II SA/Kr 602/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Ewa Rynczak / spr. / NSA Joanna Tuszyńska Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2011 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 15 lutego 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji Decyzją z dnia 30 listopada 2010r., znak: [....] Prezydent Miasta T. , działając na podstawie art. 54, art. 59 ust. 1, 2, art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, póz 717) oraz art. 104 k.p.a., ustalił, na wniosek M.C. , warunki zabudowy w zakresie budowy budynku mieszkalno -usługowego (usługi: fryzjer, kosmetyczka, gastronomia, fitness, gabinety lekarskie, biura) na działkach nr [....] i [....] obręb [....] z rozwiązaniami komunikacyjnymi (infrastrukturą drogową) z wjazdem i wyjazdem, drogami wewnętrznymi i parkingami, na terenie obejmującym działki nr nr [....] obręb [....] przy ul. [....] i ulicy [....] w T. W uzasadnieniu organ podał, że przedmiotowa inwestycja zgodnie z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga ustalenia warunków budowy. Wniosek złożony przez inwestora zawiera niezbędne określenia wyszczególnione w art. 52 ust. 2 cyt. ustawy. Miasto T. w obszarze wskazanym we wniosku nie posiada miejscowego planu. Projekt decyzji, zgodnie z art. 60 ust. 4 cyt. ustawy, został sporządzony przez osobę zrzeszoną w [....] Okręgowej Izbie Architektów pod nr [....] . Przy opracowaniu niniejszej decyzji posiłkowano się Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta [....] (Uchwała Nr XI/214/99 Rady Miejskiej w Tarnowie z dnia 15 lipca 1999 r.). W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, dla określenia wskaźnika szerokości elewacji frontowej ustalono, że działki objęte zabudową kubaturową znajdują się wewnątrz kwartału zabudowy i przesłonięte są przez zwartą zabudowę zlokalizowaną w pierzejach ulic [....] i [....] wobec czego nie ograniczano szerokości elewacji od strony ul. [....] , z której planowany jest wjazd na teren inwestycji. Poprzednia decyzją z dnia 01.06.2009 r., znak: [....] została uchylona przez organ drugiej instancji SKO - decyzją z dnia 27.08.2009 r., znak: [....] . Po ustaleniu stron postępowania oraz korekcie analizy funkcji i cech zabudowy stronom postępowania zapewniono możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i w tym przedmiocie wniesienie ewentualnych uwag i zastrzeżeń ( zawiadomienia znak:.... z dnia 26.02.2010 r. i 31.03.2010r). Wniesione zastrzeżenia dotyczyły kwestii rozwiązania komunikacji wewnętrznej, zacieniania pomieszczeń budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, odległości planowanych parkingów od granic działek sąsiednich, postępowania związanego z wydaniem pozwolenia na budowę, a więc kolejnego etapu postępowania administracyjnego. Odpowiadając na zarzut dotyczący braku określenia "parametrów obiektu" organ wskazał, że wskaźniki wnioskowanej zabudowy kubaturowej określone zostały w projekcie decyzji znajdującym się w aktach sprawy udostępnionych dla stron postępowania. Szczegółowe dane techniczne zostaną podane w projekcie budowlanym, załączonym do wniosku o pozwolenie na budowę, jeżeli Inwestor wystąpi z wnioskiem. Zasady dotyczące ochrony interesów osób trzecich zawarte zostały w punkcie 2d) niniejszej decyzji. Uzgodnienie projektu decyzji, w zakresie art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i trybie przewidzianym w art. 106 k.p.a., nie jest wymagane, ponieważ prezydent miasta na prawach powiatu jest równocześnie zarządcą drogi. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze, gdyż przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., Nr 121, póz. 1266 z późn. zm.) nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Wnioskowany zakres inwestycji uzgodniono z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków w K. - Delegatura w T. - postanowienie z dnia 07.04.2009 r., znak: [....] . Postępowanie w sprawie uzgodnienia inwestycji w zakresie melioracji wodnych zostało umorzone przez [....] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych, ponieważ w obszarze planowanej inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych i grunty zmeliorowane. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem odwołania złożyły E.Ł. , E.S., oraz M.P. E.