II SA/Kr 73/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Iwona Niżnik- Dobosz / spr./ Jacek Bursa Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2014 r. sprawy ze skargi Spółki "A" sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 31 października 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Decyzją z dnia 31 października 2013 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej w skrócie "u.p.z.p."), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie") oraz art. 7, art. 77 i art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej w skrócie "K.p.a."), uchyliło decyzję Prezydenta Miasta nr [...] z dnia 11 lipca 2013 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego (z garażem podziemnym, w granicy z działką nr [...]) wraz z budową dojść i dojazdów na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] oraz budową zjazdu z części działki nr [...] na działkach nr [...] obr. [...] w rejonie ul. K. i Z. w K." i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu 2 lipca 2012 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta wpłynął wniosek "A" Sp. z o.o. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla opisanego powyżej zamierzenia inwestycyjnego. Teren określony we wniosku nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia: - opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, - opinię [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. w zakresie melioracji wodnych, - opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM w zakresie ochrony środowiska, - uchwałę Nr 83/82/2012 Rady Dzielnicy VIII z dnia 30 lipca 2012 r. W toku postępowania organ I instancji ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym stwierdzono, iż: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2.teren ma dostęp do drogi publicznej, 3.istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego 4.teren jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994r., który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, co stwierdzono na podstawie wyrysu z w/w planu, 5.decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzją nr [...] z dnia 11 lipca 2013 r. Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego (z garażem podziemnym, w granicy z działką nr [...]) wraz z budową dojść i dojazdów na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz budową zjazdu z części działki nr [...] na działkach nr [...] obręb [...] w rejonie ul. K. i Z. w K.". W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał w odniesieniu do zastrzeżeń zgłoszonych w toku postępowania przez M. W., że ochrona interesów osób trzecich w zakresie zacieniania spowodowanego powstaniem zamierzonej inwestycji zapewniona zostanie w drugim etapie, jakim jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył M. W., zarzucając, że brak w niej ustanowionego warunku uwzględnienia przez inwestora wymaganych odległości, które mają zapewnić naturalne oświetlenie w budynkach przyległych do terenu inwestycji, a które to odległości zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto, w ocenie odwołującego się, w decyzji podano maksymalne wysokości budynku, które spowodują całkowite zacienienie budynku sąsiadującego zwłaszcza, że na każdej kondygnacji budynku sąsiedniego są lokale mieszkalne z oknami wychodzącymi jedynie w kierunku wnioskowanej inwestycji. Jego zdaniem, także w analizie urbanistyczno-architektonicznej nie został uwzględniony problem zacienienia budynku na działce sąsiedniej. Dodatkowo, w decyzji zbyt ogólnikowo określono warunek zapewnienia miejsc postojowych w ilości stosownej do planowanego zagospodarowania terenu w granicach własnej działki, podczas gdy celowym byłoby wskazanie minimalnej liczby miejsc postojowych, jakie zapewnić ma inwestor. Zaskarżoną w sprawie decyzją z dnia 31 października 2013 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję organu I instancji, przekazując mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że granice obszaru analizy wyznaczone zostały zgodnie z przepisami art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże organ II instancji nie podzielił zawartych w analizie poglądów analizatora o możliwości uznania za działki sąsiednie działek, które nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Teren inwestycji leży przy drodze gminnej (publicznej) - ul. Z. i z tej drogi planowany jest wjazd na teren inwestycji. Jednocześnie w tekście analizy brak jest stwierdzenia, że działka objęta wnioskiem pozostaje dostępna także od strony ul. K. (np. od strony tej ulicy posiada wjazd, lub wjazd taki jest planowany). W związku z tym SKO zakwestionowało uznanie za działkę sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1u.p.z.p. działki ewid. nr [...] wraz z działkami nr [...] i [...]