II SA/Kr 543/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel-Ziaja NSA Andrzej Niecikowski (spr.) Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2010 r. sprawy ze skargi E.J. i J.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 5 lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących E.J. i J.J. kwotę 500 zł (słownie pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzja nr [...] z dnia [...].10.2009r. (znak: [...] ) Prezydent Miasta K. , działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.nr.80 poz.717 z późn.zm. - zwaną dalej ustawą o planowaniu z 2003 r.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588 - zwanego dalej rozporządzeniem lub rozporządzeniem wykonawczym z dnia 26.08.2003 r.) oraz § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dmą 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) po rozpatrzeniu wniosku A.M. , z dnia 24.04.2009 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa centrum konferencyjnego z zapleczem hotelowym i gastronomicznym, z parkingiem naziemnym oraz wewnętrznym układem drogowym na działce nr 1 obręb [...] wraz z wjazdem z drogi dojazdowej na działkach nr 2 , 3 obręb [...] przy ul. [...]j w K". Integralną częścią decyzji uczyniono załączniki dotyczące warunków zabudowy (nr.1), linii rozgraniczających teren inwestycji (nr.2), cześć tekstową wyników analizy urbanistyczno architektonicznej ( nr.3), cześć graficzną wyników analizy urbanistyczno architektonicznej ( nr.4), Wg. załącznika nr. 2 wyznaczono: a. nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 21,0 m od granicy z działką drogową nr 4 ul. [...] w nawiązaniu do budynku na działce nr 5. Linię nowej zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia. b. wskaźnik wielkości powierzchni planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni obszaru objętego wnioskiem ustalono w wysokości: do 20%. Wskaźnik ten wyznaczono w oparciu o § 5 ust. 1 rozporządzenia. Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem ustalono na poziomie: nie mniej niż 30%. c. Szerokość elewacji frontowej od ulicy [...] ustalono do 15,5 m. Szerokość tę wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. d. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowe) (wysokość okapu połaci dachowych) ustalono na poziomie do 6,5 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość głównej kalenicy dachu) ustalono na poziomie do 11,0 m. Powyższe wysokości należy mierzyć się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. e. Dla nowej zabudowy ustalono następujące zasady kształtowania dachu: kąt nachylenia połaci dachowych: od 30° do 45°, wysokość głównej kalenicy: do 11,0 m, układ połaci dachowych: dach dwuspadowy lub wielospadowy, doświetlenie w formie lukarn lub (i) okien połaciowych, - kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: dowolny. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 rozporządzenia. Ponadto określono warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska pod względem ochrony wód i gospodarki wodnej, powietrza, ochrona przed hałasem, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną zaopatrzenia w środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu podniesiono, że : 1/ w dniu 24.04.2009 r., wpłynął wniosek A.M. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa centrum konferencyjnego z zapleczem hotelowym i gastronomicznym, z parkingiem naziemnym oraz wewnętrznym układem drogowym na działce nr 1 obręb [...] wraz z wjazdem z działki nr 4 obręb [...] przy ul. [...] w K". W dniu 10.07.2009r. wnioskodawca dokonał korekty w zakresie nazwy inwestycji i zakresu terenu objętego wnioskiem, w związku z powyższym niniejszą decyzją ustalono warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa centrum konferencyjnego z zapleczem hotelowym i gastronomicznym, z parkingiem naziemnym oraz wewnętrznym układem drogowym na działce nr 1 obręb [...] wraz z wjazdem z drogi dojazdowej na działkach nr 2, 3 obręb [...] przy ul. [...] w K". 