II SA/Kr 306/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz WSA Paweł Darmoń WSA Waldemar Michaldo (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi złożonej osobiście przez J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 listopada 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy postanawia: skargę odrzucić. Sygn. akt II SA/Kr 306/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 czerwca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz WSA Paweł Darmoń WSA Waldemar Michaldo (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi pełnomocnika J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 listopada 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. postanowienia WSA w Krakowie z dnia 26.06.2014r. Zaskarżoną decyzją z dnia 29 listopada 2013r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpoznaniu odwołania pełnomocnika J. Z. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 30 lipca 2013 roku, znak: [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Nadbudowa, rozbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz ze zmianą funkcji z mieszkalnej na hotelową na dz.nr [...], obr. [...], budowa garażu podziemnego, wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. K. w K.". Pismem z dnia 12 stycznia 2014 r. (data nadania 13 stycznia 2014r.) pełnomocnik skarżącego złożył za pośrednictwem organu odwoławczego skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarga ta została zarejestrowana w SKO w [...] pod nr dziennika [...]., natomiast w tutejszym Sądzie pod sygnaturą akt II SA/Kr 306/14. Równocześnie pismem z dnia 12 stycznia 2014 r. (data nadania 13 stycznia 2014r.) skarżący złożył osobiście za pośrednictwem organu odwoławczego skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarga ta została zarejestrowana w SKO w [...] pod nr dziennika [...], natomiast w tutejszym Sądzie pod sygnaturą akt II SA/Kr 307/14. Uzasadnienie prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 58 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa objęta skargą pomiędzy tymi samymi stronami jest w toku lub została już prawomocnie osądzona. Wniesienie skargi do sądu administracyjnego powoduje wszczęcie postępowania sądowoadministracyjnego. Wywołuje skutki zarówno procesowe jak i materialnoprawne. Najważniejszym skutkiem procesowym jest powstanie stanu sprawy w toku, co stanowi przeszkodę do równoczesnego prowadzenia postępowania sądowego ze skarg tego samego podmiotu na ten sam akt administracyjny. Stan sprawy w toku trwa aż do momentu uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie. W związku z tym, że w niniejszej sprawie skarżący działając za pośrednictwem pełnomocnika jak i osobiście złożył dwie skargi ( odpowiednio sygn. akt II SA/Kr 306/14, oraz sygn. akt II SA/Kr 307/14) na tą samą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 listopada 2013r. stwierdzić należy, że sprawa ze skargi chronologicznie późniejszej tj. złożonej przez skarżącego osobiście jest niedopuszczalna ze względu na toczące się postępowanie zainicjowane skargą jego pełnomocnika zarejestrowaną wcześniej do sygn. akt II SA/Kr 306/14. Z tego względu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie działając na podstawie art. 58 § 1 pkt 4 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji postanowienia . Sygn. akt II SA/Kr 306/14 Uzasadnienie Decyzją z dnia 30 lipca 2013 roku o nr [...] Prezydent Miasta ustalił, na wniosek spółki "T’ Sp. z o.o., warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Nadbudowa, rozbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz ze zmianą funkcji z mieszkalnej na hotelową na dz. nr [...] obr. [...], budowa garażu podziemnego, wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. K. w K.." Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zm., dalej u.p.z.p.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588, dalej Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r, Nr 267, dalej k.p.a.). Organ I instancji podał, że teren wskazany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dlatego zasadnym było przeprowadzenie postępowania, o którym mowa w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku tego postępowania uzyskano odpowiednie do stanu sprawy uzgodnienia oraz opinie, a także przyjęto, iż spełnione zostały łącznie warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 u.p.z.p., umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy, której projekt został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów. Od ww. decyzji odwołanie J. Z., reprezentowany przez adw. W. N., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Decyzji organu I instancji odwołujący zarzucił: 1. rażące naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj. art. 