II SA/Kr 838/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 października 2015 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 15 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia 12 lutego 2015 r. znak: [...] w związku ze zbyciem własności nieruchomości położonej w miejscowości O., gmina [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,1088 ha orzekł o ustaleniu J. B. jednorazowej opłaty w wysokości 3.634 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 poz. 518 ze zm.), § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.), art. 104 kpa, § 51 uchwały Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych nr XI/86/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 660, poz. 4329) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu 15 października 2012 r. ustalił dla J. B., zbywcy prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w O., gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1088 ha, opłatę planistyczną w łącznej wysokości 10.965 zł. J. B. złożył odwołanie, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w dniu 28 stycznia 2013 r. uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało, że choć zbyciu podlegała działka nr [...] o pow. 0,1088 ha, to w chwili uchwalenia nowego planu istniała działka o numerze [...] o pow. 1,5016 ha. Działka ta w takiej konfiguracji istniała do 7 listopada 2007 r., kiedy to decyzją Starosty [...] znak: [...] została połączona z działką sąsiednią, a następnie w wyniku przekształceń geodezyjnych (podziały i połączenia) utworzyła działkę m.in. o numerze ewidencyjnym [...]. Zatem dla prawidłowego naliczenia opłaty planistycznej należało rozważać przeznaczenie w miejscowym planie działki nr [...], jak również dla całej działki obliczyć wartość przed zmianą planu i po zmianie, a następnie proporcjonalnie do wielkości zbywanej części ustalić wielkość opłaty planistycznej. Kolejna decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 2 lipca 2013 r. została uchylona przez SKO w [...] decyzją z dnia 22 listopada 2013 r. Przyczyną uchylenia decyzji organu I instancji były wady operatu, które, zdaniem Kolegium, prowadziły do wadliwego obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Także decyzja organu I instancji z dnia 14 kwietnia 2014 r. została uchylona przez SKO w [...] w dniu 13 czerwca 2014 r. Zdaniem Kolegium dla prawidłowego rozstrzygnięcia niezbędna była aktualizacja sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Po aktualizacji operatu Burmistrz Miasta i Gminy [...] wydał decyzję z dnia 17 października 2014 r. ustalił przedmiotowa opłatę w wysokości 3.634 zł. SKO w [...] decyzją z 12 grudnia 2014 r. ponownie uchyliło decyzję organu I instancji, wskazując, że zaktualizowany operat nie dotyczył działki nr [...], lecz działki nr [...]. Ponownie rozpatrując sprawę, organ I instancji ustalił, że w sprawie nastąpiła zmiana przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co wynika z wypisów i wyrysów ze "starego" planu oraz "nowego" planu. Burmistrz wskazał, że działka ewidencyjna nr [...] w miejscowości O. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne obowiązującym do dnia 12 października 2007 r. (uchwała Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych nr XIII/112 z dnia 29 października 1999 r.) znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu: – 2MU - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej, usług i rzemiosła nieuciążliwego, zieleni urządzonej, urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji, – R - teren rolny. Natomiast zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych nr XI/86/2007 z dnia 07 sierpnia 2007 r. obowiązującą na dzień zbycia przedmiotowej nieruchomości działka ta znajduje się w terenach oznaczonych symbolami planu: C:MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Burmistrz powołał się na operat szacunkowy sporządzony w dniu 21 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. K. i podkreślił, że rzeczoznawca uwzględnił wszystkie zarzuty zawarte w decyzjach SKO, a skorygowana wycena dotyczy wartość istniejącej w dniu wejścia w życie nowego planu działki nr [...]. Mając na uwadze cel wyceny oraz przepisy prawa, wartość rynkową nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, które to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz w razie konieczności uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W zastosowanej w niniejszej wycenie metodzie do porównań przyjęto grupę nieruchomości podobnych (zbiór nieruchomości stanowiący próbkę statystyczną) na lokalnym rynku nieruchomości w okresie badania cen. Otrzymana wartość rynkowa jest korektą ceny średniej obliczonej z próby statystycznej. Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości i uwzględniając jej przeznaczenie w miejscowym planie obowiązującym do dnia 12 października 2007 r. oraz wartość nieruchomości po zmianie miejscowego planu wykazał, iż wzrost wartości nieruchomości był skutkiem zmiany miejscowego planu w 2007 roku. Burmistrz stwierdził też, że drugi warunek, czyli zbycie przez właściciela lub użytkowania wieczystego nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, został spełniony, ponieważ zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 6 października 2009 r. pod numerem rep. [...] -"Umowa sprzedaży". Ponadto organ I instancji wskazał, że w dniu 15 czerwca 2012 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, a tym samym spełniony został trzeci - ostatni warunek skutecznego naliczenia opłaty planistycznej. Rzeczoznawca majątkowy określił, że wartość nieruchomość oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w miejscowości O. według poziomu cen na dzień sprzedaży nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego przed wejściem w życie planu miejscowego z 2007 r. wynosiła 1.090,011.44 zł (72,59 zł/m2), a po wejściu nowego miejscowego planu – 1.424.417,76 zł (94,86/m2). Zatem różnica wartości 1 m2 nieruchomości wynosi 22,27 zł. Z racji tego, iż w przedmiotowej sprawie zbyciu podlegała jedynie część szacowanej nieruchomości o powierzchni 1.088 m2, różnica wartości zbywanej części oznaczonej jako działka nr [...] m2 to: 1088 m2 x 22,27 zł/m2= 24.230 zł. Stosując zaś 15% stawkę, służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, przyjętą w § 51 Uchwały Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych nr XI/86/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r., obliczono, że wysokość należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 3.634 zł. Odwołanie od decyzji z dnia 12 lutego 2015 r. złożył J. B., domagając się uchylenia decyzji organu I instancji w całości i w tym zakresie umorzenia postępowania, ewentualnie uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W odwołaniu zarzucono, że organ nie zastosował się do wytycznych zawartych w poprzedniej decyzji SKO w [...]