II SA/Kr 795/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Piotr Fronc po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 października 2021 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2021 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza na rzecz skarżącego J. M. od Wojewody kwotę 1141 (jeden tysiąc sto czterdzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta Oświęcimski decyzją z dnia 29 stycznia 2021 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a, ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami, art. 104 K.p.a. oraz art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw: - w punkcie 1 ustalił odszkodowanie za utratę prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha i nr [...] o pow. 0,0109 ha położone w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice oraz nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha położone w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice, przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto Oświęcim na podstawie decyzji Starosty Oświęcimskiego z dnia 31 października 2011 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. Jana Pawła II nr [...] K oraz ul. Łukowej nr [...] K w Oświęcimiu wraz z rozbudową i przebudową sieci uzbrojenia terenu" sprostowanej postanowieniami Starosty Oświęcimskiego z dnia 06.04.2012 r. oraz z dnia 30.05.2012 r. znak jw. oraz częściowo zmienionej, a w pozostałym zakresie utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Małopolskiego z dnia 6.08.2012 r., wraz ze składnikami roślinnymi oraz bez zastosowania dyspozycji art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w łącznej wysokości 51.256,00 zł na rzecz: a/ I. G. c. M. i M. oraz Pana J. M. s. S. i A., w kwocie 25.628,00 zł za udział 1/2 części w działkach nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, b/J. M. s. S. i A., w kwocie 25.628,00 zł za udział ˝ części w działkach nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice; - w punkcie 2 stwierdził, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Prezydent Miasta O.; - w punkcie 3 ustalił, że wypłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu staje się ostateczna. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia 7 grudnia 2018 r. Wojewoda Małopolski uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty Oświęcimskiego z dnia 12 lipca 2018 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ l instancji. W swojej decyzji Wojewoda wskazał, iż organ l instancji nie podjął z urzędu zawieszonego postępowania, mimo ustąpienia przyczyny uzasadniającej zawieszenie; w sentencji zaskarżonej decyzji Starosta Oświęcimski nie zawarł żadnych rozstrzygnięć dotyczących zastosowania dyspozycji art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, oraz że w przedmiotowej sprawie zaistniała konieczność sporządzenia nowego, aktualnego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości. W ramach ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji pozyskał do akt sprawy nowy operat szacunkowy z dnia 10 maja 2019 r. (którego aktualność została potwierdzona przez biegłego w dniu 24 czerwca 2020 r.), ponownie przeprowadził postępowanie wyjaśniające w niniejszej sprawie, w tym przeprowadził rozprawę administracyjną. W ponownie prowadzonym postępowaniu, powstała konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego określającego wartość działek nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice. Operatem szacunkowym z dnia 10 maja 2019 r. rzeczoznawca majątkowy Ł. G. określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowych działek. Zgodnie z ww. operatem szacunkowym wartość rynkowa prawa własności wycenianych nieruchomości wraz ze składnikami roślinnymi została oszacowana przez biegłego na łączna kwotę 51.256,00 zł przy czym: wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0088 ha wyniosła 8.362,00 zł, tj. 95,02 zł/m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0012 ha wyniosła 1.140,00 zł, tj. 95,02 zł/m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0183 ha wyniosła 16.100,00 zł, tj. 87,98 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0109 ha wyniosła 10.357,00 zł, tj. 95,02 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0011 ha wyniosła 1.045,00 zł, tj. 95,02 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0155 ha wyniosła 13.637,00 zł, tj. 87,98 zł/ m2; wartość składników roślinnych (w postaci 1 szt. róży pomarszczonej oraz 1 szt. Modrzewia europejskiego) wyniosła 615,00 zł. Organ wyjaśnił, iż na postawie pozyskanych w sprawie dokumentów, tj. inwentaryzacji drzew i krzewów rosnących na terenie objętym projektem: Przebudowa ul. Jana Pawła