II SA/Kr 42/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Łomnicka Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: st.sek. sąd. Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 3 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta [...] decyzją z 2.02.2016 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 t.j.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), §2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) na wniosek H. C., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego (o funkcji biurowo-hotelowo-usługowej) z częścią mieszkalną wielorodzinną, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] obr [...] wraz z wjazdem (z ulicy [...]), przebudową i rozbudową drogi dojazdowej na działkach nr [...],[...],[...] obr j.w. przy ul. [...] w [...] ". Załączniki: Nr 1- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej i Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej , stanowiły integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej inwestycji wpłynął w dniu 15.07.2011 r. W dniu 21.10.2015 r. inwestor dokonał korekty wniosku. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art.59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano uzgodnienia lub opinie organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy tj.: opinię Zarządu Infrastruktury [...] w [...] z [...] .08.2011 r. i z [...] .11.2011 r., - w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, postanowienie Marszałka Województwa [...] z: 07.02.2012 r., 26.03.2012 r., 29.05.2013 r., 09.042014 r., 07.12.2015r. w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w toku postępowania wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Wojewody [...] który nie zajął stanowiska. Uzyskano również opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM[...] z [...] .08.2011 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię [...] Konserwatora Zabytków UM[...] z [...] .08.2011 r. w odniesieniu do terenów objętych nadzorem archeologicznym, uchwałę Rady Dzielnicy IV z 27.09.2011 r. nr 142/XI/2011. Organ ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez uprawnionego urbanistę. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła "L." sp. z o.o. z siedzibą w W. Skarżonej decyzji strona zarzuciła: - naruszenie § 9 pkt 1-4 Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak prawidłowego sporządzonego załącznika graficznego do wydanej decyzji, tj. bez zaznaczenia obszaru analizy na mapie, która dodatkowo fragmentarycznie przedstawia otoczenie planowanej inwestycji, -naruszenie § 4 pkt. 1-4 ww. rozporządzenia poprzez nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy, w sytuacji braku wyraźnych linii zabudowy, pozwalających na wyznaczenie nowej linii zabudowy, jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że ustalone przez organ administracji publicznej warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy nie zostały ustalone z zachowaniem zasady dobrego sąsiedztwa, a powstająca w sąsiedztwie zabudowa nie odpowiada charakterystyce urbanistycznej w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników ukształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy, intensywności i wykorzystania terenu i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Ponadto, organ mylnie zinterpretował pojęcie "działki sąsiedniej", które w ocenie odwołującej się Spółki, dotyczy jedynie bezpośredniego sąsiedztwa, a nie obejmuje ono sąsiedztwa pośredniego. Warunek istnienia zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, nie został zatem spełniony. Odwołanie wniósł także S. K. zarzucając naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego i naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieprawidłowy sposób wyznaczenia obszaru analizy i parametrów, wskaźników nowej zabudowy: szerokości elewacji frontowej i linii nowej zabudowy, a także naruszenie chronionego prawem interesu osób trzecich - prawa właścicielskiego. Odwołujący się wskazał, że powstanie budynku o parametrach ustalonych w decyzji uniemożliwi zabudowanie sąsiednich działek np. działki nr [...], której jest właścicielem i w każdym wypadku zostaną naruszone przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi l instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 3.11.2016 r., znak: [...], na podstawie art. 1, art. 6 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. 1, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu organ II instancji podniósł, że nie znalazły potwierdzenia zarzuty zgłoszone w odwołaniach. Kwestia braku zgody na realizację planowanej inwestycji nie stanowi przesłanki skutkującej wydaniem odmownej decyzji o warunkach zabudowy. Sposób przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektoniczej z dnia [...] października 2015r. nie budzi zastrzeżeń. Wyznaczone w sprawie granice obszaru analizy odpowiadają minimum ustawowemu, określonemu w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W dokumencie tym szczegółowo też opisano sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Uwzględniono przy tym wszystkie wytyczne i wskazówki, jakie zgłaszało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w swych poprzednich decyzjach. Kolegium wyjaśniło, że w przepisach ww. ustawy nie wprowadzono definicji "działki sąsiedniej". Jednakże stosownie do ugruntowanego stanowiska sądowo-administracyjnego, jak i poglądów wyrażanych w piśmiennictwie, przewidziany w ww. przepisie warunek zabudowy działki sąsiedniej, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, będzie spełniony zarówno wówczas, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem inwestycji, jak i wówczas, gdy nie sąsiaduje bezpośrednio z tym terenem, lecz położona jest w odległości, pozwalającej na utrzymanie albo wręcz podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni. Ponadto do uznania działki za sąsiednią konieczne jest spełnienie dodatkowego kryterium tj. dostępności z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia musi mieć zatem dostęp (bezpośredni, czy to pośredni) do konkretnej, tej samej drogi publicznej (zaliczonej do jednej z kategorii dróg publicznych), z której dostępna pozostaje działka objęta wnioskiem. Warunkiem wydania pozytywnej decyzji wz. jest więc wykazanie, że w obszarze analizy występuje, chociażby jedna działka spełniająca powyższy wymóg, zabudowana w sposób zapewniający kontynuację funkcji i gabarytów. Tak w analizie jak i w treści decyzji, w odniesieniu do działek objętych terenem inwestycji, wskazuje się, że posiadają one pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ulica [...] , poprzez drogę serwisową na działce nr [...] obr. [...] oraz poprzez ul. [...]. W ramach dokonanej ponownie analizy charakterystyki terenu, jej autor podał, że ul. [...] (działka nr [...]) stanowi drogę wewnętrzną dojazdową, co wynika też z treści aktualnego uzgodnienia zawartego w piśmie Zarządu Infrastruktury [...] w [...] z 4.05.2015r., w którym podano dalej, że istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, a teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej jaką jest ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną (serwisową) przebiegającą po działce nr [...] obr. [...]. Zarządca drogi opiniując pozytywnie planowane zamierzenie inwestycyjne wskazał określone warunki, które zostały przez organ l instancji ujęte w treści zaskarżonej decyzji w Załączniku tekstowym Nr 1 pkt II 4e. Organ odwoławczy dodał, że jak wynika z treści skorygowanego wniosku oraz dokumentacji, przebudowa i rozbudowa drogi dojazdowej na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...], na których m.in. znajduje się ul. [...] stanowi część programu planowanej inwestycji i jest przedmiotem badanego rozstrzygnięcia. Ustalenia te zostały przez Kolegium poddane weryfikacji, a nadto w celu usunięcia wszelkich wątpliwości Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] - działając na zasadzie art. 136 k.p.a. dodatkowo zwróciło do Zarządu Infrastruktury [...] o udzielenie informacji odnośnie ul. [...] w [...]. W odpowiedzi z 1.06.2016r. Zarząd Infrastruktury [...] w [...] poinformował, że ulica [...] jako droga publiczna o kategorii drogi gminnej przebiega na odcinku od ul. [...] w kierunku północno-wschodnim na długości ok. 230m, a działki nr [...],[...],[...],[...],[...], i [...] obr. [...] przylegają do drogi, która nie została zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych i zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z 21.03.1985r. o drogach publicznych (Dz.U. 2007r Nr 19 poz. 115 z późn. zm.) stanowi drogę wewnętrzną. W ocenie Kolegium, obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Projektowany obiekt ma pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. [...] poprzez drogę serwisową na działce nr [...] obr. [...] oraz ul. [...] a projekt budowlany układu komunikacyjnego wraz ze zjazdem na teren inwestycji należy opracować zgodnie z umową z 10.11.2011r. nr [...], co przesądza o spełnieniu warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 u. p. z. p. tj. zapewnieniu dostępu do drogi publicznej planowanej inwestycji. Nadto Kolegium zweryfikowało spełnienie warunków w zakresie uzbrojenia terenu, o czym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3. W badanej decyzji zawarto też - zgodnie z poprzednimi zaleceniami Kolegium stanowcze i konkretne rozstrzygnięcie w przedmiocie miejsc postojowych dla samochodów. W wyczerpującej części tekstowej omawianej analizy urbanistyczno-architektonicznej zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Autor analizy podał, że planowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy dostępnej z tej samej działki drogowej nr [...], na której znajduje się ul [...] oraz między innymi na działkach nr [...], [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...]. Zatem Kolegium uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie zawarte w decyzji organu l instancji co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. W analizie wskazano, że charakterystyczną cechą zagospodarowania terenu, jest w miarę swobodny układ zabudowy, przy ul. [...] usytuowane są nieliczne budynki, są to obiekty gospodarcze - tzw. altanki (pozostałości po ogródkach działkowych), fragmenty budynków prawdopodobnie mieszkalnych jednorodzinnych. Budynki te znajdowały się w odległości ok. 6m od granicy z działką drogową nr [...] (ul. [...]), drobne budynki usytuowane są w odległości ok. 5-6m (działka nr [...]) od krawędzi działki drogowej nr [...]. Wzdłuż ul. [...] obserwuje się kształtowanie zabudowy w odległości minimum 20,5m od granicy z działką drogową nr [...], na której znajduje się ta ulica. Natomiast wzdłuż ul. [...] elewacja frontowe zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wytyczają linię zabudowy w odległości ok. 3-4m od granicy z działką drogowa nr [...], na której znajduje się ulica [...]. W wynikach analizy wskazano, że skoro na działkach nr [...] i [...] znajdują się pozostałości dawnych budynków, które wyznaczały linię zabudowy przy ul. [...], to ta linia powinna być utrzymana i na tej podstawie jako linię nowej zabudowy wyznaczono linię zabudowy (nieprzekraczalną) od strony ul. [...] w odległości 6m od granicy z działka drogową nr [...] (ul. [...]). W takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w części tekstowej jak i graficznej. Podstawę prawną tego zapisu stanowił przepis 4 ust. 4 rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że wnioski z analizy potwierdzają słuszność zastosowania wyjątkowej regulacji dotyczącej linii zabudowy, bowiem przyjęta w decyzji odległość od drogi - ul. [...] nawiązuje do pozostałości dawnej zabudowy przy tej ulicy. Kolegium stwierdziło, że zostało wyczerpująco uzasadnione zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia linii zabudowy w przedmiotowej sprawie - z odwołaniem się do względów przestrzennych. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, autor analizy uwzględnił, brak w badanym obszarze jednolicie ukształtowanej linii zabudowy, oraz występowanie zabudowy rozproszonej. Kolegium nie znalazło też podstaw prawnych do negowania ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działek nr [...], [...], [...] obr. [...]). Parametr ten został wyznaczony na poziomie 31% z tolerancją +/- 2% uzasadnioną względami technologicznymi na etapie sporządzania projektu budowlanego, przy ustaleniu udziału powierzchni biologicznie czynnej w wysokości min. 30%. Przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu uzupełniono opis o wskaźniki znajdujące się na dz. nr [...], [...] oraz na dz. nr [...]