II SA/Kr 673/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2018 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 marca 2018 r. (znak: [...]) na podstawie: - art. 138 § 1 pkt 1 i 2 oraz art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) oraz - art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.), po rozpoznaniu odwołania K. P. od decyzji Burmistrza Miasta Nowy Targ z dnia 27 października 2017 r. (znak: [...]) o ustaleniu K. P. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [...], [...] o pow. 0,0850 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) w związku z dokonaniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości umową notarialną Rep. A Nr [...] z dnia 16 maja 2017 r., ustalonej na podstawie zaktualizowanej wyceny rzeczoznawcy majątkowego obowiązującej do 10 lipca 2018 r., stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości obliczonej zgodnie z § 47 ust. 1 uchwały Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z dnia 29 sierpnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego NOWY TARG 26 (Równia Szaflarska) i wskazaniu, że opłata powinna być wpłacona przez stronę w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miasta Nowy Targ, uchyliło decyzję organu I instancji w punkcie 3, w części orzekającej o terminie do uiszczenia opłaty planistycznej i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie, a w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzje. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Pismem z dnia 13 lipca 2017 r. Burmistrz Miasta Nowy Targ zawiadomił K. P. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty na rzecz Gminy Miasta Nowy Targ z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki ewid. nr [...], [...] o pow. 0,0850 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) i zbyciem nieruchomości w dniu [...] 2017 r. Wskazano, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 8 kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działki ewid. nr [...], [...] o pow. 0,0850 ha przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł. Wyjaśniono przy tym, że do wyceny zastosowano podejście porównawcze i dokonano jej metodą porównywania parami, przy przyjęciu czternastu nieruchomości podobnych – siedmiu położonych w terenach zabudowy usługowej oraz siedmiu położonych w terenach rolniczych, a także sześciu położonych w terenach komunikacji. Zaznaczono również, że w dniu 10 lipca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego i stwierdził, że wartości rynkowe w nim obliczone są aktualne na dzień 16 maja 2017 r. Podniesiono także, że w odpowiedzi na zarzut K. P., według którego wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego spadła, rzeczoznawca, w piśmie z dnia 20 lipca 2017 r. wskazał, iż K. P. powołał się na umowę starszą niż 24 miesiące licząc od momentu zbycia nieruchomości, a operat był prawidłowy. Decyzją z dnia 27 października 2017 r. (znak: [...]), Burmistrz Miasta N. T., w punkcie 1, ustalił K. P. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ozn. jako działki ewid. nr [...], [...] o pow. 0,0850 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) w związku z dokonaniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości umową notarialną Rep. A Nr [...] z dnia 16 maja 2017 r., w punkcie 2 wskazał, że opłatę ustalono na podstawie zaktualizowanej wyceny rzeczoznawcy majątkowego obowiązującej do 10 lipca 2018 r., stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości obliczonej zgodnie z § 47 ust. 1 uchwały Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z dnia 29 sierpnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego NOWY TARG 26 (Równia Szaflarska), a w punkcie 3 podał, że ustalona opłata powinna być przez stronę wpłacona w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miasta N. T.. W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 12 października 2013 r. dz. ewid. nr [...] zostały objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) zatwierdzonego uchwałą Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z dnia 29 sierpnia 2013 r. (Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2013 r., poz. 5475 i Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2015 r., poz. 5382) i znalazły się w całości na terenach zabudowy usługowej (symbol 5U). Podkreślono przy tym, że w planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r. działki te znajdowały się częściowo na terenach: ulica zbiorcza obszarowa (symbol 06 Zo 1/2) oraz częściowo na terenach do zalesienia, celem izolacji istniejących magazynów i hurtowni (symbol L2 9b ZP). Wyjaśniono również, że uchwała ta wprowadziła także stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% wzrostu wartości. W tym zakresie organ I instancji wskazał, że ustalając wysokość opłaty oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez A. K.. W ocenie organu I instancji, opracowanie to zostało sporządzone zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawcy majątkowego, który właściwie odniósł się do zarzutów strony. Dlatego