II SA/Kr 733/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Izabela Dobosz / spr. / Sędziowie WSA Małgorzata Brachel-Ziaja NSA Andrzej Niecikowski Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2009 r. sprawy ze skargi [....] SA w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 25 marca 2009 r. nr [....] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Decyzją Prezydenta Miasta K. z 28.XI.2005 r. nr [....] po ponownym rozpatrzeniu sprawy z wniosku [....] Sp. z o. o. z siedzibą w K. orzeczono o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p. n. "Budowa szałasu regionalnego przy hotelu [....] , na działkach nr [....] Obr [....] przy ul. [....] w K. Odwołanie od tej decyzji wniosła [....] Sp. z o. o. z siedzibą w K. zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że realizacja inwestycji spowoduje naruszenie ładu przestrzennego w przedmiotowym obszarze. Odwołująca się Spółka zarzuciła ponadto obrazę § 4 ust. 4, § 5 i § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.VIII.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez niejasny wywód, nie posiadający - zdaniem strony - znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a dotyczący wyznaczenia linii zabudowy od strony ulicy [....] , tj. od strony działki nr [....] , a także nie wyjaśnienia podstaw przyjęcia wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 21% oraz przyjęcie, iż kąt nachylenia dachu powinien być identyczny w planowanym budynku z innymi dachami istniejącymi na sąsiednich budynkach. Nadto zarzucono naruszenie prawa procesowego, a to art. 6, art. 7 w zw. z art. 77 §1 oraz art. 107 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji i samej odmowy oraz wadliwą ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Strona odwołująca się wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi l instancji. Decyzją z dnia 28.lll.2006 r. nr [....] w K. utrzymało w mocy opisane wyżej rozstrzygnięcie organu l instancji zwracając uwagę, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy oraz podając przede wszystkim, że zamierzona inwestycja nie zapewnia kontynuacji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w powołanym przepisie, nie ma także możliwości wyznaczenia dla planowanej inwestycji linii zabudowy oraz nie można ustalić geometrii dachu w sposób zgodny z wnioskiem (dach dwuspadowy o nachyleniu połaci ok. 50%), gdyż w obszarze analizowanym nie występują dachy o wnioskowanej geometrii. Na powyższą decyzję [....] Sp. z o. o. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 18.V1.2007 r. (sygn. akt II SA/Kr 724/06) uchylono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 28.lll.2006 r. nr [....] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. Sąd zakwestionował to, iż organ skoncentrował się jedynie na jednej z przesłanek art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pomijając przesłanki określone w punktach 2-3 wspomnianego przepisu. Podniesiono również, iż organ drugiej instancji podnosząc zarzuty co do realizacji zamierzonej inwestycji do normatywnych postulatów zachowania ładu przestrzennego i kontynuacji parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie dokonał w istocie wszechstronnej analizy przepisów. Zdaniem Sądu należało uwzględnić specyfikę zabudowy Hotelu [....] , to iż obszar analizowany stanowi tereny rekreacyjne, w znacznym stopniu odizolowane. Zwrócono uwagę na racjonalność i wolność gospodarczą; prawo gości hotelowych do szerszej oferty usług. W świetle tych uwag niewystarczające zdaniem Sądu są ogólnikowe stwierdzenia o dysharmonii i obcości elementu zagospodarowania terenu. Sąd zauważył też, że nie został wyjaśniony rozdźwięk pomiędzy wyznaczeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy w przypadku wielko powierzchniowego centrum handlowego usytuowanego po sąsiedzku, a wyznaczeniem tej linii w niniejszej sprawie; nadto organ nie odniósł się do argumentacji inwestora dotyczącej kątów nachylenia dachu budynku hotelowego w aspekcie ich porównania z kątami nachylenia dachu w projektowanym szałasie. Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 25.lII.2009 r., znak: [....] wydaną na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 6, 7, art. 6, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27.III.