. Do uznania działki za sąsiednią konieczne jest spełnienie kryterium dostępności z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia musi mieć zatem dostęp (bezpośredni, czy to pośredni) do konkretnej, tej samej drogi publicznej. Ww. działki kryterium powyższego nie spełniają, ponieważ posiadają dostęp z innej drogi publicznej tj. ul. K.. W ocenie organu II instancji, część tekstowa analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie opisuje precyzyjnie sposobu zagospodarowania terenu oraz występujących w obszarze analizowanym parametrów, niektóre z nich traktując wybiórczo. Bardzo ogólnikowo scharakteryzowana została istniejąca zabudowa w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, zaś opis nieruchomości sąsiednich w tym zakresie pozostaje lakoniczny. Tylko w jednym przypadku analizator odniósł się do konkretnego numeru działki ewidencyjnej (tj. do, zabudowy na działce nr 2), natomiast w pozostałych przypadkach opisał wysokości istniejącej zabudowy operując numerami budynków, bez przypisania konkretnych numerów działek. Analizator w swych ustaleniach pominął wysokość elewacji frontowej budynku nr [...], położonego na nieruchomości znajdującej się w bardzo bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji tj. na działkach nr [...] i [...], nie podając przyczyn takiego zabiegu. Poprzestanie na opisie niskiej zabudowy, występującej na działce nr [...], z pominięciem dostępnych z tej samej ul. Z. działek nr [...], [...], nie zostało w żaden sposób uzasadnione. Również zaproponowany przez autora analizy sposób wyznaczenia tego parametru nowej zabudowy (tj. na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia), nie znajduje dostatecznego uzasadnienia w wynikach analizy. Organ II instancji wskazał także na nieprawidłowość rozstrzygnięcia organu I instancji w zakresie ustalonych warunków zabudowy w załączniku nr 1 do decyzji. Odstąpienie od ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy od strony ul. Z. nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Jeżeli autorka analizy zauważyła w obszarze analizowanym, że brak jest wyraźnie zdefiniowanej linii zabudowy przy ul. Z., do której mogłaby nawiązać planowana inwestycja, to ustalenia takie winny skłonić organ do rozważenia zastosowania § 4 pkt 4 rozporządzenia. Brak było podstaw do rezygnacji z ustalenia obowiązującej linii zabudowy, ze względu na takie wyniki analizy. Ponadto – zdaniem organu odwoławczego – ustalone w decyzji warunki zabudowy w zakresie szerokości elewacji frontowej na poziomie do 15 m, z dopuszczeniem zwiększenia tej szerokości do 28 m, nie znajdują odzwierciedlenia w wynikach analizy. Dopuszczona w decyzji taka rozpiętość w kształtowaniu tego parametru nowej zabudowy stanowi na podstawie § 6 ust. 2 znaczne odstępstwo od zaobserwowanej w obszarze analizowanym średniej wartości tego parametru (12,11 ni - średnia szerokość elewacji frontowej przy ul. Z.). Żadna z nieruchomości położonej w obszarze analizowanym (ani też przy ul. Z.) nie pozostaje zagospodarowana budynkiem posiadającym szerokość elewacji frontowej o tak dużych rozmiarach. SKO zwróciło także uwagę, że na obecnym etapie postępowania utraciły ważność warunki przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej wydane przez Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K., "E" S.A. w K., [...] Spółkę Gazowniczą Sp. z o.o. Odnosząc się do formułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących zacienienia oraz braku wskazania w decyzji konkretnej ilości miejsc parkingowych, organ II instancji wskazał, że na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest podstaw do wydania takiego rozstrzygnięcia, a kwestie te, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków, są badane na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Skargę na powyższą decyzję złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie "A" Sp. z o.o. (dalej