II i Łukowej w Oświęcimiu, oraz dokumentacji fotograficznej znajdującej się na stronie internetowej GoogleMaps wykonanej w lipcu 2012 r., (tj. miesiąc przed wydaniem rozstrzygnięcia przez organ II instancji) ustalono, że jedynymi składnikami roślinnymi kolidującymi z projektowaną drogą były róża pomarszczona oraz modrzew europejski. Następnie biegły odnosząc się złożonych przez strony uwag wskazał, że w operacie szacunkowym została wskazana wystarczająca ilość nieruchomości porównawczych dla zastosowanego podejścia i metody wyceny. Baza nieruchomości porównawczych odwzorowuje stan rynku nieruchomości opisanego w operacie szacunkowym. Nieruchomości porównawcze posiadają wystarczający walor podobieństwa pod kątem zarówno "faktycznym" jak i "prawnym" aby były zastosowane w procesie szacowania. Podczas rozprawy administracyjnej poinformowano uczestników, że okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta Oświęcim (Uchwała Rady Miasta Oświęcim Nr IV/31/03 z dnia 22 stycznia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim dla obszaru położonego w Oświęcimiu, ograniczonego ulicami: St. Konarskiego, Powstańców Śląskich, Młyńska, B. Prusa, Dworcową, Garbarską oraz Legionów) działki nr [...], nr [...] i nr [...] w terenach ulicy klasy lokalnej 49 KL, natomiast działki nr [...], [...], [...] znajdowały się w terenach ulicy klasy dojazdowej 55 KD, służącej obsłudze projektowanej zabudowy i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotnym na końcu. Obecny na rozprawie J. M. wniósł o wyjaśnienie różnicy pomiędzy oszacowanymi wartościami przez biegłego przedmiotowych działek tj. wartości 95,02 zł/m2 za działki [...],[...],[...],[...], oraz 87,98 zł/m2 za działki nr [...], i nr [...]. Ponadto strona postępowania wniosła o wyjaśnienie, dlaczego do próbki badania rynku zostały wzięte pod uwagę wyłącznie trzy transakcje. Biegły wyjaśnił, iż przeprowadzając badania rynku przyjął trzy najbardziej podobne transakcje, gdyż według biegłego transakcje po 2017 r. były in minus co do szacowania przedmiotowych działek. Co do różnicy pomiędzy szacowanymi wartościami ww. działek biegły poinformował, że przedstawi swoje wyjaśnienia na piśmie w terminie 14 dni. W dniu 10 września 2020 r. rzeczoznawca majątkowy przesłał stanowisko dotyczące zagadnień podniesionych podczas rozprawy administracyjnej. Biegły wyjaśnił, m.in., iż "różnice w wartościach jednostkowych poszczególnych nieruchomości wynikają z różnicy przeznaczenia komunikacyjnego wynikającego z ich przeznaczenia planistycznego. (...) Analiza rynku wykazała, że nieruchomości drogi klasy lokalnej osiągają wyższe ceny względem transakcji w przedmiocie terenów przeznaczonych pod drogi dojazdowe. (...) Analizie poddano wyłącznie transakcje w przyjętym do badania okresie, kierując się zasadą doboru nieruchomości, cechujących się walorem podobieństwa. Identyfikowane trzy transakcje rynkowe spełniały wszystkie założenia analizy rynku i pozwalały na dokonanie oszacowania. Organ stwierdził, że podstawą do ustalenia odszkodowania za działki nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położone w jedn. ew. O. - miasto obręb B. był operat szacunkowy z dnia 10 maja 2019 r., którego aktualność została potwierdzona przez biegłego w dniu 24 czerwca 2020 r. Zgodnie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 ww. ustawy (tj. 12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie organu l instancji opracowanie autorstwa Ł. G. z dnia 10 maja 2019 r. zostało wykonane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że biegły w operacie szacunkowym z dnia 10 maja 2019 r. prawidłowo powołał się na uchwałę Nr IV/31/03 z dnia 22 stycznia 2003 r. Rady Miasta Oświęcim w sprawie przyjęcia oraz ogłoszenia tekstu jednolitego uchwały Nr X/138/11 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim dla obszaru położonego w Oświęcimiu, ograniczonego ulicami: St. Konarskiego, Powstańców Śląskich, Młyńska, B. Prusa, Dworcową, Garbarską oraz Legionów), zgodnie z którą przedmiotowe działki na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, znajdowały się w terenach oznaczonych symbolem: -[...] KL-ulica lokalna Jana Pawła II (przedłużenie ul. Chodniki) [...] KD - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki); [...] KD/[...] KL - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki); [...] KL - ulica lokalna - Jana Pawła II (przedłużenie ul. Chodniki); [...] KL - ulica lokalna - Jana Pawła II (przedłużenie ul. Chodniki); [...] KD - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki). W sporządzonym opracowaniu biegły wskazał, iż wartość rynkową przedmiotowej działki określił przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne, oraz