II SA/Kr 227/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Magda Froncisz Asesor WSA Anna Kopeć (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2025 r. sprawy ze skargi Z. Sp. z o.o. Spółka komandytowa z siedzibą w K. na pkt II decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 17 grudnia 2024 r., znak WS-VI.7570.1.64.2024.PC w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Decyzją z dnia 27 lutego 2024 r. znak [...] Starosta Wielicki orzekł: - w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 862 714,00 zł za wygaszone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1524 ha obręb [...] jednostka ewidencyjna [...], która z dniem 29 lipca 2015 r. stała się własnością Gminy Kraków, na podstawie decyzji Starosty Wielickiego znak: [...] z dnia 25 czerwca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: Rozbudowa ulicy M. i ulicy A. w K. obejmującej swym zakresem rozbudowę: ul. M. od km 0-011,70 do km 0+107,50jako drogi gminnej klasy D oraz od km 0+107,50 do km 0+273,75 jako drogi gminnej klasy L; rozbudowę ul. A. od km 0+000,00 do km 0+117,10 jako drogi gminnej klasy D; rozbudowę skrzyżowania ul. K. z ul. B. i ul. K. wraz z rozbudową wlotu ul. B. od km 0- 012,85 do km 0+044,40 jako drogi gminnej klasy L oraz rozbudową wlotu ul. K. - drogi gminnej klasy L od km 0+044,40 do km 0+101,65 wraz z przebudową i budową infrastruktury technicznej, - w pkt 2 o odmowie powiększenia przyznanego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, - w pkt 3 o wypłacie odszkodowania w kwocie 258 194,00 zł (słownie: dwieście pięćdziesiąt osiem tysięcy sto dziewięćdziesiąt cztery złote 00/100) na rzecz użytkownika wieczystego Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. Orzekając o wysokości odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 5 stycznia 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana J. P.. Jednocześnie wskazał on, iż pismem z dnia 30 maja 2016 r. Urząd Miasta Krakowa Wydział Skarbu Miasta znak: [...] poinformował, że w dniu 9 listopada 2015 r. wypłacona została na rzecz spółki Z. Sp. z o.o. spółka komandytowo - akcyjna zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w decyzji Starosty Wielickiego nr [...] z dnia 17 września 2015 r. tj. kwota w wysokości 604 520.00 zł. organ I instancji wskazał, iż uwzględniono rozliczenie wypłaconego świadczenia w decyzji Starosty Wielickiego o ustaleniu i wypłacie odszkodowania. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła Z. sp. z o.o. sp. k. w K. , a Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 17 grudnia 2024 r., znak [...] I. uchylił pkt 2 zaskarżonej decyzji i w tej części przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, II. w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. W rozległym uzasadnieniu decyzji Wojewoda przeanalizował treść sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego, uzasadniając bezzasadność zarzutów odwołania w zakresie tego dowodu. Z kolei w zakresie orzeczenia o odmowie powiększenia przyznanego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - organ odwoławczy przyjął, że kwestia ta wymaga ponownego rozpoznania prze organ I instancji. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. w części tj. zakresie pkt II w zakresie jakim utrzymuje ona w mocy decyzję Starosty Wielickiego, zarzucając jej 1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 7,77 § 1 i 80 w zw. z art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako "k.p.a.") w zw. z art. art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: "u.g.n."), poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy z dnia 5 stycznia 2024 roku (dalej jako: "operat") sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. (dalej jako: "biegły") oceniony zarówno przez organ I instancji jak i organ II instancji w sposób bezkrytyczny, podczas, gdy operat zawiera wady dyskwalifikujące go jako dowód w sprawie, a to m.in. z uwagi na fakt, iż: a) Biegły w operacie w sposób błędny ustalił przeznaczenie nieruchomości tj. ustalił