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.); § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.VIII.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588) oraz art. 138 § 1 pktl k.p.a. ponownie utrzymano w mocy decyzję organu l instancji. Kolegium rozpatrując sprawę ponownie mając na uwadze wyżej przedstawioną ocenę Sądu i jego wskazania, wszechstronnie rozważając treść wyroku oraz materiał zgromadzony w aktach sprawy wyjaśniło w obszernym uzasadnieniu okoliczności faktyczne i prawne niniejszej sprawy. Kolegium w pierwszym rzędzie zwróciło uwagę na to, iż zaskarżoną decyzję organu l instancji z 28.XI.2006 r. poprzedziły wcześniejsze, a to decyzja odmowna organu ł instancji z 29.XI.2004 r., uchylona przez Kolegium decyzją z 19.11.2005 r. Organ l instancji wykonał zalecenia Kolegium zawarte w tejże decyzji, a w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, w tym także szczegółowej dodatkowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej obszerny dokument stwierdził, iż nadal nie zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27.lll.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po przedstawieniu historii sporu oraz streszczeniu motywów decyzji organu l instancji, a także szczegółowej analizie treści ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia z 26.VIII.2003 r. Kolegium stwierdziło, iż skoro na obszarze inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należało ustalić wymagania dla nowej zabudowy poprzez wyznaczenie obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zdaniem Kolegium organ przeprowadził to postępowanie w sposób prawidłowy. Analiza architektoniczno-urbanistyczna sporządzona przez osobę dysponującą uprawnieniami architektonicznymi w ocenie Kolegium odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w cytowanym wyżej rozporządzeniu. Szczegółowo omówiono także tok postępowania organu l instancji pod kątem widzenia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co Kolegium pominęło w swoich poprzednich rozważaniach i co zakwestionował w wyroku Sąd. Organ wyjaśnił też dlaczego skoncentrował się na przesłance, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy, gdyż uważał, że fakt niespełnienia wymogów tej przesłanki jest wystarczający i decyduje o niemożności ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamiaru inwestycyjnego. Kolegium uważa tak w dalszym ciągu, mając na względzie ustalenia organu l instancji. Wniosek inwestora dotyczy realizacji "szałasu regionalnego" projektowanego jako budynek wolnostojący, częściowo podpiwniczony o gabarycie 6,7m x 16,2m, z liczbą 1 i % kondygnacji (parter i poddasze użytkowe), wysokości elewacji frontowej ok. 3m, wysokości do kalenicy 9,5m, dachu dwuspadowym o zdecydowanych spadkach połaci ok. 50°, mający formę ściśle nawiązującą do drewnianej architektury regionalnej [....] . Planowany budynek - jak podano we wniosku - ma być atrakcją turystyczną pełniącą funkcję gastronomiczną z dowożeniem gotowych dań z Hotelu [....] . Kubatura obiektu wg treści wniosku to 1073 m3, w tym: powierzchnia zabudowy 125m2 i powierzchnia użytkowa 280m2. Powierzchnia terenu inwestycji wynosi: 450m2, a wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wynosi wg analizy: ok. 27%. Jak wynika z akt sprawy teren inwestycji zlokalizowany jest na południe od Ronda [....] , w głębi obszaru położonego pomiędzy ulicami [....] i [....] , na południowym obrzeżu terenu zainwestowanego usługami hotelarskimi: Hotel [....] , [....] i towarzyszącymi tym obiektom zespołami parkingów, zabudowaniami gospodarczymi oraz terenami rekreacyjnymi i urządzeniami sportowymi. Działki stanowiące teren inwestycji usytuowane są na tyłach Hotelu [....] . W obszarze położonym na południe, zachód i północ od terenu inwestycji nie występuje żadna zabudowa - są to duże obszary rolne rozciągające się do ul. [....] i ul. [....] . W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji od strony wschodniej t|. na działkach nr nr [....] usytuowany jest budynek hotelu [....] o charakterystycznym nieregularnym rzucie i bryle o zróżnicowanych wysokościach, które tworzą: czterokondygnacyjny budynek hotelowy, parterowe pawilony z częścią restauracyjną oraz zabudowania zaplecza z kotłownią. Budynek hotelowy kryty jest dachem mansardowym o wysokości kalenicy ok. 13m, pozostałe części obiektu kryte są stropodachami o niewielkich spadkach połaci. Obszar analizowany położony jest z dala od głównych ciajgów komunikacyjnych, wzdłuż których kształtuje się linia zabudowy. Główny budynek hotelowy oraz poszczególne obiekty towarzyszące podstawowej funkcji są bezpośrednio związane z wewnętrznym układem komunikacyjnym, który ma powiązanie z ul. [....]