II SA/Kr 938/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu w dniu 19 września 2014 r. na rozprawie sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 28 kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Burmistrz Gminy K. decyzją z 7 stycznia 2014 r., na podstawie art. 1, art. 2, art. 53 ust. 4 pkt. 4 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647) na wniosek B. i A.B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Przebudowa i nadbudowa wraz ze zmianą sposobu użytkowania kamienicy na cele usługowo-handlowo - mieszkalne, budowa instalacji wewnętrznych (wod.-kan., c.o., wentylacja mechaniczna i klimatyzacja) na działce nr [...] położonej w K. ". Załączniki: Nr 1 - Wyniki analizy architektoniczne- urbanistycznej, Nr 2 - Warunki zabudowy terenu - część opisowa Nr 3 - Załącznik graficzny na mapie w skali 1: 1000 stanowiły integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że na terenie działki nr [...] o powierzchni 0,0069 ha położonej w K. nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, wobec czego wszczęto postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W celu ustalenia wymagań dla nowej planowanej inwestycji i zagospodarowania terenu, wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. 1-5 ustawy. Organ ustalił i określił dolną i górną granicę konkretnego parametru i wskaźnika ustalanej planowanej zabudowy, nawiązując do zabudowy istniejącej sąsiedniej, zachowując tym samym i utrzymując skalę, charakter wpisywanej nowej zabudowy w istniejący układ urbanistyczny. I tak przeprowadzona analiza architektoniczno-urbanistyczna wykazała, że nieruchomość nr [...] położona w K. znajduje się w centralnej części wschodniej pierzei Rynku w K. , w terenie w którym dominuje głównie zabudowa usługowa, handlowa i mieszkaniowa. Działka zabudowana jest w ok. 86 % powierzchni nieruchomości budynkiem mieszkalno-usługowym o wysokości 2 kondygnacji nadziemnych z dachem dwuspadowym. Zabudowa we wschodniej pierzei Rynku tworzy zwartą zabudowę tzw. ulicówkę. Działki sąsiednie zabudowane są budynkami mieszkalno-usługowymi i usługowymi o wysokości od 1 do 3 kondygnacji (z poddaszami użytkowymi) z dachami dwu- i wielospadowymi o kącie nachylenia połaci dachowej od 20° - 45°. Działka nr [...] posiada możliwość połączenia komunikacyjnego z drogą publiczną gminną ul. [...] biegnącą po działce nr [...] . Wykazano, że wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek kształtują się w przedziale od 30 % do 100 %, a średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek w terenie analizowanym wynosi ok. 77,3 % oraz, że wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] wynosi ok. 86%. Ponieważ inwestor we wniosku na załączniku graficznym zaznaczył i również wykazał, że teren powierzchni zabudowy planowanej inwestycji pokrywa się z istniejąca zabudową wynosi również ok. 86 %, w związku z tym uwzględniając tę podaną powierzchnię zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym wykazanym przez inwestora oraz zgodnie z analizą architektoniczno-urbanistyczną ustalono w stosunku do powierzchni działki nr [...] wskaźnik zabudowy wynoszący ok. 86 %. Analiza wykazała, że w terenie istniejące szerokości elewacji frontowej budynków kształtują się w przedziale od ok.6 m do ok.27 m. Zgodnie z wnioskiem inwestora szerokość elewacji frontowej nie ulega zmianie i mieści się na całej szerokości działki od strony drogi publicznej, co wykazała również analiza. Wykazane parametry budynku, zgodnie z wnioskiem inwestora nie ulegają zmianie i zawierają się w wykazanych w wynikach analizy przedziałach parametrów i wskaźników istniejącej zabudowy . Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono pozostałe parametry planowanego budynku tj. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość budynku oraz geometrię dachu, które zawierają się w istniejących w terenie analizowanym parametrach i wskaźnikach istniejącej zabudowy. Górna wysokość krawędzi elewacji frontowej kształtuje się w przedziale od ok. 7 m do ok. 11 m. W związku z powyższym zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym do wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej przyjęto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku sąsiedniego na działce nr [...] i ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku na działce nr [...] jako przedłużenie istniejącej krawędzi elewacji frontowej na budynku zlokalizowanym na działce nr [...] , która wynosi ok. 11 m. Budynki zlokalizowane w terenie objętym analizą posiadają wysokość kształtującą się od ok. 10,5 m do ok. 14,5 m. Ponieważ planowana inwestycja znajduje się w terenie kształtującym zabudowę pierzei Rynku tzw. ulicówki, w związku z powyższym w celu zachowania ładu przestrzennego i wkomponowania nowoprojektowanego zamierzenia w istniejącą zabudowę, wysokość planowanego budynku ustalono dostosowując wysokość do istniejącej wysokości budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej nr [...] , która wynosi ok. 14,5 m. Ustalone wysokości zawierają się w wykazanych w analizie parametrach istniejących budynków. Planowana inwestycja pełnić będzie funkcję mieszkaniową oraz usługową i jest kontynuacją istniejącego zainwestowania w terenie. Ustalono linię zabudowy w istniejącej linii zabudowy ,graniczącej z pasem drogowym ul. [...] Wnioskodawca przedstawił zapewnienia dostawy wody oraz przyłączenia energii elektrycznej, które zgodnie z wnioskiem inwestora są wystarczające dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego. Działka nr [...] posiada możliwość połączenia komunikacyjnego z drogą publiczną gminną ul. [...] biegnącą po działce nr [...] Teren objęty wnioskiem według ewidencji gruntów oznaczony jest symbolem B - co zgodnie z § 68 ust. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r, nr 38, poz. 454) oznacza tereny mieszkaniowe. Zgodnie z art. 5b ustawy z 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U nr 121, poz. 1266 z 2004 r. z późn. zm.) działka objęta wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze gdyż znajduje się w granicach administracyjnych miasta K. Organ konkludował, że przedmiotowe przedsięwzięcie spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt. 4 ustawy został uzgodniony postanowieniem z 27 marca 2012 r. znak [...] . Ponadto teren objęty wnioskiem przylega do pasa drogi publicznej gminnej i zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy projekt decyzji został uzgodniony z zarządcą drogi gminnej pismem z 3 kwietnia 2012 r. znak [...] . Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Od decyzji Burmistrza Gminy K. odwołania złożyli M.K. i A.P. . M.K. podniósł, że budynek, w którym ma mieszkanie – [...] , wymaga generalnego remontu, który powinno się zacząć od przeciekającego dachu. A.P. zarzucił, że analiza operuje niewłaściwymi danymi wyjściowymi - błędnie przyjęto stan zainwestowania terenów sąsiednich, skutkiem czego oparto się na błędnych przesłankach, iż w sąsiedztwie poziom zainwestowania oscylujący między 30-100% jest tożsamy z powierzchnią zabudowy, czego konsekwencją było dopuszczenie w przedmiotowej decyzji zabudowy wskaźnika powierzchni zabudowy dla przedmiotowej działki jako 100%. Podniesiono, że w analizie do warunków zabudowy średnio ważona wartość powierzchni zabudowy do powierzchni przedmiotowej działki zbilansowana z obszaru analizy wynosi 77,3%. Według odwołującego właśnie taki powinno się przyjąć wskaźnik maksymalny. Natomiast w decyzji został przyjęty wskaźnik dopuszczony na poziomie 100%. Odwołujący zwrócił uwagę na fakt, że tak wysoki wskaźnik powoduje wiele nieprawidłowości natury prawnej, w tym także niezgodności z prawem budowlanym i warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki. Co więcej umożliwiałoby to budowę w granicach sąsiedniej działki budowlanej, której właścicielem jest odwołujący się powodując niezgodne z przepisami przeciwpożarowymi odległości budynków tj. ok 6m oraz brak możliwości naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych w budynku nr [...] ,[...] . Ponadto zdaniem odwołującego się mapa stanowiąca załącznik graficzny nr 3 jest błędna, gdyż budynek mieszkalny nr [...] na działce nr [...] wybudowany jest w granicy działki przedmiotowej co jest niezgodne ze stanem faktycznym, ponieważ w rzeczywistości budynek ten jest odsunięty od granicy przedmiotowej