II SA/Kr 540/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie : Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2018 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 21 lutego 2018 r., znak [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257), po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez A. H., B. B., W. K., J. K., W. K., E. D. od decyzji Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 30 sierpnia 2017 r. orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: "Budowa zespołu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z garażem podziemnym, na działce nr [...],[...] obr.[...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw. oraz budową zjazdów z działek nr [...], [...], [...] (ul. [...] [...] obr. jw. (ul[...]) przy [...] w K. oraz umarzającej postępowanie w sprawie o ustaleniu warunków zabudowy dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę zjazdu z drogi publicznej ul. [...] nr działki [...] obr. [...] w zakresie pasa drogowego – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wnioskiem z dnia 9 listopada 2007 r. I. Spółka Jawna zwróciła się do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z garażem podziemnym na działce nr [...], [...] obręb [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw. oraz budową zjazdów z działek nr [...], [...], [...] (ul. [...]), [...], [...] obr. jw. (ul. [...]) przy [...] w K.". Prezydent Miasta K., rozpatrując sprawę po raz kolejny na skutek decyzji kasacyjnej organu odwoławczego, decyzją Nr [...] z dnia 30 sierpnia 2017 r., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), § 1 – Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23) oraz w związku z art. 25 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255) oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U z 2016 r. poz. 1440 ze zm.) – ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z garażem podziemnym na działce nr [...], [...] obręb [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw. oraz budową zjazdów z działek nr [...], [...], [...] (ul. [...]), [...] obr. jw. (ul. [...]) przy [...] w K.". Decyzja zawiera załączniki: Nr 1 – warunki zabudowy terenu; Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia: 1) Opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 30.12.2016r. znak: [...] w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 2) Opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 1 1.03.2013r. znak: [...] w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 3) Opinię [...] Zarządu Komunalnego z dnia 12.12.2007 r., znak: [...] [...] w zakresie obsługi komunikacyjnej; 4) Postanowienie Wojewody [...] z dnia 08.09.2010 r., znak: [...] w odniesieniu do zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem, w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.); 5) Postanowienie Marszałka Województwa [...] z dnia 06.09.2010r., znak: [...] w odniesieniu do zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem, w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych , które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Ponadto w toku postępowania wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Marszałka Województwa [...] oraz Ministra Środowiska. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane. W toku postępowania uzyskano również: 1) Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 20.01.2017r,. znak: [...] w zakresie ochrony środowiska; 2) Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 17.12.2007 r. , znak: [...]- w odniesieniu do obszarów objętych strefą nadzoru archeologicznego; 3) Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 19.12.2007 r., znak: [...] [...] – w zakresie ochrony zieleni, wód, gospodarki wodnej, w zakresie geologii, w zakresie ochrony powietrza i ochrony przed hałasem; 4) Opinię Zarządu Dróg i Transportu w K. z dnia 21.12.2007 r. , znak: [...] w zakresie obsługi komunikacyjnej; 5) Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 17.07.2009 r. [...] [...] – w zakresie konieczności uzyskania decyzji o oddziaływaniu na środowisko; 6) Stanowisko Zespołu Urbanistycznego z dnia 08.04.2016r., 15.09.2016r., 09.03.2017r. Dalej organ wyjaśnił, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, iż spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji przygotowała mgr inż. arch. I. M. uprawniona do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyjaśniając rozstrzygnięcie w zakresie umorzenia postępowania, organ podał, że zgodnie z art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r. budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z tym postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla części wnioskowanej inwestycji obejmującej budowę zjazdu z drogi publicznej ul. [...] nr działki [...] obr [...] w zakresie pasa drogowego stało się bezprzedmiotowe. Organ ustosunkował się także do uwag i zastrzeżeń