II SA/Kr 986/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie NSA Izabela Dobosz / spr. / WSA Małgorzata Brachel-Ziaja Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa "[...]" SA na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nabycia z mocy prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - skargę oddala - Decyzją z [...].04.2007 r. podpisaną przez Z-cę Dyrektora Wydziału Skarbu Miasta działającą z upoważnienia Prezydenta M. nr [...] z [...].02.2003 r. znak: [...] wydaną na podstawie art. 200 ust. 1, ust. 3 pkt 1, ust. 4 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami /1. j. Dz.U. z 2004 r. nr 261 ,poz. 2603 ze zm. /, § 3 ust. 1 i 3, § 4 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10.02.1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu / Dz. U. Nr 23, poz. 120 / oraz art. 104 kpa. 1. stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5.12.1990 r. przez Przedsiębiorstwo "[...]" Spółka Akcyjna z siedzibą w K. ul. [...] powstałą w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą Przedsiębiorstwo "[...]" w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa na podstawie aktu notarialnego z dnia [...].01.1991 r., repertorium A Nr [...] 1.1 prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miejskiej, położonej w K. przy ul. [...], składającej się z zabudowanej działki nr [...] o pow. 238 m2 obr.[...] jedn. ewid. [...] obj. KW [...] 1.2 odpłatnie prawa własności części baraku biurowego zlokalizowanego na gruncie opisanym w pkt 1.1 - część baraku biurowego o powierzchni zabudowy 174,85 m2 2. ustalono okres użytkowania wieczystego gruntu opisanego w pkt 1.1 decyzji na 99 lat licząc od dnia 5.12.1990 r. do dnia 4.12. 2089 r. jednocześnie 3. odstąpiono od ustalenia należności i zabezpieczenia wierzytelności z tytułu odpłatnego nabycia części baraku biurowego wymienionego w pkt 1.2 decyzji z uwagi na przekształcenie Przedsiębiorstwa "[...]" w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia [...].01.1991 r. Repertorium A Nr [...] sporządzonym przez notariusza P. B. prowadzącego kancelarię notarialną w Warszawie i umorzono postępowanie w tej sprawie; 4. ustalono cenę gruntu opisanego w pkt 1.1 niniejszej decyzji - stosownie do jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł. 5. ustalono opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 3 % ceny tego gruntu ustalonej w pkt 4 niniejszej decyzji w kwocie [...] zł płatną z góry do dnia 31.03. każdego roku kalendarzowego na podane konto UM począwszy od 2008 r. 6. przewidziano, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie 7. zobowiązano użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem; utrzymywania budynku w należytym stanie, ponoszenie opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 3 % ceny tego gruntu 8. stwierdzono, że nabycie prawa użytkowania wieczystego nie narusza praw osób trzecich oraz, że 9. ostateczna decyzja stanowi podstawę wpisu w księgach wieczystych nabytych praw. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono m. in., że Przedsiębiorstwo "[...]" Spółka Akcyjna złożyło wniosek o wydanie decyzji stwierdzającej nabycie - przez wnioskodawcę - z mocy prawa w oparciu o art. 200 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami /1. j. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. / z dniem 5.12.1990 r. użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Gminy Miejskiej, składającej się z działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] oraz własności znajdującego się na wyżej wymienionej działce części baraku biurowego położonego przy ul. [...] w K. Prowadzone postępowanie pozwoliło ustalić status prawny wnioskodawcy oraz zaistnienie przesłanek pozwalających wydać decyzję w trybie art. 200 powołanej ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Gmina jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki nr [...] na podstawie decyzji Wojewody z dnia [...].02.2006 r. [...]. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta przedmiotowa nieruchomość leży na terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowo- usługowej MU i nie podlega obecnie ustaleniom obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzono również, że nieruchomość ta pozostawała w dniu 5.12.1990 r. w zarządzie poprzednika prawnego wnioskodawcy, co ustalono w oparciu o przedłożone decyzje b. Urzędu Dzielnicowego [...] Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Oddział Geodezji z dnia [...].09.1986 r., [...] i z dnia [...].12.1988 r. [...], którymi ustalono z dniem [...].01.1986 r., a następnie z dniem 1.01.1989r. Przedsiębiorstwu "[...]" opłaty roczne z tytułu zarządu działką nr [...] o powierzchni 2156 m2 obr. [...] j.ewid. [...]. Wyżej powołane decyzje stały się ostateczne co stwierdzono na podstawie przedłożonych zaświadczeń Prezydenta M. z dnia [...] lipca 2006 r. Nr [...]