. Główny budynek ma elewację frontową równoległą do ul. [....] , układ przestrzenny samego kompleksu-jest swobodny. Południowe skrzydło hotelu określa najdalej sięgającą w kierunku południowym zabudowę, w odniesieniu do pasa zabudowy tej strony ul. [....] , w obszarze analizowanym. Chociaż w sąsiedztwie występują działki dostępne poprzez wewnętrzny układ komunikacyjny z ul. [....] - tj. tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji (chodzi o działki nr nr .... zabudowane obiektami hotelowo - gastronomicznymi) to jednak na tych działkach stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo przedmiotowej działki nr [....] usytuowane są obiekty, które nie mogą stanowić odniesienia do projektowanej zabudowy pod względem określenia parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy, a szczególnie gabarytów, formy architektonicznej i linii zabudowy. Powołując się na § 4 cytowanego wyżej rozporządzenia oraz na treść jego § 2 pkt 5 stwierdzono, iż z treści analizy oraz zgromadzonych dokumentów jednoznacznie wynika, że dla przedmiotowego terenu inwestycji nie ma działek sąsiednich, które zabudowane są w sposób pozwalający wyznaczyć linię zabudowy zgodnie z postanowieniami rozporządzenia. Dotyczy to działki [....] położonej na obrzeżu kompleksu hotelowego, bowiem teren inwestycji położony jest głęboko poza linią zabudowy, którą wyznacza zabudowa działek sąsiednich. Z analizy nie wynika aby była inna możliwość wyznaczenia linii zabudowy, a wręcz przeciwnie. Nieprzekraczalna linia zabudowy kształtuje się w odniesieniu do ul. [....] i przebiega poza terenem inwestycji. Na działce [....] wyznaczona została nieprzekraczalna linia zabudowy od strony południowej w nawiązaniu do zabudowy działki sąsiedniej nr [....] , jako cechy zabudowy i zagospodarowania terenu wynikającej z analizy obszaru. Zarzuty odwołania w tej mierze uznało Kolegium za chybione, gdyż fakt wydania przez Prezydenta Miasta K. w dniu 10.1.2006 r. decyzji ustalającej warunki zabudowy dla budowy centrum handlowo-usługowego dla działek znajdujących się w sąsiedztwie na określony rodzaj inwestycji nie oznacza obowiązku wydania decyzji pozytywnej dla innego inwestora na inny rodzaj inwestycji o odmiennych charakterze, także architektonicznym. Zdaniem Kolegium nie świadczy to o braku równego traktowania stron (inwestorów). Kolegium podziela pogląd, iż szałas regionalny ze względu na swój specyficzny charakter i formę nawiązującą w sposób bezpośredni do architektury regionalnej [....] stanowi obcy element zagospodarowania opisanego rejonu miasta. Wprowadza on niezrozumiałą dysharmonię form architektonicznych zabudowy w rejonie o wybitnie miejskim, współczesnym charakterze, powodując naruszenie ładu przestrzennego ukształtowania zabudowy w obszarze analizowanym. Podnoszone fakty, jak znaczny stopień odizolowania terenu i specyfika zabudowy Hotelu [....] nie zamieniają tego w sposób uzasadniający zgodę na ustalenie warunków zabudowy dla takiego rodzaju architektury o lokalnym charakterze. Także w kwestii porównania kątów nachylenia dachów w budynku hotelowym i w planowanym szałasie Kolegium nie zmieniło zdania. Relacji tych nie można pogodzić w celu ustalenia geometrii dachu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Jednoznacznie z analizy wynika, iż w obszarze analizowanym nie występują dachy o wnioskowanej geometrii, a do takiego nawiązania zobowiązuje § 8 cytowanego rozporządzenia. Forma dachu szałasu ściśle nawiązująca do architektury regionalnej [....] wprowadziłaby we wnętrze o ustalonym, nowoczesnym