II SA/Kr 289/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 28 grudnia 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego W. O. kwotę 100,00 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 28 grudnia 2018 r. (znak: [...]) na podstawie: - art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.), - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 – dalej jako: rozporządzenie) oraz - art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania W. O. od decyzji Wójta Gminy Wielka Wieś z dnia 26 lutego 2018 r. (znak: [...]), orzekającej o ustaleniu W. O. jednorazowej opłaty dla zbywcy nieruchomości położonej w obrębie Wielkiej Wsi, gmina Wielka Wieś, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], w wysokości 2.499,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś (tzw. "opłata planistyczna"), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją z dnia 26 lutego 2018 r. (znak: [...]) Wójt Gminy Wielka Wieś orzekł o ustaleniu W. O. jednorazowej opłaty dla zbywcy nieruchomości położonej w obrębie Wielkiej Wsi, gmina Wielka Wieś, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], w wysokości 2.499,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś (tzw. "opłata planistyczna"). W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji wskazał, iż na skutek uchwalenia przez Radę Gminy Wielka Wieś uchwały Nr XV/127/2012 z dnia 28 lutego 2012 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś nastąpił wzrost wartości ww. nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, co zostało wykazane w operacie szacunkowym dołączonym do akt sprawy. W tym zakresie podniesiono, że – zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę – wartość ww. nieruchomości położonej w Gminie Wielka Wieś, a oznaczonej jako dz. ewid. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha na skutek uchwalenia wskazanej powyżej zmiany planu miejscowego wzrosła o 16.662,00 zł, co oznaczało, że opłata planistyczna – przy zastosowaniu 15% stawki – wyniosła 2.499,30 zł. Dodano również, że sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w dniu 22 kwietnia 2016 r. (Rep. A Nr [...]), a nadto wyjaśniono zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w przepisach u.p.z.p. oraz zaznaczono, że postępowanie przeprowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. W końcowej części uzasadnienia decyzji organ I instancji podał, że strony zostały powiadomione o wszczęciu postępowania w tej sprawie oraz możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Odwołanie od ww. decyzji wniósł W. O., domagając się uchylenia decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu odwołania, odwołujący się zakwestionował podstawy do naliczenia opłaty planistycznej, a nadto zarzucił, że poprzez zmianę planu miejscowego przedmiotowa działka w rzeczywistości nie uzyskała możliwości zabudowy, a w związku z tym nie sposób było przyjąć, iż jej wartość wzrosła. Podniesiono też, iż dz. nr [...] nie posiadała wystarczającej powierzchni, by móc ją uznać za gospodarstwo w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po zapoznaniu się z całością akt w sprawie wskazało na wstępie, że materialnoprawną podstawę wydania decyzji o ustaleniu kwestionowanej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej decyzją organu I instancji, stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., których treść następnie przytoczono. Organ odwoławczy zaznaczył, że z treści ww. przepisów wynikało, iż właściwy organ administracji publicznej jest zobowiązany, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki, tj. w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości oraz zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wyjaśniono przy tym, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że stwierdzenie, iż chociażby jedna z wymienionych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, natomiast w przeciwnym przypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ II instancji zaznaczył również, że w sprawie objętej odwołaniem nie było kwestionowane, iż zgodnie z uchwałą Rady Gminy Wielka Wieś Nr XV/127/2012 z dnia 28 lutego 2012 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, która weszła w życie w dniu 23 kwietnia 2012 r. Podkreślono także, że jak wynikało z akt sprawy W. O. dokonał zbycia nieruchomości gruntowej położonej w Gminie Wielka Wieś, a oznaczonej jako dz. ewid. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha (umowa sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2016 r., rep. A Nr [...]), co stanowiło podstawę do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie podało również, że zawiadomienie z dnia 18 października 2016 r. o wszczęciu postępowania zostało skutecznie doręczone stronie w dniu 25 października 2016 r. z zachowaniem wynikającego z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż uchwała Rady Gminy Wielka Wieś Nr XV/127/2012 z dnia 28 lutego 2012 r. o zmianie planu weszła do obrotu prawnego z dniem 23 kwietnia 2012 r., zaś organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w dniu 18 października 2016 r. (zawiadomienie doręczono w dniu 25 października 2016 r.). Tym samym w ocenie organu odwoławczego brak było przeciwwskazań do prowadzenia przedmiotowego postępowania. Mając na uwadze powyższe organ II instancji wskazał, że z operatu stanowiącego podstawę oszacowania wzrostu wartości nieruchomości powinno w sposób niebudzący wątpliwości wynikać, iż wzrost ten był determinowany zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, a nie ogólną tendencją do wzrostu wartości gruntów. Wyjaśniono bowiem, że jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej może być definiowany wyłącznie taki wzrost wartości nieruchomości, który jest bezpośrednim następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę tego planu. Tym samym podkreślono, że ustalając, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości określony w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które mają bezpośredni związek z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i są bezpośrednim tego następstwem, natomiast bez znaczenia w tym zakresie są wszelkie inne okoliczności determinujące wartość nieruchomości. Podniesiono przy tym, że na potrzeby wykazania istnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest więc ustalenie, że występuje bezpośredni związek przyczynowy między wzrostem wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym wzrost wartości nieruchomości może być nawet nieznaczny, gdyż brak ustaleń w zakresie istnienia opisanego związku przyczynowego, nawet przy wykazaniu wzrostu wartości nieruchomości, nie uzasadnia naliczenia opłaty planistycznej. Dodano także, że sama okoliczność wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany – co do zasady – nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, a w związku z tym nie uzasadnia naliczenia opłaty planistycznej w odniesieniu do nieruchomości, której przeznaczenie nie uległo zmianie. Organ odwoławczy zaznaczył zarazem, że ustalenie tej przesłanki powierza się, zgodnie z regulacją działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.), rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu stosowne uprawnienia, który sporządza operat szacunkowy opierając się na ustanowionych prawem zasadach, określa wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie planu, a ewentualna różnica tych wartości stanowi podstawę do naliczenia opłaty. Podniesiono przy tym, że sporządzając operat rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny z dnia sprzedaży szacowanej nieruchomości, natomiast jej stan z dnia wejścia w życie planu, przy czym w przypadku, kiedy bezpośrednio przed uchwaleniem planu, teren szacowanej nieruchomości nie był objęty ustaleniami żadnego planu, bierze się pod uwagę faktyczny sposób jej wykorzystywania. Wobec powyższego, organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, rzeczoznawcę majątkowego – M. S., który dokonał wyceny podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Organ II instancji opisał przy tym na czym polega podejście porównawcze oraz metoda porównywania parami, a następnie podał, że wyceniając przedmiotową nieruchomość autor operatu wskazał, jakie było przeznaczenie gruntu po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jakie było jego przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o powyższe wskazano, że w rozpoznawanej sprawie przedmiotem wyceny rzeczoznawcy była dz. ewid. nr [...] o pow. 0,257 ha, która nie istniała w dniu uchwalenia planu miejscowego. Wyjaśniono bowiem, że działka ta, co nie było w sprawie sporne, powstała wskutek podziału dz. nr [...] (a następnie podziału dz. nr [...]) już po wejściu w życie planu miejscowego. Tym samym zaznaczono, że z uwagi na fakt, iż do wyceny nieruchomości należy przyjmować stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w tym przypadku dzień 23 kwietnia 2012 r., a przedmiotowa dz. nr [...] powstała dopiero w dniu 4 października 2015 r., biegły prawidłowo wycenił wartość 1 m2 pierwotnej nieruchomości w postaci dz. nr [...] o powierzchni 1,23 ha, a następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową dz. nr [...] będącej przedmiotem postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie podało też, że w wycenie przedstawiono wartość ww. nieruchomości położonej w miejscowości W. z uwzględnieniem jej przeznaczenia określonego w planie miejscowym uchwalonym w dniu 23 kwietnia 2012 r., jak i jej wartość uwzględniającą przeznaczenie obowiązujące przed wejściem w życie ustaleń aktualnie obowiązującego planu. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę na fakt, iż ze względu na okoliczność, że dz. nr [...], z której wydzielono działkę będącą przedmiotem zbycia (nr [...]) w planie przed zmianą na dzień 22 kwietnia 2012 r. posiadała mieszane przeznaczenie i przeznaczona była w przewadze – 8 900 m2 na tereny rolnicze (R), 1 500 m2 pod teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), 1 000 m2 pod teren lasów (symbol planu ZL), zaś w pozostałym zakresie 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej (symbol planu MNR) dokonał obliczając wartość nieruchomości przed zmianą planu jako sumę wartości gruntu o jednolitym przeznaczeniu przed zmianą planu dla powierzchni części nieruchomości określonych graficznie. Podniesiono przy tym, że rzeczoznawca wyjaśnił, iż ponieważ na rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami podobnymi, które posiadałyby takie samo mieszane przeznaczenie, a w dodatku w tych samych lub podobnych proporcjach co nieruchomość wyceniana zgodnie z przyjętą, utrwaloną i stosowaną praktyką wyceny dokonał rozdzielenia terenu o różnorakim przeznaczeniu i odrębnie je wycenił. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, zgodziło się z takim uzasadnieniem wskazując, że w sytuacji braku transakcji nieruchomościami o podobnym mieszanym przeznaczeniu, które mogłyby być brane pod uwagę do porównań z nieruchomością wycenianą nie byłaby możliwa wycena takiej nieruchomości, a co za tym idzie ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy dodał również, że podobne stanowisko zawarte zostało w wielu wyrokach sądów administracyjnych, przytaczając fragment uzasadnienia jednego z nich. Tym samym w ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości, a przyjęte do porównań transakcje dotyczyły nieruchomości podobnych, tak w zakresie przeznaczenia, jak i powierzchni i innych istotnych atrybutów. Wyjaśniono bowiem, że rynek ten stanowiły nieruchomości położone na obszarze gminy Wielka Wieś, które były przedmiotem obrotu w okresie luty 2013 – grudzień 2015. Podkreślono także, że autor operatu ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe, wyróżnił stany poszczególnych cech, jak też dokonał ich opisu, a nadto określił też wagi dla każdej z opisanych cech. Dodano przy tym, że następnie porównano wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej (przy określeniu wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego z 2012 r.) oraz z nieruchomościami porównawczymi (przy określeniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z 2012 r.), a następnie, uwzględniając zachodzące różnice pomiędzy tymi nieruchomościami, określono te 2 wartości. To zaś – zdaniem organu odwoławczego – pozwoliło na określenie spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2012 r. wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości W. a oznaczonej jako dz. ewid. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha. Dlatego też w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał obliczenia wysokości opłaty planistycznej uwzględniając zarówno – wskazaną przez rzeczoznawcę majątkowego – kwotę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz wysokość stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącą w ww. gminie 15% spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, organ odwoławczy w pełni podzielił stanowisko zaprezentowane w piśmie rzeczoznawcy z dnia 19 marca 2018 r., wskazując, że rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący wyjaśnił kwestie wątpliwe podnoszone w odwołaniu. Jednocześnie według organu odwoławczego, organ I instancji przeprowadził postępowanie z poszanowaniem zasad wynikających z regulacji k.p.a., dopełnił wszelkich obowiązków formalnych, w sposób wyczerpujący przeprowadził postępowanie dowodowe, a sam operat – jako główny dowód w sprawie – poddał ocenie w treści zakwestionowanej decyzji, co skutkowało brakiem podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji zgodnie z wnioskiem odwołania. Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżący – W. O., domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie stwierdzenia nieważności obu zaskarżonych decyzji w całości, a nadto zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. W ocenie skarżącego, z uwagi na fakt, iż funkcja nieruchomości nie uległa zmianie, nie nastąpił też jej wzrost wartości i nie było podstaw do naliczania opłaty planistycznej. Skarżący zarzucił również, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do podnoszonego faktu ustanowienia służebności przejazdu na dz. nr [...] w momencie sprzedaży i jego wpływu na wartość całej wyceny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2107 z późn. zm.) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Stosownie zaś do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. (art. 134 § 1 p.p.s.a.) w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W tym miejscu wymaga jednak podkreślenia, że w świetle art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (zob. w tym zakresie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt FSK 2326/04, LEX nr 173127). Stosownie zaś do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Ponadto stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a. sąd administracyjny stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Skarga zasługuje na uwzględnienie w zakresie wskazanym poniżej. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 grudnia 2018 r. (znak: [...]), utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Wielka Wieś z dnia 26 lutego 2018 r. (znak: [...]), którą ustalono W. O. jednorazową opłatę dla zbywcy nieruchomości położonej w obrębie Wielkiej Wsi, gmina Wielka Wieś, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], w wysokości 2.499,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś (tzw. "opłata planistyczna"). Podstawę materialnoprawną wydania kwestionowanej decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p., w szczególności art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania kontrolowanej decyzji. Zgodnie z treścią pierwszego z przywołanych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie natomiast do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.), przy czym przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Mając na uwadze wymienione powyżej regulacje prawne, w pierwszej kolejności wskazać należy, że okolicznością bezsporną w przedmiotowej sprawie było, iż skarżący W. O. zbył nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, objętą księgą wieczystą nr [...], po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś, zatwierdzonego uchwałą Nr XV/127/2012 Rady Gminy Wielka Wieś z dnia 28 lutego 2012 r. (Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2012 r., poz. 1283 – dalej też jako: zmiana planu miejscowego), gdyż jak wynika z zalegającego w aktach sprawy aktu notarialnego (Rep. A Nr [...]) umowa sprzedaży ww. dz. nr [...] (powstałej z podziału dz. nr [...], która z kolei powstała z podziału dz. nr [...]) została zawarta w dniu 22 kwietnia 2016 r., natomiast ww. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś weszła w życie z dniem 23 kwietnia 2012 r. Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się natomiast zasadniczo do rozstrzygnięcia czy, a jeśli tak to w jakiej wysokości, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś, zatwierdzonego uchwałą Nr XV/127/2012 Rady Gminy Wielka Wieś z dnia 28 lutego 2012 r. doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej", wobec zbycia ww. nieruchomości przez skarżącego W. O.. W tym miejscu wymaga bowiem podkreślenia, że kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe, tj. zgodne z prawem ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym, w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, wynikającego czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego – wynikającego ze sposobu użytkowania nieruchomości, jeżeli nie był on postanowieniami planu miejscowego objęty. W ocenie Sądu, użyty w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" determinuje koniunkcję czasową zaistnienia sytuacji powiązania wzrostu wartości nieruchomości z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej opłaty za zbycie tej nieruchomości w terminie do 5 lat od daty uchwalenia planu, tj. zwiększenia wartości nieruchomości będącego następstwem uchwalenia planu, ustalenia w nim przeznaczenia terenu (korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe), który następnie właściciel zbywa i uzyskuje z tego tytułu przysporzenie finansowe. Co istotne, wspominany wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. W przeciwnym bowiem razie, tj. jeżeli fakt taki nie zaistniał, a więc pomimo uchwalenia planu miejscowego wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, brak jest podstaw, aby organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ustalał opłatę określoną w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i żądał jej uiszczenia. W tym natomiast zakresie w przedmiotowej sprawie podstawowe znaczenie ma fakt, iż zbyta przez skarżącego W. O. dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, w dniu 22 kwietnia 2016 r. (powstała z podziału dz. nr [...], która z kolei powstała z podziału dz. nr [...]), nie istniała w dacie wejścia w życie ww. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś z dnia 28 lutego 2012 r., tj. w dniu 23 kwietnia 2012 r., a stanowiła ona wówczas niewydzielony fragment nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], która z kolei – jak wynika z operatu szacunkowego – przed wejściem w życie ww. zmiany planu miejscowego posiadała mieszane przeznaczenie i przeznaczona była w przewadze – 8.900 m2 na tereny rolnicze (symbol planu R), 1.500 m2 pod teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), 1.000 m2 pod teren lasów (symbol planu ZL), zaś w pozostałym zakresie 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej (symbol planu MNR), natomiast po wejściu w życie ww. zmiany planu zmieniła częściowo swoje przeznaczenie w ten sposób, że obszar 7.500 m2 stanowił tereny rolnicze (symbol planu R), obszar 1.500 m2 stanowił teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), obszar 1.000 m2 stanowił teren lasów (symbol planu ZL), obszar 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu MNU1), zaś obszar 1.400 m2 stanowił teren zabudowy zagrodowej (symbol planu RM). Do tej też działki, sprzed podziału (tj. dz. nr [...]), odnosiły się ustalenia i wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., w sporządzonym przez niego w dniu 15 grudnia 2016 r. operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, który wycenił najpierw wartość 1 m2 pierwotnej nieruchomości w postaci dz. nr [...] o powierzchni 1,23 ha, a następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową zbytej przez skarżącego W. O. dz. nr [...] (powierzchnia 0,2057 ha), będącej przedmiotem postępowania, a stanowiącej jedynie fragmentem dz. nr [...]