2/ w toku postępowania uzyskano opinie - Wydziału Kształtowania Środowiska z dnia 21.05.2009 r. w zakresie ochrony środowiska oraz Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 25.05.2009 r., w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego. 3/ w toku postępowania E. i J.J. wyrazili obawę, że wnioskowana funkcja zostanie zmieniona na inną tj. "Dom weselny", podnieśli także, iż proponowana funkcja nie występuje w dalszym ani bliższym sąsiedztwie a więc nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa będącego warunkiem pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Przewidziane w budynku sale bankietowe sugerują prowadzenie działalności uciążliwej dla osób trzecich tj. sąsiadów uciążliwość dotyczy nocnych hałasów, głośnej muzyki itd. A.B. podniósł, że nie wyraża zgody na projektowany budynek, gdyż jest bardzo duży, odległość od granicy 4m jest niewielka. Parking na 30 samochodów jest duży i w bliskiej odległości od jego granicy. Przejeżdżające samochody będą przyczyną ciągłego hałasu i zanieczyszczenia. Gastronomia będzie dla uciążliwa ze względu na zapachy. Funkcja hotelowa sprawi, że spokój i cisza nocna będą zakłócone. Odnosząc się do powyższych zastrzeżeń wskazano, że: - wobec tego, że teren zamierzonej inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego w celu określenia warunków jego zagospodarowania w tym rodzaju i funkcji lokalizowanych obiektów przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 ustawy o planowaniu z 2003 r. Zgodnie z ogólną zasadą jaką jest wolność zagospodarowania, uprawniony może zagospodarować ją dowolnie w zakresie obowiązującego prawodawstwa. - wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno - architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, iż przedmiotowe przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., oraz wymogi rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003 r. 4/ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w celu zapewnienia ochrony interesów osób trzecich w Załączniku nr l ustalono warunki realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w tym zobowiązano inwestora do zapewnienia ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby, jak również pouczono iż realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. W odwołaniu od tej decyzji E.J. i J.J. zarzucili, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do działki nr 2 określona w "Warunkach Zabudowy" przedmiotowej decyzji jako zabudowa o charakterze usługowym jest niezgodna ze stanem faktycznym i nie spełnia warunku kontynuacji funkcji. Podnieśli, że pierwotne przeznaczenie obiektów zlokalizowanych na działce nr 2 zostało zmieniane przez kolejnych właścicieli, i obiekt który został wybudowany z przeznaczeniem na hurtownię win i początkowo taką funkcję pełnił, aktualnie wykorzystywany jest do prowadzenia działalności produkcyjnej uciążliwej dla mieszkańców sąsiednich nieruchomości. Zgłosili zastrzeżenia co do rzetelności przeprowadzonej analizy, tj. odwoływania się wyłącznie do charakteru zabudowy zlokalizowanej na działce nr 2, a która to od planowanej inwestycji jest oddzielona drogą natomiast nie odwołano się do charakteru zabudowy na działce nr 6 (dom jednorodzinny), której właściciele nie zostali w ogóle powiadomieni o planowanej inwestycji, jak również pominięto informację, że na działce 7 zlokalizowany jest również dom jednorodzinny. Zdaniem skarżących bardziej adekwatne byłoby odwoływanie się do bezpośredniego sąsiedztwa planowanej inwestycji, tj. do działek 5 i 7 , a nie do działki 2 , oddzielonej drogą od terenu zamierzonej inwestycji. Cała zabudowa osiedla W. ma charakter zabudowy mieszkaniowej, a jedynym wyjątkiem jest zakład produkcyjny zlokalizowany na działce 2. Aktualnie w trakcie sporządzania jest plan zagospodarowania przestrzennego dla lokalizacji [...]. Podjęcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji tuż przed zatwierdzeniem tego planu może kolidować z założeniami przyjętymi w planie. Powyższe odwołanie nie zostało uwzględnione i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [....].02.2010 r., (znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, podnosząc w uzasadnieniu co następuje. 1. Za nie trafny uznano argument, iż podjęcie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, .powinno nastąpić po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]. Dopóki planu nie ma - warunki zabudowy muszą być ustalone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Zwrócono uwagę na zapis art. 65 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu z 2003 r., wg. którego organ, który wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. 2. Decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji została przygotowana przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów wraz z odpowiednią analizą warunków i zasad zagospodarowania terenu. W załączniku nr l, określono między innymi rodzaj inwestycji stwierdzając, iż ma ona polegać zgodnie z terminologią ustaloną rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy na zabudowie usługowej oraz drogach wewnętrznych oraz obiektach infrastruktury technicznej, która stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich tj. nr 2, 8, 9 i 5 położonych w obrębie [...]