przeznaczenie nieruchomości w oderwaniu od treści decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia 1 marca 2010 roku (dalej jako "decyzja WZ"), jak również w oderwaniu od przeznaczenia tej nieruchomości określonego w prawie użytkowania wieczystego, b) Biegły w sposób budzący wątpliwości ustalił zbiór nieruchomości podobnych, nie wykazując jakie były podstawy ustalenia zbioru tych nieruchomości (oprócz położenia nieruchomości, powierzchni nieruchomości oraz rzekomego przeznaczanie tych na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej bez możliwości samodzielnej zabudowy) tj. biegły nie wskazał, czy działki te były samodzielnym przedmiotem transakcji na rynku nieruchomości, czy też powstały w ramach wyodrębnienia, np. z uwagi na wywłaszczenie, c) na potrzeby sporządzenia operatu biegły przyjął zbyt mały obszar weryfikacji transakcji nieruchomości podobnych albowiem na przyjętym przez Biegłego obszarze w ostatnich dwóch latach było tylko 5 analogicznych transakcji, a biorąc pod uwagę gwałtowny i istotny wzrost cen wartości nieruchomości na przestrzeni 2022-2024 nie są one relewantne dla oceny wartości nieruchomości na dzień 5 stycznia 2024 roku, d) w operacie przyjęty został nieprawidłowy (zaniżony) współczynnik korygujący wartość prawa użytkowania wieczystego tj. w ocenie skarżącego biegły w sposób nieprawidłowy ustalił stopę ryzyka inwestowania (ryzyko rynkowe) oraz stopę ryzyko inwestowania w konkretną nieruchomość (ryzyko operacyjne), e) operat nie uwzględnia przy porównywaniu nieruchomości cen tychże obejmujących podatek od towarów i usług (VAT), co czyni wycenę nieadekwatną, gdyż Spółka dokonywałaby transakcji nieruchomością z uwzględnieniem podatku VAT, a zatem poprzez wydanie decyzji z naruszeniem obowiązku organu zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sposób rzetelny, wszechstronny i wyczerpujący, co doprowadziło najpierw organ I instancji do poczynienia całkowicie dowolnych i nieuzasadnionych ustaleń faktycznych i w konsekwencji do wydania nieprawidłowej decyzji Starosty w zakresie ustalającej wysokość odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość, a następnie, zignorowanie przez organ ii instancji podniesionych przez skarżącego zarzutów do operatu i oparcie się w całości przez organ ii instancji na błędnym operacie - co skutkowało wydaniem błędnej decyzji w zakresie ustalającym odszkodowanie w wysokości 862.714,00 zł. 2) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 78 k.p.a. oraz w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 154 ust. 2 u.g.n., poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżącego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, pomimo że wymagały tego dowodu okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia spraw}', 3) art. 138 § 1 pkt. 1 i 2 k.p.a., poprzez nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie zaskarżonej decyzji Starosty, podczas gdy z uwagi na zarzuty przedstawione w odwołaniu, organ II instancji powinien zmienić zaskarżoną decyzję Starosty. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. naruszenie: 1) art. 154 ust. 2 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie przeznaczenia nieruchomości sposób sprzeczny z jednoznaczną treścią normy prawnej tj. ustalenie, iż nieruchomość przeznaczona była w decyzji WZ na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej bez możliwości samodzielnej zabudowy, w sytuacji, gdy z jednoznacznej treści decyzji WZ wynika, iż nieruchomość przeznaczona była na cele zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, parkingami wewnętrznym układem komunikacyjnym wraz z infrastrukturą techniczną i małą architekturą, 2) art. 135 ust. 1 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o metodę odtworzeniową, w sytuacji gdy nieruchomości, o przeznaczeniu takim jak wyceniana nieruchomość, występują w obrocie, 3) art. 2, art. 21 ust. 2 i art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 roku (dalej jako: "Konstytucja") w zw. z art. art. 5 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt. 