. Niemniej jednak zdaniem Sądu, nie można uznać by taki sposób sporządzenia operatu szacunkowego był prawidłowy. Sąd w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawę podziela bowiem w pełni pogląd zaprezentowany w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 października 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 924/14 (LEX nr 1534255), zgodnie z którym "przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej". Sąd podziela również przedstawione w ww. wyroku rozważania dotyczące definicji nieruchomości, w świetle których z chwilą zbycia dz. nr [...] stała się ona odrębną nieruchomością, wobec czego przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości należy wyceniać tą nieruchomość, która była przedmiotem transakcji – sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Podobnie też zdaniem Sądu na aprobatę zasługiwał ten pogląd wyrażony w ww. wyroku, wedle którego "brak ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość, tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. W tej sytuacji bowiem (zbycia części innej nieruchomości), zmieniają się rodzaje jej cech rynkowych, tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt – a zatem wszystkich tych parametrów, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Raz jeszcze podkreślić należy, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość, tj. grunt stanowiący odrębną własność, która to własność powstała z chwilą sprzedaży a nie suma działek geodezyjnych w rozmiarze przed uchwaleniem planu miejscowego. Nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że stanowi przedmiot odrębnej własności. Skoro zatem wyceniana nieruchomość powstała z chwilą zbycia wydzielonej części innej nieruchomości, to przedmiotem wyceny nie może być nieruchomość sprzed dokonaniem tego zbycia, bo jest to inna nieruchomość niż ta której wzrost wartości jest oceniany tak co do powierzchni, położenia, kształtu jak i możliwości zagospodarowania oraz sąsiedztwa". W takim bowiem przypadku, jeśli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z dz. nr [...], to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej dz. nr [...]. Już bowiem ze wstępnego porównania mapy, na której uwidoczniona została dz. nr [...] (po podziale; k. 79 i 85 akt administracyjnych), wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) przed zmianą planu miejscowego, tj. na dzień 22 kwietnia 2012 r. (k. 73 akt administracyjnych) oraz wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) po zmianie planu miejscowego, tj. na dzień sprzedaży dz. nr [...] – 22 kwietnia 2016 r. (k. 53 akt administracyjnych) można dostrzec, że oprócz powierzchni nieruchomości, zmianie ulegną też takie cechy charakterystyczne nieruchomości, jak m.in. ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniania nieruchomość. Jednocześnie, co wymaga szczególnego podkreślenia, a co wynika również bezpośrednio z treści decyzji organu I instancji (str. 4 i 5 decyzji Wójta Gminy Wielka Wieś), jak i z ww. wyrysów map, w odniesieniu do dz. nr [...], na skutek uchwalenia ww. zmiany planu, zmianie uległo tylko częściowo przeznaczenie ww. nieruchomości, która pierwotnie w całości znajdowała się w terenach rolniczych, zaś po zmianie planu w części południowo-wschodniej ujęta została w terenach zabudowy zagrodowej, zaś w pozostałej części pozostawała nadal ujęta w terenach rolniczych. W tym natomiast zakresie brak jest w operacie szacunkowym danych, które wskazywałby jaka dokładnie część dz. nr [...] (procentowo lub powierzchniowo) zmieniła przeznaczenie z terenów rolniczych na tereny zabudowy zagrodowej, co bez wątpienia będzie miało bezpośredni wpływ na prawidłowe określenie czy w przedmiotowej sprawie, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś, zatwierdzonego uchwałą Nr XV/127/2012 Rady Gminy Wielka Wieś z dnia 28 lutego 2012 r. doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej", a jeśli tak to w jakiej wysokości, wobec zbycia ww. nieruchomości przez skarżącego W. O.. Trzeba bowiem w tym miejscu podkreślić, że operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627). Organ administracji nie jest natomiast związany ww. opinią rzeczoznawcy, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie, co do jej wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest on dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. czy nie zawiera on braków, niejasności itp., gdyż to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. W tym natomiast zakresie podkreśla się, że ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia, a więc stanowi ona formę weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami dokonanych przez rzeczoznawców wycen (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1246/08, LEX nr 594988). Stąd też w sytuacji, w której po wyczerpującej ocenie operatu szacunkowego, organ doszedłby do przekonania, iż operat ten może budzić – jak w kontrolowanej sprawie – uzasadnione wątpliwości, co do jego prawidłowości, powinien podjąć stosowne działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, czego jednak w