działki nr [...] o kilka metrów. Zwrócił uwagę również na fakt, że w decyzji dopuszczono możliwość rozbudowy budynku i powiększenie jego powierzchni zabudowy mimo faktu, że zamierzenie inwestycyjne w swym tytule zawiera jedynie nadbudowę oraz przebudowę budynku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 28 kwietnia 2014 r., znak: [...] , na podstawie art. 59 ust.1, art.56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji podał, że sporządzona analiza spełnia wymogi formalne, o których mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Analiza zawiera cześć graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, część tekstową. Projekt decyzji sporządzony na podstawie analizy zawiera wszystkie wymagane prawem załączniki i został podpisany przez uprawnioną osobę. Kolegium wskazało, że w sytuacji przedstawienia przez kompetentną w takim przypadku osobę poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji nie polemizuje ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile jest ona prawidłowo sporządzona. Analiza musi zawierać te elementy, o jakich mowa w rozporządzeniu. Ustalenie tych elementów powinno odbywać się na drodze również wskazanej przez rozporządzenie. Poddana kontroli analiza prawidłowo określa obszar analizowany i zawiera charakterystykę terenu i sąsiedniej zabudowy, którą uznać należy za wystarczającą. Wskazano działki dostępne z tej samej drogi publicznej, które mogą stanowić punkt odniesienia przy ustalaniu poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji. Podano również, że na skutek inwestycji, która obejmuje realizację obiektu mieszkaniowe - usługowego funkcja zastana w obszarze analizowanym nie ulegnie zmianie (funkcja mieszkalno - usługowa). W związku z powyższym planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji zastanej w sąsiedztwie. Ponadto, zdaniem Kolegium, analiza zawiera wyczerpujące wyliczenie wszystkich zabudowanych działek z obszaru analizowanego wraz z podaniem funkcji zabudowy oraz wartości poszczególnych parametrów zabudowy. Dzięki temu możliwa jest pełna weryfikacja sposobu ustalenia wszystkich parametrów dla planowanej inwestycji oraz odtworzenie rozumowania, jakie stało za poszczególnymi ustaleniami. Linia zabudowy została wyznaczona jako linia obowiązująca, w granicy z działką drogową ul. [...] - w związku z faktem, że budynek stanowiący teren inwestycji należy do zwartej pierzei zlokalizowanej wzdłuż wspomnianej drogi. Ustalenia w tym zakresie uznać należy za przekonujące i wystarczające. Jeśli chodzi o wskaźnik powierzchni zabudowy, to wskazano, że na skutek planowanej inwestycji nie ulegnie on zmianie, obejmuje ona bowiem jedynie nadbudowę i przebudowę istniejącego budynku. Prawidłowość obliczeń średniej z obszaru analizowanego dla tego parametru nie wpływa zatem na prawidłowość rozstrzygnięcia, stan istniejący bowiem w omawianym zakresie nie ulegnie zmianie. Stąd też zarzut jednego z odwołań dotyczący prawidłowości ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy odnoszący się do przyjęcia fałszywych danych, nie może być wzięty pod uwagę, jako nie posiadający wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie. Powyższe dotyczy także szerokości elewacji frontowej, również ten parametr nie ulegnie bowiem zmianie na skutek zrealizowania przedmiotowej inwestycji. Wysokość elewacji frontowej wyznaczono na podstawie ogólnej reguły wyznaczonej rozporządzeniem, jako przedłużenie tej krawędzi na budynku sąsiednim, znajdującym się na działce nr [...] - tj. na poziomie 11 m. Podobnie wyznaczono wysokość kalenicy - na poziomie 14, 5 m, co stanowi przedłużenie kalenicy budynku na działce nr [...] . Powyższe ustalenia, jako wynikające z analizy i oparte na przepisach rozporządzenia, nie budzą zastrzeżeń Kolegium. Jeśli chodzi o geometrię dachu to parametr ten ustalono zgodnie z § 8 rozporządzenia na podstawie danych z obszaru analizowanego. Dla planowanej inwestycji dopuszczono dach dwuspadowy, takie bowiem dachy występują na budynkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, w pierzei, w której znajduje się objęty planowanym zamierzeniem budynek. Zatem planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego i uczyni zadość zasadzie dobrego sąsiedztwa, a zatem jest zgodna z przepisem art. 61 ust. l pkt l u.p.z.p. Ponadto teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (dostęp bezpośredni do drogi gminnej [...] - ul. [...] ), uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., znajduje się bowiem na terenie miasta a przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do zarzutów organ II instancji wyjaśnił, że istotą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta nie rodzi praw do terenu, jak również nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Samo wydanie takiego aktu administracyjnego nie powoduje żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Decyzja ta nie ma bowiem mocy ograniczania cudzych praw do nieruchomości, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe niezależnie od ewentualnego braku zgody innych stron postępowania. Organy nie badają również stanu technicznego budynku, w którym planowana jest inwestycja. M.K. wniósł na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, podając, że przyznanie inwestorowi prawa do remontu i przebudowy budynku może pozbawić go mieszkania, które jest jego własnością. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja SKO w K. z 28 kwietnia 2014 r., znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy K. z 7 stycznia 2014 r., którą na wniosek B. i A.B. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Przebudowa i nadbudowa wraz ze zmianą sposobu użytkowania kamienicy na cele usługowo-handlowo - mieszkalne, budowa instalacji wewnętrznych (wod.-kan., c.o., wentylacja mechaniczna i klimatyzacja) na działce nr [...] położonej w K. ". W pierwszej kolejności należy wskazać, że w niniejszej sprawie organy administracyjne przeprowadziły postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie kontrolowanych aktów prawnych nie naruszając przepisów postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ ustawy p.p.s.a. Uwzględniając przepisy ustawy z 27.03. 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., należy wskazać na zasadę z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, zgodnie z którą, że każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zgodnie natomiast z dyspozycją art. 4 ust. 2 cyt. ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do dyspozycji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki zabudowy można ustalić tylko wówczas gdy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz spełnia warunki określone w pkt 1-5: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą na uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Stosownie do art. 61 ust. 7 cyt. ustawy wymagania dotyczące nowej zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ). Określone w nim wymagania dotyczą ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy wskazać, że dla terenu wnioskowanego do przebudowy i nadbudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania kamienicy na cele usługowo-handlowo - mieszkalne, budowa instalacji wewnętrznych na działce nr [...] położonej przy wschodniej pierzei [...] w K. , wnioskowanej przez B. i A.B. nie obowiązuje miejscowy zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym organ I instancji, wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia wskazując, że spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy . Decyzja organu I instancji z 7 stycznia 2014 r. instancji zawiera 3 załączniki stanowiące jej integralną część: wyniki tekstowej i graficznej analizy urbanistyczno-architektonicznej (nr 1), warunki zabudowy terenu – część opisowa (nr 2 ) oraz załącznik graficzny do analizy urbanistyczno-architektonicznej (nr 3). Projekt decyzji I instancji został sporządzony przez mgr. inż. arch. M.C.