II SA/Kr 58/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r. sprawy ze skargi B. K. na decyzję nr [...] [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia 28 lutego 2017 r. znak: [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] na rzecz skarżącej B. K. kwotę 700 zł ( słownie: siedemset złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w O. (dalej: PINB) w związku z licznymi skargami K. K. dotyczącymi sprawdzenia prawidłowości odprowadzenia wód opadowych z nowobudowanego budynku mieszkalnego na działce sąsiedniej, powodującego wg niej podmakanie i niszczenie jej budynku, przeprowadził dwukrotnie tj. w dniu 12.09.2014r. oraz kolejno w dniu 03.09.2015r. kontrolę w budynku mieszkalnym, zlokalizowanym na nieruchomości położonej w K. [...]. Powyższe kontrole wykazały, iż ściana zachodnia w poziomie przyziemia (tj. w pokoju oraz pomieszczeniu gospodarczym) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, mogącym zagrażać zdrowiu przebywających w pomieszczeniu osób, z uwagi na stwierdzone widoczne jej zawilgocenie, miejscowo istniejącą pleśń i odpadający tynk. W związku z powyższym PINB w O. wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie stanu technicznego przedmiotowej ściany budynku, w trybie art. 66 p.b. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w O. decyzją nr [...] z dnia 27 kwietnia 2016 r. znak: [...] działając zgodnie z art. 80 ust.2 pkt 1, art.83 ust. 1 na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 2907 ze zm., dalej jako: " p.b.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej jako: "k.p.a.") nałożył na B. K. jako właścicielkę nieruchomości nr ew. gr. [...] w K. nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez: - odkopanie do poziomu istniejącej pionowej izolacji przeciwwilgociowej ściany zachodniej, w obszarze jej styku z obsypanym gruntem; - oczyszczenie odkopanej ściany zachodniej z ziemi, uzupełnienie brakującego na niej tynku; - osuszenie odkopanego fragmentu ściany zachodniej; - wykonanie izolacji odkopanych ścian zewnętrznych z bitumicznej grubowarstwowej powłoki uszczelniającej; - wykonanie obsypki zaizolowanej ściany zachodniej z piasku drobnego zagęszczonego warstwami; - zamontowanie w zawilgoconych pomieszczeniach kratek wywiewnych; - skucie łuszczący się i zawilgocony tynk w pomieszczeniach; - osuszenie zawilgoconej ściany przy pomocy promienników ciepła i wietrzenia; - wykonanie obrzutki półkryjącej fragmentów ściany z zaprawy cementowej; - wykonanie tynku renowacyjnego; - pokrycie uzupełnionych tynków szpachlę wapienno – trachitową; - wykonanie na odrestaurowanych ścianach powłok malarskich. Ze względu na zakres robót konieczne jest wykorzystanie działki nr ew, gr. [...]. Dlatego też przed ich wykonaniem należy uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości bądź decyzję właściwego organu o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Roboty należy prowadzić pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane. Wykonane prace należy udokumentować w formie umożliwiającej stwierdzenie wykonania nałożonego obowiązku. O zakończeniu robót należy powiadomić PINB w O.. W uzasadnieniu organ I instancji streścił przebieg dotychczasowego postępowania. Wskazał, że niezależnie od tego jaka jest przyczyna powstania aktualnego stanu technicznego danego obiektu budowlanego, za jego stan techniczny odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca tegoż obiektu. Zgodnie z treścią art. 61 i art. 5 ust. 2 p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego winien w momencie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego, podjąć kroki mające na celu zlikwidowanie zagrożenia powodowanego przez zły stan techniczny danego obiektu budowlanego. Powołując się na treść art. 66 p.b. wskazał, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści tego przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W niniejszej sprawie ustalono, iż