II SA/Kr 631/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2018 r. sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Wójt Gminy J. decyzją z 27 czerwca 2017 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) w zw. z uchwałą Rady Gminy J. nr XV/90/2015 z 9 listopada 2015r. w sprawie uchwalenia zmiany Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. (Dz. Urz. Województwa [...]), z urzędu ustalił Z. B. opłatę w wysokości: [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w M. gm. J., oznaczonej jako działka ewidencyjna [...] pow. 0,81 ha dla której Sąd Rejonowy w L. prowadził księgę wieczystą nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ podał, że Rada Gminy J. uchwałą Nr [...] z 9 listopada 2015 r. w sprawie zmiany Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. zmieniła dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego między innymi dla działki ew. nr [...] w M. oraz ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Z. B. umową z dnia 19 grudnia 2016 r. sprzedał działkę ewidencyjną nr [...] za cenę w kwocie [...]zł. Organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, celem wyceny wzrostu wartości rynkowej nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej. Nieruchomość objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwała z 9 listopada 2015r. znajduje się w obszarze: MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przybliżona powierzchnia 0,3670 ha), RZ - teren użytków zielonych (łąk i pastwisk), WS,RZ - teren wód powierzchniowych, śródlądowych z otuliną biologiczną - łąkami i pastwiskami, częściowo WS - tereny wód powierzchniowych, śródlądowych - oznaczonych symbolem, częściowo KD(DP-Z) tereny dróg publicznych, powiatowych - zbiorczych. Według nieobowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy J. nr [...] z 26 listopada 2008 r.) nieruchomość znajdowała się w obszarze RM - tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich, R - tereny użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, upraw ogrodniczych), WS,RZ - tereny wód powierzchniowych, śródlądowych z otuliną biologiczną - łąkami i pastwiskami, częściowo WS - tereny wód powierzchniowych, śródlądowych, częściowo KD(DP-Z) - tereny dróg powiatowych zbiorczych. Przybliżona powierzchnia zmiany przeznaczenia z terenów rolnych i wód powierzchniowych na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w działce [...] obr. M. wynosi 0,3670 ha. Zważywszy na treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu na podstawie operatu szacunkowego z 28 kwietnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W przedmiotowym operacie zostało wykazane, że cena jednostkowa terenu MN wynosi 22,88 zł/m2, zatem wartość tego terenu stanowiącego pow. 3670 m2 (część działki [...] po zmianie planu) wynosi 83 969,60 po zaokrągleniu 83 970 zł. Cena jednostkowa terenu RM wynosi 11,24 zł/m2, zatem wartość tego terenu stanowiącego pow. 3120 m2 (odpowiadająca część działki [...] przed zmianą planu) wynosi [...] zł. Cena jednostkowa terenu WS,RZ wynosi [...] zł/m2, zatem wartość tego terenu stanowiącego pow. 550 m2 (odpowiadająca część działki [...] przed zmianą planu) wynosi [...] zł. Łączna suma terenów RM i WS,RZ (odpowiadająca część działki [...] przed zmianą planu) wynosi 39325,80 zł po zaokrągleniu 39 326 zł. Oszacowana wartość gruntu (część działki [...] stanowiąca pow. 0,3670 ha ) w wysokości [...] zł o przeznaczeniu MN; RZ; WS,RZ; WS; KD(DP-Z) oraz o przeznaczeniu RM; R; WS,RZ; WS; KD(DP-Z) w wysokości [...] zł uwzględnia istotne cechy przedmiotowej nieruchomości i mieści się w przedziale cenowym gruntów notowanym na lokalnym rynku gminy J.. Wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę [...] w M. o powierzchni 8100 m2 wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 20% daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Z. B. wniósł odwołanie od decyzji wskazując, że naliczona opłata jest zawyżona. Przedmiotowa działka leży w terenie zalewowym i przy ulewnych deszczach nieruchomości są systematycznie zalewane przez pobliską rzekę oraz dodatkowo niszczone przez " hodowlę" bobrów. W dalszej kolejności Z. B. opisał swoją sytuację zdrowotną oraz powód dla którego sprzedał w/w nieruchomości. Nadmienił, że działki nr [...] zostały uzyskane po zmarłych rodzicach i naliczenie w/w opłaty przerasta jego możliwości finansowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 2 marca 2018 r., znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 