II SA/Kr 806/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 27 kwietnia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego M. K. kwotę 736 zł (słownie: siedemset trzydzieści sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta i Gminy N. decyzją z dnia 13 stycznia 2017 r., znak [...] ustalił dla M. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł ,z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1659 ha w N.. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy N. został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w N. nr [...] z dnia 27.06.2014r. i obowiązuje od dnia 23.08.2014r. Działka znalazła się w całości w terenach usług [...] Przed dniem wejścia w życie uchwały nieruchomość znajdowała się na terenie objętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia 16.07.2007r i posiadała przeznaczenie: częściowo w terenach usługowych 1U (0,0030ha, oraz w terenach pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (IZzp). Dalej organ I Instancji podaje, że w myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel sprzedaje tą nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, która nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Działkę nr [...] strona zbyła w dniu 18.10,2016r. Organ wskazał, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu planu na skutek zmiany przeznaczenia. Dla nieruchomości ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości, wartość rynkową określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, oraz podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną realizowaną w technice kapitalizacji prostej dochodu netto. W ocenie Burmistrza Miasta i Gminy N., argumentacja rzeczoznawcy, co do wyboru metody wyceny, kryteriów wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, oraz ustalenia rodzaju i liczby, oraz wagi cech rynkowych - są prawidłowe. Operat odpowiada przepisom prawa, które podają sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Według operatu szacunkowego cena rynkowa wycenianej działki ewidencyjnej nr [...] wedle stanu przed wejściem w życie obecnie obowiązującego planu wynosiła [...] zł, zaś cena rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po wejściu w życie planu wynosi [...] zł. Od otrzymanej różnicy obu wartości uzyskano wysokość jednorazowej opłaty, przy zastosowaniu stawki 30% w kwocie [...]zł. Odwołanie od decyzji złożył M. K. kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Jego zdaniem operat jest nieaktualny, a nadto nierzetelny, gdyż nie uwzględnia np. braku dojazdu do działki, położenia nieruchomości w strefie ochronnej wałów przeciwpowodziowych. Strona wskazuje także na nieprawidłową stawkę procentową zastosowaną w obliczeniu opłaty planistycznej. Odwołujący się podniósł także, iż nie zawiadomiono go o wszczęciu i zakończeniu postępowania, co uniemożliwiło wypowiedzenie się co do metod i sposobu wyceny gruntu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 kwietnia 2017 r., znak [...] działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust.l, 3, 4,11, ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2016 r póz. 778), Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia 27.06.2014r. (Dz. Urz. Woj. [...] ) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wschodniej części dzielnicy Z., oraz art. 138 § l pkt. l ustawy z dnia 14.06.1960 r Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016.23) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że ustawodawca w przepisach art. 36 ust.4 i art. 37 ust. 1 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawarł umocowanie dla organu administracji by w sytuacji, gdy uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowała zwiększenie wartości nieruchomości naliczył opłatę jednorazową tzw. rentę planistyczną określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty w określonych okolicznościach. Ma on nie tylko zapisany obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie - 5 lat Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś jej stan na dzień wejścia w życie miejscowego planu. Dalej wyjaśniono, że bezspornym jest, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obr. N. została zbyta w okresie 5- ciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - akt notarialny sprzedaż Rep A [...] z dnia 18.10.2016r. Zgodnie z zapisem obowiązującego od dnia 27.06.2014r mpzp zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w N. nr [...] zbyta działka znalazła, się w całości w terenach usług o symbolu [...] Przeznaczeniem podstawowym tego terenu jest wedle § 28 zabudowa usług komercyjnych, obiekty i urządzenia obsługi komunikacyjne z wył. stacji paliw. Jako dopuszczalne wskazano przeznaczenie m.in. składy, magazyny, obiekty produkcji, parkingi, drogi wewnętrzne. Przed dniem wejścia w życie w aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. dniem 23.08.2014r nieruchomość na podstawie przepisów uchwały Rady Miejskiej w N. Nr [...] z dnia 16.01.2007r opubl. Dz. Urz. Woj.