II SA/Kr 44/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie : WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi W.P. , A.P. i M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 13 sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Prezydent Miasta K. decyzją z 8 marca 2010 r. , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), §2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) na wniosek [....] Sp. z o.o. w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego wraz z częścią mieszkalną z miejscami postojowymi dla samochodów osobowych w garażu podziemnym i stacją transformatorową, układem drogowym, miejscami postojowymi na działce nr [....] obr. [....] wraz z sieciami SN i NN na działkach nr [....] , [....] obr. [....] i przyłączami: wod-kan, co, kanalizacji deszczowej na działkach nr nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K. ". W decyzji wskazano, że załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu, Nr 2 - Linie rozgraniczające teren inwestycji, Nr 3 - Wyniki analizy urbanistyczno architektonicznej (część tekstowa), Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część graficzna) stanowią jej integralną część. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem z 1.09.2006 r., zostało skorygowanym w dniach: 25.09.2006 r., 23.10.2006 r., 22.08.2007 r. i 28.08.2009 r. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane uzgodnienia organów –zgodnie z wymaganiami art. 53 ust.4 cyt. ustawy tj.: 1. postanowienie [....] Zarządu Dróg z 08.08.2007 znak: [....] w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego. Uzyskano następujące opinie: opinia Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z 29.11.2006 r. znak: [....] w zakresie obsługi komunikacyjnej i układu drogowego, opinia Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z 05.12.2006 r. znak: [....] w zakresie ochrony zieleni, wód gospodarki wodnej i geologii. W toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji oraz ponowna analiza zostały sporządzone przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Ustosunkowując się do zastrzeżeń W.P. zgłoszonych w toku postępowania administracyjnego organ wyjaśnił, że działka nr [....] obr. [....] stanowiła (zgodnie z pierwotnym wnioskiem) działkę sąsiednią w stosunku do działki, na której projektowany jest budynek, a równocześnie stanowiła część terenu inwestycji. Dlatego też została uwzględniona przy wyliczaniu poszczególnych wskaźników dla nowej zabudowy w trakcie sporządzania analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wniosek został skorygowany przez wnioskodawcę w dniu 27.08.2009 r. poprzez wyłączenie z niego działki nr [....] . Z przeprowadzonej analizy wynika, że w przedmiotowym przypadku właściwe będzie wyznaczenie dla projektowanego obiektu, obowiązującej linii nowej zabudowy, jako kontynuacji linii zabudowy budynku na dz. nr [....] , gdyż jest to najbliższy budynek sąsiedni w stosunku do projektowanej zabudowy. W oparciu o § 4 pkt..4 Rozporządzenia, wyznaczono obowiązującą linię zabudowy w odległości 15 m od granicy z działką drogową ul. [....] , jednocześnie dopuszczając lokalizację wybranych elementów zabudowy przed obowiązującą linią zabudowy, jednak nie bliżej niż w odległości 8 m od granicy z działką drogową ul. [....] . Odnośnie wysokości nowo projektowanej zabudowy na działce nr [....] organ wyjaśnił się, że przeprowadzona analiza wykazała, iż właściwe będzie wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej wysokości dla budynków zlokalizowanych w najbliższym otoczeniu planowanego obiektu na działkach nr nr [....] obr. [....] . Niski 5-metrowy budynek położony na działce nr [....] jest pojedynczym, niewielkim, 1-kondygnacyjnym obiektem gospodarczo-technicznym, noszącym znamiona budynku tymczasowego o przypadkowej lokalizacji i niskim standardzie architektury, degradującym otoczenie pod względem ładu przestrzennego. Stąd nie może być brany pod uwagę przy ustalaniu wymagań dla nowej zabudowy. Odnośnie postulatu uzupełnienia materiału dowodowego o geodezyjne pomiary wysokości budynków na działkach nr nr [....], organ wyjaśnił, że z przepisów, w oparciu o które prowadzone jest postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie wynika obowiązek organu - na etapie analizy urbanistyczno-architektonicznej i ustalania warunków zabudowy - sporządzania pomiarów geodezyjnych i wysokościowych obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym, a ustalanie wys. i budynków odbywa się w sposób szacunkowy, na podstawie