II SA/Kr 799/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant : starszy referent sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Gminy B. na decyzję Wojewody [...] z dnia 3 czerwca 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala. Decyzją z dnia 7 listopada 2018 r. nr [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. K., za nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0119 ha oraz działka nr [...] o pow. 0,4700 ha, położoną w miejscowości B., gm. B., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy B, o tym, że do wypłaty ww. odszkodowania zobowiązana jest Gmina B reprezentowana przez Burmistrza Gminy B, o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, co do części odszkodowania obejmującej kwotę [...]zł, a także o sposobie i terminie wypłaty ww. odszkodowania. Ustalając wysokość odszkodowania organ l instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 17 sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., który wartość gruntu określił na kwotę [...]zł (104,53 zł za l m2), zaś wartość obecnych na nim: składników budowlanych - na kwotę [...]zł, a składników roślinnych - na kwotę [...]zł. Nadanie decyzji co do części odszkodowania rygoru natychmiastowej wykonalności ma podstawie art. 108 kpa organ I instancji uzasadnił okolicznościami sprawy stanowiącymi wypełnienie wymogu, o którym mowa w tym przepisie. Odwołanie od w/w decyzji złożyła Gmina B, podnosząc, iż rzeczoznawca nieprecyzyjnie określa w punkcie 5.2 na stronie 5 operatu szacunkowego lokalizację szczegółową i otoczenie wycenianej nieruchomości wskazując, iż w otoczeniu tej nieruchomości znajduje się zabudowa usługowa, chociaż w istocie jej brak. Jest to o tyle istotny szczegół, iż w dalszej części operatu na stronie 11 wysnuwa wniosek, iż lokalizacja szczegółowa jest główną cechą warunkującą zakup danej nieruchomości, tym samym jest też ważnym czynnikiem wpływającym na jej cenę. Następnym problemem jest dobór transakcji przyjętych do porównania. Art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n) definiuje nieruchomość podobną, przez którą rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze wzglądu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne, porównywalne pod każdym względem, zatem dobrane tak, że nie budzi wątpliwości, że te o znanych cechach mogą świadczyć o wartości nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z dnia 21.10.2015, sygn. akt I OSK 2638/14) Rzeczoznawca jako podobną nieruchomość przyjął działki o powierzchni 101m2, 601m2, 96m2, 232m2, 64 m2, podczas gdy nieruchomość wyceniana ma powierzchnię 4819 m2 (...) Rzeczoznawca majątkowy wyceniając daną nieruchomość jest zobligowany uwzględnić wszystkie składniki, które są częściami składowymi gruntu, a zatem są trwałe z gruntem związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § l Kc). Ponadto częścią składową jest wszystko to co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kc). Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 Kc), a zatem nie podlegają wycenie. Dlatego odwołujący zakwestionował na jakiej podstawie rzeczoznawca dokonując w pkt 12 na stronie 21 operatu szacunkowego określenia wartości odtworzeniowej składników budowlanych zaliczył do nich: Kocioł SAS MI 40, wentylator WPWS 60, Kocioł miałowy Zębiec, bufor ciepła, roboty ziemne podłoża wewnątrz, instalacja w tunelu ogrzewanym elektryczna i cieplna, instalacje urządzenia techniczne w tunelu foliowym zblokowanym (...) Wg stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej czyli na dzień 02.02.2018 r zgodnie z opisem składników budowlanych na str. 6 operatu punkt 5 i 7 w tunelach foliowych było podlewanie kropelkowe natomiast rzeczoznawca podaje cenę dla rurociągów deszczowni z rur stalowych ocynkowanych oraz węże gumowe tłoczone co pozostaje w sprzeczności z zapisami w/w przepisu bowiem tego typu urządzeń na dzień 02.02.2018 r w tunelach nie było. W pozycji 3 tabeli na stronie 21 w kolumnie obiekt widnieje zapis wjazd z kostki granitowej, której cenę przyjęto na podstawie analizy rynku, a do tego doliczono koszty nadzoru budowlanego w wysokości 3%, a niżej w tej samej pozycji zapisano koszt ułożenia wjazdu z kostki granitowej doliczając również koszty nadzoru budowlanego w wysokości 3%. O ile zrozumiałym jest dlaczego doliczono koszty nadzoru budowlanego do ułożenia wjazdu z kostki granitowej o tyle trudno zrozumieć w jakim celu koszty nadzoru budowlanego zostały doliczone do zakupu kostki, której analizy cenowej nie zamieszczono w operacie podobnie jak i innych składników budowlanych, znajdujących się w tej tabeli, których