II SA/Kr 570/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: SWSA Monika Niedźwiedź SWSA Agnieszka Nawara – Dubiel SWSA Joanna Człowiekowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 22 września 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 1 marca 2022 r., znak: SKO.ZP/415/78/2022 w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Wójt Gminy Liszki decyzją z dnia 10 stycznia 2022 r. działając na podstawie art. 36 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 K.p.a. w związku z uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla wsi M. - obszar 2 ustalił S. B. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] położona w M., gmina Liszki, w związku z jej zbyciem przez właściciela na mocy umowy sprzedaży z dnia 7 września 2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że Rada Gminy Liszki uchwałą nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla wsi M.- obszar 2 ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tzw. renty planistycznej pobieranej przy sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 36 ust. 4. Zgodnie z § 59 ww. planu miejscowego wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem niniejszego planu ustala na 20% wzrostu wartości, stosownie do postanowień ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 7 września 2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...], działka nr [...] w M. stanowiła współwłasność w udziale wynoszącym 1/2 części S. B. oraz w udziale wynoszącym 1/2 części na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej J. B. i E. B.. Zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie ww. planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dział IV rozdział. Organ prowadzący postępowanie zlecił wykonanie operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu ww. planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu uprawnienia zawodowe nr [...]. W dniu 15.11.2021 r. rzeczoznawca przeprowadził oględziny przedmiotowej nieruchomości w terenie i stwierdził, że jej najbliższe otoczenie stanowią: obiekty handlowo- usługowe, produkcyjno-usługowe, lotnisko w B. (ok. 700 m- uciążliwość), zabudowa mieszkaniowa, ogródki działkowe. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni nieutwardzonej, nie jest zabudowana, nie jest ogrodzona, jest częściowo porośnięta trawą, częściowo porośnięta drzewami. Na działce brak jest mediów, część mediów znajduje się w odległości ok. 70 m (przy drodze asfaltowej). Działka kształtem zbliżona jest do prostokąta, charakteryzuje się niewielkimi deniwelacjami terenu. W obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla wsi M.- obszar [...] działka nr [...] położona w miejscowości M. znajduje się: częściowo (ok. 0,5 a) w terenie wód powierzchniowych śródlądowych 5WS3, częściowo (ok. la) w terenie komunikacji- drogi publiczne 2KDD, w pozostałej części w terenie produkcyjno- usługowym 1P/U3. Rada Gminy Liszki uchwałą nr XI/80/07 z dnia 2.08.2007 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla sołectw: [...], w którym działka nr [...] położona w miejscowości M. znajdowała się: częściowo (ok. 0,5 a) w terenie wód powierzchniowych śródlądowych WS, częściowo (ok. la) w terenie komunikacji- drogi dojazdowe KDD, w pozostałej części w terenie usługowo- produkcyjnym U/P3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem nr II SA/Kr 1119/09 z dnia 30.03.2010 r. stwierdził nieważność ww. planu. Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Liszki Nr XVI/129/92 z dnia 10.04.1992 r., który na mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stracił ważność 31.12.2003 r. W planie tym działka nr [...] położona w miejscowości M. znajdowała się w terenie użytków zielonych RZ. Przed uchwaleniem nowego planu dla działki [...] w M. nie obowiązywał żaden plan miejscowy ani nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, która wskazywałaby na budowlany sposób wykorzystywania nieruchomości. Faktyczny sposób użytkowania przed wejściem w życie planu to sposób rolny. W celu określenia wzrostu wartości nieruchomości ze względu na zmianę przeznaczenia oszacowano wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w obecnie obowiązującym miejscowym planie, zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystywania oraz zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym obowiązującym do końca 2003 r. Wartość rynkowa zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi: "szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej". Określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano zgodnie żart. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W celu określenia wzrostu wartości Rzeczoznawca po szczegółowej analizie rynku nieruchomości, z uwagi na niewielką liczbę transakcji w obrocie prawem własności nieruchomości znajdujących się na badanym obszarze, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 ust. 1: "Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.", art. 4 ust. 3: "Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dokonano analizy sporządzonego operatu szacunkowego. W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony z należytą starannością i w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa: w operacie prawidłowo wzięto pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeanalizowano stan prawny nieruchomości na dzień 3.11.2020 r., przeprowadzono wizję terenową (dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik do operatu szacunkowego), przeanalizowano przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym, przeznaczenie w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego oraz faktyczne użytkowanie nieruchomości. Uwzględniony został również stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, dostęp komunikacyjny, stan zagospodarowania ograniczenia, kształt działki, lokalizacja oraz sąsiedztwo i otoczenie. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 1992 r. przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym i pod zieleń (bez prawa zabudowy) na terenie gminy Liszki. Przedstawiono 7 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i topografia, dojazd, ograniczenia i atuty, uzbrojenie. Dla każdej z cech określono wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 1992 r. ustalono na [...] zł. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wg. faktycznego sposobu wykorzystywania przeanalizowano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi o rolniczym sposobie wykorzystania, położone w obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, bez decyzji wzizt o podobnych parametrach i poziomie atrakcyjności na terenie gminy Liszki. Przedstawiono 5 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja, komunikacja, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i topografia, ograniczenia, uzbrojenie. Dla każdej z cech określono jej wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. faktycznego użytkowania terenu ustalono na [...] zł. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wg. przeznaczenia w nowym planie przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę usługową i produkcyjną o podobnych parametrach i poziomie atrakcyjności na terenie gminy Liszki i Zabierzów. Przedstawiono 6 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja i otoczenie, komunikacja, możliwości zagospodarowania, kształt i topografia, ograniczenia i uzbrojenie. Dla każdej z cech określono jej wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 2020 r. ustalono na [...] zł. W konsekwencji w operacie wykazano jednoznaczny związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy przeznaczeniem działki nr [...] w M. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla wsi M. - obszar [...] zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 r. a wzrostem wartości nieruchomości. Wynik końcowy wyceny nie budzi wątpliwości. Odnosząc się do wniosków strony organ wskazał, że prace i nakłady finansowe mające na celu przygotowanie działki pod budowę nie decydują o tym czy działka jest budowlana czy rolna, nie są również przedmiotem wyceny. Podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę są zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przypadku jego braku decyzji o warunkach zabudowy. Dla działki [...] w M. taka decyzja nie została wydana. Od powyższej decyzji odwołanie złożył S. B.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 1 marca 2022 r. nr SKO.ZP/415/78/2022 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ stwierdził, że nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] położona w K., gmina Liszki, po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego została zbyta na mocy umowy sprzedaży z dnia 7 września 2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego nr Repertorium A nr [...]. W obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 r., działka nr [...] położona w miejscowości M. znajduje się: częściowo (ok. 0,5 a) w terenie wód powierzchniowych śródlądowych 5WS3, częściowo (ok. 1a) w terenie komunikacji- drogi publiczne 2KDD, w pozostałej części w terenie produkcyjno- usługowym 1P/U3. Rada Gminy Liszki uchwałą nr XI/80/07 z dnia 2 sierpnia 2007 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla sołectw: B., M., M., C., B., K., L., w którym działka nr [...] położona w miejscowości M. znajdowała się: częściowo (ok. 0,5 a) w terenie wód powierzchniowych śródlądowych WS, częściowo (ok. 1a) w terenie komunikacji- drogi dojazdowe KDD, w pozostałej części w terenie usługowo-produkcyjnym U/P3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem nr II SA/Kr 1119/09 z dnia 30 marca 2010 r. stwierdził nieważność ww. planu. Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Liszki Nr XVI/129/92 z dnia 10 kwietnia 1992 r., który na mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stracił ważność 31 grudnia 2003 r. W planie tym działka nr [...] położona w miejscowości M. znajdowała się w terenie użytków zielonych RZ. Przed uchwaleniem nowego planu dla działki [...] w M. nie obowiązywał żaden plan miejscowy ani nic została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, która wskazywałaby na budowlany sposób wykorzystywania nieruchomości. Faktyczny sposób użytkowania przed wejściem w życie planu to sposób rolny. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji przeprowadził prawidłowe postępowanie dowodowe mające na celu wykazanie zasadności wydania zaskarżonej decyzji, jak również umotywował stanowisko w treści uzasadnienia decyzji. W dniu 22 listopada 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie. Przechodząc do oceny operatu szacunkowego, wskazać należy, iż operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości. Organ winien ocenić operat pod względem spełnia wymogów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. I tak, co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości, Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Biegły, uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego. Zgodnie z § 4 ust. 1 w/w rozp. Rady Min., przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. W celu określenia wzrostu wartości nieruchomości ze względu na zmianę przeznaczenia oszacowano wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w obecnie obowiązującym miejscowym planie, zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystywania oraz zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym obowiązującym do końca 2003 r. Dla określenia wartości rynkowych każdej z przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianych nieruchomości z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianymi nieruchomościami a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Rzeczoznawca wykazał w prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu miejscowego. Według operatu szacunkowego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w M. w gminie Liszki, obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,6000 ha, oszacowana według stanu