II SA/Kr 48/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędzia WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2013 r. sprawy ze skarg B.P. i O.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 13 listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej B.P. kwotę 165 zł (sto sześćdziesiąt pięć złotych), a na rzecz skarżącej O.S., kwotę 100 zł (sto złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Przedmiotem skargi B.P. oraz O.S. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kr. z dnia [...].11.2012 r. (znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta C. z dnia [...].09.2012 r. (znak: [...] ustalającą skarżącym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w łącznej wysokości 5510,1 zł, w tym: O.S. w wysokości 1377,52 zł, zaś B.P. w wysokości 4132,58 zł. Wobec faktu, iż skarżące O.S. oraz B.P. wniosły osobne skargi na tę samą decyzję, które zarejestrowane zostały pod sygn. akt II SA/Kr 48/13 oraz II SA/Kr 49/13, sąd postanowieniem z dnia 15.03.2013 r. zarządził połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. akt II SA/Kr 48/13 ze sprawą o sygn. akt II SA/Kr 49/13 i dalej prowadził powyższe sprawy pod sygn. akt II S/Kr 48/13. Podstawą prawną powyższego postanowienia jest art. 111 par. l ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz. U. z 2012 r. póz. 270 ze zm.; dalej ustawa powoływana jako p.p.s.a.a.). Przepis ten stanowi, że sąd zarządza połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli mogły być objęte jedną skargą. Kontrolowane decyzje zapadły w następującym stanie sprawy: W akcie sporządzonym w dniu 11 stycznia 2012 r. w Kancelarii Notarialnej w C. przed notariuszem K.K.-D. (Rep. A [...]) zawarta została umowa sprzedaży m.in. działki oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków, jednostka ewidencyjna C. - nr [...], o pow, 0,0541 ha. Sprzedającymi tę nieruchomość były: B.P , która zbyła udział 3/4 części oraz O.S. zbywająca udział 1A części opisanej nieruchomości. Ustalając jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ I instancji podał, że zgodnie z art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012r. Nr 110, poz.647 ze zm.) "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednofazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia o których mowa powyżej można zgodnie z art. 37 ust. 4 zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dalej organ instancji wskazał, że działka nr [...] położona jest na terenie na którym obowiązuje zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w C. przyjęta Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia 29 marca 2011 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia 11 kwietnia 2011 r. Zgodnie z powołaną uchwałą, wymieniona wyżej działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 3UC tj.: tereny usług komercyjnych, z możliwością zabudowy obiektami handlowymi o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2. W uchwale Rady Miejskiej w C. z dnia 29 marca 2011 r. dla terenów oznaczonych w planie miejscowym symbolem 3 UC, została określona 30 % stawka, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Burmistrz Miasta C. podał, że działka nr [...] zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego tj. od dnia 30 kwietnia 1997 r. do dnia 11 maja 2011 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...], uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia 28 stycznia 1997 roku - znajdowała się na ternach oznaczonych symbolem PU tj. tereny produkcyjno - usługowe. Powołany w tej sprawie rzeczoznawca majątkowy M.K. sporządziła w dniu 6.07.2012 r. operat szacunkowy dla zbytej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 37 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określił wartość wskazanej wyżej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia tej nieruchomości w planie poprzednio obowiązującym i nowym planie miejscowym. Miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczeniem tejże nieruchomości w dotychczas obowiązującym planie, z pominięciem innych czynników, które mogłyby wpływać na zmianę' wartości nieruchomości. Organ I instancji podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości mający miejsce w dniu wejścia w życie zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Poziom cen natomiast przyjęto na dzień sprzedaży działki. W procesie wyceny zastosowane