II SA/Kr 19/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2018 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję nr [...] Wojewody [...] z dnia 3 listopada 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala. Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2017 r., nr [...], Starosta Chrzanowski orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1092,00 zł za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi publicznej - nr [...] - relacji: od drogi [...] - [...] - [...], oznaczoną w jednostce ewidencyjnej Trzebinia - obręb [...], jako działka nr [...] o pow. 0,0026 ha, która z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa, stała się własnością Powiatu Chrzanowskiego, co stwierdził Wojewoda w decyzji nr [...] [...] z dnia 28 listopada 2014 r. Odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego B. G. w operacie szacunkowym sporządzonym [...] listopada 2016 r. Odwołanie od decyzji złożyli M. K. i K. K., zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, jak również nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Odwołujący podkreślili również naruszenie art. 7, art. 77 oraz art. 80 kpa. Wojewoda decyzją z dnia 3 listopada 2017r. nr [...], na podstawie art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie organu odwoławczego zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści" (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), wskazują, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu nieruchomości tj. 29 października 1998 r. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebinia w terenach dróg publicznych, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie powiatu chrzanowskiego, podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame. Biegły wykorzystując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami, zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 oraz 4 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismami z dnia [...] czerwca 2017 r. oraz [...] września 2017 r. rzeczoznawca podał, że zarówno w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebinia, uchwalonym na sesji Rady Miasta Trzebinia, uchwała nr LXII/H/499/98 z dnia 30 stycznia 1998 r. jak i omyłkowo zapisanym w operatach szacunkowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebinia, uchwalonych na sesji Rady Miasta Trzebinia, uchwałą nr LV/597/2014 z dnia 20 października 2014 r., przeznaczenia są zbieżne. Nieścisłości w przyjęciu odpowiedniej cechy nieruchomości wynika z nieprecyzyjnego opisu cechy rynkowej nieruchomości - infrastruktury technicznej, zaś rozbieżność pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę nie ma wpływu na wycenę. Co do zarzutu przyjęcia zbyt małej ilość transakcji nieruchomości oraz nierozróżnienie w ich opisie różnego statusu dróg, 11 transakcji jest wystarczającą ilością do przeprowadzenia wyceny tą metodą (fakt, że nieruchomości porównawcze dotyczą 5 dróg nie oznacza, iż jest to tylko 5 transakcji, a nie 11). Z kolei dobór cech nieruchomości (podobnie jak ocena, czy istnieje konieczność aktualizacji cen na datę wyceny - strona 11 operatu) należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Zarzuty przyjęcia do wyceny nieruchomości sprzed 3 lat są niezasadne, gdyż najstarsza data transakcji, którą przyjął biegły dla porównania transakcji, to 26 listopada 2014 r., zaś wycena nieruchomości została dokonana w dniu [...] listopada 2016 r., czyli niecałe dwa lata od przeprowadzenia ww. transakcji. Jeśli zaś chodzi o wątpliwości odwołującej odnoście przyjęcia cechy " korzystna" dla przedmiotowych nieruchomości, to rzeczoznawca wyjaśnił, iż cecha "bardzo korzystna" jest przypisana dla nieruchomości które mają więcej niż dwie sieci infrastruktury technicznej (nieruchomość porównawcza o cenie maksymalnej), zaś cecha "korzystna" - dla nieruchomości posiadającej dwie sieci infrastruktury technicznej, czyli nieruchomości wycenianej. Jeśli chodzi o uwagi odwołującej, co do metody wyceny wybranej przez biegłego oraz przyjętych współczynników stwierdzono, iż są zagadnienia z zakresu wiedzy specjalnej biegłego. Jednocześnie jednak nie budzą one wątpliwości organu odwoławczego. Nadto operat szacunkowy nie dezaktualizacji, gdyż stosownie do treści art. 156 ust. 3 ugn jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym, przyjęte do porównania, mają mniejszą powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, a także to, że niektóre z nich są położone w innych miejscowościach - nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako "nieruchomości podobne" do nieruchomości wycenianej. Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 229/15). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła M. K., zarzucając naruszenie: 1) prawa materialnego § 36 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, iż za cenę z dnia ustalenia odszkodowania można przyjąć cenę z operatu szacunkowego, w którym cena przedmiotu wyceny została ustalona na około rok przed wydaniem zaskarżonej decyzji, przy jednoczesnym braku aktualizacji tej ceny przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy upływ prawie roku czasu mógł spowodować dezaktualizację wyceny, tym bardziej, że rzeczoznawca majątkowy do analizy (porównania) przedstawionej w operacie szacunkowym wybrał nieruchomości z okresu dość odległego, poprzedzającego datę sporządzenia wyceny (m.in. rzeczoznawca nie podał ani jednej transakcji z roku, w którym wyceniał nieruchomość, tj. z roku 2016), 2) prawa materialnego, a to art. 4 pkt 16 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych, m.in. bez jakiegokolwiek odniesienie się do istotnej cechy nieruchomości porównawczej, jak wielkość powierzchni nieruchomości, inne cechy wpływające na wartość wyceny, bez jakiegokolwiek odniesienia się przez rzeczoznawcę do kwestii przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) nieruchomości przyjętych do porównania, 3) prawa materialnego, a to art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy sporządzona wycena opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości porównawczych oraz braku oparcia wyceny o przyjęcie cen •działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, powodując tym samym zaniżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadzenie do ustalenia zaniżonego odszkodowania w sytuacji, gdy sam rzeczoznawca majątkowy wskazał, na wystąpienie na rynku, który badał, małej liczby transakcji nieruchomościami gruntowych o przeznaczeniu drogowym, 4) przepisów postępowania, mające wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, a to art. 80 k.p.a. oraz art. 7 k.p.a., art.. 77 § l k.p.a. poprzez nie rozważanie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz niepodjęcie przez organ wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienie przedmiotowej sprawy, tj.: - oparcie ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016r. z pominięciem szeregu zgłoszonych przez skarżącą zastrzeżeń, uwag oraz wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, które to wątpliwości nie zostały w sposób logiczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego, - niedokonanie w sposób prawidłowy oraz wyczerpujący oceny zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego z ograniczeniem się do bezkrytycznego przyjęcia za własne ustaleń wynikających z operatu, w przypadku gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, - oparcie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co spowodowało niemożliwym dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, tj. przyjęcia rzeczywistych cen transakcyjnych i odpowiedniej wysokości odszkodowania, - przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] listopada 2016r. może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości, - nie wyjaśnienie w zaskarżonej decyzji rozbieżności wynikających z treści operatu szacunkowego B. G. oraz treści operatu szacunkowego T. B. w zakresie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 29 października 1998r. W oparciu o to wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W uzasadnieniu skargi podkreślono, iż odszkodowania nie określono w oparciu o cenę z dnia orzekania, gdyż operat sporządzono ponad rok przed orzekaniem w drugiej instancji. Organ nie zbadał, czy na dzień 29 października 1998r. obowiązywało podane przez biegłego studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Podkreślono, iż w decyzji nr [...] z dnia 14 lipca 2016r. nr [...] Wojewoda przywołuje plan miejscowy, w tym tereny "MN" mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności. Podkreślono też bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego, bez oceny go jako dowodu. Pominięto, iż sporna działka przebiega przez centrum sołectwa łącząc się z drogą wojewódzka, podczas gdy do operatu wzięto pod uwagę działki przy drogach pobocznych, słabo zabudowane lub nie zabudowane. Z uwagi też na dostęp do sieci energetycznej, wodnej i gazowej winna być uznana za wyposażoną w "bardzo korzystną infrastrukturę", a nie jedynie korzystną. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Kontrola zaskarżonej decyzji doprowadziła do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Istotą sporu w tej sprawie jest wysokość odszkodowania jaką ustaliły organy na rzecz skarżących, za działkę przejętą pod drogę. Podstawą wydania decyzji przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...].11.2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. G.. Organ I instancji uznał ten operat za sporządzony prawidłowo. Organ II instancji zwrócił się do rzeczoznawcy pismem z dnia 7 czerwca 2017 r. oraz pismem z dnia 11 września 2017 r. o ustosunkowanie się do zarzutów skarżących podniesionych w odwołaniu oraz wyjaśnienie wskazanych w pismach kwestii. W odpowiedziach z dnia [...] czerwca 2017 r. i [...] września 2017 r. biegły udzielił wyczerpujących wyjaśnień i wskazał, że zarówno w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebinia, uchwalonym na sesji Rady Miasta Trzebinia, uchwała nr LXII/II/499/98 z dnia 30 stycznia 1998 r. jak i omyłkowo zapisanym w operatach szacunkowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebinia, uchwalonych na sesji Rady Miasta Trzebinia, uchwałą nr LV/597/2014 z dnia 20 października 2014 r., przeznaczenia są zbieżne. Nieścisłości w przyjęciu odpowiedniej cechy nieruchomości wynika z nieprecyzyjnego opisu cechy rynkowej nieruchomości - infrastruktury technicznej, zaś rozbieżność pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego, a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę, nie ma wpływu na ostateczną wycenę. Organ odwoławczy uznał, iż wyjaśnienia przedstawione przez biegłego są wyczerpujące i podobnie jak organ I instancji uznał operat za sporządzony prawidłowo. Sąd, podziela także w całości ustalenia organów i przyjęte na ich podstawie stanowisko. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej w skrócie jako "u.g.n.", jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego Rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 (Dz. U. z 2011, nr 165, poz. 985 ze zm.), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem". Zasady szacowania wartości nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem; 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857); 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy; 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Artykuł 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W tej sprawie działka nr [...] znajduje się na terenie dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, zagospodarowanie, możliwości inwestycyjne i rozwojowe oraz dostępność komunikacyjną, określił wartość gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Do wyceny przyjęto 11 nieruchomości, i jest to ilość wystarczająca. Wartość rynkową ww. działki oszacowano na kwotę 1092 zł. Podkreślić należy, że nie budzą wątpliwości Sądu przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tym samym nie zasługują na uwzględnienie kolejne zarzuty w tym zarzut wadliwego sporządzenia operatu i bezkrytycznego przyjęcia przez organ odwoławczy za własne ustaleń wynikających z operatu. I tak, w ocenie Sądu przedmiotowy operat został sporządzony prawidłowo, przy czym - co należy podkreślić - ocenie organów i sądu podlega operat jedynie w ograniczonym zakresie, nie wymagającym wiedzy specjalistycznej. W związku z tym przedmiotem rozważań organu oraz sądu nie może być sama metodyka szacowania nieruchomości , w tym wybór podejścia czy metody, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2010 r., I OSK 226/10). Organ prowadzący postępowanie nie może bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operaty są zatem oceniane przez organy pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione., czy występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (zob. wyrok NSA z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; wyrok NSA z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13). W rozpoznawanej sprawie organ wskazał autora operatu, opisał przyjętą przez niego metodykę obliczeń z uwzględnienie obowiązujących przepisów ww. rozporządzenia w tym § 36 ust. 1 – 4 , § 4 oraz art. 4 pkt. 16 i art. 154 u.g.n., dla wykonania oceny w tym zakresie zwrócił się wcześniej do rzeczoznawcy o dodatkowe wyjaśnienia (które otrzymał w pismach z 28.06. 2017 i 5.10. 