II SA/Kr 637/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2017 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Sygn. akt II SA/Kr [...] U Z A S A D N I E N I E Wójt Gminy Z. decyzją z 4.10.2016 r., na podstawie art. 143, art. 144, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) w związku z § 3 Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] [...] z 21.06.2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego Nr [...] poz. 4142) ustalił dla J. N. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie Z. składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej w wysokości: [...] zł. W uzasadnieniu organ podał, że Gmina Z. wybudowała sieć kanalizacji sanitarnej w ramach zadania "Budowa kanalizacji sanitarnej w ul. [...] w Z. od punktu g4 do ul. [...] -Droga wojewódzka nr [...] odcinek 240 km 0+280 do 1+544 na działkach [...], [...], [...], [...], [...], 1674, [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w Z., gmina Z.". W/w zadanie zostało współfinansowane przez Unię Europejską ze środków Funduszu Spójności w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko z udziałem środków pochodzących z budżetu Gminy Z.. Protokołem z 20.07.2015 r. Gmina Z. przekazała eksploatatorowi w/w sieć kanalizacyjną do eksploatacji. W związku z powyższym, datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości składającej się z działki [...] pow. 0,1700 ha, obręb Z., gmina Z. do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej jest dzień 20.07.2015 r. W dniu 06.07.2016 r. do organu wpłynął operat szacunkowy, określający wzrost wartości nieruchomości składającej się z działki nr [...] obręb Z., gm. Z. wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. Wartość nieruchomości z uwzględnieniem uzbrojenia w kanalizację sanitarną została oszacowana na kwotę [...]zł, natomiast bez uwzględnienia uzbrojenia w kanalizację sanitarną na kwotę [...]zł, w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Wycena została sporządzona wg stanu nieruchomości na dzień 20.07.2015 r. oraz poziomu cen na czerwiec 2016 r. Oszacowane wartości rynkowe nie uwzględniają części składowych gruntu. W § 3 Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2007 r. określono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 32% wzrostu wartości nieruchomości, co z kwoty [...]zł, daje [...] zł. Właściwym zobowiązanym do poniesienia opłaty adiacenckiej jest właściciel w chwili stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W odniesieniu do działki nr [...], obręb Z. jest to J. N., który na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej tj. na dzień 20.07.2015 r. był właścicielem nieruchomości. W ocenie Wójta w/w operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z normą prawną zawarta w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat zawiera wszystkie składniki wymienione w § 56 w/w przepisu. Rzeczoznawca wykazała wpływ kanalizacji sanitarnej na wartość nieruchomości. Nie budzą wątpliwości źródła danych merytorycznych, na podstawie których biegła dokonała wyceny. Ze strony 14 operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy analizowała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, mieszkaniowym i mieszanym sprzedawanych w całości jako przedmiot prawa własności z obszaru gminy Z.. Okres badania cen został przyjęty w okresie od października 2014 - 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy uwzględniła dwie próbki nieruchomości porównawczych, jedną z gruntami z dostępnością do kanalizacji sanitarnej oraz drugą gruntów bez dostępności kanalizacji sanitarnej. Średnia cena transakcyjna podobnych nieruchomości z dostępem do kanalizacji sanitarnej wynosi [...] zł/m2 (str. 25 operatu) natomiast średnia cena podobnych nieruchomości bez dostępu do kanalizacji sanitarnej wynosi [...] zł/m2 (str. 19 operatu). Ze strony 21 i 27 operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła również analizę wpływu czasu na zmienność cen tzw. trend. Zastosowane podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej zdaniem wójta zostały przyjęte prawidłowo. Odnosząc się do wniosku J. N. o zwolnienie z opłaty adiacenckiej. z uwagi na fakt, że nad nieruchomością przebiega linia wysokiego napięcia organ wskazał, że w operacie szacunkowym na stronie nr [...] została uwzględniona informacja, iż nad działką przebiega linia wysokiego napięcia. Opisana powyżej sytuacja wpływa istotnie na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo w analizie porównawczej, w atrybucie ograniczenia nieruchomość otrzymała najgorszą ocenę, m.in. ze względu na usytuowanie linii wysokiego napięcia względem nieruchomości. W kwestii argumentu, że nieruchomość położona jest w strefie projektowanej północnej obwodnicy K. organ wskazał, że na stronie 10 operatu szacunkowego zamieszczono informację, iż przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Z. nieruchomość zlokalizowana jest w strefie projektowane północne obejście K.. Zgodnie z