II SA/Kr 396/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lipca 2017 r. sprawy ze skargi Z.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 16 grudnia 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej Z.P. kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z 6 maja 2016 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z 20 października 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" (Dz. Urz. Woj. [...]) orzekł o ustaleniu w stosunku do Z.P. zbywcy: części nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] objętej - w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...] oraz udziału wynoszącego 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0820 ha obr.[...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10 256,25 zł. W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 26 kwietnia 2012 r. Z.P. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonała sprzedaży opisanych wyżej nieruchomości tj. części działki nr [...] oraz udziału wynoszącego 1/10 część działki nr [...] . Organ stwierdził, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" z 20 października 2010 r., obowiązującego od 6 grudnia 2010 r., zgodnie z którym znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2MNU oraz terenie drogi publicznej klasy D (dojazdowej) oznaczonym na rysunku planu symbolem 2KDD. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z treści § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Przesłanki ustalenia renty planistycznej wynikają z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dwie z nich tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wykonanie operatu szacunkowego określającego wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 22 lutego 2016 r., został - w opinii organu - sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Na podstawie tego operatu ustalono, iż wartość części nieruchomości pierwszej określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jest mniejsza niż wartość części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości części nieruchomości pierwszej spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości części nieruchomości stanowi różnicę między wartością części nieruchomości i określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej i wynosi 32 750,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości drugiej określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jest mniejsza niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3 a i co za tym idzie wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania i wynosi 14 375,00 zł. Wysokość renty planistycznej została ustalona zgodnie z § 31 miejscowego planu. Z.P. wniosła odwołanie od ww. decyzji, wskazując, że jest ona dla niej bardzo krzywdząca. Argumentowała, że jej siostra sprzedała nieruchomość o powierzchni 15 arów, położoną obok jej działek i "dostała do zapłaty 5000 zł". Opisała swoją złą sytuację materialną i zdrowotną, podając, że nie dysponuje już pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży, albowiem musiała spłacić kredyt we frankach szwajcarskich. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 16 grudnia 2016 r., znak: [...] na zasadzie art. 138 §1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U.2016 r., poz. 23 ) w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił uregulowania prawne mające zastosowanie w sprawie. Odwołując się do treści art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśnił, że w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. oraz planie obowiązującym obecnie - nie jest tożsame (wyrok TK z 9 lutego 2010 P. 58/2008), to wówczas, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być wynikiem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości bądź wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości. A to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania okaże się wartością większą. W sytuacji natomiast zachowania przez gminę ciągłości planistycznej i dokonania zmiany planu miejscowego, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być wynikiem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przewidzianego zapisami planu miejscowego obowiązującymi w dniu zbycia nieruchomości i wartości nieruchomości ustalonej zapisami planu miejscowego, obowiązującymi przed zmianą tego planu. Uzyskana poprzez to porównanie różnica kwot, świadczyć będzie o wzroście wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu jej położenia. Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji odnośnie zaistnienia przesłanek wymierzenia renty planistycznej. Z.P. zbyła nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr [...] oraz udział wynoszący 1/10 części nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...], na obszarze położenia w/w nieruchomości od 6 lutego 2010 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak ustalono, działka nr [...] o powierzchni 0,1217 ha powstała w rezultacie z podziału nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,2343 ha dokonanego ostateczną decyzją Prezydenta Miasta K. z 15 marca 2012 r. znak [...]