też, zdaniem organu I instancji, dowód w postaci operatu szacunkowego należało uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Dodano przy tym, że uczestnikowi zapewniono możliwość czynnego udziału w postępowaniu. Odwołanie od ww. decyzji wniósł K. P., domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania pierwszej instancji w całości, względnie uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W ocenie odwołującego się wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę majątkowego ustalona nieprawidłowo. Zdaniem odwołującego się, nie wzięto bowiem pod uwagę sprzedaży działki ewid. nr [...] w 2011 r. za cenę [...] zł za metr, która sugerowała większą wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto zarzucono, iż nie uwzględniono ceny, za jaką K. P. sprzedał przedmiotowe działki ([...]), co przeczyło ustalonemu przez rzeczoznawcę wzrostowi wartości nieruchomości. Tym samym w ocenie K. P., podczas wyceny nieruchomości nie uwzględniono faktu, że nieruchomość nie miała zjazdu z drogi publicznej oraz była obciążona prawem użytkowania. Podniesiono również, że organ I instancji nieprawidłowo wyznaczył odwołującemu 14-dniowy termin do uiszczenia opłaty. W odpowiedzi na odwołanie organ I instancji podtrzymał w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało na wstępie, że umową sprzedaży z dnia 16 maja 2017 r. zawartą w formie aktu notarialnego (Rep. A Nr [...]) K. P. sprzedał M. B. i J. B. działki ewid. nr [...] o pow. 0,0850 ha za kwotę [...]zł. W dalszej kolejności organ II instancji zaznaczył, że w jego ocenie odwołanie zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części. Organ odwoławczy podał następnie, że przedmiotem odwołania w rozpoznawanej sprawie była decyzja o ustaleniu K. P. opłaty planistycznej w wysokości [...] zł. Podano przy tym, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., którego treść przytoczono. Organ II instancji przywołał również brzmienie art. 37 ust. 4, art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 oraz art. 37 ust. 1, 5, 6, 11 i 12 u.p.z.p. i w oparciu o ww. przepisy wskazał, że wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest operat szacunkowy, który powinien określać, jaką cenę rynkową w dacie jej sprzedaży można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Podkreślono przy tym, że porównanie tak ustalonych wartości będzie dawało odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości określona w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W dalszej kolejności organ odwoławczy przytoczył treść art. 154 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.), podnosząc, że operat szacunkowy stanowi autorską, ale sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb jego sporządzania uregulowany został w rozdziale l działu IV u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Tym samym podano, że operat pozostając wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wartości nieruchomości wpływać będzie bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej. Mając na uwadze powyższe zaznaczono, że podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Ponadto organ odwoławczy powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał, że operat szacunkowy, pozostając opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, który ma obowiązek ocenić – na podstawie art. 80 k.p.a. – wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, w tym sprawdzić, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Dodano przy tym, że dokonana ocena organu w powyższym zakresie powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Biorąc pod uwagę powyższe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że kluczowym dowodem w rozpatrywanej sprawie, na podstawie którego ustalono wysokość renty planistycznej był operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wyjaśniono przy tym, że z treści operatu wynikało, iż przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, które opierało się na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiadała cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zaznaczono przy tym, że rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami, a więc porównał nieruchomość, która była przedmiotem wyceny i która miała określone cechy rynkowe, od których zależała jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, były znane. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, sporządzony w sprawie operat odpowiadał przepisom i wymogom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż uwzględniał on wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie N. T. (lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie i wielkość działki, ukształtowanie terenu, dostępność komunikacyjna), wyjaśniał założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazywał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, zarówno w formie opisowej, jak i tabelarycznej. Podkreślono, że zawierał on także opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania, wystarczający z punktu widzenia określonych cech rynkowych. Organ II instancji dodał też, że rzeczoznawca w sposób wyczerpujący ustosunkował się do zarzutów K. P., logicznie wyjaśniając, iż podczas wyceny nie mógł wziąć pod uwagę transakcji dokonanej przez M. P., ponieważ została ona dokonana w 2011 r. Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, że w sprawie ustalania renty planistycznej ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisał wartości nieruchomości, która stanowi podstawę ustalenia ceny, będącej zatem niejako konsekwencją wartości nieruchomości (jej pochodną). Tym samym w ocenie organu odwoławczego, wskazane pojęcia nie mogły być wzajemnie utożsamiane. Podkreślono bowiem, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, przy czym ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, dokonując tego na podstawie czynników rynkowych. W konsekwencji zwrócono uwagę, że wartość nieruchomości ustalona przez biegłego nie musi odpowiadać cenie, jaką uzyskała za nieruchomość osoba zobowiązana do uiszczenia renty planistycznej. Dlatego też w ocenie organu II instancji, nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty K. P. opierające się na informacjach dotyczących wysokości ceny uzyskanej za przedmiotową nieruchomość w maju 2017 r. oraz ceny dz. nr [...] zapłaconej w dniu 12 maja 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, za chybione uznało również zarzuty dotyczące braku zjazdu na nieruchomość z drogi publicznej i obniżającego wartość nieruchomości obciążenia jej prawem użytkowania. Podniesiono bowiem, że w żaden sposób nie wykazano, ani nawet nie uprawdopodobniono faktu braku zjazdu z drogi publicznej na przedmiotową nieruchomość, natomiast do odpowiedzi na odwołanie organ I instancji dołączył odpis decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu publicznego z drogi miejskiej na działki ewid. nr [...] Ponadto podkreślono, że w umowie sprzedaży z dnia 16 maja 2017 r. uprawnieni zrzekli się prawa użytkowania działek będących przedmiotem postępowania w sprawie. Tym samym zdaniem organu odwoławczego, okoliczność ta nie mogła wpłynąć na obniżenie ceny sprzedawanej nieruchomości, a wręcz przeciwnie prowadziła do wniosku, że za nieruchomość wolną od obciążenia uzyska się wyższą cenę niż za nieruchomość obciążoną. Stąd też, w ocenie organu odwoławczego należało uznać, że zostały spełnione wszystkie przesłanki umożliwiające Burmistrzowi N. T. wydanie, zgodnie z przepisami prawa, decyzji ustalającej rentę planistyczną w stosunku do K. P., dotyczącej nieruchomości składającej się z działek ewid. nr [...] położonej w N. T.. Niemniej jednak według Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zasadny okazał się zarzut dotyczący braku podstaw do ustalania terminu płatności ustalonej w decyzji opłaty. Organ odwoławczy powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał bowiem, że przepisy u.p.z.p. dotyczące opłaty planistycznej, nie dawały podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty planistycznej, zaś określenie w decyzji terminu wykonania danego obowiązku mogło mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy przewidywałyby to przepisy prawa. Dodano przy tym, że decyzja podlegać będzie wykonaniu z dniem, w którym stanie się ostateczna i od tej daty wierzyciel będzie mógł podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia. Tym samym, organ II instancji podał, że wobec braku podstaw do orzekania w postępowaniu administracyjnym o terminie uiszczenia renty planistycznej decyzję organu I instancji należało w tym zakresie uchylić i umorzyć postępowanie stosownie do treści art. 105 § 1 k.p.a. Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżący – K. P., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji: I. inne naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy przez naruszenie norm: 1. art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego zobowiązując jednocześnie organ do czynnego działania w postępowaniu wyjaśniającym, a polegającego na poszukiwaniu dowodów pozwalających na dojście do prawdy obiektywnej, a ponadto dowolne oraz wybiórcze rozpatrzenie całości materiału dowodowego poprzez: a. pominięcie przy ustaleniu wartości przedmiotowych nieruchomości dowodu znanego organowi I instancji z urzędu, tj. aktu notarialnego umowy sprzedaży sporządzonego w kancelarii notarialnej w N. T. przed notariuszem I. G. z dnia 12 maja 2011 r., Rep. A nr [...], którym Burmistrz Miasta N. T. sprzedał nieruchomość ozn. jako dz. ew. nr [...] o pow. 0,0208 ha (z której następnie wyodrębniona została sprzedawana przez stronę dz. ew. nr [...], pozostająca w bezpośrednim sąsiedztwie innych działek będących przedmiotem wyceny) poprzedniczce prawnej skarżącego, M. P. za kwotę [...]zł, tj. [...] zł za metr kwadratowy, co stanowi o wysoce wyższej wartości przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, aniżeli wartości stwierdzonej przez biegłego w opinii, na kwotę [...]zł, tj. jedynie [...] zł za metr kwadratowy, wobec czego nie sposób uznać, iż po uchwaleniu nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a