II SA/Kr 374/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: WSA Monika Niedźwiedź Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2025 r. sprawy ze skargi F. sp. z o.o. z siedzibą w N. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 20 stycznia 2025 r., znak SKO-GN-4160-191/24 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz F. sp. z o.o. z siedzibą w N. S. kwotę 680 zł (słownie: sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 3 grudnia 2024 r. znak: WGN.RG.6831.19.2022.JJ, działając na podstawie art. 104 i 107 §1 i §3 k.p.a. oraz art. 93 ust. 1 i 2, 4, 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145, dalej: u.g.n.) Prezydent Miasta Nowego Sącza odmówił zatwierdzenia podziału działki: - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,2461 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2328 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0133 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,2597 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2523 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0074 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3459 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3347 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0112 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3258 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3175 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0083 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3228 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3127 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0101 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3038 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2951 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0087 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,2998 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2922 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0076 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,4256 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4154 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0102 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,5253 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5162 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0091 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,6075 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5983 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0092 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,6582 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,6477 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 1,4331 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,4129 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0202 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,5313 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5237 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0076 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,5697 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5626 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0071 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,4412 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4365 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0047 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,4209 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4150 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0059 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,1930 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,1880 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0050 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,7860 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,7771 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0089 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,8622 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,8534 ha) i 122/2 (o powierzchni równej 0,0088 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,9033 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,8920 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0113 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,9654 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,9549 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 1,0095 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,9990 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 2,0195 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 2,0010 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0185 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,3630 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3451 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0179 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 1,6036 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,5810 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0226 