II SA/Kr 705/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia Barbara Pasternak Sędziowie WSA Krystyna Daniel (spr.) AWSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant Edyta Domagalska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2007 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta N. , M.N. , M.P. i innych ... [ ], na decyzję Wojewody [ ] w przedmiocie zwrotu nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. uchyla decyzję Starosty [ ] w pkt 2 tj. w zakresie zwrotu na rzecz Miasta N. odszkodowania za nieruchomości podlegające zwrotowi; III. określa, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; IV. zasadza od Wojewody na rzecz skarżących M.N. , M.P. i innych....[....] ....solidarnie kwotę 455 (czterysta pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Starosta Powiatowy w N. decyzją z......... 2005 r. ...............na podstawie art. 142 w związku z art. 137 ust. 2 i art. 140 ustawy z 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261. póz. 2603 ze zm.) oraz art. 104 kpa orzekł: 1. o zwrocie na rzecz: J.S. w 7/48 cz., M.M. w 7/48 cz., H.L. w 7/48 cz., J.D. w 7/48 cz., M.N. w 4/48 cz.. M.B. w 8/48 cz., M.P. w 8/48 cz. - wywłaszczonej nieruchomości położonej w N. , oznaczonej jako działka ewidencyjna nr ........ w obr. ...... o pow. 0,0009ha, obj. Kw Nr ........., nr ....... w obr. ....... o pow. 0,3825 ha obj. KW Nr ....... prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N. ........... Wydział Ksiąg Wieczystych, będącej własnością Gminy N.. Starosta Powiatowy orzekł również o zwrocie na rzecz: J.S. w 8/32 cz., M.M. w 8/32 cz., H.L. w 8/32 cz., J.D. w 8/32 cz. - wywłaszczonej nieruchomości położonej w N., oznaczonej jako działka ew. nr .......w obr. ......... o pow. 03868 ha, obj. Kw Nr .........prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N. .......... Wydział Ksiąg Wieczystych, będącej własnością Gminy N. 2. o zwrocie na rzecz Miasta N. odszkodowania za nieruchomości podlegające zwrotowi w łącznej kwocie 324.616,40 zł, zobowiązują osoby na rzecz których zostały zwrócone wywłaszczone nieruchomości do zwrotu określonych w decyzji kwot. Organ l instancji zaznaczył, że ostateczna decyzja stanowi podstawę do ujawnienia w Księdze Wieczystej prawa własności przywróconego w drodze orzeczenia o zwrocie na rzecz osób wymienionych. W uzasadnieniu Starosta Powiatowy w N. podał, że decyzją wydaną przez Wiceprezydenta Miasta N. z ..........1984 r. wywłaszczono na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowiącą współwłasność M.F. w 2/4 cz, S.D. w 1/4 cz., M.D. (z domu F.) w 1/4 cz., oznaczoną, jako działki ewidencyjne nr: .......................o łącznej powierzchni 2,3430 ha, położoną w N., wraz ze składnikami budowlanymi i rolnymi z przeznaczeniem na cele "budowy osiedla mieszkaniowego ................w N. II etap", zgodnie z decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego nr .........z .........1983 r. i ustalono odszkodowanie w wysokości 8.487.097 zł (przed denominacją), obejmujące należność za grunt i składniki budowlane oraz rolne. Aktem notarialnym - umowa sprzedaży z ..........1983 r. Rep. "......" nr ......zawartym w Państwowym Biurze Notarialnym w N. nabyto na rzecz Skarbu Państwa, w trybie art. 6 ustawy z 12.03.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, nieruchomość położoną w N. , obr. ......, oznaczoną jako działki ewidencyjne nr......., o łącznej pow. 2,2275 ha. Nabycie w/w nieruchomości nastąpiło na cele "budowy osiedla mieszkaniowego ...........", zgodnie z decyzją nr .........z...........1981 r, zatwierdzającą plan realizacyjny. Nieruchomość stanowiła własność S.D. i M.D. po połowie i nabyta została za cenę w kwocie 5.652.280 zł. Z wnioskiem z............2001 r. o zwrot części wywłaszczonej nieruchomości, skonkretyzowanym do działki ew.j nr ........w obr. ....... oraz części działki ew. nr ....... i ........w obr. ........ wystąpił poprzedni współwłaściciel S.D. oraz spadkobiercy po pozostałych współwłaścicielach tej nieruchomości – J.D. etc...................., ustaleni w oparciu o postanowienia spadkowe Sądu Rejonowego w N. Wydział .... Cywilny - z ..........1985 r. ...........iż...........2001 r. ........W oparciu o prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w G........... z.......... 2005 r. sygn. ..........