II SA/Kr 333/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa SWSA Magda Froncisz SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 maja 2021 r. sprawy ze skargi P. K., Z. K., A. K. i M. K. działających jako następcy prawni zmarłego skarżącego S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 13 marca 2012 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 k.p.a. po rozpatrzeniu wniosku A. L. oraz M. L. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...],[...],[...] obr. [...] wraz z budową wjazdu na działkach nr [...],[...],[...] obr. [...] przy ul. [...] w Krakowie". Od opisanej wyżej decyzji odwołanie złożył S. K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 14 czerwca 2017 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt Il.1.d., załącznik nr 1 pkt II.1. e, załącznik nr 1 pkt II.2a tiret drugie, załącznik nr 1 pkt II.4.d tiret czwarte oraz załącznik nr 3 pkt 2d tiret piąte i szóste i załącznik nr 3 pkt 2e tiret czwarte i w tym zakresie orzeka w następujący sposób: - pkt Il.1.d załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: dla segmentu zlokalizowanego w północnej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 7,7 m do 9,8 m przy zastosowaniu dachu połaciowego, natomiast w przedziale od 10 m do 13 m do górnej krawędzi attyki w przypadku zastosowania dachu płaskiego. Dla segmentu zlokalizowanego w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 4,3 m do 6,6 m przy zastosowaniu dachu połaciowego, natomiast w przedziale od 8 m do 10 m do górnej krawędzi attyki w przypadku zastosowania dachu płaskiego. Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Powyższe wysokości mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku zgodnie z § 7 ust. 2 Rozporządzenia". - pkt Il.1.e. załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Dla nowej zabudowy ustala się następujące zasady kształtowania geometrii dachu: kąt nachylenia połaci dachowych od 30°do 45°; wysokość głównej kalenicy dla segmentu zlokalizowanego w północnej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 10 m do 13m, dla segmentu zlokalizowanego w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 8 m do 10 m; układ połaci dachowych: dach dwuspadowy lub wielospadowy, doświetlenie w formie okien połaciowych i/lub lukarn. Forma dachu jw. nie wyklucza możliwości wprowadzenia na fragmentach obiektu dachu płaskiego (w tym różnego rodzaju świetlików) tworzących akcenty kompozycyjne; kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: równoległy lub prostopadły, przy czym kalenica główna dachu winna być usytuowana równolegle do dłuższego boku rzutu prostokątnego budynku; dopuszcza się dach płaski. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 Rozporządzenia". - pkt II.2.a. tiret drugie załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Pod względem ochrony zieleni: W procesie inwestycyjnym należy bezwzględnie chronić następujące drzewa: Jesion rosnący przy południowej granicy działki nr [...]; Jesion rosnący przy budynku gospodarczym na działce nr [...]. Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy. - prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. - należy dążyć do zachowania jak największej ilości rosnących na terenie planowanej inwestycji drzew i krzewów ozdobnych, Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody: - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza: a/ 100 cm - w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, b/ 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. l1pkt 3 lit. a i b) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a), - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni. W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody. W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta Krakowa działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. l i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa Małopolskiego, działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa Małopolskiego. Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.)". - pkt. II.4.d. tiret czwarte załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Zgodnie z "Programem obsługi parkingowej dla Miasta Krakowa", przyjętym uchwałą nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy ustala się następujące wskaźniki liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych, jako minimalne: 1,2 miejsca postojowego/1 mieszkanie. Miejsca postojowe inwestor winien zrealizować we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych". - pkt 2d tiret piąte i szóste załącznika nr 3 otrzymuje brzmienie: "Pierwszy segment o wysokości do okapu mieszczącej się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m (w razie zastosowania dachu połaciowego) lub w przedziale 10 m — 13 m do górnej krawędzi attyki (w przypadku zastosowania dachu płaskiego), mieszczący cztery kondygnacje nadziemne należy zlokalizować w północno - zachodniej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]). Drugi segment o wysokości do okapu mieszczącej się w przedziale od 4,3 m do 6,6 m (w razie zastosowania dachu połaciowego) lub w przedziale 8 m - 10 m do górnej krawędzi attyki (w przypadku zastosowania dachu płaskiego), mieszczący trzy kondygnacje nadziemne należy zlokalizować w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]). Wysokość elewacji dla przedmiotowej inwestycji ustalono w oparciu o wysokości budynków znajdujących się na działkach usytuowanych w obszarze analizowanym oraz w odpowiedzi na wniosek inwestora. Parametry te pozostają w zgodzie z zasadą kontynuacji wysokości istniejących w obszarze budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych (o małych gabarytach)". - pkt 2 e tiret czwarte załącznika nr 3 otrzymuje brzmienie: "Mając na uwadze charakter proponowanej inwestycji (rysunki koncepcji Inwestora) oraz zasady kształtowania ładu przestrzennego, w tym oparte o koncepcję kontynuacji formy, a także istniejące w tym terenie architektoniczne tendencje - można uznać, że właściwa dla planowanego obiektu będzie forma dachu wielopołaciowego lub dwuspadowego, o kalenicy położonej na wysokości 10 m - 13 m w przypadku segmentu pierwszego w północnej części terenu inwestycji, oraz w przedziale 8 m - 10 m w przypadku segmentu drugiego w południowej części terenu inwestycji,, w układzie równoległym lub prostopadłym do ulicy, ponadto dopuszcza się dach płaski". W pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. K. A.-M., datowanej na dzień 14 listopada 2011 r. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną. Analiza została w toku postępowania odwoławczego na wezwanie Kolegium zaktualizowana, uzupełniona i doprecyzowana aneksem z dnia 15 maja 2017 r. W aneksie tym potwierdzono w szczególności, że przeprowadzona w 2011 r. analiza zachowała swoją aktualność. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na terenie działek nr [...] i [...] obr [...] jedn. ew. [...] przy ul. [...] w Krakowie wyznaczono obszar analizowany w odległości przekraczającej trzykrotność długości frontu terenu inwestycji - jego boku przylegającego do ul. [...], z której będzie odbywał się zjazd na teren inwestycji. Poszerzenie granic obszaru analizowanego uzasadniono w analizie potrzebą uwzględnienia faktu, że teren inwestycji położony jest na styku dwóch obszarów o całkowicie różnym charakterze zabudowy - z jednej strony enklawy budynków jednorodzinnych, stanowiących obudowę ulic [...], z drugiej terenu intensywnej zabudowy wielorodzinnej dostępnej przede wszystkim od ul. [...], związanej z os. [...] Powoduje to, że teren inwestycji winien być zabudowany przy uwzględnieniu charakteru obu tych obszarów stanowiąc strefę przejściową. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią budynki jednorodzinne. Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym podano, że występuje w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, drogi publiczne oraz obiekty infrastruktury technicznej. W związku z powyższym uznano, że planowane zamierzenie, jako obejmujące budowę budynku wielorodzinnego o niewielkiej skali stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w obszarze analizowanym. W załączniku nr 1 do decyzji podano działki spełniające warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymieniając działki nr [...] i [...] obr. [...]. Działki te zabudowane są budynkami wielorodzinnymi, a jak wynika z załącznika graficznego dostępne są z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji - ul. [...]