zwłaszcza o kwotę [...]zł; b. pominięcie przy ustalaniu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ozn. jako dz. ew. nr [...] oraz [...] o pow. 0,0850 ha dowodu z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 16 maja 2017 r., Rep. A nr [...], z którego wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została przez strony wyceniona i oznaczona na kwotę [...]zł, co stanowi ich realną i faktyczną wartość; c. uwzględnienie przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłego A. K., wraz z jego aktualizacją na dzień 16 maja 2017 r., jako rzetelnego i zaktualizowanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bez błędów i pomyłek, z zastosowaniem metody porównywania parami, podczas gdy opinia nie uwzględnia istotnych okoliczności wpływających na wartość przedmiotowej nieruchomości i wbrew dyspozycji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie odnajduje oparcia w analizie rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen oraz cech mających wpływ na ich poziom. 2. art. 81a § 1 w zw. z art. 7a § 1 k.p.a., przez rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie na niekorzyść strony, tj. przez nałożenie na nią obowiązku administracyjnego, pomimo wątpliwości organu I i II instancji co do wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, jakich nie usunął, co wobec postulatu wyczerpującego postępowania celem ustalenia prawdy obiektywnej oznacza, że mają one charakter nieusuwalny, a zatem powinny być rozstrzygane na korzyść strony. II. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wobec oczywistego niespełnienia jego hipotezy – wartość nieruchomości nie wzrosła. W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo rozwinął podniesione zarzuty, powołując na ich poparcie poglądy doktryny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych( Dz. U. z 2017, poz. 2188 t.j.), oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 t.j. - dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kontrolowanego aktu, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. W myśl art. 145 p.p.s.a.: "§ 1. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach". Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04). Przedmiotem kontroli Sądu I instancji jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 marca 2018 r., którą organ ten, po rozpoznaniu odwołania K. P., od decyzji Burmistrza Miasta N. T. z dnia 27 października 2017 r. o ustaleniu K. P. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [...], [...] o pow. 0,0850 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) w związku z dokonaniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości umową notarialną Rep. A Nr [...] z dnia 16 maja 2017 r., ustalonej na podstawie zaktualizowanej wyceny rzeczoznawcy majątkowego obowiązującej do 10 lipca 2018 r., stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości obliczonej zgodnie z § 47 ust. 1 uchwały Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z dnia 29 sierpnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego NOWY TARG 26 (Równia Szaflarska) i wskazaniu, że opłata powinna być wpłacona przez stronę w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miasta Nowy Targ - uchylił decyzję organu I instancji w punkcie 3, w części orzekającej o terminie do uiszczenia opłaty planistycznej i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie, a w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W ocenie Sądu kontrolowana decyzja jest zgodna z obiektywnym porządkiem prawnym. Skarga jako nieuzasadniona podległa zatem oddaleniu, konkretnie z przyczyn, o których będzie mowa poniżej. Materialnoprawnym wzorcem kontroli jest m.in. treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U.2018.1945 t.j. zgodnie z którym: " Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości". Art. 37 u.p.z.p. stanowi, że "1. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. 2. (uchylony). 3. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. 4. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. 5. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. 6. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. 7. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.". Zasady szacowania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej, w myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p., a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Dz.U.2016.2147 j.t.). W konsekwencji mają zatem rację kontrolowane organy, że wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest operat szacunkowy. Powinien on określać, jaką cenę rynkową w dacie jej sprzedaży można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Nie budzi także wątpliwości, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 cytowanej ustawy). Z powyższego wynika, co trafnie i zgodnie z prawem miały na uwadze kontrolowane organy, że operat szacunkowy stanowi zatem autorską, ale sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb jego sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.). Jest