- spadek po S.D. zmarłym...............2004 r. nabyli: syn J.D. etc..........., córki ......................... Organ l instancji analizując materiał dowodowy stwierdził, że działki ew. nr .........obr. ......w N. stanowią własność Gminy N. ; przy czym dz. ew. nr ....... obr. 6.........powstała z podziału działki ew. nr ........w obr. ......, natomiast działka ewidencyjna nr ....... w obr. ......... powstała z podziału dz. ew. nr ...... obr. ......... Po przeprowadzeniu w dniu...........2004 r. wizji w terenie organ l instancji ustalił, że na działkach ew. nr ...... i ........ wybudowane zostały urządzenia sportowe: kort tenisowy, boiska, bieżnia, trwałe ogrodzenia, urządzenia zieleni. Zainwestowanie terenu nastąpiło w 2002 r., w oparciu o decyzję nr ..........z.............2001 r. znak: ...............o pozwoleniu na budowę szkolnej hali sportowej wraz z terenowymi urządzeniami sportowymi przy Szkole Podstawowej Nr ......... w N. tj. w trakcie ubiegania się wnioskodawców o zwrot nieruchomości. W związku z powyższym organ l instancji stwierdził, że w okresie do lat 10 od daty wywłaszczenia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa - cel wywłaszczenia -"budowa osiedla mieszkaniowego ...........w N. " nie został zrealizowany. Nieruchomość zainwestowana została urządzeniami sportowymi szkoły w okresie późniejszym tj. w 2002 r. , po upływie 19 łat od dnia wywłaszczenia. a wnioskowaną do zwrotu nieruchomość uznano za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (przejęciu). Odszkodowanie należne Miastu N. z tytułu zwrotu nieruchomości, ustalono stosownie do przepisów art. 140, w zw. z art. 217 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 217 ust. 2 osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu nieruchomości zwracają odszkodowanie zwaloryzowane w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości. Waloryzacji przedmiotowego odszkodowania dokonano przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski - z uwzględnieniem ostatniego za II kwartał 2005 r. wynoszącego 0,6 %, ogłoszonego w MP Nr 42/2005. Łącznie za całą zwracaną nieruchomość odszkodowanie wyniosło 324 616,40 zł. Wartość rynkowa zwracanej nieruchomości, zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego wynosiła 971 212.00 zł. Z uwagi na fakt, że 50% aktualnej wartości rynkowej zwracanej nieruchomości jest większe od odszkodowania zwaloryzowanego, odszkodowanie należne Miastu N. ustalono stosownie do przepisu art. 217 cyt. ustawy na wyżej wskazaną kwotę 324.616,40 zł. Po rozpoznaniu odwołań: Prezydenta Miasta N. oraz M.N. etc..................., wnoszących o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ l instancji Wojewoda ..........decyzją z ..........2006 r. znak: ................na podstawie art. 138 § 1 ust. 1 kpa, w zw. z art. 9a, art. 136 ust. 3, art.137, art. 139, 140 ustawy z 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 ze zm.), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że pomimo stwierdzenia niewątpliwych uchybień w postępowaniu prowadzonym przez organ l instancji brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Uzupełniając brakujące wyjaśnienia organu J instancji dotyczące spełnienia w przedmiotowej sprawie przesłanek wskazanych w art. 137 ust. 2 cyt. ustawy zauważył, że dla wnioskowanych do zwrotu nieruchomości utracił moc plan miejscowy, jednak na podstawie decyzji Nr .......z...........2003 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu istnieje możliwość zagospodarowania wnioskowanych do zwrotu części wywłaszczonych nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że wniosek z............2001 r. o zwrot m.in. przedmiotowych nieruchomości wpłynął do Urzędu Miasta N........ w dniu...........2001 r. tj. w czasie kiedy obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta N. , zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr .........z ...........1994 r. (Dz. Urz. Woj. .........nr.............), który utracił moc 31.12.2002 r. Zgodnie z opinią Wydziału Architektury, Budownictwa