. Stosownie do uwag organu II instancji, nie uwzględniono natomiast terenów zabudowanych budynkami typu altany ogrodowe, które są obiektami łatwo rozbieranymi o ubogich walorach estetycznych, a także działek zabudowanych zespołami garażowymi, których wskaźniki zabudowy, wynoszące często 100 %, mogłyby spowodować sztuczne podwyższenie średnich wartości tego parametru, dla obszaru objętego analizą. Średnia dla tego wskaźnika obliczona z obszaru analizowanego wynosi ok. 31 %. Ustalony w decyzji przedział dla tego parametru znajduje pełne uzasadnienie w wynikach analizy Kolegium nie znalazło podstaw do jego kwestionowania, podobnie, jak i ustalonego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie podano, że zgodnie ze wskazaniami Kolegium - dokonano próby lepszego zobrazowania kształtowania się tego parametru w terenie objętym analizą. Zwrócono przy tym uwagę na zróżnicowany poziom szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy, od ok. 10-12m (budynki mieszkalne jednorodzinne) do ok. 92m (budynek mieszkalny wielorodzinny na działce nr [...]). Przedstawiono szerokość elewacji frontowych 21 budynków, przy czym wskazano, że średnia szerokość elewacji z obszaru wynosi 32m. Według autora analizy wyznaczając szerokość dla nowej zabudowy należy mieć na uwadze nie tylko czysto matematyczne wyliczenia, ale również usytuowanie terenu inwestycji względem innych budynków, wielkość działek, które planowane są do zabudowy, program inwestycji, jej rodzaj. Organ podzielił wnioski analizy, iż nowe budynki które mogą zostać zrealizowane w terenie analizowanym na niezabudowanych jeszcze działkach winny nawiązywać skalą i charakterem do budynków okolicznych, a w szczególności do budynków o zbliżonej formie i funkcji. Są to m.in. budynki mieszkalne wielorodzinne (działki nr [...], [...], [...]), budynki usługowe (działki nr [...], [...]), których szerokość elewacji frontowych kształtuje się w przedziale od 14 do 54m. Ta okoliczność przesądziła o potrzebie rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób, a mianowicie w obszarze, w tym w niedalekim sąsiedztwie terenu inwestycji, występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału 24 -52m (budynki wielorodzinne na działkach [...], [...][...], [...], [...], [...] i usługowe działka nr [...]), zatem przyjęcie takiego rozwiązania pozwoli zachować charakter zabudowy i doprowadzić do dopasowania zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Przy proponowanym warunku dotyczącym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, oparto się na dokładnym opisie ukształtowania powyższego parametru w terenie objętym analizą, przy czym wskazano, że średnia wysokość elewacji odnośnie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej z obszaru wynosi ok. 18-19m, a dla zabudowy jednorodzinnej ok. 4,9-5,1m do okapu i ok. 9,5-9,6m do kalenicy. Natomiast wysokości innych drobnych budynków w terenie (budynki gospodarcze, techniczne, składowe, parterowe lub budynki garażowe) mają średnią wysokość ok. 4,36-4,43m. Wskazano, że istotny wpływ na kształtowanie wysokości elewacji frontowych dla planowanej inwestycji ma zabudowa położona w rejonie ul. [...], są to budynki usługowe i mieszkaniowe wielorodzinne położone po północno- zachodniej stronie torów kolejowych (m.in. na działkach nr [...],[...],[...]). Mając na względzie zasadę kontynuacji planowane budynki powinny nawiązywać skalą i charakterem do budynków sytuowanych w podobnych obszarach. W najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się wspomniane wyżej -budynki mieszkalne wielorodzinne (działki nr [...], [...], [...]) oraz usługowe {działki nr [...], [...], [...]), których wysokość elewacji frontowych kształtuje się na poziomie od ok. 14,5-15m do ok. 22-23m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, tj. wysokość do attyki lub gzymsu została wyznaczona w analizie, a z nią w decyzji organu l instancji na poziomie od 18 do 19m. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis §7 ust. 4 rozporządzenia. W oparciu o te dane w wynikach analizy ujęto słuszne spostrzeżenia, że planowana zabudowa winna wysokością nawiązywać do budynków występujących w sąsiedztwie, co zapewni wysokość 18-19m do attyki lub gzymsu, przy czym wysokość do attyki wyznaczono biorąc pod uwagę średnią obliczoną na podstawie występujących w terenie analizowanym poziomów górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych i usługowych wynoszącą ok. 18-19m. Z analizy wynika, iż na terenie objętym analizą obserwuje się w ostatnich latach budowę nowej wyższej zabudowy usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej, powstaje ona głównie pomiędzy ul. [...] i ul. [...]