II SA/Kr 828/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2025 r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia [...] w K. oraz K. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 6 maja 2025 r. znak: SKO.ZP/415/55/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. odrzuca skargę Stowarzyszenia [...] w K.; II. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz K. O. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 10 stycznia 2025 r. nr 8/6730.2/2025, znak: AU-02-4.6730.2.434.2021.EUL.ŁOK, po rozpatrzeniu wniosku z 9 lipca 2021 r. K. T., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą "T. " w K., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa trzysegmentowego budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym, z zagospodarowaniem terenu obejmującym drogę wewnętrzną, miejsca postojowe, chodniki dla pieszych, schody terenowe na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] P. oraz budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ulicach W./G./P./D. w K.". Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130), dalej: "u.p.z.p.", § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie", § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1589) oraz w zw. z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał m.in., że w toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ I instancji stwierdził, że: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren objęty decyzją stanowi grunt wyłączony z klasyfikacji, a zatem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co stwierdzono na podstawie wpisu do rejestru gruntów; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, ani strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Dalej organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z 5 kwietnia 2023 r. nr 165/6730.2/2023 ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. Od ww. decyzji odwołania złożyli: K. O., Stowarzyszenie [...], a także inwestor K. T.. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 4 września 2023 r., znak: SKO.ZP/415/287/2023, uchyliło ww. decyzję Prezydenta z 5 kwietnia 2023 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Ponadto wyrokiem z 22 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Kr 1398/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie odrzucił sprzeciw K. O. od ww. decyzji SKO. Następnie organ I instancji wskazał, że po ponownym przeanalizowaniu stanu faktycznego i prawnego sprawy, po uwzględnieniu uwag SKO zawartych w decyzji z 4 września 2023 r., ponownie przedstawiono sprawę na posiedzeniach Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego i przygotowano projekt warunków zabudowy. Organ I instancji zaznaczył również, że w piśmie z 24 maja 2024 r. pełnomocnik inwestora doprecyzował, że wnioskowana inwestycja nie obejmuje realizacji schodów terenowych na działce nr [...] obr[...] P. . Natomiast nazwa inwestycji nie uległa zmianie. Prezydent stwierdził, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadził postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne u.p.z.p. W związku z powyższym uzyskał opinie Zarządu Dróg Miasta K.: 1) z 20 października 2021 r., znak: RW.460.1.464.2021, w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, 2) z 13 kwietnia 2021 r., znak: RW.460.1.464.2021 w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, podtrzymaną w piśmie ZDMK z 5 czerwca 2024 r., znak: RW.460.1.464.2021. Ponadto organ I instancji wskazał, że pismem z 17 grudnia 2024 r. wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Marszałka Województwa Małopolskiego w kwestii konieczności dokonywania uzgodnień, na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 5 lit b u.p.z.p. W związku z niezajęciem stanowiska przez Marszałka w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, organ I instancji, powołując się na art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., uznał uzgodnienie za dokonane. Organ I instancji wskazał także na uzyskanie siedmiu opinii: 1) Wydziału Kształtowania Środowiska UMK w zakresie ochrony środowiska, w zakresie: a) konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z 11 stycznia 2022 r.; b) ochrony środowiska z 21 października 2021 r., c) ochrony środowiska z 13 czerwca 2024 r., 2) Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK w zakresie ochrony powietrza z 4 listopada 2021 r.; 3) Wydziału Planowania Przestrzennego UMK w odniesieniu do terenów zlokalizowanych na obszarze objętym sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: a) z 22 października 2021 r.; b) z 6 czerwca 2024 r. 4) Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. w odniesieniu do obszarów objętych nadzorem archeologicznym i ochroną konserwatorską z 5 listopada 2021 r. Organ I instancji wskazał także na uzyskanie siedmiu załączników do protokołów Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego. Dalej organ I instancji wskazał także, że projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego został przygotowany przez mgr inż. arch. I. I.-K., która jest uprawniona do sporządzenia takiego projektu zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Prezydent wskazał, że 22 lipca 2024 r. pełnomocnik inwestora przedłożył do akt sprawy przekroje poprzeczne planowanej zabudowy z uwzględnieniem poziomu terenu na działkach sąsiednich oraz wniósł uwagi do ustaleń z protokołu Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego z 27 czerwca 2024 r. Z kolei inwestor w piśmie z 2 sierpnia 2024 r. wniósł zastrzeżenia do postępowania i ustaleń Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego, w szczególności w zakresie zaproponowanej wysokości zabudowy. Następnie organ I instancji odniósł się do wniesionych uwag i przedstawił sprawę na posiedzeniach Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego 10 października 2024 r. i 17 października 2024 r. oraz przygotował ostateczny projekt warunków zabudowy. Dalej organ I instancji, w odniesieniu do pisma wnioskodawcy z 5 grudnia 2024 r. zawierającego zastrzeżenia do prowadzonego postępowania, wnioskującego o przyspieszenie rozpatrzenia sprawy oraz podtrzymującego wcześniej złożone uwagi do projektu decyzji, wskazał, że ww. uwagi zostały wnikliwie przeanalizowane przez organ I instancji, a ostateczne zapisy decyzji z 10 stycznia 2025 r. wynikają z przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz uzyskanych w trakcie postępowania opinii. Końcowo Prezydent zaznaczył, że w toku ponownego postępowania strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń do planowanej inwestycji. Postanowieniem z 14 stycznia 2025 r. Prezydent sprostował oczywistą omyłkę w ww. decyzji z 10 stycznia 2025 r. w ten sposób, że skorygował załączniki graficzne do decyzji nr 2 i 4 zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym we wniosku (zmiana dotyczyła jedynie poprawienia zarysowania granic trenu pod infrastrukturę techniczną i drogową – ul. G. – komentarz Sądu). Od opisanej na wstępie decyzji Prezydenta z 10 stycznia 2025 r. odwołania wnieśli inwestor K. T., Stowarzyszenie [...] oraz K. O.. K. T. zaskarżył ww. decyzję w części obejmującej ustalenie warunków zabudowy w zakresie określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, zawarte w pkt II ppkt 1 lit. d załącznika nr 1 do decyzji, oraz podniósł zarzuty naruszenia: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 78 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572), dalej: "K.p.a.", polegające na braku uwzględnienia i wszechstronnej oceny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym wniosków dowodowych i twierdzeń inwestora dotyczących sposobu wyznaczenia wysokości górnej elewacji frontowej, w tym brak samodzielności autora analizy w ustaleniu wyników w tym zakresie, a także na arbitralnym ustaleniu poziomu rzędnej terenu, której wysokość elewacji nie może przekroczyć; 2) art. 138 § 2 K.p.a., polegające na braku uwzględnienia przez organ I instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy okoliczności wskazanych przez SKO w Krakowie w uzasadnieniu decyzji z 4 września 2023 r. w zakresie sposobu określenia wysokości elewacji frontowej zabudowy na nieruchomości; 3) art. 61 ust. 1 u.p.z.p., polegające na kierowaniu się przez organ I instancji w toku postępowania administracyjnego oraz przy wydaniu zaskarżonej decyzji okolicznościami innymi niż określone w tym przepisie, w szczególności preferencjami bliżej nieokreślonej grupy mieszkańców rzekomo nieruchomości sąsiednich, oraz ww. Stowarzyszenia, które nie wykazało w żaden sposób, aby objęta wnioskiem zabudowa doprowadzić miała do zniszczenia lub zniekształcenia jakiegokolwiek ładu urbanistycznego w obszarze analizy; 4) art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 i ust. 4 u.p.z.p. oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia, w wyniku którego organ I instancji ustalił wysokość górnej elewacji frontowej zamierzenia na 10 m z tolerancją do 0,5 m, co pozwoli na realizację prawdopodobnie 3 kondygnacji budynku, podczas gdy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji występuje zabudowa 4 kondygnacji o wysokości 15 m. W obszernym uzasadnieniu inwestor K. T. umotywował wnioski i zarzuty odwołania. Z kolei ww. Stowarzyszenie zarzuciło naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a., podkreślając, że: 1) wszystkie projektowane elementy zagospodarowania terenu i zabudowy winny być w decyzji WZ precyzyjnie określone, ze względu na szerokość działek i bliskie sąsiedztwo działek zabudowanych na północny zachód od inwestycji, tymczasem nie opisano, jak zabezpieczono drogę wewnętrzną na garażu w części naziemnej usytuowanego przy granicy; 2) nie wyjaśniono sposobu połączenia inwestycji komunikacją pieszą (chodnikami) z ulicą W. 3) obszar analizy to budynki jednorodzinne i jednorodzinne z usługami oraz dwa budynki usługowo-biurowe dwukondygnacyjne wolnostojące; 4) planowana zabudowa nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów i wskaźników; w obszarze analizy brak jest budynków usługowo-biurowych z garażem podziemnym; 5) nie wskazano podstaw prawnych opiniowania inwestycji przez Głównego Architekta Miasta, ani dlaczego oceniana ma być niefrontowa elewacja od strony ul. W. 6) przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy podwójnie wskazano dz. [...], pominięto zaś dz. [...] i [...]; 7) w analizie nie wskazano szerokości poszczególnych budynków [...] 