wyjaśnił że: "na podstawie dostępnych danych planistycznych stwierdzono, iż w dniu określenia stanu nieruchomości przedmiotu niniejszej wyceny znajdował się w trenach przeznaczonych pod drogi, natomiast zgodnie z wyżej opisaną decyzję Starosty Oświęcimskiego, na mocy przepisów ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przeznaczona została pod drogi publiczne. W zaistniałej sytuacji należy przeprowadzić badania rynku, obejmujące swym zakresem nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Badano tylko i wyłącznie transakcje których przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i położenia. Badano tylko i wyłącznie obrót prawem własności. Informacje o cenach transakcyjnych kupna i sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny niespełniające definicji "ceny rynkowej" (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, zaniżone bądź zawyżone ceny, itp.)". W dalszej części swojego opracowania biegły wskazał, że "z uwagi na fakt, iż przeznaczenie nieruchomości wskazane w mpzp oraz w decyzji o realizacji inwestycji drogowej jest tożsame, zasada korzyści w przedmiotowym przypadku jest bez przedmiotowa". Biegły, dokonując szacowania przedmiotowych działek analizą objął obszar w pierwszej kolejności obszar miasta Oświęcim, jednak z uwagi na brak niezbędnej ilości wymaganych transakcji rozszerzył obszar badania rynku również na obszary miejskie miasta Kęty. Okres badania rynku obejmował 24 miesięcy poprzedzające datę sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił cechy rynkowe mające wpływ na jej wartość, tj.: położenie, lokalizacja i sąsiedztwo (40%), zagospodarowanie terenu, rodzaj drogi (30%) oraz charakter gruntów przyległych (30%). Wycena nieruchomości przeprowadzona została w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. W operacie rzeczoznawca ustalił wartość rynkową prawa własności działek nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. Oświęcim - miasto obręb Babice na łączną kwotę 50.641,00 zł, z czego: wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0088 ha wyniosła 8.362,00 zł, tj. 95,02 zł/m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0012 ha wyniosła 1.140,00 zł, tj. 95,02 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0183 ha wyniosła 16.100,00 zł, tj. 87,98 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0109 ha wyniosła 10.357,00 zł, tj. 95,02 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0011 ha wyniosła 1.045,00 zł, tj. 95,02 zł/ m2; wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0155 ha wyniosła 13.637,00 zł, tj. 87,98 zł/ m2. Biegły w operacie określił również składników roślinnych w postaci 1 szt. róży pomarszczonej (tj.62,60 zł) oraz 1 szt. modrzewia europejskiego (tj. 552,00 zł) na łączną kwotę 615,00 zł. Jak wskazano wcześniej, przeznaczenie przedmiotowych działek, na dzień wydania decyzji zrid, zostało określone w oparciu o uchwałę Nr IV/31/03 z dnia 22 stycznia 2003 r. Rady Miasta Oświęcim w sprawie przyjęcia oraz ogłoszenia tekstu jednolitego uchwały Nr X/138/11 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim dla obszaru położonego w Oświęcimiu, ograniczonego ulicami: St. Konarskiego, Powstańców Śląskich, Młyńska, B. Prusa, Dworcową, Garbarską oraz Legionów, zgodnie z którą: działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 49 KL- ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ul. Chodniki), działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 55 KD - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki); działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 55 KD/49 KL - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego 23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki); działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 49 KL -ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ul. Chodniki); działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 49 KL- ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ul. [...]); działka nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu 55 KD -ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu / ulica lokalna -Jana Pawła II (przedłużenie ulicy Chodniki). Biegły po wnikliwej analizie rynku prawidłowo dokonał szacowania przedmiotowych działek w oparciu o transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne. Co do uwagi dotyczącej różnicy w wartościach jednostkowych pomiędzy oszacowanymi przez biegłego wartości rynkowymi działek nr [...],[...],[...],[...] na kwotę 95,02 zł/ m2, a działek nr [...] i [...] tj. na kwotę 87,98 zł/ m2 wskazano, że biegły w odpowiedzi na powyższą kwestię wytłumaczył, iż różnice w wartościach jednostkowych poszczególnych nieruchomości wynikają z różnicy przeznaczenia komunikacyjnego wynikającego z ich przeznaczenia planistycznego. Ponadto wyjaśnił, że analiza rynku wykazała, że nieruchomości drogi klasy lokalnej osiągają wyższe ceny względem transakcji w przedmiocie terenów przeznaczonych pod drogi dojazdowe. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła I. G., podnosząc iż w latach 2010-2011 cena m2 działek sąsiednich gdzie nastąpiły transakcje była w granicach 90-100 zł/m2. Biegły T. G. w 2013 r. określił cenę m2 na kwotę 88,41 zł w kolejnym operacie 2016 r. określił cenę m2 na kwotę 92,60 zł. Chociaż te operaty nie oddawały rzeczywistej ceny to wystarczy dodać do tych cen odsetki ustawowe od tamtych lat do chwili obecnej a okaże się że cena wzrasta grubo ponad 100 zł/m2. Ceny na rynku nie malały wartość gruntu rok do roku wzrastała sami o tym piszą biegli. A biegły Ł. G. w roku 2019 r. wylicza wartość większej powierzchni po cenie 87,98 zł/m2. Cena biegłego Ł. G. w 2019 r. jest niższa od ceny biegłego T. G. w 2013 r. Pomimo wzrostu cen na rynku ulega zwiększeniu chociażby o wskaźnik inflacji. Odwołanie od decyzji złożył również J. M. wskazując m.in. iż nie uwzględniono przy określaniu wysokości odszkodowania powiększenia jego wartości o kwotę 5 % wartości nieruchomości o jakiej mowa w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odnośnie punktu 1 lit. a i b - poprzez przyjęcie wartości 1 m2 nieruchomości opisanych w przywołanym zapisie decyzji, w wysokości odpowiednio 95,02 zł dla nieruchomości o nr [...], [...], [...], [...]; oraz 87,98 zł dla nieruchomości o nr [...] oraz [...] gdy tymczasem minimalna wartość odszkodowania za opisane powyżej nieruchomości winna wynosić co najmniej 124,00 zł za 1 m2. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 30 kwietnia 2021 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa, normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). W tym miejscu należy również wskazać na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (31 października 2011 r.), zgodnie z uchwałą nr IV/31/03 Rady Miasta Oświęcim z dnia 22 stycznia 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w terenach oznaczonych symbolami: 49KL - ulica lokalna (działki nr [...],[...], [...]), 55 KD - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu (działki nr [...], [...]) oraz [...] - ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu/ulica lokalna (działka nr [...]), wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wartość gruntu nieruchomości określił stosownie do zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny - przy uwzględnieniu 3 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych położonych na terenie Gminy Oświęcim (2 nieruchomości) oraz Gminy Kęty (1 nieruchomość) podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. takimi które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame z jej dotychczasowym przeznaczeniem. W efekcie powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę porównywania parami, w oparciu o ceny 3 transakcji nieruchomościami drogowymi ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: położenie i lokalizacja (40%), zagospodarowanie terenu i rodzaj drogi (30%) oraz przeznaczenie gruntów przyległych (30%) i skorygowaniu otrzymanej ceny za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacował wartość prawo własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 51 256,00 zł (słownie: pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście pięćdziesiąt sześć złotych 00/100 złotych), przy czym wartość 1 m2 działek nr [...], [...], [...] i [...] oszacował na kwotę 95,02 zł zaś działek nr [...] i nr [...] na kwotę 87,98 zł). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie budzi również wątpliwości sposób oszacowania znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości składnika roślinnego w postaci: róży pomarszczonej oraz modrzewia europejskiego w łącznej wysokości 615,00 zł, czego biegły dokonał na podstawie literatury branżowej tj.: Określanie wartości roślin ozdobnych, Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy, Bydgoszcz 2018 r. Odnosząc się do zarzutów odwołań wskazujących na różnice w szacunku przedmiotowej nieruchomości pomiędzy aktualnym operatem szacunkowym autorstwa Ł. G. z dnia 10 maja 2019 r., a wcześniejszymi wycenami sprzed kilku lat innych biegłych, organ odwoławczy podkreślił, iż kwestie te nie mogą być przedmiotem oceny organów administracji publicznej. Po pierwsze bowiem, wyceny te ostatecznie zostały odrzucone jako dowód w niniejszym postępowaniu, a co więcej, są one już nieaktualne w świetle art. 156 ugn. Po drugie zaś, nie