II SA/Kr 699/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska (spr.) WSA Piotr Fronc Protokolant: starszy referent Katarzyna Opiłka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 marca 2024 r. znak SKO.ZP/415/450/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. Decyzją z dnia 14 lutego 2023 r. znak: GN.6725.419.2022.NW działając na podstawie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022r., poz. 503 z późn. zm.), art. 104 i art. 107 k.p.a. Burmistrz Gminy K.: 1) ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w O. VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K., oznaczoną jako działka nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości tj. w kwocie 6 520,00 zł (słownie: sześć tysięcy pięćset dwadzieścia złotych 00/100), 2) ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w O. VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K., oznaczoną jako działka nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości tj. w kwocie [...] zł (słownie: pięć tysięcy czterdzieści złotych 00/100), 3) zobowiązał J. D. do uiszczenia łącznej opłaty w wysokości [...] zł (słownie: [...]) z tytułu zbycia ww. nieruchomości. Decyzją z dnia 15 czerwca 2023 r. znak: SKO.ZP/415/176/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Decyzją z dnia 4 sierpnia 2023 r. znak: GN.6725.419.2022.NW, działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 z późn. zm.), art. 104 i art. 107 k.p.a. Burmistrz Gminy K.: 1) ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w O. VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K., oznaczoną jako działka nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości tj. w kwocie 6 520,00 zł (słownie: sześć tysięcy pięćset dwadzieścia złotych 00/100), 2) ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w O. VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K., oznaczoną jako działka nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości tj. w kwocie [...] zł (słownie: [...] 3) zobowiązał J. D. do uiszczenia łącznej opłaty w wysokości [...] zł (słownie: [...]) z tytułu zbycia ww. nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że umową sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2022 r. dokonano zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] oraz nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o łącznej powierzchni 5,000 ha położonych w N. W.. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 z późn. zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa te nieruchomość, burmistrz miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do treści art. 37 ust. 6 powyższej ustawy ustalenie opłaty następuje w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przesłanego przez notariusza sporządzającego akt notarialny. Organ podał, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kęty uchwalonego uchwałą Nr IX/68/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. (tj. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 19 lutego 2020 r., poz. 1475) ze zmianami wprowadzonymi uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975) działki nr [...] znajdują się w terenach rolniczych z dopuszczeniem tymczasowej eksploatacji złóż kopalin naturalnych oznaczonych symbolem 5.R/PE. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem R/PE w § 61 ustaleń planu przyjęto stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaną zmianą przeznaczenia terenu w wysokości 10%. Organ wyjaśnił, że po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego z dnia 27 października 2022 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w N. obejmujących dwie działki nr: [...] w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem ww. nieruchomości. Na zlecenie Urzędu Gminy K. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2022 r. Rzeczoznawca majątkowy porównał przy ustalaniu wartości nieruchomości jej poprzednie przeznaczenie przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego, które określił plan zagospodarowania przestrzennego gminy uchwalony uchwałą Nr 1X768/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. ze zmianami wprowadzonymi uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975) Organ I instancji stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie ustalenia opłaty w wymiarze 10% kwoty wzrostu wartości działek zgodnie z § 61 ustaleń planu, zaistniały wszystkie wymagane przesłanki zobowiązujące do naliczenia opłaty tj.: wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, zamianę nieruchomości przez dotychczasowego właściciela po dniu wejścia w życie planu oraz wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Organ uznał za miarodajne ustalenia operatu szacunkowego, w którym: - wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed zmianą planu określono na kwotę [...]zł, a po zmianie planu na kwotę [...]zł co powoduje wzrost wartości rynkowej nieruchomości podlegającej opłacie o [...] zł. Zgodnie z ustaleniami § 61 uchwały Nr 1X768/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. (tj. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 19 lutego 2020 r., poz. 1475), ze zmianami wprowadzonymi uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975) opłata dla omawianego obszaru obejmującego działkę nr [...] wynosi [...] zł; - wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed zmianą planu określono na kwotę [...]zł, a po zmianie planu na kwotę [...]zł co powoduje wzrost wartości rynkowej nieruchomości podlegającej opłacie o [...] zł. Zgodnie z ustaleniami § 61 uchwały Nr IX/68/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. opłata dla omawianego obszaru obejmującego działkę nr [...] wynosi [...] zł. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zdaniem organu sporządzony operat został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględnia on stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ceny z dnia zbycia nieruchomości. Przy wycenie rzeczoznawca zastosował dopuszczone przez ustawodawcę podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, określając wartość nieruchomości jako prawa własności w oparciu o analizę cen nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu w okresie: listopad 2018, październik 2022 na lokalnym rynku nieruchomości. Wyczerpująco zostały przedstawione sprawy opisu nieruchomości, procedury wyceny oraz analizy rynku nieruchomości jak również uzasadnienie wyniku wyceny. W załącznikach do opracowania przedstawiono bazy danych transakcyjnych z opisem nieruchomości porównawczych o cenie MAX i MIN oraz szczegółowe obliczenia wartości. W operacie uwzględnione zostały w odpowiednim stopniu wszystkie cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Uzyskana w operacie wartość prawa własności w odniesieniu do 1 m2 wycenianej nieruchomości gruntowej jest adekwatna do miejscowego rynku nieruchomości i odzwierciedla jej cechy użytkowe i lokalizacyjne. Uzyskane w niniejszym operacie wartości nieruchomości w poszczególnych jej stanach mieszczą się w przedziałach cen transakcyjnych odnotowanych na lokalnym rynku i mogą być podstawą do ustalenia opłaty planistycznej. Jednocześnie organ wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ I instancji ocenił jedynie, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości. Wysokość opłaty dla działki nr [...] położonej w N. W. ustalono w oparciu o konkluzję operatu szacunkowego stosując następujące wyliczenie: - szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg przeznaczenia po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego: [...] zł - szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg przeznaczenia przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego: [...] zł, - wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości: [...] zł - 10 % wzrostu wartości nieruchomości: [...] zł. Wysokość opłaty dla działki nr [...] położonej w N. ustalono w oparciu o konkluzję operatu szacunkowego stosując następujące wyliczenie: - szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg przeznaczenia po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego: [...] zł, - szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg przeznaczenia przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego: [...] zł, - wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości: [...] zł, - 10 % wzrostu wartości nieruchomości: [...] zł. Organ w trakcie ponownego rozpoznawania sprawy uzyskał także stanowisko rzeczoznawcy co do postanowionych przez organ odwoławczy zastrzeżeń. Rzeczoznawca wyjaśnił, że zbiór nieruchomości zawiera nieruchomości podobne, gdyż cechują się jednorodnym sposobem korzystania: stanowiły w momencie sprzedaży grunty niezabudowane, co podkreślono w operacie szacunkowym, były położone na złożach kruszyw piaskowo - żwirowych, były użytkowane rolniczo. Są porównywalne ze względu na inne cechy cenotwórcze, co uzasadniono w operacie w punkcie 8.3 na stronach 18-19. Dalej wyjaśnił, że zbyte nieruchomości to działki o nr powierzchniach 28 000 m2 oraz 22 000 m2, a więc nie 2 500 m2. Powierzchnie przyjętych do porównań nieruchomości nie mogą być takie same. Podczas konstruowania zbioru nieruchomości podobnych nie było możliwe włączenie do analiz jedynie tych nieruchomości, które są zbieżne pod kątem powierzchni. Co najistotniejsze jednak, a stwierdzono to bazując na posiadanych wiadomościach specjalnych: o ile w pozostałych segmentach rynku, tj. w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę, wielkość powierzchni odgrywa zazwyczaj ważną rolę, o tyle w przypadku nieruchomości ze złożami kruszyw powierzchnia terenu ma znaczenie drugorzędne. Nieruchomości przyjęte do porównań mimo różnic w powierzchni charakteryzują się taką samą przydatnością i bardzo zbliżonym potencjałem. Z tej przyczyny zakwalifikowano je jako nieruchomości podobne. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że nieruchomości podobne nie podlegają szacowaniu - w operacie szacunkowym nie określa się ich wartości rynkowej. Zbiór nieruchomości podobnych stanowi dane porównawcze, w tym dane o cechach tych nieruchomości, w oparciu o które można zrealizować proces szacowania. Określenie wartości nieruchomości poprzedzono analizą i charakterystyką rynku, a w charakterystyce jasno określono badany rodzaj rynku: obrót nieruchomościami za złożami kruszyw. Mając na uwadze, że badaniem objęto segment rynku, nie stwierdzono podstaw do dwojakiej kwantyfikacji atrybutów w celu wyznaczenia wag cech. Rzeczoznawca wskazał też, że sposób użytkowania i możliwy sposób zagospodarowania zbytych nieruchomości, określony w operacie na tronach 11-13, został uwzględniony w procesie szacowania. Jak podał organ w operacie nie podano dokładnych zapisów miejscowego planu, dlatego rzeczoznawca przytoczył fragmenty uchwał wskazanych na stronie 13 operatu. Tym samym zarzut dotyczący braku przedstawienia zapisów miejscowego planu w operacie został uwzględniony. Przytoczone zapisy planów nie odnoszą się jednak ani do możliwości zabudowy, ani do wielkości wydobycia. O skali i warunkach wydobycia decyduje koncesja, jednakże ani w przypadku nieruchomości wycenianej ani w przypadku nieruchomości przyjętych do porównań koncesji przed ich sprzedażą nie wydano. Organ zauważył również, że uprawniony rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że o możliwym sposobie wykorzystania terenu (możliwościach zagospodarowania) decydują zapisy miejscowego planu. Faktem jest, że możliwości te są elementem cenotwórczym. Odnosząc się do zarzutu braku uwzględnienia wpływu tych możliwości, wyjaśniono, że element ten ujęto w procedurze szacowania, dobierając do porównań nieruchomości o jednakowych możliwościach zagospodarowania, tj. nieruchomości położone na złożach o przeznaczeniu rolnym (zbiór A przedstawiony na stronie 24 operatu) oraz nieruchomości położone na złożach przeznaczone pod eksploatację (zbiór B przedstawiony na stronie 29 operatu). Organ nadmienił, że z punktu widzenia wartości rynkowej jaką niesie grunt ze złożem, istotna jest możliwość eksploatacji, natomiast pomijamy jest fakt, że eksploatacji tej przypisany jest charakter tymczasowy. Zdaniem organu operat szacunkowy nie zawiera istotnych uchybień i został sporządzony zgodnie ze sztuką wyceny i tym samym jest w pełni przydatny w prowadzonym postępowaniu administracyjny. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J. D.. Decyzją z dnia 4 marca 2024 r. znak: SKO.ZP/415/450/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, działając na podstawie art. art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał, że w dniu 24 stycznia 2023 r. pismem rzeczoznawcy z dnia 11 lipca 2023 r. z informacją, że w świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego, mając na uwadze, że wykonany operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2022 r. sporządzono do celów ustalenia opłaty planistycznej, a więc na datę wsteczną, tj. na dzień sprzedaży nieruchomości, operat nie wymaga potwierdzenia aktualności. Organ zauważył również, że decyzja organu I instancji została doręczona stronie, a nie jej pełnomocnikowi, jednak zdaniem organu uchybienie to nie pozbawiło J. D. możliwości wniesienia odwołania w terminie. Powołując się na treść przepisów art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. organ wskazał, że dla ustalenia opłaty z tytułu zwrotu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Termin 5 lat wynika z przepisu art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. Jak podał organ, w przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że nieruchomości obejmujące działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] położone w N. W., gmina K., znajdują się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy K., uchwalonego uchwałą Nr 1X768/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 19 lutego 2020 r., poz. 1475), zmienionego uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kęty. Zmiana planu weszła w życie w dniu 29 lipca 2022 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2022 r., Rep. A nr [...]. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu (w dniu 27 października 2022 r. - data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Uchwała Nr IX/68/2015 w sprawie miejscowego planu w § 61 przewiduje stawkę procentową opłaty, służącej naliczaniu jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu na 10% - w przypadku terenów oznaczonych w planie innymi symbolami niż MW, MN, MNZ, RM, MWU i MU oraz P, PU i U. Miarodajna dla ustalenia, czy wystąpiły przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest data sprzedaży nieruchomości, a więc w przedmiotowej sprawie 17 sierpnia 2022 r., nie zaś data zawarcia umowy przedwstępnej. W celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej powinien zostać sporządzony przez uprawnioną osobę operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie na zlecenie Gminy K., uprawniony rzeczoznawca w zakresie szacowania nieruchomości sporządziła operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności działek nr [...] oraz nr [...], obręb ewidencyjny N. W. , obszar wiejski K.. W dacie sporządzania operatu, tj. 16 grudnia 2022 r. obowiązywało rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tak więc rzeczoznawca majątkowa prawidłowo oparła się na przepisach rozporządzenia. Odnośnie do oceny operatu szacunkowego Kolegium wskazało, że zgodnie z operatem, działka nr [...] (o pow. 2,8000 ha) przed zmianą planu miała wartość [...] zł, a po zmianie planu [...] zł, natomiast działka nr [...] (o pow. 2,2000 ha) przed zmianą miała wartość [...] zł, z po zmianie planu [...] zł. Co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości, Kolegium wskazuje, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy zawodowe rzeczoznawców Rzeczoznawca majątkowa E. R., uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonała wyboru podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania przyjętej metody wyceny, zwłaszcza, że wyboru dokonuje rzeczoznawca. Jak stanowi § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W planie miejscowym obowiązującym przed zmianą, która weszła w życie 29 lipca 2022 r., zarówno działka nr [...], jak i działka nr [...] miały przeznaczenie "tereny rolnicze", oznaczone symbolem 66.R. Natomiast po wejściu w życie zmiany planu działki mają przeznaczenie "tereny rolnicze z dopuszczeniem tymczasowej eksploatacji złóż kopalin naturalnych" (symbol w planie - 5.R/PE). Dokonując wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowa stworzyła bazę transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod powierzchniową eksploatację, położonych na złożach kruszyw żwirowo-piaskowych (str. 29 operatu). Rzeczoznawca podkreśliła, że okresem badania rynku objęła czas od listopada 2018 r. do listopada 2022 r. Nieruchomości o przedstawionej specyfice nie bywają częstym przedmiotem obrotu. Z tego względu okres badania cen znacznie rozszerzono, dążąc do najpełniejszego odwzorowania zjawisk dotyczących obrotu nieruchomościami o podobnym charakterze. W dalszej części operatu rzeczoznawca majątkowa ustaliła cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość oraz ich wagi. Cechami tymi były: powierzchnia terenu, dostęp do drogi publicznej, udział terenu ze złożem. W operacie podkreślono, że lokalizacja nieruchomości jest bardzo zbliżona - wszystkie nieruchomości są na ternie powiatu oświęcimskiego, a analiza korelacji wykazała, że położenie na terenie miejski lub wiejskim ma pomijalny udział w kształtowaniu cen. Powyższe zdecydowało o eliminacji cechy lokalizacja z zestawu atrybutów cenotwórczych. Dokonując wyceny działki przy uwzględnieniu przeznaczenia działki przed zmianą planu rzeczoznawca stworzyła bazę transakcji o przeznaczeniu rolnym, położonych na złożach kruszyw żwirowo-piaskowych (str. 24 operatu). Jako cechy nieruchomości wpływające na jej wartość przyjęto również powierzchnię terenu, dostęp do drogi publicznej oraz udział terenu ze złożem. Po dokonaniu stosownych przeliczeń ustalono cenę 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...]zł w przypadku przeznaczenia przed zmianą planu i [...] zł w przypadku przeznaczenia po zmianie planu. Natomiast cena 1 m2 działki nr [...] wynosi w przypadku przeznaczenia przed zmianą planu kwotę [...]zł, a w przypadku przeznaczenia po zmianie planu [...] zł. Kolegium dało wiarę ustaleniom zawartym w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W ocenie Kolegium udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Różnica wartości wynosi w przypadku działki nr [...] - [...] zł, co przy 10% stawce procentowej obowiązującej zgodnie z Uchwałą daje kwotę [...]zł należnej opłaty planistycznej. Natomiast w przypadku działki nr [...] różnica wynosi [...] zł, tak więc należna opłata wynosi [...] zł. Kolegium podkreśliło, iż jako organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Dla organów administracji nie ma znaczenia, czy cena ustalona w umowie była wyższa od wartości rynkowej nieruchomości, równa tej wartości, czy też była niższa od wartości rynkowej nieruchomości. Znaczenie ma wyłącznie okoliczność, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła w stosunku do wartości nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu. Jeżeli biegły stwierdzi, w operacie szacunkowym, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła i zostaną spełnione pozostałe przesłanki pobrania opłaty planistycznej, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Cena określona w umowie wiąże tylko strony danej umowy i nie musi oznaczać wartości rynkowej nieruchomości (chyba, że w subiektywnym odczuciu stron umowy). Na powyższą decyzję J. D. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakwie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów: 1) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z uchwała Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975) poprzez błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości tj. działki nr [...] oraz działki nr [...] wzrosły na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania, co uzasadnia ustalenie jednorazowej opłaty, w sytuacji, gdy wartości przedmiotowych nieruchomości nie uległy zwiększeniu w wyniku w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. przez: - niedokonanie przez organ II instancji prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2022 r. sporządzonego przez E. R. - rzeczoznawcę majątkowego nr upr. [...] oraz błędne utrzymanie decyzji organu I instancji opartej na w/w operacie szacunkowym, w którym do oszacowania wartości przedmiotowych nieruchomości wykorzystano do porównania nieruchomości nie będące podobne do nieruchomości szacowanych, jak i w którym zawiera się szereg błędów i nieuzasadnionych odstępstw od zastosowanej metody porównawczej; - niedostrzeżenie przez organ II instancji sprzeczności w materiale dowodowym istniejącej pomiędzy treścią operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym zostało zawarte stwierdzenie: "największe znaczenie dla osiąganej ceny sprzedaży mają atrybuty: powierzchnia terenu i udział terenu ze złożem (współczynnik korelacji ma najwyższą wartość), a treścią jej pisma z dnia 11 lipca 2023 r, gdzie zostało zawarte stwierdzenie: "o tyle w przypadku nieruchomości ze złożami kruszyw powierzchnia terenu ma znaczenie drugorzędne". Owa sprzeczność ponownie przekonuje, że przedmiotowy operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2022 r. jest nierzetelny i zawiera w sobie nieuzasadnione odstępstwa od zastosowanej metody porównawczej; - niedostrzeżenie przez organ II instancji faktu, że organ I instancji nie uzupełnił materiału dowodowego w sprawie w taki sposób, który powodowałby dezaktualizację przesłanek przemawiających za uchyleniem decyzji organu I instancji w całości, jak to miało miejsce w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 czerwca 2023 r.; - błędne ustalenie przez organ II instancji, iż nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy okoliczność, iż do przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości doszło w wyniku wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 13 maja 2022 r. w sytuacji, gdy owa okoliczność przekonuje, że istotne warunki umowy, w tym cena sprzedaży, negatywne skutki niewywiązania się z umowy przyrzeczonej, graniczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostały zawarte jeszcze przed dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023 r. poz. 1634, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Po przeprowadzeniu postępowania w tak zakreślonych ramach Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zbyciem tej nieruchomości, w czasie nie przekraczającym 5 lat od uchwalenia planu. Do ustalenia opłaty (tzw. renty) planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej: u.p.z.p.) konieczne jest spełnienie czterech przesłanek, to jest: 1) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego zmiany) obejmującego swoim zakresem nieruchomość strony, 2) zmiany przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu, 3) sprzedaży nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, oraz 4) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu. W przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki zostały spełnione. Po pierwsze, działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] położone w N. W., w gminie K., znajdują się w obszarze objętym uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kęty (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 14 lipca 2022 r., poz. 4975). Zmieniony (pierwotny) plan miejscowy został uchwalony uchwałą Nr IX/768/2015 Rady Miejskiej w K. z dnia 17 czerwca 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2020 