8) nie opisano elementów kubaturowych inwestycji, tj. tzw. przewiązek; łączna szerokość trzech segmentów od strony ul. [...] może wynosić ok. 100 m w formie jednej długiej bryły; nie spotyka się budynków przy ul. S., D. i P. łączonych o łącznej szerokości przekraczającej 28 m; 9) brak w obszarze analizy ustalonych dla inwestycji zwieńczeń dachowych; 10) powołano nieaktualne przepisy architektoniczno–budowlane, w tym rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie; 11) nie uwzględniono, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości uzyskania zgody na prawoskręt z ul. P. , zatem komunikacja inwestycji z ul. P. nie jest możliwa, co zmieni dotychczasową ramową obsługę komunikacyjną inwestycji z dwóch dróg publicznych: ul. P. i ul. G. 12) błędnie i niedokładnie wyznaczono szerokość frontu inwestycji i granice obszaru analizy; 13) błędnie nie wyznaczono linii zabudowy od ul. W. . Natomiast K. O. zarzuciła naruszenie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 104 i art. 107 § 3 K.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, gdy organ dopuścił się szeregu uchybień, przede wszystkim o charakterze formalnym. Odwołująca się zarzuciła wiele nieścisłości w treści decyzji I instancji i przeprowadzenie analizy bez wniosków z wizji lokalnej. Podniosła, że inwestycja nie pasuje do istniejącej zabudowy, będzie jedynie "doklejonym" obiektem, który nie wpasowuje się w chroniony układ zabudowy, nie będzie stanowiła kompozycyjnego dopełnienia ul. S. . Zakwestionowała dopasowanie bryły budynku do wskaźnika zabudowy na działce [...] na poziomie 364 m2, a zatem oparcie analizy na skrajnych danych. Podniosła, że w analizie zawyżono wartości szerokości elewacji obiektów na 4 działkach, podobnie wartości wysokości. Sprzeciwiła się dopuszczeniu możliwości przekroczenia wyznaczonej wysokości o 2,5 m w przypadku szybów wind, klatek schodowych i urządzeń technologicznych, wskazując, że w obszarze analizy nie ma tego typu obiektów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z 6 maja 2025 r. znak: SKO.ZP/415/55/2025, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia oraz art. 138 K.p.a. utrzymało w mocy opisaną na wstępie decyzję Prezydenta z 10 stycznia 2025 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że podziela pogląd organu I instancji, że w niniejszej sprawie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione i należycie wykazane. Przywołał i wyjaśnił treść stosowanych przepisów u.p.z.p. Uznał zarzuty podniesione w odwołaniach za niezasadne. Organ II instancji wskazał, że granice obszaru analizy wyznaczono we właściwy sposób, w odniesieniu do prawidłowego zmierzonego frontu terenu inwestycji, tj. szerokości terenu inwestycji od strony działki drogowej ul. G. , z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji - a który według pomiarów analizatora wynosi 21 m. Stowarzyszenie konfrontuje swe ustalenia dot. szerokości frontu – względem ul. P. tymczasem analizator wyraźnie uwzględnił, że za front terenu inwestycji należy uznać szerokość działki objętej inwestycją kubaturową, z której odbywa się główny wjazd na teren inwestycji, tj. od strony ul. G. . Różnice, na jakie powołuje się Stowarzyszenie, ze względu na ich nieznaczność nie wpływają zasadniczo na wynik sprawy, nie prowadzą do znacznych różnic w wyznaczeniu zasięgu obszaru analizowanego, tj. takich które wpływałyby na zmianę zakresu badanego obszaru (działek zagospodarowanych) i wypaczałyby wyniki analizy. Powyższe potwierdza zdaniem Kolegium dalsza analiza uwzględnienia tzw. działek granicznych. Zdaniem organu II instancji analizatorka na potrzeby ponownie prowadzonej analizy z 17 października 2024 r. szeroko omówiła sposób wyznaczenia granic obszaru analizy. Jednocześnie dokładnie omówiła kryteria, jakimi kierowała się przy uwzględnieniu działek, które znajdują się na pograniczu tak wyznaczonego obszaru. Wyraźnie wskazała, że objęła analizą działki zabudowane, które w całości znajdują się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego oraz te działki, których większa część (powyżej 50%) zawiera się w obszarze analizowanym. Jednocześnie wskazała, że ze względu na takie, przyjęte przez nią kryterium, pominęła te działki zabudowane, których większe części (powyżej 50%) znajdują się poza granicami obszaru analizowanego, a także ich zabudowa w całości lub w większej części znajduje się poza granicami obszaru analizowanego. Jedyny wyjątek, jaki zastosowano od ww. precyzyjnej reguły, został zdaniem organu II instancji należycie uzasadniony. Analizatorka wyjaśniła, że jedynie w odniesieniu do działek położonych wzdłuż ulicy S. , analizą objęła również te o nr ewid. [...], [...]. Potrzebę takiego zabiegu uzasadniono całościową analizą wszystkich cech urbanistycznych zabudowy całego kwartału, do którego należy teren inwestycji, wzdłuż ulicy S. , która stanowi istotną dla niego oś kompozycyjną. Autorka analizy wskazała zatem zdaniem Kolegium na konkretne uwarunkowania przestrzenne, które przemawiały za zastosowaniem poszerzenia obszaru analizy o ww. działki, jako wyłom od przyjętej przez nią powyższej zasady uwzględniania działek pogranicznych. Zrealizowała tym samym poprzednie wskazania organu odwoławczego, który zwrócił uwagę na konieczność ponownego rozważania uwzględnienia sposobu zagospodarowania działek nr ewid. [...] i [...] Organ odwoławczy zgodził się z założeniem, że działki zabudowane pograniczne, objęte granicami obszaru analizowanego na niewielkiej ich części (lub gdy ich zabudowa objęta jest w niewielkiej części), nie mają zasadniczego wpływu, z punktu widzenia ładu przestrzennego, na wyniki analizy i tym samym nie mają zasadniczego znaczenia dla nowopowstającej zabudowy, zwłaszcza wówczas, gdy granice obszaru analizy obejmują w sposób dostateczny wyodrębniający przestrzennie układ, do którego należy teren inwestycji i pozwalają na odczytanie wszystkich, czytelnych i istotnych uwarunkowań przestrzennych i gdy w ramach tych granic istnieje dostateczna próba materiału do zbadania (ilość zabudowy, pozwalającej na ocenę dopuszczalności realizacji nowej inwestycji). Według organu II instancji rezygnacja przez autorkę analizy z uwzględnienia działek, które w mniejszej części znajdują się w obszarze zabudowy (i tych, których zabudowa znajduje się w mniejszej części w obszarze analizy), poza wymienionymi działkami [...], [...] (uznanymi, jako istotne przestrzennie), znajduje uzasadnienie w wynikach analizy. Na poparcie ww. stanowiska organ odwoławczy przywołał wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego. Dalej Kolegium stwierdziło, dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym, że rejon planowanej inwestycji położony jest wzdłuż ul. W. , stanowiącej jedną z głównych arterii miasta, o sześciu pasach ruchu wraz z linią tramwajową, co winno determinować charakter obudowy tej ulicy. Zwrócono uwagę, że teren inwestycji znajduje się w pierwszej linii od strony ul. W. zabudowa w dalszych liniach to głównie zabudowa jednorodzinna wraz z uzupełniającą ją zabudową usługową (tj. zabudowa znajdująca się przy ul. S., P., G. i D.). Obszar analizowany jest dzielony przez oś ul. S. Po północnej stronie zdecydowanie dominuje zabudowa jednorodzinna, obszar ten znajduje się w większym oddaleniu od ul. W. Po stronie południowej zabudowa o tej funkcji również występuje, jednak występuje także zabudowa usługowa (m.in. na działkach nr [...]). Zabudowa usługowa – jako uzupełniająca - znajduje się w budynkach wolnostojących lub w połączeniu z funkcją mieszkalną – w budynkach mieszkalnych. Zdaniem analizatorki zabudowa przedmiotowego terenu będzie stanowiła dopełnienie czytelnego układu urbanistycznego pomiędzy ulicami W., S. i D., przyjmującego kształt klina do zbiegu ulic W. i D.. Ww. ulice wyznaczają wyraźny układ kompozycyjny kwartału w regularnym rytmie: dwa rzędu zabudowy pomiędzy ulicami D. i S. i jeden rząd zabudowy pomiędzy ulicą S. i W.), zaś potencjalna zabudowa działek objętych terenem inwestycji stanowić będzie drugi rząd zabudowy, tj. brakujący elementy, jaki dopełniać będzie ten czytelny układ urbanistyczny. Sam teren inwestycji kubaturowej jest niezabudowany, porośnięty drzewami i krzewami ozdobnymi. Objęty jest on ustaleniami sporządzanego obecnie planu miejscowego obszar "S. P." i znajduje się w strefie udokumentowanych wód podziemnych, w obszarze ochronnym Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr [...] – S. B.. Przez teren inwestycji przebiegają sieci uzbrojenia miejskiego. Planowana inwestycja położona jest poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków oraz ujętymi w gminnej ewidencji zabytków. W analizie wymieniono także zabudowę usługową na działkach nr [...], [...] i [...] wskazując jednak, że jest to zabudowa dostępna z innych dróg publicznych niż teren inwestycji. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, na działce nr [...], znajduje się ponadto zabudowa usługowa, w ramach której świadczy się usługi hotelowe. Odnosząc się do zarzutów odwołujących się organ II instancji stwierdził możliwość pogodzenia funkcji planowanej inwestycji z istniejącą funkcją, w tym z dominującą funkcją mieszkalną. Kontynuacja funkcji w świetle w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Planowana inwestycja, która polegać ma budowie budynku usługowo–biurowego, realizować będzie zasadę kontynuacji różnorakich funkcji usługowych zauważonych w granicach obszaru analizowanego. W ramach funkcji usługowej występują, zarówno hotel, budynki usługowo–biurowe, jak i obiekty handlowe (tak pkt. 1, 2 i 3 analizy). W szczególności według Kolegium brak jest podstaw do stwierdzenia, że usługowo–biurowa funkcja planowanej inwestycji i funkcja hotelowa budynku sąsiadującego z terenem inwestycji na działce nr [...] wykluczają się wzajemnie i nie nawiązują do siebie. Omawiany obszar analizy nie stanowi jednorodnego terenu zabudowanego wyłącznie zabudową mieszkaniową, który narzucałby konieczność powstawania w tym obszarze tylko tożsamej zabudowy o funkcji mieszkalnej. Przeciwnie, z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji dostępne są działki sąsiednie zagospodarowane budynkami o funkcji usługowej, z którymi daje się pogodzić również planowana inwestycja. Dalej organ II instancji szczegółowo i obszernie przywołał i omówił orzecznictwo dotyczące pojęcia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem Kolegium w analizie zobrazowano sposób zagospodarowania badanych działek, przybliżono formę architektoniczną charakteryzującą istniejącą na nich zabudowę. Autorka wskazała, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna reprezentuje typ o charakterze podmiejskim, o wysokości do 4 kondygnacji (łącznie z poddaszami użytkowymi) oraz, że występują budynki wolnostojące, jak i w zabudowie szeregowej. Z kolei zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna reprezentuje typ zabudowy o charakterze miejskim, jako obiekty wolnostojące o wys. od 2 do 4 kondygnacji. Natomiast zabudowę usługową (usługowo–handlową) scharakteryzowała jako budynki o wys. do 4 kondygnacji, o rzutach różnej wielkości, ale prostej formie architektonicznej. W odniesieniu do każdego z rodzaju ww. zabudowy scharakteryzowała także geometrię