cenę ustalono na podstawie analizy rynku. Nie podano także pozycji cenników na podstawie których określono ceny wskaźnikowe (Cw) dla poszczególnych obiektów jak również uzasadnienia dla wyboru cen z tych cenników. Ponadto zgodnie z art. 49§ l Kc urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary gazu energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Dlatego też o ile można uznać za część składową nieruchomości ciepłociąg z rury preizolowanej, który dostarcza ciepło z kotłowni do tunelu o tyle kabel telekomunikacyjny, kabel energetyczny niskiego napięcia niestety nie ponieważ są one włączone do sieci przesyłowych. Duże wątpliwości budzi również sposób obliczenia stopnia zużycia składników budowlanych. Brak w opracowaniu danych dotyczących okresu eksploatacji obiektu w latach nie pozwala na weryfikację obliczeń stopnia zużycia obiektu. Brak informacji od czego zależy wielkość współczynnika regionalnego, który został użyty do obliczenia kosztu odtworzenia w tabeli na stronie 21 i 22 operatu szacunkowego. Wojewoda decyzją z dnia 3 czerwca 2019r. znak: [...] l [...], na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121), art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości na dzień 2 lutego 2019 r., tj. na datę wydania przez Burmistrza B. decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przeznaczenie ustalił na podstawie obowiązujących w ww. dacie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonych: Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 30 listopada 2016 r., oraz Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 15 czerwca 1998 r., zgodnie z którymi działki te znajdowały się w terenach komunikacyjnych. W efekcie biegły wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wartość gruntu nieruchomości określił stosownie do zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu finalnie trzech cen transakcyjnych (wybranych spośród bazy liczącej ich pięć) dotyczących nieruchomości drogowych położonych na terenie miasta B. (z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie miasta B., konieczne było rozszerzenie badania rynku na rynek regionalny), podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame. Na podstawie przeprowadzonych badań i obserwacji preferencji poszczególnych nabywców nieruchomości podobnych, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegły przyjął: "Lokalizację, obszary atrakcyjności inwestycyjnej" (waga 45%), "Funkcję terenów obsługiwanych" (40%) oraz "Zagospodarowanie terenu" (15%). Następnie dokonał on odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Jak stanowią przepisy § 4 ust. l i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie budzi również zastrzeżeń tutejszego organu sposób oszacowania znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości składników budowlanych (dokonany podejściem kosztowym, metodą kosztów zastąpienia - techniką wskaźnikową oraz techniką elementów scalonych) i roślinnych (metodą kosztowo-dochodową tzw. skierniewicką oraz podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia). Organ odniósł się też szczegółowo do zarzutów odwołania podkreślając, iż wyjaśnienia biegłego są spójne, logiczne i przekonywające. Nie budzi wątpliwości w świetle treści operatu oraz wyjaśnień biegłego, przyznanie cesze "Lokalizacja, obszary atrakcyjności inwestycyjnej" oceny bardzo dobrej. Słusznie wskazał on również, iż utrwalone orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, iż co do zasady w przypadku nieruchomości drogowych cecha "powierzchnia działki" nie ma istotnego znaczenia, co zresztą, biorąc pod uwagę charakter i sposób wykorzystania tych nieruchomości, jest całkowicie logiczne. W tym więc kontekście, zarzut odwołania kwestionujący podobieństwo nieruchomości porównawczych do przedmiotu wyceny, z uwagi na ich znacznie mniejszą powierzchnię, w realiach przedmiotowej sprawy nie może być uwzględniony. Za zasadne uznać należy dokonanie wyceny kwestionowanych przez stronę odwołującą wybranych elementów wyposażenia znajdującego się na wycenianej nieruchomości gospodarstwa ogrodniczego (kocioł, wentylator, bufor ciepła itd.), skoro ich odłączenie spowodowałoby istotne zmiany w całości nieruchomości stanowiącej zorganizowany zakład produkcji rolnej. Trafne są w tym kontekście przywołane prze biegłego poglądy orzecznictwa. Także w doktrynie prawniczej podnosi się, iż istota związania części składowej z gruntem wiąże się z kilkoma ścisłymi, obiektywnymi i ogólnymi kryteriami, a nie tylko z okolicznościami "indywidualnych przypadków", jak wskazuje część doktryny (E. Skowrońska