II SA/Kr 473/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Mirosław Bator Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2023 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 15 lutego 2023 r. znak SKO.ZP/415/470/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Dnia 23 lipca 2018 r. J. L. (skarżący, strona) umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...], zbył nieruchomość położoną w D., którą stanowi działka ewidencyjna nr [...] o pow. 1,07 ha, objęta księgą wieczystą KW Nr [...] Pismem z 14 sierpnia 2020 r. Wójt Gminy R. zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia obowiązku i wysokości opłaty planistycznej. Decyzją z 7 listopada 2022 r., znak: RID.6725.10.2020/22.EG, organ l instancji ustalił skarżącemu opłatę jednorazową w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości opisanej na wstępie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości. Organ ustalił, po przeprowadzeniu analizy wypisu z aktu notarialnego w oparciu o dokumenty planistyczne, że: - przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy R., zatwierdzonego Uchwałą Nr XXVI 11/172/2017 z 6.03.2017 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2017 r. poz. 1927), dalej: "mowy plan, obowiązującego od 1.04.2017 r., zgodnie z którym: działka skarżącego oznaczona jest symbolami: 4.MN1.11 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (4892 m2 co stanowi 45,72 % powierzchni działki), R - tereny rolnicze (5751 m2 co stanowi 53,75 % powierzchni działki) oraz ZL - tereny lasów ( 57 m2 co stanowi 0,53 % powierzchni działki). - przed 31.03.2017 r. teren przedmiotowej nieruchomości podlegał ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy R. uchwalonego przez Radę Gminy R. Nr Xlll/81/04 z 6 lutego 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2004r. Nr 64 poz. 811), dalej "stary plan", zgodnie z którym: ww. działka oznaczona była symbolami: RP, RZ - tereny rolnicze, tereny łąk (10643 m2 co stanowi 99,47 % powierzchni działki) oraz LZ.LD - tereny zadrzewień, tereny zadrzewień postulowane do zalesienia (57 m2 co stanowi 0,53 % powierzchni działki). - z treści § 40 ust. 2 nowego planu wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 5%, - zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 23.07.2018 r., tj. po dacie wejściu w życie nowego planu i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu. Tereny oznaczone jako MN1 w dalszym ciągu dopuszczają lokalizację nowej zabudowy zagrodowej, a dodatkowo stworzyły możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Plan dopuszcza również uzupełnienie funkcji mieszkaniowej o funkcję usługową z zakresu usług publicznych lub komercyjnych. Poprzedni plan nie stwarzał możliwości realizacji usług publicznych. Z ww. ustaleń wynika, że zmiana ta objęła 45,72% powierzchni gruntu przedmiotowej działki o powierzchni 1,07 ha (10700 m2). Zmiana planistyczna dotyczy zatem 4892 m2 powierzchni gruntu w/w działki ewidencyjnej. Z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie wynosi [...] zł. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie wynosi [...] zł. Różnica między wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia tej nieruchomości w obowiązującym planie, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie wynosi [...] zł. Uchwalenie nowego planu spowodowało zatem wzrost wartości zabudowanej nieruchomości. Zgodnie z § 40 ust. 2 nowego planu, stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 5%. Stąd opłata planistyczna wynosi [...] zł. W odwołaniu skarżący podniósł, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie uległo zmianie, a w konsekwencji brak jest podstaw do ustalenia opłaty planistycznej z powodu wzrostu jej wartości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 15 lutego 2023 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji o ustaleniu skarżącemu opłaty planistycznej w wysokości [...] zł. Uzasadniając swoje stanowisko, SKO stwierdziło spełnienie przesłanek do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej: "u.p.z.p."), którymi są: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. SKO oceniło sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. P. operat szacunkowy z 14 października 2022 r. w oparciu o art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: DZ. U. z 2023 r., poz. 344, dalej "u.g.n.") oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny", "rozporządzenie"). Przedstawiona w toku postępowania wycena sporządzona została w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, w tym zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu. Zdaniem Kolegium wybór metody wyceny dokonany