6, 7, 8, 11, 12 § 1, 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. oraz § 3, 4, 5, 6, 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. Autor odwołania zarzucił brak wyjaśnienia kryteriów ustalenia obszaru analizowanego, i wskazania jakie dokładnie działki wchodzą w skład tego obszaru i które z nich zostały uznane za działki sąsiednie. Niezależnie o tego w odwołaniu zarzucono także naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stosowanych w sprawie parametrów oraz ich dowolność, tj. oparcie rozstrzygnięcia o wybrane działki sąsiednie. Zdaniem odwołującego zaskarżona decyzja nie zawiera żadnych ustaleń i analiz w zakresie zagospodarowania terenu. Nie wyznaczono zarysu budynku "B" w jego większej, dobudowanej części, nie wskazano, gdzie dokładnie ma się mieścić garaż podziemny i na ile pojazdów został przewidziany. Także na załączniku graficznym oznaczenie literą "B" małego fragmentu istniejącego budynku jest sprzeczne z treścią decyzji i załącznikami tekstowymi - na mapie poza linią rozgraniczającą inwestycję kubaturową nie wskazano nawet orientacyjnie, że budynek "B" faktycznie zajmie niemal całą południową część działki nr [...]. Takie oznaczenie jest sprzeczne z treścią decyzji. Ponadto wskutek nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego ustalenie wskaźników zawiera następujące niejasności: 1. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, którego wielkość wskazano na 60%, został ustalony bez dokładnego wskazania jakie działki wzięto pod uwagę przy jego obliczaniu; 2. wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, został ustalony na podstawie wysokości oficyn kilku ledwie działek, wybranych oddzielnie dla każdej z III części inwestycji kubaturowej. Co więcej organ przy ustalaniu wskaźnika powołał się na odczyty z laserowego skanu miasta - nie zaś na wyniki przeprowadzonej analizy obszaru wyznaczonego w tym celu; 3. niedokładne określenie budynku, którego szerokość elewacji frontowej może być poszerzona oraz niejasne posługiwanie się przez organ pojęciem "elewacja frontowa", a także brak wyjaśnienia sposobu oraz powodu ustalenia szerokości elewacji frontowej w konkretnej wysokości; 4. niewskazanie przez organ działek wziętych pod uwagę przy obliczaniu wskaźnika stopnia geometrii dachu. Autor przedmiotowego odwołania odmówił załącznikom do decyzji mocy dokumentu. Stwierdził, że brak odpowiedniego opieczętowania i własnoręcznego podpisu nie mogły być sanowane wydrukiem komputerowym oraz parafą w celu potwierdzenia uprawnień osoby projektującej decyzję. Na poparcie swojego twierdzenia przywołał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 października 2007 r., sygn. II SA/Kr 740/06. Dalej J. Z. podniósł, że w treści decyzji nie było wzmianki o tym, czy uzyskano od właściwego przedsiębiorstwa warunki przyłącza do sieci energetycznej uwzględniające wskazaną przebudowę i jej zakres. Stanowi to naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. poprzez brak zbadania możliwości oraz zasad przyłącza do sieci za pomocą stacji trafo. Ponadto odwołujący się podniósł, iż niektóre opinie pozyskane w sprawie są nieaktualne. W styczniu 2013 r. została bowiem dokonana korekta wniosku, w którym wprowadzono element garażu podziemnego. Tymczasem opinie Wydziału Gospodarki Komunalnej oraz Ochrony Środowiska pochodzą z 2006 r., zaś opinia [...] Zarządu Komunalnego – z 2008 r. Autor odwołania zaznaczył, że sposób odprowadzania ścieków z garażu, a także jego budowa i ingerencja nawet czasowa w stosunki wodne na gruncie nawet na czas powstania głębokiego wykopu nie jest bez znaczenia dla sprawy. Rozpoznając przedmiotowe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 29 listopada 2013 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 52, art. 53 ust. 4, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 i art. 61 u.p.z.p., § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Kolegium wskazało na sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, wyjaśniając, że obszar wyznaczono koliście, w ten sposób, że z każdego wierzchołka działki przedmiotowej poprowadzono promień o długości 93 m. Identyczne promienie przeprowadzono z każdego punktu na prostej łączącej wierzchołki działki. Punkty wierzchołkowe pozostałe połączono koliście tworząc granice obszaru analizy. Działki ewidencyjne tworzące jedną działkę budowlaną, na której usytuowany jest jeden budynek (np. [...], [...], [...], [...]) zostały w całości objęte analizą, chociaż geometrycznie część z nich (np. [...], [...]) znajduje się poza obszarem analizy. Zarówno w treści analizy architektoniczno- urbanistycznej, jak i w treści załącznika nr 3 do zaskarżonej decyzji, wskazano na istnienie działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskazano na działki sąsiednie nr [...], [...], [...] obręb [...] jedn.ewid. [...]