przy tym oczywiste, że operat pozostając wyłącznym dowodem służącym ustaleniu wartości nieruchomości wpływa więc bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej, przy czym trzeba mieć na względzie, że podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, pozostając opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Organ administracji ma obowiązek ocenić - na podstawie art. 80 k.p.a. - wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Obowiązany jest sprawdzić, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Dokonana ocena organu w powyższym zakresie znaleźć powinna swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji (zob. odpowiednio wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; wyrok NSA z 13 marca 2008 r., opubl. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie obecnie orzekający Sąd w pełni podziela tezę zawartą w wyroku WSA w Krakowie zgodnie z którą : "W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powyższa regulacja wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji". W ocenie Sądu, kontrolowane organy, wbrew temu co twierdzi skarżący nie naruszyły art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego zobowiązując jednocześnie organ do czynnego działania w postępowaniu wyjaśniającym, a polegającego na poszukiwaniu dowodów pozwalających na dojście do prawdy obiektywnej. Jak to zastało wyjaśnione przez Sąd, zasadniczy materiał dowodowy stanowi w myśl przywołanych przepisów prawnych operat szacunkowy, który w sposób bezsprzeczny znajduje się w aktach sprawy i który bezsprzecznie stanowi przedmiot udokumentowanej prawidłowej, zgodnej z prawem oceny kontrolowanych organów. Jednocześnie kontrolowane organy przy ustalaniu i ocenie stanu faktycznego i prawnego sprawy nie pominęły okoliczności, o których jest mowa w skardze, gdyż te okoliczności były bezpośrednio przez organ II instancji rozważane a nadto uprzednio ustosunkował się do nich biegły w dodatkowych wyjaśnieniach tłumacząc dlaczego dokumenty i okoliczności wskazywane przez skarżącego nie mogą stanowić danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Zatem, w ocenie Sądu w realiach kontrolowanej sprawy nie można mówić o dowolnym oraz wybiórczym rozpatrzeniu całości materiału dowodowego przez pominięcie przy ustaleniu wartości przedmiotowych nieruchomości dowodu znanego organowi I instancji z urzędu, tj. aktu notarialnego umowy sprzedaży sporządzonego w kancelarii notarialnej w N. T. przed notariuszem I. G. z dnia 12 maja 2011 r., Rep. A nr [...], którym Burmistrz Miasta N. T. sprzedał nieruchomość ozn. jako dz. ew. nr [...] o pow. 0,0208 ha (z której następnie wyodrębniona została sprzedawana przez stronę dz. ew. nr [...], pozostająca w bezpośrednim sąsiedztwie innych działek będących przedmiotem wyceny) poprzedniczce prawnej skarżącego, M. P. za kwotę [...]zł, tj. [...] zł za metr kwadratowy. W tym miejscu Sąd podkreśla, że podziela stanowisko kontrolowanego organu II instancji podnoszące, że ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisał wartości nieruchomości, która stanowi podstawę ustalenia ceny, będącej zatem niejako konsekwencją wartości nieruchomości (jej pochodną). Tym samym także i w ocenie Sądu wskazane pojęcia nie mogły być wzajemnie utożsamiane. W tym miejscu trzeba podkreślić, przy powołaniu się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, przy czym ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, dokonując tego na podstawie czynników rynkowych. W konsekwencji trafna jest konstatacja kontrolowanych organów, że wartość nieruchomości ustalona przez biegłego nie musi odpowiadać cenie, jaką uzyskała za nieruchomość osoba zobowiązana do uiszczenia renty planistycznej. Dlatego też, w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącego opierające się na informacjach dotyczących wysokości ceny uzyskanej za przedmiotową nieruchomość w maju 2017 r. oraz ceny dz. nr [...] zapłaconej w dniu 12 maja 2011 r. co ma stanowić - niezasadnym, w ocenie Sądu, zdaniem skarżącego - o wysoce wyższej wartości przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, aniżeli wartości stwierdzonej przez biegłego w opinii, na kwotę [...]zł, tj. jedynie [...] zł za metr kwadratowy, wobec czego nie sposób uznać, iż po uchwaleniu nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a zwłaszcza o kwotę [...]zł; W odniesieniu do zarzutu pominięcia przez kontrolowane organy przy ustalaniu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ozn. jako dz. ew. nr [...] oraz [...] o pow. 0,0850 ha - dowodu z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 16 maja 2017 r., Rep. A nr [...], z którego wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została przez strony wyceniona i oznaczona na kwotę [...]zł, co stanowi w ocenie skarżącego ich realną i faktyczną wartość - Sąd dodatkowo wyjaśnia, że w myśl art. 37 ust. 7 u.p.z.p. " Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.". A zatem skarżący mógł potencjalnie wykorzystać tę wskazaną możliwość prawną przyczyniającą się w