II SA/Kr 475/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 stycznia 2021 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 15 października 2020 r. (nr [...]) ustalił na wniosek T. G. i P. K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa budynku usługowo - biurowego z częścią mieszkalną na poddaszu, z garażem podziemnym i wewnętrznym układem komunikacyjnym na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. wraz ze zjazdem z drogi wewnętrznej ul. [...] działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...]." Parametry inwestycji zostały ustalone w następujący sposób: . linia zabudowy – w odległości 6 m od granicy z działką drogową nr [...] – zgodnie z załącznikiem nr 2 i 4 do decyzji. Przed wyznaczoną linią zabudowy dopuszczono realizację parkingu podziemnego. Linii zabudowy mogą przekraczać elementy balkonów i daszków na odległość ok 1.2 m w kierunku ulicy; . wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu tj. powierzchni działki nr [...] –od 30 do 33 %; . Powierzchnia biologiczno-czynna – 40 %; . Szerokość elewacji frontowej – od [...] z tolerancją 20%; . Wysokość: - górnej krawędzi elewacji frontowej - od 6 do 8 m; - kalenicy od 11 do 12,5 m, jednak nie więcej niż 259,95 m.n.p.m.; . geometria dachu – połaciowy, dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci 30-45 stopni o całkowitej wysokości 12,5 m. jednak nie więcej niż 259,95 m.n.p.m. Dopuszczono okna połaciowe. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w toku postępowania uzyskano prawem wymagane opinie: . Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia 20.11.2018 r. oraz z dnia 19.11.2018 r. - w zakresie ochrony środowiska oraz ochrony powietrza; . Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 8.11.2018 r. znak ([...]) - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego organ uznał, że wnioskodawca spełnia wszelkie warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stąd możliwym jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Wskazał, że projekt decyzji został przygotowany przez osobę uprawnioną do sporządzania takiego rodzaju dokumentu. Prezydent Miasta K. ustosunkował się także do uwag zgłoszonych przez strony w toku postępowania. Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: załącznik nr 1 - warunki zabudowy, załącznik nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, załącznik nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, załącznik nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. Odwołanie od opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 15 października 2020 r. decyzji wniósł M. T.. Wskazał, że w treści decyzji nie wprowadzono niezbędnych ograniczeń w zabudowie w związku ze zgłaszanym przez niego w toku postępowania przebiegiem służebności przejazdu, przechodu i przesyłu mediów po działce nr [...] (wzdłuż południowo-wschodniej granicy działki). W ocenie odwołującego, powyższe prowadzi do ograniczenia jego uprawnień wynikających z tej służebności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 stycznia 2021 r. (znak [...]) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Przedstawiło wymagane prawem przesłanki ustalenia warunków zabudowy (art. 61 ust 1 pkt. 1-5 u.p.z.p.) akcentując znaczenie zasady dobrego sąsiedztwa. Wg organu odwoławczego, brak było podstaw do zakwestionowania głównego dowodu w sprawie, tj.: analizy urbanistyczno-architektonicznej. Autor analizy dokonał oceny istniejącej zabudowy przedstawionej w oparciu o prawidłowo wyznaczone granice obszaru analizowanego. Stosownie do § 2 ust.3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 64, poz. 1588) – ustalono obszar analizy wskazując, że obszar ten został wyznaczony w oparciu o trzykrotność frontu terenu objętego wnioskiem, z którego odbywać się będzie wjazd na działkę nr [...], na której planowany jest, objęty wnioskiem budynek, tj. w odległości ok. 75 metrów od granic terenu inwestycji. W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie nr [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną - ul. [...]