. Przy czym będący podstawą prawną ustalenia opłaty planistycznej przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi o wzroście wartości nieruchomości, w rezultacie dokonanej zmiany planistycznej, nie zaś wzroście wartości działki czy działek, ani też tym bardziej, niewyodrębnionej ewidencyjnie części nieruchomości. W związku z powyższym, przedmiotem ustaleń, oprócz działki nr [...] o powierzchni 0,0820 (która istniała w dacie dokonania zmiany planistycznej, a której udział wynoszący 1/10 części został zbyty), powinna być działka nr [...] o pow. 0,2343 ha jako, że to ta działka istniała w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w K. z 20 października 2010 r., oraz w dacie obowiązywania Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z 16 listopada 1994 r. Mocą zapisów uchwały [...] z 20 października 2010 r. działka nr [...] o pow. 0,0820 przeznaczona została w części o powierzchni 0,0010 ha (1%) pod drogi publiczne klasy dojazdowej -symbol planu 2 KDD, oraz w części o powierzchni 0,0810 ha pod zabudowę mieszkaniowe - usługową (ok. 99 %) - symbol planu 2MNU, natomiast działka nr [...] o pow. 0,2343 ha przeznaczona była w części o powierzchni 0,0010 ha (ok 4%) pod drogi publiczne klasy dojazdowej - 2 KDD, a w części pozostałej, o powierzchni 0,2333 ha (ok 99,6 %) pod zabudowę mieszkaniowo - usługową - symbol planu 2MNU. Mocą zapisów poprzednio obowiązującego na tym terenie Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z 16 listopada 1994 r. działka nr [...] o pow. 0,0820 ha oraz nr [...] o pow.0,2343 ha przeznaczone były pod rolę-symbol planu RP 120. Prezydent Miasta K. dokonał wszczęcia postępowania z zachowaniem pięcioletniego terminu, o jakim mowa w przepisie art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi na to, iż na omawianym terenie zaistniała luka planistyczna, to zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. aby wykazać wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie uchwalenia planu miejscowego, należało oszacować wartość działek nr [...] o pow. 0,0820 ha i [...] o pow. 0,2343 ha dla trzech wariantów: przy uwzględnieniu ich przeznaczenia przewidzianego w uchwale nr [...] Rady Miasta K. z 16 listopada 1994 r., przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie w okresie luki planistycznej (1 styczeń 2003 r. - 6 grudnia 2010 r.) oraz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w uchwale nr [...] z 9 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia planu miejscowego [...] w K . W ocenie kolegium, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania jest opracowaniem rzetelnym i przejrzystym. Zawarta w nim wycena została przeprowadzona zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz przedstawionym schematem ustalenia wartości nieruchomości dla jej 3 stanów. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku, oszacowana wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie z dnia zbycia wyniosła 147 866 zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej wyniosła 115116 zł, a przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie wygasłym z 1994 r. wyniosła 78 399 zł, natomiast oszacowana wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie z dnia zbycia wyniosła 89 610 zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej wyniosła 75 235 zł, a przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie wygasłym z 1994 r. wyniosła 51 020 zł. Widocznym jest więc, że przypadku tej nieruchomości można stanowić o wzroście wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtującym obowiązek pobrania opłaty planistycznej, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust.3 a u.p.z.p. Różnica wartości wyniosła tu odpowiednio 32 750 zł oraz 14 375 zł. Biorąc pod uwagę stawka procentowa służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ l instancji wyliczył tę opłatę we tej właśnie wysokości. Z.P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , zarzucając błędne ustalenie wzrostu wartości nieruchomości oraz przekroczenie uznania administracyjnego poprzez nieuwzględnienie zasad współżycia społecznego i słusznego interesu obywatela zgodnie z art. 67a § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, organ administracyjny może m.in. umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną, uwzględniając przy tym indywidualnie sytuację życiową wnioskodawcy. W tej sprawie organy nie zbadały prawidłowo sytuacji materialnej i życiowej strony, czym naruszył ważny interes podatnika, pomijając tym samym zobiektyzowane kryteria na podstawie których organ rozstrzyga o umorzeniu zaległości lub nie. W realiach sprawy można mieć wątpliwości, czy organy skorzystały z art. 7 k.p.a. Poza tym w toku postępowania administracyjnego, błędnie określono wartość przedmiotowych nieruchomości, odrzucając wszelkie argumenty oraz wnioski strony na poparcie tezy, że wartość działki nr [...] oraz nr [...] , jest znacznie zawyżona w operacie szacunkowym. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm.), w dalszej części w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd - nie przejmując sprawy do jej końcowego załatwienia - bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie z treścią 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Skarga jest zasadna jakkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 16 grudnia 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 6 maja 2016 r., orzekającą o ustaleniu w stosunku do Z.P. - zbywcy: części nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. [...] oraz udziału wynoszącego 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10 256,25 zł. Postępowanie administracyjne w rozpoznawanej sprawie toczy się stosownie do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, którego przepisy nakazują zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, wyrażoną