1 ustawy' z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej jako: "ustawa o vat") w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako: "ustawa o ZRID"), przez niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie za podstawę ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania wartości rynkowej nieruchomości bez doliczenia wartości podatku VAT w sytuacji, gdy skarżący jest obowiązany taki podatek naliczyć i odprowadzić, 4) art. 18 ust. 1 ustawy o ZRID, poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie zaniżonego odszkodowania należnego skarżącemu z tytułu wywłaszczenia. Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w zaskarżonej części oraz o uchylenie także decyzji organu I instancji w części (tj. w zakresie pkt 1), a także o zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie i w całości podtrzymała stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Dokonana według tak określonych kryteriów kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że jest ona prawidłowa a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Przedmiotem skargi jest decyzja o ustaleniu odszkodowania za wygaszone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1524 ha obręb [...] jednostka ewidencyjna [...], która z dniem 29 lipca 2015 r. stała się własnością Gminy K. na podstawie decyzji Starosty Wielickiego znak: [...] z dnia 25 czerwca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę, że decyzja Wojewody Małopolskiego została zaskarżona tylko w zakresie pkt II tj. w zakresie, w jakim utrzymywała w mocy decyzję Starosty Wielickiego ustalającą wysokość należnego stronie skarżącej odszkodowania. Skargą nie objęto pkt I decyzji tj. rozstrzygnięcia o charakterze kasatoryjnym co do powiększenia należnego odszkodowania o dodatkowe 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Tego rodzaju dwojakie rozstrzygnięcie organu odwoławczego (uchylenie decyzji organu I instancji w części i przekazanie w tym zakresie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia oraz utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w pozostałej części) wobec zaskarżenia tylko jednego z tych dwóch odrębnych rozstrzygnięć skutkuje tym, że sprawa administracyjna w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną rozdziela się na dwa odrębne postępowania: przed sądem administracyjnym toczy się spór w zakresie wysokości odszkodowania, natomiast przed organem I instancji na nowo rozpoczyna się postępowanie w zakresie zasadności powiększenia tego odszkodowania o 5% na podstawie powołanego wyżej przepisu. Oceniając tę sytuację Sąd przyjął, że tego rodzaju rozdzielenie postępowania administracyjnego jest dopuszczalne i nie ma przeszkód, by o tych dwóch kwestiach rozstrzygać w odrębnych decyzjach. Obie kwestie pozostają w związku, niemniej jednak nie muszą być rozstrzygane jednocześnie. Ustalenie wysokości odszkodowania odbywa się w zasadzie wyłącznie na podstawie dowodu z operatu szacunkowego, natomiast kwestia ewentualnego powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wymaga poczynienia ustaleń faktycznych w zupełnie innym zakresie, mianowicie czy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydał tę nieruchomość niezwłocznie nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z tego też względu Sąd ograniczył badanie zaskarżonej decyzji tylko do tej jej części, która została objęta skargą tj. do części, w jakiej utrzymano w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu odszkodowania. Zarzuty skargi w istocie stanowią powtórzenie zarzutów podniesionych wcześniej w odwołaniu i koncentrują się na kwestionowaniu dowodu z operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego powinno zostać wycenione na kwotę 2 040 609,00 zł (str. 15 skargi), a zatem przyznane w zaskarżonej decyzji odszkodowanie w kwocie 862 714,00 zł jest stanowczo zbyt niskie. Po rozważeniu zasadności zarzutów skargi Sąd doszedł do wniosku, że są one bezzasadne, a Wojewoda Małopolski w sposób jasny i przekonujący ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego. Niewątpliwie dowód ten ma charakter opinii biegłego, bowiem wymaga wiadomości specjalnych, niemniej jednak - jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym - podlega ocenie organu administracji prowadzącego postępowanie. Strona ma prawo wnosić zastrzeżenia do tak sporządzonej opinii biegłego, a organ prowadzący postępowanie winien je rozważyć i ocenić ich zasadność oraz logiczność i spójność wywodów rzeczoznawcy. Tak właśnie stało się w niniejszej sprawie, przy czym argumenty strony nie podważyły wartości dowodowej operatu. Na wstępie trzeba przypomnieć, że postępowanie administracyjne w kontrolowanej sprawie toczy się od 14 lipca 2014 r., a przed wydaniem aktualnie kontrolowanej decyzji w postępowaniu sporządzono wcześniej już 5 operatów, które w postępowaniu odwoławczym okazały się wadliwe, co skutkowało wydaniem przez Wojewodę Małopolskiego wydaniem decyzji kasatoryjnych z dnia 12 lutego 2016 r., 2 marca 2017 r., 13 grudnia 2019 r., 22 października 2022 r. i 17 sierpnia 2023 r. Operat będący podstawą do ustalenia odszkodowania w zaskarżonej decyzji, oceniony przez organy obu instancji jako prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami, został sporządzony na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.) – dalej jako "u.g.n." oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832) – dalej określanego jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości". Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Na podstawie ust. 2 art. 154 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyceniana nieruchomość była objęta decyzją ustalającą warunki zabudowy - decyzja Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 01.03.2010 r. o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Biegły uwzględnił tę okoliczność, jakkolwiek w sposób, którego strona skarżąca nie akceptuje – mianowicie biegły uwzględnił fakt, że przejęta pod drogę i będąca obecnie przedmiotem wyceny część nieruchomości położona była poza linią zabudowy. W związku z tym jako nieruchomości podobne zakwalifikował grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną bez możliwości samodzielnej zabudowy budynkami mieszkalnymi. Zdaniem skarżącej spółki teren ten w decyzji o warunkach zabudowy "został przeznaczony na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, infrastruktury technicznej oraz dróg wewnętrznych ergo został po prostu przeznaczony na cele inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej". Z cytowanego już wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości jest prerogatywą rzeczoznawcy majątkowego, który winien przy tym uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oczywiście dobór nieruchomości podobnych w operacie podlega kontroli organów prowadzących postępowanie administracyjne oraz sądu administracyjnego, niemniej jednak w okolicznościach niniejszej sprawy Sąd uchybień w tym zakresie się nie dopatrzył. Wyceniany fragment nieruchomości był objęty decyzją ustalającą warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, ale również prawdą jest, że nie był przewidziany pod zabudowę i ta okoliczność może wpływać na ustalenie wartości nieruchomości. Za Wojewodą Małopolskim należało więc powtórzyć, że jako prawidłowe i logiczne ocenić należy przyjęcie jako materiału porównawczego nieruchomości przeznaczonych wprawdzie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną ale jednak nienadających się do samodzielnej zabudowy. Przekonujące są również wyjaśnienia biegłego dotyczące tej kwestii w piśmie z 5 stycznia 2024 r. (tom IV akt administracyjnych k. 128). Przechodząc do kolejnego zarzutu należy przypomnieć, że stosownie do treści art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Skarżący zarzuca natomiast, że "Biegły w sposób budzący wątpliwości ustalił zbiór nieruchomości podobnych, nie wykazując jakie były podstawy ustalenia zbioru tych nieruchomości (oprócz położenia nieruchomości, powierzchni nieruchomości oraz rzekomego przeznaczanie