zachodzą przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 66 p.b., jako że przedmiotowa ściana zachodnia budynku mieszkalnego jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Jak wynika z ekspertyzy technicznej przeprowadzonej w listopadzie 2015 r. przez J. K., ściana zachodnia kondygnacji suteryn posiada widoczne ślady zawilgocenia od wewnątrz w pobliżu podłóg, jednak jest to spowodowane wilgocią zewnętrzną (suteryny ogrzewane), która ma swoje źródło w poziomie wilgotności otaczającego budynek gruntu. Wilgotność gruntowa przyczynia się bezpośrednio do zawilgocenia ścian suteryn, co ma z kolei -wpływ na penetrującą korozję biologiczną ściany i rozprzestrzenianie się pleśni. Odnosząc się do licznych uwag K. K., w których wskazano jako przyczynę złego stanu technicznego przedmiotowej ściany, fakt nieodpowiedniego odprowadzenia wód opadowych z nowo wybudowanego budynku mieszkalnego na działce sąsiedniej nr ew. gr. [...] w K., PINB w O. wskazał, że organy nadzoru budowlanego nie badają przyczyn, z powodu których obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym i nie ustalają kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do stanu niezgodnego z przepisami. Z ewentualnymi roszczeniami można wystąpić jedynie przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego. W przypadku natomiast wykonania niniejszej decyzji i stwierdzenia w dalszym ciągu złego stanu technicznego przedmiotowej ściany, tut. organ może podjąć stosowne działania kontrolne na sąsiedniej nieruchomości. Na obecnym etapie PINB w O. prowadził już postępowanie wyjaśniające i nie znalazł podstaw do wszczęcia odrębnego postępowania administracyjnego. Pani K. - właścicielka działki nr ew. gr. [...] w K. w piśmie z dnia 21.04.2016r. zaznaczyła, iż po zakończeniu budowy dobrowolnie wzdłuż ściany wschodniej jej domu zostało wykonane odprowadzenie wód opadowych, które jest skierowane na jej posesję, zakończone około 3m za budynkiem nr [...]. Dodatkowo na całej długości dachu od strony wschodniej zastały zamontowane śniegołapy, które uniemożliwiają opad śniegu na ścianę budynku sąsiedniego. Jednocześnie mając na uwadze fakt, iż nakazane niniejszą decyzją roboty wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości PINB w O. podkreślił, że zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane inwestor jest zobowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie natomiast nieuzgodnienia powyższych warunków, właściwy organ - na wniosek inwestora- w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku lokalu lub nieruchomości. Powyższe warunki muszą być spełnione przed terminem nałożonym niniejszą decyzja, jako że stanowią podstawę do wykonania części nakazanych robót. Odwołanie od niniejszej decyzji z zachowaniem ustawowego terminu wniosła B. K., reprezentowana przez pełnomocnika. W jej ocenie, organ nie ustalił w sposób nie budzący wątpliwości, czy przedmiotowa ściana budynku mieszkalnego jest w nieodpowiednim stanie technicznym oraz czy bezsprzecznie zachodzi podstawa do wydania decyzji nakazującej wykonanie zakresu prac wymienionych w sentencji decyzji. Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: MWINB) decyzją Nr [...] z dnia 28 lutego 2017 r. znak: [...] na podstawie art. 138 § l pkt 2 w związku z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm., dalej jako: "k.p.a."), art. 66 ust. 1 pkt 3, oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. p.b., uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania nałożonego obowiązku i wyznaczył nowy termin wykonania nałożonego obowiązku do dnia 31 października 2017r., a w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W pierwszej kolejności organ odwoławczy wyjaśnił, że zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 66 ust. 1pkt 3 p.b., który zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 16 grudnia 2016r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016r poz. 2255) został zmieniony poprzez zamianę "właściwy organ" na "organ nadzoru budowlanego". Nowelizacja ta jednak nie wpłynęła na treść obowiązku nałożonego decyzję organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego zarzuty zawarte w odwołaniu nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Z analizy akt sprawy wynika, że przedmiotowy budynek na działce [...] w miejscowości K. usytuowany jest w granicy z sąsiednią działką nr [...]