przez rzeczoznawcę (metoda podejścia porównawczego i porównywania parami) nie budzi zastrzeżeń i pozwala na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do działki wycenianej i ustalenie wartości rynkowej 1m2 działki przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie tego planu. Analiza treści operatu nie budzi zastrzeżeń. Operat zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy, jest spójny, logiczny, zupełny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości, jest wiarygodny. Zawiera opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. W piśmie z 18 stycznia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy zawała dodatkowe wyjaśnienia. Rzeczoznawca prawidłowo ustaliła rodzaj użytków oraz ich powierzchnię i dobrała nieruchomości podobne z uwzględnieniem powyższych ustaleń. Nie ulega wątpliwości, że po wejściu w życie planu możliwości inwestycyjne nieruchomości uległy zmianie, albowiem jej część (45,72% powierzchni) przeznczona została na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zaznaczenia wymaga, że przed zmianą planu nieruchomość znajdowała się w obrysie, który ograniczał możliwość zabudowy. Uwzględniając cechy szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca wyliczyła wartość jednostkową szacowanej działki po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę 9,73 zł/m2, a przed uchwaleniem planu na kwotę 5,52 zł/m2. Wartość szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła zatem [...] złotych, a po jego uchwaleniu, na skutek czego stała się nieruchomością w prawie 50% przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, wartość ta wzrosła do kwoty [...]zł. Odpowiadając na zarzuty strony, Kolegium wyjaśniło, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek wystąpienia do organizacji rzeczoznawców obciąża każdorazowo organ, w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu. Z kolei ocena wiarygodności operatu została pozostawiona organowi administracji. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Co do oceny przyjętych do porównania nieruchomości, Kolegium wskazało, że kwestia doboru nieruchomości podobnych leży w gestii biegłego i jedynie oczywiste wadliwości mogą być podstawą uzasadnionych zarzutów. Taka sytuacja w tej sprawie nie zachodzi. SKO zwróciło przy tym uwagę, że nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowe nieweryfikowalne. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję SKO w Tarnowie zarzucono naruszenie: - art. 9 k.p.a. dokonaną poprzez nieudzielenie skarżącemu wyczerpujących informacji na temat przyczyn nałożenia na niego obowiązku zapłaty tzw. renty planistycznej, a także sposobu obliczenia jej wartości, choć skarżący nie jest osobą mającą wiedzę w zakresie prawa administracyjnego; - art. 7 k.p.a. i art, 77 § 1 k.p.a. - polegające na zgromadzeniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący, co wyraża się w pominięciu podnoszonych przez skarżącego okoliczności dotyczących braku wprowadzenia w planie zagospodarowania przestrzennego zmian wpływających na wzrost nieruchomości oraz zgłaszanych przez niego wniosków o szczegółowe zbadanie planu zagospodarowania przestrzennego w całości; - art. 80 k.p.a. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodu z operatu szacunkowego, z pominięciem twierdzeń skarżącego w zakresie braku zmiany wartości nieruchomości, - art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez niedokonanie oceny prawidłowości wyboru podejścia przy szacowaniu, poprzestając na przyjęciu twierdzeń biegłej rzeczoznawcy w zakresie wybranej metody za słuszne. W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy R. oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie zwrotu kosztów postępowania i zasądzenie kosztów pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu, które nie zostały uiszczone w całości ani w części. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2022.2492 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023.1634 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu według stanu na dzień wydania skarżonej decyzji dalej jako "uPlan", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z powyższych regulacji, wynika że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu. Musi zatem istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 roku, sygn. II OSK 919/06 i WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 roku, sygn. II SA/Kr 778/21). Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest przy tym elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić, ustalając za jego pomocą, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Z kolei sąd administracyjny rozstrzygając sprawę kontroluje prawidłowość ustaleń stanu faktycznego dokonanych przez organ. Jednocześnie brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4uPlan (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 25 września 2007 roku, sygn. II OSK 1244/06). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) – dalej jako "u.g.n." (art. 149-159). Wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się w oparciu o operat szacunkowy. Operat szacunkowy winien spełniać przy tym wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2021, poz. 555, z późn. zm.) – dalej jako "rozpWyc", oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 2000 ze zm.) – dalej jako "K.p.a.". Tym niemniej ocena operatu szacunkowego dokonywana jest w ograniczonym zakresie i może dotyczyć jedynie kwestii formalnych, a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie jednak kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19) Organ nie jest zatem władny kwestionować opinii rzeczoznawcy, o ile opinia ta wypełnia standardy określone powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, nie zawiera błędów logicznych czy matematycznych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem wewnętrzna logiczność operatu, czy też jej brak powinna być przedmiotem oceny organów. Nie chodzi tu bowiem o wiedzę specjalistyczną, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy, ale proste zestawienie faktów wskazywanych operacie jako podstawa dokonanych ustaleń. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Niezależnie należy wskazać, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozpWyc). Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Stosownie § 4 ust. 3 rozpWyc, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, stosownie do art. 4 pkt. 16 u.g.n. należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podobieństwo nie oznacza, że są one identyczne, bowiem w sytuacji gdy nieruchomości przyjęte do porównania odbiegają od nieruchomości wycenianej (ale nie są istotnie odmienne) stosuje się współczynniki korygujące. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. Poza sporem pozostaje, że doszło do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy R. zatwierdzonego uchwałą nr XXVIII/172/2017 r. Rady Gminy R. z dnia 6 marca 2017 r. Ponadto doszło do zbycia przedmiotowej nieruchomości przed upływem lat 5 od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie umowy z dnia 13 stycznia 2022 r. zawartej w formie aktu notarialnego nr Rep. A [...] (k. 5 administracyjnych akt sprawy). Natomiast okolicznością sporną jest wykazanie kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a skarga jako niezasadna podlega oddaleniu. Z uwagi na to, że organy administracji publicznej kilka razy rozpoznawały przedmiotową sprawę w aktach znajduje się obszerna dokumentacja, w toku postępowania wyjaśniono w sposób wyczerpujący istotne dla sprawy okoliczności. Wartość przedmiotowej nieruchomości ostatecznie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. M. P., nr uprawnienia [...] (operat z dnia 14 października 2022 r., w aktach sprawy). W ocenie Sądu operat jest spójny, logiczny i kompletny. Może zatem stanowić dowód w postępowaniu. W operacie wskazano zakres i cel wyceny. Na s. 7 operatu opisano stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej [...] oraz z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Wydział Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego w B. (s. 7-8 operatu). Opisano lokalizację nieruchomości, wielkość i kształt działki, dostęp komunikacyjny, sposób zagospodarowania, otoczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz uwzględniono występujące ograniczenia (s. 12-13 operatu). W dalszej części rzeczoznawca dokonała wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Przyjęto metodę porównawczą, porównywania parami. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu skargi, iż organ nie zweryfikował prawidłowości wyboru podejścia, metod i techniki wyceny należy podkreślić, że zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór ten nie jest zatem kontroli organów administracji, a w konsekwencji Sądu. W dalszej kolejności rzeczoznawca dokonała analizy przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu nowego planu oraz pod rządami starego planu. W nowym planie nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, przy czym 53,75% położonych jest w obszarze oznaczonym symbolem "R" – teren rolniczy, 45, 72 % położonych jest w obszarze oznaczonym symbolem 4M.N.1.11 tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a niewielki fragment 0, 53 % w obszarze oznaczonym symbolem ZL – tereny lasów (s. 