II SA/Kr 439/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Barbara Pasternak Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 27 sierpnia 2008 r., nr [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz skarżącego J.K. kwotę 100,00 zł (sto złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy B. decyzją z [...] czerwca 2008 r., znak [...] ustalił wobec J.K. jednorazową opłatę w wysokości 2016,30 zł. z tytułu zbycia własności nieruchomości położonej w B. , gmina B. , oznaczonej w ewidencji gruntów jak działka nr 1 o powierzchni 0,38 ha. Podstawę prawną decyzji stanowiły art. 36 ust.4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a. w związku z § 67 Uchwały Nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bochnia ( Dz. U. Woj. Małopolskie Nr 267, poz. 1764). W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że powyższe nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Bochnia, zatwierdzonym Uchwałą Nr XIV/85/92 Rady Gminy Bochnia z dnia 10 kwietnia 1992 r. oznaczona była symbolami [...] (strefa terenów rolnych) - 0,37 ha oraz [...] (linie rozgraniczające dróg) - 0,01 ha. Plan ten utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od 1 stycznia 2004 r. Gmina nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, w którym położona jest działka nr 1 . Zgodnie z Uchwałą Nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Bochnia przedmiotowa działka znajduje się w terenach oznaczonych symbolami : [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co do powierzchni 0,33 ha; [...] - tereny rolne , co do o powierzchni 0,04 ha oraz [...] - tereny tras i urządzeń komunikacji drogowej, co do o powierzchni 0,01 ha. Niniejszy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje na terenie Gminy Bochnia od dnia 14 maja 2007 r. Opisana wyżej nieruchomość została zbyta przez J.K. aktem notarialnym z dnia 11.12.2007 r. Rep. [...] sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w .[...]. Zgodnie z art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatą ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 kwietnia 2008 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ogólny wzrost wartości nieruchomości wyniósł 20 776 zł. Uchwała Nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Bochnia, w § 67 dla terenów oznaczonych symbolem MN1 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) przewiduje stawkę opłaty planistycznej w wysokości 10 %. Wzrost wartości tej części nieruchomości wyniósł 20 163 zł, co daje kwotę opłaty w wysokości 2016,30 zł. Wójt Gminy zaznaczył, że nie naliczono opłaty dla wzrostu wartości części nieruchomości objętej symbolem KDZ z uwagi na brak określenia dla niego stawki opłaty planistycznej w uchwale. Nie zgadzając się z powyższą decyzją J.K. wniósł w terminie odwołanie, w którym podnosił, że działka nr 1 została przejęta i sprzedana przez komornika na pokrycie zaległości alimentacyjnych. Ze sprzedaży działki skarżący nie otrzymał żadnych pieniędzy, nie może i nie jest w stanie zapłacić żądanej od niego kwoty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r., znak [...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych ( tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z póz. zm.) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. Nr 198, poz. 1925), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Orzekając w ten sposób nawiązało do zaskarżonego rozstrzygnięcia, zarzutów odwołania oraz treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazało dalej, że stosownie do art. 37 ust. 1 powyższej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu, wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z art. 37 ust. 6 tej ustawy wynika nadto, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Zgromadzony materiał dowodzi, że aktem notarialnym z dnia 11 grudnia 2007 r. J.K. zbył działkę nr 1 powierzchni 0,38 ha za cenę wynoszącą 18.000,00-zł. Pismem z dnia 3 marca 2008 r. Wójt Gminy poinformował J.K o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. Jednocześnie, pismem z dnia 10 marca 2008 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego J.W. o wykonanie operatu szacunkowego, który będzie stanowił podstawę dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego stwierdzono, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego na dzień sprzedaży działki przez J.K. wyniosła 35.914 zł., zaś jej wartość przed uchwaleniem planu wynosiła 15.138 zł. Wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku uchwalenia planu miejscowego wynosi zatem 20.776 zł. (35.914 zł - 15.138 zł = 20.776 zł). W związku z tym, że plan miejscowy nie przewiduje opłaty planistycznej dla terenów oznaczonych symbolem KDZ, organ pierwszej instancji słusznie nie naliczył opłaty dla wzrostu wartości nieruchomości dla tej części nieruchomości. Tak więc wzrost wartości nieruchomości będący następstwem uchwalenia planu miejscowego wynosi 20.163 zł ( 33.330 zł. nieruchomości oznaczonych symbolem MN1 + 1596 zł. części nieruchomości oznaczonej w planie R1 - 14.763 zł za część działki oznaczonej w poprzednio obowiązującym planie jako RP = 20.163 zł ). Kwota opłaty planistycznej przy zastosowaniu stawki procentowej 10 % ( zgodnie z § 67 planu miejscowego) wynosi zatem 2.016,30 zł. Zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest zatem wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Stanowi ona pisemną opinię dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje oraz obrazuje czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Taki sporządzony przez rzeczoznawcę operat stał się podstawą dla wydania decyzji przez Wójta Gminy . Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwala na stwierdzenie, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zasadne. W ocenie Kolegium operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2008 r., na podstawie którego ustalono przedmiotową opłatę, sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami, a w szczególności § 50 ust. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Z akt sprawy wnika, że przed uchwaleniem planu miejscowego Gminy , dla działki nr 1 nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W planie miejscowym, który przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona była symbolem [...] - strefa rolna, gdzie obowiązywał zakaz zabudowy poza wyjątkami określonymi w tym planie. W toku postępowania ustalono , że działka ta przed uchwaleniem planu wykorzystywana była rolniczo, co potwierdzają zalegające w aktach sprawy zdjęcia. W operacie szacunkowym rzeczoznawca zasadnie przyjął do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu działki o podobnym przeznaczeniu, tj. grunty i tereny rolne. Z kolei dla ustalenia wartości tej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca przyjął działki znajdujące się na terenach budowlanych (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa). Tym samym operat sporządzony przez rzeczoznawcę należy uznać za prawidłowy. Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że fakt, iż przedmiotowa działka została sprzedana w celu uregulowania przez J.K. należności alimentacyjnych nie ma wpływa na ustalenie opłaty planistycznej. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje wprost, że osoba która zbywa swoją nieruchomość ma obowiązek uiszczenia przedmiotowej opłaty. Ustawodawca nie uzależnił powstania obowiązku zapłaty od celu na jaki przeznaczone zostały środki ze sprzedaży. Brak zatem ustawowych przesłanek, aby w sprawie niniejszej nie naliczać opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] sierpnia 2008 r., znak [...], J.K. zarzucał, że jest on niejasna i krzywdząca. Ponownie podnosił, że działka nr 1 została zajęta przez komornika w celu zbycia jej na poczet zaległości alimentacyjnych. Działka została wyceniona wówczas na kwotę 15 200 zł. Sprzedaż nastąpiła 11 grudnia 2007 r., a cała suma z niej uzyskana została przekazana na uregulowanie alimentów. Skarżący wskazał, że nie rozumie dlaczego po dokonaniu sprzedaży podważono opinię biegłego sądowego, który dokonał wyceny i z jakiego powodu po czterech miesiącach otrzymał nową wycenę oraz wezwanie do zapłaty. Podnosił nadto, że znajduje się w ciężkiej sytuacji życiowej i zdrowotnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważy, co następuje . Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu i miało za przedmiot pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujący w dacie wydania obu kontrolowanych decyzji art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej w skrócie u.p.z.p. ) stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; opłata ta jest dochodem własnym gminy; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Taka regulacja - przy braku przepisów wprowadzających uznaniowość w pobieraniu opłaty, względnie warunkujących jej ustalenie albo wysokość od spełnienia przesłanek innych niż wymienione w powyższym przepisie - skutkuje niemożnością uwzględnienia tych zarzutów skargi, które wskazują na szczególne okoliczności , czy cel sprzedaży nieruchomości skarżącego oraz jego ciężką sytuację życiową i zdrowotną. Za zasadne należy natomiast uznać pozostałe zarzuty skargi, które akcentują niejasność wydanego rozstrzygnięcia oraz możliwość pokrzywdzenia skarżącego w związku z nieprawidłowym ustaleniem opłaty. Skarżący nie kwestionuje przy tym faktu sprzedaży umową notarialną wskazanej w obu decyzjach nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , który stanowiła Uchwały Nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bochnia ( Dz. U. Woj. Małopolskie Nr 267, poz. 1764). Kolejny istotny w stanie faktycznym sprawy przepis, tj. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przewidywał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych należało stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust.11 u.p.z.p.). Takie przepisy zawarte były w dziale IV ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami ) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 tej ustawy. Paragraf 50 rozporządzenia stanowił w ust. 1- 3, że : " 1.Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. 2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. 3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. " Uwzględniając powyższe należy wskazać, że w żadnej z kontrolowanych decyzji nie powołano niezbędnych przepisów dotyczących przyjmowanych zasad ustalenia wartości nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji nie podano nawet jednoznacznie, czy dla oszacowania przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia wzrostu jej wartości przyjęto do porównania przeznaczenie działki nr 1 w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - co mogą sugerować czynione w tym zakresie ustalenia dotyczące zapisów tego planu, czy też faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu – na co może naprowadzać odwołanie się do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. O ile organ pierwszej instancji przyjmował ten pierwszy wariant, ustalenie przez niego poczynione nie są dostateczne dla wydania w sprawie rozstrzygnięcia. Brak w nich bowiem nawiązania do konkretnych postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego objętego Uchwałą Nr XIV/85/92 Rady Gminy Bochnia