. Na zdjęciach zalegających w aktach widać, że ściana podlegająca zamakaniu wykonana jest z białej cegły silikatowej, a więc materiału wrażliwego na wilgoć. Zawilgocenie powyższej ściany powoduje więc wystąpienie nieprawidłowego stanu technicznego obiektu. Wbrew twierdzeniom podnoszonym w odwołaniu wypełniona została okoliczność o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. Zalecania wskazane w ekspertyzie technicznej mgr inż. J. K. i inż. Z. K. stały się podstawą do wydania obowiązków nałożonych w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się zarzutu dotyczącego, że organ winien niezwłocznie rozważyć w oparciu o przepisy prawa budowlanego nakazanie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej o nr ew. [...] wykonania prac zapewniających bezpieczne użytkowania obiektu skarżącej i uchronienia jej obiektu przed zagrożeniami wynikającymi z czynników zewnętrznych jak opady atmosferyczne i ich odpowiednim odprowadzeniem przez właściciela działki ew. gr. nr [...] w K. wskazał, że w ww. ekspertyzie technicznej stanowiącej załącznik do zatwierdzonego projektu budowlanego z lipca 2009 r. dotyczącego budynku na działce nr [...] w K., nie stwierdzono, aby przed realizacją przedmiotowej inwestycji w budynku na sąsiedniej działce nr [...] występowały nieprawidłowości. Ponadto jak wynika z mapy sytuacyjno-wysokościowej zamieszczonej m.in. w zatwierdzonym projekcie budowlanym spadek terenu działek nr [...] w miejscowości K. przebiega z północy na południe w stronę drogi t.j. działki nr [...]. Wybudowanie budynku na działce nr [...] może powodować, powstanie przeszkody w naturalnym kierunku spływu wód i ich skumulowanie przy budynku zlokalizowanym na działce nr [...]. Ponadto wybudowanie budynku na działce nr [...] w K. spowodowało, iż dotychczas odsłonięty od strony wschodniej budynek na działce nr [...] został przysłonięty nowo wybudowanym budynkiem co może mieć wpływ na mniejszą możliwość wysychania ścian. Półtorametrowa przerwa między budynkami sprzyja gromadzeniu się warstw śniegu, który z uwagi na zmniejszoną ekspozycję na słońce wolniej topnieje. Tym bardziej – zdaniem organu odwoławczego - istotne jest zapewnienie odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej budynku na działce nr [...] w K.. Powołując się na treść art. 61 p.b. MWINB powtórzył za organem I instancji, że to na właścicielu spoczywają obowiązki utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, a właściciel jest zobowiązany do wykonania obowiązków wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. Organ I instancji prawidłowo więc nałożył wykonanie obowiązków dotyczących budynku na działce nr [...] w K. na B. K.. Nadto przyznał rację organowi I instancji, że organy nadzoru budowlanego nie badają kto ponosi odpowiedzialność za wystąpienie nieprawidłowości stanu technicznego w/w obiektu pod względem cywilno-prawnym. Na poparcie tego stanowiska przywołał treść orzeczeń sądowych. Podkreślił, że należy mieć na uwadze, że decyzją z dnia 2 marca 2009r. nr [...] znak: [...] Burmistrz Miasta i Gminy O. ustalił na rzecz E. K. warunki "Zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu wolnostojącego". W załączniku do ww. warunków przewidziano, że nowoprojektowany budynek może mieć dach dwu lub czterospadowy. Projektant wykonujący projekt budowlany zaprojektował budynek w odległości 1,5m od działki nr [...] w K. z połacią dachową mającą spadek w kierunku ww. działki. Decyzją z dnia 23 marca 2011 r. nr [...] znak: [...] Starosta [...] zatwierdził powyższy projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla E. K. "na inwestycję: budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami wewnętrznymi; wod-kan., c.o. elektryczną oraz zbiornika szambo wraz z przyłączem kanalizacyjnym do budynku w K. na dz. nr ew. gr[...] Decyzja powyższa została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] znak: [...]). Ostateczną decyzją organu administracji architektoniczno-budowlanej zaakceptowano więc kształt dachu, którego spadek jednej z połaci skierowany jest w stronę działki nr [...] w K.. Z kolei w treści ekspertyzy technicznej z listopada 2015 r. wskazano, że "badanie makroskopowe ujawniły, że po wybudowaniu nowego budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce nr [...] podniesiono poziom terenu o ok. 50 cc, ponadto wygląd elewacji wybudowanego obiektu odbiega od rysunku elewacji południowej zatwierdzonego projektu budowlanego. Organ I instancji powinien, więc rozważyć czy nie zachodzi konieczność przeprowadzenia w odrębnej sprawie czynności wyjaśniających w celu ustalenia czy nie wystąpiło istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Odnosząc się z kolei do zarzutu, że organ wyznaczając skarżącej termin do wykonania nałożonych obowiązków winien również mieć na względzie fakt, że skarżąca winna posiadać środki finansowe na wykonanie prac, MWINB w K. wskazał, że organ administracji nie jest związany brakiem środków finansowych po stronie skarżącej. Organ nie rozstrzyga bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Nadto organ odwoławczy nie stwierdził, aby w niniejszej sprawie istniały przesłanki uzasadniające zawieszenie postępowania. Z kolei w związku z upływem czasu od wydania decyzji organu I instancji z dnia 27 kwietnia 2016 r. nr [...] znak: [...] zaistniała konieczność zmiany wyznaczonego terminu nałożonego obowiązku. Wobec powyższego MWINB w K. uwzględniając zawartą w art. 8 k.p.a. zasadę prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej wyznaczył nowy uzasadniony technicznie termin wykonania nałożonych obowiązków do dnia 31 października 2017 r. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła B. K., reprezentowana przez pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: - art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że wskazany na wstępie zachodnia ściana budynku posadowionego na działce nr [...] w K. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co należy zniwelować określonymi czynnościami zmierzającymi do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, nie uwzględniając przy tym przyczyny rzutującej na stan budynku, która to przyczyna nie została usunięta, a która bezpośrednio wpływa na stan techniczny niniejszej nieruchomości i do czasu jej zniwelowania, jedyne adekwatne czynności podejmowane przez właścicielkę budynku na działce nr [...] polegać mogą na bieżącej konserwacji - niewymagającej zgody, ani też niemogącej być przedmiotem nakazu - nakierowanej na likwidację skutków naruszenia przez osobę trzecią prawidłowo niegdyś działającej izolacji; 2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: - art. 7 k.p.a. w zw. art. 77 k.p.a. polegające na wydaniu przez organ zaskarżonej decyzji pomimo, że organ nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego potrzebnego do załatwienia sprawy, a także nie rozpoznał wszelkich przyczyn przedmiotowego stanu rzeczy i nie dokonał właściwej ich interpretacji, co skutkowało wydaniem decyzji przedwczesnej, nie mogącej się ostać jako godząca w słuszny interes obywateli; - art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania przez organ w sposób ograniczający zaufanie obywateli do państwa, a to obarczający odpowiedzialnością za zaistniały stan rzeczy skarżących, w oderwaniu od oceny zachowania osób, które bezpośrednio przyczyniły się do stanu technicznego budynku tj. Właścicieli działki nr [...]; - art. 8 w zw. z art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewystarczające wskazanie i wyjaśnienie zasadności w treści zaskarżonej decyzji przepisów prawnych, na których oparł się organ, wydając zaskarżone orzeczenie. Mając powyższe zarzuty na uwadze, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącej kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi, skarżąca rozwinęła zarzuty skargi. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Z punktu widzenia powyższego skarga okazała się być zasadna. Organy bowiem w kontrolowanej sprawie nie sprostały w pełni wymogom procedury związanym z prowadzeniem postępowania dowodowego i oceną jego wyników, a w konsekwencji nieprawidłowo zastosowały art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. Zastosowanie przepisu art. 66 ust. 1 pkt3 jest związane z treścią art. 61 p.b., który brzmi jak niżej: Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Z kolei art. 66 ust. 1 p.b. brzmi: Art. 66. 1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Jak wynika z ustalonego orzecznictwa, przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. ma na celu korygowanie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości co do zasady wystarczające jest stwierdzenie jego nieodpowiedniego stanu technicznego. Unormowanie to ma bowiem umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z jego przeznaczeniem i stosuje się go do przypadków zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego znajdującego się w złym stanie technicznym. Kwestia likwidacji przyczyn zawiera się w problematyce "utrzymania i użytkowania obiektu w należytym stanie technicznym", o jakiej mowa w art. 61 pkt 1 p.b. Użytkowanie obiektu w sposób zgodny z prawem w świetle art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 p.b. wiąże się bowiem ze spełnieniem wymagań podstawowych dotyczących także bezpieczeństwa konstrukcji (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2015 r., II OSK 2093/13, LEX nr 1675956). Przez nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. należy rozumieć stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, właściwej dbałości o stan techniczny. W orzecznictwie podkreśla się konieczność badania, jaki stan techniczny został zaakceptowany w zatwierdzonym projekcie budowlanym i udzielonym pozwoleniu na budowę (wyrok NSA z dnia 17 września 2009 r. sygn. akt II OSK 1394/2008, LEXIS PL nr 2475004). Chodzi mianowicie o stan, w którym pozwolenie na budowę akceptuje stan techniczny obiektu, który jest niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Przez nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, należy bowiem rozumieć stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, właściwej dbałości o stan techniczny (vide: wyrok NSA z dnia 6 października 2015 r. sygn. akt II OSK 264/14, wyrok NSA z dnia 12 października 2017 r., II OSK 106/17, LEX nr 2438602 ). Jednak w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę nie przewidywało wykonania pewnych rozwiązań, mimo wymogów prawnych, nie jest możliwe naprawienie wadliwości tej decyzji w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Właściciel (zarządca) budynku z mocy art. 61 tej ustawy, ma bowiem jedynie obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami o których mowa w art. 5 ust. 2. Nie ma zatem żadnej podstawy do nakazaniu dostosowania obiektu do obecnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy, trzeba wskazać, że wedle MWINB nieodpowiedni stan techniczny polega na zawilgoceniu ściany, przez co odpada tynk, występuje pleśń i utrzymuje się w pomieszczeniu przyziemia zapach stęchlizny. Organ, opierając się na opracowaniu z listopada 2015r. autorstwa mgr inż. J. K. i inż. Z. K., stwierdził, że bezpośrednią przyczyną zawilgocenia istniejącej ściany zachodniej budynku jest brak odpowiednio przedłużonej izolacji pionowej na zewnętrznej powierzchni ściany. Przedstawiając taki powód