. Jak bowiem wynika z analizy urbanistyczno-architektonicznej - funkcjami istniejącymi w obszarze analizowanym są: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne, drogi publiczne oraz obiekty infrastruktury technicznej, dlatego można przyjąć, iż planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. "Działka sąsiednia " to nie tylko działka bezpośrednio granicząca z działką inwestora. W pojęciu "działki sąsiedniej" chodzi raczej "o wyznaczenie pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi administracji dokonać pełnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania określonego rodzaju inwestycji". 3. dla ustalenia warunków zabudowy wystarczającym jest stwierdzenie istnienia przynajmniej jednej (a nie kilku, czy kilkunastu) tego rodzaju działki, dzięki czemu jest możliwe określenie parametrów nowej zabudowy. W związku z tym podnoszony w odwołaniu zarzut nawiązania do działki nr 2 jest, w ocenie Kolegium, nieuzasadniony, także z tego względu, że ta działka sąsiaduje praktycznie bezpośrednio z terenem inwestycji i jest dostępna z tej samej drogi publicznej tj. ulicy [...]. Ponadto, nie można uzależniać możliwości realizacji określonego rodzaju przedsięwzięcia budowlanego od istnienia w obszarze analizowanym obiektu, w którym prowadzona jest identyczna działalność, jak w obiekcie planowanym, w związku z czym poza zakresem postępowania pozostaje kwestia wskazywana w odwołaniu odnosząca się do szczegółowego rodzaju działalności gospodarczej prowadzonej w obiekcie na działce nr 2. 4. kwestię sposobu określania granic obszaru analizowanego reguluje § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003 r., stanowiąc, że granice obszaru analizowanego winny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość .frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. W przedmiotowej sprawie, analiza graficzna te wymogi spełnia, zaś w granicach obszaru analizowanego zawierają się działki wskazane jako sąsiednie, stąd mogły być one podstawą odpowiednich rozważań w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 1. 5. zarzutu odwołania dotyczący tego, że o planowanej inwestycji nie zostali powiadomienia właściciele działki nr 6 , nie uznano za uzasadniony bowiem w doktrynie i orzecznictwie sądowoadminstracyjnym przyjmuje się jednolicie, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy stronami są właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek (uchwała 5 sędziów NSA z dnia 4.12.1995 r. sygn. akt VI SA 20/95, ONSA z 1996 r. nr 2 póz. 54, uchwała 5 sędziów NSA z dnia 25.09.1995 r. VI SA 13/95, ONSA z 1995 r. nr 4 póz. 154). Jak wynika natomiast z akt sprawy, a w szczególności z materiału mapowego, działka nr 6 , mimo, iż także położona jest przy ul. [...], to jednak nie graniczy bezpośrednio z terenem inwestycji, wobec czego organ l instancji nie miał obowiązku zawiadamiania właściciela lub użytkownika wieczystego tej działki o toczącym się postępowaniu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję złożyli E. J. i J.J. i zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art.61 ust.1 ustawy o planowaniu z 2003 r., oraz art.28 kpa polegającego na nie powiadomieniu o planowanej inwestycji właścicieli sąsiadujących nieruchomości, których interesów prawnych planowana inwestycja bezpośrednio dotyczy. W uzasadnieniu podobnie jak w odwołaniu podniesiono, że w "następstwie wydanych decyzji nastąpiła zasadnicza zmiana przeznaczenia dziatki - o ile pierwotnie na działce 2 znajdował się obiekt przeznaczony na hurtownię wina to aktualnie w budynkach dawnej hurtowni odbywa się uciążliwa działalność gospodarczo-produkcyjna polegająca na produkcji tekstyliów reklamowych. Działalność ta prowadzona przy pomocy maszyn produkcyjnych jest szczególnie uciążliwa w okresie letnim ze względu na konieczność uruchamiania wentylatorów, co łączy się z wysokim natężeniem hałasów również w godzinach obowiązującej ciszy nocnej'. Wydając decyzję dotyczącą warunków zabudowy na działce 1 organy odniosło się do charakteru zabudowy i funkcji działki 2 , pomimo iż działka ta nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie działki 1. Zupełnie pominięto okoliczności związane z charakterem działek bezpośrednio sąsiadujących z działką 1.Tymczasem na tych działkach a mianowicie 6, 5 i 7 zlokalizowane są domy jednorodzinne. Taka informacja w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w ogóle się nie znalazła a nadto właściciele tych działek pomimo iż najbardziej narażeni na negatywne skutki planowanej inwestycji nie zostali o