przedmiotowej sprawie zabrakło. Organy obu instancji zaaprobowały bowiem przedstawiony w operacie z dnia 15 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny nieruchomości oraz ustalone w jego następstwie wyniki bez ich odpowiedniego zweryfikowania, niedopełniając tym samym wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. Ponadto abstrahując od wskazanych powyżej uchybień, wymaga w tym miejscu podkreślenia, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, przy czym operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tymczasem jak wynika z akt sprawy aktualność sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2016 r., została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego tylko jednokrotnie w dniu 15 grudnia 2017 r. (k. 142 akt administracyjnych), po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a w związku z tym w dacie wydawania decyzji przez organ odwoławczy, tj. w dniu 28 grudnia 2018 r. utracił on swoją aktualność (w dniu 15 grudnia 2018 r.). Zaznaczyć przy tym należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, zgodnie z którym termin 12 miesięcy, o którym stanowi art. 156 ust. 3 u.g.n. dotyczy również organu odwoławczego, a to z uwagi na obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadę dwuinstancyjności i związanymi z nią merytorycznymi kompetencjami organu odwoławczego. Organ II instancji nie ogranicza się bowiem jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji, a zobowiązany jest on do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy, co z kolei pociąga za sobą konieczność, aby materiał sprawy, w tym przede wszystkim operat szacunkowy, od którego zależy wysokość ww. opłaty, nadawał się do wykorzystania (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 854/16, LEX nr 2478887; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 639/16, LEX nr 2338566; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2012 r., sygn. akt II OSK 1058/11, LEX nr 1234113; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2010 r., sygn. akt I OSK 1371/09, LEX nr 744987 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 34/14, LEX nr 1534096). Dlatego też należało uznać, że wobec niewystąpienia przez organ II instancji do rzeczoznawcy majątkowego o opatrzenie przedmiotowego operatu kolejną klauzulą aktualności, nie mógł on być już w tej dacie wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, co stanowi podstawowy – niezależny od wskazanych powyżej uchybień wspólnych dla rozstrzygnięć organów obu instancji – argument przemawiający za koniecznością uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie. Wprawdzie w aktach administracyjnych znajduje się pismo rzeczoznawcy z dnia 19 marca 2018 r., stanowiące jednak ustosunkowanie się do zarzutów odwołania, w końcowej części którego rzeczoznawca stwierdził, że "w związku z powyższymi wyjaśnieniami, w całości podtrzymuję opinię wydaną 15.12.2016 r. w postaci operatu szacunkowego określającego wartości rynkowe nieruchomości oznaczonej jako działka [...] w W. " (k. 205 akt administracyjnych), ale z uwagi na wyżej przytoczoną treść art. 154 ust. 3 u.g.n. nie można było uznać, iż zawarte w tym piśmie końcowe zdanie biegłego mogło stanowić klauzulę, o której stanowi ww. przepis. W tym zakresie w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się bowiem, że niedopuszczalne jest przyjęcie, iż aktualizacja operatu szacunkowego, który został sporządzony w okresie wcześniejszym niż rok od daty wydania rozstrzygnięcia, wymaga innej formy niż klauzula potwierdzająca aktualność (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15, LEX nr 2240989). Tym samym w ocenie Sądu, należało uznać, że zarówno decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy Wielka Wieś są wadliwe w takim stopniu, że konieczne jest ich uchylenie i ponowne przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Organy obu instancji naruszyły bowiem, przepisy postępowania, w tym przede wszystkim dotyczące konieczności dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego (art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a.), które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności – jak zostało to wskazane powyżej – w sposób mogący mieć istotne znaczenie dla ustalenia, czy i ewentualnie w jakiej wysokości w przedmiotowej sprawie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego (jego zmianą). Stąd też spełniona została przesłanka z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uzasadniająca uwzględnienie skargi. Wobec powyższego w ocenie Sądu, sprawa wymaga przeprowadzenia ponownego postępowania administracyjnego we wskazanym powyżej zakresie, w którym – zgodnie z art. 141 § 4 in fine p.p.s.a. – właściwe w sprawie organy będą zobowiązane uwzględnić poczynione powyżej uwagi i kierować się oceną prawną wyrażoną w przedmiotowym orzeczeniu. Mając zatem na względzie wskazane powyżej okoliczności Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku, na podstawie przepisu art. 200 p.p.s.a., w ten sposób, że zasądzono na rzecz skarżącego kwotę 100 zł, odpowiadającą wysokością kwocie uiszczonego wpisu od skargi.