zostało podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Wskazano także, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla którego znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Burmistrz Miasta C. wskazał, że ustanowiony w sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planie pod zabudowę handlowo-usługową, ze szczególnym uwzględnieniem terenów z możliwością zabudowy obiektami handlowymi o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, o kształcie uniemożliwiającym lub utrudniającym samodzielną zabudowę. Rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, określił na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w zależności od zapisów poprzednio i aktualnie obowiązującego planu tj. obszar rynku - podobne powiaty województwa [...] oraz okres badania cen od stycznia 2010 do lutego 2012. W procesie wyceny utworzona została baza nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które w zapisie miejscowego planu przeznaczone są pod zabudowę handlowo usługową. Podano, że w analizowanym okresie nie stwierdzono zmian cen z tytułu upływu czasu, dlatego nie dokonano aktualizacji tych cen. Pozwoliło to również rzeczoznawcy majątkowemu' wykorzystać ceny transakcji odnotowane po dacie sprzedaży. Ustalono cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku oraz na podstawie analizy transakcji i badania preferencji nabywców dokonano oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Uwzględniono następujące cechy nieruchomości i wpływ ich na cenę: położenie 40%, sąsiedztwo 20%, warunki zagospodarowania 30%, dostęp do drogi 10%. Ustalono także zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, które przedstawiały się następująco: położenie (korzystne - średnie), sąsiedztwo (korzystne -średnie - niekorzystne), warunki zagospodarowania (średnie - niekorzystne), dostęp do drogi (korzystny- niekorzystny). Nadto dokonano charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem j ej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Charakterystyka ta przedstawiała się następująco: położenie -korzystne, sąsiedztwo - niekorzystne, warunki zagospodarowania - niekorzystne, dostęp do drogi -niekorzystny. Rzeczoznawca majątkowy sporządził porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań. Następnie obliczono skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań oraz obliczono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Uzyskano w ten sposób kwotę za l m2 wynoszącą 111,51 zł. Ponadto określono wartość nieruchomości oznaczonej jako działka [...] o pow. 541 m2 na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych - tj. 111,51 zł /m2 x 541 m2 = 60 327 zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy sporządził analizę rynku dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę produkcyjno-usługową, o kształcie uniemożliwiającym lub utrudniający zabudowę. Wzięto pod uwagę obszar rynku tj. podobne powiaty województwa [...] oraz okres badania cen od stycznia 2010 do stycznia 2012 roku. W procesie wyceny utworzona została baza nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które to nieruchomości w miejscowym planie przeznaczone są na cele produkcyjno-usługowe. Rzeczoznawca w rozpatrywanym okresie nie stwierdził zmian cen z tytułu upływu czasu, dlatego nie dokonano aktualizacji cen. Pozwoliło to również rzeczoznawcy majątkowemu wykorzystać ceny transakcyjne odnotowane po dacie sprzedaży. Ustalone zostały cechy rynkowe nieruchomości wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen oraz na podstawie analizy zestawu transakcji i badania preferencji nabywców dokonano oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Cechy te przedstawiały się następująco: położenie 40%, sąsiedztwo 20%, warunki zagospodarowania 30%, dostęp do drogi 10%. Nadto ustalony został zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Skala ta określona została jako: położenie (korzystne - średnie), sąsiedztwo (korzystne -średnie - niekorzystne), warunki zagospodarowania (średnie-niekorzystne), dostęp do drogi (korzystny- niekorzystny). W dalszej części procesu wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesie do przyjętej skali cech rynkowych. Charakterystyka ta przedstawiała się następująco: położenie - korzystne, sąsiedztwo - średnie, warunki zagospodarowania — niekorzystne, dostęp do drogi -niekorzystny. Następnie rzeczoznawca