stron zgłoszonych w toku postępowania. Działając na skutek odwołania A. H., B. B., W. K., J. K., W. K. i E. D., Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 21 lutego 2018 r., którą utrzymało zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania oraz zarzuty sformułowane przez odwołujących się i wskazał w szczególności, że w aktach sprawy zostały zgromadzone pozyskane w toku postępowania wyjaśniającego wymagane dla wydania decyzji uzgodnienia i opinie organów, o których mowa w art. 53 ust. 4 upzp; projekt decyzji, oraz analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona została przez uprawnioną do sporządzania takich opracowań inż. arch. I. M. wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów opublikowaną w Biuletynie Informacji Publicznej UMK. Do decyzji zostały dołączone wymagane przepisami prawa załączniki tekstowe i graficzne; stanowią one jej integralną część. Planowana inwestycja będzie stanowić wprost kontynuację zabudowy i funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występującej w sąsiedztwie oraz wskaźników z zabudową mieszkaniową sąsiadującą na działkach nr [...],[...],[...],[...], dostępnych z tej samej drogi publicznej. Istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym posiada funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej, dróg publicznych i wewnętrznych i infrastruktury technicznej. Występuje zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, ale także w zabudowie szeregowej, bliźniaczej. Obok tej zabudowy lokalizowana jest współczesna zabudowa usługowa, budynki gospodarcze, garaże. Zarówno więc wskazana we wniosku zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i garaż podziemny stanowią uzupełnienie istniejącej już w obszarze zabudowy. Ich forma, charakterystyka, parametry występujące w obszarze analizowanym, niezbędne dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego zostały opisane, wyliczone, wykazane w dokumentach i materiale fotograficznym, graficznym, które znalazły się w aktach sprawy. Stanowiły one więc uzasadnioną podstawę dla opracowania projektu decyzji i samej decyzji o warunkach zabudowy. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że z przedłożonych do akt sprawy opinii i uzgodnień branżowych instytucji dostawców mediów wynika spełnienie kolejnego warunku zapisanego w pkt 3 ust. 1 art. 61 ustawy, który stawia wymóg by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W aktach sprawy znajdują się aktualne oświadczenie Spółki T. z 10 marca 2017 r. w zakresie możliwości korzystania z istniejących sieci elektroenergetycznych, MPWiK z dnia 12 stycznia 2016 r o możliwości przyłączenia projektowanego budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w związku z deklarowaną we wniosku rozbudową infrastruktury technicznej na potrzeby inwestycji, oświadczenie MPEC z dnia 14 grudnia 2015 r., ZIKiT z dnia 30 grudnia 2016 r. i z dnia 29 września 2009 r. , uzgodnienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 17 grudnia 2007 r. dotyczące obowiązkowego nadzoru archeologicznego w pracach ziemnych. Organ podkreślił, że wbrew zarzutom odwołania ustalenia zaskarżonej decyzji w zakresie przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 5 upzp, zostały poczynione poprawnie W oparciu o opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. potwierdzającą wystarczającą dla zamierzenia inwestycyjnego – budowy ośmiu domów mieszkalnych, jednorodzinnych – ustalono że teren inwestycji posiada dwa niezależne pośrednie dostępy do drogi publicznej, tj. ul. [...] poprzez dz. nr [...] i [...] i ul. [...] poprzez dz. nr [...] obr.[...]. Działki, przez które przewidziano dostęp do drogi publicznej, nie znajdują się w zarządzie ZIKiT; są natomiast współwłasnością inwestora, który przedstawił do akt sprawy stosowne dokumenty. Natomiast dla części inwestycji – garażu podziemnego inwestor wskazał odrębny wjazd od ul. [...] poprzez parking znajdujący się na działce nr [...]. W zaskarżonej decyzji ustalono w sposób jednoznaczny i wystarczający dla wymagań decyzji o warunkach zabudowy liczbę miejsc parkingowych dla projektowanych budynków mieszkalnych. W pkt II pdpk 4 lit. d decyzji ustalono wskaźniki liczby miejsc postojowych 2 miejsca postojowe na 1 mieszkanie. Rozstrzygnięcie to uwzględnia wskazania zawarte w uchwale Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr LIII 723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta K.". Na etapie niniejszego postępowania jest to zapis dostatecznie rozstrzygający w tym przedmiocie. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ocenia się jedynie czy jest obiektywnie możliwy dostęp wnioskowanego terenu do drogi publicznej. A więc czy istnieją na dzień rozpoznania wniosku takie uwarunkowania faktyczne i prawne na gruncie, które dają podstawy do skomunikowania wnioskowanej działki z drogą publiczną. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich; jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Organ odwoławczy zaznaczył, że organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy wynikające m.in. z analizy urbanistyczno-architektonicznej, a ponadto warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. Podnoszona przez odwołujących się kwestia gospodarki odpadami i sposób odprowadzania wód opadowych została ustalona w zaskarżonej decyzji poprzez wskazanie konieczności rozbudowy sieci kanalizacyjnej w oparciu o kanał ogólnospławny w ul. [...] lub w ul. [...] (zał.nr 1 pkt II 5 ) oraz ochronę interesów osób trzecich (zał. 1 pkt II 4b ) Wystarczającym dla oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 2 upzp jest podanie przez inwestora w temacie (nazwie wnioskowanej inwestycji) zamiaru budowy infrastruktury technicznej, w ramach której znajduje się rozbudowa potrzebnych sieci. Ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oznaczony w ewidencji gruntów symbolem Bp, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Następnie organ odwoławczy ocenił, że obszar poddany analizie architektoniczno-urbanistycznej jest zgodny z § 3.1 i 3.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. Obszar analizowany, w którym znajduje się teren projektowanej inwestycji, to tereny zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej, zabudowy usługowej, wyposażony w niezbędny układ komunikacyjny – drogi publiczne i wewnętrzne, oraz infrastrukturę techniczną. W sąsiedztwie terenu inwestycji przeważa już istniejąca i nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna. Obszar ten znajduje się w pobliżu skrzyżowania dużych ciągów komunikacyjnych K.. Analizatorka wyznaczyła obszar analizowany przyjmując jako trzykrotność frontu działki wartość 60m – przyjmując, iż szerokość frontu terenu inwestycji liczy ok. 17-20m. Jako front działki wskazano część działki z wjazdem z ul. [...]. Wyjaśniając kwestię wjazdów Analizatorka wskazała w piśmie z dnia 19 grudnia 2017 r. jako równorzędne wjazd z ul. [...] i [...]j. Analiza dokonuje w sposób szczegółowy charakterystyki terenu, jak też funkcji i cech istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Szeroko została opisana forma architektoniczna istniejącej zabudowy. W końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się do parametrów nowej zabudowy i uznał je za ustalone prawidłowo. W tym kontekście wskazano, że linia zabudowy, ma zostać wyznaczona w odniesieniu do przebiegu linii zabudowy jednorodzinnej istniejącej na działce nr [...] obr.[...]. Parametr ten, zdaniem organu odwoławczego, nie budzi zastrzeżeń. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu mieści się w wartości średniej ok. 34%, zaś dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w wysokości 27%. Jest on bardzo zróżnicowany, uzależniony od rodzaju zabudowy. W wyniku dokonanej analizy i ustaleń odnośnie istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym ustalono go w wysokości 14% z tolerancją +- 1 % uwzględniającą względy technologiczne na etapie projektu budowlanego. Organ I instancji ustalił wskaźnik zabudowy w wartości mniejszej niż wnioskowany przez inwestora, a także średniej dla obszaru ze względu na fakt, iż parametr ten powinien korespondować z sąsiednimi budynkami. Organ miał także na uwadze jak najlepsze wkomponowanie nowych budynków w zastany układ urbanistyczny. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono w wysokości min. 50%. Oran odwoławczy nie zakwestionował ustaleń w tym zakresie. Ustalenia szerokości elewacji frontowej na poziomie 10m z tolerancją +-1m dokonano w oparciu o przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia. Parametr ten ma bezpośrednie odniesienie do ustalonej w analizie średniej wyliczonej dla występującej w obszarze analizowanym dla ul. [...] (wskazanej jako jeden z dostępów do drogi publicznej). Ustalenie to oparto na przepisie § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia, wskazując jako jego uzasadnienie możliwości techniczne związane z szerokością dz. [...], [...]. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do okapu ustalono w wartości 4,5 do 5,00m nie wyżej niż 232,0 mnpm, przyjmując wyliczoną średnią parametru na 4,63 m. W analizie podano, że wzorowano się w tym zakresie na wysokości elewacji frontowej sąsiednich budynków mieszkaniowych. Geometrię dachu ustalono w oparciu o przepis § 8 rozporządzenia ustalając przekrycie budynku dachem połaciowym o kącie nachylenia 30° do 45°, z kierunkiem kalenicy równoległym do kierunku szeregu, odnosząc się również w tym zakresie do dachów występujących w sąsiedztwie. Wysokość kalenicy ustalono na poziomie od 8,0-9,0m, nie wyżej niż 236,0 mnpm. Odnosząc się do podnoszonego w odwołaniu ograniczenia przez inwestycję dostępu do światła słonecznego, organ odwoławczy wskazał na zawarte w pkt. II pkt.5 załącznika nr 1 do decyzji ogólne wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W kwestii podnoszonej przez strony odrębności ustalenia warunków zabudowy wnioskowanego garażu podziemnego od ośmiu budynków mieszkalnych, organ odwoławczy wyjaśnił, że dla obiektów budowlanych infrastruktury technicznej – przyłączy nie wystających ponad poziom gruntu istotne znaczenie będą miały ustalenia projektu budowlanego. Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala parametry budynków kubaturowych. To wnioskodawca określa dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. Pismem z dnia 5 kwietnia 2018 r. W. K. wniósł skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 lutego 2018 r. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie warunków zabudowy dla garażu podziemnego bez przeprowadzenia w tym zakresie jakiejkolwiek wymaganej przepisami analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 w/w ustawy; b) art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie odprowadzania wód opadowych jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; c) art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie, iż teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a to ulic[...] w K., a w konsekwencji ustalenie, iż istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu pomimo braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej; d) naruszenie § 4 i 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64 poz. 1588) w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie i ustalenie linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej zabudowy dla wnioskowanej inwestycji budowy 8 domów jednorodzinnych w odniesieniu do ul. [...]; e) art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy podczas gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ; 2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich kwestii wskazanych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 czerwca 2011 r., znak [...]; b) art. 7 k.p.a., 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia wymaganego postępowania wyjaśniającego, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności brak szczegółowego zbadania i wyjaśnienia przesłanek ustalenia warunków zabudowy wynikających z przepisu 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niedostateczne przedstawienie motywów rozstrzygnięcia w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu stron. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej prawo oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawił argumentację na poparcie swojego stanowiska. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uczestnicy M. P. i A. H. na rozprawie wnieśli o uwzględnienie skargi. W piśmie z dnia 3 września 2018 r. uczestnik E. D. (pismo zostało podpisane także przez dwie inne osoby) wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak również poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K.. W uzasadnieniu tego stanowiska wskazano w szczególności, że organ odwoławczy nie rozpoznał istoty sprawy. W ocenie uczestnika, Kolegium dopuściło się naruszenia art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3, w zw. art. 11 k.p.a.; istotnym uchybieniem SKO było niepowołanie zarzutów odwołania z dnia 18 września 2017 r. i nie odniesienie się do nich w zaskarżonej decyzji. Zdaniem uczestnika organ odwoławczy pominął między innymi kwestię naruszenia przez organ I instancji: 1) art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 6 k.p.a., poprzez jego nierozpoznanie przy dokonywaniu oceny, czy są podstawy do wydania w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy organ nie zbadał, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 2) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 6 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie przez organ decyzji o warunkach zabudowy, mimo że nie były spełnione łącznie warunki wskazane w tym przepisie; 3) § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Ministra Infrastruktury w sprawcie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164. poz. 1588) w zw. z art. 6 k.p.a., poprzez zaniechanie dokonania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w an. 61 ust. 1-5 ustawy u.p.z.p., wadliwe sporządzenie mapy zasadniczej, co skutkuje nieprawidłowym ustaleniem funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (m.in. co do wartości średnich); 4) art. 6, art. 7, art 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak dostatecznego zbadania przesłanek ustalenia warunków zabudowy wynikających z powołanych przepisów prawa materialnego i dopuszczenie do realizacji inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi na terenie o przeważającej zabudowanie mieszkaniowej bez jakichkolwiek konstrukcji podziemnych – co powinno być bowiem wnikliwie rozważone przez organ administracji z uwzględnieniem interesu prawnego właścicieli nieruchomości sąsiednich (także w zakresie, czy