II SA/Kr 280/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ewa Rynczak (spr.) Sędziowie : WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Wojciech Jakimowicz Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2011 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 grudnia 2005 r. nr Kol.Odw. [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych [...] w K. kwotę 500 zł (pięćset złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2005r. znak: [...] Prezydent Miasta K. , działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, póz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1589) oraz art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku J.M. z dnia 11.02.2004r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 1 wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr 2 , 3, 4 , 5 , 6 i 7 obręb [...] w K. przy ul. [...] W uzasadnieniu decyzji wskazano, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano następujące opinie: 1. Opinię Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. z dnia 21.03.2005r. znak: [...] oraz opinia z dnia 31.05.2004r. znak: [...] . 2. Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 31.03.2005r. znak: [...] , 3. Opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 26.04.2005r. - znak [...] - w zakresie ochrony środowiska, 4. Opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 18.06.2004r. znak: [...] - w zakresie obsługi komunikacyjnej. Organ uznał, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zgodnie z załącznikiem Nr 1 do niniejszej decyzji; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej - zgodnie z załącznikiem Nr 1 do niniejszej decyzji; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - zgodnie z załącznikiem Nr l do niniejszej decyzji; 4) Teren inwestycji nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Teren inwestycji stanowią: działka nr 1 , na której planowana jest inwestycja kubaturowa oraz działki, na których przewidywana jest realizacja infrastruktury technicznej. Działka nr 1 stanowi w części grunt B-wył (tereny mieszkaniowe wyłączone z klasyfikacji), nie wymaga zatem zmiany przeznaczenia. W pozostałej części działka ta stanowi grunt rolny w klasie bonitacyjnej RM (rola klasy II), o powierzchni 0,0547 ha, w związku z tym nie wymaga zgody określonej w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. Nr 121 póz. 1266 z późn. zm.) przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas NII, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia nie przekracza 0,5 ha. Pozostałe działki stanowią grunty wyłączone z klasyfikacji, a także grunty rolne niewymagające zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze o nieleśne. 5) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. A.M. wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów nr [...] Odnosząc się do zastrzeżeń zgłoszonych w toku postępowania organ wskazał, że kwestia ochrony drzew rosnących na działce nr 1 była przedmiotem postępowania wyjaśniającego, w którym uzyskano stanowisko Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK Referat d/s Ochrony Środowiska (pismo z dnia 26.04.2005r. znak [...] ). Warunki w zakresie ochrony zieleni zostały określone w pkt 2 b załącznika nr 1 do niniejszej decyzji wskazującym szczegółowo sposób zabezpieczenia istniejących drzew w trakcie prowadzonych robót budowlanych. Odnośnie zastrzeżeń głoszonych przez Spółdzielnię [...] dotyczących dostępu inwestycji do drogi publicznej organ wyjaśnił, że zgodnie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren inwestycji powinien mieć dostęp do drogi publicznej, przez który zgodnie z art. 2 pkt 14 powołanej ustawy rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej poprzez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren inwestycjj , w szczególności jego część obejmująca inwestycję kubaturową (działka nr 1 ) nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Działki nr 1 oraz 2 stanowiące współwłasność B. i J.M. przylegają do działki nr 3 , który stanowi grunt wyłączony z klasyfikacji - dr - wył (drogi). Na podstawie opinii Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK Referat d/s Układu Drogowego z dnia 02-06-2005r znak [...] oraz opinii Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. z dnia 31.05.2004r., znak [...] ustalono, że działka ta stanowi część drogi wewnętrznej w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. 