w art. 7 kpa, podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Organy są zobowiązane zatem do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 kpa, który stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji w szczególności powinno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 kpa, a także zasadę zaufania do władzy publicznej (art. 8 kpa). Zgodnie natomiast z zasadą z art. 15 k.p.a skonkretyzowaną w treści art. 127 k.p.a postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjna, co oznacza, że strona ma prawo żądania ponownego rozstrzygnięcia jej indywidualnej sprawy rozstrzygniętej przez organ I instancji. Strona ma więc prawo aby jej sprawa została ponownie merytorycznie rozstrzygnięta, by dwukrotnie oceniono dowody, w sposób rzeczowy i poważny przenalizowano wszystkie argumenty, opinie i żądania i w konsekwencji doprowadzono do wydania takiego rozstrzygnięcia ,,które najlepiej odpowiadać będzie prawu, interesowi publicznemu i słusznemu interesowi strony (R. Kędziora, Kodeks postępowania adm. Komentarz, C. H. Beck 2005 , s. 65) Do uznania, że zasada dwuinstancyjności z art. 15 k.p.a. została zrealizowana nie wystarcza zatem stwierdzenie, że w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch różnych organów, konieczne by rozstrzygnięcia te zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z tych organów postępowania umożliwiającego osiągniecie celów dla których postępowanie było prowadzone. Organ odwoławczy prowadzi zatem własne postępowanie i nie może się ograniczyć tylko do oceny poprawności postępowania pierwszoinstancyjnego, nadto jest zobowiązany rozpatrzeć zarzuty skargi i ustosunkowując się do nich w uzasadnieniu. Materialno-prawną podstawą, na której organy oparły ww. decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji stanowi art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p. Zgodnie z treścią art 36 ust. 4 jeżeli w zw. z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości; zgodnie z art. . 37 ust. 1 cyt. ustawy, wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu , lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem; art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 cyt. ustawy stanowiący, że roszczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z kolei przepis art. 149 ustawy z 21. 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 262, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym przepisy rozdziału 1 działu IV, określające wartość nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacja ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W postępowaniu dotyczącym ustalenia ww. jednorazowej opłaty zw. rentą planistyczną znajdują tez zastosowanie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109. Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że w ocenie Sądu istotnym uchybieniem organu odwoławczego jest uchylenie się od ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy stosownie do wymogów ww. przepisów postępowania i ograniczenie do przytoczenia treści przepisów prawnych znajdujących zastosowanie w sprawie wraz z wyjaśnieniem dotyczącym treści wyroku TK z 9 lutego 2010, sygn. akt P. 58/2008, zreferowania podstawowych ustaleń przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat dla określenia wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. ewid. nr [...] oraz nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] obr. [...] wraz z korektą sporządzoną w dniu 6 kwietnia 2016 r. przez E.W. (upr. Nr [...] oraz z poczynieniem ogólnej oceny, że: "operat jest w całości opracowaniem rzetelnym i przejrzystym". W tym miejscu należy podkreślić, że jakkolwiek sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiedzy specjalistycznej dlatego jest on sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę, to tak jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły rzeczoznawca. Rzeczą organów, w tym organu odwoławczego było zatem zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny stosownie do ww. przepisów art. 77 § 1 i art. 80 kpa.). W ocenie Sądu, organ odwoławczy pominął przy ocenie ww. operatu te elementy, które ze względu na zarzut odwołania dotyczący ustalenia znacznie niższej renty planistycznej w odniesieniu działki sąsiedniej (bez podania nr ewid. oraz daty transakcji) zbytej przez siostrę skarżącej – J.N. powinien poddać wnikliwej ocenie. W szczególności dotyczy to sytuacji gdy, jak wynika z przedmiotowego operatu (s. [...] ) działka nr [...] o pow. 0, 1217 ha stanowiła na dzień wejścia w życie planu miejscowego obszaru "[...] " ( 6 grudnia 2010 r.) część nieruchomości pierwotnej oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2343 ha. Z operatu wynika także, że na mocy postanowienia SR w K. Wydz. I Cyw. Sygn.. akt [...] z 30.10.1991 r. udziały w działce nr [...] , która powstała z podziału działki nr [...] ,nabyła m. in. skarżąca i jej siostra J.N. . Organ odwoławczy wskazał co prawda jakie podejście, metodę i technikę wyceny zastosowano do obliczeń, ale ograniczył się do wskazanie że rzeczoznawca wybrał "trzy najbardziej podobne nieruchomości" nie wskazując z jakiego okresu i z jakiego terenu wybrane zostały transakcje nieruchomościami wybranymi jako podobne (s. 9 uzasadnienia decyzji II instancji). Kwestia oceny poprawności wyboru nieruchomości podobnych jest o tyle istotna, że skarżąca w odwołaniu od decyzji I instancji nie tylko podniosła, że decyzja ta jest dla niej krzywdząca oraz, że znajduje się trudnej