Ł. podniosła, iż lokalizacja budynku mieszkalno - usługowego na sąsiednich działkach doprowadzi do całkowitego zacienienia zamieszkałego przez nią budynku mieszkalnego. Dodatkowo podniosła zarzuty w zakresie uciążliwego hałasu w trakcie realizacji inwestycji, wód opadowych na skutek obniżenia terenu i zmniejszenia wartości jej działki. M.P. wskazała, że nie wyraża zgody na zabudowę działek sąsiednich do czasu "zaspokojenia roszczeń w zakresie dojazdu". E.S. zarzuciła obrazę art 61 ust. pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającej na nieuwzględnieniu wykładni celowościowej tego przepisu, według której ratio legis tego przepisu jest ochrona ładu przestrzennego, przez który należy mieć na uwadze takie kształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach między innymi wszelkie wymagania funkcjonalne. Takim wymaganiom nie odpowiada określenie w zaskarżanej decyzji wyjazdu i wjazdu od ul. [....] . Prowadzi to naruszenia prawa skarżącej ze względu na uniemożliwienie w przyszłości swobodnego dostępu do nieruchomości w sytuacji konieczności prowadzenia jakichkolwiek jej remontów. Decyzją z dnia 15 lutego 2011 r. znak: [....] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, póz. 717), utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał na treść powołanych w sentencji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie podał, że zgodnie z § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W niniejszej sprawie sporządzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której integralną częścią jest tabela zawierająca zestawienie wartości liczbowych. W oparciu o dokonane ustalenia organ l instancji prawidłowo przyjął określone w zaskarżonej decyzji warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. W zakresie linii zabudowy ustalono tą linię w oparciu o narożniki budynków znajdujących się na działkach nr [....] i [....] . Tak ustalona linia zabudowy będzie przebiegać równolegle do ul. [....] . Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, w stosunku do powierzchni działki, ustalony w decyzji na poziomie maks. 45 % przyjęto w oparciu o ustalony wcześniej średni wskaźnik. Szerokość elewacji frontowej, z uwagi na położenie działek objętych wnioskiem wewnątrz kwartału zabudowy, wyznaczona będzie przez normatywne odległości planowanej zabudowy od granic zabudowanych nieruchomości sąsiednich. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalona została na poziomie 8m. Taka wysokość stanowi nawiązanie do wysokości budynków znajdujących się na działkach nr [....] i [....] . Jeżeli chodzi o geometrię dachu, to przyjęto dach dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia od 30-40 stopni, co odpowiada geometrii dachów budynków, które znajdują się w obszarze analizowanym. Ustalone przez organ l instancji warunki mieszczą się w zakresie średnich wyznaczonych w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a odstępstwa od tych średnich zostały w sposób logiczny i przekonywujący uzasadnione. Warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy również są w niniejszej sprawie spełnione, bowiem istniejące uzbrojenie terenu (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, energii elektrycznej oraz gazowa) są wystarczające dla realizacji projektowanego zamierzenia inwestycyjnego. Dojazd (wjazd i wyjazd) do terenu inwestycji odbywać się będzie z ul. [....] oraz z ul. [....]. Drogi te pełnią funkcje dróg publicznych. W decyzji określony został warunek konieczności uzyskania zgody na lokalizację zjazdu od zarządu drogi, tj. [....] Zarządu Dróg Mjejskich. Artykuł 61 ust.1 pkt 4 również jest w niniejszej sprawie spełniony z uwagi na okoliczność, że teren inwestycji znajduje się w granicach administracyjnych miasta T. , a przez to, w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz. U. z 2004 r. Nr 121 póz. 1266 ze zm.) - art. 5b tej ustawy. Brak jest również podstaw do przyjęcia, że decyzja o warunkach zabudowy sprzeczna jest z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu E.