2004 Nr 204, póz. 2086 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Na tej podstawie uznano, iż teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej (ul. [...] ) poprzez drogę wewnętrzną (ul. [...] . Kwestia tytułu prawnego inwestora do korzystania z dróg niebędących drogami publicznymi powinna być badana w postępowaniu zakończonym niniejszą decyzją. Organ rozstrzygający niniejszą sprawę jest natomiast związany treścią art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 powołanej ustawy, zgodnie z którym nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego od zobowiązania się wnioskodawcy od spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Nie badano w niniejszej sprawie kwestii, czy używanie nazwy drogi wewnętrznej "ulica [...] " jest zgodne z obowiązującymi przepisami, w szczególności obowiązującego w tym zakresie prawa miejscowego. Stosowanie tej nazwy w niniejszej sprawie wynikało ze zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych, w szczególności zgodne było z uzyskanymi opiniami jednostek miejskich właściwych w sprawie zarządzania drogami, które powołano powyżej. W odwołaniu od powyższej decyzji Spółdzielnia [...] w K. zarzuciła, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa poprzez wprowadzenie do jej treści nazwy ul. [...][ oraz wskazała, iż powołane w przedmiotowej decyzji opinie winny być wydane w formie postanowień, a nie opinii. Ponadto podważono ustalenia, iż przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej i wskazano, że nie można w sposób jednoznaczny określić wymagań dotyczących nowej zabudowy. Zakwestionowano także, wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przyjmującej bez zastrzeżeń przebieg przyłączy poprzez działki będące ich własnością. Dodatkowo wskazano, iż teren inwestycji znajduje się w obszarze, który stanowi strefę ochrony wartości kulturowych i strefę ochrony i kształtowania bliskiego planu widoku i w związku z tym planowana inwestycja winna być uzgodniona z Wydziałem Ochrony Zabytków MK i należy uzyskać zezwolenia właściwych służb konserwatorskich. Odwołanie złożyli również B. i Z.D. zarzucając, że nie wyrazili zgody na wykorzystanie działek nr 7 i 6 w celu realizacji inwestycji, a nadto, iż inwestycja spowoduje dewastację środowiska naturalnego poprzez zlikwidowanie deptaka spacerowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. znak:[...] , działając na podstawie art. 52, art. 53 ust. 4, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. 03, nr 164, póz. 1588 ) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał w szczególności, iż opinie wydane w trakcie prowadzonego przez organ l instancji postępowania nie zapadły w trybie przewidzianym w art. 106 k.p.a. gdyż nie było konieczności dokonywania uzgodnień w tym trybie, a których konieczność wynikać ma z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowa działka znajduje się bowiem poza obszarami wpisanymi do rejestru zabytków, a droga [...] , nie znajduje się w zarządzie Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami zawartymi w § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonana w analizie charakterystyka terenu wskazuje, iż działka mająca być zainwestowaną położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co wskazuje na występującą tu w sposób zdecydowany funkcję mieszkaniową, z tym, że można też wyodrębnić znaczne tereny powierzchni biologicznie czynnej. Projektowany budynek mieszkalny jednorodzinny z infrastrukturą, będzie kontynuacją funkcji występującej na danym terenie, jako że na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, czyli drogi [...] występuje funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W badanej sprawie, uprawniona osoba przygotowała analizę urbanistyczno -architektoniczną wyznaczonego terenu, zawierającą oprócz określenia funkcji zabudowy, o czym była mowa wyżej, także cechy istniejącej zabudowy. Cechy te, takie jak : linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu - zostały podane w sporządzonej analizie. Na ich podstawie, organ administracyjny określił w wydanej decyzji warunki zabudowy przygotowane przez tę samą uprawnioną osobę, która sporządzała analizę. Warunki te uprawniony specjalista określił, przy zastosowaniu: w stosunku do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy ust. 2 § 5, przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej przy zastosowaniu ust. 2 § 6 rozporządzenia, zaś wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono przy zastosowaniu § 7 ust. 3 rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach organ wskazał, że obsługa komunikacyjna od ul. [...] odbywać ma się przez drogę dojazdową po terenie działek nr 8 , 3 stanowiących drogę wewnętrzną [...] użytkowanie której należy uzgodnić z jej właścicielem. Jest więc bezspornym, że w kolejnym