. Następnie – akcentowało SKO w K. – w analizie urbanistyczno-architektonicznej dokonano szczegółowej charakterystyki terenu objętego wnioskiem, ze wskazaniem jego ukształtowania, a także opisano jego otoczenie. Wskazano na różnorodne ukształtowanie otocznia terenu, w tym na znaczną różnicę jego poziomu wynoszącą ok. 4 m, (na odcinku od działki nr [...] do działki nr [...]). Podano, że zabudowa wzdłuż ul. [...] ukształtowana została na trzech łączących się planach. Dwa pierwsze tworzone są przez budynki z pierwszej linii zabudowy ul. [...] i zabudowy na jej tyłach, a trzeci plan tworzony przez drugą linię zabudowy od ulicy [...]. Pierwsze dwa plany wzajemnie się uzupełniają, trzeci pozostaje natomiast odrębnym układem urbanistycznym. Ulica [...] dzieli teren inwestycji na dwa różne obszary. Pierwszy między ul. [...], a ul. [...] zajmuje zabudowa jednorodzinna powstała w latach 20-30 XX wieku, tworząca zwartą pierzeję, która jednak ulega przekształceniom. Wyżej, po tej samej stronie ulicy, występuje zabudowa jednorodzinna, nowsza, z dostępem do ul. [...]. Natomiast działka inwestora jest częścią drugiego obszaru - układu zabudowy jednorodzinnej, drobnej usługowej, i wielorodzinnej o charakterze przekształceniowym. Dane te, w ocenie organu odwoławczego pozwalają na stwierdzenie, że planowana zabudowa o funkcji usługowo-biurowej oraz mieszkalnej (budynek biurowy na dz., nr [...], oraz na dz. nr [...]) stanowi kontynuację istniejącej funkcji. W dalszej części analizy opisano sposób zagospodarowania konkretnych działek, tj. w zakresie formy architektonicznej oraz linii zabudowy, wskaźnika intensywności istniejącej zabudowy, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, wysokości elewacji frontowej, geometrii dachów. W analizie przedstawiono także średnie wartości dla poszczególnych ocenianych parametrów zabudowy. Stwierdziło Kolegium Odwoławcze w K., że sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Również zawarte w decyzji warunki nowej zabudowy, nie budziły zastrzeżeń Kolegium. SKO w K. nie znalazło podstaw do zakwestionowania przyjętego przez organ I instancji sposobu wyznaczenia linii nowej zabudowy przyszłej inwestycji, tj. w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia, ustalając tę linię jako przedłużenie linii ukształtowanej na działkach sąsiednich. Organ administracji nawiązał do odległości budynków na działce nr [...], oraz nr [...], jak i na działce nr [...], ustalając nieprzekraczalną linię nowej zabudowy, tj. w odległości 6 m od granicy z działką drogową nr [...]. Rezygnacja z ustalenia obowiązującej linii na linii rzecz nieprzekraczalnej została przy tym dostatecznie wykazana przez organ I instancji. Akcentowało SKO w K., że wyniki analizy dowodzą bowiem, iż linia istniejącej zabudowy wzdłuż ul Trybuny Ludów jest mocno zróżnicowania (budynki sytuowane są uskokowe w pierwszej, a także w drugiej linii zabudowy), a to uwarunkowanie nie pociąga za sobą konieczności ustalenia sztywnego warunku w postaci linii obowiązującej. Tak wyznaczony warunek będzie zatem zapewniał kontynuację zastanego ładu przestrzennego zaobserwowanego w najbliższym sąsiedztwie. Prawidłowo wyznaczony został w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy nowej inwestycji do powierzchni terenu. Jak wskazało SKO w K., organ I instancji wyznaczył ten parametr w przedziale od 30 % do 33 %, w oparciu o treść § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. stosując niewielkie tylko odstępstwo od obliczonej średniej wartości tego wskaźnika w badanym obszarze, a wynoszącej 33 % (poprzez wprowadzenie widełek i ustalenie dolnej granicy poniżej średniej, a w nawiązaniu do wskaźnika powierzchni zabudowy zauważonego na działce nr [...], znajdującej się w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji). Wskazało SKO w K., że tak wyznaczony parametr mieści się wartościach zaobserwowanych na działkach sąsiednich. Górna granica wyznaczonego przedziału nie przekracza ustalonej dla obszaru analizy średniej wartości wskaźnika, tym samym zasadniczo nawiązano do zabudowy o niższych wskaźnikach powierzchni zabudowy, co pozwoli na zachowanie dotychczasowego nieco ażurowego charakteru podobszaru kształtowanego po tej stronie ulicy [...]