na dzień 3 listopada 2020 r. i w poziomie cen na dzień 7 września 2021 r. zgodnie z przeznaczeniem terenu obowiązującym po wprowadzeniu nowego planu miejscowego z dnia 23 września 2020 r. wynosi [...] zł, zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystywania w okresie trwania "luki planistycznej" wynosi: [...] zł, zgodnie z przeznaczeniem terenu w uprzednio obowiązującym planie miejscowym z 1992 r. wynosi [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości (różnica wartości określonej zgodnie z ustaleniami nowego planu miejscowego i faktycznego sposobu wykorzystywania terenu) został określony w wysokości [...] zł opłata planistyczna wynosi 20% x [...] zł = [...] zł. Wartość jednorazowej opłaty, ustalonej w planie miejscowym, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziału wynoszącego 1/2 części działki nr [...] w M. wynosi zatem [...] zł. W tym miejscu należy zauważyć, że przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono - jak już wyżej była o tym mowa - na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej. Podkreślono, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Kolegium stwierdziło, że brak jest podstaw do kwestionowania na gruncie przedmiotowej sprawy przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny. Dobór transakcji przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego jest w ocenie Kolegium prawidłowy. Kolegium nie znalazło podstaw do jego kwestionowania. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wziął pod uwagę, że na działce brak jest mediów, a część mediów usytuowana jest przy drodze asfaltowej w odległości około 70 m, zostało to bowiem uwzględnione w wycenie jako część mediów w zasięgu działki. Przed uchwaleniem nowego planu dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał żaden plan miejscowy, ani nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, która wskazywałaby na budowlany sposób wykorzystywania nieruchomości. Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu to sposób rolny. Dla działek użytkowanych rolniczo, należało wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium nie zakwestionowało doboru transakcji porównawczych przyjętych do wyceny przez rzeczoznawcę. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed wejściem planu została pokreślona w oparciu o trzy nieruchomości podobne, w tym dwie położone w miejscowości M. bezpośrednio przy wycenianej nieruchomości. Z kolei wartość przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu została pokreślona w oparciu o trzy nieruchomości podobne w tym dwie położone w miejscowości M.. W tym konkretnym przypadku wartość nieruchomości według przeznaczenia w starym planie miejscowy z dnia 10 kwietnia 1992 r. nie miała pływu na wysokości opłaty planistycznej. Rzeczoznawca zwrócił jednocześnie uwagę, że w procesie wycen nieruchomości podobne mogą znajdować w innej gminie, innym powiecie a nawet innym województwie. W rozpatrywanym przypadku jednak kluczowe były transakcje nieruchomości usytuowanymi w sąsiedztwie lub w ten samej Gminie. Nakłady na nieruchomości nie stanowiły przedmiotu wyceny. Prawidłowo również ustalono wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy wartością określoną zgodnie z ustaleniami aktualnie obowiązującego planu miejscowego (z roku 2020) i faktycznego sposobu wykorzystywania terenu, tym bardziej, że plan miejscowy, którego nieważność została stwierdzona obowiązywał jedynie w latach 2007 - 2010. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł S. B. zarzucając naruszenie: 1/ art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny, w sytuacji gdy operat szacunkowy z dnia 22 listopada 2021 roku sporządzony przez [...] będący podstawą wydania decyzji nie opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz w sposób niewłaściwy dobrano nieruchomości podobne do wyceny, a przy określeniu wartości rynkowej dla ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca w ogóle nie uwzględnił przeznaczenia nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie oraz wartość nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie tudzież studium czy faktycznego sposobu wykorzystywania, bowiem działka przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego była działką budowlaną- ale bez drogi, mediów, podmokła; 2/ art. 8 i art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez brak precyzyjnego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej tej decyzji, dowolność w wydawaniu decyzji i niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, z którego nic nie wynika, w sytuacji gdy podając go w podstawie prawnej w rzeczywistości odmówiono wydania na tej podstawie decyzji, jak również brak szczegółowego uzasadnienia, które jest lakoniczne przez co uniemożliwiono skarżącemu się właściwe zapoznanie się z motywami działania organu pierwszej instancji, zrozumienie tych motywów, a w rezultacie ustosunkowanie się do nich w rzeczowy i wyczerpujący sposób; 3/ art. 8 K.p.a. poprzez brak pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez wydawanie decyzji nie na podstawie obowiązujących przepisów prawa, a na podstawie domniemań rzeczoznawcy, który zupełnie nie ustosunkowuje się do przedstawianych mu zarzutów co do operatu szacunkowego, a sama Gmina Liszki sprzedaje swoje działki za 9000 zł/1 ar w M., przy czym z operatu wynika, że działki mają wartość [...] zł; 4/ art. 6 i 7 K.p.a. w zw. z art. 7 Konstytucji RP poprzez umyślne działanie organu I instancji przy wydaniu zaskarżonej Decyzji i niedziałanie na podstawie przepisów i w granicach prawa oraz naruszenie przy tym zasady legalności, praworządności oraz zasady prawdy obiektywnej, gdyż wydano decyzję wbrew definicji co oznaczają nieruchomości podobne, wbrew faktycznym sprzedażom nieruchomości ze strony Gminy, która sprzedaje za 9 000 zł /1 ar nieruchomość, a odwołującemu się obliczyła jednak [...] zł/1 ar działki, co sprawia, iż odwołujący ma zasadnicze wątpliwości co do Państwa Prawa, 5/ art. 77 § 1 kpa, art. 7 kpa poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego, 6/ art. 80 kpa, art. 107§ 1 kpa poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nie ustosunkowaniu się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były składane w sprawie jako wnioski i zastrzeżenia przez drugiego współwłaściciela, a były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, oraz niewyjaśnienia wszelkich wątpliwości i okoliczności, które odwołujący wskazywał już w poprzednich pismach; 7/ art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez zignorowanie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed zmianą planu, który był już budowlany, bowiem kupujący kupując działkę w studium, stopniowo rozpoczynali przygotowywać działkę do stanu nadającego się na budowę, wskutek gigantycznych nakładów- jakie teraz dokonują, dlatego wynegocjowali cenę niemal 1/2 wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia wyrokowania stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z brzmieniem art. 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.z 2021 r., poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie strony postępowania zostały wezwane o podanie, czy wnoszą o przeprowadzenie rozprawy zdalnej, a jeżeli tak – to o wskazanie adresu elektronicznego na platformie ePUAP - w terminie 7 dni od dnia doręczenia - pod rygorem przyjęcia, że strona nie ma możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej. Żadna ze stron nie zajęła w zakreślonym terminie stanowiska, dlatego też zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Skarga jest nieuzasadniona. Przede wszystkim należy wskazać, że podstawę do naliczenia opłaty stanowią przepisy art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przytoczonej treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jednoznacznie wynika, że obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dla ustalenia obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości przeznaczenie nieruchomości określone w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego jest punktem odniesienia jedynie wówczas, gdy poprzednio obowiązujący plan miejscowy obowiązywał bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. Jeśli natomiast bezpośrednio przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał inny plan, wówczas znaczenie ma faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. W świetle powołanych przepisów adekwatnym punktem odniesienia dla ustalenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie był faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Przez faktyczny sposób wykorzystywanie nieruchomości w warunkach u.p.z.p. należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu (por. np. uzasadnienia do wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2019 r. II OSK 959/18, z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 409-414/18). Nie budzą wątpliwości Sądu poczynione w sprawie ustalenia, zgodnie z którymi działka nr [...] przed wejściem w życie planu użytkowana była w sposób rolny. W związku z powyższym, w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca po analizie rynku nieruchomości, z uwagi na niewielką liczbę transakcji w obrocie prawem własności nieruchomości znajdujących się na badanym obszarze zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 1992 r. przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym i pod zieleń (bez prawa zabudowy) na terenie gminy Liszki. Przedstawiono 7 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i topografia, dojazd, ograniczenia i atuty, uzbrojenie. Dla każdej z cech określono wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 1992 r. ustalono na [...] zł. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystywania przeanalizowano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi o rolniczym sposobie wykorzystania, położone w obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, bez decyzji wzizt o podobnych parametrach i poziomie atrakcyjności na terenie gminy Liszki. Przedstawiono 5 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja, komunikacja, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i topografia, ograniczenia, uzbrojenie. Dla każdej z cech określono jej wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. faktycznego użytkowania terenu ustalono na [...] zł. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wg. przeznaczenia w nowym planie przeanalizowano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę usługową i produkcyjną o podobnych parametrach i poziomie atrakcyjności na terenie gminy Liszki i Zabierzów. Przedstawiono 6 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Ustalono cechy rynkowe mające największy wpływ na kształtowanie poziomu cen: lokalizacja i otoczenie, komunikacja, możliwości zagospodarowania, kształt i topografia, ograniczenia i uzbrojenie. Dla każdej z cech określono jej wpływ na ceny rynkowe czyli wagę cechy. Wyselekcjonowano próbkę 3 nieruchomości podobnych, które zostały szczegółowo opisane pod kątem dobranych cech rynkowych. Ceny nieruchomości podobnych zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi a przedmiotem wyceny. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości wg. przeznaczenia w planie z 2020 r. ustalono na [...] zł. W konsekwencji stwierdzić należy, że w operacie wykazano jednoznaczny związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy przeznaczeniem działki nr [...] w M. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla wsi M. - obszar [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXI/295/2020 z dnia 23 września 2020 r. a wzrostem wartości nieruchomości. Wbrew zarzutom skarżącego Kolegium wykazało podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. W tym miejscu należy zauważyć, że przesłanki niezbędne dla ustalenia opłaty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia kwestionowanej opłaty planistycznej. Ze względu na powyższe Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku, oddalając skargę.