procesie inwestycyjnym, tj. w postępowaniu o pozwolenie na budowę, inwestor działki 1 otrzymując zgodę na budowę otrzyma je wydane w oparciu o stosowne przepisy budowlane, i na tym etapie postępowania będzie musiał wykazać się tytułem prawnym do terenu i uzyskaniem stosownej zgody właściciela zarówno działek stanowiących drogę dojazdową jak i działek, przez które ma być prowadzona infrastruktura techniczna. Ponadto organ l instancji wykazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż stosowanie nazwy "[...] " w odniesieniu do drogi wewnętrznej wynikało ze zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych , w szczególności było zgodne z uzyskanymi opiniami jednostek miejskich właściwych w sprawie zarządzania drogami. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Spółdzielnia [...] w K. zarzucając, iż: - organ nie odniósł się w ogóle do podnoszonego przez stronę skarżącą braku przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. kwestii spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej - działki 8 i 3 nie zapewniają dojazdu i dojścia do działki 1 ponieważ strona skarżąca jako ich właściciel nie wyrażała i nie wyraża zgody na ich wykorzystanie do tego celu; - naruszono art. 53 ust. 4 pkt 9 w/w ustawy poprzez wydanie decyzji pomimo braku uzgodnienia z właściwym zarządcą drogi; - przedmiotowy teren jest nieruchomością o statusie rolnym i strona winna uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolnej, która to decyzja w świetle art. 7 ust. z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r. Nr 121, póz. 1266 ze zm.) winna być poprzedzona etapem przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; - wprowadzenie do nazwy przedmiotowej inwestycji oraz do treści decyzji nazwy ul. [...] jest bezpodstawne i rażąco narusza stan faktyczny. W oparciu o powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art.1§ 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi, sąd w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala. Skarga jest częściowo uzasadniona z przyczyn w niej wskazanych. Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu l instancji uznał, że zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Organ odwoławczy naruszył przepis prawa materialnego art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane, a także przepisy § 5 i § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, p. 1588), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przepis art.136k.p.a określa dopuszczalny zakres postępowania dowodowego przed organem odwoławczym, jak również wskazuje sposoby przeprowadzania tego postępowania. W myśl przepisu art. 136 k.p.a organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Oznacza to, że organ odwoławczy dokonuje ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w ramach zakreślonych postępowaniem pierwszoinstancyjnym i może przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, kierując się zasadą ustalenia prawdy obiektywnej, o której mowa w art. 7 k.p.a. oraz zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną wart. 15 k.p.a. W związku z tym, w ocenie Sądu organ odwoławczy mógł przeprowadzić dodatkowe dowody w ramach postępowania odwoławczego nie naruszając cytowanych wyżej zasad, a tego nie uczynił. Strona skarżąca Spółdzielnia [...] zarzuca głównie, że przedmiotowa inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż ten dostęp musiałby przebiegać po jej nieruchomościach nr 3 i 8 stanowiących własność Spółdzielni, a na to Spółdzielnia nie wyraża zgody. Jednym z warunków dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy jest m. in. dostęp do drogi publicznej. Stosownie do tego przepisu wydanie decyzji o warunkach jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków: "teren ma dostęp do drogi publicznej". Organ w załączniku Nr 1 do decyzji Nr [...] z dnia[...].08.2005 r. w punkcie 4 lit. "c" określił dostęp przedmiotowej inwestycji do drogi publicznej w ten sposób że, cytuję: 1. "Teren inwestycji posiada dostęp do ulic [...] i [...] poprzez drogę wewnętrzną (ul. [...] ); 2. obsługa komunikacyjna od ul. [...] poprzez drogę dojazdową po terenie działek nr 8 , 3 , stanowiących ul. [...]; 3. użytkowanie w/w drogi dojazdowej należy uzgodnić z jej właścicielem". Przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, o czy mowa w art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane. W niniejszej sprawie inwestor nie ma ustanowionej służebności drogowej, nie ma też zgody właściciela nieruchomości nr 8 i 3 przez które byłby ten dostęp do drogi publicznej. W związku z powyższym organ określając w taki sposób dostęp do