j.t.) i art. 36 ust 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwałą Rady Gminy J. nr [...] z 9 listopada 2015 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. (Dz. Urz. Woj. [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji podał, że warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Musi on nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Zasady szacowania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.), a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 j.t.). W konsekwencji wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest operat szacunkowy. Podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z treści operatu szacunkowego pozyskanego w niniejszej sprawie wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Zdaniem kolegium sporządzony w sprawie operat odpowiada przepisom i wymogom rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie Gminy J. (lokalizacja, otoczenie; wielkość, kształt i fizjografia; uzbrojenie działki, dostępność komunikacyjna), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, zarówno w formie opisowej, jak i tabelarycznej. Zawiera także opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania, wystarczający z punktu widzenia określonych cech rynkowych. Odnosząc się do kwestii podniesionej w odwołaniu, że przedmiotowa działka leży w terenie zalewowym kolegium wyjaśniło, że biegły w operacie szacunkowym na str. 5 w pkt 2 przyjął, że "działka położona jest w strefie peryferyjnej miejscowości, w obszarze luźnej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i terenów upraw polowych, użytków rolnych i zieleni przy potoku oraz że niezabudowana część działki, użytkowana rolniczo- łąka do cieku wodnego" oraz uwzględnił okoliczność, że w/w działka według obowiązującego planu miejscowego leży w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami: MN- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ( ok. 0,3670 ha), RZ- tereny użytków zielonych ( łąk i pastwisk), WS, RZ- tereny wód powierzchniowych, śródlądowych z otuliną biologiczną - łąkami i pastwiskami, częściowo WS - tereny wód powierzchniowych śródlądowych - oznaczonych symbolem częściowo KD (DP-Z) - tereny dróg publicznych, powiatowych - zbiorczych. Co istotne, granice i warunki zagospodarowania terenów zagrożonych zalaniem wodami powodziowymi i podtopieniem zostały oznaczone strefą ochronną o symbolu 8a, 8b, która nie występuje na w/w działce. Dodatkowo kolegium wskazało, że w sprawie ustalania renty planistycznej ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisuje wartości nieruchomości. To wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie organu wskazane pojęcia nie mogą być wzajemnie utożsamiane. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych. W konsekwencji wartość nieruchomości ustalona przez biegłego nie musi odpowiadać cenie, jaką uzyskała za nieruchomość osoba zobowiązana do uiszczenia renty planistycznej. Tym samym nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odwołującego opierające się na informacjach dotyczących wysokości ceny uzyskanej za przedmiotową nieruchomość. Ponadto organ odwoławczy zaznaczył, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Okoliczności podniesione przez odwołującego pozostają zatem bez wpływu na podjęte w sprawie rozstrzygnięcie. Z. B. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i przyjęcie, że w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła - art. 7, 8, 11 oraz 107 § 2 i 3 k.p.a., polegające w szczególności na: a) niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji, b) niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy w szczególności nie wzięciu pod uwagę faktu, że działka jest zalewana co wpływa na utratę wartości nieruchomości c) braku pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez dowolne przyjęcie, że w danym obszarze ceny nieruchomości rosną pomimo bardzo małego zainteresowania zakupem. W uzasadnieniu skarżący powtórzył, że organ II instancji nie zbadał w sposób należyty stanu faktycznego w zakresie zaskarżonego postępowania. Przeprowadzenie chociażby wizji lokalnej pozwoliłoby na bezsprzeczne stwierdzenie, że nieruchomość należąca uprzednio do skarżącego była zalewana i znajduje się w obrębie zalewowym. Bezspornym jest fakt, że nieruchomość położona jest bezpośrednio przy korycie rzeki jak również w okolicy bytują bobry. Powyższe okoliczności wpływają na obniżenie wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz.718 