dokonał porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań oraz obliczył skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy określonych poprawek. Jednostkową wartość wycenianej nieruchomości ustalona została jako średnią arytmetyczną transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach i wynosiła za l m2 77,56 zł. Określono wartość nieruchomości oznaczonej działką [...] o pow. 541 m2 na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i jej powierzchni - tj. 77,56 zł /m2 x 541 m2 = 41 960 zł Organ podał, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny wykazał jednoznacznie, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązująca na terenie na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość miała wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Burmistrz Miasta C. uznając prawidłowość operatu szacunkowego przyjął go jako dowód w przedmiotowym postępowaniu i pismem z dnia 28.08.2012r. powiadomił O.S. i B.P. o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Burmistrz Miasta C. uznał, iż zgromadzony materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wskazał także, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązująca na terenie w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość miała wpływa na wzrost wartości nieruchomości, wobec czego ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wyliczono różnicę między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu strony oraz przeznaczeniem nieruchomości zbytej przez O.S. i B.P. w dotychczas obowiązującym planie w wysokości 18 367 zł i ustalono opłatę z tytułu wzrostu wartość nieruchomości w łącznej wysokości 5 510,10 zł. Organ I instancji kierował się okolicznością, iż wysokość stawki procentowej opłaty planistycznej dla terenów oznaczonych symbolem UC, ustalonej w zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Doliny [...] uchwalonego Uchwałą nr [...] z dnia 29 marca 2011 roku ustalona została na poziomie 30%. Wskazana kwota 5510,1 zł rozliczona została stosownie do udziałów poszczególnych współwłaścicieli w zbywanej nieruchome. Odwołanie od tej decyzji wniosły O.S. oraz B.P; . Kwestionując rozstrzygnięcie Burmistrza Miasta C. wskazały, że decyzja jest krzywdząca, gdyż działka została sprzedana za cenę 3500 zł, zaś opłata wyliczona-została na kwotę 5510, l zł. Podały, że przez okres jednego roku próbowały sprzedać działkę za kwotę 10 000 zł, lecz ze względu na niekorzystne położenie, brak dostępu do drogi (autostrada i ekrany akustyczne) oraz z dwóch stron inne działki i domy mieszkalne - nie było osób zainteresowanych jej nabyciem. Do spornej działki nie było dostępu z żadnej strony. Nie było także mediów. Wskazane cechy powodowały, że brak było możliwości samodzielnej zabudowy tej nieruchomości. B.P. nadto wskazała, że Gmina C. zainteresowana jest nabyciem innej jej działki, lecz proponowane odszkodowanie wynosi 52 zł za m2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...].11.2012 r. . (znak:[...] ) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W. uzasadnieniu wskazano, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadziły zasadę wzajemnych rozliczeń pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości, w związku ze zmianą wartości nieruchomości, powstałą w wyniku uchwalenia planu miejscowego bądź jego zmiany. Kolegium podkreśliło, że ustawodawca w przepisach art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. l i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawarł umocowanie dla organu administracji by w sytuacji gdy uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowała zwiększenie wartości nieruchomości naliczył opłatę jednorazową tzw. rentę planistyczną określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium argumentowało, że po strome organu administracji istnieje obowiązek pobrania opłaty w wyżej opisanych okolicznościach. Ma on nie tylko zapisany obowiązek ustalenia i pobrania opłaty , ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie - 5 lat.- Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Kolegium podniosło, że ustanowiony w sprawie rzeczoznawca majątkowy - mgr inż. M.K. dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównania parami). Wskazano, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami, którą wybrała rzeczoznawca majątkowy w tej sprawie - porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu -rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Analizie rzeczoznawcy dla obliczenia wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego dotyczącej zmiany dotychczasowego miejscowego planu Doliny [...] w C. dokonanym uchwałą nr [...] z dnia 29.03.2011 r., dla obszaru oznaczonego symbolem 3 UC - tereny usług komercyjnych - zostały poddane trzy transakcje rynkowe nieruchomościami położonymi w obrębie [...]. Pszczyna stanowiącymi działki niezabudowane o przeznaczeniu inwestycyjnym -usługowe, handlowe, o podobnej do wycenianej działki formie własności, powierzchni, z możliwością zabudowy obiektami handlowymi o powierzchni powyżej 2000 m2. Biegła przyjęła dla nich cechy rynkowe uwzględniając ich najbardziej zbliżone do siebie cechy w przeznaczeniu komercyjnym handlowo-usługowym: położenie, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo, warunki zagospodarowania działki opisując dokładnie atrybuty cech rynkowych, oraz wagi. Wartość l m2 prawa własności przedmiotowej działki po wejściu w życie zmiany planu miejscowego wyniosła 111,51 /rn2 , co powoduje, iż wartość działki o powierzchni 541 m2 wynosi 60 327 zł. Dla obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie zmiany planu (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Doliny [...]uchwalony uchwała nr [...]) dla terenu oznaczonego w tym planie symbolem PU – tereny produkcyjno - usługowe poddano analizie inną grupę nieruchomości zbytych w latach 2010-2011 przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową. Grunty te są położone w obrębie [...] w rejonie wjazdu na autostradę A4, są gruntami niezabudowanymi, o niekorzystnym dla zabudowy ukształtowaniu. Wszystkie porównywalne działki mają w sąsiedztwie tereny niezabudowane. Działki zostały zbyte w latach 2008 - 2010. Biegła przyjęła cechy rynkowe, które jej zdaniem są istotne dla określenia wartości: położenie, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo, warunki zagospodarowania. Kolegium podkreśliło, że biegła przyjęła opisując wycenianą działkę jako jej cechy: lokalizację, przeciętne dostępność komunikacyjną, warunki zagospodarowania, sąsiedztwo. Wartość l m2 prawa własności przedmiotowej działki przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego wyniosła 77,56 zł za m2, co powoduje, iż wartość działki o powierzchni 541 m2 wynosiła 41 960 zł. Nadto wskazano, że biegła uwzględniła specyficzne cechy wycenianej działki, a więc jej niekorzystne warunki zagospodarowania, oraz brak dostępu do drogi. Cechy te zostały uwzględnione poprzez zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Zdaniem Kolegium Odwoławczego sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymagania określone prawnie dla lego rodzaju dokumentów. Z operatu będącego podstawowym dowodem-w sprawie, dającego w ocenie Kolegium kompletne i wiarygodne ustalenia co do stanu zbywanej nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu oraz jej wartości, a także innych dowodów zgromadzonych w sprawie jak wypis i wyry s z miejscowego planu -wynika wzrost wartości opisywanej nieruchomości pozostający w związku przyczynowym z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zauważono także, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Radę Miejską w C. 29.03.2011 r. określił stawki procentowe dla ustalenia opłaty jednorazowej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję wniosły B.P. oraz O.S. Skarżące powtórzyły zarzuty podniesione w odwołaniu oraz dodały, że opłata planistyczna może mieścić się w granicach 1% do 30 %, zatem mogą opłatę tę uiścić w granicach "niekrzywdzących" tj. np. 5%, 10 %. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone w sprawie stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje : Dopuszczalność ustalenia przez organy administracji publicznej opłaty planistycznej uzależniona jest od spełniania* kilku przesłanek. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn.: Dz. U. z 2012, póz. 647 ze zm.; dalej ustawa powoływana jako upzp) jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Nadto, zgodnie z art. 37 ust. 4 upzp w zw. z ust. 3 tego przepisu, dopuszczalność ustalenia na rzecz gminy przedmiotowej opłaty jest ograniczona czasowo. Sprzedaż bowiem nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, wyłącza możliwość ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W myśl z kolei art. 37 ust. l i ust. 11 powołanej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. W związku z powyższymi regulacjami wskazać należy, że aby możliwe było ustalenie opłaty planistycznej w konkretnej sprawie - istotne znaczenie mają przede wszystkim przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego fakt uchwalenia bądź też zmiany, winien spowodować wzrost wartości zbytej nieruchomości. Istotne jest zatem ustalenie, iż w konkretnej sprawie wystąpił bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź też jego zmiany. Nadto, dla prawidłowego ustalenia opłaty planistycznej znaczenie mają także regulacje dotyczące zasad wyceny nieruchomości tj. art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn.: Dz. U. z 2010 r. nr 102, póz. 651 ze zm. - dalej powoływana jako ugn) oraz rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 ze zm.). W kontekście przedstawionych wyżej regulacji prawnych wskazać należy, że bezsporne w tej sprawie było, iż należąca do skarżących O.S. oraz B.P. działka nr [...] o powierzchni 541 m2 położona w C. - znajdowała się na obszarze na którym poprzednio obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Doliny [...], uchwalony Uchwałą [...] 28 stycznia 1997 r. (Dz. Urz. Woj. Kat. Nr 10, póz. 75). Zgodnie z zapisami tego planu, wskazana wyżej działka skarżących położona była na terenie oznaczonym symbolem "PĆ7" tj. tereny produkcyjno - usługowe. Nadto bezsporne było, iż Rada Miejska w C podjęła Uchwałę Nr z dnia 29 marca 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Doliny [...]r, dla obszaru w rejonie węzła autostrady [...]kazana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie w dniu 12.05.2011 r. i także dotyczyła terenu na którym znajdowała się sprzedana przez skarżące działka nr [...]mienionym planie miejscowym, działka skarżących znalazła się na terenie oznaczonym symbolem 3UC — tj. na terenie przeznaczonym pod usługi komercyjne. Nie budziło w sprawie tej także kontrowersji, iż skarżące w dniu-11 stycznia 2012 r. zbyły położoną w C działkę nr . Transakcja sprzedaży spornej nieruchomości miała zatem miejsce przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego dla w C. luczowe jednak znaczenie dla oceny przez sąd niniejszej sprawy miały poczynione przez organ I instancji i zaaprobowane przez SKO w K - ustalenia i wnioski wynikające zarówno z zapisów powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Doliny[...]walonego Uchwałą Rady Miejskiej w C. r [...] 28 stycznia 1997 r., jak i ze zmiany wskazanego planu miejscowego dokonanego Uchwałą Rady Miejskiej w C Nr VII/56/ll z dnia 29 marca 2011 r. W kontrolowanej sprawie Burmistrz Miasta C podzielił stanowisko wyrażone przez rzeczoznawcę majątkowego, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonana w 2011 r. ustaliła inne (nowe) przeznaczenie działki nr w C które uzasadnia dopuszczalność naliczenia O.S .dno.razowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy na stronie 7 dokumentu zatytułowanego "Opinia w sprawie ustalenia zaistnienia przesłanek wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego'" argumentował, że "z porównania zapisów obowiązującego i poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że przedmiotowa nieruchomość zmieniła przeznaczenie z terenów zabudowy produkcyjno-usługowej na usługi komercyjne. Obecnie obowiązujący plan wprowadza również korzystny zapis umożliwiający zabudowę obiektami handlowymi o powierzchni powyżej 2000 m2". Wskazać jednak należy, że zaprezentowane stanowisko nie zostało poparte szczegółowymi interpretacjami, czy też analizą zapisów przedmiotowego planu miejscowego i jego zmiany. Ustalenie to zatem nie ma dotychczas dostatecznych podstaw. We wskazanym zakresie rzeczoznawca odesłał do "opinii urbanistycznej" mającej stanowić załącznik nr 3 do cytowanego dokumentu. Stwierdzić przy tym należy, że powołany załącznik nr J", nie stanowi żadnej analizy urbanistycznej, lecz jest jedynie wyciągiem z treści dwóch wersji planu miejscowego Doliny [...]