dachów, wykazując jej różnorodność. Według organu odwoławczego autorka analizy szczegółowo scharakteryzowała wszystkie określone rozporządzeniem parametry oraz zauważone inne cechy charakteryzujące zastany ład przestrzenny. I tak, w zakresie linii istniejącej zabudowy opisano charakter i ukształtowanie poszczególnych linii względem kolejnych ulic tj. w tym względem ulicy G. i ulicy P. , do których teren ma bezpośredni dostęp, a także względem ulicy W. j - jako głównej arterii przebiegającej w niedalekiej odległości od terenu inwestycji i mającej istotne znaczenie przestrzenne. Wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki scharakteryzowano w części opisowej, wskazując na brak wykształcenia jednorodnego charakteru wskaźników charakteryzujących poszczególne działki, który wymagałaby bezwzględnej kontynuacji. Wywody te uzupełnione zostały zestawieniem tabelarycznym, w którym w odniesieniu do każdej badanej działki wskazano na jej powierzchnię, powierzchnię zabudowy i obliczony na tej podstawie ww. wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki. To zestawienie pozwoliło zdaniem Kolegium na weryfikację poprawności ustaleń (obliczeń) analizatorki, w tym w zakresie podanego średniego wskaźnika zabudowy z całego obszaru analizy. Podobnie scharakteryzowano szerokość elewacji frontowej zastanej zabudowy, a więc zarówno w opisowo (ze wskazaniem zauważonych uwarunkowań, tj. zróżnicowania szerokości elewacji frontowych budynków zależnego od usytuowania poszczególnych obiektów względem frontów działek a także od ich funkcji), jak i w zestawieniu tabelarycznym dot. cech każdego z budynku. Także wysokość elewacji frontowej zastanej zabudowy została szeroko opisana, z zaznaczeniem jej zróżnicowania (zależnego od funkcji obiektów oraz od formy dachów). Rozróżniono wysokości elewacji frontowych budynków z dachami połaciowymi i wysokości budynków z dachami płaskimi i ustalono średnie wartości dla każdej z ww. grup budynków. Dalej organ II instancji stwierdził, że ustalono średnią wysokość elewacji fontowych budynków do z całego obszaru analizy. Scharakteryzowano też wysokość górnych krawędzi elewacji fontowych budynków położonych wzdłuż ulicy G. , tj. tej drogi publicznej, z której odbywać się będzie główny wjazd na teren inwestycji, wskazując na zauważoną uskokowość kształtowania tej linii. Część opisowa wzbogacona została zestawieniem tabelarycznym dot. wysokości elewacji frontowych z całego obszaru analizy. Również geometria dachu została szczegółowo opisana tj. form dachów występujących w ramach zabudowy mieszkaniowej i w ramach zabudowy usługowej, z podaniem kątów nachylenia połaci dachowych, oraz wysokości budynków do kalenicy. Wskazano na różnorodność występowania w ramach tej geometrii, form doświetleń poddaszy (tj. zarówno lukarny, okien połaciowe, okien w ścianach szczytowych. Mimo dostrzeżonego. Odnotowano przy tym przewagę występowania dachów płaskich. Kolegium nie znalazło obecnie zastrzeżeń co do tak przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Wskazało, że dokument analizy odzwierciedla jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do wszystkich elementów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Dokument nie zawiera niespójności, czy sprzeczności. Wprowadzone w toku analizy zaokrąglenia dotyczące obliczonych średnich wartości (a powtórzone następnie przez organ w wynikach analizy) – w zakresie poszczególnych parametrów z obszaru analizy, jako nieznaczne, nie wypaczają wyników analizy. Sposób prowadzenia analizy i stawiane w niej wnioski wskazują na przyjęcie zobiektywizowanego sposobu badania zastanego stan zagospodarowania w całym obszarze, które znalazło wyraz we wskazaniu, konkretnych, czytelnych uwarunkowań przestrzennych jakie ukształtowały się w obrębie całego badanego obszaru. Zrezygnowano w tym przypadku z dalszych sugestii, co do sposobu ustalania w decyzji poszczególnych warunków zabudowy, w tym w szczególności, w kontekście proponowanych przez wnioskodawcę parametrów nowej inwestycji. Znajdujący się w aktach sprawy dokument należycie obrazuje istniejący ład przestrzenny i stanowić może podstawę wyznaczenia poszczególnych warunków zabudowy w sposób obiektywny. Kolegium podkreśliło, że choć przedmiotowa analiza urbanistyczno-architektoniczna poprzedzona została opinią Zespołu Urbanistycznego Urzędu Miasta K. (z 17 października 2024 r.- k. 1383), to brak jest podstaw do stwierdzenia, że opinia ta wpłynęła na kierunki czy poprawność ustaleń analizatorki. Nie można z samego faktu wydania takiej opinii, nawet przed czynnościami dowodowymi analizatora, dyskwalifikować wartości dowodowej analizy urbanistyczno–architektonicznej, jeżeli taka analiza przeprowadzona została zgodnie z przepisami prawa i nie budzi wątpliwości, co do rzetelności przestawienia stanu faktycznego w sprawie (tu stanu zagospodarowania badanego obszaru). Treść analizy nie daje podstaw do przyjęcia, aby w okolicznościach niniejszej sprawy, uznać ją za uzasadnienie dla ustaleń Zespołu Urbanistycznego. Uzasadniając poszczególne warunki zabudowy organ II instancji wskazał, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, uwzględniono, że zabudowa w obszarze wykazuje typowy ulicowy układ zabudowy i widać jej uporządkowanie, chociaż linie zabudowy nie są jednolite i przebiegają uskokowo. Ustalono dwie nieprzekraczalne linie zabudowy w nawiązaniu do zabudowy sąsiedniej. Wyznaczono linię nowej zabudowy od strony ul. G. (w odległości 6 m od granicy z działką drogową nr [...]) - spełniając tym samym zasadniczy wymóg rozporządzenia ustalania linii nowej zabudowy od frontu terenu inwestycji ( tj. tej jego części z którego odbywa się główny wjazd na teren inwestycji. Ponadto wyznaczoną linię nowej zabudowy od strony ul. P. (w odległości 20 m od krawędzi jezdni) – z której odbywać się będzie drugi wjazd na teren inwestycji. Linie wyznaczono od strony głównego wjazdu, tj. od ul. G. w nawiązaniu do budynku [...] znajdującego się w największej odległości od pasa drogowego. Zaś od strony ul. P. j ustalono ww. warunek w nawiązaniu do budynku na działce [...], również znajdującego się w największej odległości (ok. 19 m do granicy pasa drogowego) spośród pozostałych budynków kształtujących jej obudowę. Zdaniem Kolegium ustalając obie linie zabudowy w przedmiotowej sprawie wzięto pod uwagę wszystkie budynki znajdujące się przy ul. P. i ul. G. po tej samej stronie co teren inwestycji i analizując ich bardzo zróżnicowane odległości od krawędzi działek drogowych. Według organu odwoławczego Prezydent dostatecznie rozważył też zasadność ustalenia dodatkowej linii zabudowy od strony ul. W. . Rozważając taką możliwość organ ostatecznie odstąpił od wyznaczenia ww. warunku, wskazując na motywy takiej decyzji. Wyjaśnił, że zdecydowały o tym położenie terenu inwestycji tj. w znacznym oddaleniu od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy W. (tj. o ok. 21 m), które gwarantuje, że planowana inwestycja nie naruszy zapisów ustawy o drogach publicznych, tj. planowany budynek będzie usytuowany w odległości zgodnej z jej przepisami odrębnymi, tj. większej niż 10 m od krawędzi jezdni ulicy W. drogi krajowej). Ponadto lokalizacja planowanej inwestycji pozostanie bez wpływu na kształtowanie się linii zabudowy od strony tej ulicy, zatem odstąpienie od możliwości wyznaczenia kolejnej linii zabudowy zostało dostatecznie uzasadnione. Planowana inwestycja stanowić ma uzupełnienie zabudowy w obudowie ulicy W. i na nią jest eksponowana. Ze względu na ten istotny przestrzennie fakt eksponowania przyszłej zabudowy – także na ulicę W. , organ uznał za zasadne wprowadzenie innych, dodatkowych warunków, tj. tych regulujących sposób kształtowania brył planowanego budynku – od strony tej arterii miejskiej. Według organu II instancji aby należycie zabezpieczyć ukształtowanie przestrzenne obudowy tej ulicy, ze względu na przewidywaną specyficzną formę planowanej inwestycji (rozczłonkowanie budynku na trzy segmenty), słusznie wprowadzono wymóg, aby segmenty nadziemne planowanego budynku lokalizowane były w jednej linii od ulicy W. . Warunek ten zabezpieczać ma kontynuację zauważonego na wstępie analizy uporządkowania budynków w ramach tego układu zabudowy. Ponadto nie sama odległość od krawędzi jezdni (czy granicy działki drogowej) ulicy W. wymaga ochrony (tj. reglamentowania już w ramach decyzji WZ), lecz zachowanie zauważonego uporządkowania przestrzennego brył zabudowy eksponowanej na tę ulicę. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia Kolegium wskazało, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni terenu inwestycji organ ustalił w decyzji na poziomie 28% z tolerancją 1%, tj. w przedziale 27-29%. Ustalono maksymalną powierzchnię zabudowy jednej bryły nadziemnej budynku (segmentu) do 370 m2. W analizie zaobserwowano, że wskaźnik w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowany, oscyluje on w przedziale od ok. 14% - dz. nr [...] do ok. 45% - dz. nr [...]. Dane o poszczególnych wskaźnikach zabudowy ujęto w zestawieniu tabelarycznym. Wobec jedynie koncepcyjnego zarysu planowanego obiektu i zagospodarowania terenu dopuszczono 1% tolerancję. W samej decyzji wyjaśniono też, że dopuszczenie wskaźnika na poziomie nieznacznie przekraczającym średnią z obszaru analizy (do 29%) jest z punktu widzenia zastanego ładu przestrzennego dopuszczalne, przy czym pozwoli zachować kontynuację jeśli chodzi o gabaryty budynków występujących w obszarze. W ocenie Kolegium wyniki analizy potwierdzają, że przyjęcie każdej z wartości zawierających się w ustalonym przedziale pozwoli na kontynuację ładu przestrzennego zastanego w okolicy i nie będzie stanowiło dysonansu przestrzennego, podobne wartości występują wśród zabudowy sąsiedniej (np. na działkach nr [...] [...] i [...]). W efekcie, w ocenie Kolegium, w analizie wykazano, że właściwe w punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie wskaźnika w podanym wyżej przedziale. W ocenie Kolegium nie ma, na gruncie analizy wątpliwości, że przyjęte ustalenie z jednej strony nawiązuje do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny, z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie, mieszcząc się w ramach wartości wskaźnika występujących w obszarze analizowanym, a wprowadzona tolerancja znajduje uzasadnienie nie tylko ze względu na cechy koncepcyjne zawnioskowanego zamierzenia, ale także ze względu na zastany ład przestrzenny. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących wskaźnika powierzchni zabudowy Kolegium wskazało, że istotnie, w tabeli zawierającej dane z obszaru analizowanego dwukrotnie pojawiły się działki nr [...], zabrakło natomiast działki nr [...]