tych na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej bez możliwości samodzielnej zabudowy). To właśnie położenie i przeznaczenie nieruchomości, jak również "inne cechy wpływające na jej wartość" (do których niewątpliwie można zaliczyć wielkość nieruchomości) decydują o możliwości zakwalifikowania nieruchomości jako podobnej do wycenianej. W skardze niemal dosłownie powtarza się zarzut odwołania, do którego Wojewoda Małopolski odniósł się w sposób wyczerpujący na str. 10 zaskarżonej decyzji: "Rzeczoznawca na stronach 20 oraz 22-23 wyceny wyczerpująco wyjaśnił kryterium wyboru zbioru nieruchomości podobnych. Stwierdzenie odwołania, iż Biegły nie wykazał czy sprzedaż tych działek nie była funkcjonalnie powiązana ze zbyciem innych nieruchomości i w zasadzie czy nie stanowiła warunku koniecznego do nabycia np. nieruchomości przeznaczonej na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej uznać należy za całkowicie dowolne i spekulatywne". Nie budzi również zastrzeżeń Sądu odniesienie się w zaskarżonej decyzji do zarzutu jakoby biegły przyjął zbyt mały obszar weryfikacji transakcji nieruchomości podobnych. Są to subiektywne oceny strony, które jednak nie przekładają się na obiektywną ocenę operatu jako wadliwego. W skardze powtórzono zarzut odwołania, że nieruchomości podobne przyjęte do wyceny są znacznie mniejsze od nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Powierzchnia nieruchomości wynosi bowiem 1524 m2, natomiast powierzchnia największej nieruchomości przyjętej do porównania (która skądinąd została odrzucona przez biegłego) to 665 m2, czyli powierzchnia prawie trzykrotnie mniejsza. Znamiennym jest również fakt, iż największa nieruchomość przejęta do porównania miała najwyższą cenę za m2 (914,29 zł), a mimo to biegły nie wziął jej pod uwagę przy szacowaniu ceny. Pozostałe nieruchomości przyjęte do porównania są od ponad 400% do ponad 1000% mniejsze niż wyceniana nieruchomość. Oszacowanie sporządzone przez Biegłego nie jest wiarygodne. - im większa bowiem działka, tym jej wycena jest dla właściciela korzystniejsza. Wojewoda szczegółowo rozważył ten zarzut zaznaczając, że na stronie 22 operatu jego autor wyraźnie zaznaczył, iż z analizy rynku wynika, że w przypadku gruntów, na których nie można zrealizować samodzielnej zabudowy powierzchnia terenu nie ma wpływu na osiągane ceny jednostkowe. Wielkość tego typu gruntów wynika z ich konfiguracji wśród otaczających terenów. Grunty te nie są kupowane w celu ich samodzielnego zagospodarowania poprzez zabudowę kubaturową, zatem powierzchnia terenu nie jest wyznacznikiem możliwości zagospodarowania gruntu. Z uwagi na funkcję towarzyszącą zabudowie, grunty te mają zwykle niewielką powierzchnię. Grunty większe, o powierzchni zbliżonej do powierzchni gruntu wycenianego stanowiły tereny przeznaczone do samodzielnej zabudowy budynkami mieszkalnymi, zatem nie stanowiły nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16) Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na specyficzne cechy wycenianego gruntu analizą objęto grunty o zróżnicowanej powierzchni, przy czym z uwagi na to, że powierzchnia nie miała wpływu na osiągane ceny jednostkowe, nie przyjęto w wycenie cechy rynkowej związanej z wielkością gruntu. Ww. zarzut stanowi więc w istocie po raz kolejny jedynie nieuprawnioną polemikę z rzeczoznawca majątkowym. Stanowisko to Sąd całkowicie podziela. Dalej skarżący zarzuca, że "w operacie przyjęty został nieprawidłowy (zaniżony) współczynnik korygujący wartość prawa użytkowania wieczystego tj. w ocenie skarżącego biegły w sposób nieprawidłowy ustalił stopę ryzyka inwestowania (ryzyko rynkowe) oraz stopę ryzyka inwestowania w konkretną nieruchomość (ryzyko operacyjne)". Stosownie do § 30 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji. W ust. 6 § 30 znajduje się wzór do obliczenia współczynnika korygującego. Stosowne obliczenia w tym zakresie znajdują się na str. 29 – 30 operatu. Zarzut w tym zakresie jest ogólnikowy i nie poddaje się weryfikacji, jak słusznie zauważył