. W wynikach analizy podkreślono, że planowana zabudowa powinna zostać zaprojektowana w taki sposób, aby posiadać współczesną formę architektoniczną z wykorzystaniem nowoczesnych technologii w zakresie używanych materiałów, a planowana inwestycja wymaga starannego zaprojektowania zieleni przyobiektowej i izolacyjnej. Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie dachu płaskiego, przy przyjęciu wysokości budynku mierzonej do górnej krawędzi attyki na poziomie od 18 do 19. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrie dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, gdzie średnia wysokość budynków do poziomu attyki/stropodachu wynosi ok. 18,34-19,06m. Przy czym podano także wysokości zabudowy wielomieszkaniowej sąsiadującej z terenem inwestycji na działkach nr [...], [...], [...] - ok. 22-23m oraz usługowej na działkach nr [...] - ok. 16,5-17m, nr 86/12 - 14,5-15m, 79/3 - 17m. Autor analizy wyjaśnił też, że określone wysokości w żadnym wypadku nie spowodują powstania zabudowy dominującej w tym rejonie, ponieważ zabudowa sąsiednia położona najbliżej terenu inwestycji (oprócz budynków obsługi stacji benzynowych) posiada wysokość od ok. 14,5-15m do ok. 22-23m, a wartość od 18-do 19m jest wielkością pośrednią pomiędzy podanymi w analizie wysokościami. Zatem wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Kolegium, argumentacja dotycząca ustalenia linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu podana zarówno w analizie, jak i załączniku Nr 3 do decyzji w omawianym zakresie, jest w pełni przekonywująca i oparta na konkretnie wskazanej sytuacji faktycznej, jaka ma miejsce w terenie. W analizie zobrazowano również sposób i cechy zabudowy prawie wszystkich obiektów z wyznaczonego obszaru, w tym uwzględniono również zalecenia Kolegium zawarte w decyzji z 6.02.2015r. nr [...], uchylającej poprzednie rozstrzygnięcie organu l instancji. Kolegium podkreśliło też, że w sytuacji przedstawienia przez kompetentną w takim przypadku osobę, tj. wpisaną na listę izby architektów lub urbanistów poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji we wskazanym terenie, Kolegium nie polemizuje ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile jest ona prawidłowo sporządzona. Odnosząc się do zarzutu odwołania, dotyczącego naruszenia przez organ l instancji § 9 rozporządzenia, poprzez dołączenie do decyzji wz załącznika graficznego w postaci mapy, bez zaznaczenia całego obszaru analizy, Kolegium wskazało, że nie dopatrzyło się w tym zakresie naruszeń przepisów rozporządzenia. Załącznik nr 2 do decyzji, zawiera wszystkie niezbędne jego elementy, w odniesieniu do tego załącznika, nie jest natomiast wymagane zaznaczenie obszaru analizy. Obowiązek ten istnieje natomiast w przypadku sporządzenia "części graficznej wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej". Załącznik graficzny nr 4 do decyzji, zawierający takie wyniki analizy, czyni zadość powyższemu wymogowi. Kolegium wskazało również, że w treści badanej decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (pkt II ppkt 5 Załącznika Nr 1). Organ l instancji prawidłowo wyjaśnił, iż w myśl art. 63 ust. 2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja ustalająca nie jest bowiem równoznaczna z pozwoleniem na budowę. Krąg stron postępowania został ustalony prawidłowo. S. K. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], domagając się jej uchylenia i zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a zwłaszcza art. 1, art. 2, art. 6, art. 59, art. 60, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 64 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, a także §3- §8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w tym art. 138, art. 140, art. 6 art. 7, art. 8 kpa. W uzasadnieniu skarżący podniósł, trudno uznać w niniejszej sprawie za spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1. Dostęp do tej samej drogi publicznej dla działek, których dotyczą decyzje ma istnieć w chwili orzekania i ma być on rozumiany zgodnie z art. 2 pkt. 14 ustawy. Tak nie jest o czym świadczą stwierdzenia zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wobec powyższego nie można mówić, że cała analiza była przeprowadzona prawidłowo, bowiem została ona oparta o nieistniejący warunek, i nie można mówić o tym, że działki którym przyznano status działek sąsiednich posiadały go w rzeczywistości. Z ostrożności skarżący wskazał, że nawet po przeprowadzeniu stosownych prac budowlanych w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji nie zostanie spełniony warunek dostępności terenu do drogi publicznej, który został zdefiniowany we wspomnianym powyżej przepisie art. