II SA/Kr 23/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Magda Froncisz Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2016 r. sprawy ze skargi A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 października 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Decyzją Nr [....] z dnia 25 sierpnia 2015 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej: u.p.z.p.), § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589), Prezydent Miasta K. po rozpatrzeniu wniosku A.R. oraz L.R. z dnia 9 grudnia 2014 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "przebudowa, rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] , wraz z zjazdem indywidualnym z działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] przy ul. [....] w K". Parametry przyszłej inwestycji zostały określone następująco: - linię zabudowy wyznaczono od strony ul. [....] – w odległości 15 m od krawędzi jezdni (dz. dr nr ....) jako nieprzekraczalną i dotyczącą ścian zewnętrznych, wykuszy i wysunięć górnych części budynku wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie dotyczy ona zaś gzymsów, balkonów, zadaszeń, schodów i pochylni. Ponadto wskazano, że na dz. nr [....] od strony ul. [....] linia zabudowy winna zostać zachowana bez zmian w stosunku do stanu istniejącego; - wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono jako wielkość maksymalną 30%, która dotyczy powierzchni rzutu ścian zewnętrznych budynku istniejącego i projektowanej rozbudowy w stosunku do powierzchni dz. nr [....] , nie obejmuje zaś powierzchni drugorzędnych np. schodów zewnętrznych, spoczników, podcieni, tarasu (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); - udział powierzchni biologicznie-czynnej ustalono na poziomie nie mniejszym niż 40%; - szerokość elewacji frontowej budynku nr 5 ze względu na lokalizację, od strony ul. [....] pozostawiono bez zmian, zaś od strony ul. [....] wskazano, że maksymalnie może ona liczyć 16 m, która to wielkość została ustalona dla głównej bryły budynku, szerokość elewacji frontowej nie obejmuje drugorzędnych elementów budynku np. balkonów, zadaszeń, pergoli (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku nr [....] ustalono na poziomie wynikającym ze stanu istniejącego, tj. 8,5 m z dopuszczeniem tolerancji ± do 0,5 m, zaś maksymalną rzędną górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na poziomie 251,00 m npm (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); - geometria dachu została ustalona jako dach płaski o wysokości odpowiadającej wysokości określonej dla górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); - wskazano, że układ ścian zewnętrznych projektowanej rozbudowy budynku nr [....] winien kontynuować układ ścian zewnętrznych części istniejącej, tj. układ równoległy i prostopadły do zachodniej granicy działki nr [....] ; - ustalono, że ściany powinny być w kolorach jasnych i stonowanych lub bardziej intensywnych – pod warunkiem zharmonizowania z najbliższym otoczeniem i tłem krajobrazu, z zastosowaniem współczesnych elewacyjnych materiałów wykończeniowych, materiałów naturalnych (lub ich imitacji). Organ podał także, iż teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do dróg publicznych, tj. ul. [....] i ul. [....] . W odniesieniu do warunków w zakresie komunikacyjnej obsługi inwestycji organ wskazał, iż istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ wskazał również, że w celu prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji inwestor we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych, powinien zapewnić miejsca postojowe w ilości adekwatnej do programu planowanej inwestycji, zgodnie z którym dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy określone zostały wskaźniki liczby miejsc postojowych – 2 miejsca postojowe na 1 dom. W uzasadnieniu organ I instancji podał; Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. W toku postępowania uzyskano wymagane opinie, tj. opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 30 stycznia 2015 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz możliwości połączenia z drogą publiczną, a także opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 6 lutego 2015 r. w zakresie ochrony środowiska. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. A.R. , będąca właścicielką nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji (działki nr ....), złożyła odwołanie, w którym zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że wyłącznie działki położone najbliżej terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu są miarodajne do wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym w szczególności wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej. - art. 7 i 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej wykonanej na nieprawidłowo wyznaczonym terenie analizowanym. - § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak wyznaczenia parametru wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, a jedynie wskazanie jego maksymalnej wielkości – "do 30%". - § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, pomimo że istniejąca w sąsiedztwie zabudowa posiada linię zabudowy przebiegającą bez uskoku. - § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak wyznaczenia tego parametru, jak przedłużenie odpowiednio górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. - § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wyznaczenie formy dachu planowanej inwestycji, jako dachu płaskiego, pomimo wyraźnego stwierdzenia w wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej, zgodnie z którym "w obszarze wyznaczonym wokół terenu inwestycji występują budynki kryte dachami dwuspadowymi i wielospadowymi". - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zbyt skrótowe i ogólnikowe uzasadnienie skarżonej decyzji. W uzasadnieniu odwołania skarżąca wskazała, że w jej ocenie organ I instancji w sposób nieprawidłowy wyznaczył obszar analizowany, co prowadziło do przyjęcia błędnych podstaw dla ustalenia warunków zabudowy, jako że wbrew treści wniosku, zgodnie z którym planowana inwestycja będzie miała zapewnioną komunikację poprzez projektowany zjazd z drogi publicznej (ul. .....), organ przyjął obszar analizowany znacznie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki (zaznaczonego na mapie ewidencyjnej jako odcinek A-D). Ponadto podkreśliła, że gdyby przyjąć, że organ uznał za front działki objętej wnioskiem granicę działki od strony ul. [....] , to – zdaniem skarżącej – doszło do wyznaczenia obszaru analizowanego o zbyt dużej powierzchni, czego organ I instancji w żaden sposób nie uzasadnił. Tym samym w ocenie skarżącej błędne wyznaczenie obszaru analizowanego prowadziło do ustalenia warunków zabudowy w oparciu o błędnie ustalony stan faktyczny, którego zasadniczym elementem jest analiza architektoniczno-urbanistyczna. Skarżąca podniosła również, że organ I instancji nie określił parametru wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, a jedynie wskazał jego maksymalną wielkość jako "do 30%". Podała przy tym, że tak określona maksymalna wielkość przekracza znacznie średnią w terenie analizowanym, w którym – w ocenie skarżącej – organ ten uznał za najbliższe sąsiedztwo wybiórcze działki z intensywną zabudową, a pominął on te działki (o nr. [....] znajdujące się naprzeciwko planowanej zabudowy), dla których ustalono wielkość przedmiotowego wskaźnika na poziomie odpowiednio: 10% oraz 17%, czy też sąsiadujące bezpośrednio z terenem inwestycji działki o nr. [....] i [....] , dla których ustalono wielkość przedmiotowego współczynnika na poziomie odpowiednio: 26% oraz 21%. Zdaniem skarżącej ustalenie tak wysokiego maksymalnego wskaźnika było spowodowane odniesieniem się przez organ wyłącznie do jednej z sąsiadujących z terenem inwestycji działek, tj. działki o nr. [....] , co nie spełniało wymogu odwołania się do całości obszaru objętego analizą. Skarżąca wskazała także, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji, z uwagi na jego lakoniczny i ogólnikowy charakter, uniemożliwia odczytanie motywów jakimi kierował się organ I instancji wydając zaskarżone rozstrzygnięcie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 19 października 2015 r. (.....) na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie określone granice obszaru analizowanego zostały ustalone w sposób prawidłowy. Jak wynika bowiem z treści analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz załączonych map, przy uwzględnieniu określonej skali, front działki od strony ul. [....] posiada szerokość wynoszącą ok. 14 m, zaś przyjęty promień od granicy nieruchomości wynosił ok. 56 m, a zatem był