sytuacji materialnej i nie posiada pieniędzy na zapłatę jednorazowej opłaty w ustalonej kwocie 10 256, 25 zł, ale zarzuciła również, że w stosunku do jej siostry, która sprzedała nieruchomość sąsiednią o pow. 15 arów - a więc porównywalną do pow. działki ewid. Nr [...] i udziału w działce nr [...] - ustalono znacznie niższą rentę planistyczną (w kwocie 5000 zł), związaną z wejściem w życie tego samego planu miejscowego. Zarzut ten został ponowiony w skardze oraz podtrzymany przez skarżącą na rozprawie w dniu 6 lipca 2017 r. Należy zauważyć, że jakkolwiek operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie dotyczącej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to nie jest to dowód jedyny. Organ jest bowiem zobowiązany ustalić i ustosunkować się do wszystkich okoliczności mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Pominięcie tego rodzaju okoliczności w szczególności gdy mogą mieć na wynik sprawy stwarza przesłankę do uznania, że organ naruszył przepisy postępowania. W uzasadnieniu faktycznym skarżonej decyzji organ odwoławczy powinien zatem ustosunkować się jednoznaczne do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i wyjaśnić kwestię istotnej różnicy (jak zarzuca skarżąca) w ustalonych opłatach za nieruchomości podobne zbyte przez skarżącą i jej siostrę, ewentualnie pozyskując dodatkowe wyjaśnienia do rzeczoznawczy w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy w ogóle pominął tę kwestię i nie odniósł się do niej w uzasadnieniu skarżonej decyzji. W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentowana jest konieczność wyczerpującego odniesienia się w uzasadnieniu decyzji organu do całości zebranego materiału dowodowego, także w kontekście wszystkich zarzutów podnoszonych przez strony w toku postępowania, Wynika to z treści art. 11 k.p.a., który stanowi, że organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy aby w ten sposób w miarę możliwości doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. Sąd w składzie rozstrzygającym w niniejszej sprawie w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim 28 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Go 441/14 , w którym stwierdzono, że prawidłowe uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno umożliwiać stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez Sąd. Treść uzasadnienia winna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu, które doprowadziło do wydania konkretnego rozstrzygnięcia, oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki faktyczne, jakimi kierował się organ podejmując konkretne rozstrzygnięcie. Uzasadnienie decyzji wydawanej przez organ odwoławczy winno zawierać szczegółowe ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu i nie może pozostać w obrocie prawnym decyzja organu odwoławczego, która w uzasadnieniu nie zawiera własnych ustaleń i rozważań poprzestając na ustaleniach i rozważaniach organu pierwszej instancji. Analogiczne stanowisko wyrażone zostało w wyroku WSA w Olsztynie z 6 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 257/14, w którym wskazano, odnosząc się do cyt. przepisu art. 11 k.p.a. że zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do okoliczności istotnych dla danej sprawy. Obowiązkiem organu odwoławczego przy uzasadnianiu decyzji jest więc ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania, jak również w odwołaniu od decyzji I instancji. Niewykonanie tego obowiązku stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, a to z kolei skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji. Pogląd ten jest w orzecznictwie ugruntowany (por. wyrok WSA w Warszawie z 13. 03. 2013 r., sygn. akt II SA/Wa ). Niezależnie od naruszenia zasady z art. 11 k.p.a. nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów odwołania skutkuje naruszeniem zasady pogłębiania zaufania z art. 8 k.p.a, zgodnie z którą związany jest obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy celem uniknięcia wątpliwości, co do bezstronności i legalności działania organów administracji publicznej. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy uznać je za niezasadne. Przede wszystkim należy wskazać, ze organy administracji publicznej działają zgodnie z ogólną zasadą praworządności wyrażoną w art. 6 i art. 7 k.p.a in principio, co oznacza, ze organy administracji mogą działać tylko gdy dają temu podstawę powszechnie obowiązujące przepisy prawa materialnego, a także procesowego. Organ ma zatem obowiązek rozpoznania sprawy co do istoty - zgodnie m. in. z przepisami art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które znajdują zastosowanie w rozpoznawanej sprawie - przy których rozstrzyganiu nie bierze pod uwagę okoliczności powoływanych w skardze takich jak trudna sytuacja życiowa lub finansowa strony. Co do zarzutu nieuwzględnienia w sprawie normy z art. 67a § 3 ustawy z 29. 08. 1997 r. Ordynacja podatkowa (dz. U. 2017.201) to jest on także niezasadny gdyż powołany przepis dotyczy ulg podatkowych możliwych do zastosowania w odniesieniu do już ustalonych prawomocnie zobowiązań podatkowych, a zatem nie ma zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uwzględnić przedstawione rozważania, w tym będzie obowiązany wnikliwie uzasadnić orzeczenia, rozpoznając pominięty zarzut odwołania. W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" ustawy p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Zasądzone koszty wynoszą kwotę 400 zł uiszczonego przez skarżącą wpisu.