II SA/Kr 667/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Mirosław Bator Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2018 r. sprawy ze skargi A. B. i P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących A. B. i P. B. kwotę 323,00 zł (trzysta dwadzieścia trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy J. decyzją z dnia 17 sierpnia 2017 r. znak: [...] ustalił A. B. i P. B. jednorazową opłatę w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości położonej w M. , oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,8900 ha, w związku z uchwaleniem planu miejscowego oraz w związku z jej sprzedażą w dniu 7.03.2017 r. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że umową notarialną Rep. A nr [...] zawartą z dnia 7 marca 2017 r. A. B. i P. B. sprzedali nieruchomość położoną w M. oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,89 ha za cenę [...] zł J. C. i J. C. - K.. Rada Gminy Jodłownik uchwałą z dnia 9 listopada 2015 r. Nr XV/90/2015 w sprawie zmiany Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Jodłownik zmieniła dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego między innymi dla działki ew. nr [...] w M. oraz ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 28.04.2017 r. wzrost wartości nieruchomości oznaczonej, jako działka ew. nr [...] o powierzchni 0,8900 ha wyniósł [...] zł co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 20% daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Pismem z dnia 1 września 2017 r. A. B. i P. B. w ustawowym terminie wnieśli odwołanie od decyzji Wójta Gminy J. z dnia 17 sierpnia 2017 r., znak: [...] W przedmiotowym piśmie odwołujący się zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w tym art. 77 § 1 i 4 k.p.a., art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie nieprawidłowej oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę naliczenia opłaty planistycznej oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. art. 36 ust. 4 i 27 ust. 1 i 6 poprzez ich zastosowanie w sytuacji, gdy brak było przesłanek do ich zastosowania. W uzasadnieniu odwołania wnioskodawcy podnieśli, że przedstawione przez nich argumenty w toku postępowania dotyczące wyceny nieruchomości, jednoznacznie wskazują na istnienie rozbieżności, które wymagają zweryfikowania ich za pomocą dodatkowej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Według odwołujących się organ I instancji dokonał nieprawidłowej oceny i uznał, że wartość nieruchomości odpowiada wartości określonej w operacie szacunkowym, podczas gdy realna do uzyskania cena rynkowa tej nieruchomości została określona w umowie sprzedaży i odpowiada aktualnej wartości rynkowej ww. nieruchomości. Dodatkowo zainteresowani podnoszą, iż w niniejszej sprawie nie doszło do ziszczenia się przesłanek do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, bowiem z uzyskanych informacji z lokalnego środowiska rolników wynika, że nikt w tak wysokiej cenie jak podana w opracowaniu nie sprzedaje ani nie kupuje działki. Tym bardziej, że przedmiotowa nieruchomość nie jest uzbrojona oraz położona jest w strefie peryferyjnej miejscowości. Duża powierzchnia ww. działki powodowała trudności w jej sprzedaży, co niewątpliwie biegły powinien wziąć pod uwagę podczas szacowania i sporządzania wyceny. Dalej wnioskodawcy podnieśli, że w rzeczywistości działkę sprzedali za [...] zł i od tej wartości powinna być naliczona opłata planistyczna. Odwołujący się podali, że Urząd Skarbowy od sprzedanej działki domaga się podatku przyjmując [...] zł 1ar tej działki, a rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb niniejszego postępowania [...] zł. Rozbieżność całościowa sięga prawie [...] zł. Reasumując, wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie naliczenia opłaty planistycznej, jako bezprzedmiotowego. Decyzją z dnia 7 marca 2018 r. nr: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy Jodłownik z dnia 17 sierpnia 2017 r. znak: [...] W uzasadnieniu decyzji wskazano, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.). Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Musi on nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Zasady szacowania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.), a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 j.t.). W konsekwencji więc wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest operat szacunkowy. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego sporządzony w sprawie operat odpowiada przepisom i wymogom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie Gminy J. (lokalizacja, otoczenie: wielkość, kształt i fizjografia; uzbrojenie działki, dostępność komunikacyjna), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, zarówno w formie opisowej, jak i tabelarycznej. Zawiera także opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania, wystarczający z punktu widzenia określonych cech rynkowych. Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący ustosunkował się do zarzutów odwołujących się. Logicznie wyjaśnił, wątpliwości strony zawarte w piśmie z dnia 13.06.2017 r. W szczególności wyjaśnił, że przyjęte współczynniki dla poz. 1 "lokalizacja" i poz. 2 "wielkość, kształt i fizjografia" na poziomie 0,2 (z zakresu 0,0-1,0) uwzględniają zarówno peryferyjną lokalizację, jak i wielkość przedmiotowej działki. W dalszej kolejności wyjaśnił, że przeprowadzona analiza aktów notarialnych umów kupna wskazała, ze średnia cena gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi wynosi 23,82 zł/m2 (tabela na stronie 11 operatu szacunkowego), natomiast średnia cena gruntów budowlanych o różnym przeznaczeniu w gminie Jodłownik wynosi 17 zł/m2, co jest zbliżone do ceny, którą to jako informację uzyskaną w Urzędzie Skarbowym podał zainteresowany. Niemniej informacje te nie mogą stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości, gdyż zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi, a w szczególności ustawą o gospodarce nieruchomościami, wyceny wartości nieruchomości dokonuje jedynie osoba posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium wskazało, że w sprawie ustalania renty planistycznej ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisuje wartości nieruchomości. To wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi, zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wskazane pojęcia nie mogą być wzajemnie utożsamiane. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2014 r., sygn. II OSK 2745/12, opubl. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W konsekwencji wartość nieruchomości ustalona przez biegłego nie musi odpowiadać cenie, jaką uzyskała za nieruchomość osoba zobowiązana do uiszczenia renty planistycznej. Mając na uwadze poczynione w sprawie ustalenia i rozważania, SKO uznało, że zostały spełnione wszystkie przesłanki umożliwiające Wójtowi Gminy Jodłownik wydanie, zgodnie z przepisami prawa, decyzji ustalającej rentę planistyczną w stosunku do A. B. i P. B. dotyczącej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnych nr [...] o powierzchni 0,89 ha, położonej w M. gm. Jodłownik. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję A. B. i P. B. zarzucili zakwestionowanej decyzji: - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Jodłownik wartość nieruchomości wzrosła, pomimo iż okoliczność taka nie miała miejsca; - naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne rozpatrzenie materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, który zawiera liczne błędy wykazywane przez skarżących w toku postępowania przed organem I Instancji, co powinno skutkować dopuszczeniem dodatkowej opinii rzeczoznawcy majątkowego; - naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 78 § 1 k.p.a. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, - naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie przez organ II instancji wadliwej decyzji Wójta Gminy Jodłownik, pomimo, iż decyzja organu l instancji była wadliwa, co winno skutkować jej uchyleniem. W oparciu o powyższe wniesiono o: uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili szereg argumentów, które ich zdaniem przemawiają za zasadnością uwzględnienia skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie uznając ją za całkowicie niezasadną, a argumentację skarżących zawartą w skardze za nie zasługującą na uwzględnienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 - zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 (dalej zwana ustawa o planowaniu) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust 3 ustawy o planowaniu przesądza, iż roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności tej nieruchomości. W ocenie organów obu instancji, nałożenie opłaty było ich obowiązkiem a wzrost wartości nieruchomości wynikał z faktu, że w planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 26.11.2018 r. (uchwała Rady Gminy Jodłownik nr XXIII/150/08, dalej jako "stary plan") nieruchomość skarżących miała przeznaczenie: częściowo (ok. 0,82ha) w terenach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich RM, na pozostałej części (ok.0,07ha) w terenach dróg publicznych, gminnych - dojazdowych KD(DG-D). Działka znajdowała się w zasięgu stref ochronnych: 3a - tereny koncentracji osadnictwa. W planie zaś uchwalonym w dniu 9.11.2015 r. (uchwała Rady Gminy Jodłownik nr XV/90/2015, dalej jako "nowy plan") nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] znajduje się w obszarze: częściowo (ok. 0,82ha) - w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej MN,U, a na pozostałej części (ok.0,07ha) w terenach dróg publicznych, gminnych - dojazdowych KD(DG-D). Działka znajduje się w zasięgu stref ochronnych: - 3a - tereny koncentracji osadnictwa. Pięcioletni, ustawowy termin nałożenia opłaty planistycznej został zachowany i nie był kwestionowany przez żadną ze stron. Z powyższego wynika, że kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio. W ocenie sądu użyty w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu, i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Jeżeli fakt taki nie zaistniał tj. pomimo uchwalenia planu miejscowego wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, brak podstaw by organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ustalał opłatę, o której mowa w art. 36 ust 4 ustawy i żądał jej uiszczenia. Skarżący zakwestionowali w pierwszej kolejności właśnie tą kluczową okoliczność. Porównując przeznaczenie spornej działki w starym planie i w nowym planie zauważyć należy, że nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących w części działki (pow. ok.82 ha) z terenów zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich RM, na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej MN,U. Pozostała część nieruchomości pozostała bez zmian, jak również kwestia położenia nieruchomości w zasięgu stref ochronnych: - 3a - tereny koncentracji osadnictwa. Zmiana ta zdecydowanie nastąpiła w związku z uchwaleniem nowego planu i dzięki niej nieruchomość skarżących zyskała bardziej korzystne przeznaczenie, bo na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej zamiast zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich. Zatem warunek konieczny do nałożenia opłaty planistycznej został, w ocenie Sądu, spełniony. W konsekwencji zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu nie znalazł potwierdzenia. Następną natomiast kwestią jest ustalenie wartości nieruchomości, od której liczona jest opłata planistyczna stanowiąca 30% jej wartości. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie, a to art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, dalej jako "u.g.n.") i Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U z 2004.207.2109 ze zm. dalej jako "rozporządzenie") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat pozostając kluczowym dowodem służącym ustaleniu wartości nieruchomości wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, pozostając opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., podlega ocenie organu. Organ administracji obowiązany jest sprawdzić, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna, a ocena organu dokonana w powyższym zakresie znaleźć powinna swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W badanej sprawie operat powinien określać, jaką cenę rynkową w dacie jej sprzedaży można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.-L. w dniu 28 kwietnia 2017 r. określono wzrost wartości nieruchomości gruntowej o pow. 0,82 ha położonej w M. oznaczonej jako dz. ewid. nr [...] na kwotę [...]zł. Na podstawie tego operatu stwierdzono, że cena jednostkowa terenu oznaczonego w planie symbolem MN, U wynosi 22,20 zł/m2, zatem wartość tego terenu wynosi [...] zł. Natomiast przed zmianą planu cena jednostkowa terenu RM wynosi 9,11 zł/m2, zatem wartość tego terenu wynosi [...] zł. Podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest wadliwy, zatem nie może stanowić podstawy do stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości, a następnie wymierzenia opłaty planistycznej. Rzeczoznawca mając na uwadze cel wyceny, rodzaj nieruchomości oraz dostępność danych, wartość rynkową nieruchomości gruntowych określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej zgodnie z art. 154 u.g.n. (k. 7 operatu). W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dodatkowo w ust. 4 tego przepisu wskazano, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W § 5 ust. 1 rozporządzenia zastrzeżono, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu naruszył postanowienia powołanego powyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia. Na stronie 10 i 12 operatu zamieszczono odpowiednio bazę cen transakcyjnych działek budowlanych przeznaczonych w nowym planie pod MN, U oraz przeznaczonych w starym planie pod RM. Jak wynika z tabelki na k. 12 do analizy transakcji nieruchomości przed zmianą planu (przeznaczonych pod RM) przyjęto niewystarczającą ich liczbę, a to 10. Zgodnie z powołanym przepisem metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru cen transakcyjnych co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, tzn. charakteryzujących się podobnymi cechami, a w szczególności rodzajem i przeznaczeniem, które były przedmiotem sprzedaży w badanym obszarze i okresie czasu. Jak wynika ze słownika PWN kilkanaście to zaimek oznaczający w sposób przybliżony liczbę w przedziale od 11 do 19. Przejęta, zatem do analizy liczba 10 transakcji nie mieści się w tym przedziale. Dodatkowo wobec braku opisu tych transakcji nie można stwierdzić czy przyjęte do analizy nieruchomości są reprezentatywne oraz czy nie zachodzi wobec nich przypadek określony w § 5 ust. 1 rozporządzenia (szczególne warunki ich zawarcia). Pismem z dnia 13.06.2017 r. rzeczoznawca majątkowy - po analizie uwag skarżących wyjaśnił tylko, że analiza transakcji kupna -sprzedaży zawartych w ostatnich dwóch latach wskazuje, że głównymi czynnikami cenotwórczymi, oprócz lokalizacji w strukturze gminy, jest przeznaczenie planistyczne oraz dojazd, możliwość uzbrojenia, kształt i fizjografia działki i jej stan użytkowy. Wszystkie te czynniki zostały uwzględnione w wycenie przedmiotowej działki. Wycena każdej działki jest indywidualna, ale oparta na aktualnych cenach w zawartych transakcjach rynkowych gruntami o przeznaczeniu zgodnym z zapisem w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Nie zawarł jednak informacji, o których wspomniano powyżej, a które powodowałby, że sporządzony operat może stanowić podstawę do prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie. Za uzasadniony, w świetle powyższego należy uznać zarzut skargi dotyczący naruszenia w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego art. 7, 77 § 1 k.p.a. Organy nie wyjaśniły okoliczności sprawy w sposób wyczerpujący, a za podstawę swoich ustaleń przyjęły wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Nieuzasadniony, okazał się zarzut naruszenia w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego art. 78 § 1 k.p.a. przez oddalenie wniosku stron o wystąpieniu przez Gminę Jodłownik do Urzędu Skarbowego w L. o udzielenie informacji dotyczącej stawek przyjmowanych za działki gruntu w miejscowości M., naliczenia opłaty planistycznej w adekwatnej wysokości to jest kwoty rzeczywiście pobranej ze sprzedaży działki nr [...] oraz uwzględnienia przy naliczeniu opłaty planistycznej okoliczności konieczności sprzedaży działki. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). Jednakże art. 78 § 1 k.p.a wyraźnie mówi, że żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Żądane wystąpienie do Urzędu Skarbowego w L. o udzielenie informacji dotyczącej stosowanych, przy wymiarze podatku stawek za działki gruntu w miejscowości M. oraz uwzględnienie szczególnych okoliczności transakcji z udziałem skarżących, nie ma znaczenia dla rozpatrywanej sprawy. W sprawie o naliczenie opłaty planistycznej każdorazowo sporządza się, bowiem operat szacunkowy, a rzeczoznawca dokonuje analizy transakcji z uwzględnieniem danych rynku nieruchomości. W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu lub istotne uzupełnienie istniejącego, tak by uwzględniał przedstawione powyżej poglądy prawne. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty składa się kwota uiszczonego przez skarżących wpisu od skargi.