16-17 operatu). Plan dopuszcza uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o funkcję usług z zakresu usług publicznych. W starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gmina R. zatwierdzonym uchwałą nr XIII/81/04 Rady Gminy R. z dnia 6 lutego 2004 r. działka wyceniana była położona w 99, 47 % w terenach oznaczonych symbolem RP, RZ – tereny rolnicze i tereny łąk, w niewielkim zaś zakresie 0, 53 % w terenach oznaczonych symbolem LZ, Ld – tereny zadrzewień oraz tereny zadrzewień postulowane do zalesienia. W terenach oznaczonych symbolem RP- tereny rolnicze, jako przeznaczenie dopuszczalne wskazano usługi komercyjne w obrębie działek zagrodowych oraz zabudowę zagrodową. (s. 19-20 operatu). W dalszej części operatu dokonano analizy i charakterystyki rynku (s. 22-25 operatu). Dokonując wyceny według stanu sprzed wejścia w życie nowego planu wybrano trzy nieruchomości, które szczegółowo opisano w operacie na s. 26-27. Opis tych nieruchomości pozwala zweryfikować, iż przyjęte do porównania nieruchomości były podobne do wycenianej. Wprawdzie nieruchomość oznaczona jako nieruchomość "B" i "C" odbiegają wielkością od nieruchomości wycenianej, jednak w operacie określono wielkość poprawek wynikającą z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania. Na podstawie analizy rynku nieruchomości dokonano ustalenia cech i wag nieruchomości mających wpływ na cenę, a co za tym idzie wartość nieruchomości. Jako cenotwórcze wskazano lokalizację i otoczenie (waga 30 %), wielkość nieruchomości (waga 20 %), przeznaczenie w planie i potencjał użytkowo-inwestycyjny ( 30 %, dostępność komunikacyjna (10 %) oraz ograniczenia (10 %). Z operatu wynika, że różnice w wielkości nieruchomości zostały w istocie uwzględnione w ramach określenia poprawek (s. 37 operatu). Ustalona w ten sposób wartość nieruchomości wycenianej według starego planu wyniosła 59 100 złotych. Analogiczną analizę przeprowadzono dla oceny wartości nieruchomości według nowego planu. Wybrano nieruchomości podobne (przede wszystkim o przeznaczeniu mieszanym, jak wyceniana nieruchomość, s. 32 operatu). Także i w tym przypadku konieczne było zastosowanie poprawek (s. 36 operatu). Ustalono atrybuty (cechy) nieruchomości oraz ich wagi i dokonano porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą (s. 35-36 operatu). Ustalona w ten sposób wartość nieruchomości wycenianej według nowego planu wyniosła 104 100 złotych. Różnica wartość według przeznaczenia w starym i nowym planie wyniosła zatem 45 000 złotych i od tej wartości ustalono wysokość opłaty jednorazowej. W toku postępowania wyjaśniono także wątpliwości dotyczące określenia rodzaju użytków i klas bonitacyjnych nieruchomości. W piśmie z dnia 16 stycznia 2023 r. (k. 617 administracyjnych akt sprawy) rzeczoznawca wyjaśniła, że rodzaj użytków i klas bonitacyjnych nieruchomości określono na podstawie wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Starostę Bocheńskiego. Natomiast błędnie w ocenie rzeczoznawcy i niezgodnie z dokumentami urzędowymi opisano rodzaje użytków i klasy bonitacyjne w akcie notarialnym. Dokumenty źródłowe potwierdzające prawidłowość stanowiska rzeczoznawcy zostały załączone także do operatu (k. 465, 475 administracyjnych akt sprawy). Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należy, że organy w sposób prawidłowy, czyniący zadość wymaganiom z art. 9 i art. 107 § 3 k.p.a. wyjaśniły skarżącemu podstawy nałożenia na niego opłaty jednorazowej. Kontrola skarżonej decyzji nie wykazała także, jakoby poza zakresem rozpoznania pozostały okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Z operatu szacunkowego wynika bezsprzecznie, że rzeczoznawca przeanalizowała oba (stary i nowy) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając zarówno przeznaczenie podstawowe, jak i przeznaczenie dopuszczalne. W toku postępowania administracyjnego dokonano oceny operatu szacunkowego. W szczególności organ II instancji wydając skarżoną decyzję ocenił operat, a wnioski zawarto na s. 8-11 uzasadnienia skarżonej decyzji. Organ II instancji zbadał także, czy w operacie uwzględniono zalecenia wydawane dotychczas przez organ odwoławczy w decyzjach kasatoryjnych tego organu (s. 8-9 uzasadnienia skarżonej decyzji). Mając powyższe na uwadze sądowa kontrola zgodności z prawem skarżonej decyzji nie ujawniła naruszeń prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy, jak również naruszeń przepisów postepowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Nie stwierdzono także podstaw do wznowienia postępowania, ani do stwierdzenia nieważności skarżonej decyzji. Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę jako niezasadną.