-K. , wpisaną na listę samorządu zawodowego Izby Architektów z nr [...] stosownie do ww. cyt. przepisu art. 60 ust. 4 u.p.z.p.. Uwzględniając charakter planowanego zamierzenia inwestycyjnego obejmującego przebudowę i nadbudowę dwukondygnacyjnego budynku położonego przy pierzei Rynku w K. organ I instancji odstąpił od określenia obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do pow. działki albo terenu oraz szerokości i elewacji frontowej ze względu brak wnioskowanych zmian w odniesieniu do tych wskaźników i parametrów, co zostało wskazane w załączniku nr 2 – warunki zabudowy oraz załączniku nr 1 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. Organ I instancji ustalił natomiast wysokość górnej krawędzi frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokość kalenicy oraz geometrię dachu. Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalony został w przedziale od 10,8 do 11 m jako przedłużenie równe górnej krawędzi elewacji frontowej okapu budynku na sąsiedniej działce ewid. nr [...] , co także zasadniczo nie odbiega od średniej wysokości w obszarze analizowanym. Wysokość kalenicy ustalono również w nawiązaniu do wysokości kalenicy budynku na działce nr [...] to jest na 14, 5m wskazując nadto, że także na działce nr [...] wysokość kalenicy wynosi 14,5 m. Należy zatem zważyć, mając na uwadze ustalenia analizy, że istniejący budynek na działce inwestora nr [...] – wnioskowany do nadbudowy i przebudowy – wysokością elewacji frontowej i wysokością kalenicy będzie nawiązywał do odpowiednich parametrów budynku znajdującego się na sąsiedniej działce nr [...] oraz działce nr [...], przylegającej do działki nr [...]. Także geometria dachu ustalona została stosownie do wyników analizy i w nawiązaniu do budynków m. in. na działkach [...] ,[...] : jako dach dwuspadowy, określono również kierunek kalenic i kąt nachylenia głównych połaci dachowych. Organy wskazały na przedstawienie wszystkich wymaganych uzgodnień i opinii, w tym oświadczenia administratora drogi publicznej jaką jest ul.[...] przy której sytuowana jest działka inwestorów wskazując, iż działka ta posiada wymagany dostęp do drogi publicznej. Konkludując należy stwierdzić, że w ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie projektowane zamierzenie stanowi kontynuację cech i funkcji terenu objętego analiza, ponieważ po nadbudowie i przebudowie budynek nie będzie się rażąco wyróżniać swoim gabarytem. Ustalone warunki zabudowy nie naruszają zatem ładu przestrzennego panującego na obszarze, na którym znajduje się działka inwestorów. Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi, z którego wynika, że skarżący obawia się, iż w wyniku ustalenia kwestionowanych przez niego warunków zabudowy może być pozbawiony mieszkania, którego stanowi jego własność, a znajduje się w przedmiotowym budynku na działce [...] - trzeba wskazać, że zarzut ten nie jest zasadny gdyż decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dopiero pierwszy etap w procesie inwestycyjnym, którego realizacja wymaga wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wtedy dopiero inwestorzy będą musieli wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Natomiast skarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja I instancji nie zmieniają stosunków własnościowych. Dopiero w ramach drugiego etapu inwestycyjnego, wiążącego się z zatwierdzeniem projektu budowlanego planowanego przedsięwzięcia i wydaniem pozwolenia na budowę będą analizowane przysługujące inwestorom prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także konkretne rozwiązania techniczne dotyczące nadbudowy i przebudowy przedmiotowego budynku w obszarze wyznaczonym decyzją o warunkach zabudowy, w tym także pod kątem ochrony interesów osób trzecich, przy czym w utrzymanych zaskarżoną decyzją warunkach zabudowy (punkt 5 załącznika nr 2) jednoznacznie wskazano, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy ponadto zapewnić ochronę prze hałasem, wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Wskazanie to jest wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Nie można również podzielić ogólnego zarzutu podniesionego na rozprawie w dniu 19 września 2014 r. , iż organy nie uwzględniły wieloletnich konfliktów natury cywilnoprawnej mających miejsce pomiędzy skarżącym a inwestorami ponieważ te kwestie nie podlegają kognicji sądów administracyjnych. W związku z tym, że zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść skutku i mając powyższe na uwadze należało oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a