Wojewoda Małopolski. Kolejny zarzut dotyczy ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o metodę odtworzeniową, w sytuacji gdy nieruchomości, o przeznaczeniu takim jak wyceniana nieruchomość, występują w obrocie. Zarzut ten polega na nieporozumieniu, bowiem w pkt 6.2. operatu (str. 13) biegły jednoznacznie wskazał: "Biorąc pod uwagę cel wyceny została określona wartość odtworzeniowa nieruchomości, w tym wartość rynkowa gruntu oraz wartość odtworzeniowa części składowych. Z uwagi na brak rynkowych transakcji spełniających kryterium podobieństwa do gruntu wycenianego w zakresie części składowych oraz brzmienie art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określono wartość odtworzeniową nieruchomości. (...) Określono wartość rynkową gruntu niezabudowanego (bez uwzględnienia wartości składników)." W tym miejscu warto przytoczyć treść art. 135 ust. 1 – 3 u.g.n.: 1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. 3. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. Z kolei art. 134 u.g.n. stanowi: 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. 4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na kolejnej stronie w pkt 6.3 operatu biegły wyjaśnił: "Wycenę nieruchomości gruntowej wykonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami". Biegły podkreślił, że wyboru metody podejścia porównawczego dokonał kierując się między innymi niewielką liczbą transakcji gruntami spełniającymi kryterium podobieństwa do gruntów wycenianych, co wykluczało zastosowanie dwóch pozostałych metod. Jak wynika z zestawienia treści operatu z treścią obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły dokonał wyceny w sposób całkowicie zgodny z tymi przepisami - na ustalenie wartości odtworzeniowej wycenianej nieruchomości złożyły się wartość rynkowa gruntu oraz wartość odtworzeniowa części składowych tj. składników roślinnych szczegółowo wskazanych na str. 31 operatu. Wreszcie bezzasadny okazał się również zarzut błędnego przyjęcia za podstawę ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania wartości rynkowej nieruchomości bez doliczenia wartości podatku VAT w sytuacji, gdy skarżący jest obowiązany taki podatek naliczyć i odprowadzić. Na str. 13 – 18 zaskarżonej decyzji Wojewoda szeroko cytuje orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące tej kwestii, jednakże kwestia ta została uregulowana wprost w § 79 ust. 2 zd. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości: "Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług". W piśmie z 5 stycznia 2024 r. (k. 125 tomu IV akt administracyjnych) biegły wyjaśnił, że ceny sprzedaży nieruchomości porównawczych przyjęte do wyceny stanowią ceny netto, co zaznaczono na str. 23, w tabeli na str. 26 oraz w klauzulach i zastrzeżeniach na str. 34 operatu szacunkowego. Jak wynika z powyższych rozważań zarzuty podniesione w skardze, a wcześniej w odwołaniu zostały przez Wojewodę Małopolskiego ocenione i rozważone, a wynik tej oceny nie budzi wątpliwości Sądu. Nie potwierdziły się ani zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, ani przepisów prawa materialnego. Niewątpliwie w interesie skarżącego jest uzyskanie jak najwyższej wyceny nieruchomości. W sporządzanych wcześniej w tym postępowaniu operatach wycena była korzystniejsza niż obecnie, przekraczała kwotę miliona zł, a w jednym z operatów wycena sięgnęła kwoty 1 659 032 zł. Niemniej jednak Sąd kontroluje zaskarżone decyzje jedynie pod względem ich zgodności z prawem, nie zaś pod względem ich korzystności dla strony postępowania. Sąd nie dostrzegł w niniejszej sprawie uchybień, które powodowałyby konieczność uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organom administracji publicznej. Operat szacunkowy spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny. Wszystkie zarzuty wobec tego dowodu zostały w sposób szczegółowy i wyczerpujący rozważone. Sąd nie dopatrzył się również żadnych uchybień nieobjętych zarzutami skargi. Z tych względów skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.