. W ocenie organu odwoławczego nieuzasadnione są zatem zarzuty odwołania wskazujące, iż obszar analizowany został wyznaczony nieprawidłowo, a w samej decyzji brak jest wskazania na działki sąsiednie dla przedmiotowej nieruchomości. W dalszej kolejności organ odwoławczy przypomniał, iż zgodnie z treścią warunków zabudowy oraz sporządzonej analizy, podano, że linia zabudowy, którą stanowi elewacja frontowa budynku głównego w zwartej pierzei ul. K. nie ulega zmianie. Jednocześnie wskazano, iż nie dopuszcza się usytuowania jakichkolwiek elementów lub części budynków przed wykształconą już linię zabudowy przy ul. K. w stronę ulicy. Z uwagi zatem na fakt, iż zakres planowanej inwestycji nie obejmuje zmiany istniejącej linii zabudowy, gdyż dotyczy rozbudowy budynku znajdującego się w głębi działki nr [...], a nadto istniejący budynek w części przylegającej do obowiązującej linii zabudowy ul. K. nie podlega nadbudowie, stąd nie ulegnie zmianie również wykształcona już uprzednio, a obowiązująca dla przedmiotowej działki linia zabudowy. Dalej Kolegium wskazało, że średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wynosi dla planowanej inwestycji 60 %. W treści analizy wskazano precyzyjnie, na jakiej podstawie dokonano ustalenia tego wskaźnika dla potrzeb określenia warunków zabudowy dla działki nr [...]. W tym zakresie Kolegium zaznaczyło, iż w analizie dokonano stosownego opisu obszaru analizowanego, wraz z zestawieniem wartości tego parametru dla wszystkich znajdujących się w obszarze analizowanym działek (także działki o nr [...], na którą to wskazał odwołujący), wraz z wyliczeniem 60%, jako wartości średniej dla tego obszaru. Organ odwoławczy, zwrócił uwagę, iż w treści analizy nadto wskazano, że wartość średnia wyliczona w oparciu o cały obszar analizowany jest wartością wystarczającą dla zrealizowania przedmiotowej inwestycji i zarazem maksymalną dopuszczalną dla działki nr [...] tak, aby zachować ład przestrzenny na tym obszarze i odzwierciedlić zróżnicowaną intensywność zabudowy dla kwartału zabudowy ograniczonego ulicami: G., K., L. i S.. Zdaniem Kolegium, powołanie w przedmiotowej sprawie jako podstawy wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. jest prawidłowe, ponieważ wskazuje, iż przy określaniu tego parametru, osoba sporządzająca analizę miała na uwadze przede wszystkim średnią wartość wskaźnika w obszarze analizowanym, która to wartość, jak wskazano w analizie, jest uzasadniona względami ładu przestrzennego, a zarazem dopuszczalna w analizowanym obszarze. Odnośnie szerokości elewacji frontowej w omawianej decyzji wskazano, że wartość tego parametru nie ulega zmianie z uwagi na fakt, iż szerokość budynku frontowego przylegającego bezpośrednio do linii zabudowy określona prostą łączącą dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku budynku od strony frontu działki, czyli ul. K., nie ulega zmianie i wynosi ok. 24 m, stąd równa jest szerokości elewacji frontowej już istniejącego budynku przy ul. K. i nie istnieje potrzeba wyznaczenia tego parametru w przedmiotowym postępowaniu. Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej inwestycji, Kolegium wskazało, że dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna wynosić dla budynku "A"- bez zmian, natomiast dla budynku "B" w zakresie rozbudowy oficyny bocznej w kierunku wschodnim - 14,5 do 15 m, natomiast w zakresie rozbudowy w kierunku granicy z działkami nr [...] i [...] 16 m względem poziomu istniejącego terenu. Nadto Kolegium wskazało, że możliwe jest ustalenie w treści decyzji dodatkowych wymagań, jakie muszą spełnić pozostałe elewacje budynku objętego planowaną inwestycją, jeżeli ma to swoje uzasadnienie w treści analizy, a nadto wynika z treści dokonanych w sprawie uzgodnień min. z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w K.. Organ odwoławczy przypomniał także, iż w przedmiotowej sprawie ustalono, iż w odniesieniu do budynku "A" układ połaci dachowych na budynku głównym będzie wielospadowy (w nawiązaniu do istniejącego), zakazano stosowania tarasu, kąt nachylenia połaci musi oscylować w granicach 22° ± 2°, a wysokość kalenicy nie może przewyższać kalenicy budynku frontowego na działce nr [...] (ul. K.), tj. 21-21,5 m. Zezwolono również na doświetlenie poddasza poprzez powiększenie okienek strychowych i wprowadzenie niewielkich lukarn nakrytych daszkami pulpitowymi. Natomiast budynek "B" w części przewiązki winien mieć układ połaci dachowych jednospadowy lub wielospadowy, kąt ich nachylenia winien oscylować w okolicy 22° ± 2°, wysokość kalenicy dachu połaciowego zaś winna wynosić 17 do 18 m, dopuszczono również taras nad pełną wieńczącą kondygnacją. W