. Jednak przeliczenie wskaźnika z uwzględnieniem działek nr [...] tylko jednokrotnie w żaden sposób nie wpłynęło na uzyskany wynik obliczenia średniej, który w takim przypadku wynosi 27,8%, a więc o 0,1 mniej niż wcześniej. Tego rodzaju różnica jest pomijalna, bowiem, jak wynika z analizy i tak uwzględniane są wartości podane w przybliżeniu, a ustalenia są formułowane poprzez wskazanie dopuszczalnego przedziału. W ocenie Kolegium nie ma również możliwości, aby na wynik ten wpłynęła w sposób istotny powierzchnia zabudowy działki nr [...], jest to bowiem działka o analogicznej powierzchni co działki z nią sąsiadujące, zabudowana zbliżonym gabarytowo budynkiem jednorodzinnym. Zatem w skali badanych 30 zabudowanych działek z obszaru, brak tej jednej, o danych zbliżonych do pozostałych, nie mógł wpłynąć na uzyskany wynik tak, aby podważyć wnioski płynące w tym zakresie z analizy. Nie potwierdził się natomiast zarzut pominięcia w obliczeniach działki nr [...], która został uwzględniona wspólnie z działką nr [...], jako, że poosiadają one wspólną zabudowę. Zdaniem organu II instancji nie stanowi też istotnego błędu powołanie jako podstawy prawnej wyznaczenia ww. warunku przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia, który nakazuje ustalenie ww. wymogu "na podstawie" a więc poprzez sztywne odzwierciedlenie średniej z obszaru analizy. W niniejszej sprawie, z uwagi na zastosowaną tolerancję (+/- 1 %), organ w istocie dowiązał, w sposób bardziej swobodny, do obliczonej w obszarze średniej, stosując zatem odstępstwo od tej średniej, a to oznacza, że zasadne pozostało przywołanie tu podstawy prawnej z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji zasadnie zrezygnował w tym przypadku z ustalenia dodatkowego warunku w postacie maksymalnej powierzchni każdego z segmentów. Jak wskazywało Kolegium w poprzedniej decyzji, taki wymóg, w tym ustalana wartość powierzchni każdej z brył, wprowadzała sprzeczności uniemożliwiające prawidłowe wykonanie decyzji. Ponadto taki dodatkowy warunek wprowadzał w błąd co do rozumienia programu inwestycji. Nasuwały się bowiem wątpliwości, czy zasadnie organ traktuje każdy z segmentów jako odrębna bryłę w znaczeniu przestrzennym, w sytuacji gdy koncepcja (tak. np. k. 51) inwestycji przewiduje między ww. bryłami istnienie przewiązek. Obecnie, mimo rezygnacji z ww. dodatkowego warunku, wskazywana przez poprzedni skład Kolegium potrzeba należytego określenia gabarytów każdego z segmentów (połączonych w dolnej części przewiązkami) - tj. przy uwzględnieniu zaobserwowanej w otoczeniu granulacji istniejącej zabudowy - zrealizowana została w ramach ustalonych w decyzji kolejnych warunków tj. szerokości elewacji frontowej i wysokości elewacji frontowej. Każdy z tych warunków odniesiony został odpowiednio do każdego z segmentów. W decyzji ustalono również minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, przyjmując go na poziomie 25%, co jest wystarczające. W niniejszej sprawie z analizy wynika, że przyjęty warunek na ww. poziomie stanowi nawiązanie do wskaźników występujących w obszarze analizowanym oraz sposobu zagospodarowania działek sąsiednich o podobnej funkcji (jak wykazano działki z zabudową usługową posiadają wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w przedziale od ok. 20 do 25%). Kolejno organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie ustalono szerokość elewacji frontowej, tj. tej elewacji eksponowanej na ulicę G. na poziomie 12 m z tolerancją +/- 20%, a zatem na podstawie ogólnej reguły wyznaczonej w rozporządzeniu. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że średnia szerokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 12 m. Kolegium zgodziło się z organem I instancji, że nawiązanie przy ustalaniu omawianego parametru do owej średniej, przy dopuszczeniu określonej rozporządzeniem maksymalnej tolerancji, pozwoli wpisać przedmiotowy budynek w ład przestrzenny zastany w sąsiedztwie. Jednocześnie zasadnie odniesiono ww. warunek odrębnie do każdego z planowanych segmentów, dbając by zachowane zostały przez inwestora należyte proporcje budynku, tj. uporządkowanie przestrzenne jego formy w zakresie projektowanych brył i by nie doszło do naruszenia zauważonej w terenie podobnej granulacji zabudowy. W ten sposobu zapobieżono powstaniu nadmiernej dowolności w kształtowaniu szerokości elewacji frontowych brył znajdujących się w głębi terenu inwestycji (nie eksponowanych bezpośrednio na front działki przy ul. G. Dodatkowo ustalono, że odległości pomiędzy poszczególnymi segmentami przedmiotowego budynku muszą wynosić co najmniej 6 m, a segmenty te mogą być połączone przewiązkami nieprzekraczającymi swą wysokością wysokości budynku. Rozwiązanie to według organu II instancji ma na celu dostosowanie planowanej zabudowy do ładu przestrzennego zastanego w obszarze analizowanym, w szczególności do znajdującej się w sąsiedztwie drobnej zabudowy jednorodzinnej. Odległość 6 m stanowi minimalną, występującą w tym obszarze odległość pomiędzy budynkami jednorodzinnymi. Wprowadzone w ten sposób dodatkowe ograniczenia, dotyczące odległości pomiędzy poszczególnymi nadziemnymi bryłami budynku Kolegium uznało za uzasadnione i konieczne ze względu na wymogi zastanego ładu przestrzennego. Jednocześnie ww. dodatkowe cechy chronią przed nadmierną dowolnością inwestora, tj. mają zabezpieczyć, aby realizacją inwestycji następowała zgodnie z ocenianą w toku postępowania i dopuszczoną koncepcją realizacji budynku składającego się z trzech segmentów – powiązanych przestrzennie –przewiązkami, ale zachowaniem odpowiednich odległości między segmentami, w celu zachowania dotychczasowej granulacji brył i występującej ażurowości miedzy nimi. Zdaniem Kolegium obawy jednej ze stron przed wypaczeniem wstępnej koncepcji i realizacją budynku o jednej rozpiętej elewacji bocznej – do 100 m., w świetle ww. dodatkowych warunków pozostają nieuzasadnione. Organ odwoławczy wskazał, że dopuszczona możliwość realizacji między ww. segmentami przewiązek jest wynikiem obowiązującej w niniejszym postępowaniu zasady związania wnioskiem inwestora. Organ jest jednak uprawniony (wręcz obwiązany z punku widzenia ładu przestrzennego) do wskazania innych cech i warunków zabudowy (niewymienionych wprost rozporządzeniem) – jeżeli wymaga tego ład przestrzenny. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wnioskodawca planuje inwestycję o atypowym charakterze i kształcie. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy jest natomiast to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała takie rozstrzygnięcie poparte oceną zachowania ładu przestrzennego przez całą inwestycję – w zawnioskowanym kształcie. Taką też dodatkową ocenę, ze względu na planowany, atypowy kształt inwestycji (jednego budynku składającego się z trzech brył, powiązanych ponadto przewiązkami) wprowadził organ I instancji. Zdaniem Kolegium w wyniku ww. oceny organ I instancji precyzyjnie scharakteryzował w decyzji jak kształtować mają się zasadnicze elementy nowej inwestycji, tj. poszczególne jego segmenty od strony frontu działki (tj. istotne parametry inwestycji, jak szerokość czy wysokość elewacji frontowej odniósł do każdego z segmentów) oraz wprowadził też ww. dodatkowe warunki w zakresie wzajemnej odległości segmentów, czy też ich usytuowania (w jednej wspólnej linii zabudowy – od strony ul. W. Wobec tak jednoznacznych warunków, które wszak wyraźne plasują ww. trzy segmenty jako zasadnicze bryły budynku, dopuszczenie realizacji, w odpowiedzi na koncepcję inwestora – także przewiązek (które należy rozumieć jako łączniki między tymi bryłami), nie będzie godzić w zastany ład przestrzenny, w tym nie będzie wypaczać zastanej granulacji zabudowy. Posłużenie się przez organ ww. pojęciem "przewiązka" w odniesieniu do użytego w załączonej do akt koncepcji nazewnictwa, nie stanowi natomiast wady, która dyskwalifikuję decyzję. Organ II instancji stwierdził również brak podstaw do kwestionowania wprowadzenia dodatkowego warunku decyzji, tj. powinności zwrócenia się na etapie projektowania do Głównego Architekta Miasta K. o zaopiniowanie sposobu realizacji elewacji bocznej ww. budynku tj. eksponowanej od strony ul. W. . Organ I instancji, nie znajdując postaw prawnych, ani też nie znajdując dodatkowych podstaw przestrzennych, aby narzucić już na etapie decyzji WZ - sztywne i konkretne wymogi (poza wyżej omówionymi) kształtowania bocznych elewacji frontowych budynku, mając na uwadze jego specyficzny kształt, a jednocześnie dostrzegając fakt szczególnego usytuowania terenu inwestycji, tj. w ekspozycji na ulicą W. (a więc względy przestrzenne) - zasadnie według Kolegium uznał, że zachodzić będzie potrzeba zachowania należytej koncentracji uwagi co do dopuszczalnych, szczegółowych rozwiązań projektowych, w toku kolejnego etapu inwestycyjnego. Kolegium podzieliło zasadność wprowadzenia tego dodatkowego warunku, będącego wszak wyrazem dbałości o zapewnienie realizacji ładu przestrzennego w obszarze analizy, w tym, w obudowie ww. ulicy, także na etapie sporządzania szczegółowego projektu inwestycji. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość do attyki dachu płaskiego) ustalono na poziomie 10 m z tolerancją do 0,5 m, a więc w przedziale od 9,5 m do 10,5 m. Wprowadzono również ograniczenie w postaci ustalenia maksymalnej rzędnej terenu (235,5 m n.p.m.), jakiej wysokość przedmiotowego budynku nie może przekroczyć. Dopuszczono przekroczenie wysokości elewacji frontowej przez szyby windowe i urządzenia technologiczne (od 2,5 m pod warunkiem ich odsunięcia od lica budynku o co najmniej 2 m) oraz przez balustrady ochronne (o 1 m, pod warunkiem, że będą one przezroczyste i o neutralnej barwie). Ustalenia poczyniono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Z analizy wynika, że wysokości budynków w obszarze analizowanym są zbliżone do siebie i wynoszą od 6 m do 15 m Średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wszystkich budynków z obszaru analizowanego (do attyki dachu płaskiego lub do gzymsu/okapu) obliczono na 10 m. Odpowiadając na zarzuty inwestora, który kwestionuje takie wyznaczenie przedmiotowego warunku, domagając się dopuszczenia realizacji budynku o wyższej wysokości, tj. w nawiązaniu do budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, Kolegium wskazało, że w analizie wyjaśniono, że z uwagi na specyfikę planowanej inwestycji, a także fakt, że teren inwestycji przylega do trzech dróg publicznych i będzie stanowił ich obudowę, zasadne jest uwzględnienie wysokości budynków z całego obszaru analizowanego, a nie wyłącznie budynku na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji od strony ul. G. . Stąd też właściwe dla kształtowania parametrów wysokościowych jest uwzględnienie kontekstu całego obszaru analizowanego. Mając to na uwadze, jak również ustalenie, że przedmiotowy budynek będzie kryty dachem płaskim, ustalono jego wysokość w nawiązaniu do średniej z obszaru analizowanego – 10 m, z