II SA/Kr 977/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie WSA Aldona Gąsecka-Duda WSA Ewa Rynczak Protokolant Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi S. R. i M. R. na decyzję Wojewody z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości skargę oddala. W piśmie z dnia [....] .2008r. A.K. wniósł o wydanie decyzji stwierdzającej konieczność wejścia na teren działki sąsiedniej (tj. dz. nr .... w W. ), w celu otynkowania zachodniej ściany budynku mieszkalno-usługowego usytuowanego w granicy działki nr ......w W. We wniosku wskazano, iż właściciele sąsiedniej nieruchomości nie wyrażają zgody na wejście na teren ich działki w celu wykonania przedmiotowych prac remontowych. Zamiar wykonania nowego tynku na ścianie zachodniej w/w budynku mieszkalno-usługowego został zgłoszony w dniu [....] .2008 roku, organ nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia. Decyzją z dnia [....] 2008r, nr WA. [....] Starosta O. stwierdził konieczność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości (tj. działki nr......), położonej w W. , będącej własnością S. i M. małżonków R. , w celu otynkowania zachodniej ściany budynku mieszkalno-usługowego usytuowanego na działce nr ew. gr.... Starosta określił jednocześnie warunki korzystania z nieruchomości sąsiedniej, które inwestor zobligowany jest wypełnić w celu przeprowadzenia przedmiotowych robót zgodnie z prawem. Jako materialną prawną podstawę rozstrzygnięcia powołano art. 47 ust. 1 i 2 ustawy z 7.07.1994r. prawo budowlane. Organ administracyjny swoje rozstrzygniecie uzasadnił tym, że w celu wykonywania przedmiotowych prac konieczne jest korzystanie z przyległego terenu sąsiedniej nieruchomości - działki nr...., stanowiącej własność S. i M. małżonków R. W piśmie z dnia [....] .2008r. S.R i M.R. poinformowali, iż nie wyrażają zgody na wejście na ich posesję. W odwołaniu od w/w decyzji S.R. i M.R. wskazali, iż obawiają się, że inwestor wchodząc na ich posesję zniszczy posadzone tam krzewy i kwiaty ozdobne, jak to miało miejsce w 2001 r. podczas przeprowadzonych przez wnioskodawcę prac remontowych budynku. Wojewoda ........decyzją z dnia [....] .2008r., nr: [....] utrzymał w mocy decyzję pierwszoinstancyjną, nie znajdując podstaw do jej uchylenia. sygn. akt II SA/Kr 977/08 W ocenie organu odwoławczego organ l instancji zasadnie uznał niezbędność wejścia na teren nieruchomości odwołujących i prawidłowo określił warunki korzystania z tej nieruchomości. Podano, iż nie sposób wykonać wskazane przez inwestora roboty nie korzystając z działki, stanowiącej własność odwołujących. Ponadto organ II instancji uzasadniając swoje stanowisko przytoczył art. 61 ustawy prawo budowlane, który nakłada na właściciela obiektu budowlanego obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, co zdaniem organu odwoławczego dodatkowo czyni zasadnym wniosek inwestora. Ustosunkowując się natomiast do zarzutu odwołania, odnośnie przypuszczenia, iż inwestor przy prowadzeniu przedmiotowych prac zniszczy krzewy i kwiaty rosnące przy granicy, organ odwoławczy wskazał na polecenie zawarte w zaskarżonej decyzji, w przedmiocie doprowadzenia działki sąsiada po wykonaniu prac do stanu sprzed wejścia na jej teren. Wskazano, iż w przypadku gdy zgodę na wejście na teren działki sąsiada zastępuje rozstrzygnięcie administracyjne, inwestor zobowiązany jest do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Jak wynika z pisma z dnia [....] .2008r. skierowanego do odwołujących, inwestorowi zależy na dobrych stosunkach sąsiedzkich. Organ II instancji podkreślił, że istnieją możliwości techniczne, do których wykorzystania i przestrzegania zobowiązują owe stosunki dobrosąsiedzkie, aby w taki sposób ustawić rusztowania i prowadzić prace tynkarskie, by nie uszkodzić i nie zniszczyć rosnących w pobliżu krzewów i kwiatów hodowanych przez lata przez odwołujących. Skarżący S.R. i M.R. złożyli za pośrednictwem Wojewody .....w dniu [....] 2008r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody ......z dnia [....] .2008r., nr: [....]