II SA/Kr 777/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2016 r. sprawy ze skargi J.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 16 maja 2016 r., znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Decyzją z dnia 15 stycznia 2016 r. znak: [...] Prezydent Miasta T. ustalił warunki zabudowy dla "[...]" S. C. K. D. Ś. na rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja i pokoje gościnne) na terenie obejmującym działki nr [...] ,[...] ,[...] obr.[...] w T. przy ul. [...] . Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 16 marca 2016 r. sygn. akt: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości oraz przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia decyzji był brak załącznika do decyzji w postaci części tekstowej wyników analizy. Następnie decyzją z dnia 23 marca 2016 r. znak: [...] organ l instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla "[...] S. C. K. i D. Ś. na rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja i pokoje gościnne) na terenie obejmującym działki nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] w T. przy ul. [...] W odwołaniu J.C. podniósł, że planowana inwestycja jest sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania terenu i ma być zlokalizowana w sąsiedztwie budynków jednorodzinnych. Składający odwołanie obawia się ponadto zwiększenia uciążliwości na skutek parkowania samochodów, zwiększenia poziomu hałasu, przez co narusza jego interesy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 16 maja 2016r. znak: [...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej u.p.z.p.), zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu podano, iż w sporządzonej w sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, że zabudowa nieruchomości sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W analizowanym terenie występują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynek mieszkalny wielorodzinny i budynki usługowe (myjnie samochodowe, handlowy, oświatowy i dom pomocy społecznej). Wnioskowana gastronomia z pokojami gościnnymi to inny rodzaj usług niż te występujące w obszarze niemniej są to usługi, które nie kolidują z funkcją mieszkalną dominującą w obszarze analizowanym. W zakresie analizy cech zabudowy dotyczącej gabarytów i formy architektonicznej ustalono, że zabudowa w tej części miasta jest różna. W obszarze analizowanym są zlokalizowane budynki mieszkalne jednorodzinne, jeden budynek mieszkalny wielorodzinny i budynki usługowe. Budynki mieszkalne jednorodzinne to obiekty o jednej, dwóch lub trzech kondygnacjach, prostych bryłach, kryte dachami dwuspadowymi lub płaskimi. Budynek mieszkalny wielorodzinny to obiekt o prostej bryle, pięciokondygnacyjny, kryty dachem płaskim. Poza tym w obszarze analizowanym zlokalizowane są trzy budynki usługowe jedno i dwukondygnacyjne kryte dachami dwuspadowymi i płaskimi, o prostych bryłach oraz dwa budynki usług zdrowia - dom pomocy społecznej o prostych bryłach, kryte dachami płaskimi, jeden jednokondygnacyjny, a drugi o czterech kondygnacjach. W sporządzonej analizie ustalono, że linia zabudowy na analizowanym fragmencie przebiega tworząc uskok. Budynki na działkach sąsiednich, położonych po tej samej stronie ul.[...] , są zlokalizowane w następujący odległościach od granicy pasa drogowego: dz. nr [...] - ok. 4,0 m, dz. nr [...] - ok. 9,0 m, dz. nr [...] - ok. 5,0 m, dz. nr [...] - ok. 20,0 m, dz. nr [...] - ok. 21,0 m, dz. nr [...] - ok. 1,5 m. Wniosek dotyczy rozbudowy istniejącego budynku, który jest zlokalizowany w odległości ok. 28,0 m od granicy pasa drogowego. Podsumowując powyższe stwierdzono, że na analizowanym odcinku ulicy [...] nie ma wykształconej linii zabudowy. W związku z tym, że wniosek dotyczy rozbudowy istniejącego budynku zlokalizowanego najdalej od granicy pasa drogowego przyjęto dla niego linię zabudowy wyznaczoną przez budynek na działce sąsiedniej nr [...] zlokalizowany w odległości ok. 9,0 m od granicy pasa drogowego. Odległość tą przyjęto dla wnioskowanego budynku jako nieprzekraczalną linię zabudowy. Ustalenie linii zabudowy nastąpiło zatem w oparciu o § 4 ust. 3 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588), budynek na sąsiedniej działce nr [...] znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W analizie ustalono, że w analizowanym obszarze wskaźniki zabudowy dla poszczególnych działek są zróżnicowane i zawierają się w przedziale od 9 % (działki inwestycyjne) do 46%. Średnik wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 22,6%. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyliczony bez terenu inwestycji wynosi 23,4%. W analizowanym obszarze na dziewiętnaście działek cztery zabudowane są budynkami o funkcji usługowej, w tym jeden z nich jest budynkiem usługowo-mieszkalnym. Wskaźniki zabudowy dla tych działek wynoszą: dz. nr [...] - 23%, dz. nr [...] - 36%, dz. nr [...] - 25%, dz. nr [...] - 26%. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy działek usługowych wynosi 27,5%. Dokonując analizy stwierdzono, że zasadnym w tym przypadku jest skorzystanie z dopuszczonego w ustępie 2 wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy niż średni. Uznano, że skoro wniosek dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla obiektu usługowego zasadnym jest odniesienie parametrów do zabudowy usługowej. Przyjęto więc wyliczony średni wskaźnik dla działek z zabudową o funkcji usługowej jako maksymalny dla całej zabudowy. W chwili obecnej teren inwestycji ma wskaźnik powierzchni zabudowy 9%. Ustalono dla nowej zabudowy wskaźnik 18,5%." Ustalenie takiego wskaźnika uznać należy za dopuszczalne. Jakkolwiek szerzej nie uzasadniono takiej właśnie wielkości, to jednakże przyjąć należy, że skoro jest to wskaźnik niższy od ustalonej średniej (23,4 %), to ustalenie wskaźnika na tym poziomie nie będzie godziło w zastany sposób zagospodarowania. W analizie ustalono, że w terenie analizowanym budynki mają różne szerokości elewacji frontowych od 6,Om do 137,0 m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla całego obszaru analizowanego wynosi 21,1 m2. Budynki usługowe mają elewacje frontowe o szerokości 10,0m, 13,0m, 19,0 m, 8,0 m i 79,0 m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków usługowych wynosi 25,8 m. Biorąc powyższe pod uwagę przyjęto dla wnioskowanego budynku średnią szerokość elewacji z dopuszczoną tolerancją 20%, czyli min. 16,9 m max 25,3 m. W świetle § 6 ust. 1 rozporządzenia ustalenie szerokości elewacji frontowej nastąpiło w sposób prawidłowy. W analizie znajdują się ustalenia, że istniejące w obszarze analizowanym budynki przekryte są dachami płaskimi i dwuspadowymi z okapami bez gzymsów i attyk. Górną krawędź elewacji frontowej stanowi okap lub gzyms dachu dwuspadowego z kalenicą równoległą do drogi. Wysokość elewacji do okapu wynosi od 3,5m do 8,0 m. Wysokość budynków przekrytych dachami płaskimi wynosi od 4,5m do 15,0m. Budynki zlokalizowane przy ul. [...] po tej samej stronie co działka inwestycyjna, mają górne krawędzie elewacji frontowych na wysokości od 3,5 m do 8,0 m. Istniejący na terenie inwestycji budynek mieszkalny ma elewację frontową o wysokości ok. 5,0 m. Wysokość elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Średnia wysokość elewacji występująca w obszarze analizowanym wynosi 6,2 m. Wysokość tą przyjęto jako maksymalną od istniejącego poziomu terenu. Minimalną wysokość ustalono jako kontynuację wysokości elewacji frontowej istniejącego na terenie inwestycji budynku, tj. 5,0 m. Ustalając zatem wysokość elewacji frontowej zastosowano § 7 ust. 3 rozporządzenia. Ta wysokość, tj. 6,2 m mieści się ustalonych przedziałach wysokości elewacji budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. § 8 rozporządzenia stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W tym zakresie w analizie ustalono, iż w obszarze analizowanym większość budynków przekrytych jest dachami dwuspadowymi o nachyleniu połaci w przedziale 15-45°, z kalenicami równoległymi i prostopadłymi do dróg na wysokości od 5,0m do 9,Om. Część budynków przekryta jest dachami płaskimi na wysokości od 4,Om do 15,Om. Sąsiednie działki położone przy ul.[...] zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi przekrytymi dachami dwuspadowymi o nachyleniu połaci w przedziale 40-45°, z kalenicami równoległymi do drogi na wysokości ok. 8,5m. Budynek usługowy zlokalizowany na działce nr [...] (tuż za sąsiednią działką zabudowaną) przekryty jest również dachem dwuspadowym o nachyleniu połaci 40°, z kalenicą równoległą do drogi na wysokości ok. 6,5m. Średnia wysokość kalenic w obszarze analizowanym wynosi 8,4m, natomiast średnia wysokość budynków usługowych wynosi 6,8m. Budynek istniejący na terenie inwestycji ma kalenicę na wysokości ok. 8,5 m. Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzono, że wnioskowany budynek winien być przekryty -dachem dwuspadowym o nachyleniu połaci w przedziale 15-45°, z kalenicą główną równoległą do drogi na wysokości min 8,5m od istniejącego poziomu terenu. Teren inwestycji jest obniżony w stosunku do pasa drogowego i sąsiednich działek nr [...] i [...] . Różnica wysokości pomiędzy nim a tymi działkami sąsiednimi wynosi ok. 1,0m. W związku z tym uznano, że można dopuścić wyższą kalenicę na wnioskowanym budynku i przyjęto jej wysokość na max 10,0m nawiązując tym do wysokości dwóch budynków w obszarze analizowanym". Zatem w świetle powyższych ustaleń geometria dachu ustalona została "odpowiednio" do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W obszarze tym znajdują się bowiem budynki, których kąty nachylanie dachów wynoszą od 15 do 45 stopni, wysokość kalenicy odpowiadać będzie wysokości dwóch budynków w obszarze analizowanym, układ połaci dachowych nawiązuje do budynku usługowego zlokalizowanego na działce nr [...] , którego kalenica jest równoległa do ul. [...]