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Dostęp ten następuje bowiem przez drogę serwisową na działce [...] (ul. [...]) oraz ul. [...]. Ulica [...] zgodnie z twierdzeniami zawartymi na str. 9 decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego stanowi drogę wewnętrzną. Jedynie od ulicy [...] w kierunku północno- wschodnim na długości 230 m. ul. [...] jest drogą publiczną (gminną), potem przechodzi w drogę wewnętrzną. Ponadto warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodnokanalizacyjnej straciły aktualność. Oznacza to, że nie został spełniony kolejny warunek zawarty w art. 61 ust 1 pkt. 3. W ocenie skarżącego, wyznaczając nieprzekraczalną linię zabudowy na 6m naruszono przepisy rozporządzenia wykonawczego. Jako działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej uznano działki położone przy ul. [...], gdzie linia zabudowy kształtuje się w odległości minimum 20,5 m od granicy z działką drogową. W analizie przedstawiono jedynie opis istniejącej linii zabudowy w terenie analizowanym, który jest ponadto wyrywkowy. Jako obowiązującą linię zabudowy przyjęto linię, którą jakoby wyznaczały pozostałości po zabudowie jednorodzinnej na działkach [...] i [...] Pominięto jednak fakt, że powyższa linia zabudowy dotyczyła obiektów znacznie niższych. Dla wyznaczenia linii zabudowy winny mieć także wpływ gabaryty planowanej inwestycji, tak też stwierdził między innymi w swoim wyroku z dnia 6 maja 2015 r. WSA w Poznaniu, sygn. akt sprawy IV SA/Po 1376/14. Linię zabudowy określono także jako nieprzekraczalną. Nie została również w sposób wystarczający uzasadniona zmiana sposobu określenia szerokości elewacji frontowej. Ustalona szerokość elewacji frontowej nie została ustalona nawet jako średnia wartość dla wybranych do analizy budynków położonych na działkach: [...], [...],[...],[...],[...] i [...], a jako wartość bliska górnej granicy powyższego parametru. Szerokość elewacji frontowej w budynkach, które posłużyły zgodnie z analizą do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji, wyznaczono błędnie. Zgodnie z zapisami analizy, szerokość elewacji frontowej budynków na działkach tych kształtuje się pomiędzy 24-52 m. Zgodnie z wyrokiem NSA, sygn. akt II OSK 8/14 - z 28.08.2015 r. pod pojęciem szerokości elewacji frontowej należy rozumieć szerokość elewacji znajdującej się od frontu działki, tzn. od tej części działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zgodnie z powyższą definicją na działkach [...], [...],[...],[...],[...] i [...] szerokość elewacji frontowej wynosi maksymalnie około 25 m. Nie uzasadniono także odstępstwa w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Wreszcie skarżący argumentował, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i utrzymana przez nią decyzja Prezydenta Miasta [...] naruszają art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem narusza jego prawo do zagospodarowania terenu, działki nr [...], [...]. Działka [...] sąsiaduje z działkami objętymi skarżoną decyzją. Parametry powyższej inwestycji uniemożliwią zabudowę działki skarżącego w planowany sposób tj. budowę domów jednorodzinnych, a co najmniej w sposób znaczny ją ograniczą. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. W rozpatrywanej sprawie organy przedmiotem kontroli jest decyzja SKO w [...] z 3 listopada 2016 r. , którą utrzymano w mocy decyzję Prezydent Miasta [...] decyzją z 2 lutego 2016 r. ustalającą na wniosek H.C., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego (o funkcji biurowo-hotelowo-usługowej) z częścią mieszkalną wielorodzinną, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] wraz z wjazdem (z ulicy [...]), przebudową i rozbudową drogi dojazdowej na działkach nr [...],[...],[...] obr j.w. przy ul. [...] w [...]". Na wstępie należy wskazać, że na obszarze wnioskowanym do ustalenia warunków zabudowy tj. działkach wid. nr [...], [...], [...] obr. [...] wraz z wjazdem (z ulicy [...]), przebudową i rozbudową drogi dojazdowej na działkach nr [...],[...],[...] obr j.w. przy ul. [...] w [...], w dacie wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie obowiązywał miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że