II SA/Kr 231/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Ewa Rynczak (spr.) Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2011 r. sprawy ze skargi Towarzystwa [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 22 listopada 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego Towarzystwa [...] w K. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 29 lipca 2010r. nr [...] Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego oraz § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 k.p.a., ustalił na wniosek T. O., warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dwulokalowego z garażami na działce nr "1" obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną, obsługą komunikacyjną i wykorzystanie istniejącego wjazdu na działkach nr "1’, "2", "3" obr. [...] przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu 10.07.2009 r. wpłynął wniosek T. O.. Organ opisał przebieg postępowania w sprawie. Wskazał, iż teren objęty wnioskiem nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane opinie i ustalono, iż spełnione są przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. Odwołanie od powyższej decyzji złożyło Towarzystwo [...], wskazując że decyzja została wydana z naruszeniem art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odwołaniu podniesiono zarzut, iż działki nr "4’, "5’, "6" oraz "7" obr. [...] nie dają możliwości określenia wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu albowiem działki nr "6" oraz "7" nie są dostępne z tej samej drogi publicznej co działka, dla której wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Działki te są dostępne od ulicy [...], tymczasem planowana inwestycja ma być dostępna od ulicy [...]. Natomiast działki nr "4", "5" leżą po drugiej stronie ulicy, co wskazuje, że nie można mówić o kontynuacji linii zabudowy. Ponadto w odwołaniu wskazano, iż poszczególne parametry urbanistyczne nie zostały określone w sposób prawidłowy. Dotyczy to określenia szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji, gdyż nie wskazano, do którego budynku na działce sąsiedniej nawiązano powyższe wielkości. Zarzuty dotyczą również wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy zamiast obowiązującej. Wadliwa jest także powołana w zaskarżonej decyzji opinia Zarządu Infrastruktury i Transportu w K. z dnia 02.09.2009 r., gdyż Inwestor w późniejszym czasie zmienił zakres inwestycji i decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dotyczy zmienionego wniosku. Strona odwołująca się podniosła, że w decyzji nie określono warunków ochrony przyrody, pomimo, że na terenie inwestycji występują podlegające ochronie formy przyrody, a występujące płazy wymagają nawet ochrony czynnej. Zatem, uzgodnienie z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K. winno mieć postać postanowienia. Ponadto w odwołaniu podniesiono konieczność zwrócenia uwagi na fakt, że teren inwestycji stanowi obszar o najwyższych walorach przyrodniczych zgodnie z "Mapą Roślinności K." oraz Uchwała RM z dnia 07.07.2010 r. w sprawie ustalenia kierunków działania Prezydenta Miasta K. dotyczących utworzenia Parku [...]. Decyzją z dnia 22 listopada 2010r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że analiza wskaźników i cech zabudowy i zagospodarowania na otaczającym obszarze w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. zawiera ocenę terenu w zakresie warunków, o których stanowi przepis art. 61 ust. 1 ustawy. Do analizy został również sporządzony aneks z uwagi na zmianę przez Inwestora wniosku, polegającą na zmniejszeniu gabarytów budynku - dowód: k. nr 82. W analizie stwierdzono, iż działki stanowiące teren inwestycji położone są w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej, dróg wewnętrznych i obiektów infrastruktury technicznej. W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samem drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Jako działki sąsiednie przyjęto działki nr "8", "4", "5", "9", "6", "7". Dokonując oceny powyższych ustaleń Kolegium uznało, że są prawidłowe. Uzasadniając powyższe Kolegium miało na uwadze zarówno poglądy doktryny jak i istniejące orzecznictwo sądowe. Przepisy u.p.z.p. nie przewidują ustawowej definicji działki sąsiedniej. Sąsiedztwo, a dokładniej tzw. prawo sąsiedzkie, jest przede wszystkim przedmiotem badań przedstawicieli prawa cywilnego. Odnosząc się zaś do zwrotu "działka sąsiednia" użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy przyjąć, że ustawodawca - wprowadzając wymóg zabudowy takiej działki - miał na celu zachowanie harmonii architektonicznej na danym terenie, ochronę walorów estetycznych przestrzeni stanowiących dobro wspólne. Warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony wówczas, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem przyszłej inwestycji bądź też jest położona w odległości pozwalającej na utrzymanie albo wręcz podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni. Jeżeli zaś chodzi o dostęp do drogi publicznej, to zarówno w doktrynie jak i istniejącym w tej mierze orzecznictwie sądowym pojęcie to jest rozumiane szeroko. Przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W przedmiotowej sprawie powyższa przesłanka została spełniona. Jak wynika z materiału dowodowego teren inwestycji ma pośredni dostęp do dróg publicznych: drogi powiatowej - ul. [...], poprzez drogi wewnętrzne - ul. [...] i ul. [...] (fragment drogi wewnętrznej) oraz drogi gminnej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną - ul. [...]