II SA/Kr 346/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 czerwca 2021 r. sprawy ze sprzeciwu M. T. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lutego 2021 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej M. T. kwotę 580 zł. (pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; Decyzją z dnia 25 czerwca 2020 r. sygn. [...] Wójt Gminy M. ustalił dla M.T. jednorazową opłatę jako zbywcy prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie M., gmina M. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1200 ha oraz udziału wynoszącego [...] części w działkach nr [...] o pow. 0,0678 ha i nr [...] o pow. 0,1037 ha w wysokości 4969, 40 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ l instancji wskazał, że przedmiotowa decyzja została wydana po uchyleniu uprzedniej decyzji tego organu przez SKO w K. na mocy decyzji z dnia 23 września 2019 r. sygn. [...], wobec czego ponownie rozpatrując sprawę organ l instancji uwzględnił zalecenia zawarte w decyzji kasatoryjnej SKO. Wskazano, że głównym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.W.. Dokonując oceny operatu szacunkowego organ l instancji wskazał, że jest on prawidłowy, nie zawiera niejasności i omyłek. Wskazano, że ponieważ działki nr [...], [...] oraz [...] położone w M. są osobnymi nieruchomościami, dlatego sporządzono dla nich trzy osobne operaty, stosując tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości. Dalej wskazano, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. z 2016 r. możliwa jest zabudowa całej działki ewidencyjnej [...]. Tymczasem na podstawie planu obowiązującego w 2006 r. możliwa była zabudowa tylko części działki. Dla działki [...] zostały wydane dwie decyzje o pozwoleniu na budowę z 2013 i 2016 r. (jedna na podstawie planu z 2006, druga na podstawie planu z 2016). Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 2013 zabudowano część działki, zgodnie z planem z 2006 r. Zgodnie z przesłanymi przez Starostwo Powiatowe w K. projektami zagospodarowania działki [...] obr. M. powierzchnie zabudowy działki pokrywają się z ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z 2006 i 2016 r. Na podstawie operatu organ l instancji ustalił, że różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczeniu terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed wejściem w życie tego planu odpowiada kwocie 49 694, 00 złotych, t.j. 49 008 złotych dla działki [...],182 złote dla udziału [...] w działce [...] oraz 504 złote dla udziału [...] części w działce [...]. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M.T., wskazując, że pomimo dwukrotnego uchylania decyzji w przedmiotowej sprawie przez organ II instancji, organ l instancji nadal wydaje decyzje nie stosując się do wskazań organu II instancji. Powtórne wyceny zlecano temu samemu rzeczoznawcy, co skutkuje brakiem możliwości zachowania materialnej bezstronności. Rzeczoznawca zmienił w trakcie postępowania metodę wyceny, co utrudnia weryfikacje zaleceń Kolegium. Nadal do porównania nie wybrano nieruchomości podobnych, to jest takich, które przed zmianą planu były nieruchomościami częściowo przeznaczonymi pod zabudowę, a częściowo rolnymi, a po zmianie planu stały się w całości przeznaczone pod zabudowę. Formalnie organ zawiadomił ją o zebraniu materiału dowodowego w sprawie, jednak faktycznie z związku ze stanem pandemii, nie miała możliwości skutecznie tego prawa wykonać. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. z dnia 31 maja 2006 r. zatwierdzonego uchwałą nr [...] dla terenów zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej minimalna powierzchnia działki jednorodzinnej wynosiła 1500 m2 z tolerancją do 20 %. Działka [...] warunek ten spełniała, a zatem zarówno na podstawie planu starego, jak i nowego istniała możliwość budowy domy jednorodzinnego. Przyjęte w nowym planie rozwiązania dotyczące utrzymania określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej sprawiają, że faktycznie nie jest możliwe zabudowanie całej działki [...]