zawilgocenia, organ zaakceptował nałożenie przez PINB na właścicielkę nieruchomości obowiązków wskazanych w ekspertyzie, mających temu przeciwdziałać. Jednak poprzestając na takich ustaleniach organy obu instancji naruszyły art. 7 i 77 k.p.a. a także art. 80 k.p.a. poprzez niepełne wyjaśnienie stanu sprawy i wyprowadzenie przedwcześnie jednoznacznych wniosków, po dokonaniu wybiórczej oceny materiału dowodowego w sprawie. W szczególności należy zwrócić uwagę na treść wspomnianej ekspertyzy. Otóż prawdą jest, że powiedziano w niej, że zawilgocenie ściany zachodniej budynku ma swe źródło w poziomie wilgotności otaczającego budynek gruntu, jednak wyraźnie stwierdza się tam /str.5 ekspertyzy/, że przyczyną zawilgocenia fragmentów ściany jest wybudowanie w odległości 1,5 m budynku mieszkalnego, na którym dach wykonano o połaci pod kątem 37 stopni skierowanej w kierunku sąsiedniej działki. Wcześniej budynek był w stanie technicznym dobrym i bardzo dobrym, nadto brak jest zawilgoceń na innych ścianach. Konkretne przyczyny zawilgocenia ściany zachodniej to: 1/ podniesienie po wybudowaniu nowego budynku poziomu terenu o 50 cm, bez jednoczesnego podniesienia ( przedłużenia) zewnętrznej izolacji przeciwwilgociowej przedmiotowej ściany zachodniej, co spowodowało, że ściana na styku z obsypanym gruntem nie ma żadnej izolacji pionowej, co jest rażącym błędem wykonawcy lub inwestora nowego budynku mieszkalnego; 2/ zlokalizowanie na zewnątrz od strony północnej nowego budynku rury spustowej kierującej wody opadowe bezpośrednio na wąski pas terenu między budynkami, co przyczynia się do zwiększonego naporu tych wód na zachodnia ścianę, które to rozwiązanie zostało ocenione jako wadliwe; 3/ pochylenie połaci dachowej nowego budynku o 37 stopni w kierunku działki nr [...], co jest złym rozwiązaniem dla budynków usytuowanych w granicy działki i co powoduje, że śnieg z dachu spada na wąski pas między budynkami, co zwiększa wilgotność gruntu; należałoby wykonać rodzaj attyki wystającej ponad okap tworzącej rynnę. W świetle powyższego eksperci wskazali, że istotnie bezpośrednią przyczyną zawilgocenia jest brak odpowiednio przedłużonej izolacji pionowej na zewnętrznej powierzchni ściany zachodniej, ale przyczyną pośrednią jest odprowadzenie wody opadowej z dachu budynku rurami spustowymi bezpośrednio na badaną ścianę. W związku z tym zalecono: 1/ podłączenie rur spustowych w nowym budynku do uprzednio wykonanej kanalizacji deszczowej, a nie bezpośrednio pod budynek; 2/ zlikwidowanie w nowym budynku okapu połaci dachowej, a w to miejsce wykonanie ścianki nadokapowej na wysokość 40 cm; 3/ wentylację pomieszczeń przy ścianie zachodniej kratkami wwiewnymi; 4/ dla spełnienia wszystkich wymogów warunków technicznych – wykonanie prac obejmujących: -wykonanie pionowej izolacji przeciwwilgociowej zewnętrznej ściany zachodniej; -wykonanie utwardzonej opaski z płyt betonowych bezpośrednio przy ścianie zachodniej, lub utwardzenie całego pasa między budynkami. Dalej eksperci podali, że aby zlikwidować skutki zawilgocenia, należy wykonać wszystkie prace wskazane w decyzji organu I instancji, oraz wykonać na działce nr [...] kanalizację deszczową i podłączyć do niej rury spustowe nowego budynku mieszkalnego. Jak wynika z powyższego, przyczyny zawilgocenia ściany zachodniej nie leżą w nieprawidłowościach technicznych istniejących pierwotnie w budynku, skoro była wykonana izolacja przeciwwilgociowa zewnętrzna pionowa i ściana nie nosi śladów dłużej istniejącego zawilgocenia. Przyczyny te nie mają także nic wspólnego z niewłaściwym utrzymaniem budynku, niewłaściwą konserwacją czy brakiem dbałości o substancję. Przyczyny te leżą wyłącznie po stronie inwestora nowego budynku na działce nr [...] i są związane z konstrukcją budynku ( połać dachowa i odległość posadowienia budynku 1,5 m) oraz rozwiązaniami technicznymi ( odprowadzenie wody de facto na ścianę budynku sąsiada). Należy nadto zauważyć, że w