zakresie natomiast rozbudowy w kierunku granicy z działkami nr [...] i nr [...] ustalono układ połaci dachowych jednospadowy lub wielospadowy, kąt ich nachylenia winien oscylować w okolicy 33° ± 2°, wysokość kalenicy dachu 21-21.5 m. Zezwolono również na doświetlenie poddasza poprzez zastosowanie okien połaciowych. Kolegium zauważyło, iż w treści analizy zawarto wyczerpujące uzasadnienie określonych w treści warunków zabudowy parametrów, o których mowa w § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.. Wartości wskazane w wynikach analizy architektoniczno- urbanistycznej są wynikiem opinii konserwatorskiej w tym zakresie, decydującej o charakterze nowej zabudowy na działce nr [...] z uwagi na istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich i lokalizację przedmiotowej nieruchomości w obszarze uznanym za pomnik historii "[...]" zarządzeniem Prezydenta Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 8 września 1994 roku. W opinii organu odwoławczego nie sposób zatem wykazać, iż parametry określone w treści zaskarżonej decyzji zostały określone w sposób dowolny, a nawiązanie do geometrii dachów na działkach nr [...] i nr [...] jest niewystarczające. Z uwagi na powyższe, Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania w tym zakresie. W odniesieniu do podnoszonego w treści odwołania naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., poprzez niezbadanie, czy planowane lub istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego przedsięwzięcia, Kolegium wskazało, że w aktach sprawy widnieje aktualne oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej do obiektu o mocy przyłączeniowej większej niż 40kW. Na końcu Kolegium wyjaśniło, że w aktach sprawy znajduje się prawidłowo sporządzony i opieczętowany projekt decyzji wraz z załącznikami sporządzonymi przez uprawnionego architekta, wpisanego na listę [...] Okręgowej Izby Architektów pod nr [...]. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. Z. reprezentowany przez adw. W. N.. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 61 ust. 1 pkt. 1, 3 i 5 u.p.z.p w związku z § 3, 5, 6, 7, 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. 2. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.: • art. 7 k.p.a. w zw. a art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wskazania parametrów budynku "B" (w stosunku do tego budynku określono jedynie wysokość budynku oraz nachylenie połaci dachowych), a także poprzez orientacyjne wskazanie położenia na działce nowej zabudowy (z treści decyzji nie wynika wcale gdzie będzie znajdował się garaż podziemny, czy będzie to samodzielny obiekt, czy też pod budynkiem "B" w jego dobudowanej części, na ile pojazdów został przeznaczony i gdzie zostanie umieszczony zjazd do garażu). • art. 127 k.p.a. w ten sposób, że organ II instancji, zamiast ponownie rozpatrzyć sprawę i ocenić zgodność z prawem decyzji organu I instancji - uzupełnił decyzję organu I instancji o elementy, których brak zarzuciła strona odwołująca; • art. 7 k.p.a. przez zaniechanie przez Kolegium dokonania ustaleń, czy w świetle okoliczności ujawnionych w sprawie nie byłoby koniecznym ustalenie przez organ gabarytów planowanej inwestycji zlokalizowanej zgodnie z treścią wniosku w głębi działki; • art. 8 k.p.a., przez to, że organ II instancji konwalidował uchybienia dokonane przez organ I instancji w przedmiotowej sprawie, stając na stanowisku, że skoro zaskarżona decyzja jest trzecią decyzją w sprawie - braki ujawnione w czasie rozpatrywania uprzednich odwołań zostały uzupełnione - w sytuacji, gdy wniosek inwestora został skorygowany, zaś zakres inwestycji poszerzony o dodatkowy element w postaci garażu podziemnego; • art. 15 k.p.a. i art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na rozstrzygniecie sprawy, w ten sposób, że organ II instancji w sposób rażący naruszył zasadę dwuinstancyjności postępowania w ten sposób, że nie odniósł się merytorycznie do wszystkich zarzutów odwołującego oraz nie kontrolował rozstrzygnięcia organu I instancji - lecz je wyjaśniał i niezgodnie z prawem je konwalidował. • art. 80 k.p.a., przez to, że Kolegium nie odniosło się do całokształtu materiału dowodowego i nie zbadało okoliczności bezwzględnie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w efekcie błędnie uznał, że zaskarżona decyzja organu I instancji odpowiada prawu. U uzasadnieniu skargi skarżący, oprócz zarzutów wywiedzionych w odwołaniu, zarzucił Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] niepełne rozpoznanie odwołania. W tym zakresie skarżący podniósł, że Kolegium nie odniosło się do zarzutu braku wskazania parametrów budynku "B". Autor skargi podniósł nadto, iż na załączniku graficznym oznaczenie literą "B" małego fragmentu istniejącego budynku jest sprzeczne z treścią decyzji i załącznikami tekstowymi - na mapie poza linią rozgraniczającą inwestycję kubaturową nie wskazano nawet orientacyjnie, że budynek "B" faktycznie zajmie niemal całą południową część działki nr [...]