drogi publicznej, tak naprawdę jednoznacznie go nie ustalił. Organ określił, że obsługa komunikacyjna ma się odbywać od ul. [...] poprzez drogę dojazdową po terenie działek nr 8 i nr 3 (stanowiących ul. [...] ). Z kolei te działki są własnością Spółdzielni Mieszkaniowej, a użytkowania w/w drogi dojazdowej nie uzgodniono do tej pory z właścicielem. W związku z tym, w ocenie Sądu można też przyjąć, że przedmiotowa inwestycja tak naprawdę nie ma dostępu do drogi publicznej, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane. Dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną musi być rzeczywisty i realny, a nie hipotetyczny. Natomiast z ustaleń organu wynika, że droga wewnętrzna stanowi własność Spółdzielni Mieszkaniowej i jest w jej wieczystym użytkowaniu, zatem wyrzeczenie organu l instancji, zaakceptowane przez organ odwoławczy jako zgodne z prawem, określające w taki sposób dostęp do drogi publicznej jest określeniem dostępu do drogi publicznej hipotetycznym i nieprecyzyjnym. Z takiego określenia nie wynika jednoznacznie jaki jest rzeczywisty dostęp przedmiotowej inwestycji do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, a także organ nie ustalił jaki charakter mają nieruchomości 8 i 3 . Organ twierdzi, że jest to ul. [...] , skarżący twierdzi, że są to jego nieruchomości które nie są ulicą [...] . W związku z tym te okoliczności organ odwoławczy powinien jednoznaczne ustalić i określić. Niezależnie od powyższych uchybień organ odwoławczy naruszył również § 5 i § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.03.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 póz. 1588) albowiem w decyzji nie określił precyzyjnie wskaźników, zgodnie z cytowanymi wyżej paragrafami 5 i 6, dot. wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej. Stosownie do cyt. wyżej § 5 i § 6 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zgodnie z § 6 szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ l instancji wskaźnik z § 5 określił na "ok. 11%", a wskaźnik z § 6 na "ok. 12 m". Ustalenie powyższych wskaźników na "około" jest niezgodne z cytowanymi paragrafami 5 i 6. Te wskaźniki powinny być określone dokładnie, a jeżeli tego nie można tak ustalić, to organ winien był je określić jako "od - do" oraz je uzasadnić. Precyzyjne określenie wszystkich wskaźników w decyzji stanowi podstawę do precyzyjnego ustalania parametrów budowy na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego pozwolenia na budowę, a także nie będzie stwarzać w przyszłości luzu interpretacyjnego przez kogokolwiek, gdyż wskaźniki te będzie można odczytać jasno i czytelnie, tak aby nie było możliwości ich różnej interpretacji. W ocenie sądu powyższe uchybienia wskazują, że organ odwoławczy naruszył przepisy art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5 i § 6 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze zarzut strony skarżącej, iż przedmiotowa inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej, jest o tyle zasadny, że organ istotnie w sposób jednoznaczny tego dostępu do drogi publicznej nie określił i to wymaga wyjaśnienia. Natomiast co do pozostałych zarzutów podniesionych w skardze w szczególności, że brak jest uzgodnień z innymi organami i konieczności wydania postanowienia w trybie art. 106 § 2 k.p.a. w tym zakresie, a nie opinii, to organ odwoławczy nie ustosunkował się do nich w swojej decyzji, tylko dopiero w odpowiedzi na skargę, co niewątpliwie stanowi uchybienie organu. Natomiast co do zarzutu, że teren inwestycji jest terenem rolnym i inwestor powinien uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolnej, to zarzut ten został podniesiony dopiero w skardze, a organ udzielił odpowiedzi na ten zarzut w odpowiedzi na skargę. Odnośnie zarzutu bezpodstawnego wprowadzenia w decyzji ulicy [...], gdyż tak naprawdę nazwę tę nadano przecznicy ul. [...], to zarzut ten jest o tyle zasadny, że organ winien jednoznacznie ustalić jaki charakter ma ul. [...], stanowiąca działki nr 8 i nr 3 , które są własnością Spółdzielni. Organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy winien wziąć pod uwagę naprowadzone wyżej okoliczności sprawy, w tym odnieść się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu. W związku z powyższym , Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt. l sentencji wyroku na podstawie art. 145§1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( DZ. U. 2002r. Nr153 póz. 1270 ze zm.), w myśl którego Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzeczenie w punkcie II wydano na zasadzie art. 152 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cytowanej ustawy.