i miejskim charakterze element nieuzasadnionego folkloru architektonicznego wpływającego na zaburzenie walorów estetyki tego miejsca. Nie jest też uzasadnione estetycznie, ani architektonicznie oczekiwanie, by dach planowanego szałasu był rodzajem dachu mansardowego i posiadał geometrię budynku hotelowego. Powołując się na analizę Kolegium odniosło się również do wskaźnika zabudowy. Planowany wskaźnik wynosi 27%, natomiast wskaźnik nowej zabudowy określony dla terenu inwestycji jako średni wskaźnik na obszarze analizowanym może wynosić 20%, a jego maksymalna wartość, jako najwyższa w obszarze analizowanym nie może przekraczać 21%. Wniosek inwestora, którego treść wiąże organ dotyczy w badanej sprawie budowy szałasu regionalnego, a nie obiektu usługowego. Takie sformułowanie nazwy zamiaru inwestycyjnego sprawia, że przedmiotowa inwestycja dotyczy przede wszystkim budowy budynku o bardzo charakterystycznej formie architektonicznej. Sama koncepcja planowanego zamiaru inwestycyjnego oraz przytoczone w decyzji argumenty sprawiają, że inwestycja ta jest sprzeczna z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium przyznaje, że elementem Konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest wolność jej zagospodarowania. Wolność ta realizowana jest jednak w ramach istniejącego porządku prawnego formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia ich realizację. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie może pozostawać w sprzeczności z koniecznością uwzględnienia w procesie planowania przestrzennego zagadnienia ładu przestrzennego, który winien być respektowany przez organ administracji publicznej ustalający warunki zabudowy. Kolegium przypomina też tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy. Zdaniem Kolegium wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury wynikają z przepisów prawa, jednakże odnoszą się też do zasad i ocen o pozaprawnym pochodzeniu, technicznych, a nawet estetycznych. W konkluzji Kolegium stwierdza, że w niniejszej sprawie brak możliwości wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego [....] SA wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów. Skarżący uważa, iż spełnienia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uważa również, że w sprawie naruszono art. 153 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyż SKO w K. nie uwzględniło oceny zawartej w wyroku WSA z 18.VI.2007 r. (II SA/Kr 724/06). Nie podjęło żadnych działań zmierzających do uzupełnienia materiału dowodowego, ale oparło się na dotychczasowym materiale. Skarżący nie zgadza się z interpretacją Kolegium co do kwestii "kontynuacji funkcji" uważając, iż należy ja rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową. Skarżący sprzeciwia się poglądowi, iż teren inwestycji znajduje się w rejonie o wybitnie miejskim charakterze. Przeciwnie - znajduje się on na peryferiach miasta, a zabudowa Hotelu [....], choć nowoczesna nie może zostać uznana za wybitnie miejską. Otoczenie hotelu w dużej mierze stanowią tereny zielone, a w zasadzie ogród. Co prawda teren znajduje się w granicach K. , ale za rażąco błędne należy uznać stanowisko powołujące się na miejski czy też wybitnie miejski charakter obszaru objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem skarżącego organ II instancji nie wziął pod uwagę, że nowopowstała zabudowa ma stanowić uzupełnienie dla zabudowy Hotelu [....] oraz ma zostać usytuowana w ogrodzie. Nie będzie zatem dominować na obszarze analizowanym, a z uwagi na swój gabaryt i położenie będzie w niewielkim stopniu widoczna dla osób znajdujących się poza przedmiotową działką. Skarżący uważa, że wbrew stanowisku organu II instancji strona skarżąca nigdy nie twierdziła, że w tym miejscu nie jest możliwe wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, gdyż § 4 rozporządzenia z 26.VIII. 2003 r. pozwala na ustalenie tej linii. Zdaniem skarżącego ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani też wspomniane rozporządzenie nie wprowadzają wymogu, aby nowopowstały budynek miał mieć dach o geometrii występującej w obszarze analizowanym. Połacie dachowe Hotelu [....] są nachylone pod trzema różnymi kątami: 