. Takie oznaczenie jest sprzeczne z treścią decyzji. Poza tym, wyznaczając parametry i oznaczając na mapie budynek "B" należałoby jednoznacznie oddzielić niższą i wyróżniającą się przewiązkę - od zupełnie nowego budynku, który powinien zostać oznaczony w inny sposób niż B. Dalej skarżący zarzucił, że nie wskazano w żaden sposób, by zrealizowane zostały przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. w zakresie, w jakim dla zamierzenia inwestycyjnego należałoby określić ilość miejsc parkingowych - które należy traktować zwłaszcza w ścisłym Centrum jako "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu". Zdaniem skarżącego organ II instancji nie odniósł się w żaden sposób do kwestii miejsc parkingowych, mimo, że charakter inwestycji wskazuje na spore zapotrzebowanie w takie właśnie uzbrojenie terenu, zaś w tym zakresie istnieją odpowiednie przepisy prawa miejscowego (obowiązujące na terenie [...]), a służące weryfikacji właśnie ilości miejsc parkingowych - zwłaszcza zaś w dzielnicy [...]. Skarżący podniósł, iż nie zbadano też, czy nie byłoby zasadnym wyznaczenie szerokości elewacji budynku "B", która przebiega równolegle do elewacji frontowej budynku "A", skoro w treści decyzji zasugerowano, że "dopuszcza się zabudowę w zbliżeniu lub bezpośrednio przy granicy z działką [...]" - nie wskazując przy tym, czy uwaga powyższa dotyczy budynku "A" czy "B" oraz której z części budynku "B". W ocenie skarżącego Kolegium nie odniosło się także do zarzutu wskazanego w treści odwołania, że opinie pozyskane w sprawie są nieaktualne - gdyż w styczniu 2013r. została dokonana korekta wniosku - mianowicie wprowadzono element garażu podziemnego. Opinie Wydziału Gospodarki Komunalnej oraz Ochrony Środowiska pochodzą z 2006r., zaś opinia Zarządu Komunalnego - z 2008r. Pominięto także zarzut, że parametr powierzchni biologicznie czynnej został ustalony dowolnie przez organ I instancji. Skarżący podniósł także, iż organ II instancji wadliwie przyjął poprawność wyznaczenia wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Określenie parametrów w granicach "do", bądź też ogólnie, bez uzasadnienia jako "nie mniej niż" jest niezgodne z prawem. Takie ustalenie warunków zabudowy jego zdaniem rodzić może uzasadnione obawy stron, co do kształtu planowanej inwestycji i skutkuje niejednoznacznością rozstrzygnięcia. W opinii skarżącego w zakresie obszaru analizowanego, zaprezentowana argumentacja organu II instancji sprowadza się do wyjaśnienia i uzupełnienia decyzji organu I instancji - nie zaś kontroli drugoinstancyjnej zaskarżonego rozstrzygnięcia. Organ pominął parametry na działkach nr [...] i nr [...], a także nie dokonał w tym zakresie analizy na całym wyznaczonym przez siebie obszarze - skupiając się wyłącznie na wybranych działkach sąsiednich - których parametry są w zgodzie z treścią wniosku inwestora. Skarżący podniósł, że organ II instancji uchyla się od zweryfikowania zarzutów w zakresie planowanej zabudowy w głębi działki, co dla stron postępowania jest dużo bardziej istotne niż zabudowa frontowa. W ślad za organem I instancji pominięto także dokonanie i zbadanie ustaleń, jak kształtuje się zabudowa w głębi działek, co jest niezbędne w kontekście planowanej budowy garażu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2002.153.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a. - tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznawana skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają bowiem przepisów postępowania ani też przepisów prawa materialnego. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Analizę urbanistyczno – architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Zdaniem Sądu rozpoznającego przedmiotową sprawę warunki od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w zacytowanym wyżej art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Wskazać należy, że charakter przedmiotowej inwestycji polega na rozbudowie głównego budynku (budynek "A"), poprzez rozbudowę i nadbudowę oficyny bocznej (budynek "B"). Obie części budynku miałyby zostać połączone przewiązką. Jednym z głównych zarzutów skargi jest brak wyznaczenia parametrów dla części budynku mającego powstać w głębi działki, w tym brak ustaleń odnośnie planowanego garażu podziemnego (gdzie dokładnie ma się mieścić, na ile miejsc parkingowych został przeznaczony). Powyższe stanowisko jest chybione, albowiem w zaskarżonej decyzji w ślad za wynikami analizy, kierując się chęcią zapewnienia ładu przestrzennego dla budynku "B" określono takie parametry jak: geometria dachu, wysokość kalenicy dachu połaciowego oraz gzymsu. Wskazane parametry zostały zdefiniowane przez organ w ślad za pogłębioną analizą urbanistyczną znajdującej się w jej obszarze historycznej zabudowy "kamienicowej". Wyniki przedmiotowej analizy wskazują, iż powyższa zabudowa składa się głównie z budynków frontowych przylegających ścianą frontową bezpośrednio do ulicy oraz budynków oficynowych usytuowanych w głębi działki. Z uwagi na treść przepisu § 6 ust.