II SA/Kr 314/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Firek (spr) Sędziowie WSA Renata Czeluśniak WSA Krystyna Daniel Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2006r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 grudnia 2001 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. G. kwotę 370 zł ( trzysta siedemdziesiąt złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. IISA/Kr 314/02 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] października 2001 r. znak [...] na podstawie art. 40 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 7.07.1999 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /jednolity tekst Dz.U. Nr 15, poz. 139 z póżn, zm./ oraz art. 104Kpa Burmistrz Miasta odmówił K. G. ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla lokalizacji pawilonu handlowego wielobranżowego na działce nr [...] , [...] , [...] , [...] w [...] . Organ I instancji wskazał, że wg obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska zatwierdzonego uchwałą nr VII/39/89 z dnia 07 lipca 1989 r. Rady Narodowej Miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska opublikowanym w Dz.Urz. Woj.Bielskiego oraz wprowadzonych zmian w w/w planie zatwierdzonych uchwałą nr XXXV/279/94 z dnia 26 maja 1994 r. ogłoszonych w Dz.Urz.Woj.Bielskiego Nr 8, poz. 47 z dnia 11 sierpnia 1994 r. działka nr [...] znajduje się w jednostce A57TD - tereny parkingów, działka nr [...] i nr [...] w jednostce A26US - tereny usług sportu, miejsko-gminny ośrodek spo9rtu i rekreacji w tym : stadion sportowy klubowy, hotel sportowy, basen kryty, punkt handlowo-gastronomiczny, boiska do gier małych , zieleń parkowa z urządzeniami rekreacyjnymi, działka nr [...] w jednostce 05Zt5 - droga krajowa i zgodnie z opinią zespołu autorskiego obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska z dnia 28 sierpnia 2001 r. sporządzonej do przedmiotowego wniosku dopuszczalna jest lokalizacja nie wyszczególnionych imiennie obiektów uzupełniających związanych z podstawową funkcją , podczas gdy pawilon handlowy wielobranżowy ,zdaniem tego zespołu nie ma charakteru uzupełniającego, a zatem lokalizacja przedmiotowego pawilonu handlowego wielobranżowego jest sprzeczna z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego. Organ podkreślił także , iż w przedmiotowej sprawie wpłynęły protesty podmiotów gospodarczych z terenu miasta i gminy Kalwarii Zebrzydowskiej oraz , że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z art. 46a ust. l pkt. 1cyt. wyżej ustawy jest nieważna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł K. G. domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem odwołującego się, zarówno z pisma zespołu autorskiego, jak i z tekstu planu wynika, że realizacja programu usług sportu, jak również lokalizacja pozostałych funkcji uzupełniających należy do Zarządu Miasta, wolą tego Zarządu było oddanie działki [...] umową z dnia [...] kwietnia 1990r w wieczyste użytkowanie M. i H. C., a w §9 cytowanej wyżej umowy zapisano przeznaczenie działki pod zabudowę pawilonem handlowo -gastronomicznym. Przed zakupem nieruchomości od M. i H. C. Zarząd Miasta nie skorzystał z prawa pierwokupu co jest równoznaczne z rezygnują z realizacji programu miejsko - gminnego ośrodka sportu i rekreacji na tym terenie. Wobec powyższego, zd. odwołującego się oczywistym jest, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu nieruchomości te można przeznaczyć na lokalizację funkcji uzupełniających, w tym usług handlu. Odwołujący się podkreślił, że zdaniem zespołu autorskiego "sąsiedztwo pawilonu handlowego nie koliduje z funkcją zespołu sportowego, jednak tak duży obiekt wielofunkcyjny nie ma charakteru uzupełniającego". Odwołujący wskazał także, iż jednocześnie zespół autorski w następnym zdaniu opinii wręcz stwierdził, że "realizacja obiektu handlowego nie spowoduje zakłócenia ładu przestrzennego przy zachowaniu odpowiednich warunków, nie mniej może ograniczyć zakres realizacji programu określonego w planie", a w końcowej części pisma sprecyzował dopuszczalną wielkości obiektu /do 1000 m2/ i warunki jego realizacji. Zd. odwołującego się ograniczenie programu zostało przesądzone już w 1990r, tak więc powoływanie się w decyzji na opinię autorów planu jest nieporozumieniem, przedmiotowa inwestycja nie jest sprzeczna z ustaleniami planu. Jednocześnie odwołujący się nadmienił, że w zakres planowanej inwestycji wchodzą również parkingi dla samochodów, które będą zlokalizowane na terenie jednostki A57TD - tereny parkingów. Również ze względów formalnych, zdaniem odwołującego się decyzja powinna zostać uchylona, gdyż została wydana bez podstawy prawnej, jaką jest niewątpliwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przywołano