. W doktrynie podkreśla się, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości w nowym i starym planie zostanie ocenione jako tożsame, to wzrost wartości nieruchomości nie może być odnoszony do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu aktualnie obowiązującego. Nawet gdyby nie uchwalono nowego planu, odwołująca się jako właścicielka działki [...] miała prawo do zabudowy mieszkaniowej na tej działce. Mieszane przeznaczenie w starym planie nie stanowiło ku temu przeszkody. Odwołująca podała, iż nie uzyskała żadnego zysku ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, co nie uprawnia organu do nałożenia opłaty. Wobec zmiany metody wyceny dla potwierdzenia swego stanowiska wniosła o przeprowadzenie dowodu z oceny kwestionowanego operatu przez właściwe stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych, które wskaże przydatność operatu w obrocie prawnym lub alternatywnie o dostarczenie kontroperatu. Pismem z dnia 23 września 2020 r. tut. Kolegium wezwało Stronę o zajęcie stanowiska w przedmiocie wniosku dowodowego. W odpowiedzi na wezwanie Strony Pani M.T. wyraziła chęć przedłożenia wykonanego na koszt własny kontroperatu. Pismem z dnia 28 października 2021 r. tut. Kolegium zakreśliło termin 2 miesięcy na przedłożenie kontroperatu. Wraz z pismem z dnia 19 listopada 2021 r. (data wpływu do tut. Kolegium 25 stycznia 2021 r.) Pani M.T. przedłożyła operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pana mgr inż. J.Z. nr uprawnienia [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 5 lutego 2021 r. nr [...], na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2029 r., poz.293, dalej też jako "u.p.z.p."), art. 149 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., póz. 75 z późn. zm.), dalej jako "u.g.n.", § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. dalej jako Rozporządzenie) oraz art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że operat szacunkowy, na którym oparł się organ został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J.W.. W operacie sporządzonym na dzień 24 lutego 2020 r. wskazał on, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna [...] w M. położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej i terenach rolniczych, jest prostokątem o powierzchni O, 1200 ha. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. (uchwała Rady Gminy M. nr [...] z dnia 31 maja 2006 r.) położona była w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz w terenach rolniczych. Zgodnie zaś z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego z 2016 r. (zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. z dnia 29 lutego 2016 r. nr [...]) położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, (s. 6-7 operatu). Następnie Rzeczoznawca zaprezentował zbiór 125 transakcji nieruchomości podobnych w ocenie Rzeczoznawcy, do nieruchomości wycenianej oraz dokonał opisu cech rynkowych i określenia wag dla poszczególnych cech (s. 12-15). Do istotnych cech Rzeczoznawca zaliczył wpływ trendu czasowego, lokalizację, powierzchnię gruntu, możliwości zagospodarowania. Ustalenia wartości nieruchomości wycenianej pod rządami starego i nowego planu rzeczoznawca dokonał w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do wyceny przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wybrano 3 nieruchomości oznaczone w tabeli nr 28, 32 i 99 (zob. tabela na s. 12-15). Z analizy tabeli wynika, że są one nieruchomościami o zbliżonej do wycenianej powierzchni. Niestety poza tą cechą oraz ceną jednostkową metra kwadratowego brak jest opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania (jak potencjał gruntu, możliwości zagospodarowania i lokalizacja (opis). Utrudnia to analizę podobieństwa nieruchomości. Podobnie rzecz się ma z ustaleniem wartości nieruchomości po uchwaleniu planu. Do wyceny przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wybrano 3 nieruchomości oznaczone w tabeli nr 1, 26 i 117 (zob. tabela na s. 12-15). Z analizy tabeli wynika, że są one nieruchomościami o zbliżonej do wycenianej powierzchni. Wg organu odwoławczego poza tą cechą oraz ceną jednostkową metra kwadratowego brak jest opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania (jak potencjał gruntu, możliwości zagospodarowania i lokalizacja (opis). W wyniku dokonanych obliczeń wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu ustalona została na poziomie 93 912, 00 złotych, zaś po wejściu wżycie nowego planu na poziomie142 920, 00 złotych. Analiza operatu prowadzi do wniosku, że nie wykazano ponad wszelką wątpliwość, że wzięte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne. W szczególności w kontekście przeznaczenia, które pod rządami starego planu było mieszane, jednak w operacie nie wskazano, jaki był procentowy udział obszarów o zróżnicowanym przeznaczeniu. W konsekwencji nie jest jasne, czy do wyceny przyjęto także nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym. Poddaje