II SA/Kr 64/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Mirosław Bator SWSA Magda Froncisz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 marca 2022 roku sprawy ze skargi W. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2021 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. T. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. zwraca skarżącemu W. T. kwotę 100 (sto) złotych tytułem nadpłaconej części wpisu od skargi. Decyzją z dnia 21 maja 2021r. nr [...] Wójt Gminy W. ustalił W. T. jednorazową opłatę w wysokości w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w G. , składającej się z działek: nr [...] o powierzchni 0,2738 ha, nr [...] o powierzchni 0,3064 ha, nr [...] o powierzchni 0,1759 ha i nr [...] o powierzchni 0,1620 ha, o łącznej powierzchni 0,9181 ha, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. oraz zobowiązał do uiszczenia powyższej opłaty. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że aktem notarialnym z dnia 19 września 2019r. Repertorium A numer [...] W. T. sprzedał J. i M. S., przedmiotową nieruchomość gruntową położoną w G. o łącznej powierzchni 0,9181 ha, wobec czego wszczęto postępowanie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości. W wyniku przeprowadzenia postępowania w tym zakresie decyzją z dnia 26 czerwca 2020r. nr [...] ustalono W. T. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł - z tytułu wzrostu wartości działek: nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] i w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości, z tym, że w wyniku rozpoznania odwołania złożonego przez W. T., rozstrzygnięcie to zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 sierpnia 2020r. nr [...], a sprawa przekazana organowi I instancji celem jej ponownego rozpatrzenia, gdyż ocena, jakiej w zakresie operatu szacunkowego dokonał organ I instancji, jest niewystarczająca, a sam operat szacunkowy budzi wątpliwości., m.in. w zakresie doboru transakcji nieruchomościami porównawczymi. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Wójt Gminy W. wydał kolejną decyzję, z dnia 21 października 2020r. nr [...] ponownie jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych działek w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości, z tym, że w kwocie [...]zł, zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 lutego 2021 r. nr [...] uchyliło także to rozstrzygnięcie organu I instancji. Kolegium wskazało, że jakkolwiek wytknięte uprzednio wady operatu szacunkowego zostały usunięte, operat jest spójny i logiczny, a rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w nim do dotychczas zgłaszanych zarzutów, jednakże w odwołaniu od decyzji z dnia 18 października 2020r. podniesiono szereg zarzutów wskazujących na nieścisłości w aneksie do operatu szacunkowego, w szczególności według nowego planu przyjęto dla wycenianej nieruchomości cechę "sąsiedztwo" i przypisano jej wagę 20%, określając je jako korzystne. Tymczasem, nie wzięto pod uwagę istnienia w bezpośrednim sąsiedztwie obory bydła mlecznego i składowiska obornika, które - zgodnie z opisem cech - powinno być niekorzystne, z uwagi na bliskość uciążliwych obiektów. Dodatkowo, istotnym zarzutem jest okoliczność, że zmiana przeznaczenia działki nr [...] z zabudowy mieszkaniowej na funkcję mieszaną zabudowę mieszkaniową i rolną, a baza transakcji przedstawiona w aneksie do operatu obejmuje 9 transakcji o przeznaczeniu mieszanym, także na potrzeby wyceny nieruchomości według stanu sprzed wejścia w życie nowego planu. W efekcie, organ I instancji powinien był zbadać aneks do operatu i zwrócić się o wyjaśnienie tych wątpliwości do biegłego. Rozpoznając sprawę ponownie Wójt Gminy W. podał w tym zakresie, że - posiłkując się stanowiskiem zajętym przez rzeczoznawcę majątkowego - w przedmiotowej sprawie sprzedawany grunt miał mieszane przeznaczenie, zarówno pod rządami poprzedniego planu miejscowego, jak również w trakcie przeznaczenia obowiązującego. Ponadto, w kwestii "sąsiedztwa" i istnienia w bezpośrednim sąsiedztwie obory bydła mlecznego i składowiska obornika, organ I instancji zaznaczył, że określona osoba decyduje się na zakup gruntu położonego na wsi, to niejako akceptuje, że mogą do niej dochodzić zanieczyszczenia innego rodzaju, niż w typowej zabudowie śródmiejskiej i cecha "sąsiedztwo" nie jest rozpatrywana przez potencjalnych kupców, w kontekście pewnych zapachów, które mogą czasami (w zależności od kierunku wiatru) dobywać się z zabudowy gospodarskiej. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano również, że wartość po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł, a przed wejściem w życie tego planu na kwotę [...]zł, stąd wzrost wartości gruntu wyniósł kwotę [...]zł, co przy zastosowaniu przewidzianej w § 41 Uchwały Gminy W. z dnia 30 maja 2018r. nr [...] stawki opłaty w wysokości 20% wzrostu wartość nieruchomości (tereny oznaczone symbolami: MN, MU i RM), pozwala na ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości [...] zł, co też nastąpiło w decyzji z dnia 21 maja 2021r. Od powyższej decyzji odwołanie złożył W. T. podnosząc miedzy innymi, iż naruszono przepisy prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez poddanie wycenie nieruchomości, w stosunku do której nie zmienił się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący wskazał, że przed zmianą planu z 2018r. oraz po jego uchyleniu, działki: nr [...] i nr [...] oraz w przeważającej części (w 92,04%) działka nr [...], posiadają przeznaczenie rolne. W związku z tym, nie zachodzi przesłanka zwiększenia wartości nieruchomości, z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z 2018r. Zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegającym na przyjęciu, za rzeczoznawcą majątkowym, okoliczności polegającej na tym, że działki częściowo znajdują się na osuwiskach, podczas gdy działki: nr [...] i nr [...] w całości znajdują się na osuwisku oraz w terenach zagrożonych ruchami masowymi ziemi i w konsekwencji błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła. Nadto, organ I instancji nie uwzględnił stanowiska organu odwoławczego, że opłata planistyczna wobec odniesienia jej do "pozostałych nieruchomości", w rozumieniu art. 41 pkt 1 i 3 planu z 2018r. winna się kształtować w stosunku 5%, a nie 20%. W tym stanie rzeczy odwołujący wniósł o poddanie operatu szacunkowego badaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8.11.2021 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że teren, w którym położone są przedmiotowe działki, został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy W. (Uchwała Rady Gminy W. z dnia 30 maja 2018r. nr [...]), który obowiązuje od dnia 20 czerwca 2018r. i obecnie przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości są: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (symbol planu 3/MN19) oraz tereny rolne. Przed uchwaleniem wyżej wskazanego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązywał plan na mocy uchwały Rady Gminy W. z dnia 27 lutego 2006r. nr [...] i działka nr [...] znajdowała się terenach gruntów rolnych bez nowej zabudowy (w 100%-symbol planu Rl); działka nr [...] znajdowała się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (ok. w 100% - symbol planu MN1) oraz działki: nr [...] i [...] położone była w terenach gruntów rolnych bez nowej zabudowy (ok. 100% - symbol planu Rl). Zmiana przeznaczenia dwóch z czterech przedmiotowej działek: działka nr [...] obowiązywało w starym planie przeznaczenie Rl, czyli tereny gruntów rolnych bez nowej zabudowy i uległo zmianie w ten sposób, że działka uzyskała w 7,96% przeznaczenie 1MN.23 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), a w pozostałej części - tereny gruntów rolnych. Natomiast dla działki nr [...] obowiązywało w starym planie przeznaczenie MN1, czyli w terenach zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, zaś w nowym planie działka ta uzyskała przeznaczenie 2MN.23 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Dodatkowo, plan miejscowy określa ograniczenia związane z występowaniem osuwisk aktywnych i okresowo aktywnych, a także granic złóż kopalin. W tym zakresie Kolegium uznało, powołując się przy tym na zdanie rzeczoznawcy majątkowego, że działka nr [...] jest położona w całości poza obszarem osuwisk, a działka nr [...] tylko częściowo położona w obszarze osuwisk, z tym że działka ta nie jest terenem inwestycyjnym, w związku z czym nie ma to większego znaczenia. Dodatkowo, w ocenie Kolegium, wady operatu szacunkowego podniesione dotychczas zostały usunięte, opracowanie jest spójne i logiczne, a rzeczoznawca majątkowy ustosunkował do zgłaszanych zastrzeżeń, z tym że organ odwoławczy zwrócił uwagę, w uzasadnieniu decyzji z dnia 18 lutego 2021r., na podniesione zarzuty, w szczególności według nowego planu przyjęto dla wycenianej nieruchomości cechę "sąsiedztwo" i przypisano jej wagę 20%, określając je jako korzystne, przy czym nie wzięto pod uwagę istnienia w bezpośrednim sąsiedztwie obory bydła mlecznego i składowiska obornika. Istotnym zarzutem