toku trwania sprawy skarżąca sygnalizowała ten problem w trakcie budowy, jednak wobec stwierdzenia przy kontrolach, że brak jest istotnych odstępstw od projektu, PINB nie znalazł podstaw do działania. Nawiasem mówiąc, organ II instancji zwrócił uwagę, że takie odstępstwa prawdopodobnie mają jednak miejsce. Niezależnie od tego, PINB obciążył skarżącą obowiązkiem wykonania szeregu prac likwidujących skutki występującej wilgoci na ścianie, wskazanych przez ekspertyzę, ale nie dostrzegł, że jej autorzy zalecili dla ich usunięcia także wykonanie pewnych czynności przez właściciela działki sąsiedniej. Co więcej, jak zdaje się wynikać z opinii, usunięcie przyczyn zawilgocenia leży wyłącznie w gestii właściciela budynku na działce nr [...]. Ponieważ eksperci rozważali cały zespół przyczyn i skutków oraz współzależności, nie wiadomo przede wszystkim, czy nałożenie obowiązków na skarżącą wymienionych w decyzji PINB spowoduje rzeczywiście usunięcie skutków, bez usunięcia przyczyn zamakania. Konkretnie mówiąc, nie wiadomo, czy wykonanie przedłużenia izolacji przeciwwilgociowej bez podjęcia określonych przez ekspertów kroków na sąsiedniej działce zlikwiduje problem. W ocenie Sądu, trzeba mieć pewność, że tak będzie, aby zalecone prace miały sens i nie oznaczały dla skarżącej bezproduktywnego wydatkowania środków. Tymczasem z opinii to nie wynika, jako że przedstawia ona kompleksowe zalecenia, zaś organy nie wyjaśniły tej kwestii, podchodząc wybiórczo do wskazań ekspertyzy. Podług Sądu ma tu miejsce naruszenie przepisów procedury, o których była mowa na wstępie. Tymczasem problem nie jest bagatelny. Organy twierdzą w uzasadnieniu decyzji, że nakładając obowiązek z art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., nie bada się przyczyn owego nieodpowiedniego stanu technicznego. Powiadając tak, organy pomijają przyczyny zamakania ściany podane w opinii. Dla uzasadnienia tej tezy organy cytują orzecznictwo, które jednakowoż odnosi się do zasadniczo do art. 66 ust. 1 pkt 1 p.b. Jest bowiem oczywistym, że jeżeli obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, to bezcelowe jest badanie przyczyn, które do tego doprowadziły; trzeba jak najszybciej zlikwidować zagrożenie. Jednak, jak to już wspomniano, przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. ma na celu korygowanie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Unormowanie to ma bowiem umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z jego przeznaczeniem i stosuje się go do przypadków zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego znajdującego się w złym stanie technicznym. "Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., spowodowany będzie głównie na skutek zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania. Tym samym, by można było zastosować ten przepis, konieczne jest ustalenie, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego doszło na skutek samowoli budowlanej w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności. Dlatego nieuprawnione jest stanowisko, iż w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego nie bada się przyczyn, które doprowadziły obiekt do takiego stanu i nie ma znaczenia, czy wynikają one z wadliwego projektu budowlanego, czy pozostają bez związku z nim" (tak wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r. II OSK 1760/11, LEX nr 1361611). Przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 nie może stanowić podstawy nałożenia przez organ nadzoru budowlanego obowiązków związanych z doprowadzeniem użytkowanego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego bez jednoczesnego wykazania w decyzji, że stan techniczny obiektu budowlanego, wynikający z jego użytkowania, jest niezgodny z obowiązującymi przepisami. Podstawą nałożenia obowiązku na podstawie art. 66 mogą być jedynie takie okoliczności, które wynikają z naruszenia przepisów dotyczących użytkowania budynków. Brak jest podstaw, aby