. W świetle powyższego, podniesione w tym zakresie zarzuty, nie zasługują na uwzględnienie. W ramach kontroli instancyjnej Kolegium zbadało również ustalone przez organ l instancji dalsze wskaźniki urbanistyczne, l tak, linię zabudowy wyznaczono w odległości 13 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...], co stanowić będzie kontynuację linii zabudowy, utworzoną przez obiekt mieszkalny jednorodzinny, zlokalizowany na działce "8"+ "10". Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jednakże, w myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej. W przedmiotowej sprawie organ l instancji wyznaczył linię zabudowy właśnie w oparciu o powołany przepis. W analizie wyraźnie zaznaczono, iż analizowany układ urbanistyczny nie ma wykształconej jednorodnej linii zabudowy. Zabudowa jest lokalizowana w układach swobodnie komponowanych i dlatego celem kontynuacji wprowadzonej zasady wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w myśl art. 61.1.1 cyt. na wstępie ustawy - dowód: k. nr 66 v. Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu, iż organ wyznaczył nieprzekraczalną nie zaś obowiązującą linię zabudowy, należy wyjaśnić, iż linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 rozporządzenia określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. (...) Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. (...) Na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lipca 2008 r., II OSK 779/07, także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z wyroku z 1 marca 2010 r., II SA/Kr 1655/09). Jednocześnie Kolegium zauważyło, iż organ l instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyraźnie wskazał dlaczego wyznaczył linię nieprzekraczalną (na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy). Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu objętego wnioskiem został wyznaczony w wysokości do 10%, na podstawie § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia. Przy ustalaniu tego wskaźnika zasadą jest, iż wyznacza się go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust.1) Natomiast zgodnie z § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu jest dla poszczególnych (konkretnie wskazanych) działek zróżnicowany. Wskazano, że wskaźnik ten kształtuje się od 2 % do 12 % i w oparciu o te dane wyliczono średni wskaźnik w obszaru, który wynosi 7%. W świetle powyższego zasadnym jest wyznaczenie tego wskaźnika dla przedmiotowej działki na poziomie do 10 %. Celem zachowania powyższego wskaźnika Inwestor, jak wynika z akt, dokonał korekty wniosku - dowód: k. nr 75 tj. zmniejszył gabaryty przedmiotowego budynku, co zostało uwzględnione przez organ l instancji w przedmiotowej decyzji. Z przeprowadzonej analizy wynika również, iż kolejny parametr, tj. szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy wyznaczono prawidłowo. Nie jest uzasadniony zarzut, że organ l instancji nie wskazał, do którego budynku na działce sąsiedniej nawiązano określając szerokość elewacji frontowej. Z treści § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednoznacznie wynika, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z analizy wynika, jak kształtuje się w obszarze analizowanym powyższy parametr i w oparciu o te dane ustalono szerokość elewacji frontowej do 15 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono do okapu/gzymsu na poziomie do 8 m, wysokość do kalenicy - na poziomie do 11 m, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Powołany przepis daje podstawę do wyznaczenia w/w parametru w innej wysokości, niż jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizie wskazano jak kształtuje się ten wskaźnik, zarówno w obszarze analizowanym, jak i działkach sąsiednich. W oparciu o te dane wyraźnie podkreślono, iż przedłużenie odpowiednich wysokości elewacji istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (dz. nr "9’, "7", "6"), względnie realizacja elewacji niższej stanowić będzie naturalne i właściwe dopełnienie ładu przestrzennego miejsca. Odnosząc się do ustaleń dotyczących geometrii dachu należy wskazać, iż zgodnie z § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium organ l instancji w sposób prawidłowy wyznaczył w/w parametr. Z analizy wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa i budynki kryte są dachami połaciowymi, o katach nachylenia od 20° do 45°. Dla projektowanej inwestycji należy przyjąć geometrię dachów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z obszaru analizowanego, tj. dachy połaciowe dwuspadowe, wielospadowe o kącie nachylenie od 30 do 45°, o przebiegu kalenicy prostopadłym lub równoległym do podłużnych granic działki, przy zachowaniu całkowitej wysokości budynku do 11 m, z możliwością doświetlenia kondygnacji poddasza lukarnami lub oknami połaciowymi o takim samym kącie nachylenia, co główne połacie dachowe. Ponadto nie jest uzasadniony zarzut, iż w przedmiotowej sprawie konieczne jest uzyskanie uzgodnienia (w postaci postanowienia) z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K., a to z uwagi na fakt, iż obszar na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja leży poza obszarami podlegającymi ochronie na podstawie ustawy z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. Nr 92, 880 z późn.zm.) -dowód: opinia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K., k. nr 50. W tym miejscu należy wskazać, iż organ l instancji ustalił warunki w zakresie ochrony zieleni, wód, geologii i melioracji wodnych, z zakresu ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu, ze względu właśnie na walory przyrodnicze tego terenu, które zawiera załącznik nr 1. Powyższe ustalenia znajdują potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, a to: opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UM z dnia 11.09.2009 r. i 21.05.2010 r. oraz opinii Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w K. z dnia 13.11.2009 r. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyło Towarzystwo [...] podtrzymując zarzuty podniesione w odwołaniu. Strona skarżąca podała, że nieporozumieniem jest powoływanie się na kontynuacje funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu na wymienionych w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy działkach, które nie są dostępne z tej samej drogi publicznej co działka dla której wydano decyzje o ustaleniu warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odpowiedziało na zarzuty dotyczące: wyznaczenia "nieprzekraczalnej linii zabudowy" zamiast "obowiązującej linii nowej zabudowy", aktualności opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu. Tym samym naruszony został art. 11 k.p.a., a także art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 126 k.p.a. Skarżony organ w ocenie stowarzyszenia myli pojęcia "formy ochrony przyrody" oraz "obszar podlegający ochronie". Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie przyrody formami ochrony przyrody są nie tylko obszary ale również ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów. Ze względu na występowanie na terenie inwestycji gatunków podlegających ochronie na mocy ustawy o ochronie przyrody oraz rozporządzenia Ministra Środowiska w sprawie gatunków dziko występujących zwierząt objętych ochroną, a więc forma ochrony przyrody powinna mieć postać postanowienia. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi, sąd w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala. Skarga jest częściowo uzasadniona. Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu I instancji uznał, że zaskarżona decyzja organu odwoławczego SKO w [...] z dnia 22.11.2010 r. znak: [...] narusza prawo w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. W ocenie Sądu organ odwoławczy zobowiązany do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy w granicach zakreślonych postępowaniem pierwszoinstancyjnym, nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy. Organ uznał jedynie, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Pierwotna analiza urbanistyczno- architektoniczna nr [...] z dnia 29.01.2010 r. sporządzona przez arch. E. S. ( karta 66-63 akt administracyjnych ) była dla inwestora negatywna, gdyż nie został spełniony warunek kontynuacji zabudowy w zakresie wskaźnika, wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/ terenu objętego, wnioskiem, a więc nie został spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 17.