Bocian, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, 1.1, 2002, s. 201). Oczywistym dla organu odwoławczego jest także i to, że skoro wskazane w odwołaniu kable zostały wykonane przez poprzedniego właściciela nieruchomości własnym staraniem i na własny koszt, to nie ma w stosunku do nich zastosowania przepis art. 49 § l kc. Biegły w sposób logiczny wyjaśnił także powody, dla których uwzględnił koszty nadzoru do zakupu kostki granitowej, a także dla których wycenił instalację podlewania uwzględniając jej parametry nieco odmienne od tych, którymi charakteryzuje się instalacja znajdująca się na nieruchomości (oszacowanie obiektu o możliwie najbliższych parametrach fizycznych i funkcjonalnych). Jeśli chodzi o wątpliwości odwołującej w przedmiocie sposobu obliczenia stopnia zużycia składników budowlanych to i w tym zakresie biegły przedstawił stosowne wyjaśnienia wskazując, iż stopień zużycia został określony na postawie metody czasowej natomiast okresy trwałości elementów zostały określone na podstawie literatury fachowej lub własnej analizy (analiza dokumentacji technicznej, kart produkcyjnych itp.) (oczywistym jest że rzeczoznawca majątkowy nie był zobowiązany do załączania do operatu wskazanych opracowań i dokumentów, gdyż jest to już element jego wiedzy fachowej i warsztatu biegłego). Jakkolwiek w piśmie z dnia 6 maja 2019 r. odwołująca podtrzymała większość z ww. zarzutów nie zgadzając się z przytoczonymi wyjaśnieniami biegłego, to zdaniem Wojewody zaprezentowane w tymże piśmie zarzuty stanowią jedynie polemikę z uargumentowanym i mającym podstawy stanowiskiem biegłego i jako takie nie mogą prowadzić do zdyskwalifikowana omawianego operatu szacunkowego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Gmina B zarzucając naruszenie: - art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, mimo że istniały podstawy do jej uchylenia i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, co w konsekwencji doprowadziło również do naruszenia art. 138 § 2 Kpa poprzez jego niezastosowanie; - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków celem rzetelnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym rzeczywistej wartości szacowanych nieruchomości, a w szczególności na uznaniu w sposób dowolny i bezkrytyczny za prawidłowy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Ł. G., na podstawie którego w całości oparto sentencję decyzji organu I instancji, co w dalszej konsekwencji doprowadziło do zawyżenia kwoty odszkodowania za przejęte nieruchomości pod drogi publiczne; - art. 108 Kpa w zw. z art. 7 i 77 Kpa poprzez jego zastosowanie i nadanie części decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, tj. uznaniu, że w rozpatrywanej sprawie zaistniały przesłanki do nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, podczas gdy w rzeczywistości żadna z przesłanek zastosowania tej instytucji w przedmiotowym postępowaniu nie wystąpiła. - § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie tj. wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie relewantne dla końcowego wyniku. W uzasadnieniu podkreślono, iż wbrew twierdzeniom Wojewody zarzuty nie stanowiły polemiki z rzeczoznawcą majątkowym i jego operatem czy zastosowanymi metodami przez rzeczoznawcę, lecz były wyliczeniem i wskazaniem błędów rzeczoznawcy popełnionych przy wyborze elementów zastosowanych w metodologii przyjętych w operacie. Wśród nich należy przede wszystkim wskazać zarzut nieprawidłowego opisu otoczenia wycenianej nieruchomości (drugi akapit odwołania), gdzie rzeczoznawca majątkowy wskazuje na zabudowę usługową, której w rzeczywistości brak. Kolejnym jest zarzut niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, gdzie nastąpiła zbyt daleko idąca różnica powierzchni w metodzie porównawczej. Skarżąca nie może się również zgodzić z szacowaniem niektórych z elementów infrastruktury technicznej, mianowicie instalacji do nawadniania w tunelach foliowych (7 akapit odwołania). Skarżąca godzi się z utrwalonym stanowiskiem doktryny stanowiącym, iż rzeczoznawca majątkowy posiada wiadomości specjalne w swojej dziedzinie, których nie ma oni organ ani sąd. Ale nie sposób zaakceptować pełnej dowolności jaką przyjął organ I instancji, a w ślad za nim organ II instancji w ocenie operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy. Rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie przyjął diametralnie różne (zwłaszcza w warunkach miejskich) powierzchnie w stosunku do wielkości działek objętych odszkodowaniem. Działka nr ew. [...] w B. zajmuje pow. 0,0119 ha ale już działka [...] pow. 0,4700 ha. Tymczasem w zastosowanej