planowana inwestycja z budową konstrukcji podziemnych – garaży – może zagrażać stabilności nieruchomości sąsiednich na etapie realizacji jak również eksploatacji zamierzonej inwestycji); 5) art. 7, art. 77 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a., poprzez wadliwą ocenę materiału dowodowego, a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu, że zakres planowanej inwestycji ograniczy się do obszaru działek objętych wnioskiem, podczas gdy prawidłowe rozważenie zgromadzonego materiału prowadzi do wniosku, iż realizacja inwestycji budowlanej (wraz z budową podziemnej struktury garaży) stanowi uciążliwość dla działek sąsiednich i nie będzie zamykać się li tylko w granicach działek inwestora, a w konsekwencji naruszenie art. 21 Konstytucji RP, poprzez pogwałcenie prawa skarżących do ochrony ich własności, w szczególności spokojnego jej posiadania; 6) art. 8, art. 11 w zw. z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. i w zw. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), poprzez sporządzenie lakonicznego uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób sprzeczny z w/w przepisami i wymogami prawa materialnego, niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej i faktycznej, w oparciu o którą wydano zaskarżoną decyzję, jak również poprzez zaniechanie wyjaśnienia, czy inwestycja budowlana (wraz z budową kompleksu garaży podziemnych) nie stanowi naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 u.p.z.p.; także poprzez błędne (nieczytelne, fragmentaryczne) sporządzenie części tekstowej i graficznej analizy stanowiącej załącznik nr 2, 3 i 4 decyzji; jak również poprzez uwzględnienie w decyzji jedynie interesu inwestora; 7) art. 75 § 1 w zw. z art. 84 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w zakresie budownictwa, wyceny nieruchomości, ochrony środowiska i ruchu drogowego na okoliczności podnoszone przez uczestników w toku postępowania administracyjnego w pismach z 10 maja 2017 r., z 26 maja 2017 r., z 31 maja 2017 r., z 23 czerwca 2017 r.; 8) art. 89 § 2 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy podczas gdy było zasadne przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego i w rezultacie niezebranie i nierozpatrzenie przez organ całego materiału dowodowego istotnego dla niniejszej sprawy przed wydaniem zaskarżonej decyzji; 9) art. 10 k.p.a. poprzez naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym i zaniechanie poinformowania strony skarżącej przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2188) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489). Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną mgr inż. arch. I. M.; analiza ta nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. W związku z tym, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi ok. 17,0-20,0m, przyjęto teren obszaru analizy o promieniu wynoszącym ok. 3 x 20,0m = 60,0m wykreślonego dookoła terenu objętego wnioskiem. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Są to między innymi działki nr [...], [...], [...], [...], obr[...]. Ta konstatacja poczyniona wpierw przez analizatorkę, a następnie także przez organy administracji obu instancji, nie budzi – zdaniem Sądu – wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jako zasadny jawi się też wniosek, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna. Projektowana funkcja mieszkaniowa jednorodzinna będzie tedy stanowiła kontynuację funkcji w terenie analizowanym. Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełnione zostały przesłanki ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu przedmiotowego terenu do drogi publicznej oraz w postaci wystarczającego dla zamierzenia budowalnego uzbrojenia terenu, w tym także w zakresie obsługi komunikacyjnej. Prawidłowe jest ustalenie, że teren inwestycji ma pośredni dostęp do dróg publicznych, tj. ul. [...] poprzez dz. nr [...] obr. [...] oraz od ul. [...] poprzez dz. nr [...] i [...] obr. jw. W tym kontekście organ odwoławczy trafnie wyjaśnił, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ocenia się jedynie czy jest obiektywnie możliwy dostęp wnioskowanego terenu do drogi publicznej, a więc czy istnieją na dzień rozpoznania wniosku takie uwarunkowania faktyczne i prawne na gruncie, które dają podstawy do skomunikowania wnioskowanej działki z drogą publiczną. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich; jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. W oparciu o opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. zweryfikowano uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej; odnośne ustalenia zostały transponowane do decyzji. Wskazano tam w szczególności: "Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od drogi publicznej jaką jest: - ul. [...] poprzez istniejący przeznaczony do przebudowy zjazd na drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie dz. nr [...] obr. [...] (działka nie pozostaje w zarządzie ZIKiT) prowadzącą na teren inwestycji; - ul. [...] poprzez istniejący zjazd na drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie dz. nr [...] i [...] obr. jw. (działki nie pozostają w zarządzie ZIKiT) prowadzącą na teren inwestycji". Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od ul. [...] oraz ul. [...] odnosi się jedynie do części zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, natomiast garaż podziemny winien być obsługiwany zgodnie z wnioskiem inwestora to jest od północnej strony działki poprzez parking przy budynku biurowym". W ocenie Sądu, nie ma podstaw do kwestionowania tych rozstrzygnięć. Na aprobatę zasługują również pozostałe rozstrzygnięcia w zakresie miejsc parkingowych i infrastruktury technicznej: zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, a także odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami. Gdy idzie o ten ostatni aspekt zastrzeżono wymóg rozbudowy sieci kanalizacyjnej w oparciu o kanał ogólnospławny Ř80cm w ul. [...] lub alternatywnie w nawiązaniu do kanału ogólnospławnego Ř 40cm w ul. [...], na warunkach określonych przez dysponenta sieci oraz wymóg usuwania odpadów zgodnie z obowiązującymi przepisami. Te rozstrzygnięcia ani ich podstawy faktyczne, w ocenie Sądu, nie budzą wątpliwości. Podobnie należy ocenić ustalone warunki w zakresie ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu. Jako trafne jawi się również zawarte w zaskarżonej decyzji stwierdzenie, że przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a sama decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przechodząc do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Linię zabudowy ustalono od strony ul. [...] – na przedłużeniu istniejącej zabudowy jednorodzinnej, położonej na dz. nr [...], obr. [...]. Parametr ten znajduje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej, gdzie wykazano, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna położona jest w znacznej odległości od ul. [...] (ok. 70,0 m) i tę zasadę należy kontynuować. Wniosek ten jest oparty na przekonujących ustaleniach, w świetle których wzdłuż ulicy [...] linię zabudowy wyznaczają najbardziej zbliżone do jezdni elementy budynków. Przebiega ona w odległości od ok. 18 m (okrągła elewacja salonu samochodowego) do ok. 25,0 m (budynek na dz. nr [...], [...], [...]) od południowej granicy działki drogowej nr [...]. Zabudowa mieszkalna jednorodzinna jest znacznie odsunięta – na odległość min. ok. 70,0 m od ul. [...]. Wzdłuż ul. [...] budynki sytuowane są w odległości w od ok. 6,0 m (na dz. nr [...]) do ok. 14,0 m (na dz. nr [...]). Teren przeznaczony pod inwestycję kubaturową – dz. nr [...] i [...], obr. [...] – położony jest w odległości min. ok. 55,0 m od ul. [...], a więc wyraźnie za istniejącą przy tej ulicy linią zabudowy. Linie zabudowy obserwuje się również przy ulicach [...] – spełniających głównie funkcję dojazdu do nieruchomości położonych przy tych ulicach. Linie, na których sytuowane są obiekty, nawiązują często do kierunku podziałów własnościowych działek lub kierunku przebiegu dróg. Regularne linie zabudowy wykształciły budynki wydłuż ulic wewnętrznych (ul. [...], ul. [...]), gdzie równe szeregi zachowują linie zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy projektowanej w stosunku do powierzchni działek nr [...], [...] wyznaczono – na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia – na poziomie 14% z tolerancją ± 1 % (tj. od 13 % do 15%), a dla zabudowy istniejącej i projektowanej łącznie nie więcej niż 23%. Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem ustalono w wysokości min. 50%. Parametry te nie budzą wątpliwości, znajdują uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej. Szerokość elewacji frontowej ustalono na 10,0 m ± 1,0 m (zgodnie z § 6. ust. 4 rozporządzenia). Średnia obliczona ze wszystkich wartości jakie otrzymano z szerokości elewacji frontowych zabudowy położonej w terenie objętym analizą wynosi ok. 12,0 m. Ustalając odnośny parametr brano pod uwagę przede wszystkim szerokość frontu terenu inwestycji (od ul. [...]). Szerokość elewacji frontowej na poziomie 10,0 m ± 1,0 m (tj. od 9,0 m do 11,0 m) to szerokość możliwa do uzyskania przy uwzględnieniu szerokości dz. nr [...], [...]. Wysokość poziomu okapu ustalono, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, na poziomie od 4,5m do 5,0m, jednak nie wyżej niż 232,0m npm. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji nie jest wykształcona jednolita wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Wzdłuż ul. [...] obserwuje się dwie strefy zabudów. Jedna bliżej ulicy – nawiązująca gabarytami do wysokości budynku usługowych – tj. od ok. 13,0-14,0 m do nawet ok. 22,5-23,0-23,5 m (poza terenem objętym analizą), druga położona w głębi terenu od strony ul. [...] i pomiędzy ul. [...] o wysokościach kalenic na poziomie ok. 8,5-10,0 m i poziomach okapów na wysokości ok. 4,0-6,5 m. Ustalając wysokości nowej zabudowy kierowano się przede wszystkim – zdaniem Sądu, słusznie – wysokością zabudowy położonej bezpośrednio przy granicach z terenem przyszłej inwestycji (budynki mieszkalne jednorodzinne w układach szeregowej położone przy ul. [...], [...] i ul. [...]). Średnia z poziomów elewacji frontowych budynków położonych w terenie objętym analizą wynosi ok. 4,63 m. W tym stanie rzeczy nie ma, w ocenie Sądu, ma podstaw do kwestionowania rozstrzygnięcia zawartego w decyzji co do odnośnego parametru. Na aprobatę zasługują również ustalenia co do geometrii dachu, w tym kąta nachylenia połaci dachowych (od 30 do 45o) oraz wysokości kalenicy (od 8,0m do 9,0m, jednak nie wyżej niż 236,0 m npm). Powyższe rozważania zawierają już w dużej mierze odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Dodać należy, że – zdaniem Sądu – nie ma prawnego ani faktycznego uzasadnienia pogląd skarżącego, jakoby przedmiotem wniosku inwestora były dwie odrębne jakościowo inwestycje: budowa zespołu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz budowa garażu podziemnego – i każda z nich powinna być przedmiotem osobnej analizy. Stanowisko organu administracji w tej mierze, zgodnie z którym warunki zabudowy obejmują inwestycję kubaturową, nie zaś części podziemne obiektu budowalnego – jawi się jako prawidłowe i Sąd je podziela. Argumentacja skarżącego, akcentująca liczbę miejsc garażowych, odrębność konstrukcyjną garażu tudzież jego osobną obsługę komunikacyjną – nie prowadzi do podważenia tego stanowiska. W rozważanym aspekcie nie doszło zatem do naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ani art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 k.p.a. W ocenie Sądu, organy prawidłowo zweryfikowały przesłankę opisaną w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. zarówno gdy idzie o obsługę komunikacyjną, jak i o odprowadzanie wód opadowych – powołany przepis nie został zatem naruszony (kwestia ta została już wyżej omówiona). Powołując się na poczynione wcześniej uwagi, nie można podzielić stanowiska skarżącego, jakoby przedmiotowy teren nie miał dostępu do drogi publicznej; w szczególności nie można się zgodzić z poglądem, jakoby na tym etapie konieczna była formalna zgoda pozostałych współwłaścicieli odnośnych działek. Zreferowane wcześniej stanowisko organów administracji w tej mierze jest prawidłowe i nie narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. Wszak "nie można wymagać, aby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości wnioskowanej do ustalenia warunków zabudowy musiał być zapewniony poprzez przysługiwanie inwestorowi tytułu prawnego do działki gruntu, przez który dostęp ten ma być zapewniony, skoro ustalenie warunków zabudowy może być dokonane na wniosek inwestora, który nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu planowanej inwestycji" (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 października 2017 r., VIII SA/Wa 263/17, CBOSA). Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza § 4 i 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – linia zabudowy została wyznaczona prawidłowo, a rozstrzygnięcie w tej mierze znajduje przekonujące uzasadnienie w wyżej zreferowanych wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej; co najwyżej można mieć wątpliwości co do tego, czy w ogóle w okolicznościach niniejszej sprawy rozstrzygnięcie, o którym mowa, było konieczne. Zdaniem Sądu, nie ma przesłanek do zidentyfikowania w odnośnym postępowaniu administracyjnym zagadnienia wstępnego, wobec czego niezasadny jest zarzut naruszenia przez organy administracji art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Nie zostały zatem naruszone wskazywane w skardze przepisy prawa procesowego. Nawiązując do stanowiska uczestnika E. D., należy zauważyć, że organ odwoławczy w sposób zwięzły zreferował zarzuty sformułowane w odwołaniach i do nich się odniósł. Z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że zarzuty wszystkich odwołujących się, w tym E. D., były brane pod uwagę i zostały uznane – zdaniem Sądu, prawidłowo – za niezasadne. Nie można natomiast podzielić poglądu uczestnika, jakoby bezwzględnym obowiązkiem organu odwoławczego było dosłowne przytoczenie wszystkich zarzutów odwołania i odrębne ustosunkowanie się do każdego twierdzenia strony odwołującej się. Organ ma obowiązek poczynić ustalenia i wyjaśnić stanowisko co do tych okoliczności, które są prawnie relewantne i które determinują rozstrzygnięcie, innymi słowy, co do tych okoliczności, które obiektywnie stanowię elementy faktualne załatwianej sprawy administracyjnej. W niniejszej sprawie materiał dowodowy jest kompletny i nie wymagał uzupełnienia, w szczególności nie wymagał uzupełnienia o dowód z opinii biegłego. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.