II SA/Kr 663/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: WSA Beata Łomnicka Sędziowie : WSA Jacek Bursa ( spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: Specjalista Karina Kasprzycka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2019 r. ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 kwietnia 2019 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję ; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. kwotę 4.834zł (słownie: cztery tysiące osiemset trzydzieści cztery złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 19 lipca 2019 r., znak [...] orzekł o ustaleniu w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w K. będącej zbywcą: - prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0994 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia KW Nr [...] - prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,2360 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia KW Nr [...] jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 41143, 80 zł. W uzasadnieniu wskazano, iż dnia [...] grudnia 2011 r. aktem notarialnym Rep. A Nr [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] z siedzibą w K. dokonała sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0994 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia KW Nr [...] oraz prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,2360 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia KW Nr [...] W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podano również przesłanki, które muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona. Podniesiono także, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr LVII/733/08 z dnia 19.11.2008 r., obowiązującego od 29.12.2008 r. , część nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowo - mieszkaniowej (symbol UM), a część nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] znajduje się w terenie zieleni urządzonej (symbol 4ZP), terenie zieleni urządzonej z usługami (symbol 1ZPU), terenie zabudowy usługowo - mieszkaniowej (symbol UM oraz terenie zabudowy usługowej (symbol 2U). W uzasadnieniu podkreślono także, iż wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 13.09.2011 r. sygn.. akt II SA/Kr 1216/11 Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej Uchwały. Postanowieniem z dnia 2.03.2012 r., zawieszono postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia ważności planu przez Sąd. Prawomocny od dnia 24 listopada 2016 r. wyrok WSA w Krakowie z dnia 29.12.2015 r. sygn.. akt II SA/Kr 1364/15 nie spowodował zmiany sytuacji planistycznej przedmiotowych części nieruchomości - podlegają one nadal ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry". Autor operatu szacunkowego sporządzonego jako dowód w sprawie ustalił, iż dla części nieruchomości dz. nr [...] i nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie mpzp obszaru "Park Aleksandry" decyzja o warunkach zabudowy. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości części dz. nr [...] i nieruchomości pierwotnej dż. nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "park Aleksandry" określony łącznie, jako teren we wschodniej części zabudowany budynkiem usługowym, w pozostałej części stanowiący niezabudowany teren , częściowo porośnięty roślinnością trawiastą i pojedynczymi drzewami oraz częściowo stanowiący chodniki i parkingi, rzeczoznawca określił na podstawie dokonanych [...] maja 2018 r. oględzin. Rzeczoznawca ustalił nadto, że do dnia 1.01.2003 r. część nieruchomości dz. nr [...] i nieruchomość pierwotna dz. nr [...] podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwała Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16.11.1994 r., zgodnie z którym część nieruchomości dz. nr [...] znajdowała się w Obszarze Urządzeń Komunikacyjnych (symbol KU89), w którym to obszarze obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 3, nr 11, nr 17, i nr 18, z kolai nieruchomość pierwotna znajdowała się w Obszarze Zieleni Publicznej (symbol ZP173, w którym to obszarze nadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 6, nr 8, nr 15 i nr 18 oraz na Obszarze Urządzeń Komunikacyjnych(symbol KU89), w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 3, nr 11, nr 17, nr 18. Przywołano również regulację art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu. przestrzennym, który stanowi, iż jeżeli uchwalenie planu miejscowego przestrzennego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy prawnej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem l stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. l zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem l stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu; w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem l stycznia 1995 r. Organ I instancji podniósł również, że sporządzony w toku postępowania przez L.G. operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2018 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Organ I instancji ustalił, iż wartość rynkowa nieruchomości dz. nr [...] jako przedmiotu prawa użytkowania przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi 396 149 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" wynosi 251 084 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" wynosi 3 122 136 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] przy uwzględnieniu sposobu wykorzystywania nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" wynosi 406 357 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] przy uwzględnieniu sposobu wykorzystywania nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" wynosi 5 052 892 zł. Odwołanie od opisanej powyższej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] z siedzibą w K., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj: art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo - skutkowy między uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" a wzrostem wartości nieruchomości ww. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości; art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji licząc 5 lat od dnia zbycia prawa użytkowania wieczystego; przepisu art. 153 ust. l ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami oraz § 3 ust. 2 , § 4 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a polegające na uznaniu, że dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi dla operatu szacunkowego co do formy , treści i metod wyceny. Zarzucono również naruszenie przepisów postępowania t j. art. 77, art. 77 i art. 107 k.p.a. poprzez złamanie zasady prawdy obiektywnej i niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. W szerokim uzasadnieniu uargumentowano stanowisko odwołującego oraz przedłożono do akt sprawy dowód w postaci operatów szacunkowych sporządzanych na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości objętych postępowaniem w z lat 2011, 2009. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 kwietnia 2019 r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ podzielając stanowisko organu I instancji wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, rzeczoznawcę majątkowego L.G.. Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Wyceniając przedmiotową nieruchomość autor operatu wskazał, jakie było przeznaczenie gruntu przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry"; jakie było jego przeznaczenie w poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, a także jakie było jej wykorzystanie w okresie tzw. luki planistycznej. Słusznie zatem rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności: pierwszej — przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Park Aleksandry, drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. W ocenie Kolegium przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu ustalono na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, iż podziela stanowisko wyrażone przez rzeczoznawcę majątkowego L.G. w odpowiedzi na zarzuty odwołania oraz przez Prezydenta Miasta Krakowa wyrażone w piśmie z dnia 20 sierpnia 2018 r. znak [...]. Kolegium wyjaśniło, iż do właściwości Kolegium należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadanie, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 13.12.2018'r. sygn.. akt II OSK 414/18 "Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe". W odniesieniu do przedłożenia przez odwołującą operatów szacunkowych na okoliczność wykazania wartości nieruchomości, Kolegium wskazało, iż w orzecznictwie podkreśla się, że skoro przepisy u.g.n. (art. 157 ust. 2) zawierają zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zarówno przepisy u.g.n. jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzucając naruszenie: - art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4, art. 37 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewszechstronne rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie błędnej oceny dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...].06.2018 r. biegłego rzeczoznawcę majątkowego i w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie, że zostały spełnione przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej bowiem doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezasadne przyjęcie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji, przy czym przyjęto tak wyłącznie w oparciu o ustalenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego L.G., pomimo że operaty szacunkowe przedłożone przez Skarżącą zawierały istotnie rozbieżne ustalenia co do wzrostu wartości nieruchomości od ustaleń operatu szacunkowego rzeczoznawcy L.G.; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 i § 2 k.p.a. w zw. z art. 75 § l w zw. z art. 80 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji pomimo, że Organ ten nie przeprowadził prawidłowego i wyczerpującego postępowania dowodowego celem ustalenia podstaw i wysokości tzw. renty planistycznej, opierając się przy wydawaniu decyzji jedynie na wadliwie sporządzonej niezgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego L.G. i z pominięciem celu uchwalenia miejscowego planu wskazanego w § 2 uchwały nr LVII/733/08 z dnia 19.11.2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry"; - art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § l i § 3 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie przez Organ II instancji uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zarzutów Skarżącej wyrażonych w treści odwołania oraz brak ustosunkowania się przez Organ II instancji do wykazywanych przez Skarżącą wadliwości w sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego; - art. 77 § l k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. l w zw. z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezasadne przyjęcie, że Organ II instancji nie może dokonywać oceny merytorycznej zawartości i zasadności operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie wobec nieposiadania wiadomości specjalnych i w konsekwencji braku dokonania oceny dowodu w postaci opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o którą została wydana decyzja; – art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. l u.g.n. poprzez niedopuszczenie i nieprzeprowadzenie dowodu z przedłożonych przez Skarżącą operatów szacunkowych tj. operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2011 r., operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r., operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r., operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2009 r., operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2012 r. oraz operatu szacunkowego z dnia [...].10.2009 r. a także niepoddanie pod ocenę prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego L.G. operatu szacunkowego pomimo, iż Skarżąca zakwestionowała przedmiotowy operat szacunkowy, wykazała, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa oraz, że operat zawiera szereg błędów, które dyskwalifikują jego walory dowodowe; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy u.g.n. w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji pomimo, iż została ona oparta wyłącznie na operacie szacunkowym, który został wykonany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w sposób niezgodny z przepisami prawa, oraz z pominięciem okoliczności, że biegły w sposób nieprawidłowy dokonał doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych, w wyniku czego wadliwie określono wartości nieruchomości wycenianych. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż biegły wadliwie dobrał nieruchomości do porównania, w tym ich cech oraz co do tych w stosunku do których wydano już pozwolenie na budowę, relacji prawa własności do użytkowania wieczystego, błędnie określił też rodzaj rynku, Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Decyzja organu odwoławczego jest wadliwa i podlega uchyleniu. Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocenia legalności decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem własności tej nieruchomości. Jak wynika ze skargi sporna była prawidłowość wykonania i przyjęcia wyników opinii powołanego w sprawie biegłego, a w efekcie przyjęcia za tym operatem szacunkowym spełnienia przesłanki wzrostu wartości nieruchomości. Wobec tego w pierwszej kolejności wskazać należy, iż o ile ocenie organów i sądu podlega operat jedynie w ograniczonym zakresie, nie wymagającym wiedzy specjalistycznej, w szczególności przedmiotem rozważań organu oraz sądu nie może być sama metodyka szacowania nieruchomości, w tym wybór podejścia czy metody, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2010 r., I OSK 226/10), to jednak organ prowadzący postępowanie nie może takiej opinii jako dowodu w sprawie w ogóle nie ocenić, w tym nie odnieść się do konkretnych zarzutów strony względem tej opinii, zwłaszcza w sytuacji gdy zawierają konkretne wyliczenia, porównania, rzeczowe argumenty itp. Przyjęcie odmiennego stanowiska oznaczałoby, iż to nie organ lecz powołany biegły rozstrzyga istotę sprawy, jaką jest ustalenie wartości nieruchomości, bez żadnej kontroli. W szczególności dotyczy to takich kwestii jak niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy nie dokonał, żadnej analizy sporządzonej opinii pod wyżej wskazanym kątem, tj. ogólnikowo powtórzył (powielił) ustalenia operatu zasłaniając się brakiem wiedzy specjalistycznej, a nadto zgłoszone przez stronę skarżącą zarzuty względem tego operatu potraktował zdawkowo poprzez wskazanie, iż podziela stanowisko biegłego wyrażone w odpowiedzi na te zarzuty wystosowanej przez biegłego. Powyższe oznacza, iż wbrew wymogom art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4, art. 37 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dokonał wszechstronnego rozpatrzenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym wbrew wymogom z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. nie rozpatrzył w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zarzutów strony skarżącej wyrażonych w treści odwołania oraz nie ustosunkował się do wykazywanych przez stronę skarżącą wadliwości w sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, w szczególności wbrew wymogom z art. 156 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjmując, że Organ II instancji nie może dokonywać oceny merytorycznej zawartości i zasadności operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie wobec nieposiadania wiadomości specjalnych i w konsekwencji nie dokonał oceny tego dowodu, co miało wpływ na wynik sprawy gdyż w oparciu o ten dowód została wydana decyzja. W kontrolowanej sprawie skarżony organ w szczególności nie dokonał oceny operatu pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca do analizy wybrał nieruchomości, których głównym przeznaczeniem jest zabudowa inwestycyjna, podczas gdy podstawowym przeznaczeniem nieruchomości wycenianych jest możliwość lokalizacji ogólnodostępnych terenów zieleni urządzonej, a zabudowa komercyjna to jedynie obiekty służące obsłudze funkcji rekreacyjnej parku [...] (w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo- socjalnego). Zabudowa handlowo- usługowa, komercyjna na tym obszarze (w przeważającym udziale) nie może występować, co w znacznym zakresie może wpłynąć na ograniczenie możliwości inwestycyjnych przedmiotowego terenu (por. str. 20 oraz tabela str. 34 operatu). Organ nie dokonał zatem oceny możliwości inwestycyjnych dla przedmiotowych nieruchomości względem działki, która ma już wydaną decyzję (WZiZT) na budowę budynku handlowo-usługowego lub też mieszkalnego wielorodzinnego. Nadto transakcja dotycząca nieruchomości położonej w [...] obr. [...] przy ul. [...] (Nr Rep. [...]) dotyczy sprzedaży udziału 1/2 w prawie własności nieruchomości, a dla przedmiotowej sprawy biegły określa pełny udział w prawie własności. Fakt ten nie został nigdzie odzwierciedlony w dokonanej przez biegłego analizie, co mogło doprowadzić do zaburzenia wyniku końcowego. Nadto skarżony organ nie odniósł się do kwestii porównywania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami dla których zostało wydane prawomocne pozwolenie na budowę (por. transakcja o najwyższej cenie jednostkowej w zbiorze w tabeli na stronie 22), skoro nieruchomości takie mogą być znacznie droższe, zatem zastosowane przez rzeczoznawcę cechy różniącej "uwarunkowania planistyczne" mogło nie odzwierciedlić w pełni różnicy w tych wartościach. Organ nie odniósł się także do różnic lokalizacji, powierzchni terenu, co nie zostało uwzględnione przy ograniczeniu się do cechy podanej przez biegłego: "uwarunkowania planistyczne". Ponadto biegły rzeczoznawca sporządzający operat niczym nie uzasadnił z jakiego względu przyjął okres analizy (5 lat) czy także dobieranie transakcji w dacie późniejszej niż data na którą określa się wartość nieruchomości. Ceny nieruchomości w tak długim okresie czasu mogły ulec zmianie w tym zarzucanemu w skardze znacznemu zwiększeniu, w tym organ nie wziął pod uwagę czy w 2011 nastąpiło znaczne ożywienie koniunktury, co mogło spowodować trend wzrostowy na rynku nieruchomości. Opierając swoją wycenę na transakcjach późniejszych niż data określenia wartości nieruchomości (tj. rok 2013 i 2014), biegły nie oszacował trendu zmian cen i niczym nie poparł jego braku. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości dla faktycznego sposobu użytkowania, zastosował taki sam współczynnik jak dla gruntów inwestycyjnych jeśli chodzi o relację prawo własności- prawo użytkowania wieczystego, pomimo, iż stwierdził w opinii, iż po stwierdzeniu dużej niejednorodności doszedł do wniosku, że nie ma możliwości otrzymania miarodajnych wyników do określenia wzajemnych relacji pomiędzy dwoma w.w rodzajami praw. Nie jest również dopuszczalne nie dokonanie oceny operatu pod kątem zarzucanych w odwołaniu przyjęcia nieuzasadnionych procentowych wag poszczególnych cech np. położenia i lokalizacji ogólnej dla poszczególnych nieruchomości np. dla których posiadano prawomocne pozwolenie na budowę, a także w zakresie powierzchni i kształtu działki (str. 30 operatu szacunkowego). Zatem w ponownym postępowaniu organ dokona wszechstronnej oceny operatu lub go uzupełni, uwzględniając przedstawione powyżej okoliczności. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 "c" p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.