dopuszczalną tolerancją na poziomie 0,5 m uzasadnioną względami technologicznymi i brakiem precyzyjnego pomiaru geodezyjnego na tym etapie procesu inwestycyjnego. Wprowadzona przy tym adekwatnie do ukształtowania terenu maksymalnej rzędnej, która nie może zostać przekroczona przez górną krawędź elewacji frontowej, stanowi zdaniem Kolegium precyzyjnie określony limit wysokości planowanego budynku. Podsumowując organ II instancji wskazał, że w oparciu o wyniki analizy organ I instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. W sporządzonej w sprawie analizie i jej wynikach przedstawiono argumenty przemawiające za wskazanym sposobem ukształtowania parametrów wysokościowych przedmiotowego budynku, a argumentacja ta jest w ocenie Kolegium wystarczająca i odnosi się do wymogów ładu przestrzennego w sąsiedztwie terenu inwestycji i do konkretnych uwarunkowań tego terenu. Organ II instancji nie znalazł podstaw do kwestionowania przyjętych ustaleń i stwierdził, że ustalona wysokość budynku wpisuje go w ład przestrzenny w rejonie terenu inwestycji. Wysokość budynku nie będzie jednocześnie przekraczała wysokości zabudowy jednorodzinnej położonej w sąsiedztwie ani nad nią dominowała. Zezwolenie inwestorowi na realizację inwestycji na poziomie do 14 m – wysokość elewacji frontowej, jak to zawnioskowano w odwołaniu (w tym dodatkowo dopuszczenie podwyższenia wysokości elementów drugorzędnych na dachu), doprowadziłoby do naruszenia cech zabudowy dominującej w badanym terenie. Za nieuzasadnione organ odwoławczy uznał również zarzuty dotyczące nieuwzględnienia przez organ I instancji różnic poziomu terenu inwestycji. Podkreślił, że wprowadzenie maksymalnej rzędnej terenu, jakiej nie może przekroczyć wysokość budynku, nie oznacza, że wysokość ta w każdym miejscu musi tę rzędną osiągać. Rzędna stanowi warunek dodatkowy, który może w szczególności spowodować, że pewna część terenu (położona najwyżej) nie będzie mogła zostać zagospodarowana zgodnie z ustalonymi warunkami zabudowy, albo też nie będzie mogła zostać zabudowana budynkiem o maksymalnej ustalonej wysokości. Na etapie składanego wniosku inwestor nie ma obowiązku precyzyjnie wskazywać jak zamierza uwzględnić w toku realizacji inwestycji różnice poziomów terenu, tj. określać jak będzie niwelował te różnice. Podobnie, zdaniem Kolegium, ani wnioskodawca, ani też organ wydający decyzję, nie ma obowiązku wprowadzać w nazwie inwestycji, czy w jej programie dodatkowych jej cech, np. poprzez wskazanie ilości kondygnacji podziemnych garażu, czy informacji o niwelacji terenu. Na obecnym etapie postępowania inwestor nie jest obowiązany do przedkładania szczegółowej koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji, m.in. poprzez wskazanie szczegółowych rozwiązań dotyczących np. lokalizacji schodów zewnętrznych w ramach planowanej inwestycji. Podobnie organ nie ma obowiązku przeniesienia do treści decyzji szczegółowych założeń koncepcyjnych, poza wyrzeczeniem o warunkach zabudowy i zagospodarowania określonych w art. 54 ust. 1 i 2 u.p.z.p. oraz przepisami rozporządzenia. Organ II instancji stwierdził również brak podstaw do kwestionowania ustaleń dotyczących dopuszczenia podwyższenia maksymalnej wysokości budynku przez szyby windowe i urządzenia technologiczne. Zostały one wprowadzone w sposób precyzyjny, możliwość taka wynika wprost z analizy, wyraźnie z decyzji wynika, że dotyczą tylko tych dwóch kategorii obiektów, nie ma zatem obaw o nadużywanie tego zapisu do montowania na dachu budynku innych urządzeń. Zapewniono, żeby wystające ponad powierzchnie dachu szyby i urządzenia były odsunięte od lica budynku, co powoduje, że nie będą one widoczne z poziomu terenu, nie wpłyną zatem na zastane uwarunkowania ładu przestrzennego w okolicy. Jeśli chodzi o reklamy świetlne, to w żadnym miejscu decyzja nie dopuszcza realizacji takich obiektów na dachu przedmiotowego budynku, dodatkowo ich montowanie jest regulowane odrębnymi przepisami prawa miejscowego (tzw. uchwała krajobrazowa). Geometrię dachów według Kolegium ustalono odpowiednio do dachów występujących w obszarze analizowanym. Na gruncie analizy organ odwoławczy stwierdził, że nie budzi wątpliwości, iż w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie, jak i dachy połaciowe, przy czym to właśnie dachy płaskie stanowią formę przeważającą. Konstatacja ta jest wystarczająca z punktu widzenia przesłanki ujętej w § 8 rozporządzenia. Podsumowując, organ odwoławczy uznał wyznaczone na podstawie zgromadzonego obszernego materiału dowodowego parametry przyszłej zabudowy za ustalone prawidłowo. Według Kolegium organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych w przeliczeniu na 1 mieszkanie oraz w stosunku do powierzchni użytkowej biur i innych usług. Ustalono również wymaganą liczbę miejsc postojowych dla rowerów. W ocenie Kolegium takie ustalenie liczby miejsc postojowych jest prawidłowe i spełnia wymogi, jakie wynikają z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ II instancji stwierdził także, że jeśli chodzi o obsługę komunikacyjną, ma się ona odbywać od strony ul. G. , która ma zostać w tym celu przebudowana po zawarciu stosowanej umowy na kolejnych etapach procesu inwestycyjnego. Wjazd od strony ul. P. ma mieć charakter jedynie pomocniczy. Zarzuty odwołania dotyczące szczegółów technicznych zjazdu i jego parametrów Kolegium uznało za przedwczesne. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie rozstrzyga się technicznych warunków lokalizacji zjazdu, służy temu bowiem odrębna procedura. Przesądzenie tych kwestii obecnie stanowiłoby zatem wykroczenie poza granice sprawy. Nie można obecnie odnieść się do kwestii, czy możliwe będzie ustalenie skrętu w prawo z ul. P. na teren inwestycji, ani też do szczegółowego przebiegu drogi dojazdowej do garażu podziemnego, lokalizacji schodów terenowych i sposobu zabezpieczenia skarp. Wszystkie te kwestie będą szczegółowo badane i rozstrzygane na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Na obecnym etapie nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej oraz, że zarządca tej drogi wyraził pozytywne stanowisko co do możliwości obsługi komunikacyjnej inwestycji w podany we wniosku sposób. Na etapie ustalania warunków zabudowy konstatacja ta jest wystarczająca. Za udowodnione także organ II instancji uznał, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zastrzeżenia co do walorów estetycznych i krajobrazowych budynku nie mogą wpłynąć na ocenę przesłanek ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie. W sytuacji, w której postępowanie wykaże, ze ściśle określone przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w danym przypadku spełnione, brak jest możliwości wydania decyzji odmownej wyłącznie ze względu na ogólna regułę z art. 1 ust. 2 u.p.z.p. Jeśli natomiast chodzi o użycie pojęcia "segmenty" zamiast "budynki" , wynika to z faktu, że przedmiotowa inwestycja obejmuje jeden obiekt, posadowiony na jednym fundamencie i z jedną kondygnacją podziemną, w której znajdować ma się garaż wielostanowiskowy. Fakt, że kondygnacje nadziemne stanowić będą trzy odrębne bryły nie zmienia zatem faktu, że w sensie budowlanym obiekt ten stanowił będzie jeden budynek. Kwestia ta nie ma jednak zasadniczego znaczenia z punktu widzenia ustalania warunków zabudowy, niezależnie bowiem, czy mamy do czynienia z trzema odrębnymi budynkami, czy też trzema segmentami jednego budynku z wspólnym fundamentem, na ład przestrzenny oddziaływać będą trzy bryły o określonych parametrach. K. O. oraz Stowarzyszenie [...] w K. wnieśli na ww. decyzję Kolegium z 6 maja 2025 r. skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarga Stowarzyszenia, postanowieniem zawartym w pkt I wyroku z 5 listopada 2025 r., została odrzucona ze względu na nieuzupełnienie braków formalnych skargi, o czym będzie szerzej mowa poniżej, w części rozważań prawnych. Natomiast w skardze K. O. zaskarżono ww. decyzję w całości i zarzucono naruszenie: I. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez utrzymanie w całości w mocy zaskarżonej decyzji I instancji, w sytuacji, gdy organ II instancji nie usunął braków analizy architektoniczno-urbanistycznej w zakresie odniesienia się do kwestionowanej w odwołaniach okoliczności kontynuacji przez inwestycję funkcji mieszkaniowej, podczas gdy w obszarze analizy nie występuje funkcja biurowa; 2) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 11, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., poprzez: a) niedokonanie szczegółowej analizy kontynuacji funkcji przy wydawaniu przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy; b) przyjęcie przez organ II instancji, że skoro zarządca drogi wyraził pozytywne stanowisko co do możliwości obsługi komunikacyjnej inwestycji w podany we wniosku sposób, to na etapie ustalania warunków zabudowy konstatacja ta jest wystarczająca, oraz pominięcie podnoszonej przez jednego z odwołujących się kwestii oparcia stanowiska zarządcy drogi odnośnie dostępu do drogi publicznej i warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji, jako wydanego w oparciu o nieaktualne przepisy architektoniczno-budowlane; 3) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., poprzez pominięcie niezgodności prezentowanych w decyzji I instancji ustaleń zaakceptowanych w skarżonej decyzji z zapisami w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., zgodnie z którymi na przedmiotowym terenie przewidziano tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a decyzje administracyjne wydawane dla terenów objętych studium nie mogą być sprzeczne z jego ustaleniami; II. art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., § 1–9 rozporządzenia oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące wydaniem zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy organ II instancji nie usunął braków analizy architektoniczno-urbanistycznej w zakresie odniesienia się do kwestionowanej w odwołaniach okoliczności kontynuacji przez inwestycję funkcji mieszkaniowej, nie dokonał szczegółowej analizy kontynuacji funkcji przy wydawaniu przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy, a także pominął kwestię oparcia stanowiska zarządcy drogi odnośnie dostępu do drogi publicznej i warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji, jako wydanego w oparciu o architektoniczno-budowlane, w tym § 113 ust. 