go bowiem tylko w uzasadnieniu decyzji, a zdaniem odwołującego się to "uchwała rady narodowej Miasta i gminy Kalwaria Z. , a nie art. 40 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowić może podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu". Również samo postępowanie administracyjne, naruszające zasady zawarte w art. 8, 9, 10 Kpa. prowadzone było , zd. odwołującego się w sposób, który winien skutkować uchyleniem decyzji i ponownym jego przeprowadzeniem. Decyzją z dnia 20 grudnia 2001 r. znak Kol. Odw [...] działając na podstawie art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 15, poz.139 z 1999r z późn. zm.) oraz art. 138 § l pkt l k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu powyższego odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z materiałem zgromadzonym w sprawie wskazało co następuje: Decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. z 1999r Dz. nr 15 poz. 139 z późn. zm.) przewiduje, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z powyższego przepisu wynika zatem, iż koniecznym warunkiem dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest brak sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z części opisowej tegoż planu podstawowym przeznaczeniem gruntów położonych na tym obszarze są usługi sportu (oznaczone symbolem A26 US) i tereny parkingów ( oznaczone symbolem A57TD). W zakresie przeznaczenia dopuszczalnego przewidziano między innymi możliwość lokalizacji stadionu sportowego, hotelu sportowego, hali sportowej, basenu krytego, punktu handlowo - gastronomicznego, boiska do gier małych, zieleni parkowej z urządzeniami rekreacyjnymi. Z powyższego wynika zatem, iż ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Kalwaria Zebrzydowska przewidują, w odniesieniu, na których położone są przedmiotowe działki możliwość realizacji punktu handlowo - gastronomicznego i parkingów, a nie pawilonu handlowego o powierzchni 1000m2. W konsekwencji należało podzielić stanowisko organu I instancji co do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, albowiem planowana inwestycja jest sprzeczna z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić też należy, iż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest prawem miejscowym i jego ustalenia są wiążące dla organów administracji. Kolegium podzieliło również stanowisko organu I instancji co do tego, że opinia zespołu autorskiego planu dotycząca przedmiotowej inwestycji jest w istocie dla niej negatywna, gdyż wyraźnie w niej powiedziano, że może ograniczyć zakres realizacji programu określonego w planie, a na koniec jeszcze raz podkreślono : "Nadal uważamy za wskazane przeznaczenie części terenu (obiektu) na działalność gastronomiczną". Ponadto zaś, na podstawie art. 46a ust. l pkt. l ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy terenu wydana w sposób sprzeczny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest nieważna. Kolegium wyjaśniło jednocześnie, że nie jest organem właściwym w przedmiocie dokonania ewentualnej zmiany przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Właściwym organem w tej mierze jest wyłącznie Rada Gminy. Zgodnie z przepisem art. 140 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, a w odniesieniu do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, właśnie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym określa granice w jakich dany podmiot może realizować inwestycję przewidując, iż może być to tylko taka inwestycja, która jest zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W skardze wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Krakowie K. G. zarzucając naruszenie art. 43 ustawy z 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Z 1999, nr 15, poz. 139), poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż warunkiem ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania tereny jest zgodność zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odmówienie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacji, kiedy planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, naruszenie prawa miejscowego-planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska poprzez uznanie, iż plan ten na terenach obejmujących przedmiotowe dla sprawy działki, nie zezwala na zlokalizowanie pawilonu handlowego, naruszenie art. HOk.p.a. poprzez wydanie decyzji niezgodnej z wcześniejszą decyzją o przeznaczeniu terenu do oddania w użytkowanie wieczyste, naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez wydanie decyzji naruszającej słuszny interes skarżącego wniósł o uchylenie powyższej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta Kalwaria Zebrzydowska z dnia [...] października 2001 