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. brak było możliwości ustalenia w sprawie szerokości elewacji budynku "B" , albowiem przepis ten odnosi się wyłącznie do szerokości elewacji frontowej, która znajduje się na budynku "A". Należy w tym miejscu zauważyć, iż choć decyzja o warunkach zabudowy nie może określać szerokości innych elewacji niż elewacji frontowej, to rozmiar inwestycji determinowany jest bezpośrednio wskaźnikiem wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, o którym mowa w § 5 przywołanego rozporządzenia. Nie można zgodzić się także z zarzutem skarżącego, iż w niniejszej sprawie parametr powierzchni biologicznie czynnej został ustalony przez organy instancji w sposób dowolny. W tym miejscu należy przypomnieć, iż warunkach zabudowy udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem ustalono na poziomie min. 10 %. Przyjęta wielkość tego parametru znalazła także zwoje uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej. W tym miejscu w ślad za analizą należy przypomnieć, iż wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizy jest zróżnicowany. W obszarze występuje zieleń wysoka i niska nieurządzona związana np. z zielenią trawiastą. Zieleń wewnątrz kwartału występuje w formie urządzonych skwerów( dz. 50 ) i pojedynczych drzew. Średni wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi ok. 10%-15 %. Ze względu na budowę garażu podziemnego poza obrysem kondygnacji podziemnych wielkość powierzchni biologicznie czynnej będzie ograniczona, jednak nie może być mniejsza niż 10 % powierzchni terenu działki. Ustalenie więc przez organ wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej przy uwzględnianiu charakteru planowanej inwestycji w granicach średniej wynikającej z obszaru analizy nie jest ustaleniem dowolnym. Nadto wyjaśnić należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na przedmiotowym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji zarówno w części nadziemnej, jak i dotyczącej budowy parkingu podziemnego. Także w ramach wskazanego postępowania o pozwolenie na budowę zostanie rozstrzygnięta kwestia dokładnego usytuowania w terenie objętego nadbudową, przebudową oraz rozbudową budynku przy ul. K. w K. oraz przynależnego do niego garażu podziemnego. Tym samym wbrew stanowisku skarżącego niedopuszczalnym jest na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy przesądzanie w ramach załącznika graficznego do decyzji organu I instancji o dokładnej lokalizacji przyszłej inwestycji. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wrysowanie więc docelowego położenia obiektu budowlanego już w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu rażąco naruszałoby regulację art.61 u.p.z.p. poprzez wykroczenie poza przedmiot postępowania oraz tym samym przez bezpodstawne determinowanie ustaleń projektu zagospodarowania ternu inwestycji. Podobnie dopiero więc na etapie zatwierdzania projektu budowlanego inwestor sprecyzuje kwestionowaną przez skarżącego ilość miejsc w parkingu podziemnym. Nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać liczbę miejsc postojowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, wymaga tylko by decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 128/13 nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby określenie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Zatem określenie konkretnej liczby i sposób urządzania miejsc postojowych może nastąpić na etapie późniejszym, tworzenia projektu budowlanego z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podobnie, dokonanie oceny, czy realizacja planowanego zamierzenia będzie miała wpływy na naruszenie fundamentów budynków sąsiednich, czy też zmianę poziomu wody na gruntach sąsiednich, jak podnosi skarżący, będzie możliwa dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydaniu pozwolenia na budowę. W tym miejscu należy przypomnieć, iż projekt budowlany wobec treści art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. oceniany jest przez organ architektoniczno-budowlany także pod kątem spełnienia wymogu poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Dopiero więc w przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane i wydanych na jego podstawie aktów wykonawczych. Jeśli chodzi o zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego stwierdzić należy, że nie jest on zasadny. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego został uregulowany w § 3 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przepis ten stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. . Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Poprzez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.). Natomiast szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. (§ 6 ust. 1). Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Obszar analizowany w rozpoznawanej sprawie został wyznaczony zgodnie z ww. regulacjami. Z analizy oraz z jej załącznika graficznego wynika, że wielkość obszaru analizowanego wyznaczona została w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki objętej terenem inwestycji tj. w odległości 93 m od granic terenu inwestycji. W analizie wyjaśniono, że z każdego wierzchołka działki przedmiotowej poprowadzono promień o długości 93 m, a więc z każdego punktu na prostej łączącej wierzchołki działki poprowadzono promienie o długości 93 m. Punkty te połączono tworząc w ten sposób granice obszaru analizowanego. Następnie w tak zakreślonym obszarze wskazano na działki, dostępne z tej samej drogi, co teren inwestycji, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (wskazano tu na działki nr [...], [...], [...]). W analizie zaznaczono przy tym, że za działki sąsiednie uznano wszystkie działki położone w obszarze analizowanym. Tym samym za nieuzasadniony należy uznać zarzut skarżącego, że działki wskazane jako sąsiednie zostały wybrane dowolnie, czy też że nie wiadomo które z działek zostały uznane za sąsiednie. Charakter zamierzenia inwestycyjnego, z jakim mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie tj. rozbudowa oficyny, a nie budowa od frontu działki sprawia, że wskaźnik taki jak istniejąca obowiązująca linia zabudowy, którą dla przedmiotowej działki stanowi elewacja frontowa głównego budynku nie ulegnie zmianie. Podobnie, nie ulegnie zmianie szerokość elewacji frontowej, przylegająca bezpośrednio do linii zabudowy. Jak wskazano w analizie istniejący budynek znajduje się w ścisłej zabudowie kwartałowej. Szerokość elewacji frontowej stanowiąca linię prostą łącząca dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku budynku od strony frontu działki, wynosi ok 24 m, co oznacza, że równa jest szerokości elewacji frontowej już istniejącego budynku. Odnosząc się do zarzutu skargi, że organ nie wyjaśnił, co rozumie przez pojęcie elewacji frontowej wskazać należy, że w zaskarżonej decyzji w sposób jednoznaczny wskazano, że szerokość elewacji frontowej to szerokość od strony frontu działki, czyli części działki, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W przedmiotowej sprawie wjazd na działkę odbywa się od strony ul. K.. Jeśli chodzi o zarzut wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy w sposób dowolny, należy wskazać, że jak wynika z załącznika nr 3 do decyzji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, został wyznaczony jako wartość konkretna, według średniej wielkości obszarów zabudowanych budynkami usługowymi z obszaru analizowanego na poziomie 60 %. W analizie wskazano na metodologię obliczenia tego wskaźnika dla działki objętej wnioskiem oraz przedstawiono szczegółowe zestawienie wartości tego parametru występujące na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Powołanie § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., jak podstawy ustalenia tego parametru było więc prawidłowe. Odnośnie dopuszczonej przez autora analizy tolerancji do 2 % ze względów technologicznych, wyjaśnić należy, że przepis § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia dopuszcza możliwość ustalenia wskaźnika wielkości nowej zabudowy w inny sposób, jeżeli wynika to z analizy. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby wynikało to z analizy, nie oznacza jednak dowolności. W rozpoznawanej sprawie w sporządzonej analizie dopuszczono tolerancję 2%, uzasadniając to względami technologicznymi (możliwością dopełnienia zabudowy nielicznych działek na zasadzie tzw. "plomby architektonicznej"), co uznać należy za dopuszczalne, w szczególności biorąc pod uwagę, że ewentualne dopuszczone odstępstwo jest znikome. Odnosząc się z kolei do zarzutu braku uzbrojenia terenu wystarczającego dla planowanego zamierzenia oraz nieaktualnych opinii wskazać należy, że w aktach przedmiotowej sprawy znajduje się oświadczenie "T’ S.A. datowane na dzień 28 czerwca 2013 r. o możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej do obiektu o mocy przyłączeniowej większej niż 40 kW, a także opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 