78, 42 i 25. Nachylenie części dwuspadowej dachu wynosi 42 i do tego elementu dachu nawiązuje projekt szałasu regionalnego. Skarżący twierdzi, że SKO nie wyjaśniło podstaw przyjęcia wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 21% mimo, iż odwołujący się zgłosił ten zarzut w odwołaniu. SKO nie podjęło żadnej próby weryfikacji owego wskaźnika opierając się na ustaleniach architekta przygotowującego projekt decyzji. Należało też wyjaśnić dlaczego nie wchodzą w grę wskaźniki z art. 5 ust. 2 rozporządzenia z 26. VI11.2003 r. Zdaniem skarżącego realizacja inwestycji nie będzie miała negatywnych skutków w zakresie ładu przestrzennego, a odmienny wniosek SKO jest niedopuszczalny w świetle wytycznych zawartych w omawianym wyroku WSA. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wnosi o jej oddalenie podtrzymując argumenty, o których mowa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem Kolegium strona skarżąca odczytuje błędnie treść samego wyroku Sądu i przedstawia w skardze jego interpretację niezgodnie z treścią wyroku. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30.VIII. 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Sądowa kontrola nie wykazała naruszenia prawa. Art. 153 wyżej cytowanej ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przewiduje, iż ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu wiążą w sprawie ten Sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność były przedmiotem zaskarżenia. Zarzut skargi dotyczy m. in. tego przepisu, do którego zdaniem skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze się nie zastosowało. Jednakże oceniając treść zaskarżonej decyzji w kontekście uprzednio wydanego wyroku z 18.VI.2007 r. zarzut ten należy uznać za chybiony. Nie można z tego wyroku wyciągać wniosku, jak chce skarżący, iż należało uzupełnić materiał dowodowy. Takiego sformułowania ani wskazań w tym wyroku nie ma. Sąd nakazał jedynie powtórne dogłębne przeanalizowanie materiału dowodowego zebranego w sprawie, pozostawiając SKO w K. decyzję, czy jest on na tyle wystarczający, aby na jego podstawie można było wydać decyzję organu l instancji, czy też należałoby taki materiał uzupełnić. Jednak organ II instancji nie widział takiej potrzeby i zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie -zasadnie. W niniejszej sprawie zebrany materiał dowodowy jest wyczerpujący i nie wymaga uzupełnienia, o co zresztą nie wnosił skarżący w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. z 28.XI.2005 r. Odwołanie to polemizowało z decyzją organu ł instancji wytykając jej błędy i niedociągnięcia dotyczące wykładni i zastosowania przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.VIII.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ organ II instancji do zarzutów odwołania się nie odniósł oraz nie dostrzegł mankamentów decyzji organu l instancji, Sąd w wyroku z 18.VI.2007 r. nakazał przeprowadzenie ponownej analizy materiału dowodowego oraz wyjaśnienia podnoszonych w odwołaniu niejasności zarówno dotyczących sytuacji faktycznej, jak i podstawy prawnej. 10 Zasadnicze zarzuty podniesione w wyroku z 18.VI.2007 r. dotyczyły czterech kwestii: 1. skoncentrowania się przez SKO w K. tylko na jednej przesłance ustawy, a mianowicie na art. 61 ust. 1 pkt 1 i pominięcie pozostałych, określonych w art. 61 ust 1pkt2-3; 2. konieczności przeanalizowania specyfiki zabudowy Hotelu [....] , a także tego, iż obszar analizowany stanowi tereny rekreacyjne, w znacznym stopniu odizolowane. Należało również odnieść się do prawa własności i wolności gospodarczej, które to kwestie zostały pominięte w uchylonej decyzji. 