r. sygn. [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji oraz o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, Uzasadniając powyższe zarzuty skarżący wskazał co następuje: Punktem wyjścia dla rozstrzygnięcia sprawy winna być analiza treści art. 43 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Słusznie powiada w uzasadnieniu swojej decyzji Organ II instancji, iż "koniecznym -warunkiem dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest brak sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ". Z powyższego twierdzenia wysnuć należy szczegółowe wnioski. Otóż treść art. 43 uozp wskazuje, iż organ administracyjny musi wydać decyzję WZiZT zawsze, kiedy planowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z przepisu art. 46a. l pkt. l uozp wynika zaś, iż nieważna jest taka decyzja WZiZT, która jest sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Te dwie normy ograniczają zakres, w którym organ jest związany w zakresie wydawanych przez siebie decyzji. Pomiędzy nakazem z art. 43 i zakazem z art. 46a. l pkt. l istnieje jednak obszar "luzu" decyzyjnego, w którym organ może wydać decyzję WZiZT', a może też odmówić ustalenia tych warunków. W tym obszarze decyzyjnym wagi nabiera element uznania administracyjnego -który zgodnie z ustalonym poglądem, winien być determinowany interesem obywatela i społeczeństwa (art. 7 k.p.a., wyrok. NSA z 11 czerwca 1981 roku, sygn. akt S.A. 820/81 i inne). Zatem zamierzona inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według tego planu na przedmiotowych dla sprawy działkach może zostać posadowiony punkt handlowo-gastronomiczny. Pojęcie punktu handlowo-gastronomicznego nie jest pojęciem normatywnym. Nie wiadomo dokładnie jak ten termin definiuje Organ II instancji, albowiem uzasadnienie decyzji milczy w tym zakresie. Z uzasadnienia tego dowiadujemy się jedynie, iż punkt taki, to nie to samo co pawilon. Trudno dociec jakie kryteria są tu decydujące dla Organu - w rozumieniu skarżącego, bowiem, taki "punkt" to jedno, pojedyncze miejsce, w którym prowadzona jest określona działalność - w odróżnieniu od kompleksu, jakiegoś większego zgromadzenia budynków służących tej działalności. Wydaje się, że dla Organu II instancji "punkt handlowo-gastronomiczny" musi oznaczać nie więcej niż kiosk z goframi. Takie rozumienie musi budzić sprzeciw. Termin "punkt" nie determinuje wszak wielkości obiektu (tym bardziej, iż w geometrii punkt oznacza miejsce na płaszczyźnie lub w przestrzeni nie posiadające powierzchni), lecz jego jednostkowość". W konsekwencji należy przyjąć, iż organ uchwalający miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidywał posadowienie na przedmiotowych działkach również pawilonu gastronomiczno-handlowego (na co wskazują też inne, niżej wskazane okoliczności). Skoro tak, to stwierdzenia Organu II instancji, iż palowana inwestycja jest sprzeczna z tym planem, są niesłuszne, gdyż pozostają w sprzeczności z prawem miejscowym, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji wydana decyzja narusza przepis art. 43 bowiem odmawia prawa uzyskania decyzji WZiZT w warunkach zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Poparcie powyższego poglądu skarżący znajduje w dotychczasowych rozstrzygnięciach organów administracyjnych. Skarżący jest wieczystym użytkownikiem przedmiotowej działki nr [...] . Działkę tę nabył od "pierwotnych" użytkowników wieczystych, na rzecz których wydana została decyzja o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Decyzja ta została wydana 5 kwietnia 1990 roku, czyli już po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W decyzji tej wskazany jest sposób wykorzystania działki: pod budowę "pawilonu handlowo - gastronomicznego". Taki też sposób wykorzystania nieruchomości został ujawniony w księdze wieczystej Kw [...] . Wcześniej, [...] listopada 1989 roku (czyli również po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) została wydana decyzja lokalizacyjna nr [...] mocą, której na przedmiotowej działce miała zostać zrealizowana inwestycja, polegająca na wybudowaniu "pawilonu handlowo-gastronomicznego". Wynika z tego jasno, iż przy wydawaniu powyższych decyzji "pojęcie punktu handlowo-gastronomicznego" rozumiano w sposób zbieżny ze stanowiskiem skarżącego i uznano zgodność tego zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niezależnie od powyższego należy podnieść, iż w przedmiotowej sprawie zaistniał taki stan faktyczny i prawny, w którym z jednej strony skarżącemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego działki wraz z obowiązkiem wybudowania na tej działce pawilonu handlowo-gastronomicznego, z drugiej strony organ Miasta Kalwaria Zebrzydowska, niepomny treści decyzji, mocą których przeznaczono nieruchomość