[...],oraz zmiany mpzp Gminy N. na terenie [...] Strefy Przemysłowej zatwierdzonej uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w N. znajdowała się częściowo w terenach usługowych [...] (0,0030ha), oraz częściowo w terenach pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (IZzp) W części nieruchomości ozn. symbolem [...] podstawowym przeznaczeniem była zabudowa usługowa, zaś w pasie technicznym wałów przeciwpowodziowych zasadniczym przeznaczeniem terenu była ochrona wałów rzeki W., zaś wykonywanie robót budowlanych dopuszczalne było wyłącznie w oparciu o przepisy prawa wodnego. Zgodnie z aktualnym mpzp stawka procentowa stosowana w opłatach planistycznych wynosi 30% dla terenów [...],[...],[...],[...],[...],[...] l, [...],[...] zaś dla pozostałych terenów 1%. Zasadą jest, że określa się w operacie stan nieruchomości z dnia wejścia w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego zaś ceny z dnia zbycia nieruchomości. Zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. J. T. wykonanie operatu szacunkowego. Został on opracowany w grudniu 2016 r, czyli w terminie zgodnym z warunkiem podanym w art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przedstawionej w operacie charakterystyki nieruchomości wynika, że wyceniana działka nr [...] o powierzchni 0,1659 ha stanowi niezabudowany, ogrodzony grunt położony w odległości 20m od obwałowań wiślanych. Ma kształt prostokąta, teren posiada dostęp do drogi publicznej poprzez utwardzony sięgacz. Jest wykorzystywana, jako teren składów węglowych. Posiada uzbrojenie w energię elektryczną, wodę, teletechnikę. Autor operatu szacunkowego zgodnie z uprawnieniem przysługującym wedle postanowień art. 154 ugn dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości podejście porównawcze, metoda porównania parami dla wartości rynkowej terenu usługowego - po zmianie planu, oraz podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną realizowaną w technice kapitalizacji prostej dochodu netto. Następnie szczegółowo przytoczono przepisy prawne: Wedle § 3 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn.zm) określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, które między innymi zastosował rzeczoznawca majątkowy konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dopuszczalne wedle przepisów rozporządzenia są trzy metody: porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, albo metoda analizy statystycznej rynku. Przepis art. 153 ugn stanowi, iż: "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej." Dalej przepis § 4 wymienia metody szacowania nieruchomości, stosowane w podejściu porównawczym. Są nimi: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, albo metoda analizy statystycznej rynku. W badanej sprawie wartość rynkową terenu usługowego po zmianie planu określono metodą porównywania parami. Z kolei wartość rynkową terenu pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. przed zmianą planu określono podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną realizowaną w technice kapitalizacji prostej dochodu netto. Wskazane ostatnio podejście dochodowe i metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem i dzierżawę. Zastosowaną w badanej sprawie technikę kapitalizacji prostej stosuje się przy założeniu, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego, oraz że poziom tego dochodu będzie stały. Wysokość dochodu uzyskiwanego z czynszów lub innych dochodów powinna być znana lub możliwa do określenia. Metoda inwestycyjna stosowana jest przy określaniu wartości nieruchomości, które przynoszą dochód z czynszów, najmu, dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Rzeczoznawca dokonał odrębnej analizy rynku wedle stanu planistycznego -przed i po wejściu w życie obowiązującego mpzp. Przeprowadzono na potrzeby wyceny nieruchomości po zmianie planu analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowej, Wobec tej grupy nieruchomości rzeczoznawca ustalił cechy, którym dodano wagi mające wpływ na poziom cen transakcyjnych. Istotą wyceny będzie porównywanie par, jakie tworzy nieruchomość wyceniana kolejno z nieruchomościami podobnymi wybranymi do porównania. Selekcje transakcji nieruchomościami wybranymi, jako podobne przeprowadzono w oparciu o 6 cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na rynku lokalnym, takich jak: położenie, lokalizację ogólną, uzbrojenie, dojazd, wielkość, kształt, otoczenie - sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne. Każda cecha posiada dodatkowo odpowiednie wagi opisane, przedstawione