. Skarżący podnieśli, iż nie zgadzają się z w/w decyzją i wnieśli o jej uchylenie, podnosząc, iż istnieją uzasadnione obawy, że sąsiedzi wyrządzą im szkodę. Skarżący kwestionują nadto zasadność wykonania robót określonych w decyzji jak również podnieśli, iż inwestorzy zamierzają dokonać również ocieplenia przedmiotowej ściany. sygn. akt II SA/Kr 977/08 W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o oddalenie skargi potrzymał swoje stanowisko oraz argumentację zastosowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ II instancji podkreślił, iż prawo inwestora do skorzystania z działki skarżących na mocy zaskarżonej decyzji nastąpić może jedynie w celu wytynkowania zachodniej ściany budynku mieszkalno - usługowego, a na wszelkie inne roboty budowlane wymagające wejścia na teren działki skarżących, inwestor obowiązany jest uzyskać zgodę sąsiada bądź decyzję w trybie art. 47 ustawy prawo budowlane. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Badając, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 p.p.s.a. Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane: "jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu". W razie nie uzgodnienia powyższych warunków właściwy organ - na wniosek inwestora -rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, określając - w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora - granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (ust. 2 art. 47). sygn. akt II SA/Kr 977/08 Należy zatem stwierdzić, iż gdy prace lub roboty budowlane, na których wykonanie inwestor uzyskał pozwolenie na budowę lub dokonał ich zgłoszenia wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości można ich realizację rozpocząć dopiero po uzyskaniu stosownej zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Zgoda powyższa jest wyrażana w drodze cywilnoprawnej. Przewidziany w art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane tryb administracyjnoprawny jest wyjątkiem od zasady cywilnoprawnego załatwienia przedmiotowej sprawy, ma niejako charakter subsydiarny. Subsydiarność powyższego postępowania oznacza, iż właściwy organ administracyjny rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia w teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych dopiero w momencie, gdy inwestor nie uzyska zgody właściciela nieruchomości (budynku, lokalu) sąsiedniej na w/w naruszenie prawa własności mu przysługujące. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż do zastosowania art. 47 ust. 2 wymagane jest: - przedłożenie wniosku przez inwestora o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, - udokumentowanie bezskuteczności starań o zgodę właściciela nieruchomości, budynku, lokalu na wejście na jego grunt lub do jego budynku (lokalu). W tym miejscu należy ponadto wskazać, iż rozstrzygnięcie o wejściu na sąsiedni grunt lub do sąsiedniego budynku (lokalu) może być podjęte tylko w sytuacji, gdy jest to niezbędne do wykonania określonych prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Podkreślić zatem należy, iż organ administracyjny w trakcie rozpatrywania wniosku w w/w sprawie powinien ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych, objętych wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosił sprzeciwu, (tak m.in. wyrok NSA z 12.12.2003 r., II SA./Łd 268/01, niepubl.) Oceniając zasadność wniosku właściwy organ administracyjny bada w pierwszej kolejności czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości budynku lub lokalu i czy starania te okazały się bezskuteczne oraz czy sygn. akt II SA/Kr 977/08 wejście do sąsiedniego budynku, lokalu, nieruchomości jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Dopiero łączne spełnienie w/w warunków umożliwia organowi wydanie pozytywnej decyzji w sprawie. W świetle powyższego należy stwierdzić, iż z akt postępowania administracyjnego wynika, że A.K. wniósł w dniu [....] .2008r. wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej tj. działki nr .... będącej własnością S.R. i M.R. , wobec nie uzyskania przez wnioskodawcę zgody w/w na wejście na teren ich nieruchomości. Jak wynika z treści pisma adw. M.H. z dnia [....].2008r. skierowanego do A.K. jej mocodawcy "zdają sobie sprawę z faktu, iż ściana Pana budynku wymaga rzeczywiście remontu. Chętnie wyraziliby zgodę na wejście na ich posesję celem dokonania koniecznego remontu, ale nauczeni przykrym doświadczeniem z sytuacji zaistniałej w latach poprzednich nie mogą wyrazić zgody a to dlatego, że nie wierzymy zapewnieniom Pana, iż przywróci Pan posesję do stanu istniejącego przed remontem oraz zapłaci Pan za ewentualne zniszczenia. Tylko dlatego odpowiedź moich Klientów jest negatywna." W tym miejscu należy również wskazać, iż z zakresu wskazanych przez A.K. robót budowlanych tj. zmiana tynku zewnętrznego na zachodniej ścianie budynku zlokalizowanego na działce nr .... wynika, iż wejście na teren nieruchomości sąsiedniej jest niezbędne dla wykonania w/w prac. Niezbędność naruszenia prawa własności nieruchomości sąsiedniej jest uwarunkowana rodzajem planowanych robót wskazanych przez A.K. . Położenie tynku na zachodniej ścianie budynku wymaga bowiem ustawienia wzdłuż niej rusztowań, z których będą wykonywane stosowne prace tynkarskie. Doświadczenie życiowe wskazuje, że nie ma innej możliwości wykonania w/w robót budowlanych jak poprzez wskazane powyżej działania. Z uwagi na fakt, iż budynek, który ma zostać otynkowany został usytuowany w niewielkiej odległości od granicy dzielącej działkę nr ....., na której jest zlokalizowany, a działką nr ...... będącą własnością skarżących, dokonanie wnioskowanych przez A.K. robót budowlanych będzie wymagało wejścia na teren w/w nieruchomości tj. działki nr ..... Decyzja o niezbędności wejścia na teren nieruchomości S.R. i M.R. zawierała również wskazania, co do czasu wykonywania robót budowlanych sygn. akt II SA/Kr 977/08 oraz zastrzeżenia, że po ich zakończeniu wnioskodawca tj. A.K. będzie zobowiązany do doprowadzenia terenu, objętego decyzją do stanu pierwotnego. Wobec powyższego w/w decyzja zawierała również warunki zabezpieczające prawa właściciela naruszanej nieruchomości. Ponadto w rozstrzygnięciu drugoinstancyjnym wskazano, że w przypadku dokonania szkód, roszczeń z nich wynikających należy dochodzić na drodze cywilnoprawnej. Należy również zwrócić uwagę na fakt, iż organ administracyjny w niniejszej sprawie nie brał pod uwagę robót budowlanych prowadzonych w przeszłości (2001 r.) przez A.K. i nie badał, czy działania te doprowadziły do zniszczenia ogrodu skarżących, bowiem do rozstrzygania kwestii naruszenia praw sąsiedzkich wynikających z przepisów prawa cywilnego, właściwy jest sąd powszechny. Jeszcze raz należy podkreślić, że organ administracyjny w postępowaniu w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości ma jedynie zbadać czy wnioskodawca wystąpił o zgodę na wejście na teren do właściciela sąsiedniej nieruchomości, czy powyższej zgody nie uzyskał oraz czy charakter wskazanych przez wnioskodawcę robót budowlanych wymaga wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Nie ma zatem znaczenia dla wydania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości przez organ administracyjny w trybie administracyjnoprawnym wyrażenie zgody przez właścicieli tej nieruchomości (wręcz przeciwnie - właśnie brak takiej zgody umożliwia uruchomienie postępowania administracyjnego), czy też brak wiary skarżących co do przywrócenia przez inwestora ich posesji do stanu poprzedniego lub zapłacenia przez niego stosownego odszkodowania za zniszczenia. Nie są to bowiem kwestie wiary w postawę inwestora, lecz cywilnoprawne dochodzone przed sądem powszechnym, jeżeli inwestor dobrowolnie nie naprawi szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż podjęte przez organ l i II instancji rozstrzygnięcia były prawidłowe i zgodne z art. 47 ustawy Prawo budowlane. Orzeczono zatem na podstawie art.151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, póz. 1270 z późn. zm.)