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z analizy tej również wynikało (z punktu 2 lit. " c"), że Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w K. opiniuje negatywnie wyżej wymienione zamierzenie inwestycjne. W takiej sytuacji inwestor w dniu 26.02.2010 r. ( karta 75 akt administracyjnych) do protokołu przyjęcia strony sprecyzował swój wniosek obniżając wielkości parametrów planowanej inwestycji nanosząc na pierwotnym wniosku z dnia 10.07.2007 r. ( karta 18 akt administracyjnych) korekty kolorem czerwonym ( vide: protokół z przyjęcia strony ). Urbanista architekt M. C. przy współpracy z architektem E. S., w związku z korektą wniosku inwestora, wydała w dniu 5.03.2010r. aneks do analizy urbanistyczno- architektonicznej z dnia 29.01.2010 r. ( karta 82 akt administracyjnych) w którym stwierdziła cytuję: " inwestor dostosował parametry wnioskowanej zabudowy do analizy z dnia 29.01.2010 r. i jej wyników, w związku z czym wnioskowania inwestycja, mieści się w parametrach istniejącej zabudowy mieszkaniowej w analizowanym obszarze, spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu. Zatem należy stwierdzić, że warunki w zakresie art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione łącznie, w związku z czym możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji". W ocenie Sądu cytowany wyżej aneks do analizy, tak naprawdę nie jest prawidłowo sporządzoną analizą urbanistyczno-architektonicznej, gdyż aneks ten jest lakoniczny i nie jest poparty wynikami analizy w oparciu o zmieniony wniosek. Architekt nie dokonał uzupełniającej analizy w oparciu o zmienione w sposób znaczny parametry planowanej inwestycji przez inwestora. Stwierdzenie przez architekta, że inwestor "dostosował" parametry wnioskowanej zabudowy do analizy, jest niewystarczające, gdyż nie można tego skontrolować. Z aneksu tego nie wynika dlaczego organ uznał, że zmieniony wniosek inwestora spełnia obecnie warunki do wydania pozytywnej decyzji dla inwestora. W ocenie Sądu organ odwoławczy akceptując taki aneks do analizy nie dokonał tak naprawdę ponownej analizy w oparciu o zmieniony wniosek inwestora z dnia 26.02.2010 r.(karta 75 akt administracyjnych). Zmienione wielkośc i parametry inwestycji wpływają na analizę i jej wyniki. W związku z tym, przeprowadzona analiza z dnia 29.01.2010 r. ( karta 66- 63 akt administracyjnych) odnosząca się do pierwotnego wniosku inwestora z dnia 10.07.2007 r., jak i lakoniczny aneks do tej analizy ( karta 82 akt administracyjnych) jest analizą nieprawidłowo sporządzoną, gdyż jest ona niepełna. Analiza urbanistyczno - architektoniczna dokonywana w trybie § 3 ust.1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury musi odnosić się do obszaru analizowanego w kontekście wniosku inwestora. Skoro parametry planowanej inwestycji były w sposób znaczny obniżone, to nie znaczy to równocześnie, że inwestor spełnił łącznie wszystkie warunki wydania decyzji. Zmienione we wniosku wielkości inwestycji przekładają się równocześnie na samą analizę i jej wyniki. Tych istotnych okoliczności organ odwoławczy nie uwzględnił. Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji nie wyjaśnił też w sposób jednoznaczny i przekonywujący dlaczego uznał, że przedmiotowa inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skoro Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w K. w piśmie z dnia 3.11.2009 r. znak: [...] ( karta 50 akt administracyjnych) zaopiniowała negatywnie przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne i stanowisko to zostało też wyrażone w analizie urbanistyczno- architektoniczne z dnia 29.01.2010 r. [...] w punkcie 3 lit. "c" przez projektanta. Z pisma Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w K. wynika, że teren przedmiotowej inwestycji jest obszarem o najwyższych walorach przyrodniczych, leży w obszarze określonym jako parki i ogrody zabytkowe i dlatego organ zaopiniował planowane zamierzenie inwestycyjne negatywnie. Wprawdzie z pisma tego wynika też, że planowana inwestycja leży poza obszarem podlegającym ochronie na podstawie ustawy z dnia 16.04.2004 r. o ochronie przyrody ( Dz. U. Nr 92, po. 880 z późn. zm.), ale według Mapy Roślinności Rzeczywistej Miasta K. obszarów najcenniejszych przyrodniczo ( E. D., J. S.) teren ten jest bardzo cennym przyrodniczo dla K. kompleksem parkowym ze starym drzewostanem, stawami, miejscami rozrodu i występowania 7 gatunków płazów. Z treści tej opinii może wynikać pewna sprzeczność, gdyż z jednej strony organ wydaje opinię negatywną a w konkluzji pozytywną. W związku z powyższym w zaskarżonej decyzji organ nie wykazał jakimi przesłankami kierował się uznając, że inwestor może zrealizować swoją inwestycję na tym terenie. Organ odwoławczy nie rozważył ewentualnie możliwości uzupełnienia tej opinii przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w K. z dnia 3.11.2009 r. nr [...] (karta 50 akt administracyjnych) poprzez jednoznaczne wyjaśnienie swojego stanowiska co do możliwości zrealizowania przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego ze wskazaniem przepisów ustawy stanowiących podstawę prawną swojego stanowiska zawartego w tej opinii. Przechodząc do kolejnych uchybień organu odwoławczego należy stwierdzić, że organ w sposób sprzeczny z przepisami ustawy art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 1 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.03.