w wartościach procentowych i kwotowych. Określając w przedstawiony wyżej sposób wartość zbytej nieruchomości - działki nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po wejściu w życie mpzp przyjęto wartość jednostkową na poziomie [...] zł/m2 zaś dla całej powierzchni działki kwotę [...]zł. Natomiast analiza rynku transakcji nieruchomościami dla przeznaczenia przed zmianą obowiązującego mpzp części działki nr [...] znajdującej się w terenach pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (symbol 1Zzp) wykonana została podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną w oparciu o analizę wyselekcjonowanego lokalnego rynku 5 nieruchomości dzierżawionych na różne cele komercyjne (parkingi, place manewrowe, składy, magazyny) Do analizy zostały przyjęte nieruchomości z terenu N., zlokalizowane w strefie pośredniej i peryferyjnej miasta. Rzeczoznawca wyszczególnił 5 cech przydając im wagi podane w procentach. Są to: lokalizacja, sposób użytkowania, przeznaczenie terenu, dostępność komunikacyjną, stan zagospodarowania działki. Średnia cena 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenianej wynosi 1, 45 zł. Przyjmując tę stawkę wyliczono potencjalny dochód brutto w skali roku na kwotę [...]zł, zaś wartość terenu pasa technicznego wału przeciwpowodziowego w wysokości [...] zł. Różnica wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego i przed zmiana tego planu wynosi kwotę [...]zł. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy pod względem formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Wyliczona różnica wartości nieruchomości wynikła ze zmiany mpzp i objęcia terenu całej powierzchni nieruchomości przeznaczeniem usługowym, dającym o wiele większe możliwości inwestycyjne niż dotychczasowe została wykazana. Odpowiadając na zarzuty odwołania, Kolegium podało, że stawka procentowa w wysokości 30% dla obowiązującej opłaty planistycznej została prawidłowo zastosowana. § 40 uchwały [...] Rady Miejskiej w N. stanowi m.in. dla terenów usługowych 1 - 6 U1, w której obecnie znalazła się w całości działka nr [...] obowiązującą stawkę w podanej wysokości. Nie jest zdaniem Kolegium zasadny zarzut odwołania dotyczący braku zawiadomień o wszczęciu i zakończeniu postępowania, oraz o wcześniejszej możliwości wypowiedzenia się, co do zgromadzonych dowodów. To pierwsze zawiadomienie odebrał osobiście odwołujący w dniu 26.10.2016r, zaś drugie dorosły domownik w dniu 12.12.2016r. Decyzję tę zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. K., zarzucając jej naruszenie przepisów, to jest błędne zastosowanie do wyliczenia opłaty planistycznej stawki 30% od wzrostu wartości nieruchomości w przypadku, gdy prawidłowa stawka wynosi 1%. Następnie oparcie wyliczenia opłaty planistycznej na nierzetelnej wycenie biegłego powołanego przez Burmistrza Miasta i Gminy N., bez możliwości faktycznej weryfikacji przez stronę postępowania dokumentu stanowiącego podstawę wyliczenia opłaty. Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 kwietnia 2017 roku oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji, to jest decyzji Burmistrza Miasta i Gminy N. z dnia 13 stycznia 2017 roku, znak [...] oraz umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że skarżący w szczególności zarzuca, że wykorzystany operat szacunkowy jest nierzetelny i nieaktualny. W zaskarżonej decyzji nie została wskazana data sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie ma również żadnej wzmianki na temat aktualizacji operatu. Mając na uwadze przepisy ustawy o gospodarcze nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystany do celów, do których został przygotowany do 12 miesięcy po jego sporządzeniu. W niniejszej sprawie brak jest możliwości weryfikacji przez stronę dochowania przez organ wydający decyzję zakreślonego przepisami terminu. Wartość nieruchomości została zdaniem skarżącego znacząco zawyżona. Operat zdaniem skarżącego nie uwzględnia położenia nieruchomości w drugiej linii zabudowy, w strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego, braku bezpośredniego dojazdu do działki (dojazd przez drogę służebną), co faktycznie znacznie zmniejsza jej wartość użytkową. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy jest niemiarodajny dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Skarżący ponadto zarzuca, że organy obu instancji nieprawidłowo zastosowały stawkę 30% wzrostu wartości, która ma zastosowanie do terenów leżących w strefach oznaczonych symbolami [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] Nieruchomości nie leży w żadnej z wyżej wyszczególnionych stref. Znajduje się ona w strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego na terenie oznaczonym symbolem [...] Przeznaczenie terenu poza strefą ochronną wału przeciwpowodziowego, jest inne niż w strefie ochronnej. Skoro oznaczenie przedmiotowego terenu nie zostało enumeratywnie wyliczone, jego przeznaczenie jest inne. Powinna zostać, zatem zastosowana stawka 1% dla terenów pozostałych. Zdaniem skarżącego, już samo użycie innego symbolu ([...]) do opisu położenia nieruchomości świadczy, że objęty niniejszym postępowaniem teren, zgodnie z literalnym brzmieniem zapisów uchwały ustalającej wysokość opłaty planistycznej, na którą powołuje się zarówno Burmistrz jak i SKO w K., leży w innym terenie niż tereny objęte obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Gdyby teren objęty niniejszym postępowaniem nie leżał w innej strefie niż np. teren oznaczony symbolem [...], to planiści nie wprowadziliby rozróżnienia oznaczenia. Dodatkowe oznaczenie w symbolu [...] oznacza dodatkowe przeznaczenie terenu, ze wszystkim prawami i ograniczeniami strony w rozporządzaniu nim. Zatem, w związku z faktem wywodzenia przez Burmistrza Miasta i Gminy N. obowiązku strony postępowania, w szczególności obowiązku finansowego, każdy zapis na podstawie którego taki obowiązek jest wywodzony musi być precyzyjny. Skoro, w uchwale stanowiącej podstawę naliczenia opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości nie wyliczono enumeratywnie strefy oznaczonej symbolem [...] należy uznać, że ta stawka nie może mieć zastosowania do wyliczenia opłaty planistycznej dla tej strefy. Nie można zastosować w tym zakresie wykładni rozszerzającej. Jest to wykluczone w przypadku określania obciążeń strony, w szczególności obciążeń finansowych w postępowaniu administracyjnym. Ponadto podniesiono, że SKO w zaskarżonej decyzji nie uzasadniło w sposób wystarczający zajętego stanowiska. Brak jest ustosunkowania się do zarzutów strony o konieczności sporządzenia nowej wyceny z uwagi na upływ terminu. Brak jest również wskazania jakiegokolwiek uzasadnienia przyjęcie przez SKO, że teren objęty niniejszym postępowaniem oznaczony symbolem [...] jest tożsamy z terenami objętymi symbolami innymi symbolami, dla których przewidziano opłatę planistyczna w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji prowadzi do wniosku, że nie są one prawidłowe, bowiem oparte na wadliwej a co najmniej niepełnej opinii rzeczoznawcy do spraw szacowania nieruchomości a także na nieprawidłowym zastosowaniu stawki opłaty planistycznej. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl art. 37 ust. 6 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Stosownie do art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 782), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08 "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią. Dowód ten podlega swobodnej ocenie, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków, niejasności, itd. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami". Zgodnie z zapisem obowiązującego od dnia 27.06.2014r mpzp zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w N. nr [...] zbyta działka nr [...] znalazła, się w całości w terenach usług o symbolu [...] Przeznaczeniem podstawowym tego terenu jest wedle § 28 zabudowa usług komercyjnych, obiekty i urządzenia obsługi komunikacyjne z wył. stacji paliw. Jako dopuszczalne wskazano przeznaczenie m.in. składy, magazyny, obiekty produkcji, parkingi, drogi wewnętrzne. Przed dniem wejścia w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. dniem 23.08.2014r nieruchomość na podstawie przepisów uchwały Rady Miejskiej w N. Nr [...] z dnia 16.01.2007r opubl. Dz. Urz. [...],oraz zmiany mpzp Gminy N. na terenie [...]j Strefy Przemysłowej zatwierdzonej uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w N. znajdowała się częściowo w terenach usługowych 1U (0,0030ha), oraz częściowo w terenach pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (1Zzp) W części nieruchomości oznaczonej symbolem 1U podstawowym przeznaczeniem była zabudowa usługowa, zaś w pasie technicznym wałów przeciwpowodziowych zasadniczym przeznaczeniem terenu była ochrona wałów rzeki W., a wykonywanie robót budowlanych dopuszczalne było wyłącznie w oparciu o przepisy prawa wodnego. Zgodnie z aktualnym mpzp przytoczonym przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji (str. 4) stawka procentowa stosowana w opłatach planistycznych wynosi 30% dla terenów [...],[...],[...],[...],[...],[...], [...], zaś dla pozostałych terenów 1%. W tak przywołanej treści postanowień mpzp zastosowana stawka opłaty planistycznej dla nieruchomości objętej działką [...] nie była prawidłowa. Trafne i przekonujące są argumenty skarżącego, że samo użycie innego symbolu [...] do opisu położenia nieruchomości świadczy, że teren szacowanej działki, zgodnie z literalnym brzmieniem zapisów uchwały ustalającej wysokość opłaty