jako Spółka), wnosząc o jej uchylenie. W skardze strona skarżąca podniosła zarzuty naruszenia następujących przepisów prawa: - art. 2 pkt 14 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że o dostępie do drogi publicznej decyduje zaplanowany wjazd na teren działki od strony danej ulicy, co doprowadziło organ II instancji do wniosku, iż teren objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego posiada dostęp wyłącznie do ul. Z., podczas gdy działka granicząca z drogą publiczną ma do niej bezpośredni dostęp w rozumieniu powyższego przepisu, co powinno doprowadzić organ II instancji do konkluzji, iż teren inwestycji ma dostęp do dwóch dróg publicznych - ul. Z. i ul. K., - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że do uznania działki za sąsiednią konieczne jest bezwzględne spełnienie kryterium jej dostępności z tej samej drogi publicznej, co doprowadziło organ II instancji do wniosku, iż działka [...] wraz z działkami [...] i [...] obr. [...] nie mogą zostać uznane za sąsiednie w rozumieniu powyższego przepisu, podczas gdy jego prawidłowa interpretacja powinna skutkować konkluzją, iż wyżej wymienione działki należy uznać za sąsiednie, - § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się, biorąc pod uwagę zagospodarowanie wyłącznie takich działek, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem, podczas gdy prawidłowa interpretacja powyższego przepisu powinna doprowadzić organ II instancji do wniosku, że analiza taka przeprowadzana jest z uwzględnieniem wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, - art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie całościowego i dogłębnego zbadania stanu faktycznego w niniejszej sprawie, a w szczególności zaniechanie całościowego i dogłębnego zbadania możliwości wejścia na działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym od strony ul. K., co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, - art. 11 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak zajęcia stanowiska wobec całego materiału procesowego oraz poprzestanie na lakonicznym wskazaniu, iż kontynuacja funkcji i parametrów zabudowy musi odnosić się do działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, bez ustosunkowania się do konkretnych okoliczności sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, - art. 8 K.p.a. poprzez brak ustosunkowania się do twierdzeń wniosku, które Spółka uznawała za istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. W uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, że teren inwestycji przylega bezpośrednio zarówno do ul. K., jak i do ul. Z., zaś bezpośrednia przyległość umożliwia dostanie się na teren inwestycji od strony każdej z tych ulic. Ustawa nie precyzuje w żaden sposób, na czym ów dostęp ma polegać, przyjmowanie zatem, iż warunkiem koniecznym dla stwierdzenia dostępu do drogi publicznej jest możliwość wjazdu na działkę od strony tej ulicy, stanowi niedopuszczalną zawężającą wykładnię art. 2 pkt 14 u.p.z.p. i uzupełnianie treści tego przepisu o nowy element, który nie znajduje żadnego oparcia w jego brzmieniu. Spółka nie podzieliła także dokonanej przez organ II instancji wykładni pojęcia "działki sąsiedniej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wskazując, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa dotyczy nie tyle działek dostępnych z tej samej drogi, ale działek znajdujących się w obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Niezasadnie zatem organ II instancji wskazał na konieczność ograniczenia katalogu działek do działek dostępnych z tej samej drogi publicznej. Przyjęcie przez organ, że przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zagospodarowanie wyłącznie takich działek, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem, stanowiło naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto, skarżąca Spółka podniosła, że zarzucany w zaskarżonej decyzji brak numerów działek przy opisie niektórych budynków nie uchybia precyzyjności i rzetelności sporządzonej analizy, ponieważ operowanie przez analizatora numerami budynków pozwala na ich jednoznaczną identyfikację, a wyniki analizy w tym zakresie zostały uzasadnione. Strona skarżąca wskazała także na uchybienia prawa procesowego w zakresie postępowania dowodowego, co skutkowało m.in. gołosłownym przyjęciem założenia