zaświadczeniem Starosty [...] z 21.08.2015 r. przedmiotową nieruchomość w części stanowią grunty rolne zabudowane - Br oraz fragment jako grunty orne - R. Nieruchomość jest faktycznie zabudowana budynkami o funkcji mieszkalnej i gospodarczej. Ze względu na trwałą zmianę sposobu użytkowania działki nr [...], została ona przyjęta do obliczeń jako nieruchomość o funkcji terenu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Organ uznał, iż istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości składającej się z działki [...], obręb Z. wskutek stworzenia warunków do podłączenia w/w nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. W związku z powyższym brak jest podstaw do odstąpienia od ustalenia opłaty adiacenckiej. Odwołanie od opisanej wyżej decyzji wniósł J. N.. W uzasadnieniu podniósł, że budynek usytuowany na przedmiotowej nieruchomości znajduje się pod linią wysokiego napięcia, co uniemożliwia dalszą zabudowę działki. Niezrozumiałym jest zatem wzrost wartości tej nieruchomości. Ponadto nieruchomość znajduje się w strefie ochronnej autostrady. W kolejnym piśmie z 14.11.2016 r. podniósł, że działka jest wykorzystywana jedynie na cele rolne. Doprowadzenie kanalizacji zwiększa jedynie bezpieczeństwo fitosanitarne, ale nie powoduje wzrostu wartości działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z 21.03.2017 r., znak: [...], na podstawie, art. 143, art. 144 ust. 1, art. 146 i art. 148 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Nr [...] Rady Gminy Z. z 21.06.2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I Instancji. W uzasadnieniu organ II w pierwszej kolejności wskazał, że brzmienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujących przesłanki i tryb nakładania opłat adiacenckich nastręcza poważne wątpliwości interpretacyjne, co przekłada się wprost na brak konsekwencji w zakresie rodzaju wydawanych rozstrzygnięć. W szczególności, wobec braku definicji ustawowej, nie jest jasne, jak należy rozumieć pojęcie "stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" a co za tym idzie - od kiedy należy liczyć trzyletni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej. Odwołując się do brzmienia art. 145 ust. 1, art. 148b ust. 1 u.g.n., art. 54, art. 55 ustawy z 7.07.1994 Prawo budowlane i art. 15 ust. 4 , art. 19 ust. 1 ustawy z 7.06.2001 o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U z 2006 r. Nr [...], poz. 858) organ II instancji wskazał, że datą, od której należy liczyć trzyletni termin na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jest dzień, z którym możliwe stało się przystąpienie do użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej, czyli dzień upływu 21 dniowego terminu do wyrażenia sprzeciwu przez właściwy organ nadzoru budowlanego bądź wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W praktyce przyjmuje się, że do zachowania powyższego terminu wystarczy wydanie przez organ I instancji decyzji nieostatecznej. Taki pogląd zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu siedmiu sędziów z 27.07.2009 r. (sygn. akt I OSP [...]). Podkreśla się przy tym, że opłata adiacencka nie jest podatkiem, lecz daniną publiczną, z którą ustawodawca wiąże powstanie roszczenia przysługującego gminie, podlegającego przedawnieniu, a zatem należy stwierdzić, że wszczęcie postępowania administracyjnego i wydanie decyzji przed upływem przedawnienia jest skuteczne także wówczas, gdy decyzja taka staje się ostateczna po upływie trzech lat. W przedmiotowej sprawie Wójt Gminy Z. wydał decyzję ustalającą opłatę adiacenką przed upływem trzyletniego terminu od daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej, i również przed upływem tego terminu decyzje te zostały doręczone stronie. Dalej kolegium podniosło, że analiza sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego dowodzi, że w związku z wybudowaniem przez gminę kanalizacji sanitarnej, wartość nieruchomości wzrosła. Ustalenia dokonane w tym zakresie przez organ I instancji, poparte zostały także poprzez analizę akt sprawy, w tym ocenę operatu szacunkowego dokonaną przez kolegium. Zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu kolegium podało, że nie kwestionuje faktu, że nieruchomość znajduje się w strefie projektowanego północnego obejścia K., jak również nie kwestionuje tego, że usytuowanie w pobliżu sieci energetycznej może ograniczać zabudowę działki. Jednak wzrost wartości nieruchomości związany jest tylko i wyłącznie z faktem realizacji sieci kanalizacji sanitarnej i stworzeniem możliwość podłączeniem tej nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Okoliczność ta niewątpliwie wpływa na aktualną wartość nieruchomości powodując jej wzrost - w świetle operatu szacunkowego o kwotę [...]zł, co z kolei otwiera dla organu gminy możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej. J. N. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, podnosząc że decyzja została wydana z naruszeniem prawa. W ocenie skarżącego, organ nie wziął pod uwagę, że działka leży bezpośrednio pod linią wysokiego napięcia, w centrum strefy ochronnej, a nie w pobliżu sieci jak stwierdzono w zaskarżonej decyzji. Powyższa okoliczność wyklucza zabudowę działki, a posadowione na niej dom, stodoła, stajnia oraz pomieszczenia gospodarcze istniały już wcześniejszej przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej przez Sąd kontroli należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja I instancji nie odpowiadają prawu, natomiast nie wszystkie zarzuty skargi są zasadne. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z 4 października 2016 r. sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, w której ustalono dla J. N. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie Z. składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej w wysokości: [...] zł. Podstawa materialnoprawną wydania zaskarżonej stanowią przepisy art. 145, 146, 147, 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej w skrócie u.g.n.). Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie natomiast z art. 143 i 144 tej ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Stosownie zatem do tych przepisów w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, zgodnie z art. 143 ust. 1 w związku z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazano wyżej opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji wójt (burmistrza albo prezydenta miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 ustawy). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia takich warunków, jeżeli w dniu ich stworzenia obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty (art. 145 ust. 2 ustawy), przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50%. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czy stanowi art. 146 ust. 1 i 1a tej ustawy. Należy również wskazać, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, wyrażoną w art. 7 kpa, podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zatem zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem są do uczynienia zadość ww. normie z art. 7 kpa, a także wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 kpa, który stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji w szczególności powinno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji , z przytoczeniem przepisów prawa. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 kpa, a także zasadę zaufania do władzy publicznej zawartą w art. 8 kpa. Z akt administracyjnej rozpoznawanej sprawy wynika, że gmina Z. wybudowała gminną sieć kanalizacji sanitarnej w zakresie obejmującym warunki do podłączenia się do sieci m. in. działki nr [...] obr. Z., stanowiącej własność Skarżącego, przy czym możliwość podłączenia ww. działki do sieci kanalizacyjnej powstała w dniu 20 lipca 2015 r. W sprawie organy zasadnie ustaliły, że w dacie wydania decyzji organu I instancji tj. 4.10. 2016 r. nie minął jeszcze trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., który umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej. W dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej obowiązywała uchwała Nr [...] [...] Rady Gminy Z. z 21.06.2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] poz. 4142) określająca 32% stawkę opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie sporna jest natomiast okoliczność dotycząca wzrostu wartości nieruchomości, związana ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, gdyż Skarżący kwestionuje ustalenia organów dotyczące ustalonej wartości posiadanej przez niego nieruchomości zarówno przed stworzeniem warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej jak i po ich stworzeniu w związku z czym kwestionuje wysokość nałożonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią art. art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości w ww. wskazanym zakresie. Nadto należy wskazać, że najistotniejszym dowodem na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, dopuszczonym przez ustawodawcę do celów ustalenia opłaty adiacenckiej, jest operat, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Równocześnie należy podkreślić, że operat jest podstawowym środkiem dowodowym w sprawie dotyczącej ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a zatem ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego stanowi istotny element przedmiotowego postepowania. Trzeba wskazać – że jakkolwiek przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to jednak powyższe nie zwalnia organów administracji publicznej od dokonania oceny operatu szacunkowego przede wszystkim pod względem formalnym tzn. organ jest zobowiązany zbadać, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest aktualny, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków. Należy podkreślić, że w ocenie Sądu w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę jeżeli nawet organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły rzeczoznawca to nie