dokonywanych oględzin terenu, dokumentacji fotograficznej, czy też posiadanych zasobów ewidencyjnych i systemów informatycznych. Odnośnie zastrzeżeń dotyczących sposobu obliczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, wyjaśnił, iż dla obszaru analizowanego wyliczono średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, który wynosi ok. 33%, w związku z czym wyznaczony powyższy wskaźnik dla wnioskowanej zabudowy wyznaczony jest na tym poziomie i wynosi 33%. Odnośnie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej organ wyjaśnił, iż przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie precyzują zasad i sposobu wyznaczania tego wskaźnika. Wskaźnik ten określany jest przez kompetentną osobę posiadającą specjalistyczną wiedzę, sporządzającą projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz analizę urbanistyczno-architektoniczną, oględzin terenu, dokumentacji fotograficznej, czy też posiadanych zasobów ewidencyjnych i systemów informatycznych. Nadto organ wskazał, że określenie "teren inwestycji" jest tożsame z pojęciem "teren objęty wnioskiem", natomiast nie pokrywa się z pojęciem "działki budowlanej". Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ograniczają w żadnym zakresie sposobu określenia przez wnioskodawcę granic terenu objętego wnioskiem. Podał również, że analiza urbanistyczno-architektoniczna została sporządzona po uprzedniej analizie stanu faktycznego dokonanej na podstawie wizji lokalnej w terenie, analizy aktualnych map ewidencyjnej i sytuacyjno-wysokościowej oraz danych dostępnych w bazie Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej.. Wskazał, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich". Dlatego też Zakład Energetyczny [....] , nie posiada interesu prawnego w przedmiotowym postępowaniu i tym samym nie został uznany za stronę postępowania. Odnosząc się do kwestii ochrony zieleni organ wskazał, że na podstawie uzyskanej opinii jednostki właściwej w sprawie ochrony zieleni (Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK), w punkcie 2a Załącznika Nr 1 do decyzji określono warunki w zakresie ochrony zieleni. W związku z powyższym organ nie znalazł uzasadnienia dla ponownego występowania o zaopiniowanie przedmiotowej inwestycji. Nadto wyjaśnił, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obligują organu wydającego decyzję do przeprowadzania wizji lokalnych w terenie z udziałem stron postępowania. Niemniej dla potrzeb sporządzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej dokonane zostały oględziny terenu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia architektoniczne. Organ przytoczył treść art. 63 ust. 2 i 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy oraz wskazał, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest również wymagana zgoda współwłaścicieli terenu objętego wnioskiem ani zgoda współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich. Na etapie ustalania warunków zabudowy wnioskodawca nie musi także posiadać prawa własności do terenu objętego wnioskiem. Szczegółowe rozwiązania projektowanej zabudowy będą przedmiotem projektu zagospodarowania działki, sporządzanego przez Inwestora w trakcie opracowywania projektu budowlanego przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Organ wyjaśnił także, iż Inwestor przed wydaniem decyzji złożył do akt sprawy nowe, aktualne, warunki techniczne wydane przez: [....] , MPEC, MPWiK oraz KZK. Warunki te były podstawą do określenia warunków zabudowy w części dotyczącej obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej. Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł W.P. zarzucając, że zaskarżona decyzja narusza podstawowe zasady "dobrego sąsiedztwa" i "ładu przestrzennego", zaś w razie realizacji będzie powodowała obciążenie ponad przeciętna miarę nieruchomości sąsiedniej położonej tj. działki nr [....] . W ocenie odwołującego się, organ I instancji bezzasadnie ustalił wskaźnik wielkości nowej zabudowy, wysokość zabudowy z dopuszczeniem wysokości zabudowy o wys. 19,25 m. Ponadto zakwestionował poprawność powołania się, przy wyznaczeniu linii zabudowy na § 4 ust. 4 rozporządzenia. Wskazał również, iż wyznaczona linia zabudowy spowoduje przesłonięcie na całej długości południowej ściany budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [....] , zaciemnienie pomieszczeń mieszkalnych, pogorszenie naturalnej wentylacji, zwiększenie natężenia hałasu przenoszonego przez odbicie od ściany budynku przewidzianego na działce nr [....] . Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 13 sierpnia 2010 r. znak: [....] na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzja jest prawidłowa, a sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób prawidłowy, a ustalone na podstawie analizy wyniki znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Odnosząc się do zarzutów odwołującego się organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obowiązującą linię zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w odległości 15 m od granicy z działką drogową nr [....] - ul. [....] jako kontynuację linii wyznaczonej przez istniejący budynek na działce nr [....]. Dodatkowym uzasadnieniem tak przyjętej linii zabudowy jest fakt, że przebiega ona wzdłuż elewacji usytuowanego na działce nr [....] obiektu, będącego pozostałością po znajdującym się uprzednio na tej działce (częściowo wyburzonym) budynku biurowym [....]. Tak wyznaczona linia zabudowy, w ocenie Kolegium, wpisuje się w ład przestrzenny nawiązując do budynku istniejącego na działce nr [....].. Pozwoli też wkomponować przyszłą zabudowę w istniejący ład, uwzględniając usytuowanie obiektów o znacznych gabarytach znajdujących się na działkach m [....] oraz [....] . Zgodnie z § 5 ust. 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W analizie architektoniczno-urbanistycznej wyliczono średni wskaźnik z obliczonych dla poszczególnych nieruchomości wskaźników - zatem zgodnie z intencją powołanego wyżej przepisu. Nadto Kolegium podniosło, że organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu z wentylacji klimatyzacji itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa w sposób precyzyjny sposobu usytuowania nowej zabudowy na działce, ponieważ należy to do zakresu postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Wielkości szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu, pozostają w zgodności z aktami wykonawczymi i znajdują uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Istotnym ograniczeniem lokalizacji nowej zabudowy będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy istniejącej, od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy i infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej. Powyższe ograniczenia będą jednak rozpatrywane dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego. Nadto , że organ I instancji uzupełnił postępowanie wyjaśniające, zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 24.03.2009 r. W szczególności zweryfikowano zakres stron przedmiotowego postępowania i ustalono prawidłowy krąg stron wraz z ich aktualnymi adresami zamieszkania. Zgodnie z art. 10 kpa, wszystkie strony zostały poinformowane o toczącym się postępowaniu oraz możliwości zapoznania się z całością zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Przeprowadzono także ponownie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz sporządzony został w oparciu o jej wyniki nowy, skorygowany projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Sporządzona ponowna analiza urbanistyczno - architektoniczna uwzględnia korektę wniosku złożoną przez wnioskodawcę 27.08.2009 r., polegającą na wyłączeniu z granic obszaru objętego wnioskiem części terenu przewidzianego pod infrastrukturę techniczną, tj. działki nr [....] oraz części działki nr [....] . W zawiadomieniu z 20.10.2009 r. poinformowano również wszystkie strony postępowania o złożonej korekcie wniosku. Organ odwoławczy wskazał również, że zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Nadto decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości, określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza oczywiście, że inwestycja taka powstanie. Dopiero w toku ewentualnego postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję organu odwoławczego wnieśli M.P. i W.P. . Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 104 kpa poprzez brak rozpatrzenia sprawy; - art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej, - art. 61 ust 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak zapewnienia zamierzeniu inwestycyjnemu wystarczającego uzbrojenia terenu, - art. 6 ustawy kpa w związku z § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ustalenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie nie mniej niż 20% dla zabudowy wielorodzinnej; - art. 7 i 77 § kpa poprzez brak przeprowadzenia postępowania dowodowego w przedmiotowej sprawie oraz art. 107 § 3 kpa poprzez brak sporządzenia wyczerpującego uzasadnienia faktycznego decyzji administracyjnej; - § 9 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez brak sporządzenia załącznika graficznego do decyzji ilustrującego obszar analizy architektoniczne -urbanistycznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniósł o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu . Na wstępie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym art. 6 ust. 1 i art. 61 ust 1. Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zakończonej wydaniem w oparciu o art. 138 § 1 kpa decyzji poddanej sądowej kontroli trzeba się zgodzić ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , który utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z Prezydenta M. K. z 8 marca 2010 r. , że organ I instancji przeprowadził postępowania wyjaśniającego w sposób wystarczający dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego wraz z częścią mieszkalną z miejscami postojowymi dla samochodów osobowych w garażu podziemnym i stacją transformatorową, układem drogowym, miejscami postojowymi na działce nr [....] obr. [....] wraz z sieciami SN i NN na działkach nr [....] , [....] obr. [....] i przyłączami: wod-kan, co, kanalizacji deszczowej na działkach nr nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K. " wraz załącznikami. Należy podkreślić, że w ocenie Sądu ustalone decyzją I instancji warunki zabudowy, utrzymane następnie zaskarżoną decyzją nie naruszają zasady dobrego sąsiedztwa wyrażonej w przepisie art. 61 ust. 1 cyt. ustawy, który określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym. Istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, które następnie określają możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów. W związku z powyższym należy wskazać, że w ocenie Sądu analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowiąca podstawę ustalenia warunków zabudowy w rozpatrywanej sprawie została prawidłowo przeprowadzona przez uprawnioną mgr arch. J.K. , wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów nr [....] , a obszar analizy został wyznaczony zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba przy tym zauważyć, że w związku z modyfikacją wniosku inwestora, który skorygował w toku postępowania (pismem z 27.08. 2009 r.) wniosek w ten sposób, że ograniczyli teren objęty wnioskiem do dwóch działek : tj. do działki nr [....] i [....] obr. [....] - w ramach postępowania uzupełniającego ( o czym strony zostały zawiadomione pismem z 9.09. 2009 r. ) nie zaszła potrzeba ponownego sporządzenia analizy urbanistyczno – architektonicznej ze względu na fakt, że działki z niego wyłączone tj. nr [....] i [....] były przewidziane wyłącznie pod infrastrukturę techniczną, natomiast teren inwestycji kubaturowej i parametry projektowanego zabudowy pozostały bez zmian. Tym niemniej do inwestor przedłożył organowi uzupełnioną analizę z września 2009 r., w której uwzględniono korektę wniosku, o czym strony zostały zawiadomione w trybie art. 10 art. 61 ust. 4 kpa pismem z 17. 12. 2009 r. Oceniając sposób ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy należy stwierdzić, że nie naruszają one wymagań ww. rozporządzenia. Obowiązująca linia nowej zabudowy została wyznaczona jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [....] w odległości 15 m od działki drogowej nr [....] stanowiącą ul, Pilotów, dopuszczając jednocześnie lokalizację - przed wyznaczoną obowiązującą linią nowej zabudowy takie elementy jak: rampy, pochylnie, schody zewnętrzne, zadaszenia, nadwieszenia w formie wykuszy, balkony, tarasy, loggie, jednak pod warunkiem, że będą lokowane w odległości nie mniejszej niż 8 m od ulicy [....] , co nie narusza obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Także pozostałe wskaźniki zostały w zdaniem Sądu ustalone zgodnie z ww. rozporządzeniem. Prawidłowo został ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku powierzchni działki lub terenu na poziomie 33 %. Wynika to bowiem z przedłożonych do akt administracyjnych sprawy obliczeń średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego który wynosi ok. 33%. Kwestionowany wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla wnioskowanej zabudowy kubaturowej został ustalony w oparciu o wymagania § 7 ust. 4 tj. przy wyznaczeniu tego parametru na 19, 25 m (wysokość górnej elewacji frontowej przy płaskim dachu). Wskazano, iż powyższy parametr został wyznaczony z uwzględnieniem średniej wysokości budynków znajdujących się w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji w tym budynku lokowanego na dz. nr [....] i [....] , [....] i [....] , z wyłączeniem niewielkiego jednokondygnacyjnego obiektu gospodarczo-technicznego na dz. [....] "degradującego otoczenie pod względem ładu przestrzennego". Takie ustalenie ww. wskaźnika zdaniem Sądu jest prawidłowe i zostało wystarczająco uzasadnione. Nie można zatem uznać, iż organy obu instancji nienależycie przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, nie wyjaśniły stanu faktycznego i nie rozpatrzyły sprawy. Zdaniem Sądu zarówno Prezydent M. K. jak SKO w K. uczyniły zadość wymaganiom art. 7, 77 § 1, 104, 10 oraz 107 § 3 kpa. Także pozostałe zarzuty skargi nie zasługująca uwzględnienie. Nie jest zasadny zarzut nieprawidłowego ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej ponieważ na etapie ustalenia warunków zabudowy wskaźnik ten nie jest ustalany. Tak więc ustalenie go dla wnioskowanej inwestycji na poziomie 20% nie ma znaczenia i wskaźnik ten nie zostanie uwzględniony w postępowaniu w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę. Nie jest również zasadny zarzut braku załącznika graficznego – do decyzji I instancji "ilustrującego obszar analizy urbanistyczno-architektonicznej" ponieważ w przedłożonych aktach administracyjnych decyzja organu I instancji zawiera wymagane prawem załączniki a to: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu, Nr 2 - Linie rozgraniczające teren inwestycji, Nr 3 - Wyniki analizy urbanistyczno architektonicznej (część tekstowa), Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część graficzna) stanowią jej integralną część. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut braku zapewnienia wnioskowanemu zamierzeniu wystarczającego uzbrojenia terenu, gdyż z przedłożonych opinii wynika, że planowana inwestycja posiada wymagane uzbrojenie terenu. Należy się nadto zgodzić ze stanowiskiem organu II instancji, iż inwestor uzupełnił wymagane dokumenty. Odnosząc się natomiast do zarzutu braku dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej trzeba zauważyć, że zgodnie z ustalonymi warunkami (załącznik nr 1 do decyzji organu I instancji) wynikającymi z opinii WGKiOŚ UMK z 29.11. 2006 r, oraz z postanowienia KZD z 8 sierpnia 2007 r. obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji zapewni ul. Wieniawskiego przez istniejący wjazd i drogę wewnętrzną po dz. nr 920. Stosownie bowiem do treści art. 2 pkt 14 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej – co jest wymagane przepisem art. 61 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy - należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. A zatem w sytuacji, gdy brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pośredni dostęp do drogi zapewnia alternatywnie droga wewnętrzna lub ustanowienie służebności drogowej. Zgodnie z definicją pojęcia drogi wewnętrznej z art. 8 ust. 1 ustawy z 21 .03. 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.) drogami wewnętrznymi są drogi niezaliczone do żądnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych....... Trzeba przy tym zauważyć, że przepisy nie przewidują żadnego trybu ustanawiania drogi wewnętrzne, natomiast zewnętrznymi wskaźnikami takich dróg są oznaczenia na mapach przyjętych do zasobu geodezyjnego i kartograficznego gruntów zajętych pod takie drogi symbolami "Dr" względnie nadanie uchwałą Rady Gminy nazwy drodze wewnętrznej. Analizując powyższy zarzut należy zauważyć, że jakkolwiek stanowisko sądów administracyjnych w kwestii spełnienia warunku pośredniego dostępu do drogi publicznej nie jest jednolite to zdaniem Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie dla ustalenia warunków zabudowy jest wystarczające aby teren planowanej inwestycji posiadał potencjalną możliwość dojazdu do drogi publicznej tj. do ul. [....] . Stanowisko takie uzasadnia następująca okoliczność: z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu ,może wystąpić każdy, a nie tylko właściciel nieruchomości wnioskowanej do zabudowy. A zatem żądanie aby na tym etapie wnioskodawca legitymował się prawem do dysponowania terenem który zapewnia dostęp do drogi publicznej eliminowałoby z tych inwestorów którzy nie mogą się wykazać odpowiednim uprawnieniem do korzystania z drogi wewnętrznej. (por. wyrok WSA w Krakowie z 9 maja 2012 r. sygn. akt . II SA/Kr 379/12. Konkludując należy przyjąć, że zdaniem Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie fakt, iż inwestor nie wykazał na etapie ustalania warunków zabudowy prawa do ww. drogi wewnętrznej nie ma znaczenia dla ustanowienia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.