o braku dostępu do terenu inwestycji od strony ul. K.. W odpowiedzi na skargę, organ administracji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż w ramach dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać legalność rozstrzygnięcia zapadłego w danym postępowaniu administracyjnym z punktu widzenia jego zgodności z obowiązującymi w dacie jego wydania przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami prawa procesowego, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie albo też przepisu dającego podstawę do wznowienia postępowania, a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte są wadą nieważności. Ponadto w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej powoływanej jako p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co oznacza, iż Sąd z urzędu, tj. nawet w przypadku braku wskazania przez stronę skarżącą, bierze pod uwagę zaistniałe na etapie postępowania administracyjnego naruszenia prawa i ocenia, czy ich skutki powinny być wyeliminowane z obrotu prawnego. Skarga nie jest uzasadniona co nie oznacza, że zaskarżona decyzja jest wolna od wad. Wady te nie są na tyle istotne, aby przemawiały za jej uchyleniem, tym bardziej, że w sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania przez organ odwoławczy treści art. 138 § 2 k.p.a. Przedmiotem kontroli sądu administracyjnego jest kasatoryjna decyzja SKO w [...] wydana na podstawie art.138 § 2 k.p.a. Kontrola sądowa decyzji kasatoryjnych opiera się na zbadaniu, czy w kontrolowanej sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania przez organ odwoławczy postanowień wskazanego przepisu. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. 2. "Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy". Z treści zacytowanego przepisu jednoznacznie wynika, że jego stosowanie zachodzi w przypadku kwalifikowanego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które to naruszenie przepisów nie może być konwalidowane przez samodzielnie działania organu odwoławczego z zakresu postępowania wyjaśniającego przy czym zarazem w danej indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej istnieje konieczny, niezbędny do wyjaśnienia zakres sprawy determinujący prawidłowość rozstrzygnięcia tej sprawy. Prawidłowe stosowanie analizowanego przepisu wymaga zatem konstatacji, że zostały naruszone przepisy postępowania, że naruszenie tych przepisów nie może być samodzielnie sanowane, uzdrowione przez organ odwoławczy, a także równolegle wskazania tego zakresu sprawy , o którym jest mowa w art. 138 § 2 k.p.a i który ma istotne znaczenie, wpływ dla rozstrzygnięcia sprawy. Innymi słowy, nawiązując do poglądów wyrażonych w wyroku WSA w Lublinie z dnia 18 marca 2013 r., syg. Akt II SA/Lu 44/13, organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną jedynie wówczas, gdy organ pierwszej instancji z powodu naruszenia przepisów postępowania w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, albo przeprowadził je w taki sposób, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. To organ odwoławczy ma podjąć wszelkie możliwe kroki w celu merytorycznego załatwienia sprawy, a nie uwalniać się od obowiązku orzekania, przekazując sprawę organowi pierwszej instancji. Jednocześnie ma prawo do tego, aby własne orzeczenie, którego nieodłączną częścią jest uzasadnienie, sformułować w taki sposób, który doprowadzić do usunięcia niektórych wad uzasadnienia orzeczenia organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy, wydając decyzję na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., powinien w jej uzasadnieniu nie tylko przekonująco uzasadnić istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie, lecz także wskazać, z jakich przyczyn nie zastosował przepisu art. 136 k.p.a. Przenosząc powyższe ustalenia na grunt kontrolowanej decyzji Sąd wyraża pogląd, że kontrolowana decyzja SKO w [...] została wydana w sposób zgodny z postanowieniami przywołanego art. 138 § 2 k.p.a. Z treści kontrolowanej decyzji, w tym przede wszystkim z jej załącznika nr 1 określającego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, uzasadniona zdaniem Sądu, powinność ponownego przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej, gdyż jej wadliwość przełożyła się na treść decyzji organu I instancji. W tym przypadku Sąd podziela stanowisko SKO w [...] podnoszące, że