niej w ogóle poinformowani. Zwrócono także uwagę, że w stanowisku Kolegium brak jest konsekwencji bo z jednej strony w uzasadnieniu wskazuje się iż pojęciu "działka sąsiednia" nadać należy zgodnie z orzecznictwem NSA zakres szeroki i obejmujący również działki niekoniecznie bezpośrednio sąsiadujące z przedmiotową nieruchomością z drugiej zaś za zasadne przyjmuje się zupełne pominięcie w procesie decyzyjnym i postępowaniu administracyjnym właścicieli działek niewątpliwie "sąsiednich" w rozumieniu obowiązujących przepisów, tak iż właściciele ci nie powiadomieni zostali o charakterze i istnieniu planów inwestycyjnych w ich bezpośrednim sąsiedztwie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dodatkowo podnosząc, że działka nr 5 jest własnością skarżących, którzy brali udział w postępowaniu, właścicielem działki nr 7 jest A.B. , który także został zawiadomiony o postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś chodzi o działkę nr 6 , to nie graniczy ona bezpośrednio z terenem inwestycji. Kolegium Odwoławcze przyjęło, iż jej właścicielowi nie przysługiwał status strony przedmiotowego postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153 poz. 1269 z póź.zm.) Sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem więc dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. W myśl zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1270 z późn.zm. zwaną dalej w skrócie p.o.p.s.a ) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sprawa niniejsza dotyczy ustalenia warunków zabudowy w sytuacji braku planu zagospodarowania. Ustawodawca w przepisach ustawy o planowaniu z 2003 r., i w rozporządzeniu wykonawczym z dnia 26.08.2003 r., wprowadził regulację takiego stanu rzeczy i w oparciu o te przepisy, organy orzekające obowiązane są rozstrzygać tego rodzaju sprawy. Przedmiotem sprawy niniejszej jest ustalenie warunków zabudowy dla zamierzania polegające na budowie centrum konferencyjnego z zapleczem hotelowym i gastronomicznym, z parkingiem naziemnym oraz wewnętrznym układem drogowym wraz z wjazdem z drogi dojazdowej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia 5 wymienionych w tym przepisie przesłanek, w tym przesłanki z punktu 1, polegającej na tym, że "co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Zasady tego tzw. dobrego sąsiedztwa, wyznacza się na podstawie obszaru analizowanego, którym jest teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania ( § 2 i 3 rozporządzenia wykonawczego). W sprawie niniejszej dokonana została taka analiza przez osobę uprawnioną - zwaną dalej rzeczoznawcą. Nie budzi już wątpliwości, że taka analiza jest dowodem i jak każdy dowód podlega ocenie. Żaden z orzekających organów nie pokusił się o dokonanie oceny tej analizy a budzi ona zastrzeżenia przede wszystkim co do określenia kontynuacji funkcji. W analizie z dnia 16.09.2009 r., rzeczoznawca - powiada, że "Działka nr 1 obr. [...] a która stanowi teren inwestycji, położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie uzbrojonym, w północnej części [...] . Obszar analizowany obejmuje zabudowania mieszkalne jednorodzinne zlokalizowane wzdłuż ulicy [...]j oraz zabudowania usługowe przy ul. [...] oraz w południowej części obszaru analizowanego. W analizowanym obszarze występuje znaczna ilość terenów otwartych często użytkowane na cele rolnicze. Większość działek na tym terenie ma charakter łanowy co ma odzwierciedlenie w wydłużonym kształcie zabudowy usługowej (dz. nr 10, 11, 9, 8 ). Zabudowa mieszkalna to głównie budynki dwukondygnacyjne przekryte dachami stromym?'. Zwraca uwagę, że rzeczoznawca mówi o zabudowie usługowej na dz.ewid. 10, 11, 9, 8 . Z załącznika graficznego można odczytać, że bezpośrednio przy ul. [...] zlokalizowana jest tylko dz.ewid. 2. Dz.ewid. 11, 9, 8 położone są z dala od ul. [...]( niejako na tyłach dz.ewid. 2 ). Można odnieść wrażenie , że obszar analizowany tak dobrano aby w jego zasięgu znalazły się dz.ewid. 11 , 9 , 8 - na których wg. rzeczoznawcy, znajduje się zabudowa usługowa. Można zwrócić uwagę, że rzeczoznawca nie jest konsekwentny bo raz twierdzi, że zabudowa usługowa występuje na dz.ewid. 2, 11, 9 , 8 (zob. pkt. 1 Charakterystyka terenu) aby w innym miejscu dodać do tej kategorii działek jeszcze dz.ewid. 12 (zob. pkt. 3 Cechy istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym lit. "c"). W zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji a także w analizie brak jest opisu szczegółowego opisu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu mimo obowiązku określonego w § 2 pkt. 2) rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.03.164.1589 ). Nie można także zapominać, że rozporządzenie wykonawcze z dnia 26.08.2003 r., zdefiniowało funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu - jako sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi ( § 2 pkt. 2). To, że w obszarze analizowanym znajduje się jeden obiekt usługowy nie może przesądzać o tym, że można w tym obszarze wznosić następne. Ograniczenie wynika z treści art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., który mówi wprost o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasady wyznaczania obszaru analizowanego nie są dowolne, bo reguluje je wspomniane wyżej rozporządzenie wykonawcze, l tak, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. ( § 3 rozporządzenia wykonawczego). Według załącznika który jest integralna częścią decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie do 6. 5 m, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 11,0 m. Przy określaniu innych parametrów także posłużono się określeniem "do". Rozstrzygnięcie, że wysokość może sięgać "do" - oznacza, że przyszły projektant może wysokość minimalną ustalić w sposób dowolny byle obiekt nie przekroczył określonej wysokości czy szerokości. Natychmiast narzuca się pytanie czy takie rozstrzygniecie może doprowadzić do zakłócenia ładu przestrzennego ? l odpowiedź wydaje się tu prosta, że tak, bo projektant może w sposób dowolny ustalić minimalną wysokość czy szerokość projektowanego obiektu. Wykładnia celowościowa przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o zagospodarowaniu z 2003 r., w związku z, przepisami rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08. 2003 r., musi prowadzić, że organ parametry planowego obiektu musi wyznaczyć w sposób konkretny lub w określonych przypadkach określić parametry wysokości od - do. Obecnie skarżący w trakcie postępowania kwestionowali analizę podnosząc w stosunku do niej zarzuty merytoryczne co do określenia kontynuacji funkcji. Nie można uznać aby orzekające organy w swoich decyzjach do tych zarzutów odniosły się w sposób wyczerpujący - potwierdzając stanowisko rzeczoznawcy wyrażone w analizie. Powyżej starano się wykazać, że analiza zawiera szereg niedostatków. Obowiązkiem organów jest zabezpieczenia aby w postępowaniu udział brały wszystkie strony postępowania. Pogląd Kolegium, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy stronami są właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek bezpośrednio graniczący z terenem przyszłej inwestycji (z uzasadnienia Kolegium : działka nr 6 , mimo, iż także położona jest przy ul. [...] to jednak nie graniczy bezpośrednio z terenem inwestycji, wobec czego organ l instancji nie miał obowiązku zawiadamiania właściciela lub użytkownika wieczystego tej działki o toczącym się postępowaniu) - jest co najmniej uproszczony. Pogląd Kolegium, że stroną postępowania jest tylko podmiot bezpośrednio graniczący z terenem inwestycji pozostaje w sprzeczności z prawidłową wykładnią Kolegium pojęcia "działki sąsiedniej". Skoro działka sąsiednia nie musi bezpośrednio graniczyć z terenem inwestycji to nie można prawa do bycia stronom ograniczać tylko do takiego sąsiedztwa. Nie można wyprowadzić generalnej tezy i uogólnić przypadki, w których właściciel sąsiedniej nieruchomości może stać się stroną postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy terenu. Tak samo nie można wyliczyć przypadków jakie sąsiedztwo będzie uprawniało zainteresowanego, do wzięcia udziału w sprawie. W niektórych przypadkach, może być to bezpośrednie sąsiedztwo ( graniczenie nieruchomości ), w innych zaś dalsze sąsiedztwo. Istota rzeczy sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, jak będzie oddziaływała zamierzona inwestycja na prawa właściciela sąsiedniej (w szerokim tego słowa rozumieniu) nieruchomości. Ponownie rozpoznając sprawę organy wezmą pod rozwagę, wyżej wskazane uwagi i uzupełnią materiał dowodowy w kierunku określenia sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym a przede wszystkim uzasadnią jakimi kryteriami się kierowały - wyznaczając taki a nie inny kształt obszaru analizowanego, mając także i to na uwadze, że pojęcie kontynuacji funkcji nie może prowadzić do wniosku, że na terenie mogą powstać jedynie obiekty tożsame z istniejącymi ale i to, że planowana inwestycja nie może godzić w istniejący stan rzeczy. Skoro więc, kontrola sądowa wykazała, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji, naruszają prawo na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. "c" oraz art.135 oraz 152 i art. 200 p.o.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.