jest zadaniem organów formułowanie ocen, że taka czy inna wartości nieruchomości jest za niska lub za wysoka, gdyż nie mają one do tego kompetencji i wiedzy specjalnej, przynależnej jedynie rzeczoznawcom majątkowym, jako osobom do tego powołanym, na podstawie przyznanych uprawnień. Tego typu działanie oznaczałoby swoiste wyręczanie biegłego przez organ i stawiałoby pod znakiem zapytania sens jego powoływania (czego obowiązek w sprawach odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne wynika z kolei z art. 130 ust. 2 ugn w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Ponadto, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 483/16: nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy, które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale l działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww. rozporządzenia. Trzeba także wskazać, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23.10.2007 r. , sygn. akt II SA/Łd 680/07). Tym samym, nie można oczekiwać, iż wyceny danej nieruchomości dokonywane przez różnych rzeczoznawców będą zawsze takie same lub zbliżone i to nawet gdyby miały one miejsce w podobnym czasie. Zadaniem organów administracji jest natomiast dokonanie oceny, czy sposób sporządzenia operatu szacunkowego jest logiczny, spójny i zgodny z przepisami prawa, co pozwala na uznanie go za przydatny dowód w postępowaniu administracyjnym. W opinii organu II instancji, operat szacunkowy z dnia 10 maja 2019 r. spełnia ww. warunek. Jeśli chodzi o podniesioną w odwołaniach kwestię nieuprawnionego przyjęcia przez biegłego jednej transakcji spoza Gminy Oświęcim, to należy podkreślić, iż powyższe działanie rzeczoznawcy było uzasadnione. Biegły na stronie 8 operatu wyjaśnił, iż w pierwszej kolejności przyjęto do analizy rynek obejmujący swym zakresem obszar miasta Oświęcim. Jednak w wyniku braku niezbędnej ilości wymaganych transakcji dokonano rozszerzenia obszaru badania rynku również na obszary miejskie miasta Kęty. Poza tym, choć zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn "położenie" jest jedną z cech świadczących o podobieństwie nieruchomości, to do biegłego - jako osoby posiadającej wiedzę specjalną - należy wybór rynku w tym aspekcie, przy czym oczywiście ewentualne różnice w tym zakresie winny być przez niego skorygowane w toku wyceny Za nietrafny należy uznać również zarzut w którym odwołująca wskazała, iż: biegły w swoim operacie do ustalenia ceny wziął tylko trzy skrajne nieruchomości i to jeszcze z innego mniejszego miasta, ponieważ należy zauważyć, iż w przypadku metody porównywania parami (którą zastosował biegły), wycena może zostać przeprowadzona na podstawie transakcji trzema nieruchomościami podobnymi. W efekcie stwierdzić należy, iż omawiany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a tym samym może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. M. zarzucając naruszenie: 1/ art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 84 K.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (w postaci konieczności dokonania oceny operatu szacunkowego i wobec jego wadliwości — powołania kolejnego rzeczoznawcy) oraz poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy i zupełne zaniechanie dokonywania oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie (założenie z góry, że operat jest w pełni prawidłowy i wiarygodny) — co doprowadziło do dokonania błędnych ustaleń faktycznych, poprzez przyjęcie wartości wywłaszczonej nieruchomości wskazanej w wadliwie sporządzonym operacie (przede wszystkim poprzez nieuzasadnioną wycenę ze zbioru transakcji nieruchomości drogowych), podczas gdy prawidłowa wartość wszystkich wywłaszczonych nieruchomości wynosi co najmniej 124,00 zł/ m2; 2/ art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. — poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (w postaci konieczności przeprowadzenia dowodów, które jednoznacznie będą wskazywały na moment wydania wywłaszczonej nieruchomości inwestorowi), poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy (w postaci nieuwzględnienia treści operatów szacunkowych, w których wskazano, że w momencie wywłaszczenia nieruchomości znajdowały się w pasie drogi publicznej — a zatem w posiadaniu inwestora) i poprzez przekroczenie granic swobodnej ocenydowodów (w postaci niepoprawnego logicznie i sprzecznego z doświadczeniem życiowym uznania, że dowód w postaci protokołu przekazania nieruchomości przez inwestora wybranemu przez niego wykonawcy robót wskazuje na moment przekazania nieruchomości we władanie inwestorowi przez dotychczasowego właściciela) — co doprowadziło do dokonania błędnych ustaleń faktycznych, poprzez przyjęcie, że