ogólnikowy, nieprecyzyjny, czasami niczym nieuzasadniony, i niekompletny co do analizowanej próby, sposób sporządzenia tej analizy wykazuje stopień wadliwości uzasadniający uchylenie opartej na wynikach tej analizy decyzji organu I instancji. Odnosząc się do ustaleń materialnoprawnych zawartych w kontrolowanej decyzji Sąd stwierdza, że istnieje co prawda pewna sprzeczność i wada ich treści polegająca na tym, że z jednej strony Kolegium konkluduje, iż w tekście analizy brak stwierdzenia, że działka objęta wnioskiem pozostaje dostępna także od strony K. (np. od strony tej ulicy posiada wjazd lub taki wjazd jest planowany) i w związku z tym kwestionuje uznanie za działkę sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy działki ewd. nr [...] wraz z działkami [...] i [...] co sugeruje powinność rozwinięcia tej problematyki w analizie urbanistyczno-architektonicznej a przede wszystkim treści decyzji organu instancji I, a z drugiej strony Kolegium przedwcześnie kwestionuje przyjęty w analizie katalog działek sąsiednich i wskazuje na konieczność jego ograniczenia. Ten fragment uzasadnienia kontrolowanej decyzji SKO jest wadliwy aczkolwiek w stopniu nie powodującym konieczności jej uchylenia, gdyż w tym fragmencie organ odwoławczy odchodzi w swej wykładni od ugruntowanego poglądu w orzecznictwie sądowym w przedmiocie pojęcia działek sąsiednich w znaczeniu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumianych jako usytuowanych w obszarze objętym analizą urbanistyczno-architektoniczną. Skład rozpoznający podziela stanowisko WSA w Poznaniu wyrażone w wyroku z dnia 27 września 2013 r., sygn. akt SA/Po 704/13 zgodnie z którym pojęcie "działki sąsiedniej", użyte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. rozumieć należy szeroko jako obszar tworzący pewną urbanistyczną całość Ta niekonsekwencja rozumowania/wykładni Kolegium jest wyeliminowana jednak dalej na s. 5 uzasadnienia decyzji SKO, kiedy to Kolegium stwierdza wprost, że podziela, generalnie prezentowany w judykaturze i piśmiennictwie pogląd, iż wymaganie w zakresie kontynuacji funkcji parametrów, cech i wskaźników zabudowy, wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym można odnosić w określonych przypadkach także do innych działek sąsiednich niż działki przyległe do terenu planowanej inwestycji bądź znajdujące się w bliskim sąsiedztwie, skoro prawodawca wprost nie wskazał, że chodzi wyłącznie o tego rodzaju działki a następnie, że z uwagi na generalne cele ustawy i wskazany gwarancyjny charakter obowiązku kontynuacji funkcji, parametrów, cech zabudowy na działkach sąsiednich niedopuszczalne by było przeprowadzenie analizy z pominięciem działek bezpośrednio przyległych do terenu inwestycji lub znajdujących się w bardzo bliskim sąsiedztwie, gdy nie ustalono, że to będzie służyć kształtowaniu ładu przestrzennego. Niezależnie od kontekstu znaczeniowego tej wypowiedzi SKO, która jest formułowana, i słusznie, pod kątem wskazywania jako działek sąsiednich w stosunku do miejsca planowanej inwestycji działek usytuowanych przy ul. Z. w K., Kolegium postrzega i akceptuje, co ma znaczenie dla całości treści uzasadnienia, także szerokie ujęcie pojęcia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Kolegium nie uniknęło zatem pewnej niezręczności językowej i wadliwego sformułowania na s. 4 uzasadnienia chcąc dalej wskazać - co wynika z całości systemowo potraktowanego uzasadnienia decyzji SKO jako słuszna teza - że w pojęciu działek sąsiednich w stosunku do miejsca zamierzonej inwestycji, których parametry, cechy i gabaryty trzeba uwzględniać nie mniej niż działek sąsiednich zabudowanych budownictwem mieszkaniowym wielorodzinnym (które są ważne dla inwestora z uwagi na funkcje zamierzonej inwestycji) mieszczą się również działki sąsiednie usytuowane przy ul. Z. w K. przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, na którą wychodzi wjazd na miejsce planowanej inwestycji. Z treści analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika bowiem, że w obszarze analizowanym przeważająca jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna a zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna występuje jako funkcja uzupełniająca lokowana na niezabudowanych działkach wśród starszych budynków oraz na północnym obrzeżu obszaru oraz w formie budynków o gabarytach