on nie mniejszy niż 50 m. Jednocześnie w ocenie organu II instancji tak ustalony obszar analizowany w sposób kompleksowy pozwalał na ocenienie stanu zagospodarowania okolicznych nieruchomości, poprzez wyznaczenie go w wartości niewiele większej od minimum przewidzianego rozporządzeniem, a tym samym za chybiony należało uznać zarzut skarżącej, zgodnie z którym do wyznaczenia obszaru poddanego analizie przyjęto zbyt szeroki obszar poprzez błędne określenie odległości od granicy działki objętej decyzją o warunkach zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego parametry inwestycji określono mając na uwadze, w szczególności zabudowę zlokalizowaną najbliżej terenu planowanej inwestycji, a zatem zgodnie z wymogami wskazanymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ II instancji podkreślił również, że z uwagi na zabudowę występującą w obszarze poddanym analizie oraz budynki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji, rozbudowa budynku mieszkalnego bez zmiany jego funkcji nie zakłóci funkcji, która dominuje w obszarze poddanym analizie, tj. zabudowa mieszkalna jednorodzinna, przy której występuje funkcja usługowa oraz towarzysząca (garaże). Podniósł przy tym, że budynki w tym obszarze posiadają zabudowę o charakterze wolnostojącym bądź bliźniaczym, w jednym przypadku szeregowym (dotyczącym działki objętej wnioskiem), zaś planowana inwestycja polegać ma na przebudowie i rozbudowie istniejącego budynku na działce nr [....] poprzez jego "wydłużenie" w kierunku północnym bez zmiany istniejącej linii zabudowy od strony ul. [....] . Ponadto w ocenie organu odwoławczego wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości, (która nie ulegnie zmianie wraz z geometrią dachu) oraz szerokość elewacji frontowej zostały ustalone w sposób prawidłowy, a ich wartości zostały w sposób wyczerpujący uzasadnione w treści sporządzonej analizy, w której także dokładnie opisano parametry budynków istniejących w obszarze analizowanym. W szczególności organ II instancji podkreślił, że z uwagi na usytuowanie działki, której dotyczy planowana inwestycja, w układzie narożnym, w treści analizy rozważono możliwość rozbudowy budynku, zarówno od strony ul. [....] , jak i od strony ul. [....] . Organ odwoławczy zaznaczył, że od strony ul. [....] wykształcona jest równa linia zabudowy, którą tworzą budynki usytuowane równolegle do tej ulicy, na działkach nr nr [....][....] , a zatem zgodnie z treścią decyzji organu I instancji, linia zabudowy od strony tej ulicy nie ulegnie zmianie. W odniesieniu zaś do ul. [....] organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji dopuścił możliwość zrealizowania inwestycji w odległości 15 m od krawędzi jezdni, jednak nie większej niż 6 m od linii istniejącego budynku. Organ II instancji zaznaczył, że spowoduje to co prawda naruszenie linii zabudowy po tej stronie ulicy, jednakże z uwagi na jej łukowy przebieg oraz brak zdefiniowanego układu urbanistycznego (budynki znajdujące się po stronie terenu inwestycji posiadają od niej zróżnicowaną odległość, która zwiększa się w miarę zbliżania do ul. [....] ) nie zostanie naruszony charakter wnętrza urbanistycznego tej ulicy, gdzie odległości budynków od ul. [....] są zdecydowanie różne. Jak podkreślił organ odwoławczy, znajdują się tam cztery budynki tworzące względem siebie równą pierzeję – zlokalizowane na działkach nr nr [....] [....] [....] (objętej treścią decyzji o warunkach zabudowy), przy czym budynek na działce nr [....] znajduje się obok ul. [....] w odległości ok 6 m, zaś budynek na działce nr [....] jest już oddalony od jezdni o ok. 24 m. Tym samym w ocenie organu odwoławczego – wbrew twierdzeniom strony skarżącej – organ I instancji nie popełnił uchybień w przedmiocie ustalenia linii zabudowy od strony ul. [....] . Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji nie dopuścił się również uchybień w wyznaczeniu pozostałych parametrów zabudowy. Wskazał on, że z treści sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze poddanym analizie wynosi 22% (od 10% na działce nr [....] do 35,5% na działce nr [....] ), przy czym budynki znajdujące się najbliżej działki objętej treścią decyzji o warunkach zabudowy posiadają ten parametr w wysokości wyższej od średniej, tj. odpowiednio na działce nr [....] – 35,5%, nr [....] – 26% oraz po przeciwnej stronie ul. [....] na działce nr [....] – 33%. Organ II instancji zaznaczył, co prawda, że działka po przeciwnej strony ul. [....] o nr. [....] posiada wskaźnik powierzchni zabudowy wynoszący 10%, jednak jest ona około dwukrotnie większa od działki objętej treścią decyzji o warunkach zabudowy. Organ II instancji wskazał również, że z uwagi na charakter planowanej inwestycji, która polegać ma na "wydłużeniu" istniejącego budynku, posiadającego już dach płaski, przy niezmiennej wysokości budynku, zarzucany przez stronę skarżącą, brak zmiany jego formy nie może być uznany za uchybienie. Organ odwoławczy zaznaczył także, że szerokość elewacji frontowej od strony ul. [....] została określona w maksymalnej wartości 16 m, natomiast od strony ul. [....] nie uległa zmianie. Podkreślił przy tym, że w obszarze analizowanym wartość tego parametru dla budynków wolnostojących waha się od 10,4 m do 15,6 m (średnia 13 m), dla zabudowy bliźniaczej na działkach nr [....] i [....] łączna szerokość elewacji frontowej dwóch budynków wynosi ok. 22 m oraz dla zabudowy szeregowej na działce objętej treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz na działce nr [....] , które razem od strony ul. [....] tworzą jeden front o szerokości ok. 21 m. Tym samym w ocenie organu II instancji wartości te nie odbiegają od maksymalnej wartości w obszarze analizowanym, która wynosi 15,6 m, a jednocześnie z uwagi na wskazaną powierzchnię zabudowy bliźniaczej i szeregowej, wyznaczenie go w granicy 16 m nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego przez ewentualne zdominowanie bryłą nowopowstałego budynku okolicznej zabudowy. Ponadto organ II instancji wskazał, że z uwagi na charakter planowanej inwestycji, polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejącego budynku na działce nr [....] , niezasadne są zarzuty strony skarżącej dotyczące określenia jedynie maksymalnej wartości niektórych parametrów, jako że w takim przypadku parametry istniejącego budynku stanowią automatycznie "dolną" granicę tych wartości, a tym samym w ocenie organu odwoławczego nie było konieczne wskazywanie ich dolnej granicy. A.R. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. z dnia 19 października 2015 r. (......), wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ponadto skarżąca wniosła o zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. Strona skarżąca powtórzyła w treści skargi zarzuty podniesione uprzednio w odwołaniu od decyzji organu I instancji, podtrzymując w tym zakresie przedstawioną przez siebie argumentację na ich poparcie. Podkreśliła przy tym, że organ II instancji nie przeprowadzając postępowania wyjaśniającego oparł swoje rozstrzygnięcie na treści ustaleń faktycznych organu I instancji, co w ocenie skarżącej, spowodowało, że wszelkie wskazywane przez nią uchybienia prawu zarzucane decyzji organu I instancji zostały powielone przez organ odwoławczy i obciążają również zaskarżoną decyzję. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma kwestia zastosowania prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wobec tego wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze, który jest obszarem analizowanym. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu został określony, stosownie do delegacji zawartej w art. 61 ust. 6 cytowanej ustawy, w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedną z czynności podejmowanych w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, które ma dać podstawę do podjęcia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku podjęcia decyzji pozytywnej determinuje jej treść. Analiza architektoniczno-urbanistyczna podlega ocenie organu rozpoznającego sprawę: stanowi ona część materiału dowodowego sprawy i wymaga oceny właściwego organu, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. Ocena ta obejmuje również sposób ustalenia granic obszaru analizowanego. W rozpatrywanej sprawie, tak jak wskazał to organ w uzasadnieniu decyzji, obszar wyznaczono przy uwzględnieniu szerokości frontu działki od ul. [....] , a promień obszaru nie jest mniejszy od 50 metrów. Tak wyznaczony obszar analizy dawał pełne podstawy do ustalenia funkcji i parametrów zabudowy i dokonania adekwatnej oceny co do możliwości ich kontynuacji. Jego granice wyznaczono bez naruszenia wskazanej przepisami prawa wielkości