II SA/Kr 48/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Ewa Rynczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 września 2008 r. sprawy ze skargi H. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala Starosta decyzją z [...] października 2007 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 2, ust. 4 i 5 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, i ust. 5, art. 133 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603), § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) i art. 104 kpa, ustalił na rzecz H. M. i M. M. odszkodowanie w wysokości 4.142,00 zł (słownie złotych: cztery tysiące sto czterdzieści dwa 00/100) za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0025 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], obj. KW [...], zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi gminnej - ul. [...] w K., przejętą z mocy prawa na własność Gminy 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Nr [...] Wojewody z [...] marca 2005 r. Nr [...] utrzymanej w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] września 2005 r. znak: [...], a następnie sprostowanej postanowieniem nr [...] Wojewody z [...] maja 2007 r. Nr [...], sprostowanym postanowieniem z [...] maja 2007 r. nr [...]. Organ l instancji w uzasadnieniu podał, że zgodnie z zapisem w księdze wieczystej KW [...] właścicielem działki nr [...] o pow. 0,0601 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] (z której powstała działka nr [...]) 31 grudnia 1998 r. byli H. M. i M. M. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Operatem regulacji stanu prawnego ul. [...] Nr [...] z [...] sierpnia 1998 r. zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta z [...] lutego 2000 r. Nr [...], utrzymanej w mocy decyzją SKO w [...] z [...].06.2000 r. działka nr [...] o pow. 0,0601 ha podzieliła się na działkę nr [...] o pow. 0.0017 ha i działkę nr [...] o pow. 0.0584 ha. Decyzją nr [...] z [...] marca 2005 r. Nr [...] Wojewoda stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę 1 stycznia 1999 r. własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0017 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] zajętej pod drogę gminną - ul. [...] w K. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] września 2005 r. znak: [...] po rozpatrzeniu odwołania H. M. i M. M. Następnie operatem sporządzonym przez uprawnionego geodetę - przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego [...] września 2006 r., pod nr [...] - działka nr [...] zmieniła dotychczasową powierzchnię i oznaczenie na: działkę nr [...] o pow. 0,0025 ha. Postanowieniem Nr [...] z [...] maja 2007 r. Nr [...] sprostowanym postanowieniem z [...] maja 2007 r. Wojewoda sprostował swoją decyzję Nr [...] z [...] marca 2005 r. Nr [...] w ten sposób, że zamiast działki nr [...] o pow. 0,0017 ha wykazanej w tej decyzji wskazano działkę nr [...] o pow. 0,0025 ha. Organ l instancji podał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi - w myśl art. 73 ust. 5 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.) - wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. W myśl art. 130 ust. 2 wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość rynkową nieruchomości. Wobec powyższego organ l instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W dniu [...] lipca 2007 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] pow. 0,0025 ha na kwotę 4.142,00 zł, tj. 165,68 zł za 1 m2. Skarżący nie zgodzili się jednak z tak sporządzonym operatem szacunkowym, stwierdzając, że nie uwzględnienia on wyceny składników roślinnych, które zostały usunięte z przedmiotowej działki w czasie budowy drogi, a nadto zarzucili, że wycena nieruchomości oparta została na cenach z 2006 r. W odpowiedzi na wniosek dotyczący wypłaty odszkodowania za zniszczone składniki roślinne będące konsekwencją budowy drogi, organ l instancji stwierdził, iż zgodnie z art. 73 ust. 5 powołanej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy tj. 29 października 1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Zgodnie z oświadczeniem wnioskodawców - nasadzenia tj. 10 m żywopłotu, [...] duże krzewy forsycji, [...] duże krzewy migdałowca i ok. [...] krzewów żarnowca- mietlistego zostały usunięte w latach 1985 - 1988 podczas budowy drogi. Z powyższego oświadczenia wynika, że w/w składniki roślinne nie znajdowały się na działce [...] października 1998 r., a zatem zdaniem organu l instancji nie było podstaw prawnych do ustalenia i wypłaty odszkodowania za składniki roślinne. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli H. M. i M. M. zarzucając organowi l instancji wydanie decyzji niezgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 14 marca 2000 r. sygn. akt P/5/99 oraz z naruszeniem z art. 21 § 2 Konstytucji RP. Nadto zarzucili, iż rzeczoznawca przyjął do określenia wartości nieruchomości cenę gruntu z 2006 r. oraz zakwestionowali brak wyceny składników roślinnych w operacie szacunkowym. Wojewoda decyzją z [...] r. znak: [...] wydaną na podstawie art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 261, poz. 2603 z 9 grudnia 2004 r.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu podał, że odszkodowanie ustalane jest przez starostę w drodze decyzji administracyjnej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, czyli z 29 października 1998 r. Przy wycenie nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa władania gruntem. Wartość nieruchomości określa się według cen z dnia orzekania o odszkodowaniu. W przedmiotowej sprawie decyzja dotycząca ustalenia i wypłaty odszkodowania została wydana przez Starostę po raz drugi. Poprzednia decyzja z [...] listopada 2006 r. została w wyniku wniesienia odwołania przez H. M. i M. M., uchylona decyzją Wojewody z [...] stycznia 2007 r. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z [...] lipca 2007 r., stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów odwołania, zgodnie z którymi wartość odszkodowania winna obejmować również nasadzenia, które obecne były na przedmiotowej nieruchomości, organ odwoławczy podał, że nasadzenia owe zostały usunięte w latach 1985-1988 przy budowie drogi. Powyższe oznacza, iż nie znajdowały się one na przedmiotowej nieruchomości [...] października 1998 r. Zgodnie zaś z art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Powyższa ustawa weszła w życie 29 października 1998 r. Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła H. M. reprezentowana przez męża M. M. W ocenie skarżącej zaskarżone rozstrzygnięcie pozostaje w sprzeczności z art. 190 ustawy zasadniczej w kontekście rozstrzygnięciem Trybunału Konstytucyjnego zawartego w wyroku z dnia 14 marca 2000r. sygn. akt P 5/99, podkreślającego zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczone na cele publiczne nieruchomości. Zdaniem skarżącej sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. W operacie użyto bowiem jako porównania cen transakcyjnych działek z 2006r, nie uwzględniono przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość nasadzeń drzew i krzewów na powyższym terenie dokonanych przez skarżących podczas budowy drogi w okresie 1985 - 1988, a także kwestii zwrotu niesłusznie pobranego podatku od nieruchomości. Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z [...] listopada 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozpoznając sprawę nie stwierdził, aby organy administracji wydając zaskarżone decyzje naruszyły przepisy prawa materialnego czy przepisy postępowania administracyjnego w stopniu przesądzającym o niezgodności z prawem tych decyzji. Bezspornym w sprawie jest, że na terenie działki nr [...] o pow. 0,0025 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], obj. KW nr [...], która stanowiła własność H. M. i jej męża M. M., w latach 1985 - 1988 została wybudowana ul. [...] w K. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Gminy z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2005 r., nr [...]. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 w/w ustawy). Wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli na dzień 29 października 1999 r. Tak, więc na ten dzień na nieruchomości oznaczonej obecnie jako działka nr [...] o pow. 0,0025 ha, ob. [...] jedn. ewid. [...] nie znajdowały się już żadne składniki roślinne, które zostały usunięte w czasie budowy drogi. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 14 marca 2000 r. sygn. akt P 5/99 uznał, że przyjęta w art. 73 ust. 5 w/w ustawy metoda określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, stanowiąca jeden z materialnych elementów określenia odszkodowania należnego byłym właścicielom (zdeterminowanego przede wszystkim treścią aktualnie obowiązującego art. 73 ust. 4 ustawy), może być oceniona jako mieszcząca się w granicach swobody wyznaczonej ustawodawcy kryteriami mieszczącymi się w pojęciu "słusznego odszkodowania". Warto zauważyć, że sposób ustalania wartości nieruchomości, jak i moment, który ustawodawca nakazuje uwzględniać dla oceny stanu nieruchomości, "koresponduje" w dużym stopniu z ukształtowanym na nowo (wskutek dokonanej nowelizacji art. 73 ust. 4 ustawy) sposobem ustalania i wypłacania odszkodowania. W szczególności zaś, przyjęcie za punkt odniesienia dla oceny wartości wywłaszczonej nieruchomości jej stanu z daty wejścia w życie ustawy (praktycznie zbliżonego czasowo do samego momentu formalnego odjęcia własności), nie odbiega od przyjętego i korzystającego z domniemania konstytucyjności unormowania ustawy o gospodarce nieruchomościami (przede wszystkim art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Należy przy tym zauważyć, że według powszechnego rozumienia "stan" oznacza stan faktyczny nieruchomości: zabudowana, zalesiona, takie lub inne naniesienie, stan i charakter budynków itp. Ponieważ decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex legę, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniami skarżącej, że rozstrzygnięcie organów administracji publicznej dotyczące ustalenia wysokości należnego jej odszkodowania pozostaje w sprzeczności z rozstrzygnięciem zawartym w/w wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 14 marca 2000 r. wprost uznał, że sposób ustalania odszkodowania określony w art. 73 ust. 5 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną mieści się w pojęciu "słusznego odszkodowania". Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi dotyczącego użycia jako porównanie cen transakcyjnych działek z 2006 r. należy stwierdzić, że zgodnie z § 4 Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę porównawczą. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości gruntowych położonych w K. przy ul. [...] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę transakcje dokonywane w latach 2006 i 2007. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie 165,68 zł. Trudno, zatem przyznać rację skarżącej, że wycena nieruchomości oparta została na cenach z 2006 r. Ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wynika, że dla porównania wzięto zarówno ceny nieruchomości z roku 2006 i 2007. Dlatego też zdaniem Sądu operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość należnego skarżącej odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z w/w Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.