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, ze Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszeniem prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c.). W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Skarga zasługiwała na uwzględnienie, jakkolwiek nie wszystkie jej zarzuty okazały się zasadne. W rozpoznawanej sprawie Sąd poddał kontroli pod względem legalności decyzję SKO w N. S. z 2 marca 2018 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy J. z 27 czerwca 2017 r., którą z urzędu ustalono Z. B. opłatę w wysokości: [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w M. gm. J., oznaczonej jako działka ewid. [...] o pow. 0,81 ha. W decyzji wskazano, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J., przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy J. z 9 listopada 2015r. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r, poz. 1073), dalej w skrócie u.p.z.p., obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).W myśl art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie poza sporem jest , że skarżący dokonał sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr [...] obręb M. o pow. 0,81 ha przed upływem 5 lat od wejścia w życie ww. planu miejscowego obowiązującego. Zgodnie z ustaleniami ww. planu część działki nr [...] o przybliżonej pow. 0,3670 ha znajduje się w obszarze oznaczonej symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w pozostałej części to teren użytków zielonych (łąk i pastwisk), teren wód powierzchniowych, śródlądowych z otuliną biologiczną - łąkami i pastwiskami, tereny wód powierzchniowych, śródlądowych oraz tereny dróg publicznych, powiatowych – zbiorczych. W poprzednio obowiązującym planie miejscowym w tej część działki, która pod rządami obowiązującego planu miejscowego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (na obszarze wynoszącym ok. 0, 3120 ha) obowiązywało przeznaczenie pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, budowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich – oznaczonych symbolem MR. Pozostała część działki miała przeznaczenie pod użytki rolne R, tereny wód pow. śródlądowych z otulina biol. – WS, RZ oraz dróg powiatowych - KD. Ustalenia te nie budzą wątpliwości. W sprawie sporne jest czy na skutek podjęcia uchwały przez Radę Gminy J. z dnia 9.11. 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. Nr [...], z czym bezpośrednio wiąże się zakwestionowanie zasadności i prawidłowości ustalonej opłaty. W ocenie strony skarżącej nie nastąpił bowiem wzrost wartości ww. nieruchomości, ale na skutek jej zalewania – można przyjąć, że doszło do obniżenia jej wartości, Tego rzeczoznawca nie wykazał, rażąco zawyżając wartość przedmiotowej nieruchomości. Z przepisu art. 7 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651 ze zm.), dalej w skrócie u.g.n., wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach art. 149-159 u.g.n. Stosownie do treści art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. A zatem dla ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości konieczne jest wykazanie, że ów wzrost wartości jest wynikiem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, że wzrost ten ma charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego oraz, że nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu. W operacie szacunkowym stanowiącym podstawowy dowód w postępowaniu, w którym ustalana jest jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się wartość jaką przedstawiała nieruchomość przed i po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego. Różnica pomiędzy ustalonymi wartościami stanowi podstawę określenia jednorazowej opłaty. W związku z powyższym nie ma znaczenia kwota za jaką przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez stronę skarżącą , lub powody dla których skarżący sprzedał przedmiotowa działkę, bez znaczenia pozostaje także sposób nabycia przez skarżącego przedmiotowej działki nr [...] (jak wskazuje skarżący w drodze sukcesji generalnej). Istotne jest wskazanie, że w sprawie w której ustala się tzw. opłatę planistyczną (z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ) dowód podstawowy stanowi operat szacunkowy, gdyż do jego sporządzenia wymagana jest wiedza specjalistyczna. Należy przy tym podkreślić, że jakkolwiek operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (zgodnie z treścią art. 156 u.g.n.) jest to dokument podlegający ocenie dowodowej w toku postępowania administracyjnego, tak jak każdy inny środek dowodowy. W rozpoznawanej sprawy trzeba wskazać - zgodnie z treścią § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy – M. G.