planistycznej, na którą powołuje się zarówno Burmistrz jak i SKO w K., leży w innym terenie niż tereny objęte obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Gdyby teren objęty niniejszym postępowaniem nie leżał w innej strefie niż np. teren oznaczony symbolem [...], to planiści nie wprowadziliby rozróżnienia oznaczenia. Dodatkowe oznaczenie w symbolu [...] oznacza dodatkowe przeznaczenie terenu, ze wszystkim prawami i ograniczeniami strony w rozporządzaniu nim. Organy w sposób pobieżny wyjaśniły tę okoliczność. Organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str 8) w sposób nieprawidłowy powołuje teren 1-6 U1 dla terenów usługowych, w których zdaniem organu znalazła się w całości szacowana działka. Tak nie jest, bowiem jest to teren [...] , co potwierdzał organ we wcześniejszej części decyzji. Jednocześnie odmiennie organy obu instancji przywołują treść nowo uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego o wysokości opłaty planistycznej. Organ I instancji na stronie 2 decyzji wskazuje, że wysokość opłaty wynosi 30 % dla terenów "[...],[...],[...],[...],[...],[...] ", a organ II instancji na stronie 4 decyzji wskazuje stawkę 30 % opłaty planistycznej dla terenów [...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]". Już sama prosta literalna analiza tych przywołanych postanowień planu wskazuje, że nie ma tam symbolu [...] ,jaki charakteryzuje działkę szacowaną. Teren usług położonych w strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego oznaczony symbolem [...] ma zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy N. – dla wschodniej części dzielnicy [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej z dnia 27 czerwca 2014 r swoje przeznaczenie podstawowe, dopuszczalne i własne sposoby zagospodarowania oraz warunki zabudowy. W szczególności obowiązują w nim zasady, zakazy i zwolnienia związane z ochroną szczelności i stabilności wałów przeciwpowodziowych określone w przepisach odrębnych z zakresu ochrony przed powodzią. Ani organy w uzasadnieniach obu decyzji ani rzeczoznawca majątkowy mgr inż. J. T. w sporządzonej opinii nie wyjaśnili tych rozbieżności. Nie wyjaśniono również czy zasadnym było zastosowanie przyjętych różnych metodologii wyceny do konkretnych okoliczności sprawy i celów jakim ma służyć wycena, w szczególności zastosowania podejścia porównawczego metodą porównywania nieruchomości parami dla ustalenia wartości rynkowej terenu usługowego (po zmianie planu ) i podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną realizowaną w technice kapitalizacji prostej dochodu netto dla wartości rynkowej terenu pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (przed zmianą planu). Jednocześnie czy było racjonalne zastosowanie dwóch różnych metod do wyceny jednej nieruchomości (po i przed zmianą planu) a następnie proste porównanie wyników wycen uzyskanych różnymi metodami, co dawać miało podstawę do wyliczenia opłaty planistycznej, bez żadnych zastrzeżeń czy też korekt. Wybierając i stosując podejście dochodowe ani biegły ani organy nie uzasadniły, dlaczego zastosowano metodę inwestycyjną a nie metodę zysków ani dlaczego zastosowano technikę kapitalizacji prostej dochodu netto a nie technikę dyskontowania strumieni dochodów. ( § 7 i § 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Co istotne zgodnie z § 6 tego rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W opinii brakuje szczegółowej analizy rynku czynszów i podobieństwa nieruchomości. To wszystko sprawia, że rację ma skarżący zarzucając wyliczeniu opłaty planistycznej "brak możliwości faktycznej weryfikacji przez stronę postępowania dokumentu stanowiącego podstawę wyliczenia opłaty". Przy wycenie podejściem porównawczym metodą porównywania parami nie wykazano w przekonujący sposób, że dobór trzech nieruchomości wybranych do porównania był najbardziej podobny lub odpowiadający wycenianej. Brak szczegółowego opisu tych nieruchomości i ustalenia istotnych cech różniących oraz uzasadnienia wskazującego na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Wątpliwości budzi w szczególności podobieństwo w zakresie położenia w strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego oraz dojazdu przez drogę służebną, co ma znaczenie dla faktycznej wartości użytkowej nieruchomości. To wszystko wymaga wyjaśnienia w ponownie prowadzonym postępowaniu. Z tych względów stwierdzić należy, że w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym naruszono zasady wynikające z art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2016 r poz. 23 t.j. ze zm.). Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit.c, ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 poz. 270), zgodnie, z którym Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 tej ustawy.