i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta N. z..........2005 r. znak: ...........o przeznaczeniu w planie miejscowym wnioskowanych do zwrotu działek, wydaną na wniosek Starosty N. - do prowadzonego postępowania o zwrot przedmiotowych nieruchomości, na dzień złożenia wniosku o zwrot: działka nr ....... położona była w terenach o symbolu B6 U (tereny usług istniejących i projektowanych), działka nr.......... częściowo w terenach o symbolu B6 U (tereny usług istniejących i projektowanych) oraz częściowo w liniach rozgraniczających ulicy o symbolu B 9 L, działka nr ......... w liniach rozgraniczających ulicy o symbolu B9 L. W opinii tej stwierdzono również, że na dzień złożenia wniosku o zwrot istniała możliwość zagospodarowania w/w działek zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem. Organ odwoławczy uznał, że z powyższych ustaleń wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że na dzień złożenia wniosku o zwrot istniała możliwość zagospodarowania w/w działek zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem miejscowym. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia okoliczność, iż na wnioskowanym do zwrotu gruncie został zrealizowany kompleks boisk szkolnych, bowiem zainwestowanie terenu nastąpiło dopiero w roku 2002, po upływie 17 lat od daty wywłaszczenia (przejęcia). Organ odwoławczy ustosunkowując się do zarzutów Prezydenta Miasta N. , dotyczących kwestii związanych z ustaleniem i rozliczeniem odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, stwierdził że nie zasługują na uwzględnienie. Wskazał, że sprawa rozliczenia odszkodowania była przedmiotem rozprawy administracyjnej przeprowadzonej przez Starostę N. w dniu .........2005 r., na której był również obecny przedstawiciel Prezydenta M. N., ale nie wniósł żadnych zastrzeżeń do ustalonego przez organ l instancji należnego M. N. odszkodowania. Nadto Wojewoda .......wyjaśnił, że za podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu zwrotu nieruchomości Starosta N. prawidłowo przyjął przepisy art. 140 w zw. z art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonując - w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony ........2004 r. i zaktualizowany............2004 r. -ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, że przejęcie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa nastąpiło przed dniem 5.12.1990 r., a 50 % aktualnej wartości rynkowej zwracanej nieruchomości jest większe od zwaloryzowanego odszkodowania, za podstawę do rozliczeń z Miastem N. organ l instancji słusznie przyjął kwotę zwaloryzowanego odszkodowania. Odszkodowanie to zostało pomniejszone o kwotę równą różnicy wartości nieruchomości na dzień zwrotu i ustalone proporcjonalnie do powierzchni zwracanych części nieruchomości. Waloryzacji odszkodowania organ orzekający dokonał zgodnie z art. 227 cyt. ustawy - przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłaszanych w "Monitorze Polskim" z uwzględnieniem ostatniego ogłoszonego - za II kwartał 2005 r. (M.P. Nr 42/05). Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył Prezydent Miasta N. , zarzucając naruszenie art. 107 § 1 i § 3 kpa, polegające na pominięciu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnienia istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności dlaczego pomniejszono należne Miastu N. odszkodowanie oraz jakie mechanizmy pomniejszenia odszkodowania zastosowano, w tym dlaczego odszkodowanie pomniejszono aż o 50%. Skargę od powyższej decyzji w złożyli także: M.N. , ...................wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z powodu naruszenia przepisów art. 7, 8, 77 i 107 kpa, a w szczególności o ponowne dokonanie wyceny podlegającej zwrotowi nieruchomości, dokonanej według stanu na koniec r. 2001, z związku ze złożeniem przez nich wniosku o zwrot w 2001 r. i odniesienie tak ustalonej wartości do operatu szacunkowego z ............2004 i jego późniejszej aktualizacji. Uznali za krzywdzące ustalenie wartości podlegającej zwrotowi nieruchomości z uwzględnieniem jej zainwestowania, dokonanego już po wniesieniu wniosku o zwrot, jak również przy uwzględnieniu znacznego wzrostu cen nieruchomości jaki odnotowano w maju 2004 r. Wojewoda ...............w odpowiedziach na obie skargi wniósł o ich oddalenie w całości, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z ......... 