planowane zamierzenie nie ma charakteru inwestycji celu publicznego, a zatem w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym przepisy art. 60 – 64 a także przepisy wykonawcze, w tym rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588,dalej w skrócie: rozporządzenie). Przy ustalaniu warunków zabudowy w danym terenie należy mieć na uwadze – stosownie do przepisów u.p.z.p.. - wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walory architektoniczne i krajobrazowe jak potrzeby interesu publicznego i prawo własności ( art. 1 ust. 2 pkt 2, 3 i 7 u.p.z.p.).. Decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wydana jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy tj. gdy łącznie są spełnione następujących warunki: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., dalej w skrócie rozporządzenie. W rozporządzeniu, o którym mowa określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Decyzję ustalającą warunki zabudowy wydaje się ponadto po uzgodnieniu z właściwymi organami, o czym stanowi art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. W decyzji o warunkach zabudowy – co do zasady - nie określa się usytuowania wnioskowanego budynku, a jedynie wyznacza się obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 rozporządzenia z 26.08. 2003 r. ). Przepis ten określa także sposób wyznaczenia ww. linii w sytuacji gdy istniejąca zabudowa przebiega "uskokowo" (ust. 3) oraz dopuszcza "inne wyznaczenie obowiązującej linii jeśli wynika to z analizy ( ust.4) Należy też zważyć, że dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linię zabudowy. Stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p.z.p. Zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosowanej do postępowania dotyczącego wydawanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (art. 64 ww. ustawy), objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wychodząc z tych przesłanek, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie uwzględnił skargi, gdyż stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. W ocenie Sądu analiza akt administracyjnych rozpoznawanej sprawy pozwala na stwierdzenie, że organy administracyjne prawidłowo ustaliły stan faktyczny oraz właściwie zastosowały przepisy prawa, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W toku postępowania została sporządzona analiza urbanistyczno- architektoniczna, w której określono obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia i następnie ustalono, że w analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Trzeba zauważyć, że teren objęty analizą jest mocno zainwestowany, znajdują się nowopowstałe budynki usługowe i wielomieszkaniowe o znacznych gabarytach. Nadto w odległości 50,0 – 80,0 m od wnioskowanego ternu do ustalenia warunków zabudowy , a także dalszej znajdują się budynki o większych gabarytach niż średnie gabaryty w całym obszarze. Analizator wskazał, też na: "w miarę swobodny układ zabudowy" (punkt 3 a analizy). W analizie zostały przedstawione w sposób prawidłowy średnie wskaźniki i parametry ustalane w warunkach zabudowy, a następnie dążąc zharmonizowania wnioskowanej inwestycji z zastaną zabudową niektóre wskaźniki i parametry ustalone zostały "w inny sposób" tj. jest z odstępstwami od sposobów wskazanych w rozporządzeniu jako podstawowe np. odpowiadające średnim wartościom określonych parametrów istniejącej zabudowy. Nie narusza to jednak przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia wykonawczego, w którym dopuszczono możliwość innego wyznaczenia linii nowej zabudowy (§ 4 punkt 4, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy (§ 5 punkt 2), szerokości elewacji frontowej (§ 6 pkt. 2), parametrów dot. wysokości (§ 7 pkt 4 ), jednak pod warunkiem, że wynika to z analizy. W ocenie Sądu warunek ten został spełniony. I tak, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy został ustalony stosownie do średniego wskaźnika w obszarze analizowanym (§5 pkt 1). Jeśli idzie o linie nowej zabudowy, to w oparciu o przeprowadzona analizę i jej wyniki, została ona ustalona z odstępstwem zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia tj. od strony ul. [...] w odległości 6 m od granicy z ew. działką nr [...]