. W decyzji ustalono następujące warunki: a) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od istniejącego poziomu terenu min. 5,0 m max 6,2 m, b) wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – max 18,5%, c) linia zabudowy obowiązująca - zgodnie z załącznikiem graficznym (ok. 9,0 m od granicy pasa drogowego), d) szerokość elewacji frontowej - min. 16,9 m max 25,3 m, e) geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych) – dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych 15-45° z kalenicą główną równoległą do ul. [...] na wysokości min. 8,5 m max10,0m; f) powierzchnia biologicznie czynna - min. 31 %, Warunki te odpowiadają ustaleniom dokonanym w sporządzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnosząc się o zarzutów zawartych w odwołaniu wskazano, że zasadniczy zarzut - brak kontynuacji funkcji dla inwestycji o charakterze usługowym - nie jest uzasadniony. W analizowanym terenie występują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynek mieszkalny wielorodzinny i budynki usługowe (myjnie samochodowe, handlowy, oświatowy i dom pomocy społecznej). Wnioskowana gastronomia z pokojami gościnnymi to inny rodzaj usług niż te występujące w obszarze niemniej są to usługi, które nie kolidują z funkcją mieszkalną dominującą w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, a zatem planowane przedsięwzięcie nie koliduję z funkcją jaka na tym terenie występuje. Kwestia związana z urządzeniem miejsc parkingowym i rozbudową budynku szczegółowo analizowana będzie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. W decyzji określone zostały parametry powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Te parametry będą wyznaczać możliwy stopień zainwestowania nieruchomości. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył J.C. zarzucając naruszenie: - art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 61 § 1 w zw. z art. 63 § 2 kpa i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez przekroczenie kompetencji i ustalenie warunków zabudowy w sposób oczywiście sprzeczny z wnioskiem inwestora, polegający na pominięciu wnioskowanej "przebudowy" istniejącego na działce nr [...] budynku mieszkalnego, podczas gdy w postępowaniu inicjowanym wnioskiem strony to treść zgłoszonego przez nią żądania wyznacza rodzaj i zakres sprawy będącej przedmiotem postępowania, a organ administracyjny jest tym żądaniem związany; - art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w zw. z art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak wyjaśnienia istotnej w sprawie okoliczności, tj. ilości "pokoi gościnnych", jakie będą udostępniane w ramach prowadzonej działalności usługowej, a w konsekwencji brak ustalenia, czy ma to być któryś z rodzajów działalności wymieniony w art. 36 pkt 1, 2 lub 3 w zw. z art. 35 ust. 1 ustawy o usługach turystycznych, - art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w zw. z art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że ustalenie dla działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] w T. warunków zabudowy inwestycji o charakterze usługowym (restauracja i "pokoje gościnne"), w budynku znajdującym się w granicy z należącą do skarżącego działką nr [...] , spełnia wymogi dobrego sąsiedztwa oraz kontynuacji funkcji i cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, podczas gdy bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi zabudowa jednorodzinna wolnostojąca; a w konsekwencji powyższych naruszeń błędne i sprzeczne z prawem ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja i "pokoje gościnne") na terenie obejmującym działki nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] w T. przy ul. [...] . W skardze powtórzono również zarzuty podane w odwołaniu od decyzji I instancji co do zwiększenia uciążliwości na skutek parkowania około 30 samochodów, zwiększenia poziomu hałasu, przez co naruszono interesy skarżącego. Wskazano na brak uzyskania zgody na budowę zjazdów oraz nieuregulowanie stosunków wodnych. W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skarga skutkuje uchyleniem tak zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, z powodów