jest także okoliczność, że zmiana przeznaczenia działki nr [...] z zabudowy mieszkaniowej na funkcję mieszaną zabudowę mieszkaniową i rolną, a baza transakcji przedstawiona w aneksie do operatu obejmuje 9 transakcji o przeznaczeniu mieszanym, także na potrzeby wyceny nieruchomości według stanu sprzed wejścia w życie nowego planu i dlatego Kolegium podjęło decyzję o uchyleniu rozstrzygnięcia Wójta Gminy W. z dnia 21 października 2020r. i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia. W związku z tym rzeczoznawca majątkowy przeanalizował wycenę przedmiotowych działek położonych w G. i wyjaśnił, że zakup gruntu w terenach wiejskich wiąże się uciążliwościami innego rodzaju niż w typowej zabudowie śródmiejskiej, które są akceptowalne przez potencjalnych nabywców gruntów i cecha "sąsiedztwo" nie jest rozpatrywana "w kontekście pewnych zapachów, które mogą czasami (w zależności od kierunku wiatru) dobywać się zabudowy gospodarskiej". Natomiast rzeczoznawca majątkowy przyznał, że w aneksie odwrotnie wklejono z arkusza exel tabel nr [...] i nr [...] do punktów 2 i 3 aneksy, z tym że obliczenia zostały przeprowadzone prawidłowo, a wynik wyceny był i jest prawidłowy. Natomiast w kwestii osuwiska, autor opracowania wskazał, że częściowo przedmiotowy kompleks działek położony jest także w terenach osuwiskowych, jednakże w obrocie jest bardzo mało gruntów na osuwiskach, stąd cecha ta została ujęta w samej metodyce jako poprawka z punktu widzenia "dodatkowych ograniczeń". Nadto, uzyskana wartość nie jest wysoka w stosunku do przeciętnych cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ samą działkę nr [...] można podzielić na co najmniej trzy pełnowartościowe działki budowlane (od strony wschodniej przy drodze jest około 30 arów, czyli zupełnie poza osuwiskiem), z których każdą można by sprzedać na rynku lokalnym za sumę około [...] zł, a cała reszta nieruchomości o powierzchni ponad 60 arów jest więcej warta niż różnica pomiędzy wartością według nowego planu a tą kwotą, czyli [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że przedmiotowe osuwisko, które skądinąd było umieszczone w części nie inwestycyjnej gruntu, zostało w adekwatny ujęty w obliczeniach. Z kolei, co do zmiany przeznaczenia działki nr [...] z zabudowy mieszkaniowej na funkcję mieszaną - zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej, autor operatu podniósł, że sprzedawany grunt miał mieszane przeznaczenie, zarówno w poprzednim planie miejscowym, jak również pod rządami obowiązującego planu miejscowego Gminy W.. Jednocześnie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 14 kwietnia 2020r. wraz z aneksem z dnia 10 września 2020r., a zatem - w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - może być zasadniczo wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, z tym że może być po upływie wspomnianego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 cyt. ustawy. W materiałach sprawy znajduje się klauzula aktualizacyjna potwierdzająca aktualność opracowanego przez R. J. operatu szacunkowego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył W. T. zarzucając naruszenie; 1. Przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 107 § 1 pkt 6) w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. – poprzez brak sporządzenia uzasadnienia przez SKO faktycznego i prawnego w odniesieniu do istotnych zarzutów podnoszonych przez Skarżącego, a to: a) przyjęcia przez Wójta Gminy W. nieprawidłowej stawki procentowej, tj. naruszenia przez Wójta Gminy W. przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 41 pkt 1 i 3 Uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia 30 maja 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. (Dz. Urz. Województwa [...] z dnia 5 czerwca 2018 r poz. 4014; dalej jako "plan z 2018 r.") i w konsekwencji nieprawidłowe zastosowanie przez Wójta Gminy W. jednorazowej opłaty o której mowa w § 41 planu z 2018 r. w stosunku wynoszącym 20%-wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy działki ew. o numerach [...], [...] oraz w znacznej części, bo aż 92,04%, również działka ew. o nr [...] oznaczone są symbolem [...], stanowią zatem "pozostałe tereny" w rozumieniu § 44 pkt 3 z § 4 ust. 1 pkt 7 lit, dd) planu z 2018 r. do których zastosowanie znajduje stawka opłaty jednorazowej w wysokości 5% (tereny rolne) - uchybienie w tym zakresie zostało wskazane przez SKO w pierwszej decyzji uchylającej decyzję Wójta Gminy W., całkowicie zignorowane przez Wójta Gminy W., a następnie przez SKO w zaskarżonej