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,7378 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,7186 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0192 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,0903 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0877 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0026 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 1,6983 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,6883 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0100 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...]o powierzchni równej 0,4007 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0119 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3888 ha), - nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3799 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0163 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3636 ha), - nr [...] w obrębie 113 objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3290 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0115 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3175 ha). W uzasadnieniu decyzji organ podał, że wnioskiem z dnia 10 lutego 2022 r. F. sp. z o.o. z siedzibą w N. - właściciel ww. nieruchomości zwrócił się o przeprowadzenie postępowania podziałowego działek nr [...] [...], [...], [...] w obrębie [...], położonych w N. . Dalej organ przedstawił chronologię postępowania i wskazał, że postanowieniem z dnia 21 września 2022 r., znak: WAU.RPP.6724.47.2022.JK Prezydent Miasta Nowego Sącza zaopiniował negatywnie propozycję podziału ww. działek. Postanowieniem z dnia 25 listopada 2022 roku, znak: SKO-GN-4160-143/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu uchyliło ww. postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi i instancji. Postanowieniem z dnia 7 lutego 2023 r., znak: WAU.RPP.6724.47.2022.JK Prezydent Miasta Nowego Sącza ponownie zaopiniował negatywnie propozycję podziału ww. nieruchomości. Postanowieniem z dnia 8 maja 2023 roku, znak: SKO-GN-4160-65/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu uchyliło zaskarżone postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Postanowieniem z dnia 8 września 2023 r., znak: WAU.RPP.6724.47.2022.JK Prezydent Miasta Nowego Sącza po raz kolejny zaopiniował negatywnie propozycję podziału przedmiotowych działek. Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2023 r., znak: SKO-GN-4160-118/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 319/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę na ww. postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu. Następnie organ pierwszej instancji wyjaśnił, że działki ewidencyjne będące przedmiotem postępowania podziałowego położone są w terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "Nowy Sącz - 33" zatwierdzony uchwałą NR XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku (Dz. Urz. woj. Małopolskiego z dnia 5 grudnia 2008 roku, Nr 789, poz. 5669). Zgodnie z tym planem nowo wydzielane działki położone są w terenach o symbolach: 4P/U(33), 5P/U(33), 8P/U(33), 9P/U(33) - tereny przemysłu i usług. Z § 6 ust. 2 planu miejscowego wynika, że minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: 1P/U(33), 2P/U(33), 3P/U(33), 4P/U(33), 8P/U(33) wynosi 2 ha, a w terenach oznaczonych symbolami: 5P/U(33), 6P/U(33), 7P/U(33), 9P/U(33) – 1 ha. W wyniku podziału miałyby powstać działki mniejsze niż wynika to z zapisów §6 ust. 2 ww. planu miejscowego, zatem podział w/w działek nie jest zgodny z jego ustaleniami. Nadto, jak podał organ, zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. nowo wydzielane działki powinny mieć zapewniony prawny dostęp do drogi publicznej. Przepis ten ma charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego. W nin. sprawie dojazd do nowo wydzielanych działek miałby odbywać się od strony ul. [...], poprzez działki nr [...], [...], [...] w obrębie [...] stanowiące drogi wewnętrzne niepubliczne. Po przeanalizowaniu dostępu do drogi publicznej, jak również zasięgu drogi publicznej ul. [...] organ stwierdził, że dojazd do nowo wydzielanych działek jest pośredni, odbywający się poprzez pięć odrębnych działek. Są to odpowiednio: działka nr [...] w obrębie [...] (użytkowanie wieczyste podmiotu prywatnego), działka nr [...] w obrębie [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej), działek nr [...], [...] w obrębie [...] (własność Skarb Państwa, droga wewnętrzna niepubliczna) oraz działki nr [...] w obrębie [...] (własność Miasto N. , droga wewnętrzna niepubliczna). Jednocześnie wnioskodawca nie przedstawił prawnego dostępu do drogi publicznej poprzez przedmiotowe działki (np. w postaci służebności gruntowych), tłumacząc jedynie, że istniejący dojazd należy traktować jako ogólnodostępny. Zdaniem organu nie można przyjąć, że przejazd drogą stanowiącą częściowo własność prywatną, częściowo przejazd kolejowy (w ciągu dróg prywatnych i wewnętrznych niepublicznych) oraz częściowo wewnętrzną niepubliczną drogę dojazdową jest ogólnodostępny oraz potraktować jako prawny dostęp do drogi publicznej. Wątpliwa pozostaje też dostępność przejazdu kolejowego (usytuowany na działce nr [...] obręb [...]), który łączy (po obu stronach) drogi niepubliczne. Istnieje bowiem wysokie prawdopodobieństwo, że taki przejazd może w przyszłości zostać znacząco ograniczony lub całkowicie zamknięty, analogicznie jak miało to miejsce w niedalekim sąsiedztwie (w odległości ok. 450 m), tj. na przedłużeniu niepublicznego odcinka ulicy [...]