minimalnej i przy uwzględnieniu zasady "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego". W obszarze tym znalazły się nieruchomości zabudowane dostępne z tej samej drogi publicznej i pozwalające na określenie parametrów nowej, opisanej we wniosku, zabudowy. Istniejący, opisany i utrwalony na zdjęciach stan faktyczny nie uzasadnia żadną miarą zarzutu skarżącej, która zresztą nie zaprezentowała przekonującego argumentu na poparcie swych tez o zbyt małym czy o zbyt dużym obszarze analizy. Prawidłowo też ustalono parametry i wskaźniki dla zamierzonego przedsięwzięcia. Sposób ustalania wymagań został uregulowany przepisami wyżej już przywołanego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W przepisach rozporządzenia dotyczących ustalania poszczególnych wymagań dla nowej zabudowy, uregulowano w pierwszej kolejności zasady, ale następnie dopuszczono od nich wyjątki. Korzystanie z odstępstw każdorazowo uzasadnione być musi naczelnym kryterium ochrony ładu przestrzennego mającym na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Sąd podziela w całości zaprezentowane przez organy I i II instancji argumenty uzasadniające zastosowane odstępstwa. Wszystkie one wynikają z przeprowadzonej analizy i są uzasadnione zastanym ładem i charakterystyką ocenianego, indywidualnego przypadku. I tak logicznie i w nawiązaniu do szczególnego usytuowania budynku, którego wniosek dotyczy, wywiedziono możliwość naruszenia linii zabudowy od strony ul. [....] . Dodać jedynie można, że istniejącą linię zabudowy przy tej ulicy wyznacza nie zwarta zabudowa, lecz pojedyncze, odrębne budynki jednorodzinne. Ta zaś sytuacja czyni tym bardziej uzasadnionym odstępstwo zaplanowane dla działki narożnej i najbardziej odległej od w/w ulicy. Wskaźnik powierzchni zabudowy wyznaczono co prawda powyżej średniej w obszarze analizy, ale prawidłowo wykazano, że nie zaburzy to ładu przestrzennego. W takiej zaś sytuacji zbędne byłoby ograniczenie prawa zabudowy wnioskującego tylko do matematycznie wyliczonej średniej. W zupełności podzielając wywody organu w tej mierze podkreślić trzeba, że ustalony wskaźnik jest i tak wyraźnie mniejszy od istniejącego obecnie na działce skarżącej. Wskaźnik ten ustalono w wielkości maksymalnej i, zdaniem Sądu, jest to zgodne z prawem. Istotą tego wskaźnika jest określenie granic, do których daną nieruchomość można zabudować bez naruszenia ładu przestrzennego i przy zachowaniu pożądanej powierzchni wolnej od zabudowy. Wskaźnik ten więc ma chronić przestrzeń przed zabudową nadmierną przy uwzględnieniu jednak i poszanowaniu prawa właściciela do dysponowania nieruchomością, w tym na cele zabudowy. Zaakceptowanie zaproponowanego wskaźnika maksymalnego 30% odpowiada wszystkim w/w kryteriom i nie narusza interesu skarżącej. Te same uwagi odnieść można do wyznaczonej szerokości elewacji od ulicy [....] , skoro istniejąca zabudowa "połączonych" budynków wnioskodawcy i skarżącej od ulicy [....] wynosi 21 m., a wyliczona dla obszaru analizy średnia szerokość jest jedynie 3 m mniejsza od ustalonej w decyzji. Zarzut skargi dotyczący geometrii dachu także nie jest uzasadniony. Ustalenia decyzji w tej mierze wynikają wprost z faktu, że zaplanowana inwestycja nie ingeruje w dach na istniejącym budynku, jest więc naturalne, że takim dachem będzie pokryta część rozbudowana, niegranicząca zresztą już z budynkiem skarżącej. Ta sama okoliczność uzasadnia ustalony wskaźnik wysokości elewacji. Jak wyżej wskazano, w skardze powielone zostały zarzuty prezentowane w odwołaniu. Do wszystkich organ odwoławczy należycie się ustosunkował i Sąd oceny tego organu podziela. Skoro zaś sprawa podlegała ponownemu rozpatrzeniu przez organ odwoławczy, który należycie, rzeczowo i kompletnie swą decyzję uzasadnił, to zarzut "lakoniczności" uzasadnienia decyzji organu I instancji uznać należy za chybiony. Warto jednak zaznaczyć, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter specyficzny: jej składnikami są także wyniki analizy i w ich kontekście odczytywać należy motywy rozstrzygnięcia organu. Skoro ostatecznie zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, a badając sprawę poza granicami tych zarzutów Sąd nie stwierdził istotnych uchybień, skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Orawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało oddalić.