-L. (nr [...]) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Zastosowanie powyższej metody wymaga przyjęcia do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Oznacza to, że operat szacunkowy, poza spełnieniem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej poprzez prawidłowe ustalenie i zastosowanie współczynników korygujących. W związku z tym – co trzeba podkreślić - wymóg właściwego doboru nieruchomości podobnych dla wybranej metody obliczeń wymaga również uwzględnienia wymaganej ilości nieruchomości podobnych, która została określenia jako "kilkanaście nieruchomości". W ocenie Sądu, wbrew stanowisku organów obu instancji nie można uznać, że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca dokonał prawidłowych obliczeń wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, a tym samym, że organy dokonały prawidłowej oceny przedłożonego operatu szacunkowego. Tym samy nie można uznać, że organy wyjaśniły w sposób wnikliwy wszystkie okoliczności rozpoznawanej sprawy, do czego były zobowiązany z racji przepisów postępowania administracyjnego. Z przedłożonego do aktach administracyjnych sprawy operatu szacunkowy określającego wartość wzrostu nieruchomości gruntowej oznaczonej jako dz. Nr [...] obreb M., gm. J., sporządzonego w dniu 28 kwietnia 2017 r. wynika, że - jak już wskazano -j rzeczoznawca majątkowy dokonała oszacowania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, a w jego ramach zastosowała metodę korygowania ceny średniej. Stosując tę metodę była zatem zobowiązana przyjąć do porównań co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (a to oznacza co najmniej jedenaście nieruchomości), natomiast przyjęła do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego przyjętego przez Radę Gm. J. w dniu 9 listopada 2015r jedynie 10 nieruchomości. Wskazuje na to tabela zamieszczona na stronie 12 operatu. Co prawda, baza cen transakcyjnych dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości szacowanej po zmianie planu miejscowego została określona p[od tym względem prawidłowo, gdyż do obliczeń przyjęto 12 nieruchomości ( tabela na s. 10 operatu), tym niemniej wymóg minimalnej ilości transakcji dotyczy w takim samym stopniu bazy cen transakcyjnych służącej do oszacowania wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. Zauważyć trzeba , że cyt. przepis § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia zawiera zwrot: "co najmniej kilkanaście" co oznacza, że można konstruować bazę zawierającą mniej nieruchomości niż 11, ale co najwyżej więcej. Ponieważ wartość nieruchomości obliczona jest przez porównanie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu obowiązującego planu miejscowego konieczne jest prawidłowe obliczenie wartości nieruchomości w obu tych sytuacjach dokonywane jak wynika z § 4 ust. 4 zd. drugie rozporządzenia przez "określenie w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości" Przyjęcie zaś mniejszej ilości nieruchomości niż wymagane kilkanaście niewątpliwie nie tylko narusza obowiązujący tryb postępowania wymagany prawem, ale bezpośrednio wpływa na szacowanie wartość nieruchomości. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy je uznać za niezasadne. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut nieprzeprowadzenia prze organ wizji w terenie co do zalewania przedmiotowej nieruchomości tym bardziej, że wizji takiej dokonała rzeczoznawca majątkowa, i co zostało uwzględnione w przedmiotowym operacie szacunkowym (s. 4-5). Na marginesie należy jednak wskazać, iż opis szacowanej nieruchomości przedstawiony w operacie w ocenie Sądu jest zbyt lakoniczne szczególnie w związku ze zróżnicowanym przeznaczeniem gruntu związanym z jego parametrami geotechnicznymi. Tym samym należy przyjąć, że organy rozpoznając niniejszą sprawę naruszyły przepisy postępowania gdyż nie dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, czym chybiły przepisom postępowania administracyjnego w tym art. 7, 77 § 1, 80 i 106 § 3.k.p.a. W sprawie doszło także do naruszenia § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnia powyższe uwagi. W tej sytuacji, uznając zasadność skargi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p..p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł jak w sentencji.