II SA/Kr 435/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Barbara Pasternak Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi Z.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 25 kwietnia 2008 r., nr [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżące Z.S. kwotę 200,00 zł (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Gminy i Miasta Dobczyce decyzją z [...] kwietnia 2007 r., znak [...], ustalił wobec Z. S. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Kornatce, składającej się z działek ewidencyjnych nr "1", nr "2" i nr "3", w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem tych nieruchomości, orzekając o terminie i sposobie jej uiszczenia. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w Dobczycach Nr XXXIV/366/04 z dnia 30 listopada 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 34, poz.229 z dnia 21 stycznia 2005r.) oraz art. 104 k.p.a. Na skutek odwołania wniesionego w terminie przez Z. S., decyzją z dnia [...] czerwca 2007 r., znak [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 138 § 2 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia zwróciło uwagę na konieczność ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz wyjaśnienia, czy rzeczywiście zaistniał wzrost bądź zmiana wartości działek. Wytknęło także uchybienia w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. L. dnia [...] lutego 2007r., oceniając, że działki przyjęte do porównania przy wycenie nie były działkami podobnymi. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Gminy i Miasta Dobczyce decyzją z dnia [...] listopada 2007r., znak [...] i [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w Dobczycach Nr XXXIV/366/04 z dnia 30 listopada 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 34, poz.229 z dnia 21 stycznia 2005r.) oraz art. 104 k.p.a., ustalił wobec Z. S. opłatę jednorazową w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w K., składających się z działek ewidencyjnych nr nr: "1", "2", "3", "4", i "5" w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem nieruchomości. Orzekł także o terminie i sposobie jej uiszczenia Burmistrz Gminy i Miasta Dobczyce ustalił, że w dniu [...] sierpnia 2006 r. Z. S. dokonała sprzedaży nieruchomości położonych w K., gmina Dobczyce - objętej księgą wieczystą Kw numer [...], którą stanowią działki: nr "3" o pow. 0,7900ha, nr "1" o pow. 0,0100 ha, nr "4" o pow. 0,0200ha, nr "2" o pow. 0,1800ha, a także objętej księgą wieczystą KW nr [...], którą stanowi działka nr "5" o pow. 0,2000ha. Zgodnie z art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wypis z aktu notarialnego został przesłany przez notariusza Burmistrzowi Gminy i Miasta Dobczyce. Po przeprowadzeniu analizy wypisu z aktu notarialnego w oparciu o dokumenty planistyczne stwierdzono, że przedmiotowe nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce — sołectwo K., zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIV/366/04 Rady Miejskiej w Dobczycach z dnia 30 listopada 2004r. (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego Nr 34, poz. 229 z dnia 21 stycznia 2005r.), obowiązującego od dnia 7 lutego 2005r. Zgodnie z planem miejscowym: działka nr "3" położona jest na terenach oznaczonych symbolami RL- tereny zieleni leśnej wraz z dolesieniami, UCI - tereny usług komercyjnych o znaczeniu gminnym i ponadlokalnym oraz KW i KZ - tereny tras komunikacyjnych; działka nr "5" położona jest na terenach oznaczonych symbolami RL- tereny zieleni leśnej wraz z dolesieniami, UCI - tereny usług komercyjnych o znaczeniu gminnym i ponadlokalnym oraz KZ - tereny tras komunikacyjnych; działka nr "1" położona jest na terenach oznaczonych symbolami MR - tereny zabudowy zagrodowej oraz KZ- tereny tras komunikacyjnych; działka nr "4" położona jest w przeważającej części na terenie oznaczonym UCI -tereny usług komercyjnych o znaczeniu gminnym i ponadlokalnym, pozostała część w terenach KZ i KW - tereny tras komunikacyjnych; działka nr "2" położona jest w przeważającej części w terenach MR - tereny zabudowy zagrodowej, pozostała część w terenach KW i KZ - tereny tras komunikacyjnych. Od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 7 lutego 2005 r. działki nr nr "3", "1", "2" i "5" nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 11 lipca 2003r.) utraciły moc prawną z dniem 1 stycznia 2004r. Działka nr "4" zgodnie z Uchwałą XXXI/282/97 Rady Miejskiej w Dobczycach z dnia 21lipca 1997r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce położona była na terenie budownictwa mieszkaniowego i zagrodowego –Mb. Z treści § 33 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpiła w dniu 9 sierpnia 2006 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu miejscowego. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W dalszych wywodach organ pierwszej instancji streścił dotychczasowy przebieg postępowania od momentu jego wszczęcia, podając żądanie skarżącej jako podstawę rozszerzenia przy ponownym rozpatrzeniu sprawy ustaleń i wydanego rozstrzygnięcia na nieuwzględnianą pierwotnie działkę nr "5". Wyjaśnił, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania i nie są kwestionowane. Szczegółowych ustaleń wymagało natomiast stwierdzenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W trakcie ponownego rozpatrywania sprawy poinformowano stronę, że niniejsze postępowanie administracyjne dotyczyć będzie działek nr nr "1", "2", "3", "4" oraz "5". Uzyskano także kolejny operat szacunkowy. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w obowiązującym planie miejscowym oraz sposób użytkowania działki w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy związany jest w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz tym wszystkim, co ma znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Z uwagi na dostępność danych dotyczących transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe i jedyne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. W ramach wykonywania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości w dniu 1 października 2007r. Przedłożony przez niego operat szacunkowy z dnia 8 października 2007r. został wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Stosownie do art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego; nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku tym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka nie obowiązywał plan miejscowy, a dla przedmiotowych nieruchomości nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie planu miejscowego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości przedmiotowych nieruchomości ( działki nr "3", "1", "2" oraz "5") dla potrzeb ustalenia renty planistycznej, rzeczoznawca majątkowy przyjął sposób użytkowania wynikający z rejestru gruntów w dniu wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast działka nr "4" przeznaczona była, zgodnie z obowiązującym planem miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe zagrodowe. Z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że działka nr "2" wykorzystywana była w całości jako teren budowlany, działka nr "1" stanowiła użytek rolny, działka nr "5" stanowiła użytek rolny i leśny, działka nr "3" na obszarze 0,16 ha wykorzystywana była jako teren budowlany, na pozostałym obszarze 0,63 ha stanowiła użytek rolny i leśny. Działka nr "4" położona była zgodnie z obowiązującym planem miejscowym w terenie budownictwa mieszkaniowego i zagrodowego Mb. Przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości obowiązujących po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce -sołectwo K. jest następujące: działka "2" położona jest w przeważającej części - 1367m2, w terenie zabudowy zagrodowej MR, w pozostałej części - 433m2, w terenie tras komunikacyjnych KZ i KW. Działka nr "1" położona jest na obszarze 12m2 w terenie zabudowy zagrodowej MR w pozostałej części - 88m2, w terenie tras komunikacyjnych KZ. Dziaka nr "4" położona jest w przeważającej części -174m2, w terenie zabudowy zagrodowej MR, w pozostałej części - 26m2 w terenie tras komunikacyjnych KZ i KW. Działka "5" położona jest w północno-zachodniej części - 1164m2, w terenie usług komercyjnych o znaczeniu gminnym i ponadlokalnym UCI, w południowo-wschodniej części - 648m2, w terenie zieleni leśnej wraz z dolesieniami RL, a dodatkowo w niewielkiej części - 188m2, w terenie tras komunikacyjnych KZ. Działka nr "3" położona jest w północno-zachodniej części - 2404m2, w terenie usług komercyjnych o znaczeniu gminnym i ponadlokalnym UCI, w południowo-wschodniej części - 5344m2 w terenie zieleni leśnej wraz z dolesieniami RL, a dodatkowo w niewielkiej części - 152m2, w terenie tras komunikacyjnych KZ i KW. Wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązującego dla działki nr "4" wynosi [...] zł. Wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia tej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. wynosi [...] zł. Różnica między wartością przedmiotowych nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia w obowiązującym po uchwaleniu miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego wynosi [...] zł. Kwota opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi [...] zł. Nie zgadzając się z decyzją organu pierwszej instancji Z. S. wniosła w terminie odwołanie, w którym domagała się umorzenia opłaty. Zarzuciła, że sporne działki nie nabrały cech budowlanych i komercyjnych ze względu na ich specyficzne położenie w terenie, konfigurację jak również zapisy i ustalenia ujęte w nowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wskazała jednocześnie, że zamierza wnieść o przywrócenie statusu wymienionych działek do stanu przed uchwaleniem obowiązującego planu. Po rozpoznaniu powyższego odwołania, decyzją z 25 kwietnia 2008, znak [...], na podstawie art. 36 ust. 6 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] omówiło treść zaskarżonej decyzji i wniesionego odwołania. Wskazało, że nie ma sporu co do ustalonych w już w poprzednim postępowaniu okoliczności związanych z faktem zbycia przez Z. S. nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2008r., Rep. A [...], po wejściu w życie Uchwały Rady Miejskiej w Dobczycach Nr XXXIV/366/04 z dnia 30 listopada 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 34, poz.229 z dnia 21 stycznia 2005r.). W dalszych wywodach poczyniło analogiczne jak organ pierwszej instancji ustalenia na okoliczność przeznaczenia poszczególnych działek po wejściu w życie powyższego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz faktycznego sposobu ich wykorzystywania przed tą datą, a także wartości nieruchomości w obu przypadkach. Opisało dodatkowo położenie działek, konfigurację ternu, stan zabudowy, uzbrojenia oraz ich otoczenie. Stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uwzględnił przy wycenie § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzenia operatu szacunkowego. Strona odwołując się nie zaprzecza ustalonemu faktycznemu przeznaczeniu nieruchomości. Na takie jej przeznaczenie przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje także wypis rejestru gruntów - określający ją jako użytki rolne różnych klas, pastwiska, grunty leśne i budowlane,- zaświadczenie Burmistrza Gminy i Miasta Dobczyce z dnia 4 września 2006 r., wyrys z mapy sytuacyjnej – k.111. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, dokonał analizy rynku na podstawie monitoringu cen nieruchomości niezabudowanych. Do porównań dla działek położonych w terenach MR, UCI,KZ,KW wykorzystano nieruchomości podobne, o zbliżonych cechach, takich jak : lokalizacja, otoczenie, walory krajobrazowe, dostęp komunikacyjny, możliwości inwestycyjne, infrastruktura. Natomiast porównując działki położone obecnie w terenach oznaczonych jako RL oraz przed uchwaleniem miejscowego planu , rzeczoznawca przyjął jako cech charakteryzujące : położenie, kształt, bonitację i stopień kultury rolnej, ukształtowanie ternu i dostęp do nieruchomości. W procesie szacowania wartości nieruchomości została uwzględniona urozmaicona rzeźba terenu i jej wpływ na ograniczenie możliwości zagospodarowania nieruchomośc W każdej grupie wycenianych nieruchomości przyjęto do porównań nieruchomości o pofałdowanym ukształtowaniu, znajdujące się w podobnym sąsiedztwie i o podobnym podziale przeznaczenia działek. Takie opracowanie pozwala na skontrolowanie poprawności przyjętych do porównań nieruchomości oraz ich atrybutów. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 1 zd. 2 powołanej ustawy - wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powyższe przepisy wprowadziły zasadę wzajemnych rozliczeń pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości w związku ze zmianą jej wartości w wyniku uchwalenia planu bądź jego zmiany. Ustawodawca przesądził o istnieniu obowiązku orzeczenia opłaty jednorazowej w razie spełnienia ustawowych przesłanek. Przedłożony operat potwierdził, że nastąpił wzrost wartości opisywanej nieruchomości, który stanowił przesłankę prawną zapisaną w art.36 ust.4 ustawy dla naliczenia planistycznej. Wyliczona zmiana wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania wyniosła [...] zł., co przy 30 % stawce sprawia, że opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla Z. S. wynosi kwotę [...] zł. Wycena sprzedanej nieruchomości została przeprowadzona zgodnie z wymienionymi przepisami prawa. Został udowodniony wzrost wartości zbytej nieruchomości. Brak jest więc podstaw do uchylenia bądź zmiany zaskarżonej decyzji. Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 25 kwietnia 2008, znak [...], Z. S. – działająca przez pełnomocnika R. S. - domagała się jej uchylenia jako niezgodnej z prawem. Skarżąca zarzucała, że plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony w prawidłowy sposób albowiem jest niezgodny z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Miasta i Gminy Dobczyce. Podniosła również, że operat szacunkowy jest nieobiektywny w swojej ocenie, w stosunku do konfiguracji terenów, jak ich przydatności na cele komercyjne. Wykorzystanie przedmiotowych działek na cele komercyjne jest sprzeczne z zapisami warunków zabudowy i zagospodarowania tych terenów. Wskazywała jako istotne, że Gmina narzuca 30 % opłatę za całość terenów, których 80 % jest nie do zagospodarowania i wykorzystania na cele komercyjne. Brak podstawowych mediów ogranicza możliwość ich zagospodarowania na cele działalności gospodarczej. Zdaniem skarżącej opłata powinna być zweryfikowane w ponownej ocenie obejmując tylko i wyłącznie rzeczywistą powierzchnię działki nr "5" wykorzystywaną i nadającą się częściowo do prowadzenia działalności gospodarczej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej odrzucenie, względnie oddalenie. Podniosło, że skargę wniosła osoba nie będąca stroną – R. S.. W pozostałości podtrzymało poczynione w sprawie ustalenia faktyczne oraz ich ocenę prawną. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. W sprawie niniejszej nie zachodzą podstawy do odrzucenia skargi z przyczyn wskazanych w art. 58 § 1 pkt 1- 5 p.p.s.a, ani też z innych, objętych pkt 6 tego artykułu, do których zdaje się nawiązywać Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], w odpowiedzi na skargę. Brak legitymacji czynnej po stronie skarżącego, która warunkowana jest posiadaniem interesu prawnego ( art. 50 § 1 p.p.s.a.), jako związany ściśle z przepisami prawa materialnego, skutkuje oddaleniem , a nie odrzuceniem skargi. W sprawie niniejszej nie zachodzą podstawy do wydania takiego rozstrzygnięcia, albowiem skarga została założona przez Z. S., będącą właścicielką nieruchomości sprzedanej aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2006 r., Rep. A nr [...], jak również adresatem wydanych w toku postępowania decyzji. Faktem jest, że w piśmie inicjującym postępowanie figuruje nazwisko R. S., który podpisał skargę. Zważyć należy jednak, że skarga została wniesiona przez niego wraz z pełnomocnictwem ogólnym udzielonym przez Z. S., synowi R. S. dnia [...] czerwca 2007r., zawierającym między innymi upoważnienie do działania w imieniu mocodawczyni przed sądami. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu i miało za przedmiot pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujący w dacie wydania kontrolowanych decyzji art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej w skrócie u.p.z.p. ) stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; opłata ta jest dochodem własnym gminy; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W sprawy nie jest kwestionowany fakt zbycia przez Z. S. nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2006 r., Rep. A nr [...], przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stanowiła Uchwała Rady Miejskiej w Dobczycach Nr XXXIV/ 366/04 z dnia 30 listopada 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce - sołectwo Kornatka (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 34, poz.229 z dnia 21 stycznia 2005r.) Spornym jest natomiast, czy spełniona została przesłanka warunkująca pobranie renty planistycznej, w postaci wzrostu wartości zbytej nieruchomości związanych z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. musi pozostawać w bezpośrednim w związku przyczynowym ze zmianą przeznaczenia terenu w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako jego skutek. Wzrost wartości nieruchomości musi mieć charakter obiektywny , tj. związany ze zmianą w planie przeznaczenia terenu, nie zaś z innymi czynnikami, takimi jak : popyt-podaż, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, dynamiczny rozwój budownictwa w niektórych miejscowościach, czy znaczenie innych czynników makroekonomicznych. Kolejny istotny w stanie faktycznym sprawy przepis, tj. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przewidywał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych należało stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust.11 u.p.z.p.). Takie przepisy zawarte były w dziale IV ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami – dalej u.g.n.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n. Paragraf 50 rozporządzenia stanowił w ust. 1- 3, że : " 1.Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. 2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. 3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. " Ustalenie renty planistycznej następowało po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządzał na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ( art. 156 u.g.n. ). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowił więc dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma ona po uchwaleniu lub zmianie planu, a różnica tych wartości była podstawą określenia opłaty. W orzecznictwie podkreśla się trafnie zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie renty planistycznej zarówno środka dowodowego jakim jest operat szacunkowy , jak i jego właściwej oceny przez organy administracji publicznej, nie tylko formalnej - pod katem zachowania przepisów prawa, ale także według zasad ogólnych wynikających z art. 80 k.p.a. ( tak NSA między innymi w wyrokach : z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006 , zam. zb. LEX nr 281387; z dnia 20 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1898/07, zam. zb. LEX nr 509157 ). Wskazuje się również słusznie, że operat rzeczoznawcy majątkowego powinien zawierać argumentację odnoszącej się do związku między wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu ( por. dnia 20 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1898/07, zam. zb. LEX nr 509157 ). Odnosząc te uwagi do stanu faktycznego niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przy wydaniu zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji nie wykonano prawidłowo obowiązków wynikających z art. 7, art. 77 §1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i 107 §1 i 3 k.p.a., w szczególności zaś nie wyjaśniono okoliczności faktycznych w kwestiach mających zasadnicze znaczenie dla pobrania oraz ustalenia wysokości renty planistycznej. I tak, organ pierwszej instancji ustalił błędnie przedmiot umowy objętej aktem notarialnym aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2006 r., Rep. A nr [...], albowiem pominął zbyte wówczas działki nr "6", nr "7" i nr "8". Treści tego dokumentu wskazuje bowiem , że powyższe działki wraz z działkami nr "3", nr "1", nr "4" oraz nr "2" wchodziły w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr [...] i razem z nimi oraz działką nr "5", objętą księgą wieczystą Kw nr [...], zostały przez Z. S. sprzedane R. S.. Przedmiotem postępowania wszczętego w sprawie niniejszej były pierwotnie w toku instancji tylko działki nr "1", nr "2" i nr "3". O ile przy ponownym jej rozpatrzeniu organ pierwszej instancji objął dodatkowo postępowaniem i wydanym rozstrzygnięciem także działkę nr "5" podając, że czyni to z uwagi przez skarżącą żądanie, takie stanowisko nie jest zasadne albowiem nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa materialnego. Rzeczą organu prowadzącego urzędu ponownie postępowania na podstawie art. 36 ust. 4 jest bowiem prawidłowe określenie jego przedmiotu. Zdefiniowanie pojęcia zbywanej nieruchomości i jego prawidłowe odniesienie do konkretnego stanu faktycznego jest warunkiem koniecznym przeprowadzenia właściwej oceny dla przyjęcia podstaw do pobrania renty planistycznej oraz określanie jej wysokości . Stwierdzone wyżej uchybienia, z uwagi na pominięcie w ustaleniach, a także rozważaniach prawnych działek nr "6", nr "7" i nr "8" mogły mieć zatem istotny wpływ na wynik sprawy, zaś zostały one niedostrzeżone przez organ drugiej instancji. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. przy ponownym rozpatrzeniu sprawy operat szacunkowy z dnia [...] października 2007 r. również nie uwzględnia przy wycenie całej zbytej nieruchomości, w szczególności zaś działek nr "6", nr "7" i nr "8". Także w nim nie podano ewentualny przyczyn ich nieuwzględnienia. Operat ten nie został zresztą poddany przez organ pierwszej i drugiej instancji właściwej ocenie. Niezależnie od kwestii już analizowanej, będącej pochodną prawidłowego ustalenia przedmiotu postępowania należ stwierdzić, że istotną część tego opracowania, dotyczącą zastosowanego podejścia i metody ( pkt 6, str. 7 – 8 ) cechują wewnętrzne sprzeczności. W szczególności podaje się w nim, że przy ustalaniu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej oszacowano wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie ( faktyczny sposób wykorzystania ) przed uchwaleniem planu miejscowego oraz po uchwaleniu planu. Skoro wartość wyjściowa podlegała szacunkowi z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, musi budzić zastrzeżenie i wątpliwości dokonany w operacie wybór nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną, gdzie jak podano " Przy wyborze nieruchomości kierowano się przeznaczeniem nieruchomości w/g ustaleń poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania ..." , nie zaś kryterium odpowiadającym z faktycznemu sposobowi korzystania ze zbytej nieruchomości. Nadto, w żadnej części elaboratu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy nie zawarł argumentacji odnoszącej się do związku między wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z czym nie jest równoznaczne podanie ogólnikowych danych co do przeznaczenia działek w planie już nieobowiązującym oraz informacji z ewidencji gruntów. Waga takiej oceny jest tym bardziej istotna, że w sprawie niniejszej skarżąca konsekwentnie kwestionowała fakt wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już w pierwszym odwołaniu powoływała się na odmienną ocenę biegłego, który szacował nieruchomość dla celów dokonanej sprzedaży. Podkreślała też specyficzne ukształtowanie terenu i inne okoliczności uniemożliwiające prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej, którą zlikwidowała. Zasadnicze znaczenia miało przy tym wskazania na linię zabudowy według nowego planu dla działek nr "5" i nr "3", która zdaniem skarżącej jest czynnikiem dyskwalifikującym te tereny jako grunty komercyjne z możliwością zabudowy. Zważyć należy także, że zgromadzona w aktach sprawy informacja ze studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dobczyce z dnia 4.09.2006r. sygnalizuje nie tylko specyficzne ukształtowanie, czy konfigurację terenu, ale również położenie części działek "1" i "2" oraz "3" w terenach zagrożonych erozją. Z operatu szacunkowego nie wynika by ta istotna okoliczność , czy też wyznaczona w nowym planie linia zabudowy zostały uwzględnione w ramach wyceny, albo choćby rozważone w kierunku ich znaczenia dla podstaw ustalenia renty planistycznej lub jej wysokości. Nie jest rzeczą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zastępowanie organów administracji publicznej w wykonywaniu ich kompetencji orzeczniczych, przy czym wskazane wyżej uchybienia proceduralne stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit." c " p.p.s.a., przy odstąpieniu dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie przepisów prawa materialnego, do której zmierzają zarzuty skargi. Taka kontrola następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu ( por. wyrok NSA z 10.02.1981r., SA 910/80, ONSA 1981, nr 1 , poz. 7 oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz pod red. T. Wosia, WP LexisNexis W-wa 2005 str. 145 t. 14 ), zaś w sprawie niniejszej z uprzednio wskazanych przyczyn jest ona niemożliwa i bezprzedmiotowa. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c " p.p.s.a., zaś rzeczą organów administracji publicznej przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie eliminacja wytkniętych uchybień oraz wydanie stosownego rozstrzygnięcia w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Decyzja Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] z dnia [...] czerwca 2007 r., znak [...], uwzględnia trafnie niektóre tylko uchybienie popełnione przez Burmistrz Gminy i Miasta Dobczyce przy wydaniu decyzji z [...] kwietnia 2007 r., znak GP i [...], pozostawiając błędnie poza rozważaniami kwestię przedmiotu postępowania. Zważywszy jednak na kasacyjny charakter powyższej decyzji organu drugiej instancji, która nie jest dotknięta wadami określonymi w art. 156 § 1 k.p.a, nie zachodzą podstawy do jej eliminacji z obrotu prawnego. Podstawę prawną orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono jak w pkt III. sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a i art. § 205 § 1 p.p.s.a.