22 lutego 2013 r., znak [...] opiniująca pozytywnie planowaną inwestycję w zakresie obsługi komunikacyjnej. Niezależnie od powyższego Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, poparte orzecznictwem sądów administracyjnych, wskazujące, iż na etapie występowania o ustalenie warunków zabudowy wystarczające jest posiadanie przez inwestora zapewnienia jednostki świadczącej dane usługi, że umowa na świadczenie tych usług zostanie w przyszłości zawarta. Stanowisko to potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2010 r. sygn. akt II OSK 672/09, w którym wskazano, iż na gruncie art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest istotne, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony poprzez posiadanie gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana. Gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę, o tym świadczyć może każdy dokument wydany przez uprawniona jednostkę który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane w odniesieniu do tej inwestycji. Za bezzasadny należy także uznać zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13). W rozpoznawanej sprawie wyniki analizy potwierdzają, że zabudowę działek znajdujących się w obszarze analizowanym w przeważającej części stanowi zabudowa kamienicowa, składająca się głównie z budynków frontowych przylegających ścianą frontową bezpośrednio do ulicy oraz budynków oficynowych usytuowanych w głębi działki. Jak wskazano w analizie, ściany oficyn na sąsiednich działkach łączą się ze sobą w układzie poprzecznym (prostopadle do frontu) i w układzie podłużnym (równolegle do frontu). Te ostatnie o wysokości budynków głównych przylegają do granic działek w gębi zabudowy tworząc układy zwartej i ciasnej zabudowy śródmiejskiej lub luźniejszej, gdy oficyny tylne tworzą budynki parterowe użytkowane jako garaże lub budynki gospodarcze. Nie budzi wątpliwości Sądu, że realizacja planowanej inwestycji, polegającej na rozbudowie oficyny, wpisuje się w dotychczasowy sposób zabudowy obszaru analizowanego i wykazuje spójność zamierzenia z istniejącą już zabudową. Niezależnie od tego warto podkreślić, iż teren inwestycji z uwagi na swoją lokalizację znajduje się w obszarze uznanym za pomnik historii "[...]", zgodnie z zarządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 8 września 1994 r. W tym kontekście należy zaznaczyć, że parametry zatwierdzone dla planowanej inwestycji korelują ze stanowiskiem organu uzgadniającego tj. [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. jakie zawarł on w swoim postanowieniu z dnia 10 kwietnia 2013r. znak [...]. Odnosząc się natomiast do podnoszonego przez skarżącego zarzutu dotyczącego nieaktualności zalegających w aktach sprawy opinii Wydziału Gospodarki Komunalnej oraz Ochrony Środowiska oraz [...] Zarządu Komunalnego, należy wskazać, iż w związku z uchwałą nr XLVIII/594/08 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 lipca 2008 r., z dniem 1 października 2008 r. nastąpiła reorganizacja [...] Zarządu Komunalnego w K.. Jednostka ta otrzymała nazwę: Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., i opinie tego właśnie podmiotu w toku dalszego postępowania dotyczyły kwestii zakresu infrastruktury i obsługi komunikacyjnej oraz możliwości podłączenia do dróg publicznych terenu planowanej inwestycji (ostatnia aktualna z dnia 22 lutego 2013 r., znak [...]). Niezależnie od tego należy podkreślić, iż Wydział Ochrony Środowiska, na który wskazuje skarżący to wewnętrzna jednostka organizacyjne w strukturze ustalającego warunki zabudowy organu I instancji ( obecna jego nazwa to Wydział Kształtowania Środowiska). Wskazana jednostka nie jest więc podmiotem, o którym mowa w art.53 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 60 ust.1 u.p.z.p. , na który ustawodawca nałożył prawo, a zarazem obowiązek uzgadnia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze powyższe należy zaznaczyć, iż to do uznania organu administracyjnego pozostaje kwestia czy w ogóle przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy skorzysta on z opinii swojej wyspecjalizowanej jednostki dot. np. kwestii ochrony przyrody na terenie planowanej inwestycji, czy też zagadnienie to rozstrzygnie autonomicznie. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca odpowiadają prawu. Wbrew twierdzeniu skarżącego, organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, uznając, iż w sprawie zachodzą przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wyjaśnienia organów w niniejszej sprawie są wyczerpujące i wszechstronne, a sporządzona analiza jest kompletna , określając przy tym w sposób szczegółowy cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie rzeczy, Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.