3. rozdźwięku pomiędzy wyznaczeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy w przypadku wielkopowierzchniowego centrum handlowego usytuowanego po sąsiedzku, a wyznaczeniem takiej linii w niniejszej sprawie; 4. nie odniesienia się do argumentacji inwestora dotyczącej kątów nachylenia dachu budynku hotelowego w aspekcie ich porównania z kątami nachylenia dachu w projektowanym szałasie. Zaskarżona decyzja uwzględnia wszystkie wymienione wskazania wynikające z poprzedniego wyroku, przedstawione w sposób bardzo obrazowy, jasny, zrozumiały z klarowną argumentacją. W kwestii pominięcia poprzednio pozostałych przesłanek ustawowych określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, na str. 5-7 decyzji Kolegium przeprowadzając szczegółową analizę postępowania przed organem l instancji dochodzi do wniosku, że planowana inwestycja spełnia przesłanki wskazane w pkt 2-3 art. 61 ust. 1 ustawy, jednakże w przypadku kiedy zamiar inwestycyjny nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to nawet przy spełnieniu pozostały wymogów nie jest możliwe wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wskazano na brak działki sąsiedniej (co najmniej jednej), dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W szczególności 11 stwierdzono, iż nie zachodzi kontynuacja cech zabudowy inwestycji w zakresie formy architektonicznej, kontynuacji linii zabudowy, a nadto sprzeczność planowanej inwestycji z przepisem art. 1 ust.2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 2 pkt 1 cytowanej ustawy. Skarżący zarzuca, iż SKO w K. oparło się na analizie architektoniczno-urbanistycznej w sposób bezkrytyczny. Zdaniem Sądu zarzut ten nie jest zasadny, gdyż analiza laka podlegała ocenie organu, czemu dał wyraz na str. 8 decyzji. Niemniej jednak zauważyć należy, że analiza ta była w toku postępowania przeprowadzana dwukrotnie (k. 80 i 160 akt administracyjnych) i w obydwu przypadkach konkluzja wywodów była identyczna - wskazująca na odmowę ustalenia warunków zabudowy. W tej sytuacji trudno w rozumowaniu SKO w K., który oparł rozstrzygnięcie na analizie sporządzonej przez specjalistę z dziedziny urbanistyki i architektury doszukać się jakiegoś błędu. Zwrócić uwagę należy na bardzo obszerne wywody organu II instancji uwzględniające specyfikę zabudowy Hotelu [....] , a także szczególnie ważne z punktu widzenia wskazań zawartych w wyroku WSA w Krakowie z 18.VI.2007 r. rozważania poświęcone relacjom pomiędzy chronionym konstytucyjnie prawem własności nieruchomości i wolności jej zagospodarowania a koniecznością przestrzegania ładu przestrzennego (str. 17-20 decyzji). Trudno nie zgodzić się z argumentem Kolegium, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ogranicza prawo własności (str. 19 decyzji) oraz że wolność zagospodarowania nieruchomości musi być realizowana w ramach istniejącego porządku prawnego (str. 17-18 decyzji). Zaskarżona decyzja ponadto odniosła się w swojej treści do trzeciej kwestii poruszonej w wyroku z 18.VI.2007 r. Kolegium uzasadniło swoje stanowisko odnośnie do wydanej przez Prezydenta Miasta K. decyzji z 10.1.2006 r. dotyczącej budowy centrum handlowego (str. 13 decyzji). Analizowana decyzja zgodnie ze wskazówką Sądu odnosi się też w sposób obszerny do argumentacji inwestora dotyczącej kątów nachylenia dachu budynku hotelowego i projektowanego szałasu (str. 14-15 decyzji). Pozostałe zarzuty skargi dotyczą polemiki z rozstrzygnięciem organów l i II instancji, gdyż inwestor jest przekonany, iż jego zamierzenie spełnia wymogi ustawowe i oczekuje pozytywnej dla siebie decyzji. Jednakże Sąd w wyroku z 18.VI.2007 r. nie uchylił decyzji organu l instancji, co oznacza, iż przeszła ona przez kontrolę sądową 12 pozostawiając rozstrzygnięcie co do prawidłowości tej decyzji w gestii organu II instancji. Organ ten zgodnie z art. 80 k.p.a. dokonał oceny dowodów i nie dostrzegł żadnych podstaw do uchylenia decyzji organu l instancji. Z argumentacji widocznej w zaskarżonej decyzji wynika, iż stanowiska takiego nie można uznać za dowolne. Kolejny argument skargi, iż SKO w K. nie wyjaśniło podstaw przyjęcia wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 2 % nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż mimo, iż Sąd w wyroku z 18.VI.2007 r. nie zwrócił uwagi organu na tę kwestię, argumentacja SKO znajduje się na str. 14 decyzji i zdaniem Sądu w sposób wystarczający pozwala zrozumieć i zaakceptować tok rozumowania organu, który w kwestii wspomnianego wskaźnika odwołał się do analizy architektoniczno-urbanistycznej. Z powyższych względów należało orzec jak w sentencji oddalając skargę jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z 30.VIII.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270).