Skarżący wydał inwestorowi nieruchomość dnia 12 października 2012 r., choć w rzeczywistości inwestor posiadał ją już w momencie wywłaszczenia; 3/ art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego błędną wykładnię sprowadzającą się do uznania, że wydanie nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie, musi mieć postać określonych, konwencjonalnych czynności dotychczasowego właściciela, a w przypadku, gdy wydanie następuje jeszcze przed dokonaniem wywłaszczenia musi mieć związek z planowaną inwestycję, podczas gdy wydanie nieruchomości (przeniesienie posiadania), jak i samo dysponowanie nieruchomością (posiadanie) jest szczególnego rodzaju stanem faktycznym i może zaistnieć zarówno w wyniku podjęcia określonego działania przez właściciela nieruchomości, jak i przez przyjęcie biernej postawy oraz podczas gdy nie można wymagać, aby wydanie nieruchomości na rzecz inwestora (w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej) powiązane było z jakąkolwiek postacią szczególnego zamiaru ze strony inwestora, gdyż przyjęcie takiego wymogu prowadzi do skutków sprzecznych z celem ustawy, a ponadto oznacza przyznanie inwestorowi zupełnej dowolności w kształtowaniu uprawnień właściciela nieruchomości. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 30 kwietnia 2021 r. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że z mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia orzekania przez Sąd stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na tej podstawie zarządzeniem Przewodniczącego II Wydziału w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Krakowie niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Osią sporu w rozpoznawanej sprawie jest wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą od skarżącego przez Gminę Miasto Oświęcim na podstawie decyzji Starosty Oświęcimskiego z dnia 31 października 2011 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. Jana Pawła II nr [...] K oraz ul. Łukowej nr [...] K w Oświęcimiu wraz z rozbudową i przebudową sieci uzbrojenia terenu" wydanej na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm., dalej: specustawa). W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.s.g.), z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Zauważyć należy, że na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, wbrew stanowisku Wojewody, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również – choć w ograniczonym zakresie – materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 – niepublikowane). Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić, na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. W konsekwencji, organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości (por. np. wyrok WSA w Kielcach z dnia 12 września 2018 r., II SA/Ke 425/18, Lex nr 2557990 i przywołany tam: wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. I OSK 2665/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., sygn. II SA/Łd 705/15, wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r., sygn. I OSK 2329/13; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Sz 1294/17). Podkreślić należy przy tym, że finalnie to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie i to organ ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Jednak tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W tym kontekście podkreślić warto, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie - był zrozumiały i przekonujący oraz służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki NSA z 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz WSA w Warszawie z 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08, orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpatrywanej sprawie przedmiotem wyceny była nieruchomość niezabudowana składająca się z działek nr [...], [...], [...], [...] oraz [...] położonych w obrębie B., jedn. ewid Oświęcim miasto. Znajdowały się one na terenach oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczonych symbolami: [...] KL – ulica lokalna – J. P. II, [...] – 55 KD – ulica klasy dojazdowej służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23 ZP) z placem nawrotowym na końcu; [...] – [...] [...] – ulica klasy dojazdowej, służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23ZP) z placem nawrotowym na końcu; [...] – [...] KL- ulica lokalna; [...] KL – ulica lokalna; [...] KD – ulica klasy dojazdowej służąca obsłudze projektowanej zabudowy mieszkaniowej i terenu parkowego (23ZP) z placem nawrotowym na końcu. Zdaniem Sądu, organy administracji orzekające w sprawie nie dokonały należytej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego datowanego na 10 maja 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., w tym uzasadnienia przyjętej przez niego metody szacowania (metoda porównywania parami). Niewątpliwie, wybór metody szacowania należy do biegłego, niemniej jednak nie jest to wybór dowolny i powinien zostać uzasadniony przez biegłego. Nie jest wystarczające przywołanie jedynie art. 154 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zdaniem Sądu biegły powinien wykazać, że wybór dokonany przez niego uwzględnia przeznaczenie i stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu analizowany operat z maja 2019 r. nie poddaje się weryfikacji w zakresie kluczowej i wyjściowej kwestii, tj. nieruchomości wziętych do analizy oraz ich cech. Tymczasem uszczegółowienie informacji było konieczne chociażby ze względu na specyfikę i wyjątkowość obrotu drogami – na co zwracał uwagę skarżący. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku na podstawie jednej nieruchomości położonej w K. o powierzchni 106 m2 oraz dwóch nieruchomości w Oświęcimiu o powierzchniach – odpowiednio – 116 i 115 m2. Sąd stwierdza, że ogólnikowa i lakoniczna charakterystyka tych nieruchomości nie pozwala na zweryfikowanie wniosków wywiedzionych z operatu. Z operatu nie wynika też, na jakiej podstawie biegły wywiódł różnicę pomiędzy wartością działek nr [...], [...], [...], [...] (95,02 zł/m2) a wartością działek nr [...] i [...] (87,98 zł/m2). Okoliczność ta była przedmiotem uwag strony podczas rozprawy administracyjnej, przeprowadzonej w celu wyjaśnienia zastrzeżeń stron co do operatu. Pomimo tego, nie wyjaśniono jej. Nie przekonuje w szczególności stanowisko rzeczoznawcy wyrażone piśmie z 10 września 2019 r., w którym podnosił, że "różnice w wartościach jednostkowych poszczególnych nieruchomości wynikają z różnicy przeznaczenia komunikacyjnego wynikającego z ich przeznaczenia planistycznego" (k. 777-778). Również twierdzenie rzeczoznawcy, zgodnie z którym "analiza rynku wykazała, że nieruchomości klasy lokalnej osiągają wyższe ceny względem transakcji w przedmiocie terenów przeznaczonych pod drogi dojazdowe" nie znajduje odzwierciedlenia w treści operatu. Podsumowując ten wątek należy stwierdzić, że organy nie przeprowadziły wnikliwej oceny sporządzonego w maju 2019 r. operatu, co było konieczne, także ze względu na zgłaszane w toku postępowania uwagi stron, do których ani rzeczoznawca, ani organy nie odniosły się w wystarczającym zakresie. Ponadto, organy administracji nie wyjaśniły należycie kwestii wymaganej ze względu na treść art. 18 ust. 1e ustawy, zgodnie z którym w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Przywołana norma wymaga ustalenia przez organ administracji momentu wydania nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Organ odwoławczy przyjął natomiast w decyzji – jako istotny ze względu na treść ww. przepisu – moment "faktycznego przejęcia przedmiotowej nieruchomości na potrzeby tego zamierzenia", opierając się na protokole z dnia 12 października 2012 r. sporządzonym na okoliczność przekazania placu budowy przez Urząd Miasta Oświęcim – prowadzącemu roboty C. K. działającemu pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlano – Handlowe [...]" (k.131). Stanowiska takiego nie sposób zaaprobować. Norma wywiedziona z art. 18 ust. 1e ustawy nakazuje ustalić moment wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela nieruchomości objętej zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, nie zaś moment faktycznego przekazania terenu inwestycji objętej tym zezwoleniem przez podmiot działający w imieniu nowego właściciela (inwestora) – wykonawcy robót. Organy nie poczyniły w tej mierze odpowiednich ustaleń i nie zweryfikowały twierdzeń skarżącego, który podnosił, że nieruchomości wywłaszczone już w momencie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji znajdowały się w posiadaniu inwestora. W przedstawionych okolicznościach sprawy należało stwierdzić naruszenie przez organy administracji przepisów art. 7, 77 § 1 K.p.a. oraz 80 w zw. z art. 84 § 1 K.p.a. w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Ponownie rozpatrując sprawę organ wyjaśni relewantne okoliczności sprawy, uwzględniając przedstawiony powyżej pogląd prawny. Na marginesie Sąd wskazuje, odnosząc się do zarzutu skarżącego naruszenia prawa materialnego, że wobec braku wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych ze względu na treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, stanowisko Sądu co do przyjętej wykładni tego przepisu byłoby przedwczesne. Wobec tego Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit c w zw. art.135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.