przez siebie metodzie porównawczej jako działki podobne przyjął nieruchomości o pow. 0,0101 ha , 0,0601 ha, 0,0096 ha, 0,0232 ha i w końcu 0,0064 ha. Rzeczoznawca nie znalazł i nie zadał sobie trudu znalezienia choćby jednej działki w regionie o porównywalnym do 4700 m2 parametrze. Organ II instancji przy weryfikacji decyzji pierwszo instancyjnej zaledwie wezwał rzeczoznawcę do odniesienia się co do zarzutów Gminy B względem tej część operatu szacunkowego, a jego wyjaśnienia przyjął za wystarczające, podzielając argumentację, że cecha "powierzchnia działki" nie ma istotnego znaczenia. Próżno w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organu II instancji doszukać się odniesienia do zarzutu sformułowanego w odwołaniu z 20 listopada 2018 r. dotyczącego podlewania kropelkowego w tunelach foliowych. Skarżąca Gmina podniosła wówczas, że na dzień wydawania decyzji podziałowej (2.2.2018 r.), zgodnie z opisem składników budowlanych na str. 6 operatu punkt 5 i 7 w tunelach foliowych było podlewanie kropelkowe natomiast rzeczoznawca podał cenę dla rurociągów deszczowni z rur stalowych ocynkowanych oraz węże gumowe tłoczone, gdy tymczasem tego typu urządzeń na dzień 2.2.2018 r. w tunelach nie było. Wg skarżącej żadna z przywołanych przesłanek nadania rygoru natychmiastowej wykonalności nie zaistniała w przedmiotowej sprawie. Z akt sprawy pierwszo instancyjnej wynika, że M. K. swój wniosek argumentował "trudną sytuacją życiową’’’ oraz tym, że "utracił możliwość uzyskania dochodów z gospodarstwa ogrodniczego, gdyż z uwagi na planowane umiejscowienie na działce drogi nie mógł powiększyć gospodarstwa, zwiększyć i unowocześnić produkcji... ". Trzecim powodem tak sformułowanego wniosku miał być zakup innych gruntów pod działalność ogrodniczą i potrzeba posiadania pieniędzy na sfinalizowanie takich transakcji. W ocenie Skarżącej chęć posiadania gotówki na zakup nowych działek (niejako w rekompensacie) jest daleko niewystarczającym powodem. Utrata możliwości uzyskiwania dochodów mogłaby się pewnie w taką przesłankę wpisać, ale do dnia dzisiejszego nie doszło do przekazania gminie przedmiotowych gruntów, a M. K. ma niczym nieskrępowaną możliwość prowadzenia na tym gruncie swojej dochodowej działalności. W tym stanie rzeczy, nie sposób mówić o trudnej sytuacji życiowej Wnioskodawcy czy braku środków do zarobkowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Również uczestnik postępowania M. K. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podzielając stanowisko organów. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, stąd skarga podlegała oddaleniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sporne w kontrolowanej sprawie było czy organy w sposób wyczerpujący zbadały istotę sprawy w postaci ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy biegłego, z jednej strony czy kontrola tego operatu była odpowiednio krytyczna tj. nie powielała jedynie stanowiska biegłego, z drugiej poprzez poparcie wskazanego zarzutu poprzez odniesienie do konkretnie wytkniętych błędów operatu w postaci wzięcia do porównania nieodpowiednich nieruchomości czy to w zakresie nieprawidłowego opisu otoczenia nieruchomości lub nieodpowiedniej powierzchni, a także nieprawidłowe szacowanie niektórych elementów infrastruktury technicznej nieruchomości. Dodatkowo zakwestionowano nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Wbrew zarzutom skarżony organ dokładnie i w sposób wyczerpujący zbadał istotę sprawy, w tym kwestię wysokości odszkodowania jakie przysługuje określonemu uprawnionemu podmiotowi w oparciu o operat szacunkowy. Wbrew argumentacji strony skarżącej, do każdego z podniesionych w odwołaniu zarzutów Wojewoda odniósł się przedstawiając swoje własne stanowisko, niezależnie od faktu, iż zostało to poprzedzone przytoczeniem obszernych wyjaśnień biegłego. W szczególności zasadnie w ocenie Sądu organy oparły się na stanowisku utrwalonym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż co do zasady w przypadku nieruchomości drogowych cecha "powierzchnia działki" nie ma istotnego znaczenia, ze względu na charakter i sposób wykorzystania tych nieruchomości. Logicznym jest, iż na nieruchomościach przeznaczonych i nabywanych pod drogi nie będą lokowane żadne budynki kubaturowe o tej czy innej wielkości, a tym samym nie będą one zagospodarowywane tak jak np. nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, usługowym, produkcyjnym itp. (por. wyroki NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r. sygn. akt I OSK 829/12 oraz z dnia 9 czerwca 2017 r. sygn. akt 2329/15, wyroki WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 619/15 oraz z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Po 913/13, wyrok WSA w Lublinie z dnia 20 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Lu 899/17). W tym więc kontekście, zarzut kwestionujący podobieństwo nieruchomości porównawczych do przedmiotu wyceny, z uwagi na ich znacznie mniejszą powierzchnię, w realiach przedmiotowej sprawy nie może być uwzględniony. Okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym przyjęte do porównania, mają nawet znacznie różniącą się powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako "nieruchomości podobne" do nieruchomości wycenianej. Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej lub zbliżonej powierzchni, co nieruchomość wyceniana (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30.08.2013 r. sygn. akt I OSK 829/12) oraz z dnia 09.06.2017 r. sygn. akt I OSK 2329/15). Również inne cechy związane z opisem otoczenia nieruchomości, wbrew zarzutom skargi, zostały prawidłowo ocenione, gdyż w promieniu około 600 m od przedmiotowej nieruchomości znajdują się szczegółowo wymienione przez biegłego obiekty usługowe, z uwagi na co zasadnie przyjęto cechę rynkową, wpływającą na wartość nieruchomości, jako "Lokalizacja, obszary atrakcyjności inwestycyjnej", która szczegółowo została opisana w tabeli pod tytułem - Opis, skala ocen oraz wagi poszczególnych cech rynkowych przyjętych do analizy rynku. W otoczeniu nieruchomości znajduje się zatem szczegółowo opisana zabudowa usługowa, co uzasadnia w zakresie atrakcyjności inwestycyjnej ocenę biegłego jako bardzo dobrą, co prawidłowo również oceniły skarżone organy. W zakresie zaś kwestionowanych niektórych elementów infrastruktury technicznej nieruchomości np. w postaci wyceny elementów wyposażenia znajdującego się na wycenianej nieruchomości tj. gospodarstwa ogrodniczego (kocioł, wentylator, bufor ciepła itd.), zasadne było stanowisko, iż skoro ich odłączenie spowodowałoby istotne zmiany w całości nieruchomości stanowiącej zorganizowany zakład produkcji rolnej to należy je uwzględnić. Trafne są w tym kontekście przywołane przez biegłego poglądy orzecznictwa. Wyjaśnienia biegłego były na tyle czytelne i oczywiste, że nie było podstaw do ich wielokrotnego i obszernego analizowania, zwłaszcza, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny tuneli foliowych, pomimo przeanalizowania dostępnych na rynku cenników budowlanych nie odnalazł identycznego obiektu jak ten podlegający wycenie, to logicznym było, iż zmuszony był w takiej sytuacji posłużyć się danymi dotyczącymi obiektu o możliwie najbliższych parametrach funkcjonalnych i fizycznych, jaki udało mu się znaleźć. Wbrew zatem zarzutom skargi skarżony organ odwoławczy dokonał prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z wymogami § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Za niezasadne należy uznać także zarzuty odnoszące się do nadania rygoru natychmiastowej wykonalności. W ocenie Sądu rozstrzygnięcie organu I instancji w tym względzie było zasadnie motywowane koniecznością zakupu nowych działek celem kontynuowania działalności ogrodniczej, co jest również uzasadnione znaczną wartością przedmiotu sporu, gdyż nie jest niejako winą uczestnika, iż dojdzie do zakłócenia jego działalności przymusowym przejęciem nieruchomości pod drogi publiczne. Nie może przy tym zaś zasługiwać na uwzględnienie argumentacja, iż uczestnik nadal dysponuje przejętymi działkami, gdyż nie można obarczać go brakiem szybkiego działania organów państwowych celem realizacji inwestycji, kiedy musi on liczyć się z koniecznością oddania nieruchomości. Nadto rygor ten ma znaczenie jedynie przed wydaniem decyzji odwoławczej, natomiast skarżąca Gmina B na etapie postępowania administracyjnego, tj. przed wydaniem ostatecznej decyzji Wojewody kwestii nadania zaskarżonej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności nie podnosiła. Wskazywanie tego zarzutu na etapie skargi do sądu administracyjnego, kiedy decyzja ma już walor ostateczności nie może zatem mieć, w okolicznościach zaistniałych w kontrolowanej sprawie, istotnego wpływu na wynik sprawy, bowiem istotą omawianej instytucji jest wykonanie decyzji nieostatecznej, a zatem jej zastosowanie wywołuje skutki w okresie pomiędzy wydaniem decyzji przez organ I instancji a rozpatrzeniem odwołania przez organ wyższego stopnia. Z chwilą wydania przez organ odwoławczy decyzji drugo instancyjnej (a zatem ostatecznej w administracyjnym toku instancji) rygor ten traci więc na jakimkolwiek znaczeniu. Mając powyższe na uwadze, Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.