to w wątpliwość zakres ustalonego wzrostu wartości nieruchomości. W toku postępowania przed organem II instancji Strona przedstawiła kontroperat, sporządzony przez mgr inż. J.Z.. Stosownie do art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwszego operatu szacunkowego. Jednakże nie oznacza to, że kontroperat taki jest pozbawiony mocy dowodowej. Dlatego Kolegium zapoznało się z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę J.Z. i posłużyło się nim dla potrzeb oceny stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie i prawidłowości zastosowania przepisów. Na s. 12-15 Rzeczoznawca dokonał opisu wycenianej nieruchomości uwzględniając lokalizację, dostępność komunikacyjną i dojazd, a także warunki fizyczne i zagospodarowanie gruntu. Następnie Rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia i metody wyceny. Wybrano podejście porównawcze. Dla wyceny stanu sprzed wejścia w życie nowego planu wybrano metodę porównywania parami, zaś dla oszacowania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu nowego planu z 2016 r. metodę korygowania ceny średniej. Na s. 17 Rzeczoznawca uzasadnił wybór dwóch różnych metod (w ramach jednego podejścia) stanem lokalnego rynku nieruchomości, w tym nielicznego wolumenu sprzedaży gruntów o funkcji mieszanej (budowlano-rolnej) oraz licznego wolumenu transakcji działkami o jednorodnym przeznaczeniu (budowlanym). Na s. 19-24 dokonano analizy rynku i występujących na nim tendencji. W dwóch tabelach przedstawiono transakcje sprzedaży gruntów, opisując takie cechy jak powierzchnia, funkcja według planu, dojazd, sposób użytkowania i zagospodarowania, uzbrojenie, kształt, gabaryty, ukształtowanie terenu i lokalizację. Opis ten jest szczegółowy i daje wyobrażenie o nieruchomościach wziętych pod uwagę 9s. 24-26). Następnie Rzeczoznawca określił cechy rynkowe i ustalił wpływ tych cech rynkowych na wartość nieruchomości. W tym aspekcie operat jest obszerny i szczegółowo opisuje rodzaj cechy, jej gradację i wpływ na kształtowanie się ceny (s. 27-31). Następnie poszczególnym cechom przypisuje rzeczoznawca określone wagi (s. 32-34). Wartość nieruchomości obliczona po zmianie planu została ustalona na podstawie analizy cen nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, których cechy zostały opisane (s. 35). Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 158.000 złotych. Z kolei w celu ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego spośród bazy transakcyjnej rzeczoznawca dokonał wyboru trzech nieruchomości przyjętych do porównania, opisując ich cechy, tak, że możliwe jest zbadanie, czy były to nieruchomości podobne do wycenianej (s. 37-38). W wyniku porównania zastosowano określone wartości poprawek dla poszczególnych cech wraz z uzasadnieniem (s. 39). Dla tego okresu rzeczoznawca uzyskał wartość nieruchomości w kwocie 131.000 złotych. Jak wynika z analizy operatów przedstawione wartości wyceny różnią się w sposób istotny. Wartość wzrostu nieruchomości przedstawiona w pierwszym operacie J.W. jest wyższa w porównaniu z kontroperatem J.Z.. Poddaje to istotnie w wątpliwość prawidłowość wykazania wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 r. Jednocześnie oba operaty różnią się, bowiem w pierwszym brak jest opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania, co utrudnia zbadanie kryterium podobieństwa nieruchomości, zwłaszcza w aspekcie mieszanego przeznaczenia. Z kolei w drugim operacie J.Z. zwrócił uwagę na mieszany charakter nieruchomości, a cechy przyjętych do porównania nieruchomości zostały dokładnie opisane, tak, że istnieją podstawy, by przyjąć, że są to nieruchomości podobne. Organ nie wykazał zatem prawidłowej kwoty wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w tym zakresie wymaga zatem powtórzenia. Sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła M.T. zarzucając: - naruszenie art 74 § 1 KPA w związku z art. 136 § 1 KPA oraz w związku z art. 8 i 9 KPA, poprzez brak dopuszczenia oferowanego dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego J.Z., i to mimo akceptacji na jego sporządzenie i przedłożenie; - naruszenie zasady budowania zaufania do władzy publicznej, przez niedopuszczenie dowodu, który został przez organ zaakceptowany; - naruszenie art. 138 § 1 i 2 KPA, poprzez: wydanie decyzji kasatoryjnej, przy braku przesłanek do jej wydania, a w szczególności w sytuacji, gdy nie zachodzi sytuacja konieczności wyjaśnienia istotnego zakresu sprawy, Organ dysponował operatem