. Nie budzi zatem wątpliwości, że warunek kontynuacji funkcji zabudowy został w przedmiotowej sprawie spełniony. Parametr wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został określony w decyzji w przedziale od 22% do 30% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Dodatkowo ustalono minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40%. Średni wskaźnik z obszaru analizy wynosi 29,3%, natomiast średni wskaźnik obliczony dla zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej o gabarytach zbliżonych do budynków jednorodzinnych wynosi 22%. Wyniki te uznano za właściwe ograniczenia przedziału, w jakim mieścić ma się ustalony wskaźnik dla inwestycji przedmiotowej. W zakresie szerokości elewacji frontowej Kolegium wyjaśniło, że średnia z obszaru analizowanego została obliczona na ok. 15 m, przy czym dla zabudowy wielorodzinnej wynosi ona ok. 59 m. Autorka analizy wskazała jednak na zasadność odstąpienia w przedmiotowej sprawie od reguły ogólnej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia i wyznaczenie dopuszczalnej szerokości w przedziale 11 - 25 m dla każdego z dwóch odrębnych segmentów przedmiotowego budynku, które połączone będą jedynie garażem podziemnym. Uzasadniając to ustalenie w analizie oraz w aneksie sporządzonym w toku postępowania odwoławczego wskazano po pierwsze na potrzebę uwzględnienia najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, jakie stanowią budynki jednorodzinne. Po drugie uwzględnienia wymaga charakter planowanego budynku, który będzie obiektem wielorodzinnym. Po trzecie wskazano, że budynki wielorodzinne w obszarze analizowanym z reguły projektowane są w ten sposób, aby zmniejszając ich wysokość jednocześnie zwiększać ich szerokość i powierzchnię przy jednoczesnym rozczłonkowaniu bryły, co powoduje wrażenie mniejszych gabarytowo obiektów. Wskazano także na potrzebę stworzenia swoistej strefy przejściowej pomiędzy zabudową jednorodzinną a wielorodzinną i w tym kontekście na potrzebę uwzględnienia parametrów znajdujących się najbliżej budynków -jednorodzinnego na działce [...] (jak wskazano w aneksie do analizy obecnie [...]) oraz wielorodzinnego na dz. nr [...]. Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, a także wyliczenia analizy, ustalono dopuszczalny przedział, w jakim kształtować mogą się elewacje frontowe dwóch segmentów planowanego budynku przyjmując dolną granicę przedziału na poziomie 11 m w nawiązaniu do szerokości elewacji budynku na dz. nr [...], natomiast górną na poziomie szerokości elewacji pojedynczego segmentu budynku na dz. nr [...]. Podane uzasadnienie za przyjęciem odstępstwa Kolegium uznało za przekonujące, a wywody i dane podane w analizie za kompletne i rzetelne. Szerokość elewacji frontowej została zdaniem organu ustalona prawidłowo. Stosownie do § 7 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się inny sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, ustalono go jedynie dla wariantu, w którym inwestor realizowałby dach płaski. Ponieważ dopuszczono jednak także stosowanie dachu połaciowego przeprowadzona analiza i jej wyniki dotknięte były brakiem, który wymagał uzupełnienia. Na wezwanie Kolegium analiza została uzupełniona o ustalenia dotyczące wysokości przedmiotowego budynku do okapu, co będzie istotne w sytuacji, w której inwestor zdecyduje się na realizację dachu połaciowego. Na podstawie aneksu do analizy architektoniczno - urbanistycznej z dnia 15 maja 2017 r. dołączonego do akt sprawy ustalono, iż wysokość ta winna zawierać się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m dla segmentu wyższego oraz od 4,3 m do 6,6 m dla segmentu niższego, realizowanego od strony zabudowy jednorodzinnej. Ustalenia te, jako wynikające z analizy i w niej uzasadnione, a także nawiązujące do wysokości budynków z obszaru analizowanego, w tym z najbliższego sąsiedztwa, Kolegium uznaje za prawidłowe. Na ich podstawie Kolegium wprowadziło również stosowne zapisy do załącznika nr 1 i nr 3 do decyzji, tak, aby ustalone warunki zabudowy były kompletne. Jeśli chodzi o geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i jej kierunek względem frontu działki oraz układ połaci dachowych), to zgodnie z § 8 Rozporządzenia ustala się ją na podstawie geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono dla planowanej inwestycji alternatywnie dach połaciowy lub dach płaski, wykazując, że zarówno dachy spadziste jak i płaskie występują w obszarze analizowanym. W razie zastosowania dachu połaciowego wysokość kalenicy ustalono na poziomie 10 - 13 m dla wyższego segmentu oraz 8 - 10 m dla segmentu niższego, kąt nachylenia połaci dachowych ustalono w przedziale 30° - 45°, dopuszczono doświetlenie poddaszy oknami połaciowymi lub lukarnami. Kierunek głównej kalenicy ustalono, jako dowolny z zastrzeżeniem, że główna kalenica winna być sytuowana równolegle do dłuższego boku rzutu prostokątnego budynku. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i połaciowe, wysokości kalenic kształtują się na poziomie od 8 do 9 m przy budynkach jednorodzinnych, a na poziomie 13 - 21 m dla budynków wielorodzinnych, kąt nachylenia połaci dachowych występujący w obszarze analizy kształtuje się w przedziale 10° - 45°, występują poddasza doświetlane oknami połaciowymi i lukarnami, kalenice główne budynków przebiegają równolegle lub prostopadle do frontów działek. Z powyższego wynika, że ustalona geometria dachu nawiązuje do dachów występujących w obszarze analizowanym, co powoduje jednocześnie, że ustalenie jest zgodne z § 8 Rozporządzenia. Przyjęte ustalenia wynikają przy tym z analizy. Zdaniem Kolegium sporządzona w sprawie analiza wraz z dołączonym w toku postępowania odwoławczego aneksem jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ustalone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy są prawidłowe. Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji. Na podstawie nowych przepisów ustawy o ochronie przyrody oraz pozyskanej w toku postępowania odwoławczego aktualnej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 25 kwietnia 2017 r. Kolegium orzekło w tym zakresie merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię, obejmującym bezwzględnie wiążące reguły dotyczące ewentualnej wycinki znajdujących się na terenie inwestycji drzew. Kwestionowana decyzja nie zawierała także wiążących ustaleń co do wymaganej liczby miejsc parkingowych. Na podstawie aneksu do analizy oraz "Programu obsługi parkingowej dla Miasta Krakowa", przyjętym uchwałą nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Kolegium ustaliło wiążąco wymaganą liczbę miejsc postojowych przyjmując wskaźnik 1,2 miejsca w przeliczeniu na jedno mieszkanie, zastrzegając, że miejsca postojowe mają zostać zrealizowane poza pasami dróg publicznych. Jednocześnie zauważono, że organ I instancji, odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuścił realizację w ramach inwestycji garażu podziemnego. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma pośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną ul. [...], pozostającą w zarządzie ZIKiT. Powyższe wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 24 października 2011 r. Jeśli chodzi o przesłankę ustalenia warunków zabudowy określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3, tj. warunek aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi obecnie wątpliwości. Inwestor dysponuje aktualnymi warunkami technicznymi podłączenia nieruchomości do poszczególnych sieci infrastruktury technicznej. Na wezwanie Kolegium inwestor uzupełnił akta sprawy o aktualne warunki przyłączenia inwestycji do sieci elektroenergetycznej (informacja techniczna firma A z dnia 18 lipca 2016 r.), gazowej (informacja techniczna firma B z dnia 18 lipca 2016 r.), wodociągowej i kanalizacyjnej (informacja techniczna MPWiK S.A. z dnia 23 czerwca 2016 r.). Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie z dnia 24 października 2011 r. (karta 77), wydana po zawarciu z inwestorem umowy na rozbudowę układu drogowego mającego stanowić obsługę komunikacyjną inwestycji (umowa z dnia 12 października 2011 r. nr [...] karty 72 - 76). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...] poprzez planowaną do rozbudowy drogą wewnętrzną ul. [...] oraz projektowany w ramach inwestycji zjazd. W ramach umowy o przebudowę układu drogowego inwestor zobowiązał się dostosować ul. [...] do parametrów ciągu pieszo - jezdnego o szerokości 5 m i nawierzchni utwardzonej wraz z odwodnieniem i oświetleniem. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznano za spełnione. Kolegium wskazało, że z przepisów u.p.z.p. nie wynika wymóg przeprowadzenia na terenie inwestycji wizji lokalnej. Zaniechanie jej przeprowadzenia nie stanowi zatem uchybienia, które mogłoby mieć wpływ na wynik niniejszego postępowania. Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S. K. zarzucając naruszenie: 1/ art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. w związku z art. 136 § 1 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 – 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu poprzez przyjęcie, że dla określenia miejsc postojowych wystarczy wskazanie, że inwestor zobowiązany jest zapewnić liczbę miejsc postojowych wg wskaźnika 1,2 miejsca w przeliczeniu na jedno mieszkanie, przy czym z uwagi na możliwość budowy garażu podziemnego inwestor zobowiązany jest zapewnić we własnym zakresie poza pasami drogowymi dróg publicznych miejsca postojowe dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji; 2/ art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. w związku z art. 136 § 1 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 - § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez przyjęcie, że linia zabudowy powinna przebiegać wyłącznie przy zachowaniu odległości 6 m od granicy działki nr [...] obr. [...] z działką drogową z pominięciem odległości od działki dawnej [...]; 3/ art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. w związku z art. 136 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 - § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjęcie, ze minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40% dopuszczając wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, co powinno wynikać z analizy; 4/ art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. w związku z art. 136 § 1 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjęcie, że wskaźnik elewacji frontowej wysokość winna zawierać się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m dla segmentu wyższego oraz 4,3 do 6,6 m dla segmentu niższego; 5/ art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. w związku z art. 136 § 1 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjęcie, że wskaźnik geometrii dachu połaciowego wysokość kalenicy na poziomie 10 – 13 m dla wyższego segmentu oraz 8 – 10 m dla segmentu niższego kąt nachylenia połaci dachowych ustalono w przedziale 30- 45 stopni, co jest wynikiem analizy obszaru, którego dotyczy wniosek. W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Kr 1064/17 uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie – po rozpoznaniu skargi kasacyjnej M. L. – wyrokiem z 18 lutego 2021 r., sygn. II OSK 1813/18 uchylił opisany wyżej wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 6 kwietnia 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Z uwagi na istniejące zagrożenie epidemiczne nie uwzględniono wniosku skarżącego o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - kontrola sądowa działalności administracji publicznej sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji lub postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, jak i przepisami proceduralnymi. Po dokonaniu kontroli zaskarżonej decyzji według tak określonych kryteriów należało dojść do wniosku, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji podlegają uchyleniu z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego. W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, że – jak wynika z aktu zgonu (k. 181 akt sądowych) - skarżący S. K. zmarł 3 listopada 2020 r. Pismem z dnia 9 lutego 2021 r. P. K. wystąpił do Sądu Rejonowego dla K. – Podgórza w K. o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym na rzecz żony zmarłego Z. K. oraz jego synów: P. K., A. K. i M. K.. Z tego względu postanowieniem z 17 maja 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zawiesił postępowanie z uwagi na śmierć skarżącego oraz podjął je z udziałem wskazanych wyżej osób, jako następców prawnych zmarłego skarżącego. W konsekwencji Sąd rozpoznał sprawę ze skargi P. K., Z. K., A. K. i M. K.. Jak już wcześniej wskazano – niniejsza sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który wyrokiem z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Kr 1064/17 uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Naczelny Sąd Administracyjny – po rozpoznaniu skargi kasacyjnej M. L. – wyrokiem z 18 lutego 2021 r., sygn. II OSK 1813/18 uchylił opisany wyżej wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie. Zgodnie z art. 190 p.p.s.a. Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Przyczyną uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w poprzednim wyroku było nieprawidłowe określenie nazwy inwestycji - organ ustalił parametry zabudowy dla dwóch "segmentów" planowanej zabudowy, ale w ocenie sądu nie można uznać, że są to segmenty, ale odrębne obiekty. Naczelny Sąd Administracyjny, uchylając powyższy wyrok stwierdził, że okoliczność ta nie może prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji: "(...) powoływanie się na samą semantyczną nazwę inwestycji nie może być przekonujące dla wykazania wady decyzji administracyjnej skoro z decyzji o warunkach zabudowy jasno wynika, że mamy do czynienia z dwoma segmentami, co zasadniczo w okolicznościach tej sprawy było przedmiotem wnikliwej oceny organów planistycznych. (...) W konsekwencji Sąd I instancji, wydając zaskarżony wyrok, nie podjął kluczowej dla wyniku sprawy oceny legalności ustalonych warunków zabudowy, które między innymi wynikały z analizy architektoniczno-urbanistycznej, w ramach której podjęto próbę uzasadnienia dla wydzielenia tzw. dwóch segmentów, a mianowicie, że ustalono dopuszczalny przedział, w jakim kształtować mogą się elewacje frontowe dwóch segmentów planowanego budynku. Brak jest tym samym podstaw do wywodzenia, że zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy może nieść ze sobą zagrożenie w zbytniej dowolności określenia rodzaju inwestycji na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Ocena tego rodzaju okoliczności znalazła się poza wymaganym zakresem kontroli Sądu I instancji". Rozpoznając sprawę ponownie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił powyższe wskazania i przeprowadził kontrolę zaskarżonej decyzji w pełnym zakresie. Materialnoprawną podstawą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (na datę wydania zaskarżonej decyzji: Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) – dalej jako "u.p.z.p.". Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W myśl art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Po myśli ust. 7 w rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Na podstawie ust. 6 i 7 wydane zostało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Na jego podstawie sporządza się analizę urbanistyczno – architektoniczną, która następnie daje podstawę dla ustalenia parametrów nowej zabudowy. W zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało: "stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. [...] A.-M., datowanej na dzień 14 listopada 2011 r.". Nie wszystkie parametry wynikające z tej analizy znalazły jednak odzwierciedlenie w treści decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 13 marca 2012 r. Dotyczy to w szczególności szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy. W analizie parametr ten określono na poziomie od 15 do 21 m (k. 88 akt administracyjnych), podczas gdy w załączniku nr 3 decyzji organu I instancji (k. 150 akt administracyjnych) ustalono ją w zakresie od 11 do 25 m. Na takim też poziomie omawiany wskaźnik został ustalony w załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji (k. 155). Podobne rozbieżności można dostrzec w przypadku parametru wysokości nowej zabudowy: - w analizie z 14 listopada 2011 r. wskazano na wysokość "od ok. 10 m do ok. 13 m (w przypadku zastosowania dwóch budynków)", - w załączniku 1 do decyzji Prezydenta Miasta Krakowa wskazano, że jeden z segmentów ma mieć wysokość od 10 m do 13 m, a drugi od 8 m do 10 m (k. 155 akt administracyjnych) - w załączniku 3 do decyzji z kolei stwierdzono, że segmenty mają mieć odpowiednio 13 m i 10 m wysokości. W zakresie wysokości zabudowy decyzja Prezydenta Miasta Krakowa została zmieniona przez organ II instancji. Zmiana ta dotyczyła parametrów w przypadku zastosowania dachu płaskiego lub połaciowego. Kolegium nie wyjaśniło jednak dlaczego organ I instancji do ustalonych w analizie parametrów 10 m i 13 m dodał dwu–trzymetrową swobodę. Co istotne, Kolegium podjęło również wysiłki celem wyjaśnienia rozbieżności w zakresie szerokości elewacji frontowej – w piśmie do autorki analizy z 7 kwietnia 2017 r. (k. 336) zwrócono się o wyjaśnienie, czy dolną granicą szerokości elewacji frontowej ma być 15 metrów (jak w analizie), czy 11 