. Takie rozstrzygnięcie, wsparte dodatkowo warunkiem obligującym inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie nie mniej niż 40 %, zachowa w ocenie Kolegium Odwoławczego dotychczasowy stosunek zabudowy względem terenów zielonych. Kolegium nie dostrzegło też uchybień w zakresie ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. W terenie analizowanym, nie zaobserwowano konkretnej zasady, która wpływa na szerokość elewacji poszczególnych budynków, oprócz uwarunkowań technicznych. Występuje duża rozpiętość przedziału w jakim kształtuje się ta cecha zabudowy na poszczególnych działkach. Budynki usługowe i mieszkalne wielorodzinne posiadają szerokości elewacji frontowych o większych wartościach nawet ok. 40 m (np. budynek na dz. [...]). Z kolei budynki gospodarcze i jednorodzinne posiadają mniejsze szerokości od ok. 3,0 m, poprzez 8,0 m (dz. nr. [...] ) do ok. 15,5 m (dz. nr [...]). Organ stosując podstawę z § 6 ust. 1 rozporządzenia ustalił ww. warunek na podstawie średniej obliczonej dla całego obszaru tj. 14, 5 m, dopuszczając przewidzianą w tym przepisie tolerancje +\- 20 %. Tym samym, przewidziano w decyzji możliwość realizacji inwestycji o szerokości elewacji frontowej w przedziale od 11,6 m do 17,4 m. Stwierdziło SKO w K., że wprowadzenie ww. przedziału odzwierciedla cechy zabudowy sąsiedniej. Pomimo dopuszczonej w wyniku tego zabiegu pewnej swobody realizatorskiej, inwestycja o szerokości elewacji frontowej mieszczącej się w tych granicach, nie będzie stanowić elementu obcego, nieznanego w badanym obszarze. W rozpoznawanej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy liczoną do okapu wyznaczono na poziomie od 6,0 m do 8,0 m , stosując przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. odstępując od podstawowych sposób wyznaczenia tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia. Na podstawie wyników analizy stwierdzono, że wyznaczone w decyzji parametry dla planowanej zabudowy znajdują bezpośrednie nawiązanie zarówno do obliczonej średniej dla całego obszaru analizy (dolna granica ww. przedziału), jak i do wysokości zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie terenu inwestycji przy ul. [...] (tj. m.in. do budynku usługowego na działce nr [...]). Dopuszczone w ten sposób wartości na jakich inwestor będzie mógł zrealizować budowę nawiązują do wysokości elewacji frontowych innych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, posiadających ponadto podobną funkcję. Istnieją zatem podstawy do przyjęcia, że ustalony w decyzji warunek stanowić będzie kontynuację parametrów występujących w badanym układzie przestrzennym, nie burząc istniejącego sposobu zagospodarowania tego terenu. Kolegium nie negowało też rozstrzygnięcia w zakresie geometrii dachów, gdyż znajduje ono bowiem odzwierciedlenie w wynikach analizy. Ustalona wysokość kalenicy nowej zabudowy w przedziale od 11,0 m do 12,5 m jest wynikiem dowiązania zarówno do uśrednionej wartości wysokości kalenicy z badanego obszaru (tak dolna granica przedziału), a jednocześnie stanowi nawiązanie do zabudowy sąsiedniej o podobnej funkcji usługowej (tj. do wysokości budynku na działce nr [...] - 12,5 m). Ponadto wzięto pod uwagę ukształtowanie terenu i dodatkowo wprowadzono wymóg nieprzekraczalności ww. kalenicą rzędnej 159,95 m n.p.m. Wprowadzenie wymogu realizacji dachu połaciowego wynika z faktu, że taka jednorodna forma ukształtowała się w obudowie ul. [...]