Ł. organ wskazał, że kluczowym dla ochrony interesów odwołującej się, które - wg jej twierdzeń - są naruszone na skutek wydania zaskarżonej decyzji, jest zawarty w decyzji warunek, iż projekt budowlany należy opracować zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warunek ten, jak i pozostałe warunki zawarte w decyzji wiążą organ wydający pozwolenie na budowę (art. 55 ustawy). Podnoszoną w odwołaniach kwestię dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, regulują § 13, § 57 i § 60 cyt. rozporządzenia. W zaskarżonej decyzji zawarty został warunek o konieczności opracowania projektu budowlanego zgodnie z przepisami rozporządzenia, co prowadzi do konieczności opracowywania tego projektu przy uwzględnieniu również cytowanych wyżej przepisów, a zatem nie jest możliwa sytuacja takiego zaprojektowania inwestycji, której realizacja spowoduje zacienienie nieruchomości sąsiednich i znajdujących się na tych nieruchomościach budynków, niezgodnie z przepisami rozporządzenia. Kwestia zacienienia budynków sąsiednich, w tym również budynku E.Ł. , badana będzie na kolejnym etapie postępowania. Odnosząc się argumentów przedstawionych w odwołaniu E.S. organ podał, iż budynek, który zlokalizowany jest na działce nr [....] posadowiony jest w granicy z działką nr [....] , która ma służyć jako droga dojazdowa do planowanego budynku. Brak jest podstaw do tego aby zakazać możliwości ustalenia warunków zabudowy i określenia sposobu dojazdu do terenu inwestycji z tego powodu, że na działce sąsiedniej zlokalizowano budynek w granicy nieruchomości. Inwestor nie planuje urządzania drogi po terenie stanowiącym własność odwołującej się tylko po terenie sąsiednim. Podnoszone w odwołaniu okoliczności, takie jak wyeliminowanie możliwości prowadzenia prac remontowych w związku z planowaną drogą dojazdową nie są podstawą do odmowy określenia sposobu dojazdu do terenu inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora. Odnosząc się do zarzutów M.P. organ wyjaśnił, że obecnie obowiązujące przepisy nie uzależniają dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy od zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dlatego też brak takiej zgody ze strony odwołującej się, nie może stanowić podstawy do wydania negatywnej decyzji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła E.S. podtrzymując zarzuty podniesione w swoim odwołaniu. Dodatkowo podniosła ona, że określenie dojazdu (wjazdu i wyjazdu) w zakresie dostępu do drogi publicznej, a to do ulic [....] i [....] , a tym samym ustalenie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, które to postępowanie nie może dotyczyć ustalania lokalizacji zjazdu, albowiem postępowanie dotyczące lokalizacji zjazdu z drogi publicznej winno być prowadzone na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Powołując się na powyższe podstawy skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi sąd w myśl art. 151 p.p.s.a. skargę oddala. Skarga jest uzasadniona, jednakże częściowo z innych przyczyn niż w niej wskazano. Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu l instancji uznał, że decyzje te naruszają prawo w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Organy obu instancji naruszyły przepisy prawa materialnego art. 61 ust.1 pkt 1 i pkt 3, art. 52 ust.2 pkt 2 lit. "a" w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2003 r., Nr 80, póz. 717 ze zm. ) co miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisy postępowania art. 7 kpa i art. 77 § 1 kpa co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Należy stwierdzić, że Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie jest związany zarzutami skargi, a więc bada legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, biorąc pod uwagę z urzędu uchybienia mające wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 ppsa sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do przepisu art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3- 5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy - art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 cyt. wyżej ustawy określa warunki jakie inwestor musi spełnić aby inwestycja była zgodna z prawem. Stosownie do tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ustęp 5 tego przepisu stanowi, że warunek o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowanie w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania tereny w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. 