. Zdaniem odwołującego się organ nie wykazał, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu. SKO w [...] decyzją z dnia 15 czerwca 2015 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium stwierdziło, że analiza przedłożonego przez organ I instancji operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pozwoliła Kolegium na przyjęcie, że istotnie, organ ten dowiódł spełnienia w niniejszej sprawie kluczowej przesłanki naliczenia opłaty planistycznej. Przedstawiona w toku postępowania wycena w postaci ww. elaboratu szacunkowego sporządzona została w oparciu obowiązujące przepisy prawa, w tym zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ I instancji, słusznie zatem wywiódł, że uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi [...] spowodowało wzrost wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] (działka z której powstała działka ewidencyjna nr [...]) w miejscowości O.. Skargę na decyzję SKO w [...] wniósł J. B., zarzucając, że wątpliwym jest, iż doszło do zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki. Podkreślił, że organ odwoławczy nie może biernie zaakceptować opinii biegłego, ale raczej powinien dokonać jej szczegółowej kontroli w celu stwierdzenia jego wiarygodności i rzetelności. Zdaniem skarżącego organy nie wyjaśniły wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności. Skarżący podniósł ponadto, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie wynika z niego, na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w nowym planie miejscowym. Podkreślił, że sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie, w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa. Skarżący zarzucił także, że organ odwoławczy wadliwie stwierdził zaistnienie przesłanek wszczęcia postępowania administracyjnego. Dodatkowo organ odwoławczy błędnie przyjął, że nie ma kompetencji w zakresie kontroli przedłożonego operatu biegłego, jako dowodu w sprawie. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "ppsa". Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Sąd uznał, że ustalenia organów dotyczące przeznaczenia działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu obowiązującym do dnia 12 października 2007 r. oraz po tej dacie były prawidłowe. Z akt administracyjnych (vide: "Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] na dzień 11.09 2007 r." – k. 62 akt adm.) wynika bowiem jednoznacznie, że do 12 października 2007 r. działka ewidencyjna nr [...] znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu: – 2MU - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej, usług i rzemiosła nieuciążliwego, zieleni urządzonej, urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji, – R - teren rolny. Natomiast po zmianie miejscowego planu działka [...] znalazła się w terenie oznaczonym symbolem C:MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (vide: "Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] z 24.04.2013 r." – k. 64 akt adm.). Bezsporną okolicznością jest natomiast, że sprzedaż przedmiotowej działki nastąpiła w dniu 6 października 2009 r., a postępowanie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało wszczęte przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie opisanej wyżej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dlatego organy prowadzące kontrolowane postępowanie trafnie uznały, że istniały podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Kolejnym krokiem było ustalenie, czy w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki. Zasady określania wartości nieruchomości oraz do osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu wybór metody wyceny dokonany w kontrolowanym postępowaniu przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń, pozwoliła ona bowiem biegłemu na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenie Gminy [...] i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie tego planu. Skoro w toku postępowania ustalono, że przedmiotowa działka przed zmianą planu miejscowego była częściowo położona w obszarze określonym jako teren rolny, a po dokonanej zmianie planu w całości znajduje się w obszarze zakwalifikowanym jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to w ocenie Sądu należało podzielić ustalenia zawarte w operacie i zaakceptowane przez organy prowadzące postępowanie, że zmiana wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości była spowodowana przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie, jak zarzuca skarżący, zmianą sytuacji na rynku nieruchomości. Za trafny uznać należy wniosek, że sytuacja, w której cała sporna działka stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jest dla wartości nieruchomości korzystniejsza niż stan, w którym pewien obszar działki stanowi teren rolny. Dlatego właśnie niezasadne były twierdzenia skarżącego kwestionujące związek pomiędzy zmianą miejscowego planu a wzrostem wartości nieruchomości. Ponadto Sąd stwierdził, że kwota opłaty ustalona zaskarżoną decyzją (3.634 zł) była prawidłowa, ponieważ została wzięta pod uwagę powierzchnia zbywanej nieruchomości (1.088 m2) oraz przy uwzględnieniu wartości 1 m2 przedmiotowej nieruchomości przed (72,59 zł) i po (94,86 zł) zmianie miejscowego planu. Skoro zaś w rozpatrywanym przypadku stawka służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wynosiła 15%, to obliczenie wysokość należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było prawidłowe. Podkreślić trzeba też, że w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego skarżący był uprawniony do przedstawienia innej wyceny spornej nieruchomości, ale nie przedłożył żadnego opracowania, które podważałoby wycenę dokonaną w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu. Dlatego też zarzuty skargi w tym zakresie, były nieuzasadnione. Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.