. Z kolei przejazdu przez działkę nr [...] obręb [...], która pozostaje w użytkowaniu wieczystym prywatnego podmiotu, w ocenie organu nie można uznać ani za prawny, ani za ogólnodostępny. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła F. sp. z o.o. Decyzją z dnia 20 stycznia 2025 r. znak: SKO-GN-4160-191/24, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 93 ust. 1, 2, 3 u.g.n. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania i prawne przesłanki wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Odnosząc rozważania prawne do stanu faktycznego sprawy Kolegium uznało, że zaproponowany przez wnioskodawcę podział nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego przewidzianymi dla terenu, w którym położone są działki podlegające podziałowi. Z akt sprawy wynika, że przedmiotowe działki położone są w terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "Nowy Sącz - 33" w terenach o symbolach: 4P/U(33), 5P/U(33), 8P/U(33), 9P/U(33) tereny przemysłu i usług. Zgodnie z § 6 ust. 1 ww.: dopuszcza się przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi. Z kolei w § 6 ust. 2 ww. planu, przewidziane zostały minimalne powierzchnie dla działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: 1P/U(33), 2P/U(33), 3P/U (33), 4P/U(33), 8P/U(33) - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: 5P/U 33), 6P/U(33), 7P/U(33), 9P/U(33 - 1 ha. Tymczasem z projektu podziału działek wynika, że większość działek powstałych po podziale nie spełnia warunku zawartego w § 6 ust. 2 planu. Nie zostały w ich przypadku zachowane minimalne powierzchnie przewidziane dla działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: 1P/U(33), 2P/U(33), 3P/U (33), 4P/U(33), 8P/U(33) - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: 5P/U 33), 6P/U(33), 7P/U(33), 9P/U(33 -1 ha.). W ocenie Kolegium przepis ten nie ogranicza się tylko do działek powstałych w wyniku scalenia i podziału, lecz do wszystkich działek przeznaczonych do zainwestowania leżących w terenach oznaczonych wskazanymi symbolami. Należy mieć na uwadze, że żaden inny przepis nie zawiera regulacji szczególnych dotyczących działek powstałych w wyniku samego podziału, a zatem uzasadnione jest stosowanie powyższych norm powierzchniowych do wszystkich działek leżących we wskazanych terenach. Kolegium wyjaśniło, że postępowanie o zatwierdzenie podziału nieruchomości jest etapem postępowania podziałowego, co oznacza, że organ zatwierdzający podział nieruchomości jest związany opinią o podziale. Uzyskanie pozytywnej opinii w przedmiocie podziału w tym zakresie jest zatem warunkiem wstępnym do wydania decyzji o podziale nieruchomości. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie posiada zatem fakt, że brak zgodności z planem zaproponowanego podziału został już wykazany w postanowieniu Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 8 marca 2023 r., negatywnie opiniującym propozycję podziału ww. działek. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy postanowieniem Kolegium z dnia 8 grudnia 2023 r. Z kolei wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 319/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę na postanowienie SKO z dnia 8 grudnia 2023 r. W ocenie Sądu okoliczność, że żadna z działek nie będzie miała takiej powierzchni jak wynika to z zapisów § 6 ust. 2 planu miejscowego na gruncie niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości. Jednocześnie bezzasadne są te argumenty spółki, że prawie żadna z dzielonych działek przed podziałem nie miała wymaganej powierzchni. Sąd uznał również, że kwestia właściwego dostępu do drogi publicznej powinna zostać zbadana przez organ dopiero na etapie zatwierdzenia projektu podziału, a nie na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału. Wobec powyższego konieczne stało się dokonanie oceny, czy zaproponowane przez wnioskodawcę zapewnienie działkom pośredniego dostępu do drogi publicznej mieści się w granicach wskazanych w ww. przepisie. Organ ustalił, że dojazd do nowo wydzielanych działek będzie odbywał się w sposób pośredni, tj. za pośrednictwem pięciu odrębnych działek, tj.: działki nr [...] obręb [...] (pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego), działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej), działek nr [...], [...] obręb [...] (własność Skarb Państwa, droga wewnętrzna niepubliczna) oraz działki nr [...] obręb [...] (własność Miasto N. , droga wewnętrzna niepubliczna). W ocenie Kolegium, wykorzystanie w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dróg wewnętrznych, ogólnodostępnych, stanowiących własność Miasta N. oraz Skarbu Państwa należy uznać za zapewnienie nowo wydzielanym działkom po tym terenie dostępu pośredniego do drogi publicznej. Wątpliwości rodzą się natomiast w przypadku wskazania przez wnioskodawcę działki nr [...] obręb [...] pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego oraz działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej). W tym przypadku, w ocenie Kolegium nie można uznać, że wnioskodawca zapewnił swoim działkom dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem tych działek. Istotny jest bowiem fakt, że wnioskodawcy nie przysługuje żaden tytuł prawny do tych nieruchomości, w tym również żadne ograniczone prawo rzeczowe, np. istniejąca w chwili podziału służebność drogowa, która uprawniałaby zainteresowaną spółkę do korzystania z cudzej nieruchomości i w razie podziału mogłaby być wykorzystywana również do obsługi działek wydzielonych. Jak podał organ odwoławczy, stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji znajduje uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym oraz w obowiązujących przepisach prawa. Na powyższą decyzję F. sp. z o.o. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów: 1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w tym niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, polegające na: - braku ustalenia jakie znaczenie dla sprawy ma wskazywany cel dokonywania podziału - poszerzenie istniejącej drogi wewnętrznej - w kontekście zapisów mpzp regulujących minimalną powierzchnię działek do zainwestowania, - braku ustalenia, że biegnąca po działkach nr [...] i [...] droga jest ogólnodostępną drogą wewnętrzną, co potwierdza nadanie jej przez Miasto N. nazwy: ulica [...], co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że planowany przez stronę skarżącą podział nieruchomości nie spełnia bez ustanowienia odpowiedniej służebności wymogu dostępu do drogi publicznej; 2) art. 77 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez błędne ustalenie, że wszystkie działki wnioskowane przez skarżącą do podziału są położone zgodnie z MPZP w obszarze 4P/U(33), 5P/U(33), 8P/U(33), 9P/U(33), podczas gdy część działek do podziału leży poza wskazanym powyżej obszarem i mpzp w tej części nie przewiduje żadnych wymogów co do minimalnego areału; 3) art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 u.g.n. w zw. z art. 15 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 6 ww. mpzp poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu: - iż w miejscowym planie może być uregulowany podział nieruchomości, - iż postanowienia mpzp odnoszą się do podziału nieruchomości a nie wyłącznie do scalania i podziału nieruchomości; 4) art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 u.g.n. poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż w niniejszej sprawie nie można wydać decyzji podziałowej z zastrzeżeniem warunku, iż zbycie nieruchomości może nastąpić jedynie po uzyskaniu dostępu do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. W wyniku rozpoznania sprawy w tak zakreślonych ramach Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiot kontroli sądowej stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 20 stycznia 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 3 grudnia 2024 r. o odmowie zatwierdzenia podziału wnioskowanego przez skarżącą F. sp. z o.o. z siedzibą w N. . Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy art. 93 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 r. poz. 1145, dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Stosownie do art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Zgodnie z art. 99 u.g.n. jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. O dopuszczalności podziału według przywołanych przepisów stanowią zatem w istocie dwie przesłanki: zgodności podziału z planem miejscowym oraz dostępu wydzielanych działek do drogi publicznej. Zdaniem organów obie przesłanki w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione. Zdaniem Sądu, stanowisko to jest co najmniej przedwczesne. Co do przesłanki zgodności podziału z planem miejscowym, należy wyjść od tego, że działki, których dotyczy wniosek o podział, znajdują się na terenie objętym ustaleniami uchwały nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "Nowy Sącz-33" (Dz. Urz. Woj. Małop. 