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (powołany akt prawny został uchylono 21 września 2022 r.); III. art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji pomimo nieprawidłowego określenia rodzaju planowanej inwestycji, z uwagi na wskazanie w treści decyzji, że inwestycja obejmuje budowę jednego budynku usługowo-biurowego, podczas gdy ustalone warunki zabudowy odnoszą się do kilku budynków (segmentów zabudowy). W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca K. O. wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji I instancji w całości, 2) zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów wpisu od przedmiotowej skargi oraz kosztów zastępstwa prawnego liczonych według norm przepisanych prawem, o ile skarżąca przed zamknięciem rozprawy nie przedłoży odrębnego spisu kosztów, 3) dopuszczenie i przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu stanowiącego: a) załącznik graficzny do UCHWAŁY NR LV/1529/21 RADY MIASTA KRAKOWA z dnia 7 kwietnia 2021 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "S. P.", b) fragment części graficznej do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obszaru "S. P.", zgodnie z którym przedmiotowa inwestycja znajduje się wyłącznie na obszarze o oznaczeniu "MN", który oznacza tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Skarżąca K. O. rozwinęła i uzasadniła zarzuty skargi. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 3 listopada 2025 r. uczestnik inwestor K. T. wniósł o oddalenie skargi. Zarzucił, że działania tych samych skarżących poprzez składanie skarg i sprzeciwów są wyrazem wyłącznie prowadzonej przez te podmioty od wielu lat obstrukcji, której celem jest uniemożliwienie wykonania właścicielowi prawa do zabudowy nieruchomości, względnie odsunięcie w czasie realizacji inwestycji. Starania skarżących obejmowały nawet bezskuteczne zabiegi u władz Miasta K. o przeznaczenie w miejscowym planie ww. terenów na cele zieleni urządzonej. Zdaniem inwestora żadne argumenty natury urbanistycznej ani ekologicznej nie przemawiają za tym, aby nieruchomość położoną wzdłuż pierzei ul. [...] przeznaczać na cele zieleni urządzonej. Z inicjatywy skarżących prowadzona jest kampania medialna wobec inwestora, jako bezwzględnego dewelopera. Zdaniem inwestora bezzasadne skargi są wyrazem nadużywania prawa do korzystania ze środków zaskarżenia. Na rozprawie 5 listopada 2025 r. WSA w Krakowie, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej "P.p.s.a.", postanowił połączyć dwie sprawy wszczęte odrębnie wniesionymi skargami (II SA/Kr 828/25 i II SA/Kr 829/25), do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygn. II SA/Kr 828/25, bowiem skargi dotyczyły tej samej zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Chodzi zatem o kontrolę aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywaną pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Zgodnie z art. 3 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ponadto w myśl art. 135 P.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a. Zgodnie zaś z art. 133 § 1 P.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07 – powołane w uzasadnieniu orzeczenia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie kontroli sądu administracyjnego podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z 6 maja 2025 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów u.p.z.p., a w szczególności art. 61 tej ustawy. Zatem zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego, przede wszystkim art. 61 u.p.z.p. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że skarga K. O. podlegała uwzględnieniu, jakkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty Sąd ocenił jako trafne. Wobec obszerności spornych zagadnień i polemik pomiędzy stronami postępowania należy podkreślić w tym miejscu, że w świetle art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (por. wyrok NSA z 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04). Bezsporne w niniejszej sprawie było, że na moment wydania decyzji objętych skargami teren planowanej wówczas inwestycji określony we wniosku i zaskarżonych decyzjach obu instancji nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zasadne było procedowanie przez organy w trybie ustalenia warunków zabudowy na zasadach określonych w art. 59 i n. u.p.z.p. Nie było też sporne, że w związku z wszczęciem kontrolowanego postępowania wnioskiem z 9 lipca 2021 r., zastosowanie w sprawie miały przepisy u.p.z.p. i rozporządzenia dotyczące ustalania warunków zabudowy sprzed nowelizacji ww. aktów prawnych, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r. Na wstępie trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś tylko w razie braku takiego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzenie to potwierdza brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p. W stanie prawnym obowiązującym w niniejszej sprawie podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego nadal są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, pozwalające w sposób kompleksowy i spójny kształtować ład przestrzenny na większym spójnym architektonicznie i urbanistycznie obszarze. preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w prawo własności chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle u.p.z.p. kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych – jest wyjątkiem od zasady. Trzeba też przyznać rację inwestorowi i organowi II instancji, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z kolei zasadnie wskazał organ II instancji, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora. Jak wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym w 2021 r., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskana przy sporządzeniu poprzednio obowiązujących miejscowych planów (pkt 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5); zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu (pkt 6). Z kolei elementy, jakie powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy, zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 54 u.p.z.p. stosowanym, na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p., odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu wykonawczym. Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Stosownie natomiast do przepisu § 9 ust. 2 wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 1 rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Nie było sporne w sprawie spełnienie przez inwestora warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-4 i 6 u.p.z.p. Rozważania istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestii trzeba rozpocząć od oceny elementów analizy urbanistyczno–architektonicznej, która stała się kanwą dla ustalenia parametrów dla spornej inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Oczywistym i niespornym jest bowiem, że sporządzenie analizy urbanistyczno–architektonicznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Treść analizy jest bowiem jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Podstawą dla wyciągania takich wniosków jest treść § 3 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Wspomniana w przepisie analiza, jako główny dowód w sprawie, ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. W niniejszej sprawie wprawdzie analiza została sporządzona przez osobę uprawnioną (k. 1387), jednak szereg jej elementów budzi zasadnicze wątpliwości. Jak prawidłowo wskazano w analizie, w § 3 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie określono, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej - przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1.000. Granice obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z kolei stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. I tak, na stronie pierwszej analizy jej autorka wskazała, że szerokość frontu objętego wnioskiem (terenu przeznaczonego pod inwestycję kubaturową) jako odcinek długości ok. 21 m (maksymalna szerokość terenu objętego wnioskiem pod inwestycję kubaturową, od strony ulicy G. , z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji). Wyjaśnić tu trzeba, że teren inwestycji składa się z szeregu działek (od północnego zachodu w kierunku południowo wschodnim) położonych w pasie pomiędzy ścieżką rowerową przy torach tramwajowych, wzdłuż sześciopasmowej drogi krajowej – ulicy W. a pasem zabudowanych działek wzdłuż ulicy S. Nie budzi wątpliwości, że główny wjazd na teren inwestycji, determinujący właściwe ustalenie frontu działki, zaplanowano od ulicy [...], do której przylega działka nr [...], natomiast obiekt kubaturowy najbardziej zbliżony do ulicy G. zaplanowano na działce [...] Z załączników graficznych do analizy i decyzji wynika jednoznacznie, że front działki nr [...] mierzy ok. 12 m, natomiast szerokość terenu inwestycji na wysokości działki nr [...] wraz z działką [...], nie przekracza 18 m. Treść analizy ani żadne przepisy prawa w żaden sposób nie uzasadniają przyjęcia przez analizatorkę maksymalnej szerokości terenu objętego wnioskiem jako odcinka długości ok. 21 m, co miało wpływ na przyjęty w analizie obszar analizy. W szczególności nie może być uznany za wystarczający argument Kolegium, że "w wydanej uprzednio decyzji II instancji z 4 września 2023 r. sygn. [...] stwierdzono uchybienia w ramach sporządzonej analizy urbanistyczno–architektonicznej z 14 marca 2023 r., ale nie zakwestionowano poprawności wyznaczenia granic obszaru analizy, w tym poprawności przyjęcia, że granice te należy ustalić w odniesieniu do prawidłowego zmierzonego frontu terenu inwestycji, tj. szerokości terenu inwestycji od strony działki drogowej ul. G. z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji - a który według pomiarów analizatora wynosi 21 m". Zatem wyznaczenie w niniejszej sprawie granic obszaru analizy na ok. 63 m wokół terenu inwestycji, należało uznać w tym zakresie za dowolne i wadliwe. W konsekwencji już tylko to uchybienie, dezawuujące kluczowy podstawowy dowód w sprawie (analizę), wymusza usunięcie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji I instancji z obrotu prawnego. Co więcej, autorka analizy zupełnie dowolnie i bez uzasadnienia prawnego przyjęła kryteria, jakimi kierowała się bądź nie przy uwzględnieniu w analizie działek, które znajdują się na pograniczu tak wyznaczonego obszaru. Wskazała, że objęła analizą działki zabudowane, które w całości znajdują się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego oraz te działki, których większa część (powyżej 50%) zawiera się w obszarze analizowanym. Jednocześnie wskazała, że ze względu na takie, przyjęte przez nią kryterium, pominęła te działki zabudowane, których większe części (powyżej 50%) znajdują się poza granicami obszaru analizowanego, a także ich zabudowa w całości lub w większej części znajduje się poza granicami obszaru analizowanego. Sąd wskazuje, że ww. przyjęta reguła wykluczająca co do zasady znaczną część działek położonych nie w całości, a w części w obszarze analizy, choć rzeczywiście precyzyjna i jednoznaczna, nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Zastosowanie takiej reguły nie zostało też przez analizatorkę wystarczająco umotywowane. W konsekwencji, abstrahując od błędnie wyznaczonego frontu terenu inwestycji