nie wskazanych w skardze, lecz badanych przez Sąd z urzędu, ponieważ obie decyzje są wadliwe poprzez oparcie się na nieprawidłowej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie kontynuacji funkcji planowanej zabudowy co do wysokości budynku. Istotna wadą całego kontrolowanego postępowania administracyjnego jest oparcie przez organy swoich rozstrzygnięć na wadliwej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu co do zachowania parametrów wysokościowych przyszłej inwestycji. Przyjmując zgodność z § 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy zaakceptowały ocenę i wyniki analizy (k. [...] akt adm.), co do zachowania (nieprzekroczenia) przez przyszłą inwestycje średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym. Jednakże analiza ta jest niezwykle lakoniczna i nie zawiera wszystkich istotnych i wymaganych informacji, co do rodzaju zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w powyżej wskazanym zakresie. Podano w niej jedynie wysokość budynków od najniższej wysokości do najwyższej, przy czym jak wynika z wyników tej analizy wskazana w niej rozpiętość wysokości budynków jest bardzo duża – od 4,5m do 15m. Brak jest szczegółowego wyliczenia średniej poprzez wskazanie wysokości wszystkich analizowanych budynków. Jednocześnie analiza bez wyjaśnienia przyjętego sposobu wyodrębnienia odwołuje się do budynków zlokalizowanych przy ul. [...] również podając jedynie wysokość budynków od najniższej wysokości do najwyższej, przy czym tutaj wskazana rozpiętość wysokości górnej krawędzi elewacji jest od 3,5m do 8m. Z uwagi na lakoniczność w zakresie opisu wyliczenia średniej poprzez podanie wysokości wszystkich budynków brak jest możliwości zweryfikowania zastosowanej metody oraz wyliczenia, jednocześnie z analizy i jej wyników nie wynika w sposób przejrzysty, że urbanista rzeczywiście ujął wszystkie obiekty występujące w przyjętym obszarze analizowanym, a tym samym nie ma nawet możliwości zweryfikowania jaka rzeczywiście zabudowa w aspekcie wysokościowym w tym terenie istnieje i jakie ma parametry. Decyzja o warunkach zabudowy, winna określać parametry dla nowej zabudowy, w sposób pozwalający na uznanie, że zabudowa ta stanowić będzie kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy oraz istniejącego zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.), a spełnienie parametrów wskazanych w rozporządzeniu, winno wynikać z analizy, czyli być w niej przekonująco i szczegółowo uzasadnione. Niezasadne są natomiast pozostałe zarzuty zawarte w skardze odnoszące się zarówno do sprzeczności wniosku inwestora z treścią decyzji w zakresie nieuwzględnienia przebudowy oraz sposobu użytkowania budynku, a także dotyczące naruszenia interesów skarżącego poprzez zwiększenie uciążliwości na skutek zwiększonego ruchu samochodów, zwiększenia poziomu hałasu, oraz stosunków wodnych. Organ orzekający w sprawie nie jest związany wnioskiem inwestora w powyżej kwestionowanym w skardze zakresie. Ma on obowiązek dokonania weryfikacji wniosku w zakresie zgodności przyszłej zabudowy z przepisami prawa i w tym aspekcie również oceny jaki charakter ma wskazana we wniosku zabudowa. W kontrolowanej sprawie charakter ten został prawidłowo oceniony jako rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy. Niezasadne są również zarzuty odnoszące się naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. z powodu braku wskazania rodzaju usług hotelarskich wg ustawy o usługach turystycznych, ponieważ wskazany przepis takiego szczegółowego wymogu nie wprowadza, a celem jego jest zgodność kontynuacji w zakresie kontynuacji funkcji, w tym usługowych, które zostały przez organy prawidłowo ocenione. W zakresie zaś podnoszonych kwestii powstania zdaniem skarżącego uciążliwości po zrealizowaniu inwestycji i zmiany stosunków wodnych podkreślić trzeba, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji do zrealizowania na danym terenie. W związku z tym ewentualne kwestie projektu architektonicznego, inwestor ma obowiązek przedstawić i podlega badaniu dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 33 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane), a zatem nie rzutują na decyzję w zakresie warunków zabudowy. Podobnie rzecz ma się co do oceny stosunków wodnych – nie należą do skarżonych w niniejszej sprawie organów, lecz innych organów. W ponownym postępowaniu organy zobligowane będą do uzupełnienia analizy architektoniczno urbanistycznej, która winna uwzględniać powyżej zawarte wskazania prawne, oceniając następnie czy zachodzi zgodność planowanej inwestycji z przyjętymi parametrami wysokościowymi. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.