do konkretnego wykorzystania., odmawia ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, niezbędnych dla realizacji inwestycji, wynikającej z określonego w umowie sposobu korzystania z gminnego gruntu. W przekonaniu skarżącego organ I instancji (a precyzyjnie: odpowiednik obecnego organu I instancji przed reformą samorządową) określając w decyzji o oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości, dopuścił w sposób wiążący dla siebie możliwość wybudowania tam pawilonu handlowo-gastronomicznego. Jeżeli teraz (tożsamy) organ I instancji odmawia wydania decyzji zgodnej z treścią tej poprzedniej decyzji, to narusza przepis art. 110 k.p.a. Pominąwszy w toku dalszych wywodów kwestię rozumienia pojęcia "punktu handlowo-gastronomicznego", należy zwrócić uwagę na treść ogólnych ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią tych ustaleń "w obrębie poszczególnych terenów (...) dopuszcza się lokalizacje nie wyszczególnionych imiennie obiektów uzupełniających, związanych z podstawową funkcją oraz - w uzasadnionych przypadkach -innych obiektów o zbliżonym przeznaczeniu, nie. kolidujących z podstawową funkcją i nie powodujących ograniczenia programu określonego w planie" (s.97 mpzp). Wynika z tego, że nawet jeśli z zakresu pojęciowego terminu "punkt handlowo-gastronomiczny", wyłączyć pojęcie "pawilon handlowy" (co uczynił Organ II instancji i z czym skarżący się nie zgadza), to nie zamyka to drogi do dopuszczenia na tym terenie lokalizacji tego pawilonu, o ile tylko: 1) zachodzi uzasadniony przypadek, 2) obiekt ma zbliżoną funkcję, 3) nie koliduje z podstawową funkcją- - Wobec powyższego stwierdzić należy, iż gdyby nawet nie podzielić poglądu, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza wprost możliwości lokalizacji inwestycji planowanej przez skarżącego, to z treści przytoczonych ustaleń tego planu wynika, że i tak może ona zostać zrealizowana, bowiem "dopuszcza się [jej] realizację". Decyzja w tym przedmiocie "trafia" właśnie w obszar objęty uznaniem administracyjnym, o którym była mowa w początkowej części uzasadnienia niniejszej skargi. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść sporządzonej na potrzeby postępowania opinii zespołu opracowującego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Oczywistym dla skarżącego jest, iż opinia ta nie ma ważącego znaczenia. Nie ulega jednak kwestii, iż jej pełna lektura wskazuje, iż zdaniem tego zespołu, po spełnieniu określonych przesłanek, dopuszczalna jest lokalizacja planowanej przez skarżącego inwestycji. Gdyby zespół ten odrzucał taką możliwość, to nie zamieściłby w końcowej części swojej opinii warunków, jakie jego zdaniem winny zostać określone w decyzji WZiZT. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie wskazując, iż zarzuty przytoczone w skardze są nieuzasadnione, przytaczając raz jeszcze argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz podkreślając, że ustawodawca w sposób ścisły określił zasady ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie pozostawiając organowi administracji orzekającemu w tych sprawach możliwości działania w ramach uznania administracyjnego, przepis art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /tj. z 1999 r. Dz.U.Nr 15 poz. 139 ze zm./ mówi bowiem "nie można odmówić ustalenia (...), jeżeli zamierzenie jest zgodne" z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 97§1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1271), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz.1270n ze zm./. Dlatego też właściwym do rozpoznania skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Zgodnie z treścią art.3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania , nie będąc przy tym związanym granicami skargi /art. 134 ustawy/. Jakkolwiek nie można podzielić stanowiska skarżącego , że "pomiędzy nakazem z art.43 i zakazem z art. 46a ust. l istnieje obszar "luzu" decyzyjnego, w którym organ może wydać decyzję wz i zt, a może też odmówić ustalenia tych warunków" bowiem jak słusznie wskazał organ II instancji ustawodawca w sposób ścisły określił zasady ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie pozostawiając organowi administracji orzekającemu w tych sprawach możliwości działania w ramach uznania administracyjnego, przepis art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /tj. z 1999 r. Dz.U.Nr 15 poz. 139 ze zrn./ wskazuje, iż "nie można odmówić ustalenia (...), jeżeli zamierzenie jest zgodne" z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to w pozostałym zakresie zarzuty skargi należało uznać za uzasadnione. Zgodnie z treścią art. 43 cyt. wyżej ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie z treścią art. 46a ust.l pkt l tej