r., poz. 1475), zmienioną uchwałą Nr XLIV/442/2022 Rady Miejskiej w K. z dnia 24 czerwca 2022 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2022 r., poz. 4975). Przedmiotowa zmiana planu weszła w życie w dniu 29 lipca 2022 r. Po drugie, w planie miejscowym obowiązującym przed zmianą, która weszła w życie 29 lipca 2022 r., obie działki (nr [...] i nr [...]) miały przeznaczenie - "tereny rolnicze", oznaczone symbolem 66.R. Natomiast po wejściu w życie zmiany planu działki przeznaczone zostało pod "tereny rolnicze z dopuszczeniem tymczasowej eksploatacji złóż kopalin naturalnych" (symbol w planie - 5.R/PE). Po trzecie, zbycie nieruchomości (sprzedaż) nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak też w tym okresie czasu doszło do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty. Jak wskazano powyżej, zmiana planu miejscowego weszła w życie 29 lipca 2022 r., umowę sprzedaży zawarto aktem notarialnym z 17 sierpnia 2022 r., Rep. A nr [...], zaś wszczęcie odnośnego postępowania nastąpiło zawiadomieniem Burmistrza Gminy K. z 27 października 2022 r. Już w tym miejscu wyjaśnić należy, w odpowiedzi na zarzut strony skarżącej, że kwestia zawarcia umowy przedwstępnej przed wejściem w życie planu miejscowego jest obojętna w odniesieniu do przesłanek ustalenia opłaty planistycznej. Przesłanka ustalenia tej opłaty wiąże się, co jednoznacznie wynika z przywołanych przepisów, z faktem zbycia nieruchomości, co ma miejsce, nie w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, lecz w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem, wobec treści normy wynikającej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Sąd nie znajduje argumentów na uwzględnienie stanowiska skarżącej, która opowiada się za przyjęciem w przedmiotowej sprawie, że momentem zbycia było zawarcie umowy przedwstępnej, tj. 13 maja 2022 r., co miało miejsce przed uchwaleniem i wejściem w życie przedmiotowej zmiany planu miejscowego. Tylko na marginesie Sąd wskazuje, że nie polega na prawdzie twierdzenie zawarte w skardze, zgodnie z którym skarżący w trakcie podpisywania aktu notarialnego z dnia 17.08.2022 r., tj. umowy sprzedaży, nie został pouczony przez notariusza o fakcie, że doszło do uchwalenia zmian planu miejscowego. Twierdzenie to pozostaje w sprzeczności z treścią tego aktu, w którym na stronie 3 w § 3 punkt 2 wskazano wprost, że "opisane wyżej działki nr [...] położone w N. , zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy K., zatwierdzonym uchwałą Nr IX/68/2015 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 17 czerwca 2015 r. ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr XLIV/422/2022 Rady Miejskiej w Kętach z dnia 24 czerwca 2022 r. zlokalizowane są w terenach rolniczych z dopuszczeniem tymczasowej eksploatacji złóż kopalin naturalnych oznaczonych symbolem 5.R/PE." W tym kontekście Sąd zauważa też, że z treści umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 13 maja 2022 r., wynika, iż zawarcie umowy przedwstępnej, a w konsekwencji i umowy przyrzeczonej, miało ścisły związek ze zmianą przeznaczenia ww. nieruchomości. W § 8 tej umowy skarżąca ustanowiła na rzecz Ż. sp. z o.o. prawo do nieruchomości gruntowych, uprawniające do złożenia wniosku o udzielenie koncesji na wydobywanie kopalin ze złóż znajdujących się w obrębie nieruchomości będących przedmiotem aktu. Znowu § 9 zawiera zobowiązanie skarżącej wobec kupujących do współpracy z ww. spółką w zakresie czynności zmierzających do przekształcenia całej niezabudowanej nieruchomości obejmującej ww. działki na obszar górniczy lub teren górniczy w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze. Realizacja zamierzeń, o których tu mowa, możliwa była wskutek wejścia w życie przedmiotowej zmiany planu miejscowego. Po czwarte, w wyniku przeprowadzonego postępowania wykazano, że wzrosła wartość przedmiotowych działek, co skutkowało naliczeniem opłaty według stawki 10 %, określonej w § 61 planu miejscowego. Ustalenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, która ma postać operatu szacunkowego. Dokonuje się w niej oszacowania wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej: u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z powyższym wiąże się wynikający z § 4 ust. 1 rozporządzenia wymóg, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia (wyrok NSA z 20 maja 2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421). W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, orzekając zaskarżoną decyzją z dnia 10 maja 2024 r. prawidłowo oceniło dowód z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. R., która wybrała, uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z operatu wynika, że działka nr [...] (o pow. 2,8000 ha) przed zmianą