. W ocenie sądu, analiza zapisów (treści) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu zarówno sprzed zamiany dokonanej uchwałą Rady Miejskiej w C z dnia 29 marca 2011 r. jak i po tej zmianie, w części odnoszącej się do przeznaczenia działki nr [...] - nie uprawnia do wniosku, iż zmiana planu miejscowego dokonana uchwałą z 2011 r. - spowodowała zmianę przeznaczenia spornej działki, i że przez to, wpłynęła na wzrost jej wartości. Zdaniem sądu, wprowadzone zmiany planu miejscowego jedynie nadały obszarowi, w którym sporna działka się znajduje - nowe oznaczenie, nie wpływając na zmianę samego przeznaczenia tego terenu. W powyższym zakresie wskazać należy, że w planie miejscowym obowiązującym do 2011 r., działka skarżących znajdowała się. w obszarze znaczonym symbolem PU, oznaczającym tereny produkcyjno-usługowe. Szczegółowe przeznaczenie tego terenu określone było w § 10 "tzw. starego planu". Powołany przepis stanowił, że: "wyznacza się jako użytkowanie podstawowe tereny produkcyjno-usługowe oznaczone na rysunku planu symbolem PU, obejmujące duże obiekty handlowe, hurtownie, składy, nieuciążliwe zakłady rzemiosła produkcyjnego i drobnej wytwórczości oraz inne elementy działalności gospodarczej. Natomiast w planie miejscowym zmienionym uchwałą Rady Miejskiej w Ch z 29 marca 2011 r. ("tzw. nowym planie") działka skarżących znalazła się w obszarze oznaczonym symbolem 3 UC tj. w terenie usług komercyjnych. Zgodnie z § 11 ust. l tej uchwały, jako przeznaczenie podstawowe terenu oznaczonego na rysunku zmiany planu symbolem 3 UC -teren usług komercyjnych ustala się: a) obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m , b) inne obiekty usługowe, o których mowa w § 6 ust. l pkt 16 z dopuszczeniem lokali handlowych o powierzchni jak w 'lita. Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z powołanym przepisem § 6 ust. l pkt 16, przez obiekty usługowe należy rozumieć obiekty lub pomieszczenia przeznaczone dla potrzeb administracji, handlu (w tyra obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m i handlu hurtowego), obsługi bankowej, gastronomii, usług turystyki, świadczenia usług pocztowych, telekomunikacyjnych lub innych podobnych funkcji w tym związanych z obsługą podmiotów gospodarczych a także budynków biurowych oraz urządzeń kultury (kina). Podkreślenia więc wymaga, że analiza przeznaczenia wskazanego terenu (PU i 3 UC), a więc przeznaczenia terenu zarówno w "starym, jak i w nowym planie" prowadzi do wniosku, że przeznaczenie działki [...]egło właściwie zmianie. Stwierdzić bowiem trzeba, że skoro nowe przeznaczenie nieruchomości (teren 3UC w planie zmienionym w 2011 r.) określone zostało jako możliwość tworzenia obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2, zaś poprzednie przeznaczenie (teren PU w planie sprzed zmiany), przewidywało możliwość tworzenia m.in. dużych obiektów handlowych, hurtowni, czy składów, to należy przyjąć, że analizowane przeznaczenie jest wciąż takie samo. Nie ulega bowiem wątpliwości, że dużym obiektem handlowym o którym była mowa w planie sprzed zmiany w 2011 r. - będzie także obiekt o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2, o czym stanowi plan zmieniony w 2011 r. Oceniając' zatem przeznaczenie terenu na którym znajduje się działka nr [...]postawić pytanie, czy zgodnie z planem miejscowym [...]brzmieniu przed zmiany w 2011 r. można było na działce skarżących zbudować obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2? Abstrahując w tym miejscu od powierzchni spornej działki należy wskazać, że analiza cytowanych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzi do wniosku, że "w dużych obiektach handlowych" - o których stanowił par. 10 "starego planu" - zawiera się także pojęcie "obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2" - o którym mówi par. 11 ust. l pkt l lit. a "nowego planu". Podkreślić bowiem trzeba, że "stary plan" miejscowy na terenie oznaczonym symbolem PU - nie zawierał żadnych ograniczeń w zakresie określenia minimalnej oraz maksymalnej powierzchni sprzedaży, dopuszczalnej w "dużym obiekcie handlowym". A skoro tak, to mogła to być także powierzchnia sprzedaży przekraczająca 2 000 m2. Nadto, poszukując znaczenia pojęcia "dużego obiektu handlowego" posiłkować się można także wykładnią historyczną. Uchylona obecnie ustawa z dnia 11.05.2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. Nr 127, póz. 880), której celem było uregulowanie tworzenia tzw. hipermarketów - zawierała pojęcie "wielkopowierzchniowego obiektu handlowego". Zgodnie z art. 2 pkt l powołanej ustawy, takim obiektem był obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m2vNie ulega więc wątpliwości, że obiekt "wielkopowierzchniowy" jest "dużym obiektem handlowym", a zatem takim, którego