i samego obszaru analizy, Sąd stwierdza wadliwe wykluczenie części znajdujących się częściowo w obszarze analizy działek oraz parametrów i wskaźników ich zabudowy. Błąd analizy został powielony przez organy obu instancji. Warto tu wyjaśnić, że co do zasady obejmowanie granicą obszaru analizy jedynie niezabudowanej części działki zabudowanej w innej części, leżącej poza granicami wyznaczonego obszaru analizy, nie stoi na przeszkodzie wzięciu tej działki w całości pod uwagę w analizie. Obszar analizowany powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W przypadku, gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 10 lipca 2019 r. sygn. II SA/Bd 1446/18, LEX nr 2718052). Z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie nieruchomości, tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, ponieważ to cała działka może spełniać określone funkcje i, jako taka, podlega charakterystyce pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 16 lipca 2019 r., sygn. II SA/Bd 601/18, LEX nr 2715154). Podsumowując, w analizie urbanistyczno-architektonicznej należy uwzględnić obiekty, które znajdują się na działkach także częściowo znajdujących się w obszarze analizowanym. Taki pogląd wynika z wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który zasadę dobrego sąsiedztwa odnosi do sąsiedniej działki, a nie budynku i nie wymaga, aby działka ta w całości znajdowała się w obszarze analizowanym. Biorąc przy tym pod uwagę, że granica obszaru analizowanego w praktyce zawsze będzie przecinać jakieś działki i budynki, brak jest podstaw prawnych do uwzględniania w obliczeniach tylko tych budynków, które znajdują się na działkach w całości znajdujących się w obszarze analizowanym (por. wyrok WSA w Krakowie z 29 marca 2019 r., sygn. II SA/Kr 1630/18, LEX nr 2648493). Skoro u.p.z.p. w art. 61 ust. 1 pkt 1 stanowi, że dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy zależy od tego, czy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w określony sposób, a wyznaczony w oparciu o przepis rozporządzenia obszar analizowany w minimalnej wielkości działkę zabudowaną obejmuje tylko w niezabudowanej części, to jest to okoliczność uzasadniająca zwiększenie obszaru analizowanego i przesunięcie jego granic do granic ewidencyjnych zabudowanej działki (por. wyroki WSA: w Poznaniu z 22 maja 2019 r., sygn. II SA/Po 28/19, LEX nr 2687277, w Gliwicach z 18 października 2012 r., sygn. II SA/Gl 447/12, LEX nr 1248854). Z przytoczonych judykatów, których stanowisko Sąd podziela, wynika jednoznacznie, że rzetelna analiza winna odnosić się do całego obszaru analizowanego, a nie do jego wybranych fragmentów. Prawidłowe wskazanie nieruchomości w obszarze analizowanym, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym przeciwdziała tendencyjności, czy dowolności wydawanych rozstrzygnięć. Nota bene, skutkiem przyjętej reguły wykluczającej z przedmiotowej analizy m.in. działki nr [...], [...], które analizatorka uznała za istotne w sprawie, jako należące do kwartału z osią kompozycyjną ulicy S. było zastosowanie w analizie wyjątku od ww. reguły. Dodatkowo Sąd wskazuje, że tabelaryczne zestawienia dla działek z obszaru analizy wskaźników wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu (s. 4 analizy), szerokości elewacji frontowej (s. 5), a także wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (s. 6-7), podsumowane są jedynie autorytatywnymi stwierdzeniami jakie ww. wskaźniki i parametry przyjmują średnie wartości w obszarze analizy. Stwierdzenia te nie są poparte jakimikolwiek działaniami matematycznymi, które umożliwiałyby właściwą kontrolę wyników analizy przez organy orzekające w sprawie i Sąd. Takie umotywowanie przyjętych przez analizatorkę wskaźników i parametrów należy uznać za wadliwe. Na marginesie Sąd wskazuje, że nieprecyzyjne wskazywanie wartości konkretnych parametrów i wskaźników w analizie, nie dotyczyły jedynie zaokrągleń obliczonych średnich wartości, jak wskazał organ odwoławczy, ale również wyjściowych wartości dotyczących nieruchomości z obszaru analizy. Wobec pozostałych wad analizy nie sposób twierdzić, jakoby ww. "nieznaczne" różnice, czy też omyłkowe pominięcie lub dwukrotne uwzględnienie działek, nie wypaczały wyników analizy. Należy tu zaznaczyć, że choć Sąd podziela stanowisko, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest dokumentem sporządzanym przez wyspecjalizowany podmiot posiadający wiedzę urbanistyczną, to jednak orzekające organy zobowiązane są do oceny analizy zgodnie z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Nie jest zatem tak, że analiza przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, determinując w każdym przypadku treść wydawanej decyzji. W związku z powyższym należało uznać, że organy obu instancji posłużyły się nieprzewidzianymi prawem kryteriami dla oceny, czy działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego należy uznać za sąsiednie. Powyższe czyni wadliwymi zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji i skutkuje koniecznością wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Reasumując ten wątek należy stwierdzić, że brak uwzględnienia części działek z obszaru analizowanego oraz brak wykazania obliczenia stosownych średnich z obszaru, prowadzi do niezależnej od samej wadliwości wyznaczenia frontu i obszaru analizy konkluzji o niepoprawności samej analizy i jej wniosków w zakresie wskazanych parametrów i wskaźników. Powyższej konkluzji nie neguje stanowisko wyrażone w przywołanych przez organ odwoławczy wyrokach NSA z 8 sierpnia 2008 r., sygn. II OSK 919/07 i z 19 stycznia 2023 r., sygn. II OSK 2631/21. Zdaniem Sądu analizatorka i organy nie wykazały bowiem takich okoliczności niniejszej sprawy, które uzasadniałyby konieczność odrzucenia z analizy części działek, w imię zachowania ładu przestrzennego oraz zasady zrównoważonego rozwoju, czyli kluczowych wartości uwzględnianych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 1 ust. 1 u.p.z.p.). Kolejną kwestią, którą trzeba zaznaczyć w niniejszej sprawie, jest budzące wątpliwości określenie samego przedmiotu postępowania (zamierzenia inwestycyjnego). Zgodnie bowiem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (wraz z uzupełnieniami i modyfikacjami), wskazano, że dotyczy on budowy "trzysegmentowego budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym (...)". Z powyższego wynika, że przedmiotowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył nie jednego, a trzech budynków, połączonych garażem podziemnym. Organy zlekceważyły przy tym, że rozstrzygnięcie w sprawie kwestii czy chodzi o jeden czy o trzy odrębne budynki, stanowiło zasadniczy punkt odniesienia dla określenia parametrów planowanej inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Ww. przepisy wprost przesądzają, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wiążąca dla organu administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu decyzji o pozwolenie na budowę i ocenie projektu budowlanego, będącej następnym etapem procesu inwestycyjnego. Organ w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę winien zatem wykazać zgodność projektu budowlanego z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy. Jak zasadnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 czerwca 2017 r. sygn. II OSK 2639/15, związanie wynikające z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane (sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy), lecz oznacza przede wszystkim zakaz postępowania wbrew oznaczonym wymogom decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy to nie tylko oznaczenie parametrów samego planowanego obiektu, ale także ustalenie innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać. Wprawdzie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma odmienny charakter od decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego – jest to decyzja, która określa urbanistyczno-architektoniczne ramy, w jakich dane przedsięwzięcie może być realizowane, to jednak jest jednym z etapów procesu inwestycyjnego. Na dalszym etapie tego procesu decyzja ta warunkować będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym i przez pryzmat decyzji o pozwoleniu na budowę oraz przepisów regulujących podstawy do jej wydania - także w aspekcie techniczno-budowlanym, właściwy organ oceniał będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym w zakresie ich zgodności z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. W tym znaczeniu decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie może abstrahować od rozwiązań i regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane. Jednym ze wskazań, jakie z tych reguł wynika, jest wypracowana przez orzecznictwo koncepcja, iż wadliwym jest wydanie pozwolenia na budowę dla obiektów budowlanych (budynków), tj. więcej niż jednego obiektu, które jako część wspólną mają jedynie garaż podziemny, w sytuacji, kiedy pozwolenie dotyczy tylko jednego obiektu (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Kr 1064/17). Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli zatem mamy do czynienia z wieloma obiektami, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach, to fakt ich połączenia na poziomie podziemnym nie czyni z nich jednego obiektu. Są to odrębne obiekty budowlane jedynie funkcjonalnie ze sobą związane. W tym sensie nie może być traktowany jako jeden budynek zespół obiektów (dwa lub więcej) niepołączonych ze sobą częściami naziemnymi w stopniu pozwalającym na stwierdzenie, że jest to jeden obiekt w sensie architektonicznym. W istocie obiekty nazywane w niniejszej sprawie "segmentami", mają stanowić trzy odrębne budynki, jedynie z dopuszczeniem połączenia ich nad powierzchnią ziemi przewiązkami. W tekstowej części wyników analizy (załącznik nr 3 decyzji I instancji) wprost wskazano, że odległości pomiędzy segmentami nadziemnymi muszą wynosić minimum 6 m, w nawiązaniu do odległości pomiędzy budynkami w obszarze analizowanym. Również wartość szerokości elewacji analizatorka, a za nią organy obu instancji, odnieśli do każdego z segmentów (12 m z tolerancją 20%). To, że trzy budynki mają być "połączone" kondygnacją podziemną (garzżem podziemnym), czy przewiązkami, oznacza jedynie funkcjonalne ich powiązanie, a nie przesądza o rodzaju zamierzonej inwestycji. Warto też zwrócić uwagę, że w kontekście zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają właśnie obiekty kubaturowe nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2016 r., sygn. II OSK 2484/14). Ustalenie warunków zabudowy dla jednego albo trzech budynków ma zasadnicze znaczenie, albowiem niektóre parametry architektoniczne w tej sprawie wyznaczano odrębnie dla każdego z trzech budynków (szerokość elewacji), a niektóre parametry urbanistyczne łącznie dla obu. Jeden parametr