planu miała wartość [...] zł, a po zmianie planu [...] zł, natomiast działka nr [...] (o pow. 2,2000 ha) przed zmianą miała wartość [...] zł, a po zmianie planu [...] zł. Jak stanowi § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowa stworzyła bazę transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod powierzchniową eksploatację, położonych na złożach kruszyw żwirowo-piaskowych (s. 29 operatu). Okresem badania rynku objęła czas od listopada 2018 r. do listopada 2022 r., zaznaczając, że nieruchomości o przedstawionej specyfice nie bywają częstym przedmiotem obrotu. Z tego względu okres badania cen znacznie rozszerzono, dążąc do najpełniejszego odwzorowania zjawisk dotyczących obrotu nieruchomościami o podobnym charakterze. W dalszej części operatu rzeczoznawca majątkowa ustaliła cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość oraz ich wagi. Cechami tymi były: powierzchnia terenu, dostęp do drogi publicznej, udział terenu ze złożem. W operacie podkreślono, że lokalizacja nieruchomości jest bardzo zbliżona - wszystkie nieruchomości są na terenie powiatu oświęcimskiego, a analiza korelacji wykazała, że położenie na terenie miejskim lub wiejskim ma pomijalny udział w kształtowaniu cen. Powyższe zdecydowało o eliminacji cechy lokalizacja z zestawu atrybutów cenotwórczych. Dokonując wyceny działki przy uwzględnieniu przeznaczenia działki przed zmianą planu rzeczoznawca stworzyła bazę transakcji o przeznaczeniu rolnym, położonych na złożach kruszyw żwirowo-piaskowych (s. 24 operatu). Jako cechy nieruchomości wpływające na jej wartość przyjęto również powierzchnię terenu, dostęp do drogi publicznej oraz udział terenu ze złożem. Finalnie rzeczoznawca ustaliła cenę 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...]zł w przypadku przeznaczenia przed zmianą planu i [...] zł w przypadku przeznaczenia po zmianie planu, zaś w przypadku działki nr [...] - przed zmianą planu na kwotę [...]zł, a po zmianie planu - [...] zł. Stosowne przeliczenia doprowadziły dalej do ustalenia podanej wyżej łącznej kwoty wartości nieruchomości oraz opłaty planistycznej. Zdaniem Sądu nie budzi większych wątpliwości dobór nieruchomości podobnych. Sąd zauważa, że rzeczoznawca w piśmie z 11 lipca 2023 r. wyjaśniła wątpliwości co do treści operatu, w tym odnośnie do nieruchomości podobnych, tj. nieruchomości, które cechują się jednorodnym sposobem korzystania, takie, które stanowiły w momencie sprzedaży grunty niezabudowane, położone na złożach kruszyw piaskowo-żwirowych, a także takie, które są porównywalne ze względu na inne cechy cenotwórcze (vide: punkt 8.3 operatu, s. 18-19). W ocenie Sądu, treść operatu oraz przedstawione wyjaśnienia rzeczoznawcy przekonują, że w przypadku nieruchomości rolnych ze złożem kopalin rozbieżności w powierzchni działek nie dyskwalifikowały podobieństwa nieruchomości. Rzeczoznawca jednoznacznie natomiast wskazała, że powierzchnia terenu i udział terenu ze złożem zostały uwzględnione jako atrybuty mające największe znaczenie dla osiągniętej ceny sprzedaży (vide: tabela "Macierz współczynnika korelacji"). W ocenie Sądu rzeczoznawca wykazała też zasadność uwzględnienia transakcji z okresu od 2018 r. do 2022 r., dopełniając tym samym wymogów noty interpretacyjnej odnoszącej się do zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Nota Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie jest aktem prawa powszechnie obowiązującego, lecz stanowi zbiór standardów sporządzania wycen, mogących także, ale tylko pomocniczo, służyć ocenie sporządzonych wycen także przez sąd administracyjny. W tym kontekście Sąd wyjaśnia również, że oddaleniu podlegał sformułowany w skardze wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii nowego biegłego sądowego, innego niż dotychczasowy rzeczoznawca majątkowy, na okoliczność ustalenia wartości rynkowej zbytych nieruchomości. Jak wynika z art. 106 § 3 p.p.s.a, sąd administracyjny może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Dowód z opinii biegłego nie mieści się w zakresie postępowania dowodowego możliwego do przeprowadzenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym. W przedstawionych realiach sprawy Sąd uznał, że organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji prawidłowo ocenił zebrany materiał dowodowy, prawidłowo ustalił stan faktyczny, a tym samym nie doszło w sprawie do naruszenia przepisów określających zasadę prawdy obiektywnej, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Prawidłowo też zinterpretowano przepisy prawa materialnego i dokonano właściwej subsumcji stanu faktycznego pod hipotezę normy prawnej. Zaskarżona decyzja nie narusza też innych przepisów prawa powołanych w skardze. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.