minimalna powierzchnia sprzedaży jest większa niż 400 m2. Okoliczność zatem, iż zarówno w ustawie z dnia l l.t)5.2007 r. jak i w analizowanym planie miejscowym sprzed zmiany w 2011 r. nie określono maksymalnej powierzchni sprzedaży w obiekcie handlowym, także prowadzi do wniosku, że na terenie oznaczonym w poprzednim planie symbolem PU mógł powstać duży obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Podsumowując wskazać więc trzeba, że w "nowym planie" zmieniając nazwę (określenie) terenu na którym znajduje się działka nr [...]zmieniono istoty przeznaczenia tego terenu. Nie może bowiem stanowić o nowym przeznaczeniu terenu, zawarte w par. 11 ust. l pkt l lit b - w zw. z par. 6 ust. l pkt 16 Uchwały z 2011 r. uszczegółowienie i doprecyzowanie rodzajów działalności, które mogą być realizowane na obszarze Doliny w C. Podkreślić bowiem należy, że zapisy "tzw. starego planu" nie wykluczały lokowania na terenie oznaczonym symbolem PU, jakiś konkretnych rodzajów działalności. "Stary plan" ogólnie stwierdzał, że dopuszczalne jest lokowanie na obszarze oznaczonym symbolem PU innych, niż duże obiekty handlowe, hurtownie (...) - "elementów działalności gospodarczej". Pozostawiono w ten sposób swobodę w możliwości przeznaczenia tego terenu, co dawało prawnienie do umieszczenia tam także działalności, która obecnie (tj. w "nowym planie") opisana jest szczegółowo w cytowanym już wyżej par. 6 ust. l pkt 16 uchwały z 2011 r. Powyższe, w kontekście art. 36 ust. 4 upzp oraz art. 37 ust. l i ust. 11 upzp - prowadzi do wniosku, że przyjęte w zaskarżonej decyzji podstawy do naliczania opłaty planistycznej z tytułu zbycia przez skarżące działki nr [...] w istocie nie wystąpiły. Zaprezentowane oceny i stanowisko, winien wziąć pod uwagę organ prowadzący postępowanie, w trakcie ponownego jej rozpoznania. Niezależenie od przedstawionej powyżej oceny, skutkującej uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Burmistrza Miasta C z dnia 18.09.2012 r., należy wskazać, że zastrzeżenia sądu budzi także sporządzony w sprawie operat szacunkowy. W szczególności, jako wadliwe ocenić należy przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, na potrzeby wyceny spornej działki, proporcje cech nieruchomości wpływających na jej cenę (tzw. wagi cechy). Na stronie 15 oraz 18 operatu znajdują się tabele obrazujące te proporcje. Zdaniem rzeczoznawcy, na cenę nieruchomości jedynie w 10 % wpływa fakt jej dostępu do drogi (skomunikowanie z otoczeniem). Zauważyć jednak należy, że kwestia dostępu nieruchomości do drogi jest warunkiem jej zabudowania. Skoro zatem dostęp nieruchomości do drogi warunkuje możliwość jej zabudowania, to uznać należy, że ta cecha w istotny sposób rzutuje także na cenę nieruchomości. Działka bowiem, która nie ma dostępu do drogi, nie może' być zainwestowana zgodnie z jej przeznaczeniem zawartym w planie miejscowym. Nie było więc adekwatne przyznanie dla omawianej cechy jedynie 10 % udziału w cenie nieruchomości, skoro od cechy tej zależy możliwość jej zabudowy. Prezentowane stanowisko zdaje się dostrzegać także autor operatu szacunkowego, skoro dla innej cechy tj. "warunków zagospodarowania nieruchomości" -przyjmuje już 30 % wpływ na cenę. Zauważyć należy, że przez "warunki zagospodarowania nieruchomości" rzeczoznawca rozumie te cechy działki, które wpływają na utrudnienie lub umożliwienie jej zabudowy. Nadto na k. operatu rzeczoznawca stwierdza, że głównym elementem wpływającym na wartość nieruchomości jest zainwestowanie sąsiedztwa oraz -właśnie - możliwość jej zabudowy. Podkreśla się więc istotność wpływu tej cechy na cenę nieruchomości. W tych okolicznościach przyznanie dostępowi nieruchomości do drogi - jedynie 10 % wpływu na cenę, wpłynęło w istotny sposób na wadliwość dokonanych w sprawie obliczeń wartości działki nr [...] Z uwagi na fakt, że kontrola zaskarżonej decyzji wykazała istotne, wskazane wyżej uchybienia, sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Podstawą prawną rozstrzygnięcia jest art. 36 ust. 4, art. 37 ust l i ust. 11 upzp w zw. § 11 uchwały Rady Miasta C. [...]a29.03.20111 r. w zw. art. 145 § l pkt l lit. a p.p.s.a. oraz art. 7 kpa i art. 77 kpa w zw. z art. 145 § l pkt l lit. c p.p.s.a. Na zasadzie art. 152 p.p.s.a. sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana (pkt II sentencji). O kosztach sąd orzekł na zasadzie art. 200 p.p.s.a. (pkt III sentencji).