II SA/Kr 1777/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie : WSA Mariusz Kotulski (spr.) WSA Barbara Pasternak Protokolant : Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2006 r. sprawy ze skargi R. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 czerwca 2003 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności skargę oddala Wnioskiem z [...] .10.2002r. R. T. wniósł o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Gminy Miasto [...] położonego w [...] przy ul. [...], oznaczonego jako działka nr [...] o pow. 340 m objętej KW nr [...] . Użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki ustanowione zostało umową notarialną z dnia [...] .12.1980r., Rep A nr [...] . Natomiast wnioskujący nabył prawo użytkowania wieczystego owej działki umową darowizny z [...] .06.2001r. od brata – A. T.. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. Nr [...] Prezydent Miasta [...] , działając na podstawie art. 1 ust. 1 i 2, art.2 ust. 1 pkt 2, ust.2, 3, art.4 oraz art.4a ustawy z dnia 4.09.1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. z 2001 r. Dz.U. nr 120, poz. 1299) orzekł o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz R. T. działki nr [...] o pow. 340 m objętej KW nr [...] , ustalając wysokość jednorazowej opłaty za opisane przekształcenie prawa na kwotę [...] zł, płatną w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, oraz ustanawiając hipotekę przymusową na rzecz Gminy Miasta [...] w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy. Wskazał, iż zachodzą przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz podniósł, że ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości, a więc i wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] .10.2002 r., sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. A. K.. Organ I instancji stwierdził brak możliwości udzielenia bonifikaty od ustalonej opłaty za przekształcenie prawa z powodu nie podjęcia przez Radę Miasta [...] stosownej uchwały w przedmiotowej sprawie. Organ I instancji orzekł o jednorazowym sposobie zapłaty w/w opłaty, bowiem R. T. nie wnioskował o rozłożenie j ej na raty. W odwołaniu od przedmiotowej decyzji R. T. podniósł, że nie może się z nią zgodzić, w jego odczuciu jest ona niesprawiedliwa, gdyż pomija okoliczność, iż przedmiotowa nieruchomość była w przeszłości własnością jego rodziców – J. i S. T., bezprawnie z niej wywłaszczonych. Ponadto odwołujący wskazuje na nieatrakcyjne położenie działki w strefie zagrożenia powodziowego rzeki Soły, a także iż z uwagi na trudną sytuację materialną i nie jest w stanie uiścić orzeczonej opłaty, a na utrzymaniu ma jeszcze uczącego się syna. Po rozpoznaniu w/w odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 czerwca 2003 r., Kol.Odw. [...] działając na podstawie art. l ust. l i 2, art.4a ust.3 pkt 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz art. 138 § 1 k.p.a. orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu wskazało, że kwestia nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności działki pgr [...] była przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji ostatecznej i prawomocnej tut. Kolegium z dnia [...] .04.2002 r. znak Kol.Odw. [...] . Przedmiotowa decyzja korzysta z powagi rzeczy osądzonej i orzekanie o nieodpłatnym przekształceniu, którego w dalszym ciągu domaga się R. T. byłoby zdaniem organu odwoławczego obciążone wadą prawną. Z regulacji zawartej w art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, stanowiącej podstawę rozstrzygnięcia decyzji pierwszoinstancyjnej - wynika zasada, że przekształcenie jest odpłatne. Odpłatność ta polega na uiszczeniu stosownej opłaty przez osobę, która nabywa własność nieruchomości na rzecz dotychczasowego właściciela - w niniejszej sprawie Gminy Miasta [...] . W oparciu o dyspozycję art. 4a ust. l w/w ustawy w zw. z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ odwołujący, po zapoznaniu się z całością akt stwierdził, iż organ I instancji zgodnie z powyższą regulacją prawną uzyskał taką wycenę w/w działki sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego - mgr inż. A. K.. Wartość rynkowa działki pgr [...] została obliczona na kwotę 6 520 zł, którą pomniejszono o kwotę 2 885 zł stanowiącą wartość prawa użytkowania wieczystego. W ten sposób obliczona zgodnie z art.4a ust. l ustawy o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności w zw. z art.69 ustawy o gospodarce nieruchomościami należność za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własność wyniosła [...] zł. W ocenie organu odwołującego powyższa wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, mającymi zastosowanie w niniejszej sprawie - ustawą o gospodarce nieruchomościami, ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym z 7.07.1994r. oraz przepisami wykonawczymi. Organ II instancji wskazał, że odwołujący się nie skorzystał z przysługującego mu prawa rozłożenia należności na raty, chociaż o takiej możliwości wiedział. Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż możliwość zastosowania bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe leży w gestii uznania orzekającego organu administracji. Przepis art.4a ust.3 ustawy zawiera jednakże wymóg by w przypadku gdy nieruchomość stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego organ administracji uzyskał zgodę właściwej rady lub sejmiku. W przedmiotowej sprawie Rada Miasta [...] nie podjęła stosownej uchwały dotyczącej udzielenia bonifikaty co zamknęło drogę do wydania decyzji zgodnie z oczekiwaniami R. T.. Jest to suwerenna decyzja właściciela nieruchomości, której organ II instancji w żadnym wypadku nie ma prawa zmieniać czy na nią wpływać. W ocenie organu odwoławczego badana decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem i nie zachodzą żadne podstawy do jej uchylenia. Postępowanie sądowoadministracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte na skutek skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie - Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie skargi R. T. z daty [...].07.2003 r. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 20003 r., Kol.Odw. [...] . Skarżący, podniósł że nie może się z przedmiotowa decyzją zgodzić, gdyż w jego zdaniem w/w nieruchomość została bezprawnie zabrana jego rodzicom. Ponadto skarżący wskazuje, że jest rencistą o dochodach w kwocie [...] zł i uiszczenie przedmiotowej opłaty jest dla niego zbyt dużym obciążeniem finansowym. Skarżący nadto podaje, iż w dniu [...] .07.03 r., w którym otrzymał w/w decyzję zaczęła obowiązywać ustawa o bezpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem skarżącego w/w działka powinna być przekształcona nieodpłatnie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie i potrzymał swoje stanowisko oraz argumentację zastosowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1271), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zasada ta ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie, a właściwym do rozpoznania skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Sąd Administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, nie będąc w sprawowaniu tej kontroli związany granicami skargi (art. 3 § 1 i art. 134 § l ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). W ramach tej kognicji Sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu administracyjnego nie naruszono przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Otóż ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781) przyjmuje jako zasadę odpłatność przekształcenia ( art. 4 w/w ustawy). Wyjątki od tej reguły wylicza enumeratywnie art. 6 ustawy. Skoro ustawodawca przyjmuje jako zasadę odpłatność przekształcenia, należy uznać, że jego wolą było "zrekompensowanie" dotychczasowemu właścicielowi (Gminie Miasta [...] w przedmiotowej sprawie) z jednej strony utraty przysługującego mu do nieruchomości gruntowej prawa własności, a z drugiej - stałego dopływu znaczących kwot z tytułu swoistego wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy w postaci rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste działek. Zgodnie z art. 6 w/w ustawy przekształcenie następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych oraz ich następców prawnych: 1) którym nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z utratą mienia wskutek wojny 1939-1945 r. i którzy pozostawili majątek na terytorium nieznaj dujący m się na obecnym obszarze Państwa Polskiego, 2) którzy na mocy umów międzynarodowych zawartych przez Państwo Polskie mieli otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, a wartość tego mienia jest wyższa od opłaty, o której mowa w art. 4, 3) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w związku z wywłaszczeniem dokonanym po 1949r., a przed dniem 1 sierpnia 1985r., 4) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za przejęcie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na podstawie wszelkich tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., 5) którym przyznano jako dotychczasowym właścicielom lub ich następcom prawnym prawo wieczystej dzierżawy lub prawo zabudowy (prawo użytkowania wieczystego), na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), bez względu na termin przyznania tego prawa lub termin wniesienia czynszu lub opłaty. Jak słusznie stwierdziły organy obu instancji żadna z wyżej wymienionych sytuacji nie miała miejsca w przedmiotowej sprawie. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że oddanie działki pgr [...] w użytkowanie wieczyste A. T., który był poprzednikiem prawnym skarżącego R. T., nie miało związku z dokonanym w 1977 r. wywłaszczeniem J. i S. T. - rodziców R. T., lecz nastąpiło na zasadach ogólnych określonych w ustawie z dnia 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. 22 poz. 159 z 1969r. z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 6.07.1972r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz.U. nr 27, poz. 192). Taki związek z tym wywłaszczeniem mają wyłącznie dwie działki nr [...] i [...] , które nadano na własność pełnoletnim dzieciom J. i S. T. – R. T. (działka nr [...] ) i B. W. (działka nr [...] ). Za pozostałą część nieruchomości m.in. za działkę oznaczoną obecnie nr [...] J. i S. T. otrzymali odszkodowanie. Z uwagi na niepełnoletniość A. T. nie otrzymał wówczas działki. Wobec powyższego, również późniejsza decyzja organu I instancji z [...] .10.1980 r. o oddaniu przedmiotowej działki nr [...] w użytkowanie wieczyste na rzecz A. T. jak i zawarta w związku z nią umowa notarialna z [...] .12.1980 r. nie były związane wprost z wywłaszczeniem tej nieruchomości. Dodać należy, iż kwestia nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...] została uregulowana ostateczną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2002 r. znak [...] . Organ I instancji dokonał w sposób prawidłowy wyceny w/w nieruchomości w oparciu o art. 4a ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności w zw. z art. 67 ust. 1 i art.69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie w w/w art. 67.1.u.g.n. cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Organ I instancji dokonał prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości posiłkując się w tym zakresie operatem szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującym prawem przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 69 u.g.n. - na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Organ I instancji prawidłowo pomniejszył wartość rynkową przedmiotowej działki w kwocie [...] zł o kwotę [...] zł stanowiącą wartość prawa użytkowania wieczystego. Przyznanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności należy do wyłącznej kompetencji rady gminy, która może takie bonifikaty przyznać, lecz nie jest do tego zobligowana. Organ l instancji zasadnie wskazał na brak możliwości udzielenie w/w bonifikaty skarżącemu od ustalonej opłaty za przekształcenie prawa z powodu nie podjęcia przez Radę Miasta [...] stosownej uchwały w tym zakresie. Skarżący został zobowiązany do jednorazowej zapłaty kwoty w wysokości [...] zł, bowiem nie skorzystał z możliwości rozłożenia w/w opłaty na raty. Podnoszone w przez skarżącego argumenty, iż nie jest w stanie ponieść w/w opłaty nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia powyższej sprawy. Stwierdzić trzeba, że organy orzekające w niniejszej sprawie nie uchybiły przepisom ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Nie zostały naruszone także pozostałe przepisy ustaw mających zastosowanie w niniejszej sprawie. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.