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588) wyznaczył w Załączniku Nr 1 do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 29.07.2010 r. nr [...], w punkcie II 1 lit. "a" – " nieprzekraczalną linią zabudowy- w odległości 13 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]", gdy tymczasem cytowane wyżej przepisy ustawy w sposób jednoznaczny określą, że organ winien był wyznaczyć " obowiązują linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" - § 4 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. Jak wynika z analizy urbanistyczno- architektonicznej z dnia 29.01.2010 r. ( karta 66 - 63 ) punkt 3 lit. " b" organ odstąpił od wyznaczenia obowiązkowej linii zabudowy, o której mowa w § 4 cytowanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury wprowadzając nieprzekraczalną linię zabudowy, określając ją na podstawie § 4 pkt. 4 tego rozporządzenia. Stosownie do § 4 ust. 1 - 4 tego rozporządzenia: 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W § 4 ust. 4 tego rozporządzenia, jak i w ustępach 1-3 § 4 nie daje podstaw prawnych do wyznaczenia innej niż obowiązującej linii nowej zabudowy. Organ może odstąpić od wyznaczenia tej linii tylko wtedy jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. ale w każdym przypadku odnosi się to do obowiązującej linii nowej zabudowy. Oznacza to, że rozporządzenie wykonawcze Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie ustalania linii zabudowy określa, że musi to być " obowiązująca linia nowej zabudowy" a nie " nieprzekraczalna linia zabudowy, jak przyjął to organ. W ocenie Sądu jest to uchylenie mogące mieć istotny wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy albowiem w przypadku braku możliwości określenia obowiązującej nowej linii zabudowy mogłaby zapaść inna decyzja. W ocenie Sądu ustalenia organu odwoławczego dotyczące określenia linii zabudowy przedmiotowej inwestycji są dowolne i nie znajdują podstaw z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy nie zebrał i nie rozpatrzył wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, co mogłoby mieć istotny wpływ na wyniki sprawy. Organ ten naruszył podstawowe zasady postępowania wyrażone w przepisach art. 7 kpa - zasadę ustalenia prawdy obiektywnej, art. 77 § 1 kpa - zasadę zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, a także przepisy art. 61 ust. 1 pkt. 1 i pkt. 5 ustawy z dnia 23.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust.1 i § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze to niewątpliwie zarzut co do nieprawidłowo wyznaczonej "nieprzekraczalnej linii zabudowy zamiast obowiązującej linii nowej zabudowy jest zasadny i Sąd wyżej go omówił. Zarzut, że teren objęty inwestycją podlega ochronie na podstawie art. 6 ustawy o ochronie przyrody jest przedwczesny, gdyż okoliczności w tym zakresie wymagają uzupełnienia i wyjaśnia przez organ odwoławczy. Zarzut braku dostępu przedmiotowej inwestycji do drogi publicznej jest nieuprawniony, ponieważ planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej tj. przez drogę powiatową - ul. [...] poprzez drogi wewnętrzne ul. [...] i ul. [...] (fragment drogi wewnętrznej), drogi gminnej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną - ul. [...]. Sąd podziela w całości w tym zakresie stanowisko organów co do tego, że planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną – załącznik Nr 1 do decyzji 29.07.2010 r. Natomiast zarzut co do braku odniesienia się organu odwoławczego do zarzutu aktualności opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 2.09.2009r. znak: [...] jest nieuzasadniony. Sąd w całości podziela stanowisko organu odwoławczego zawarte w Załączniku Nr 1 do decyzji organu I instancji w pkt. 4 lit. "e" i uznaje, że opinia ta nadal jest aktualna mimo, zmiany wniosku inwestora w zakresie gabarytów inwestycji. Zmiana wniosku nie miała żadnego wpływu na tę opinię, a tym bardziej na utratę jej aktualności. Organ odwoławczy utrzymując w całości decyzję organu I instancji wyraził też swoje stanowisko w kwestii aktualności opinii ZIKiT w K. z dnia 2.09.2009 r. Odnośnie zarzutu nieprawidłowości w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/ terenu objętego wnioskiem, a także co do szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Sąd na obecnym etapie postępowania nie może się do nich odnieść, gdyż analiza urbanistyczno – architektoniczna wymaga uzupełnienia i wyjaśnia. Organ odwoławczy przy ponownym rozpatrzeniu sprawy winien wziąć pod uwagę naprowadzone wyżej okoliczności sprawy oraz uzupełnić też postępowanie wyjaśniające przez przedłożenie przez uprawnionych urbanistów – architektów stosownych zaświadczeń o ich uprawnieniach ( art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "a" i lit. " c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. ( Dz. U. 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. ) w myśl których sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego którego miało wpływ na wynik sprawy postępowania, także inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.