obowiązki na podstawie tego przepisu nakładać w sytuacji, kiedy zdarzenia w nim opisane są lub mogą być skutkiem robót budowlanych prowadzonych w budynku. Zamieszczenie art. 66 w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych" przesądza, że przepisy te powinny mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nieremontowany, niekonserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu, o którym mowa w komentowanym przepisie (zob. wyroki NSA: z dnia 20 listopada 2012 r., II OSK 1279/11, LEX nr 1291888; z dnia 5 stycznia 2011 r., II OSK 1980/09, LEX nr 952992; z dnia 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, LEX nr 992473). Jak widać z powyższych przytoczeń, nacisk przy wykładni omawianego przepisu kładziony jest na kwestię prawidłowego utrzymania obiektu budowlanego. Jednakowoż w niniejszym przypadku, jak dotąd, brak podstaw, by stan ściany zachodniej łączyć z kwestiami nieprawidłowego utrzymania obiektu. Przeciwnie, z ekspertyzy wynika, że budynek był utrzymywany w stanie dobrym lub bardzo dobrym. O ile zatem co do zasady organy administracji publicznej nie mają obowiązku dokładnego wyjaśniania przyczyn, skali wpływu poszczególnych przyczyn wskazanych przez ekspertów na stan techniczny obiektu, czy ustalania osób winnych, czy odpowiedzialnych za ten stan, to jednak, mając na uwadze cel przepisu art. 66 ust.1 pkt 3 w związku z art. 61 Prawa budowlanego tj. doprowadzenie do odpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, winny przed nałożeniem obowiązków wyjaśnić wszelkie kwestie, aby mieć pewność, że wykonanie tych obowiązków doprowadzi do właściwego i w miarę trwałego skutku, a nie jedynie do chwilowej poprawy stanu technicznego obiektu. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy do nieodpowiedniego stanu technicznego budynku przyczyniły się i być może nadal przyczyniają się czynniki nie związane z normalną eksploatacją obiektu (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 października 2012 r., II SA/Kr 1911/11, LEX nr 1235516 ). W ocenie Sądu naruszenie prawa materialnego polega na przedwczesnym uznaniu, że zakres zaleconych do wykonania prac skutecznie usunie stwierdzone nieprawidłowości, a więc skutki zawilgocenia w budynku. Wobec tego organy przy ponownym rozpoznaniu sprawy winny ustalić z całą pewnością, że przedłużenie izolacji pionowej oraz wykonanie innych nakazanych prac spowoduje trwałą eliminację skutków zawilgocenia, niezależnie od sytuacji na sąsiedniej działce. A zatem, że nie jest usprawiedliwiona obawa skarżącej, że stan istniejący na sąsiedniej działce bezpośrednio wpływa na stan techniczny przedmiotowej nieruchomości i do czasu zniwelowania przyczyn leżących po stronie sąsiada nie ma sensu wykonywać innych prac poza bieżącą konserwacją. To pozwoli na ocenę, że nałożone decyzją obowiązki nie są przedwczesne oraz, że są konieczne dla skutecznego usunięcia stwierdzonych i niespornych nieprawidłowości stanu technicznego budynku. W chwili obecnej zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca zapadły bez dokonania koniecznych w tym względzie ustaleń, co doprowadziło do nieprawidłowej subsumpcji i naruszenia w konsekwencji art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. Podkreślenia natomiast wymaga, że w przypadku ustalenia w sposób niesporny zakresu prac koniecznych do zlikwidowania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, obowiązki w oparciu o art. 66 ust. 1 p.b. nakłada się na właściciela nieruchomości. W sytuacji, gdy przyczyny nieodpowiedniego stanu technicznego tkwią po stronie innych osób niż właściciel, może on dochodzić roszczeń odszkodowawczych na drodze cywilnej. Z wymienionych przyczyn, skoro doszło do istotnego naruszenia prawa materialnego i procesowego, na zas. art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. Na sumę kosztów złożyły się koszty poniesionego wpisu od skargi ( [...] zł) oraz wpisu od zażaleń ( [...] zł).