metrów (jak w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji). Kolegium zauważyło, że w załączniku do decyzji powołano się w tym zakresie na budynek położony na działce [...], której brak na mapie stanowiącej załącznik do decyzji. W odpowiedzi na to pismo autorka analizy wyjaśniła, że chodzi o działkę nr [...] (obecnie [...]), na której znajduje się budynek mieszkalny nr [...] przy ul. [...] o szerokości elewacji frontowej 11 metrów. W zaskarżonej decyzji sposób ustalenia tego parametru uznano za prawidłowy, a uzasadnienie odstępstwa za przekonujące, skoro dolną granicę przedziału ustalono na poziomie 11 m w nawiązaniu do szerokości elewacji budynku na dz. nr [...], natomiast górną na poziomie szerokości elewacji pojedynczego segmentu budynku na dz. nr [...]. Oznacza to, że autorka analizy ustaliła omawiany parametr nowej zabudowy w analizie na określonym poziomie, natomiast w decyzji przyjęto inne wskaźniki, odwołując się do innych budynków położonych w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu świadczy to o znacznej dowolności organu I instancji, który z całego obszaru analizowanego wybiera dowolnie budynki, które mają kształtować parametry nowej zabudowy. Szerzej będzie o tym mowa w dalszej części uzasadnienia. W tym miejscu trzeba stwierdzić, że zachodzą rozbieżności pomiędzy analizą a treścią decyzji. Mają one istotny zakres i mogą znacząco wpłynąć na kształt przyszłej zabudowy. Z całego obszaru analizowanego Prezydent Miasta Krakowa wybrał dwa budynki, do których odniósł parametr szerokości zabudowy, dając tym samym swobodę 14 metrów, podczas gdy autorka analizy określiła tę swobodę tylko na 6 metrów - na poziomie 15 do 21 m. W kwestii wysokości zabudowy – SKO usunęło rozbieżność pomiędzy załącznikiem 1 i 3 do decyzji, określając w obu przypadkach pewien zakres swobody, jednakże obecna treść decyzji pozwala na realizację dwóch budynków o tej samej wysokości (10 m przy dachu płaskim), podczas gdy z analizy wynika, że budynki powinny mieć różną wysokość. Sąd zwraca uwagę, że w aktach administracyjnych znajduje się również analiza urbanistyczno – architektoniczna datowana na 5 stycznia 2012 r. (k. 97). Jak wynika z notatki służbowej na k. 93 ponowne przeprowadzenie analizy było skutkiem skorygowania wniosku przez inwestora. Jednakże analiza ta nie spełnia warunków wynikających z powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. – bowiem nie ustala żadnych parametrów nowej zabudowy, a jedynie omawia stan istniejący. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji pozytywnie oceniło przeprowadzoną w sprawie analizę wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami datowanymi na 15 maja 2017 r. Sąd oceny tej nie podziela. Przede wszystkim oceniając całokształt okoliczności sprawy trzeba mieć na uwadze, że objęty postępowaniem teren jest bardzo zróżnicowany urbanistycznie, a obszar analizowany obejmuje zarówno zabudowę wielorodzinną (choć położoną w pewnym oddaleniu od terenu inwestycji), jak i zabudowę jednorodzinną w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. W ocenie Sądu wymaga to szczególnej uwagi przy ustalaniu warunków planowanej zabudowy. Tymczasem w niniejszej sprawie sporządzona analiza (wraz z aneksem z 15 maja 2017 r.) i same parametry ustalone w decyzji cechuje wysoki poziom dowolności. W zaskarżonej decyzji Kolegium powołuje się na aneks do analizy z maja 2017 r.: "W aneksie tym potwierdzono w szczególności, że przeprowadzona w 2011 r. analiza zachowała swoją aktualność pomimo, iż stan zagospodarowania obszaru analizowanego uległ od tamtego czasu pewnym zmianom. Punktem odniesienia dla kształtowania poszczególnych parametrów nowej zabudowy była bowiem zabudowa bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji, a w tym zakresie nie zaszły w obszarze żadne istotne zmiany" (str. 6 zaskarżonej decyzji). Z drugiej strony Kolegium za prawidłowe uznało uzasadnienie poszerzenia obszaru analizowanego "potrzebą uwzględnienia faktu, że teren inwestycji położony jest na styku dwóch obszarów o całkowicie różnym charakterze zabudowy - z jednej strony enklawy budynków jednorodzinnych, stanowiących obudowę ulic [...], z drugiej terenu intensywnej zabudowy wielorodzinnej dostępnej przede wszystkim od ul. [...], związanej z os. [...]