2003r. Nr 164, póz. 1588) zostały wydane na podstawie delegacji ustawowej art.61 ust.6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 61 ust. 7 cyt. ustawy o planowaniu, w rozporządzeniu o którym mowa w ust. 6 należy określić wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W związku z powyższym decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w cyt. art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem. Organ winien był w pierwszej kolejności zbadać czy inwestor złożył kompletny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 52 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie ustalić warunki określone w przepisie art. 61 ust.1 pkt 1-5. Przepis art. 52 ust.1 i ust. 2 określa, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora oraz co wniosek powinien zawierać. 8 Wniosek inwestora M.C. z dnia 3.10.2008 r. jest niepełny i nie zawiera charakterystyki inwestycji obejmującej określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, w tym brak jest o ogóle opinii właściwych jednostek organizacyjnych odnośnie tego zapotrzebowania a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, o czym mowa w przepisie art. 52 ust. 2 pkt 2 lit ,,.a" ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W aktach administracyjnych nie ma w ogóle opinii uzgadniającej w zakresie infrastruktury technicznej odnoszącej się do wjazdu i zjazdu na działkę inwestora. Organ l instancji w decyzji z dnia 30.11.2010 r. , w pkt 3 f określił: na lokalizację wjazdu i zjazdu należy uzyskać decyzję TZDM". Jednakże jednostka ta nie wypowiedziała się w ogóle co do sposobu i możliwości wjazdu i zjazdu na drogi publiczne tj. ul. [....] i ul. [....] W związku z tym organ nie ustalił czy inwestor w tym zakresie spełnił warunki do wydania decyzji. Organy nie wyjaśniły też okoliczności związanych z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 zgodnie ust.1 i ust.2 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, póz. 717 ze zm.). W myśl ust. 2 wskazanego § 3 - granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organy ustalając obszar analizowany przytoczyły treść § 3 ust.1 i 2 tego rozporządzenia i nie wyjaśniły w jaki sposób przyjęto taki a nie inny obszar analizowany, jakimi kryteriami kierowano się przy wyznaczeniu takiego a nie innego obszaru analizowanego. W związku z tym, samo przytoczenie przepisu nie daje Sądowi możliwości weryfikacji tego obszaru analizowanego. Jest to o tyle istotna okoliczność, gdyż w zależności od wielkości przyjętego obszaru analizowanego, przeprowadza się na nim analizę urbanistyczno- architektoniczną funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5. Na podstawie obszaru analizowanego, organ dokonuje ustalenia i obliczenia wskaźników i parametrów dla planowanej nowej zabudowy. Brak możliwości zweryfikowania przyjętego obszaru analizowanego jest uchybieniem mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a więc w ocenie Sądu dającym już wystarczającą podstawę do uchylenia decyzji, ponieważ nie można ustalić czy wskazane w analizie urbanistyczno-architektonicznej parametry dla nowej zabudowy są zgodne z prawem. Oprócz tych istotnych uchybień należy też stwierdzić, że przeprowadzona przez projektanta sama analiza urbanistyczno- architektoniczna funkcji i cech zabudowy (k.49 akt adm.) jest bardzo lakoniczna, nie uzasadniono w niej, dlaczego przyjęto linię zabudowy jako narożniki (które ) budynków ( których) zlokalizowanych na działkach nr [....] i nr [....]. Nie wyjaśniono i nie uzasadniono w decyzji, dlaczego przyjęto wielkość powierzchni zabudowy obiektem kubaturowym max 45 % terenu wyznaczonego pod zabudowę (dz. nr......), a z analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 43 %. Decyzja nie zawiera w ogóle określenia szerokości elewacji frontowej, co jest elementem obligatoryjnym decyzji i organ nie może odstąpić od jej określenia, gdyż narusza to § 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia w zw. z § 6 ust.1 i ust. 2 rozporządzenia. Brak wyznaczenia szerokości elewacji frontowej jest też sprzeczne z przepisem art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określającym ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę działań w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy też zwrócić uwagę, iż decyzja o warunkach zabudowy winna określać precyzyjne parametry i wskaźniki planowanej inwestycji po to, aby można było ją zweryfikować i w sposób dokładny określić parametry przyszłej budowy. Jeżeli natomiast organ w decyzji odstępuje