szacunkowym, który ocenił jako poprawny i umożliwiający wycenę nieruchomości; - brak wydania decyzji reformatoryjnej w sytuacji gdy powinna być wydana. W uzasadnieniu podkreślono, iż skarżąca wprost wniosła o przeprowadzenie przez Organ dowodu z oceny operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J.W. z 24.02.2021r., organ odmówił przeprowadzenia takiego dowodu, lecz formalnie zaakceptował ewentualną ocenę powyższego operatu lub przedłożenie kontroperatu. W tym stanie skarżąca przedłożyła operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J.Z.. W przedstawionej sytuacji operat J.Z. stanowi dowód w niniejszej sprawie na okoliczność wartości nieruchomości zbytej przez skarżącą. W oparciu o powołany operat jak też w oparciu o operat J.W. możliwe jest wydanie decyzji merytorycznej w sprawie niniejszej. Istotne w sprawie jest też uzasadnienie zaskarżonej sprzeciwem decyzji Organu. Zważyć należy, że w uzasadnieniu tym Organ wskazał na szereg braków czy nieprawidłowości operatu J.W., wykonanego na zlecenie Organu Gminy, jak też wskazywał kompletność, poprawność, zrozumiałość i przejrzystość operatu J.Z.. Stan taki oznacza, że Organ de facto dokonał oceny zaoferowanych mu dowodów z operatów szacunkowych, które też traktował jako podstawowy dowód w sprawie. Przy uwzględnieniu powyższego, zwłaszcza oceny operatów przedstawionej przez Organ, naruszeniem prawa procesowego było wydanie decyzji kasatoryjnej a nie reformatoryjnej w sprawie niniejszej. Stan powyższy oznacza, że Organ zebrał w sprawie wystarczający materiał dowodowy, umożliwiający merytoryczne orzeczenie. W tym zakresie należy wskazać, że Organ oceniając posiadane operaty szacunkowe nie doszukał się błędów, wad czy nieprawidłowości w operacie J.Z.. Więcej z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że powołany operat był zdaniem kolegium pełny, zgodny z prawem i przejrzysty. W szczególności przedstawiał nieruchomości porównywalne w sposób umożliwiający ocenę ich prawidłowego doboru i oceny. Organowi został, na jego sugestię zaoferowany gotowy, jak się zdaje wiarygodny dowód, dowód, który wprost zmierza do rozstrzygnięcia w sprawie. Zatem Organ winien taki dowód dopuścić, a to zgodnie z art. 75 § 1 KPA. Brak więc przeprowadzenia tego dowodu stanowi naruszenie powołanego przepisu. W przedstawionej sytuacji nie zachodzi więc potrzeba prowadzenia dalszego postępowania dowodowego, Organ dysponuje dowodem, który nie budzi jego zastrzeżeń. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów. . Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sprzeciw podlega uwzględnieniu, gdyż zaskarżona decyzja kasatoryjna narusza art. 138 § 2 kpa, wobec czego sprzeciw skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 151a § 1 p.p.s.a. Na wstępie należy wskazać, że kontrola prawidłowości zaskarżonej decyzji w ramach rozpoznania sprzeciwu oznacza konieczność dokonania oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ odwoławczy w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Podstawowym obowiązkiem sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na decyzję kasacyjną będzie więc przede wszystkim ustalenie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., a więc odstąpienie od zasady ogólnej ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy albo zakończenia jej w inny sposób. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., sąd nie jest natomiast władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, skoro na skutek uchylenia decyzji organu pierwszej instancji sprawa wraca do merytorycznego rozpatrzenia przed tym organem. Nadto zgodnie z brzmieniem art. 138 § 2 kpa, który to przepis został powołany jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, uchylającej orzeczenie organu I instancji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis ten zatem wymaga, aby organ odwoławczy wykazał w sposób przekonywujący, że decyzja I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania i w sprawie nie poczyniono wystarczających i wymaganych ustaleń, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Tylko w przypadku zaistnienia tej przesłanki organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tj. uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W innych przypadkach kpa wymaga wydania decyzji merytorycznej tj. albo utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, albo jej uchylenia i albo orzeczenia co do istoty sprawy albo umorzenia postępowania w sytuacji zaistnienia takich