. Organ wskazał, że takie ustalenie linii zabudowy wynika ze specyfiki zastanego ładu przestrzennego i jakkolwiek teren inwestycji kubaturowej ma dostęp do drogi publicznej – ul. [...] to jest to pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę dojazdową – ul [...], która w części stanowi drogę publiczną, a w części nie ma takiego statusu i jest nieurządzona. Zarazem wskazano, że jej urządzenie zostało objęte przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy, a w związku z czym dokonane ustalenie linii zabudowy nie budzi zastrzeżeń, jest bowiem dopuszczalne i nawiązuje do poprzednio istniejącej zabudowy jednorodzinnej oraz altanek (po ogródkach działkowych) w terenie bezpośrednio przylegającym do przedmiotowej drogi wewnętrznej. Nadto takie ustalenie linii zabudowy uzasadniają też względy przestrzenne związane z układem działek oraz już istniejącej zabudowy w pobliżu ul. [...], którą charakteryzuje rozproszenie i brak jednolicie ukształtowanej linii zabudowy. Szczegółowa analiza uzasadnia również ustalenie parametrów szerokości elewacji frontowej i parametrów wysokości w nawiązaniu do zabudowy o podobnych funkcjach i parametrach jak wnioskowana, znajdującej się w pobliżu działek ewid. nr [...], [...] i [...]. Analogicznie uzasadniono parametry dotyczące dachu planowanego budynku. Opisane wyżej ustalenia warunków zabudowy zostały szczegółowo przedstawione w czterech załącznikach (2 tekstowe i 2 graficzne) stanowiących integralną cześć decyzji organu I instancji i były przedmiotem szczegółowej analizy w postepowaniu przed organem odwoławczym. Kolegium, odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego sporządzenia załącznika nr 2 wskazało, że załącznik ten nie musi zawierać całego obszaru analizy gdyż ten został prawidłowo przedstawiony w załączniku nr 4. Odnosząc się do zarzutu braku dostępu terenu wnioskowanego do drogi publicznej należy wskazać, że dostęp ten zapewnia ul. [...] dostępna przez ul. [...] stanowiąca w części drogę gminną , a w części drogę wewnętrzną wymagającą przebudowy i rozbudowy w ramach umowy zawartej miedzy Gminą Miejską [...]– ZI[...] a inwestorem w dniu [...] listopada 2011, do której nawiązał ZI[...] w piśmie z 28 .11. 2011 r. , w którym pozytywnie zaopiniował przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne. Powyższą opinię ZI[...] w [...] potwierdził w piśmie z [...] maja 2015 r. W ocenie Sądu, przy braku wystarczającego uzbrojenia terenu w drogi warunki zabudowy można uzyskać także wówczas gdy wykonanie uzbrojenia terenu w tym zakresie zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, co miało miejsce w rozpoznawanej sprawie (por. wyrok NSA z 22 . 10. 2009 r. , sygn. akt II OSK 1642/08 i wyrok WSA w Krakowie z 9. 01. 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 1226/13). Nie może również odnieść skutku zarzut braku aktualnych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodnokanalizacyjnej, gdyż załączone do administracyjnych akt sprawy oświadczenia straciły aktualność. W ocenie Sądu dla spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie mediów w pełni wystarczające jest oświadczenie dostarczycieli mediów o tym, że ich zapewnienie dla planowanej inwestycji jest w pełni realne. A takie zapewnienia znalazły się w pismach zarówno "T." jak "M." S.A. w K. (por. wyrok NSA z 22. 10. 2009 r. sygn. akt II OSK 1642/08, wyrok WSA w Krakowie z 12. 09. 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 550/16). Chybiony jest zarzut naruszenia prawa skarżącego do zagospodarowania posiadanego przez niego terenu oznaczonego jako działka nr [...] i [...] lub znacznego ograniczenia tego prawa. Przede wszystkim zarzut ten jest ogólny i nie precyzuje na czym ewentualne naruszenie to prawo miałoby polegać. Należy też podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nadto trzeba mieć na uwadze, że z treści art. 6 ust. 1 wynika, iż każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich. W przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy w punkcie 5 załącznika nr 1 do decyzji organu I instancji jednoznacznie wskazano na konieczność zapewnienie ochrony interesów osób trzecich przy realizacji przedmiotowego przedsięwzięcia.. W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. Mając na uwadze niezasadność podniesionych w skardze zarzutów i stwierdzenie braku podstaw prawnych do eliminacji z obrotu prawnego skarżonej decyzji, Sąd orzekł jak w sentencji biorąc za podstawę rozstrzygnięcia art. 151 P.p.s.a.