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 152, póz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a.) sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a.) W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. W ocenie Sądu skargi zasługują na uwzględnienie bowiem zaskarżona decyzja utrzymała w mocy decyzję organu l instancji, która w punkcie drugim odnoszącym się do odszkodowania, narusza prawo w stopniu uzasadniającym jej uchylenie w tej części. Już na wstępie należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie niesporne jest orzeczenie o zwrocie części wywłaszczonych (przejętych) w 1984 i w 1983 r. na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonych jako dz. ew. nr ........obr. ...... w N. , stanowiących własność Gminy N. Podstawowy zarzut obu skarg odnosi się natomiast do wadliwie ustalonej -zdaniem skarżących -wysokości odszkodowania dla M. N. za zwracane działki, należnego od osób na rzecz których orzeczono zwrot, poprzez przyjęcie wadliwych założeń w operacie szacunkowym w oparciu, o który odszkodowanie zostało ustalone na kwotę 324, 616, 40 zł. Zarzut dotyczy również pominięcia w uzasadnieniu decyzji l i II instancji wyjaśnienia w jaki sposób kwota odszkodowania została wyliczona. Jak ustaliły organy w niniejszej sprawie przedmiotowe działki oznaczone obecnie jako dz. ew. nr .......w obr. ...... w N. stanowią część nieruchomości wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa podstawie decyzji wydanej przez Wiceprezydenta Miasta N. z..........1984 r. z przeznaczeniem na cele "budowy osiedla mieszkaniowego .....................", zgodnie z decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego nr .......z..............1983 r., natomiast działka oznaczona obecnie jako nr .........obr. ........ w N. nabyta została na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym umowy sprzedaży z........... 1983 r. Rep. "........" numer ..........zawartym w PBN w N. w trybie art. 6 ustawy z 12.03.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości również z przeznaczeniem na cele budowy osiedla mieszkaniowego ............, zgodnie z decyzją nr .............z dnia ...........1981 r. zatwierdzającą plan realizacyjny. Wniosek o zwrot w/w nieruchomości został złożony przez poprzedniego współwłaściciela S.D. (zmarłego..............2004 r.) oraz spadkobierców po pozostałych współwłaścicielach. Jak ustalono w toku postępowania dowodowego wniosek o zwrot przedmiotowych nieruchomości wpłynął gdy obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego M. N. z ............1994 r., który utracił moc.......... 2002 r., i w którym działka nr ......... położona była w terenach o symbolu B6 U (tereny usług istniejących i projektowanych), działka nr .......... częściowo w terenach o symbolu B6 U (tereny usług istniejących i projektowanych) oraz częściowo w liniach rozgraniczających ulicy o symbolu .........., działka nr ...........w liniach rozgraniczających ulicy o symbolu........., a więc na dzień złożenia wniosku o zwrot istniała możliwość zagospodarowania w/w działek zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem. Nadto stwierdzono, że na przedmiotowych działkach został zrealizowany kompleks boisk szkolnych oraz innych terenowych urządzeń sportowych przy szkole podstawowej nr.......... oraz, że inwestycja ta została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta N. Nr .......... Z..........2001 r. znak: ..........o pozwoleniu na budowę szkolnej hali sportowej wraz z terenowymi urządzeniami sportowymi przy Szkole Podstawowej Nr ....... w N. , wydaną już po złożeniu wniosku o zwrot. Oznacza to, że w okresie do 10 lat od daty wywłaszczenia przedmiotowych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. W związku z powyższym, organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo uznały, że wnioskowane do zwrotu dz. nr ............obr. ......... w N. podlegają zwrotowi stosownie do art. 137 ust 1 i 2 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutów przedstawionych w skargach należy w pierwszym rzędzie stwierdzić, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut podniesiony w skardze M.N. etc................, , że ustalenie wartości podlegającej zwrotowi nieruchomości powinno być dokonane bez uwzględnieniem jej zainwestowania, dokonanego już po wniesieniu wniosku o zwrot. Wynika to wprost z niżej cytowanego przepisu art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie trzeba wskazać, że ustalenie odszkodowania za część wywłaszczonych nieruchomości tj. dz. nr ..................nastąpiło z naruszeniem przepisów postępowania w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej określona w art. 7 kpa, sprecyzowana w art. 77 § 1 kpa. Zgodnie z art. 7 kpa organy administracji publicznej powinny dążyć do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zgodnie z art. 77 § 1 kpa organ jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a ponadto zgodnie z art. 80 kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Stosownie do wymogów określonych w art. 107 § 3 kpa organ w uzasadnieniu faktycznym decyzji jest zobowiązany wskazać fakty, które uznał za udowodnione, dowody na których się oparł oraz przyczyny z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności. Przepis art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w razie zwrotu nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu wypłacone odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 podlega waloryzacji z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości zwracają odszkodowanie zwaloryzowane w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 140 ust. 3 cyt. ustawy jeżeli zwrotowi podlega tylko część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości, natomiast zgodnie z art. 140 ust. 4 ustawy - w razie zwiększenia się lub zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie ustalone stosownie do ust. 2 pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określeniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. W niniejszej sprawie organ l instancji przyjął, że odszkodowanie za całą wywłaszczoną nieruchomość określone w decyzji z......... 1984 znak: .......wynosi 636 519 zł (po uwzględnieniu działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu) natomiast przy uwzględnieniu, że zwrotowi podlega część nieruchomości tj. dz. nr ........ i ...... oznacza to , iż wartość zwracanej nieruchomości uległa zmniejszeniu (art. 140 ust. 4 cyt. ustawy) i kwota podlegająca zwrotowi za dz. nr ......i........ wynosi 183 826, 69 zł. W odniesieniu do nieruchomości nabytej na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym - umową sprzedaży z......... 1983 r. Rep. A nr .........organ przyjął że zwaloryzowane odszkodowanie wynosi 487 499 zł (po uwzględnieniu działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu) natomiast przy uwzględnieniu że zwrotowi podlega część nieruchomości tj. dz. nr ...........oznacza to, że wartość zwracanej nieruchomości uległa zmniejszeniu ( art. 140 ust. 4 cyt. ustawy) i kwota podlegająca zwrotowi za dz. Nr ......... wynosi 140 789,71 zł. Oznacza to, że za całą zwracaną nieruchomość (dz............) kwota podlegająca zwrotowi wynosi 324 616,40 zł. Nadto organ l instancji wskazał, że ponieważ wartość rynkowa zwracanej nieruchomości wynosi 971 212 ,00 zł z uwagi na dyspozycję art. 217 ust. 2 ustawy należało przyjąć, że zwrotowi podlega kwota 324 616,40 zł. Powyższa kwota należnego Miastu N. odszkodowania za zwracane działki została ustalona przy uwzględnieniu operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego K.K. w dniu.......... 2004 r. zaktualizowanego w dniu......... 2004 r. W wyżej wskazanym operacie rzeczoznawca dokonał wyceny przedmiotowych nieruchomości w oparciu o przepisy art. 135 w zw. z art. 134 ust. 1 i 2 ,151 cyt. ustawy. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Z kolei art. 135 ust. 1 stanowi, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Mając powyższe na uwadze należy wskazać przede wszystkim, że organy orzekające w niniejszej sprawie miały obowiązek oceny na podstawie art. 80 kpa wartości dowodowej przedłożonego operatu szacunkowego, a zwłaszcza zbadania czy został prawidłowo sporządzony, czy jest zupełny i logiczny, a w razie wątpliwości żądać jego uzupełnienia albo wyjaśnień co do jego treści.