ustawy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest nieważna, jeżeli jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego . Z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska wynika, że działka nr [...] objęta wnioskiem znajduje się w jednostce A57TD - tereny parkingów, działka nr [...] i nr [...] w jednostce A26US - tereny usług sportu, miejsko-gminny ośrodek sportu i rekreacji w tym : stadion sportowy klubowy, hotel sportowy, basen kryty, punkt handlowo-gastronomiczny, boiska do gier małych , zieleń parkowa z urządzeniami rekreacyjnymi, działka nr [...] w jednostce 05Zt5 - droga krajowa , a nadto, że w obrębie poszczególnych terenów /wyłączonych z użytkowania rolniczego/ dopuszcza się lokalizację nie wyszczególnionych imiennie obiektów uzupełniających, związanych z podstawową funkcją oraz – w uzasadnionych przypadkach- innych obiektów o zbliżonym przeznaczeniu , nie kolidującym z funkcją podstawową i nie powodujących ograniczenia programu określonego w planie . Organy obu instancji powołując się na treść cyt. przepisów ustawy i postanowienia zawarte w cyt. wyżej planie zagospodarowania przestrzennego uznały, że zamierzona inwestycja jest sprzeczna z tym planem , powołując się przy tym nadto , na ich zdaniem , negatywną opinię zespołu autorskiego obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska z dnia [...] sierpnia 2001 r. sporządzoną do przedmiotowego wniosku. Tymczasem z treści tej opinii wynika, że zd. zespołu autorskiego sąsiedztwo pawilonu handlowego nie koliduje z funkcją zespołu sportowego, jednak tak duży obiekt "wielofunkcyjny" nie ma charakteru uzupełniającego, że powierzchnia terenu dla przedmiotowej inwestycji zajmuje jedynie 5% powierzchni całej jednostki strukturalnej, ale obejmuje część szczególnie atrakcyjną ze względu na położenie i konfigurację terenu, że realizacja obiektu handlowego nie spowoduje zakłócenia ładu przestrzennego przy zachowaniu odpowiednich warunków , niemniej może ograniczyć zakres realizacji programu określonego w planie, że decyzja winna być poprzedzona oceną aktualności programu zagospodarowania terenów sportowych, rzeczywistych potrzeb i możliwości jego realizacji przy obecnym stanie własności terenów - z równoczesnym uzasadnieniem potrzeby realizacji tak dużego obiektu handlowego w tym miejscu . W cyt. opinii zespół stwierdził także, że uważa za wskazane przeznaczenie części terenu /obiektu/ na działalność gastronomiczną, a przypadku decyzji pozytywnej zaproponował wprowadzenie do niej wskazanych w opinii warunków. Analiza treści opinii zespołu autorskiego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kalwaria Zebrzydowska , a przede wszystkim treść zapisu w tym planie / ze str. 97 akapit 4/ nakładała na organy obu instancji przed wydaniem decyzji, czy to pozytywnej czy negatywnej, dokonanie ustaleń w zakresie aktualności programu zagospodarowania terenów sportowych, rzeczywistych potrzeb i możliwości jego realizacji przy obecnym stanie własności terenów, z równoczesnym uzasadnieniem czy zamierzona inwestycja nie spowoduje ograniczenia programu określonego w planie. Dopiero takie ustalenia i ich analiza mogła bowiem pozwolić na stwierdzenie czy zamierzona inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia takie oraz wnikliwa analiza treści zapisów przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego była tym bardziej uzasadniona, że organy Gminy Kalwaria Zebrzydowska oddając teren objęty wnioskiem w użytkowanie wieczyste w czasie obowiązywania przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego nałożyły na wieczystego użytkownika obowiązek zabudowy terenu pawilonem handlowo- gastronomicznym , a nadto nie skorzystały z prawa pierwokupu przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego wówczas gdy skarżący zawarł warunkową umowę sprzedaży z poprzednim użytkownikiem wieczystym. Wskazanej analizy i oceny nie dokonał ani organ I instancji, ani organ II instancji , skutkiem czego nie można stwierdzić czy przyjęty przez te organy brak zgodności zamierzonej inwestycji z miejscowym panem zagospodarowania przestrzennego jest prawidłowy co musiało skutkować uznaniem , że organy obu instancji naruszyły prawo materialne tj. art. 43 cyt. wyżej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a także naruszyły zasady z art. 7,77 i 107 kpa,, które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze przytoczone okoliczności na zasadzie art. 145 § l pkt l/a i c cyt. wyżej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku, a o kosztach postępowania na zasadzie art.200 tej ustawy oraz §18 ust. l pkt l/c rozporządzenia z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia ... /Dz.U nr 163 poz. 1348 ze zm./ orzekł jak w pkt II sentencji wyroku.