się wyznaczenia średnich wielkości, to musi to wynikać z analizy i jej uzasadnienia. Oczywistym jest, że w przypadku braku możliwości precyzyjnego określenia jakiegoś parametru można go określić też jako wielkość minimalną do maksymalnej. Takie wyznaczenie parametru jest również prawidłowe, gdyż można go zweryfikować. Precyzyjne określenie parametrów ma na celu zapewnienie ładu przestrzennego i dostosowanie ewentualnego projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Sądu zaburzenie ładu przestrzennego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znacznie wyższego lub szerszego, ale też budynku znacznie niższego i węższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie planowanej inwestycji. 10 Poza tym organ w pkt 2 lit. "g" decyzji l instancji określił "nieprzekraczalną linię zabudowy", gdy tymczasem przepis § 4 ust.1 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury mówi o "obowiązującej linii nowej zabudowy". Organ w tym zakresie nie uzasadnił stanowiska. Organy nie odniosły się też do kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy również uchybiły obowiązkowi ustalenia kręgu stron postępowania, gdyż nie wyjaśniły czym kierowały się przyjmując taki a nie inny krąg stron postępowania i w jaki sposób został on określony. Organy na ten temat nie wypowiedziały się i związku z tym Sąd nie ma możliwości ustalenia czy organy w sposób prawidłowy ustaliły krąg stron postępowania w niniejszej sprawie. Reasumując, w ocenie Sądu organy obu instancji w sposób niewłaściwy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, gdyż nie zebrały i nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego w sprawie naruszając tym samym podstawowe zasady postępowania określone w przepisach art. 7 kpa - zasadę ustalenia prawdy obiektywnej i art. 77 § 1 kpa zasadę zebrania i ustalenia całego materiału dowodowego w sprawie. Naruszenie tych zasad mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy naruszyły też przepisy prawa materialnego - art. 61 ust. pkt 1 i pkt 3, art. 52 ust.2 pkt 2 lit. "a" w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2003 r., Nr 80, póz. 717 ze zm. ) co miało wpływ na wynik sprawy, gdyż zdeterminowało wydanie przedmiotowych wadliwych decyzji. Odnosząc się do zarzutu podniesionego w skardze, a dotyczącego braku możliwości swobodnego dostępu skarżącej do swojej nieruchomości dz. nr [....] w przypadku konieczności przeprowadzania przez nią jakichkolwiek remontów, to zarzut ten jest uzasadniony w takim zakresie, że organy istotnie, nie ustaliły i nie wyjaśniły czy inwestor ma tytuł prawny do nieruchomości dz. nr nr [....] , dz. nr [....] , dz. nr [....] , nr [....] i nr [....] , po których ma przebiegać komunikacja drogowa z drogami publicznymi - ulicami [....] i ulicą [....] . Cześć z tych wymienionych działek stanowi własność Gm. [....] . Natomiast dz. nr [....] stanowi własność A.T. i M.T. , B.S. i Spółdzielni Mieszkaniowej. W aktach administracyjnych brak jest dokumentów potwierdzających zgodę tych osób oraz Spółdzielni Mieszkaniowej na korzystanie z przejazdu po tych nieruchomościach na których ma przebiegać komunikacja drogowa. 11 Dostęp inwestora, który planuje budowę inwestycji, do drogi publicznej musi być prawnie zapewniony i w ocenie Sądu nie może on być hipotetyczny, tym samym wątpliwy. Uchybienia te mogą również mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż inwestor tak naprawdę mógłby nie mieć dostępu do wyżej wymienionych dróg publicznych, tym samym stanowiłoby to nie spełnienie przez inwestora jednego z koniecznych warunków, o którym mowa w przepisie art. 61 ust.1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy winien wziąć pod uwagę naprowadzone wyżej okoliczności sprawy a szczególności wyznaczyć obszar analizowany podając sposób jego obliczenia, kryteria, którymi kierowano się przy wyznaczeniu takiego, a nie innego obszaru analizowanego oraz uzasadnić dlaczego przyjęto taki a nie inny obszar analizowany. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i lit. "c" ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 2002 r. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) w myśl którego Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego mogące mieć wpływ na wynik sprawy, jak też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. 12