. Powoduje to, że teren inwestycji winien być zabudowany przy uwzględnieniu charakteru obu tych obszarów stanowiąc strefę przejściową. Stąd też potrzeba uwzględnienia szerszego kontekstu urbanistycznego niż minimalny wymagany w Rozporządzeniu" (str. 7 decyzji SKO). W ocenie Sądu stwierdzenia te nie są spójne. Z kolei poszczególne parametry ustalone zostały bardzo ogólnie (o czym już wspomniano w kontekście szerokości elewacji frontowej). Co do zasady nie budzi wątpliwości dopuszczalność ustalenia poszczególnych parametrów z dopuszczeniem pewnej swobody. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 września 2020 r., sygn. II OSK 1184/20 (LEX nr 3117012): "Zważywszy, że decyzja o warunkach zabudowy określa tylko, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie, należy dopuścić określenie tych parametrów również poprzez wskazanie ich dolnej i górnej granicy, czy też użycie określenia "około". To w postępowaniu prowadzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej ma dojść do ostatecznego, dokładnego i precyzyjnego ustalenia wymiarów planowanej zabudowy. Zwykle więc w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne tak precyzyjne określenie poszczególnych parametrów zabudowy, jak będzie to niezbędne na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego". Jest zatem możliwe elastyczne określenie dopuszczalnych parametrów nowej zabudowy. Zakres takiej swobody nie jest jednak nieograniczony. Zwrócił na to uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 listopada 2017 r., sygn. II OSK 493/16 (LEX nr 2428636) stwierdzając: "Treść § 4 do § 8 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. nie pozwala na określanie w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny pozostawiający duży margines swobody". Trzeba pamiętać, że istotą omawianej procedury jest ustalenie parametrów nowej zabudowy, co wymaga jednak pewnego poziomu konkretności, a celem regulacji jest zapewnienie ładu przestrzennego. W ocenie Sądu taki właśnie zbyt duży margines swobody został zastosowany w niniejszej sprawie. Można odnieść wrażenie, że organy rozstrzygające sprawę, korzystając z pewnego chaosu architektonicznego istniejącego w tej okolicy, dopuszczają bardzo znaczną dowolność przy ustalaniu parametrów przyszłej zabudowy. Trudno mówić o zachowaniu ładu przestrzennego, gdy wspomniana dowolność dotyczy ponad dwukrotnej dolnej wartości, jak to ma miejsce w przypadku szerokości elewacji frontowej (11 – 25 metrów). Podobnie ma się kwestia geometrii dachu, który może być zarówno płaski, jak i dwuspadowy lub wielospadowy. W decyzji brak jest nawet warunku, by obydwa planowane budynki miały dachy o takim samym kształcie. Nie można więc wykluczyć, że inwestor będzie chciał zrealizować w jednym budynku dach płaski, a w drugim wielospadowy o kącie nachylenia 45 stopni. Ustalona wysokość budynków również budzi wątpliwości, o których wspomniano już wcześniej – z analizy wynika, że budynki powinny być różnej wysokości, ale z określenia ich parametrów wynika, że obydwa mogą mieć wysokość 10 metrów. Jest to zresztą zupełnie niezrozumiałe w kontekście pisma inwestora z 16 grudnia 2011 r. (k. 91 akt administracyjnych), w którym sprecyzowano, że zamiarem inwestora jest budowa dwóch segmentów o wysokości 13 m i 10 m. Ustalone w zaskarżonej decyzji parametry noszą cechy dowolności i ogólności i nie zapewniają realizacji ładu przestrzennego. Okoliczność, że teren położony jest w obszarze o bardzo zróżnicowanych formach architektonicznych nie usprawiedliwia pozostawiania inwestorowi nadmiernej swobody w kształtowaniu dalszej zabudowy. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ sporządzi nową analizę i ustali bardziej skonkretyzowane parametry nowej zabudowy – stosownie do wniosku, przy czym treść decyzji winna odpowiadać treści analizy. Natomiast pozostałe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. W szczególności nie było potrzeby przeprowadzania wizji lokalnej, a kwestia miejsc parkingowych – po zreformowaniu decyzji przez organ II instancji – jest określona prawidłowo. Mając na uwadze wszystkie wskazane wyżej okoliczności orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji, wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, jako naruszających przepisy art. 61 u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.