podstaw. Z tymi uregulowaniami koresponduje art. 136 kpa wprowadzający obowiązek przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, ewentualnie zwrócenie się o to do organu I instancji tj. zlecenie mu wykonania takich czynności. Tymczasem w niniejszej sprawie podane przez skarżony organ odwoławczy okoliczności jako przyczyny uchylenia decyzji, nie są prawidłowe, stąd naruszono art. 138 § 2 kpa poprzez błędne uznanie przez Organ II instancji, że w toku postępowania przed Organem I instancji miały miejsce naruszenia przepisów postępowania oraz błędne uznanie, że w sprawie wystąpiła konieczność wyjaśnienia takiego zakresu sprawy w stopniu, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co skutkowało wydaniem decyzji o uchyleniu decyzji. Dotyczy to okoliczności, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, w zakresie wskazania przez organ odwoławczy na wady operatu szacunkowego, w zakresie porównania nieruchomości podobnych ze względu na brak opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania zarówno tych branych do oceny przed jak i po uchwaleniu planu w zakresie potencjału gruntu, możliwości zagospodarowania i lokalizacji, ograniczając się do zbliżonej powierzchni. Ponadto wskazano na niejasność w operacie, jaki był procentowy udział obszarów o zróżnicowanym przeznaczeniu tzw. mieszanej, co także utrudnia analizę podobieństwa nieruchomości. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji wyraził wątpliwości w zakresie w/w kwestii, posiłkując się operatem prywatnym przedstawionym przez skarżącą, jako z kolei posiadającym precyzyjny opis tychże kwestii, pominiętych przez operat sporządzony na zlecenie organu. W efekcie organ odwoławczy wyraził wątpliwość co do wartości wyceny przyjętej z operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji, nie przedstawiając żadnych udokumentowanych okoliczności lub przesądzających dowodów mogących być podstawą do przekonywującego stwierdzenia wadliwości operatu szacunkowego to jest czy wskazane w nim nieruchomości podobne rzeczywiście nie posiadają cech koniecznych do ich uwzględnienia w ramach sporządzanego operatu. W szczególności przedwczesne i nie oparte na faktach jest twierdzenie Organu II instancji, że biegły dokonał wyceny nieruchomości na podstawie błędnie dobranych nieruchomości, bez dodatkowego wyjaśnienia tych kwestii. Organ odwoławczy przedstawił jedynie swoje wątpliwości w zakresie tych ustaleń. Z kolei oparcie się na operacie prywatnym, nie może być w świetle art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą oceny prawidłowości sporządzenia pierwszego operatu szacunkowego. Taki kontroperat może jedynie posłużyć do konieczności zweryfikowania operatu sporządzonego na zlecenie organu, lecz nie może zostać uznany za przesądzającą okoliczność mogącą być podstawą do stwierdzenia wadliwości operatu szacunkowego i w efekcie uchylenia decyzji organu I instancji. Aby zatem mieć skuteczne podstawy do stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania warunkujących uchylenie decyzji organu I instancji ze względu na przywołane wadliwości operatu szacunkowego, organ odwoławczy winien samodzielnie precyzyjnie ustalić brakujące jego cechy konieczne do zbadania podobieństwa porównywanych nieruchomości. Wyrażanie w tym zakresie samych wątpliwości jest niewystarczające, ponieważ organ odwoławczy musi w sposób przekonujący wykazać wady postępowania organu I instancji, aby móc je zakwestionować. Z uwagi na to, dopiero odpowiednio ustalone (udokumentowane) przez organ odwoławczy kwestie np. poprzez uzupełnienie operatu lub uzyskanie wyjaśnień ze strony biegłego, w tym również w trybie art. 136 kpa, potwierdzające błędną kwalifikację biegłego, może spowodować konieczność przeprowadzenia nowego dowodu z operatu szacunkowego biegłego. Z uwagi na to brak jest w decyzji kasatoryjnej przekonywujących podstaw do stwierdzenia wadliwości operatu szacunkowego. Z kolei wbrew argumentacji zawartej w sprzeciwie treść art. 37 ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odsyłającym w zakresie określającym zasady określania wartości nieruchomości do u.g.n., oznacza iż nie można opierać decyzji administracyjnej w niniejszej sprawie o operat prywatny, gdyż jedyną taką podstawą jest operat sporządzany na zlecenie organu orzekającego w sprawie. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265). Na łączną kwotę 580 zł zasądzonych kosztów składają się: koszt wpis sądowego 100 zł, wynagrodzenie radcy prawnego 480 zł.