. Dopuszczono możliwość realizacji budynku z kalenicą o kierunku zarówno równoległymi jak i prostopadłym względem frontu działki, bowiem obok licznych dachów z układem równoległym kalenicy, występują także budynki mieszkalne o prostopadłych kalenicach względem frontów działek. Także dopuszczony kąt nachylenia połaci dachowych w przedziale od 30° do 45° mieści się w wartościach zaobserwowanych na sąsiednich działkach. Podobnie dopuszczone doświetlenia poddasza w postaci okien połaciowych, lukarn lub facjat nie są elementami obcymi obszarze analizy. Zrealizowane zostały tym samym wymogi z § 8 rozporządzenia. W ocenie organu II instancji, planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś dopuszczone w decyzji warunki realizują wynikającą z tego przepisu zasadę dobrego sąsiedztwa. Podkreśliło organ odwoławczy, że w sprawie wykazane zostało także, iż przedmiotowy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...], poprzez ogólnodostępną drogi wewnętrzną - ul. [...], na którą to inwestor planuje zjazd na teren inwestycji. Dostęp ten został potwierdzony przez zarządcę ww. drogi oraz drogi publicznej - ZDiT w K. (obecnie Zarząd Dróg Miasta K. w K.) w pozytywnej opinii z dnia 8.08.2018 r. (znak [...]). W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki dotyczące zaopatrzenia inwestycji w media oraz sposobu odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami. Wprowadzono także do decyzji niezbędny i konkretnie sformułowany wymóg zapewnienia przez Inwestora dostatecznej ilości miejsc parkingowych. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. l. ustawy. Decyzja ta pozostaje także zgodna z przepisami odrębnymi. Odpowiadając zaś na wyrażone w odwołaniu zastrzeżenia dotyczące wprowadzenia w decyzji dalszych warunków i ograniczeń w zabudowie, tj. w zakresie usytuowania budynku na terenie działki, ze względu na obciążenie jej na rzecz odwołującego służebnością przechodu, przejazdu i przesyłu, Kolegium wyjaśniło, że w załączniku nr I do decyzji, w pkt. II ppkt. 5 określającym wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich wprowadzono wyraźny wymóg, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu osobom trzecim do drogi publicznej oraz możliwości korzystania przez nich z mediów. Wymóg ten, podobnie jak inne ww. warunki decyzji, podlegać będzie konkretyzacji i realizacji na dalszych etapach inwestycyjnych, w toku ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Powyższe zarzuty odwołania nie mogą zostać zatem uwzględnione. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na opisaną wyżej decyzję SKO w K. wniósł M. T.. Wskazał, że jest właścicielem działki nr [...] graniczącej z działką inwestycyjną [...]. Podał, że nie została wykazana w kwestionowanej decyzji służebność przejazdu, przechodu oraz poprowadzenia mediów działki [...] wobec działki nr [...]. Zauważono w skardze także, iż w innych wnioskach inwestora dotyczących ustalenia warunków zabudowy – ta służebność była wykazywana. W odpowiedzi na skargę SKO w K. domagało się jej oddalenia. W zakresie zarzutu skargi podano, że to inwestor formułuje swoje żądanie we wniosku, którym związane są organy administracji. Podkreśliło Kolegium, że uprawnienia osób wynikające z treści służebności zostały zapewnione w zakresie w jakim umożliwia to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalsza konkretyzacja będzie miała miejsce na etapie pozwolenia na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, w związku z czym podlega oddaleniu. Według art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli tylko nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub interesu osób trzecich. Stosownie zaś do art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w decyzji o warunkach zabudowy. Art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 cytowanej ustawy wskazują, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Powyższe oznacza, że organy administracji publicznej są zobowiązane do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, w przypadku spełnienia przez inwestora stosownych wymogów. Te ostatnie, w przypadku inwestycji objętej poddaną kontroli sądowej decyzją, określone są w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Nie było w sprawie kontrowersji co do spełnienia przez to przyszłe zamierzenie inwestycyjne przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Skarga nie