z dnia 10 kwietnia 1992 r. dla terenów oznaczonych symbolami RP i DW w części szczegółowej oraz przepisów ogólnych , które mogą mieć istotny wpływ na ocenę kwestii wzrostu wartości nieruchomości. Nie jest bowiem tak, że ustalenie w planie rolnego przeznaczenia ternu zawsze wyklucza jego zabudowę , czy nawet prowadzenie usług, które może być przewidziane jako warunkowe lub dopuszczalne. To zaś ma istotny wpływ dla oceny kwestii wzrostu wartości nieruchomości . O ile organ pierwszej instancji przyjmował wariant drugi, należy stwierdzić, że nie poczynił on ustaleń dotyczących faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu i nie zgromadził na tę okoliczność stosownych dowodów. Takim dowodem nie jest w szczególności sporządzony w sprawie operat szacunkowy, w którym na str [...] ) stwierdzono, że " Obecnie działka wykorzystywana jest na cele rolne i stanowi łąkę " . Jak wynika bowiem ze wskazań na str. [...] ), dokonane przez rzeczoznawcę oględziny nieruchomości miały miejsce 1 kwietnia 2007 r., a nie w dniu wejścia w życie nowego planu. W decyzji organu pierwszej instancji nie poddano też analizie i ocenie powołanego w niej jako dowód operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowił dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma ona po uchwaleniu lub zmianie planu, a różnica tych wartości była podstawą określenia opłaty. W orzecznictwie podkreśla się trafnie zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie renty planistycznej zarówno środka dowodowego jakim jest operat szacunkowy , jak i jego właściwej oceny przez organy administracji publicznej, nie tylko formalnej - pod katem zachowania przepisów prawa, ale także według zasad ogólnych wynikających z art. 80 k.p.a. ( tak NSA między innymi w wyrokach : z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006 , zam. zb. LEX nr 281387; z dnia 20 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1898/07, zam. zb. LEX nr 509157 ). Brak także dokładnych wskazań co do sposobu wyliczenia opłaty na podstawie danych zawartych w tym dokumencie, który takich elementów nie zawiera. W świetle powyższego należy zaś uznać, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana z naruszeniem art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a, art. 80 k..a. i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Wskazane uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, zaś prowadzą nie tylko do niewykazania wysokości należnej od skarżącego opłaty, ale także jednej z koniecznych podstaw do jej pobrania, jaką stanowi wzrost wartości nieruchomości pozostający w bezpośrednim związku z uchwaleniem lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ drugiej instancji wyjaśnił, że przy ustaleniu wartości nieruchomości uwzględniono faktycznym sposób korzystania z niej w dacie wyjścia w życie Uchwały Nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Bochnia. Nie ustalił jednak, czy dla przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywała wydana uprzednio decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu , co wykluczałoby stosowanie 50 ust. 3 rozporządzenia. Nadto, organ drugiej instancji określając faktyczny sposób korzystania z nieruchomości jako rolny przed wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uczynił to w sposób dowolny. Odwołał się w tym zakresie li tylko do zdjęć zawartych w operacie szacunkowym, które wykonano rok po wejściu w życie powyższego planu. Przedstawiają one zresztą także drogę i teren zabudowany, bez zaznaczenia granic przedmiotowej nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego jest powierzchowna pomimo, że wycena w nim dokonana rażąco odbiega od ceny uzyskanej przez skarżącego przy sprzedaży działki nr 1 , która została zbyta już w okresie obowiązywania przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego za cenę 18. 000 zł. Podany przez organ drugiej instancji sposób wyliczenia należnej od skarżącego opłatnie jest nieprecyzyjny. Nie jest wiadomym przy tym dlaczego przy wyliczeniu wysokości należnej opłaty uwzględnia się także powierzchnię gruntu określa oznaczoną w aktualnym planie symbolem R 1, skoro z innych wywodów wynika, że uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje 10 % stawkę opłaty planistycznej tylko dla terenu oznaczonego symbole MN1 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). To zaś naprowadza możliwość zawyżenia należnej opłaty. Nie jest rzeczą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zastępowanie organów administracji publicznej w wykonywaniu ich kompetencji orzeczniczych, przy czym wskazane wyżej uchybienia proceduralne stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit." c " p.p.s.a., przy odstąpieniu dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie przepisów prawa materialnego. Taka kontrola następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu ( por. wyrok NSA z 10.02.1981r. , SA 910/80, ONSA 1981, nr 1 , poz. 7 oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz pod red. T. Wosia , WP LexisNexis W-wa 2005 str. 145 t. 14 ), zaś w sprawie niniejszej z uprzednio wskazanych przyczyn jest ona niemożliwa i bezprzedmiotowa. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c " p.p.s.a., zaś rzeczą organów administracji publicznej przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie eliminacja wytkniętych uchybień oraz wydanie stosownego rozstrzygnięcia w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Podstawę prawną orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono jak w pkt III. sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a i art. § 205 § 1 p.p.s.a.