decyzji (w decyzji SKO z dnia 6.08.2020 r. znak [...], organ uznał iż winna w sprawie zostać zastosowana stawka 5%, a nie 20%). SKO nie uzasadnił dlaczego wbrew decyzji SKO z 6.08.2020 r. dokonał przyjęcia stawki 20%, w tym zakresie decyzja nie podaje się weryfikacji, b) przepisów postępowania, a to art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 1,3, 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej jako "u.g.n.") w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p.") poprzez uznanie sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentu jako operatu szacunkowego podczas gdy dokument ten nie spełnia ustawowych wymogów pozwalających uznać go za operat z uwagi na jego zmianę w drodze aneksu, a nie potwierdzenia aktualności operatu. W powyższym zakresie brak w uzasadnieniu SKO jakiegokolwiek odniesienia się do przedmiotowego zarzutu, wyjaśnienia Skarżącemu dlaczego SKO uznaje rzeczony dokument (aneks) za operat szacunkowy sformułowany zgodnie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, c) brak odniesienia się przez SKO w uzasadnieniu w zakresie zarzutu dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego nieuprawnionego zaokrąglenia kwot wartości nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego zmianie, nadto dokonania go w sposób arbitralny, bo w zależności od uznania rzeczoznawcy raz w dół do pełnych dziesiątek złotych a raz w górę do pełnych dziesiątek złotych) - SKO pomija to istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zagadnienie. 2. naruszenie art. 156 ust. 1, 3, 4 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. poprzez uznanie sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentu jako operatu szacunkowego podczas gdy dokument ten nie spełnia ustawowych wymogów pozwalających uznać go za operat z uwagi na jego zmianę w drodze aneksu, a nie potwierdzenia aktualności operatu; 3. naruszenie § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (tj. Dz. U. 2021 poz. 555; dalej jako rozporządzenie) poprzez niedopuszczalne na gruncie rozporządzenia zaokrąglenie kwot wartości wycenianych nieruchomości; 4. naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w związku z § 41 pkt 1 i 3 Uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia 30 maja 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. zastosowanie przez organ jednorazowej opłaty o której mowa w § 41 planu z 2018 r. w stosunku wynoszącym 20% wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy działki ew. o numerach [...], [...] oraz w znacznej części, bo aż 92,04%, również działka ew. o nr [...] oznaczone są symbolem [...], stanowią zatem "pozostałe tereny" w rozumieniu § 41 pkt 3 w zw. z § 4 ust. 1 pkt 7 lit. dd) planu z 2018 r. do których zastosowanie znajduje stawka opłaty jednorazowej w wysokości 5% (tereny rolne); 5. przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 152 u.g.n. poprzez poddanie wycenie, nieruchomości w stosunku do której nie zmienił się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mianowicie przed zmianą planu z 2018 r. oraz po jego uchwaleniu działki ew. nr [...] i [...] oraz w przeważającej części (bo aż w 92,04%) działka [...] - posiadają przeznaczenie rolne. W powyższym zakresie nie zachodzi przesłanka zwiększenia wartości nieruchomości z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z 2018 r. 6. błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na bezkrytycznym przyjęciu za rzeczoznawcą majątkowym okoliczności, że działki częściowo znajdują się na osuwiskach, podczas gdy działka [...], [...] w całości znajdują się na osuwisku oraz terenach zagrożonych ruchami masowymi ziemi, w konsekwencji błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła. Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. . Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Skarga podlega uwzględnieniu, gdyż zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji narusza art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. i w zw. z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez oparcie rozstrzygnięć na wadliwym operacie szacunkowym tj. przeprowadzonej w sprawie wycenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego R. J.. Jak wprost wynika z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. sporna opłata planistyczna jest należna jeżeli wartość ocenianej zbywanej nieruchomości wzrośnie z powodu uchwalenia nowego planu miejscowego. Zatem zwiększenie tej wartości musi być prawidłowo i w sposób niewątpliwy ustalone, co w świetle w/w