zbliżonych do zabudowy jednorodzinnej lecz ilością lokali przekraczających liczbę zdefiniowaną w przepisach budowlanych. Konkludując trzeba stwierdzić,że materialnoprawny wydźwięk uzasadnienia kontrolowanej decyzji SKO podnosi, że analiza urbanistyczno-architektoniczna, stanowiąca podstawowy element i dokument postępowania wyjaśniającego w sprawie warunków zabudowy nie powinna skupiać swojego zainteresowania i uwagi na działkach zajętych pod zabudowę wielorodzinną, ale w tym samym stopniu powinna brać pod uwagę działki zajęte pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne tym bardziej, że usytuowaniemiejscaplanowanej inwestycji jest nietypowe, na narożniku dwóch ulic K. i Z., przy czym wjazd na teren planowanej inwestycji jest od strony ul. Z. a dostęp bezpośredni do ul. K. teren zamierzonej inwestycji posiada w wyniku graniczenia z ulicą K.. Systemowo ujęta treść uzasadnienia SKO nie eliminuje zatem potraktowania działek ewd. nr [...] wraz z działkami [...] i [...] jako działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Stąd nie można uznać, że kontrolowana decyzja zasługuje na uchylenie z uwagi na wadliwa wykładnie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd zwraca uwagę na to, badając dalej zasadność zastosowania w sprawie przez SKO w [...] art. 138 § 2 k.p.a, że organ odwoławczy dochodząc do słusznego wniosku, iż przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna w części tekstowej nie zabezpiecza wymogów ładu przestrzennego przy charakteryzowaniu ustalaniu cech, parametrów i warunków planowanej zabudowy przez kierunek i ustalenia preferujące w sposób niewystarczająco uzasadniony, a więc czasami arbitralny, rozwiązania zawarte we wniosku inwestora – wskazałow uzasadnieniu swojej decyzji wyraźnie na czym jego zdaniem polegają niedociągnięcia i istotne braki przedmiotowej analizy urbanistyczno-architektonicznej przekładające się w konsekwencji następnie na treść decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy. W związku z tym Sąd stwierdza, że art. 138 § 2 k.p.a został zastosowany prawidłowo, gdyż SKO wskazało poważne uchybienia w postępowaniu wyjaśniającym organu I instancji naruszające art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., a niebyło zarazem w stanie samo uzupełnić tych braków, gdyż braki dotyczyły analizy urbanistyczno-architektonicznej, która jest opracowywana na etapie postępowaniapierwszoinstancyjnego a następnie prawidłowo wskazało zakres sprawy wymagający ustalenia w przeprowadzonym ponownie postępowaniu wyjaśniającym. Opisane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO uchybienia organu I instancji przepisom rozporządzenia mogły mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż zdaniem Sądu doprowadziły do ustalenia wymogów nowej zabudowy w oderwaniu od dających się ustalić cech istniejącej zabudowy, sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji. Tym samym organ I instancji dopuścił się nie tylko naruszenia wymienionych przepisów rozporządzenia, ale także nie dopełnił wynikającego z art. 7 i 77 k.p.a. obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego niezbędnego do załatwienia sprawy. Poczynione przez SKO ustalenia dotyczące stanu faktycznego sprawy wykazują zatem na niezasadność zarzutów skarżącego, który w skardze zarzuca SKO naruszenie art. 7, art. 77, art. 11 i art. 107§ 3, art. 8 k.p.a. Zdaniem Sądu, wydanie przez SKO decyzji kasatoryjnej, przy - jak to Sąd ustalił - zaistnieniu przesłanek z art. 138 § 2 k.p.a. wskazuje, że SKO w [...] nie naruszyło podniesionych przez skarżącego przepisów proceduralnych. W ponownym postępowaniu rozstrzygnięcie powinno być oparte na analizie urbanistyczno-architektonicznej posiadającej w części tekstowej merytoryczne uzasadnienie wyznaczenia działek sąsiednich w stosunku do terenu planowanej inwestycji dostępnych z tej samej drogi publicznej i określającej w części tekstowej analizy szczegółowo i w sposób nawiązujący do zbadanych cech obszaru analizowanego ewentualnych powodów dających możliwość ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy parametrów planowanej zabudowy w sposób odbiegający od średnich wartości ustalonych na obszarze analizowanym cech zabudowy. Ze względu na powyższe ustalenia działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. należało orzec jak w pkt 1 sentencji wyroku.