kwestionowała ustalonych przez organ administracji publicznej parametrów przyszłej inwestycji. Należy zauważyć, że jeden z istotniejszych wskaźników zabudowy, tj. intensywność wykorzystania terenu – został w kontrolowanej sprawie ustalony w przedziale od 30 do 33 %. Pierwsza z podanych wartości określona została nawet poniżej średniej obliczonej dla obszaru analizowanego (33 %). Powyższe pozwala więc przyjmować, że zamierzona inwestycja – w zakresie ocenianego parametru – nie będzie stanowiła zabudowy "agresywnej" i będzie harmonijnie wpisywać się w otoczenie. Linia zabudowy – ustalona została jako nieprzekraczalna. Z opisu tego parametru wynika, że – ustalona ona została w odległości 6 m. od działki drogowej. Z niekwestionowanych w sprawie okoliczności i ustaleń zawartych w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej (k. 5) wynika, że w obszarze analizowanym występuje rozproszenie budynków. Powyższe pozwala ustalić oceniany parametr w zaproponowany przez organ administracji sposób. Podkreślić przy tym należy, że dopuszczenie zabudowy parkingiem podziemnym przed wyznaczoną linią – nie wpłynie i nie naruszy tejże linii. Szerokość elewacji frontowej – od ul. [...] określona została na 14,5 m. z tolerancją 20%. Stosownie do par. 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, 1688), szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Stwierdzić więc trzeba, że wyznaczenie tego parametru odbyło się w oparciu o cytowany wyżej przepis, a więc nie było dowolne. Także za odpowiadające zasadzie dobrego sąsiedztwa, gdyż znajdujące oparcie w obszarze analizowanym uznać należało ustalenie parametru górnej krawędzi elewacji frontowej (od 6 do 8 m). Choć średnia w obszarze wynosi 6 metrów, to dostrzec należy, iż na działce nr [...] położony jest budynek usługowy, w którym okapy znajdują się na wysokości 6,5-7 m i 8-8,5 m. Pozwala to uznać, że przyjęte parametry nawiązują do tego budynku i nie są wygórowane. Nie budziła też zastrzeżeń w sprawie przyjęta geometria dachu i jego całkowita wysokość określona na 12,5 m. Podsumowując uznać należało, że sposób ustalenia parametrów planowanej inwestycji nie był dowolny, gdyż znajdował on oparcie w należycie sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej, a ustalenia płynące z tego dokumentu wynikały z rzetelnej oceny zabudowy zastanej w obszarze analizowanym. Zasadnicze źródło sporu w niniejszej sprawie wynikało natomiast z braku podzielenia przez orzekające organy administracji zapatrywań skarżącego co do tego, aby w decyzji o warunkach zabudowy uwzględnione zostało prawo wynikające ze służebności ciążącej na działce inwestora (nr [...]; nieruchomością władnącą jest działka nr [...]). Treść tej służebności dotyczy prawa przejazdu, przechodu oraz prowadzenia mediów pasem o szerokości 4,5 m wzdłuż południowo-wschodniej granicy działki nr [...]. W ocenie skarżącego, z uwagi na treść służebności, ten pas winien być wolny od zabudowy, w tym garażem podziemnym i ogrodzeniem. Stanowisko to nie jest jednak trafne ani zasadne. Mając bowiem na uwadze charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy – brak było podstaw do uwzględnienia przedstawionych wyżej oczekiwań skarżącego co do treści tej decyzji. Zwrócić bowiem należy uwagę, że zapis o zakazie zabudowy części nieruchomości, o który chodzi skarżącemu, nie może znaleźć się w decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na to, że oceniana decyzja nie rozstrzyga jeszcze o konkretnym położeniu budynku na działce. Nie może się też więc odnosić do zagadnienia zabudowy spornego pasa gruntu obciążonego służebnością, skoro na obecnym, wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, nie jest jeszcze przesądzone precyzyjne usytuowanie przyszłego budynku na nieruchomości. Skoro tak, to nie jest też możliwe, aby decyzja o warunkach zabudowy naruszyć mogła powyższą służebność i prawa z niej wynikające. Mając na uwadze przedstawione rozważania, sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019 r., poz. 2325) skargę oddalił.