2017 r. W oparciu o przedstawione w operacie informacje uznał, iż wybrane do porównania działki spełniają kryterium podobieństwa oraz, że nie budzi jego wątpliwości sposób oceny szacowanej nieruchomości jako działki o bardzo korzystnym położeniu co zostało uwzględnione w ramach zastosowanych współczynników korekcyjnych. Należy się z tym zgodzić, gdyż w przedłożonym do akt administracyjnych operacie szacunkowym brak niejasności, jest on spójny i logiczny. W szczególności należy zauważyć, że w operacie wskazano - oparciu o przeprowadzona analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomościami drogowym - że istotnymi cechami rynkowymi wpływającymi na wartość szacowanej nieruchomości są: położenie, lokalizacja, stan otoczenia, stopień wyposażenia w media oraz stan zagospodarowania nieruchomości, natomiast – co należy podkreślić - nie maja bezpośredniego i jednoznacznego wpływu powierzchnia i kształt nabywanej nieruchomości. Na marginesie należy wskazać, że efektem tak dokonanych obliczeń jest ustalenie ceny jednostkowej szacowanej nieruchomości wynoszącej 42 zł/m kw. podczas gdy cena maksymalna z bazy porównawczej została obliczona na poziomie 45zł/ m kw., a zatem wielkość porównywanych nieruchomości nie ma istotnego wpływu na ustalenie odszkodowania w rozpoznawanej sprawie. Jak chybiony należy uznać zarzut, w którym strony skarżące podnoszą, iż w rozpoznawanej sprawie organy oparły się wyłącznie na jednym dowodzie jakim jest operat. Przede wszystkim należy zauważyć, że w sprawach o ustalenie odszkodowania za przejęte nieruchomości operat jest podstawowym środkiem dowodowym, a opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania ma istotne znaczenie, to jednak organ ustala odszkodowanie poddając operat ocenie i na organie spoczywa ostateczne wyjaśnienie wątpliwości i przesłanek wpływających na ustalenie należnego odszkodowania (por. wyrok NSA z 4.10. 2006, sygn. akt I OSK 417/06), którymi kierował się rzeczoznawca. Jak wynika z uzasadnienia skarżonej decyzji oraz z przedłożonych do akt administracyjnych dokumentów organ odwoławczy zwracał się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia związane z przedłożonym operatem. Wyjaśnienia te zostały następnie uwzględnione przy ocenie przedłożonego operatu w decyzji II instancji. I tak, organ wyjaśnił w wątpliwości związane z niejasnym określeniem wag jednej z istotnych cech rynkowych tj, " korzystnej infrastruktury technicznej", zgodnie z którymi oznacza to, że nieruchomość jest wyposażona w dwa rodzaje mediów, podczas gdy uzbrojenie w większa ilość mediów oznacza posiadanie" b. korzystnej" infrastruktury technicznej. Wyjaśniona została kwestia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] listopada 2016 r., podczas gdy data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny to 2.11. 2016 r. oraz błędne podanie daty uchwalenia studium określającego przeznaczenie szacowanej nieruchomości w dacie jej przejęcia z mocy prawa na własność jednostki sam. terytorialnego. W konsekwencji, nie można przyjąć jak zarzucają skarżący, ze operat jest nieprawidłowo sporządzony a organy przyjęły go nie poddając wymaganej ocenie. W ocenie Sądu operat szacunkowy w oparciu, o który ustalone zostało odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia odszkodowania, a rzeczoznawca uzasadnił w samym operacie oraz dodatkowych wyjaśnieniach złożonych w pismach, na jakich przesłankach oparł szacowanie wartości ww. nieruchomości. Zważyć też należy, że strony skarżące kwestionując po raz kolejny wysokość obliczonego odszkodowania nie przedłożyły kontr-oceny, z której wynikałaby inna wartość odjętego prawa własności. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. W tej sytuacji zarzuty skargi dotyczące nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego należy uznać za niezasadne. Chybiony jest zarzut braku aktualizacji operatu gdyż zarówno decyzja I instancji jak II zostały wydane przed upływem 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, co jest zgodne z art. 156 ust. 3 u.g.n. Zdaniem Sądu, rozpatrując sprawę organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. Zaskarżone rozstrzygnięcie opiera się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisach prawa. Organ nie uchybił także postanowieniom art. 107 § 3 k.p.a., bowiem rozstrzygnięcie zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, organ odniósł się także do zarzutów podniesionych we wniesionym odwołaniu. Mając na powyższe na uwadze, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.