przepisów musi wynikać z odpowiednio sporządzonego operatu szacunkowego, stwierdzającego taki wzrost wartości nieruchomości. W kontrolowanej zaś sprawie ze sporządzonego i kwestionowanego w skardze operatu nie wynika ani dlaczego z powodu wejścia w życie nowego planu wzrosła wartość spornych nieruchomości, które zbył skarżący, ani aby obliczenie wartości z których taki wzrost ceny wynika miały konkretny, a nie tylko abstrakcyjny charakter, tj. odnosiły się do szczegółowej charakterystyki nieruchomości wziętych do porównania, a zwłaszcza w zakresie możliwości stwierdzenia że porównywane nieruchomości, które posłużyły biegłemu do wyceny spornych nieruchomości, można zakwalifikować jako podobne. Samo ogólne stwierdzenie o takim samym przeznaczeniu w planie MN/R, bez odniesienia tego choćby do proporcji wskazanych przeznaczeń oraz informacja, iż biegły stwierdził naocznie podobieństwo nie wystarczy, gdyż brak jest możliwości wiążącego zweryfikowania pod kątem szczegółowego opisu nieruchomości. Skarżone organy nie dokonały odpowiedniej oceny operatu zarówno pod kątem zmiany wartości ze względu na rzekomą zmianę przeznaczenia w starym jak i nowym planie oraz pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W zakresie przeznaczenia w starym jak i nowym planie, istotne jest, iż nieruchomość skarżącego to kompleks czterech działek, a ich przeznaczenie zarówno w starym jak i nowym planie miejscowym jest prawie tożsame – por. zaświadczenie k. 13- 14 akt adm.) Dwie spośród czterech działek tj. działki nr [...] i [...] mają zachowany zarówno w planie poprzednim tj. z dnia 27 lutego 2006r. nr [...] i jak i nowym dnia 30 maja 2018 r. nr [...], charakter tylko rolny. Jedna z działek tj. nr [...] jedynie w nieznacznym fragmencie tj. poniżej 8% powierzchni stała się częściowo możliwa pod zabudowę, kiedy w pozostałym zakresie zachowała charakter rolny, dodatkowo zaś w nowym planie w jej granicach ujęto osuwiska, co nie występowało w planie poprzednim. Zaś ostatnia sporna działka tj. nr [...] zachował dotychczasową możliwość zabudowy, dodatkowo w jej granicach ujęto osuwiska, co nie występowało w planie poprzednim. Skoro zatem ustawa wprowadza wymóg, aby nowy plan spowodował wzrost wartości, z operatu musi bezsprzecznie wynikać co takiego spowodowało tj. co w nowym planie jest, że wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Brak też uzasadnienia dlaczego dla całej nieruchomości czyli wszystkich czterech działek przyjęto opłatę 20 %, skoro zgodnie z § 41 pkt 3 nowego planu wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem niniejszego planu ustala się w wysokości: dla pozostałych terenów – 5% wzrostu wartości nieruchomości. Przyjęcie stawki 20 % musi być uzasadnione w kontekście postanowień planu. Nadto jak wyżej wskazano w nowym planie wskazane są tereny osuwiskowe i kopalniane, a zatem należy jednoznacznie wskazać, zwłaszcza wobec podnoszonych w toku postępowania zarzutów, zasięg tych terenów na działkach skarżącego i w sposób przekonujący, a nie jedynie lakonicznie ocenić, czy ma to, czy nie ma wpływu na wartość nieruchomości wycenianych. Bez analizy konkretnego zasięgu terenów osuwiskowych i kopalnianych nie można tego zweryfikować. Błędny jest przy tym argument o możliwościach podziału działki nr [...]. Skoro wyceniana jest cała nieruchomość składająca się z czterech działek to nie można uwzględniać w ocenie dowolnie jednej działki i używać takiego argumentu dla przyjęcia następnie wzrostu wartości całej wycenianej nieruchomości, de facto żonglując poszczególnymi działkami lub fragmentami takich działek. Z uwagi na powyższe wady operatu, w ponownym postępowaniu należy przeprowadzić dowód ze sporządzonego nowego operatu, uwzględniając powyżej wskazane wytyczne, w szczególności dobrane w wycenie nieruchomości porównywane powinny być szczegółowo scharakteryzowane, aby można było ocenić czy są podobne i nadają się do porównania, przy czym nie wystarczy samo przeznaczenie w planie np. MN/R, bo znaczenie ma zarówno powierzchnia poszczególnego przeznaczenia oraz proporcje na danej działce. Nadto aby móc zweryfikować zmiany w planach należy dołączyć do akt administracyjnych oba plany z wyrysami dla wycenianej nieruchomości, aby można było jednoznacznie ocenić poprawność wyceny. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w wyroku. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a., na które składa się wpis w wysokości 100 zł. Stosownie zaś do art. 225 i 211 oraz 212 p.p.s.a. zwrócono skarżącemu nadpłacony wpis w kwocie 100 zł.