wyznaczony łącznie dla wszystkich budynków pozwala inwestorowi na duży zakres swobody w dostosowywaniu tego parametru do każdego z budynków z zachowaniem jednej zasady: łącznie dla wszystkich budynków taki parametr nie może być przekroczony. Na przedstawionych przez inwestora przy wniosku rysunkach, koncepcjach, wizualizacjach i projekcie zagospodarowania terenu wyraźnie widać, że zamiarem inwestora jest budowa trzech odrębnych budynków, z których każdy będzie trwale związany z gruntem, każdy będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród (ścian) budowlanych oraz każdy będzie posiadał odrębny dach. Okoliczność istnienia wspólnego dla obu budynków garażu, a także dopuszczenie hipotetycznych przewiązek, nie może zmieniać poglądu, co do zamierzenia obejmującego budowę trzech odrębnych budynków. Warto tu zwrócić uwagę na pogląd z orzecznictwa, że posadowienie dwóch segmentów (budynków) na wspólnym fundamencie oznacza konieczność wyznaczenia wskaźnika powierzchni, jako łącznego dla całej powierzchni nowej zabudowy, zaś pozostałych parametrów dla każdej bryły z osobna (por. wyrok WSA w Krakowie z 28 lutego 2018 r., sygn. II SA/Kr 1683/17). Innymi słowy, brak jest podstaw aby uznać trzy wnioskowane de facto budynki za atypową inwestycję jednego budynku składającego się z trzech brył. Powyższe stanowisko potwierdza wskazanie przez organ odwoławczy wprost, że na ład przestrzenny oddziaływać będą trzy bryły o określonych parametrach. Podsumowując to zagadnienie należy stwierdzić, że wadliwe jest ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji nazwanej budową jednego budynku, nawet złożonego z segmentów, gdy w istocie postępowanie dotyczyło trzech budynków połączonych jedynie garażem podziemnym (por. wyrok WSA w Krakowie z 1 kwietnia 2016 r., sygn. II SA/Kr 25/16). W konsekwencji przy tak opisanym we wniosku zamierzeniu nie było dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla tak opisanego przez organy przedsięwzięcia. Nie można uznać, że planowane obiekty kubaturowe stanowią segmenty jednego budynku, a odrębne obiekty w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Zatem treść decyzji w wyrzeczeniu ustalająca warunki zabudowy dla "budowy trzysegmentowego budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym (...)", należy uznać za sprzeczną z dalszą częścią decyzji i jej uzasadnieniem. Wynika bowiem z niego, że przedsięwzięcie dotyczy budowy trzech architektonicznie niezależnych obiektów połączonych jedynie garażem podziemnym, które w rozumieniu ustawy Prawo budowlane są odrębnymi obiektami budynkami. W oparciu o taką decyzję właściwy organ architektoniczno-budowlany nie mógłby legalnie wydać decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak mowa wyżej, z uwagi na fakt, że i planowane zamierzenie w rozumieniu ustawy Prawo budowlane to w istocie budowa trzech budynków, pozwolenie na budowę musiałoby dotyczyć właśnie trzech budynków, tymczasem wiążąca decyzja o warunkach zabudowy ustala te warunki dla trzech segmentów budynku, a zatem jednego obiektu. W tym stanie rzeczy również i na tej podstawie skarżona decyzja jak i też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, jako wadliwe, musiały zostać wyeliminowane z obrotu prawnego. Nie ma racji organ II instancji, że fakt, iż kondygnacje nadziemne stanowić będą trzy odrębne bryły nie zmienia zatem faktu, że w sensie budowlanym obiekt ten stanowił będzie jeden budynek. Nie zasługuje na aprobatę również stwierdzenie, jakoby kwestia ta nie miała zasadniczego znaczenia z punktu widzenia ustalania warunków zabudowy. Odnośnie natomiast do sformułowanych w skardze wniosków dowodowych, Sąd wskazuje, że nie stwierdził podstaw do prowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentów, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. Zgromadzone bowiem w aktach dokumenty pozwoliły w wystarczający sposób ustalić wszystkie istotne okoliczności do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy na tym etapie. Na marginesie warto dodać, że choć sporządzona w niniejszej sprawie analiza jest wadliwa i nie może być podstawą wydania prawidłowej decyzji WZ, to samo stwierdzenie spełnienia warunku kontynuacji funkcji usługowej wskazanych w obszarze budynków o funkcji usługowej i mieszkalno-usługowej, przez budynki usługowo-biurowe, nie budzi wątpliwości Sądu. Funkcja biurowa stanowi rodzaj funkcji usługowej. Z kolei kwestia uzyskania lub nie zgody na prawoskręt z ul. P. nie ma istotnego znaczenia, wobec zaplanowania wjazdu i wyjazdu na teren inwestycji od ulicy G. Podobnie Sąd nie dopatrzył się wadliwości w ustalaniu linii zabudowy. Bezzasadny okazał się również zarzut niezgodności prezentowanych w decyzji I instancji ustaleń zaakceptowanych w skarżonej decyzji z zapisami w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., bowiem ww. Studium nie jest aktem prawa miejscowego i decyzja WZ nie musi być z nim zgodna. Nie sposób też uznać, by wnoszenie przez strony postępowania przewidzianych prawem środków zaskarżenia mogło być uznane za nadużywanie prawa. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu obowiązkiem organu będzie ponowna analiza urbanistyczno - architektoniczna obszaru, z uwzględnieniem wskazanej wyżej wypracowanej w orzecznictwie definicji pojęcia "działki sąsiedniej". Organ powinien przy tym wnikliwie zbadać spełnienie ogólnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie wykraczając poza ich enumeratywny katalog. Wskazywanie przez Sąd na tym etapie kierunku rozstrzygnięcia organów, a tym bardziej konkretnych parametrów inwestycji, byłoby przedwczesne, a wręcz niemożliwe, bowiem stan faktyczny sprawy wymaga dodatkowych wyjaśnień na podstawie nowej analizy urbanistyczno - architektonicznej, jaką wykona organ w ponownie prowadzonym postępowaniu. Końcowo należy stwierdzić, że w rozpoznawanej sprawie organ II instancji bez podstawy faktycznej i prawnej uznał, że wydana przez organ I instancji decyzja jest prawidłowa, czym istotnie naruszył art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisami rozporządzenia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ ponadto prawidłowo opisze przedmiot postępowania (trzy budynki), wyznaczy front działki (terenu inwestycji) od strony ul. G. i ponownie wyznaczy obszar analizy. Uzasadni też przyjęcie takich, a nie innych jego granic. Następnie uwzględni fakt i parametry zabudowy całych działek przeciętych linią obszaru analizy, bowiem wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnoszą się do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania (por. wyrok WSA w Gdańsku z 26 kwietnia 2017r., sygn. II SA/Gd 143/17, LEX nr 2288401). Z przyczyn wskazanych wyżej - wobec naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego - zaskarżona decyzja podlega uchyleniu na podstawie art. 145 pkt 1 lit. a i lit. c P.p.s.a.; decyzja I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 P.p.s.a., o czym orzeczono w pkt II sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w pkt III sentencji wyroku, zasądzając na rzecz skarżącej K. O. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a., kwotę 997 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (uiszczony wpis od skargi 500 zł, opłata skarbowa za dokument pełnomocnictwa 17 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika 480 zł). Uzasadniając odrzucenie w pkt I sentencji wyroku skargi Stowarzyszenia należy wskazać, że wniesiona przez Stowarzyszenie skarga obarczona była brakami formalnymi. W związku z tym, w wykonaniu zarządzeń starszego referendarza sądowego z 18 lipca 2025 r., strona skarżąca została wezwana do: - złożenia regulaminu Stowarzyszenia wraz danymi członków (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania), - podania numeru strony skarżącej w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w przypadku jego braku – numeru identyfikacyjnego REGON albo numeru w innym właściwym rejestrze lub ewidencji, albo numeru identyfikacji podatkowej strony (art. 46 § 2 pkt 1 lit c P.p.s.a.), - nadesłania oryginału lub uwierzytelnionej kopii dokumentu, z którego wynika upoważnienie T. D., która podpisała skargę, do występowania w imieniu strony skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, potwierdzającego umocowanie w dacie wniesienia skargi, - złożenia 2 egz. odpisów skargi poświadczonych za zgodność z oryginałem lub własnoręcznie podpisanych – wszystko w terminie 7 dni od doręczenia wezwania - pod rygorem odrzucenia skargi. Przesyłka pocztowa zawierająca odpis powyższych zarządzeń i pouczenia została doręczona stronie skarżącej w dniu 25 lipca 2025 r. Pomimo to ww. braki skargi nie zostały uzupełnione. Skoro skarga wniesiona w niniejszej sprawie imieniem Stowarzyszenia została podpisana przez osobę tytułującą się jako Przedstawiciel Stowarzyszenia, strona skarżąca została wezwana do uzupełnienia braków formalnych skargi, w tym dotyczących reprezentacji Stowarzyszenia, w zakresie opisanym powyżej, w terminie 7 dni od doręczenia wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi. Jednocześnie ta strona skarżąca została pouczona, że stowarzyszeniu zwykłemu przysługuje zdolność sądowa jako organizacji społecznej, jednak legitymację procesową, a zatem zdolność do czynności procesowych, w tym do wniesienia skargi do sądu administracyjnego posiadają jedynie wszyscy członkowie tego stowarzyszenia. Przedstawiciel wskazany w regulaminie może reprezentować stowarzyszenie zwykłe ale jedynie wówczas, gdy pozostali członkowie stowarzyszenia upoważnią go do tego w należytej formie (tak NSA: w postanowieniu z 3 grudnia 2014 r. sygn. II OZ 952/14), w wyroku z 13 marca 2014 r. sygn. II OSK 2525/12, w wyroku z 14 maja 2014 r. sygn. II OSK 2966/12). Stosownie do art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. Sąd odrzuca skargę, której braków formalnych strona skarżąca nie uzupełniła w terminie. Taka sytuacja zaszła w niniejszej sprawie. Wezwanie o uzupełnienie wyżej wskazanych braków formalnych skargi zostało skutecznie doręczone stronie skarżącej 25 lipca 2025 r. W związku z tym siedmiodniowy termin do zadośćuczynienia wezwaniu upłynął bezskutecznie z dniem 1 sierpnia 2025 r. Pomimo to ww. braki formalne skargi nie zostały uzupełnione. Pouczenie zawarte w tym wezwaniu w sposób jednoznaczny wskazywało, że jego niewykonanie spowoduje odrzucenie skargi. Skoro nie zostało ono wykonane, odrzucenie skargi jest uzasadnione na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a., z powodu nieuzupełnienia jej braków formalnych. Na marginesie Sąd wskazuje, że Stowarzyszenie pozostaje uczestnikiem na prawach strony w niniejszym postępowaniu sądowym wywołanym rozpoznaną niniejszym wyrokiem skargą K. O. na tę samą decyzję Kolegium z 6 maja 2025 r., w którym to postępowaniu Stowarzyszenie dysponuje wszelkimi uprawnieniami strony.