zwalnia to organu od kontroli czy w operacie została prawidłowo opisana wyceniana nieruchomość z uwzględnieniem istotnych jej charakterystyk, w szczególności, gdy stanowi to kwestię sporną w sprawie – jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. W związku z powyższym przyznać należy rację skarżącemu, który zarzuca w odwołaniu, a następnie , a nie w pobliżu linii wysokiego napięcia " jak przyjęły w oparciu o przedłożony operat szacunkowy organy". Analiza przedłożonego do akt administracyjnych operatu szacunkowego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. Z., który został sporządzony w dniu 22 czerwca 2016 r. przez mgr J. T. (uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...]) pozwala stwierdzić, że zamieszczony w nim opis przedmiotowej nieruchomości za lakoniczny i niepełny. Biegła uwzględniła co prawda, w opisie, a następnie przy obliczeniach wartości przedmiotowej nieruchomości że "nad działką przebiega linia wysokiego napięcia" (s.9 operatu) to jednak w ocenie Sądu przy przeprowadzeniu szczegółowej analizy cech rynkowych szacowanej nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami porównawczymi nieruchomości powyższe ograniczenie zostało uwzględnione w sposób standardowy, z pominięciem istotnego faktu, że przedmiotowa linia wysokiego napięcia przebiega przez sam środek niewielkiej działki nr [...], nad sytuowanymi tam budynkami. Na zdjęciach przedłożonych przez stronę skarżącą podczas rozprawy w dniu 18 . 10. 2017 r. widoczne są linie energetyczne przebiegające nad budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. W ocenie Sądu nie trzeba posiadać specjalistycznej wiedzy aby dostrzec różnicę pomiędzy nieruchomością o stosunkowo niewielkiej powierzchni (1700 m kw.) nad którą przez całą jej długość przebiega linia wysokiego napięcia dzieląc ją centralnie od działki "nad którą przebiega linia wysokiego napicia" – jak przedstawiono to w operacie. Nadto trzeba zaznaczyć, że mimo, iż operat zawiera wydruki map z geoportalu google przedstawiające działkę nr [...] z najbliższym otoczeniem (s. 8 -10), to nie zaznaczono na nich przebiegu linii wysokiego napięcia. W związku z powyższym, a nadto z faktem, że przy wyliczeniu wartości przedmiotowej działki jako ograniczenia rzeczoznawca wymienia również "pochyłość działki" i jej nieregularny kształt istotne wątpliwości budzi przyjęcie przez rzeczoznawcę iż ww. ograniczenia obniżają wartość przedmiotowej nieruchomości maksymalnie o 10% jej wartości. Zgodnie bowiem z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w operacie uwzględnia się wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie gminy podmiejskiej (lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie i wielkość, przeznaczenie w planie, dojazd ale także ograniczenia). W operacie umieszcza się opis stanu nieruchomości (§ 56 ust. 1 pkt 5), co należy rozumieć jako krótki tym niemniej dokładny opis istotnych charakterystyk wycenianej nieruchomości, a takim elementem w ocenie Sądu jest nie tylko wskazanie, że nad działką przebiega linia wysokiego napięcia, ale również określenie w jaki sposób przebieg ten się kształtuje. Mając na uwadze znaczące ograniczenie związane z przebiegiem linii wysokiego napięcia nad działką nr [...] oraz fakt, że działka ta posiad także inne ograniczenia związane jej zagospodarowaniem, które obniżają jej wartość - przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy je odpowiednio uwzględnić przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości, pry czym rzeczoznawca majątkowy ma również możliwość zastosowania współczynnika korekcyjnego "K" z przedziału 0,.90, 1.10, który stosownie do Powszechnych K. Zasad Wyceny może być dodatkowo zastosowany w szczególnych, uzasadnionych przypadkach np. gdy "nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe" ( pkt 6. 1 PKZW), co w ocenie Sądu zachodzi w rozpoznawanej sprawie przede wszystkim ze względu na centralny przebieg linii wysokiego napięcia nad działką skorelowany z jej niewielkimi rozmiarami i dodatkowo nachyleniem powierzchni. Konkludując w ocenie Sądu organy obu instancji nie dokonały w sposób wystarczający oceny ww. operatu szacunkowego sporządzonego przez mgr J. T. do czego były zobowiązane w świetle dyspozycji przepisów art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. Nadto należy się zgodzić z zarzutem Skarżącego, że organ odwoławczy błędnie przyjął, że przedmiotowa działka "sytuowana jest w pobliżu sieci energetycznej" co jest ustaleniem dowolnym i z gruntu błędnym. Nie podlegają natomiast uwzględnieniu jako niezasadne zarzuty dotyczące faktu, iż na przedmiotowej działce w ocenie Skarżącego nie można już niczego wybudować lub, że istniejące na niej zabudowania zostały wybudowane przed powstaniem sieci kanalizacyjnej. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ będzie zobowiązany przy ocenie przedmiotowego operatu szacunkowego do uwzględnienia powyższych uwag. W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.