zamierzeniu ustawodawcy do pewności prawa zakresie obrotu nieruchomościami. Jak to zostało powyżej podkreślone zasadniczym dowodem w kontrolowanej sprawie, na podstawie którego ustalono wysokość renty planistycznej jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przy sporządzaniu omawianego operatu zastosowano podejście porównawcze-metodę porównywania parami. Innymi słowy, w kontrolowanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, które opiera się na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zastosował przy tym metodę porównywania parami, a co za tym idzie porównał nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Zdaniem Sądu, kontrolowane SKO zrealizowało prawny obowiązek podjęcia oceny - na podstawie art. 80 k.p.a. - wartości dowodowej złożonego do akt operatu szacunkowego. Organ sprawdził, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Dokonana ocena znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W kontrolowanej sprawie jest bezsprzeczne, że w dniu 12 października 2013 r. dz. ewid. nr [...], [...] zostały objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) zatwierdzonego uchwałą Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z dnia 29 sierpnia 2013 r. (Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2013 r., poz. 5475 i Dz. Urz.Woj. Małopol. z 2015 r., poz. 5382) i znalazły się w całości na terenach zabudowy usługowej (symbol 5U). W planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r. działki te znajdowały się częściowo na terenach: ulica zbiorcza obszarowa (symbol 06 Zo 1/2) oraz częściowo na terenach do zalesienia, celem izolacji istniejących magazynów i hurtowni (symbol L2 9b ZP). Ww. uchwała wprowadziła także stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% wzrostu wartości. Wskazana okoliczność w ocenie Sądu obiektywizuje fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, należało ją jednak zweryfikować w drodze sporządzenia operatu. Wzrost jej wartości ma bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami nowego uchwalonego planu. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, określając wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przepisem art. 151 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednim planie przed wejściem nowego planu tj. przed 12 października 2013 roku wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości, a następnie wartość zgodnie z przeznaczeniem po uchwaleniu nowego planu miejscowego wg jej stanu z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego tj. z dnia 12 października 2013 roku oraz poziomu cen na dzień 7 kwietnia 2017 r. Rzeczoznawca uznał, że wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej jako dz. ewid. nr [...] i [...] określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy starego planu, jest równa jej wartości rynkowej określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w poprzednim planie - przed 1 stycznia 1995 r., ponieważ faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej działki po utracie mocy starego planu nie zmienił się - działki te stanowiły grunty orne i porośnięte były wyłącznie zielenią niską. W toku prowadzonego postępowania została obliczona różnica wartości nieruchomości przy uwzględnieniu wartości nieruchomości w obecnym stanie prawnym wynikającym z nowego planu oraz jej wartości wynikającej z przeznaczenia ustalonego w poprzednim planie miejscowym zgodnie z zapisami art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1063 z późn. zm.). Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami z uwzględnieniem okoliczności faktycznych dotyczących przedmiotowych działek, który to wybór w ocenie Sądu kontrolowane organy prawidłowo oceniły jako zgodny z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówiącym, że: "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". Ze względu na fakt, iż - zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ 26 (Równia Szaflarska) działki ewid. nr [...] i [...] o pow. 0,0850 ha położone są w terenach zabudowy usługowej, do określenia jej wartości rynkowej, wg jej przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu miejscowego, jako nieruchomości podobne (porównawcze), w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy przyjął takie nieruchomości, które ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość są jak najbardziej podobne do nieruchomości wycenianych. Nieruchomości stanowiące próbkę reprezentatywną zostały szczegółowo opisane w operacie szacunkowym oraz w ocenie organu zostały prawidłowo dobrane do porównania nieruchomości pod względem położenia jak i właściwości takich jak lokalizacja, wielkość i kształt, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna oraz ukształtowanie terenu. W operacie szacunkowym wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej szacowanej działki, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli szczegółowo opisującej nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Częściowo budzące wątpliwości i zastrzeżenia skarżącego co do