2008 r. Nr 789, poz. 5669, dalej: plan miejscowy). Organy orzekające w sprawie dopatrzyły się niezgodności podziału z § 6 ust. 2 planu miejscowego, ze względu na to, że planowane do wydzielenia działki nie mają określonej tam minimalnej powierzchni. Powołany powyżej § 6 planu miejscowego stanowi wyodrębnioną jednostkę redakcyjną pt. "Zasady scalania i podziału nieruchomości" o następującej treści: "1. Dopuszcza się przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi. 2. Minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: 1P/U(33), 2P/U(33), 3P/U (33), 4P/U(33), 8P/U(33) - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: 5P/U 33), 6P/U(33), 7P/U(33), 9P/U(33) - 1 ha. 3. Obowiązek zapewnienia do wydzielonych działek dostępu z drogi publicznej zgodnie z przepisami odrębnymi, na warunkach zarządzającego drogą." Na tle przywołanego in extenso § 6 planu miejscowego, w kontekście przesłanki wydania decyzji podziałowej, konieczna jest odpowiedź na pytanie, czy § 6 ust. 2 określa minimalne powierzchnie działek wyłącznie w odniesieniu do instytucji scalenia i podziału nieruchomości, do której nawiązuje tytuł § 6, czy też jego znaczenie jest szersze i podane tam minimalne powierzchnie działek mają znaczenie także w przypadku podziału "zwykłego", tj. uregulowanego w art. 93 u.g.n. Dla odpowiedzi na powyższe pytanie trzeba wziąć pod uwagę, że art. 15 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej: u.p.z.p.) stanowi, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. W myśl art. 15 ust. 3 pkt 1 u.p.z.p. w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości. W nawiązaniu do regulacji ustawowej § 4 pkt 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1587) stanowi, że ustalenia dotyczące szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości powinny zawierać określenie parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek, ich powierzchni oraz określenie kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego. Z § 6 ust. 1 planu miejscowego wynika, że Rada Miasta Nowego Sącza dopuściła na terenie objętym planem "przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi." Zgodnie zatem z art. 15 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p. przewidziano w planie miejscowym scalenie i podział nieruchomości, tj. instytucję uregulowaną w art. 101 i nast. u.g.n. Zdaniem Sądu, § 6 ust. 2 planu miejscowego należy odczytywać w nawiązaniu do § 6 ust. 1 planu miejscowego, jako realizację wymogu § 4 pkt 8 ww. rozporządzenia w zakresie powinności ustalenia szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości. Konsekwentnie również § 6 ust. 3 planu miejscowego należy traktować jako realizację wymogu § 4 pkt 8 ww. rozporządzenia, jako że nakazuje on zapewnić do wydzielonych działek dostęp z drogi publicznej. Podkreślenia wymaga, że wymóg dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości dzielonych określa przywołany wyżej art. 93 ust. 1 u.g.n. Tym samym, wobec istniejącej regulacji ustawowej co do dostępu do drogi publicznej przy podziale, wymóg określony w § 6 ust. 3 planu miejscowego trzeba by oceniać jako zbędny, gdyby uznać, że dotyczy on także podziału, nie zaś instytucji scalenia i podziału. Zdaniem Sądu, brak w planie miejscowym oznaczenia granic obszaru scalenia i podziału nie przeczy powyższym ustaleniom. Oznacza to jedynie, że postanowienia planu miejscowego dotyczące scaleń i podziału mają zastosowanie do całego obszaru objętego planem miejscowym, tj. obszaru 200,5 ha, zaznaczonego na załączniku graficznym nr 1 do uchwały. Kolegium w zaskarżonej decyzji stwierdziło, że "większość działek powstałych po podziale nie spełnia warunku zawartego w § 6 ust. 2 planu, gdyż nie zostały w ich przypadku zachowane minimalne powierzchnie przewidziane dla działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami 1P/U(33), 2P/U(33), 3P/U(33), 4P/U(33), 8P/U(33) - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: 5P/U 33), 6P/U(33), 7P/U(33), 9P/U(33) - 1 ha. Sąd zauważa, że nie jest to ustalenie precyzyjne, albowiem organ nie wskazał jednoznacznie, jakie działki powyższego wskaźnika nie spełniają. Nie są również precyzyjne ustalenia co do położenia poszczególnych działek w planie miejscowym. Jak słusznie wykazuje skarżąca, nie wszystkie działki znajdują się w obszarach wymienionych w § 6 ust. 2 planu miejscowego. Tylko dla przykładu wskazać można działkę nr [...], która znajduje się w terenie 1.KS(33). Brak wyjaśnienia powyższych okoliczności nie przesądził jednak o uchyleniu zaskarżonej decyzji, a konstatacja Sądu, że § 6 ust. 2 planu miejscowego określa minimalne powierzchnie działek jedynie w przypadku scalenia i podziału, zaś do podziałów w trybie art. 93 u.g.n. nie znajduje zastosowania. Nie określa bowiem uniwersalnie minimalnych wielkości działek powstałych w wyniku podziału. Nawet jednak, gdyby przyjąć, że jest inaczej, tzn. że § 6 ust. 2 planu miejscowego dotyczy podziału, należało dokonać pełnej wykładni tego przepisu, w tym zawartego w nim sformułowania "działki do zainwestowania". Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w planie miejscowym. Trzeba je jednak łączyć z możliwością realizacji dopuszczalnego na danym terenie zagospodarowania. Z treści planu miejscowego wynika, że w terenach P/U (przemysłu i usług) przeznaczenie terenu powiązane jest z działalnością produkcyjną, przemysłem cyfrowym i przemysłem i usługami. Wobec tego, sformułowanie "działki do zainwestowania" rozumieć należy zatem jako takie działki, które umożliwiają zagospodarowanie terenu właściwe przeznaczeniu danego obszaru. W konsekwencji "działki do zainwestowania" nie stanowią działek służących innym celom, np. lokalizacji infrastruktury technicznej, w tym drogowej. Przenosząc powyższe na okoliczności rozpatrywanej sprawy, należało dostrzec, że celem przedmiotowego podziału, określonym jednoznacznie we wniosku z 3 stycznia 2022 r., było wydzielenie działek dla powiększenia nieruchomości sąsiedniej stanowiącej drogę (działka nr [...]). W konsekwencji należało uwzględnić te przepisy planu miejscowego, które odnoszą się do dróg, w tym dróg wewnętrznych. Takim przepisem jest § 7 ust. 11 planu miejscowego, który w zakresie komunikacji ustala w punkcie 1 obsługę komunikacyjną obszaru układem dróg publicznych i wewnętrznych wyznaczonych oraz nie wyznaczonych liniami rozgraniczającymi na rysunku planu. Tę okoliczność organy orzekające w sprawie pominęły, podczas gdy ma ona kluczowe znaczenie dla przedmiotowego podziału i przemawia za dopuszczalnością podziału. Co do warunku zgodności podziału z planem miejscowym nie mogło ujść uwadze Sądu, że na podstawie art. 93 zd. 1 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, i że na tej podstawie postanowieniem z 8 września 2023 r. Prezydent Miasta Nowego Sącza zaopiniował negatywnie proponowany podział nieruchomości ze względu na jego niezgodność z uchwałą Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Nowa Sącza – "Nowy Sącz – 33". Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu postanowieniem z 8 grudnia 2023 r. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 11 kwietnia 2024 r., II SA/Kr 319/24 oddalił skargę na ww. postanowienie Kolegium. Oceniając znaczenie i związanie organu wydającego decyzję ww. opinią (a tym samym również związanie na poziomie kontroli sądowoadministracyjnej) Sąd miał na względzie, że w uchwale Składu Pięciu Sędziów NSA z 1 marca 1999 r. OPK 1/99 (ONSA 1999 z. 3 poz. 84) stwierdzono: "Postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm.), jest wydawane w toku postępowania administracyjnego w sprawie o podział nieruchomości. Do wydania tego postanowienia przepisu art. 106 Kpa nie stosuje się." Sąd miał też na względzie, że – jak się wskazuje w piśmiennictwie – "przedmiotem opinii jest – w ujęciu materialnoprawnym – proponowany podział przedstawiony w dokumencie będącym wstępnym projektem podziału nieruchomości. Wstępny projekt podziału jest więc – w ujęciu formalnoprawnym – dowodowym elementem procedury podziałowej" (M. Wolanin, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Legalis, 2023, art. 93). Zdaniem Sądu z powyższego wynika, że negatywna opinia o zgodności podziału z planem miejscowym nie stanowi automatycznie podstawy do wydania decyzji odmawiającej podziału. Z treści przywołanych przepisów nie wynika bowiem szczególna moc wiążąca tej opinii, w szczególności ustawodawca nie sformułował wymogu uzyskania opinii pozytywnej. Również analizowania obecnie przesłanka podziału dotyczy zgodności z planem miejscowym, nie zaś zgodności z opinią w tym zakresie. Z tych przyczyn, oceniając całokształt okoliczności sprawy, Sąd obecnie orzekający zajął odmienne stanowisko niż wyrażone w wyroku WSA w Krakowie z dnia 11 kwietnia 2024 r., II SA/Kr 319/24 oddalającym skargę na postanowienie negatywnie opiniujące przedmiotowy podział, uznając, że decyzja wydana została bez wnikliwego wyjaśnienia kwestii zgodności podziału z planem miejscowym, a zatem z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 93 ust. 1 u.g.n. Co się tyczy przesłanki dostępu do drogi publicznej, organ odwoławczy stwierdził, że dojazd do nowo wydzielanych działek będzie odbywał się w sposób pośredni, tj. za pośrednictwem pięciu odrębnych działek, tj.: działki nr [...] obręb [...] (pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego), działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej), działek nr [...], [...] obręb [...] (własność Skarb Państwa, droga wewnętrzna niepubliczna) oraz działki nr [...] obręb [...] (własność Miasto N. , droga wewnętrzna niepubliczna). W ocenie Kolegium, wykorzystanie w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dróg wewnętrznych, ogólnodostępnych, stanowiących własność Miasta N. oraz Skarbu Państwa należy uznać za zapewnienie nowo wydzielanym działkom po tym terenie dostępu pośredniego do drogi publicznej. Wątpliwości rodzą się natomiast w przypadku wskazania przez wnioskodawcę działki nr [...] obręb [...] pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego oraz działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej). Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie nie zbadały wnikliwie statusu działek nr [...] obr. [...] i działki nr [...], co do których skarżąca podnosi, że znajduje się na nich ogólnodostępna droga, nazwana ulicą [...], która ciągnie się aż do miejsca styku z działką nr [...]. Zarzut ten podniesiono już w odwołaniu, jednak Kolegium nie odniosło się do tej kwestii wnikliwie, podobnie jak Prezydent Miasta Nowego Sącza. Niezależnie od powyższego, organy niewłaściwie oceniły znaczenie ewentualnego braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, pomijając treść przywołanych wcześniej przepisów art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. W piśmiennictwie słusznie podaje się, że "W przypadku projektowania do wydzielenia działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej we wstępnym projekcie podziału nieruchomości przedkładanym do wniosku o podział nieruchomości należy określić w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej, aby organ orzekający mógł w ramach opiniowania tego projektu dokonać oceny spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej tym działkom gruntu projektowanym do wydzielenia, które nie będą przylegać do drogi publicznej (§ 3 ust. 2 pkt 6 PodzNierR). Opis sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej nie jest wiążący przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu na odrębną własność lub w odrębne prawo użytkowania wieczystego, skoro w chwili zbywania wydzielonych działek gruntu ich właściciel lub użytkownik wieczysty może postanowić o innym sposobie zapewnienia tym działkom dostępu do drogi publicznej niż sposób opisany we wstępnym projekcie podziału nieruchomości. Celem zamieszczenia we wstępnym projekcie podziału nieruchomości opisu sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest bowiem jedynie wykazanie istnienia takiej możliwości. Opisu tego nie umieszcza się w projekcie podziału nieruchomości zatwierdzanego decyzją administracyjną, ponieważ opis ten nie jest wiążący co do przyjęcia konkretnych rozwiązań w zakresie sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. To w samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, zgodnie z art. 99 GospNierU, umieszcza się jedynie zastrzeżenie konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom gruntu, bez wskazywania konkretnych rozwiązań projektowych w tym względzie. Ustawowe zastrzeżenie niedopuszczalności dokonania podziału nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, polega w istocie na tym, że wydzielone działki gruntu bez takiego dostępu nie będą mogły zostać zbyte na odrębną własność, dopóki nie będą miały zapewnionego takiego dostępu. Działki te będą więc mogły być wydzielone w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości, bez zapewnienia im prawnie odrębnego dostępu do drogi publicznej na etapie zatwierdzenia podziału i takie działki będą mogły istnieć, dopóki ich dotychczasowy właściciel nie dokona zbycia ich na odrębną własność. Dopiero bowiem ich zbycie na odrębną własność lub w odrębne prawo użytkowania wieczystego spowoduje konieczność zapewnienia tym działkom przez zbywcę prawnego dostępu do drogi publicznej. Bez zapewnienia takiego dostępu zbycie takich działek gruntu na odrębną własność nie jest bowiem dopuszczalne. Komentowany art. 93 ust. 3 w powiązaniu z art. 99 GospNierU określa zatem konieczność zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej, ale dopiero w chwili dokonywania prawnego podziału nieruchomości. Ewidencyjny podział nieruchomości z zachowaniem warunku zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej oznacza, że wydzielone działki gruntu istnieją, ale można nimi zadysponować, zbywając na odrębną własność, tylko przy zachowaniu ustawowego warunku zapewnienia im dostępu do drogi publicznej w chwili zbycia." (M. Wolanin, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", j.w.). Przywołane obszernie, dla kompletności wywodu, stanowisko wyrażone w piśmiennictwie prowadzi do wniosku, że podane przez organy orzekające w niniejszej sprawie okoliczności w zakresie dostępu do drogi publicznej, nie uniemożliwiają zatwierdzenia projektu podziału. Tym samym, przyznając rację stronie skarżącej, należało stwierdzić, że również w zakresie przesłanki dostępu do drogi publicznej doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n. i błędne zastosowanie art. 93 ust. 3 u.g.n. W ponownie prowadzonym postępowaniu, organy dokonają ponownej oceny przedłożonego projektu podziału, uwzględniając wyrażone powyżej stanowisko Sądu i przyjmując, że nie zachodzi konieczność ponownego opiniowania proponowanego podziału w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n., także dlatego, że organ opiniujący jest równocześnie organem właściwym do wydania decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania, obejmujących zwrot uiszczonego wpisu oraz koszty zastępstwa procesowego radcy prawnego, orzeczono jak w punkcie II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.