(por., wyrok NSA W-wa z 26.01. 2006, IIOSK 459/05, LEX 206473) W niniejszej sprawie organy nie wywiązały się z tego obowiązku. Zarzuty skargi oparte są m. in. na kwestionowaniu, iż zabudowanie podlegających zwrotowi nieruchomości urządzeniami sportowymi i towarzyszącymi im budowlami podnosi ich wartość. Jak wynika z przedmiotowego operatu szacunkowego dla obliczenia aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe i metodę kosztów zastąpienia (odtworzeniową), "określając ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych nieruchomości obiektami o takiej samej funkcji, jaką spełniają obiekty będące częścią składową nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem ich stopnia zużycia" (s. 11 operatu). Ustosunkowując się do powyższego należy stwierdzić, iż organy l i II instancji nie oceniły czy rzeczoznawca przyjął kwestionowaną przez skarżących metodę odtworzeniową zasadnie tzn. czy podjął wcześniej próbę ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości stosownie do § 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 9.08. 2004 r. r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. nr 207, póz. 2109 ze zm.) stanowiący, że gdy dany rodzaj nieruchomości nie jest przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, można przyjmować ceny transakcyjne na rynku krajowym lub zagranicznym. Jak wynika z przedmiotowego operatu rzeczoznawca ograniczył się do wskazania, że zastosował podejście kosztowe ponieważ "brak obrotu tego typu nieruchomościami". W ocenie Sądu podanie takiego uzasadnienia nie jest wystarczacie, istnieją bowiem uzasadnione powody pozwalające przypuszczać, że wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona metodą porównawczą może się znacznie różnić w porównaniu z ustaloną w oparciu o metodę przyjętą w przedmiotowym operacie (odtworzeniową). Nadto należy podkreślić, że zarówno organ l jak l II instancji nie wyjaśniły w uzasadnieniu jakie podejście oraz jakie metody i techniki szacowania zastosowano dla ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, nie przedstawiły również podstawowych operacji matematycznych jakie zostały zastosowane przy obliczaniu całkowitej kwoty należnego odszkodowania. W szczególności nie został wskazany współczynnik stopnia zmniejszenia nieruchomości, ustalony w przedmiotowym operacie na 71,12 % (s. 29), którego wartość pozwoliła na ustalenie zwaloryzowanej kwoty odszkodowania przypadającego za podlegająca zwrotowi część nieruchomości tj. dz. Nr.............. Należy mieć na uwadze, że przedmiotowy operat szacunkowy zawierający w/w obliczenia nie stanowi załącznika do decyzji pierwszoinstancyjnej i zawarte w nim wyliczenie wartości podlegających zwrotowi działek powinno być umieszczone w uzasadnieniu. Organ odwoławczy nie uzupełnił powyższego braku mimo, że w odwołaniu Prezydenta M. N. podniesiono, że organ l instancji "nie wyjaśnił dostatecznie rozliczenia odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości - zwłaszcza w zakresie rozliczenia z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po ich wywłaszczeniu". W związku z powyższym przy ponownym ustalaniu kwoty odszkodowania za podlegające zwrotowi nieruchomości organ powinien dla określenia wartości zwracanej nieruchomości uzupełnić postępowanie dowodowe w zakresie poprawnie sporządzonego operatu szacunkowego, w którym należy w sposób jednoznaczny wykazać i uzasadnić wybór podejścia, metody i techniki ustalenia wartości zwracanej nieruchomości mając na uwadze, że podstawą ustalania odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Nadto w uzasadnieniu decyzji organ jest zobowiązany wyjaśnić sposób w jaki dokonano obliczenia wartości odszkodowania za nieruchomości podlegające zwrotowi łącznie ze wskazaniem podstawowych obliczeń matematycznych, które zostały zastosowane. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie ł sentencji na podstawie art 145 §1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a O niewykonywaniu zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.