wartości nieruchomości określonych w opinii biegłego zostały wyjaśnione m.in. w piśmie od A. K. z dnia 24 lipca 2017 r. Mając powyższe na uwadze, zdaniem Sądu I instancji trafny i zgodny z prawem jest pogląd kontrolowanych organów, że rzeczoznawca majątkowy A. K. sporządził operat szacunkowy zgodnie z przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. W ocenie Sądu, kontrolowane organy dopuściły dowód z opinii biegłego po przeanalizowaniu pod względem spójności i kompletności oraz uznaniu za prawidłowo sporządzony w dniu 31 października 2016 a także za potwierdzeniem jego aktualności na dzień 10 lipca 2017 r. W świetle powyższych okoliczności formalno-prawnych, przy uwzględnieniu dwóch stanów przeznaczenia, wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki ewid. nr [...] i [...] o pow. 0,0850 ha oszacowano na kwotę: 1. Przed uchwaleniem nowego planu miejscowego [...] zł (słownie: czterdzieści jeden tysięcy pięćset złotych) 2. Po uchwaleniu nowego planu miejscowego [...] zł (słownie: sto sześćdziesiąt pięć tysięcy czterysta dziesięć złotych). Wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości wyniósł: [...] zł (sto dwadzieścia trzy tysiące czterysta dziesięć złotych) co przy zastosowaniu stawki opłaty w wysokości 30% daje kwotę opłaty [...] zł (trzydzieści siedem tysięcy sto siedemdziesiąt trzy złote). W ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat odpowiada przepisom i wymogom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie Nowego Targu (lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie i wielkość działki, ukształtowanie terenu, dostępność komunikacyjna), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, zarówno w formie opisowej, jak i tabelarycznej. Zawiera także opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania, wystarczający z punktu widzenia określonych cech rynkowych. Jak to już było podnoszone powyżej, rzeczoznawca w sposób wyczerpujący ustosunkował się do zarzutów K. P.. Logicznie wyjaśnił, że podczas wyceny nie mógł wziąć pod uwagę transakcji dokonanej przez M. P., ponieważ została ona zawarta w 2011 r. Dodatkowo trzeba wskazać, że w sprawie ustalania renty planistycznej ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisuje wartości nieruchomości. To wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie Sądu trafne i zgodne z prawem jest stanowisko organu II instancji, że wskazane pojęcia nie mogą być wzajemnie utożsamiane. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2014 r., sygn. II OSK 2745/12, opubl. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wobec powyższych uargumentowanych ustaleń Sądu, nie są uzasadnione kolejne zarzuty skarżącego podnoszące naruszenie art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. przez organ I i II instancji przez błędne jego zdaniem oparcie decyzji na operacie szacunkowym biegłego A. K., wraz z jego aktualizacją na dzień 16 maja 2017 r. Treść operatu, w ocenie Sądu, trafnie pozwoliła organom na jego ocenę jako rzetelnego i zaktualizowanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bez błędów i pomyłek, dokonanego z prawidłowym zastosowaniem metody porównywania parami. Kontrolowane organy wyjaśniły skarżącemu zgodnie z prawem proceduralnym i materialnym dlaczego opinia biegłego nie uwzględnia istotnych, według skarżącego, okoliczności wpływających na wartość przedmiotowej nieruchomości, a zatem operat ten zgodnie z dyspozycjami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego znajduje oparcie w analizie rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen oraz cech mających wpływ na ich poziom. W ocenie Sądu kontrolowane organy nie naruszyły art. 81a § 1 w zw. z art. 7a § 1 k.p.a., przez rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie na niekorzyść strony, tj. przez nałożenie na nią obowiązku administracyjnego. Zgodnie z treścią art. 81a § 1 k.p.a.: " Jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w tym zakresie pozostają niedające się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony". Wbrew temu co twierdzi skarżący kontrolowane organy nie miały wątpliwości co do wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego wprowadzeniu, a także zrealizowały postulat wyczerpującego postępowania celem ustalenia prawdy obiektywnej. W sprawie nie zachodzą też okoliczności, o których jest mowa w art. 7a k.p.a. stanowiącym, że: "§ 1. Jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ". Podstawy prawne kontrolowanej decyzji nie pozostawiają wątpliwości co do treści normy prawnej. W konsekwencji powyższej sądowej oceny stanowiska i postępowania prowadzonego przez kontrolowane organy a także treści kwestionowanych decyzji, zdaniem Sądu nie znajduje uzasadnienia w obowiązującym prawie zarzut skarżącego podnoszący naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie Sądu hipoteza zawartych tam norm została spełniona, gdyż jak wynika z treści zgodnej z prawem decyzji organu II instancji opartej na prawidłowym operacie szacunkowym - wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.