. Ustalono także, że decyzją Prezydenta m. z [...].04.1992 r. Nr [...] działka nr [...] o pow. 2156 m2 podzieliła się na nr [...] o pow.1918 m2 i nr [...] o pow., 238 m2 Decyzja o rozliczeniu lub aktualizacji opłat z tytułu zarządu nieruchomością jest jednym z dokumentów, o którym mowa w § 4 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z 10.02.1998r, w oparciu o który stwierdza się dotychczasowe prawo zarządu. Potwierdza to również orzecznictwo SKO w [...]. Ustalono ponadto, że przed 1990 r. i w 1990 r. uiszczona była opłata roczna z tytułu zarządu gruntem na podstawie powołanych wyżej decyzji ustalających te opłaty. Nadto decyzja z 1988 r. obowiązywała również w dniu 5.12.1990 r., co potwierdza oświadczenie z dnia [...].07.2006 r. złożone przez prokurenta i członka Zarządu "[...]". Powołano się również na wyniki rozprawy administracyjnej przeprowadzonej na nieruchomości oraz dołączone do wniosku dokumenty w postaci pisma Min. Gospodarki Komunalnej z [...].01.1951 r. i Min. Budownictwa z [...].01.1951 r. a także protokół zdawczo - odbiorczy z [...].04.1951 r. potwierdzające, że poprzednik prawny wnioskodawcy - Przedsiębiorstwo "[...]" przejął w zarząd i użytkowanie nieruchomość położoną w K. przy ul. [...]. Powołano się także na ustalenia w odniesieniu do części baraku biurowego objętego powołanym wnioskiem. W trakcie oględzin ustalono, że budynek baraku biurowego w całości pozostaje we władaniu Spółki pod firmą "A." Sp. z o. o. tj. zarówno w części położonej na działce nr [...] a także w części usytuowanej na działce nr [...] stanowiącej własność firmy "B." Sp. z o. o. z siedzibą w W. ""A." Sp. z o. o. w piśmie z [...].12.2006 r. zgłosiła zastrzeżenia do wnioskowanego przez "[...]" nabycia własności obiektu usytuowanego na działce nr [...], twierdząc, że budynek ten od 1984 r. jest własnością spółki "A." a wcześniej jej poprzednika prawnego od 1949 r. Zdaniem organu jednak dokumenty przedłożone przez "A." nie potwierdzają zasadności roszczeń tej spółki; w szczególności z umowy dzierżawy zawartej w formie pisemnej pomiędzy "[...]" SA a "A." Sp. z o. o. nie wynika, aby budynek ten został wzniesiony przez poprzednika prawnego wyżej wymienionej spółki natomiast potwierdza ona, iż działka nr [...] była dzierżawiona przez "A." Sp. z o. o. od Przedsiębiorstwa "[...]" SA. Nie można uznać, aby uwłaszczenie "[...]" w trybie art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami naruszało interes prawny osoby trzeciej tj. "A." albowiem nie pozostaje ono w związku z zagadnieniami inwestycyjnymi czy też procesem budowlanym i związane jest ze stanem prawnym nieruchomości. "A." sp. z o.o. zdaniem organu nie przedstawiła dowodów, iż ona lub jej poprzednik prawny dokonali zabudowy działki na podstawie pozwolenia na budowę, jak również nie wykazała, iż jest następcą prawnym C. Żaden z podmiotów uczestniczących w postępowaniu nie wykazał kto wybudował barak na działce nr [...], a "[...]" - SA podniosła, iż nie został on wybudowany z jej środków. Wobec powyższego przekazując w 1978 r. Zjednoczeniu Budownictwa "[...]" Biuro Eksportu przedmiotowy barak "[...]" nie przeniosła na ten podmiot własności nakładów a jedynie prawo używania. Potwierdza to pismo Centrali Handlu Zagranicznego Budownictwa "C." w W. z 1994 r, iż nie jest on zainteresowany dalszym użytkowaniem baraku przy ul. [...] w K., a cesja na rzecz "A." dotyczyła wyłącznie prawa do używania. W dniu [...].03.2007 r. "A." Sp. z o.o. złożyła wniosek o oddanie w użytkowanie wieczyste działki nr [...] obr. [...] j. ewid. [...] zabudowanej budynkiem- w oparciu o art. 207 ust.1 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami. Powołany wyżej wniosek "A." sp. z o.o. nie mógł być jednak rozpoznany z uwagi na złożenie go po terminie wynikającym z art. 14 ustawy z dnia 28.11. 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw / Dz. U. Nr 141 poz. 1492 / tj. po dniu 31.12. 2005 r. albowiem uprawnienie wynikające z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami wygasło. Zdaniem organu spółka "A." sp. z o.o. nie wykazała, że w postępowaniu administracyjnym prowadzonym z wniosku "[...]" posiada interes prawny albowiem korzystanie przez nią z przedmiotowej nieruchomości wskazuje jedynie na interes faktyczny, czego potwierdzeniem są czynione starania o formalne przekazanie jej objętej niniejszą decyzją nieruchomości. Powołana wyżej spółka nie wykazała, iż do przedmiotowej nieruchomości posiadała prawo własności lub jakikolwiek tytuł prawnorzeczowy. Uznając, że w ocenie organu wniosek "[...]" zasługuje na uwzględnienie, ustalono, że nabycie własności części baraku biurowego następuje odpłatnie, gdyż wnioskodawca nie udowodnił sfinansowania tych obiektów ze środków własnych. Zgodnie jednak z treścią art. 200 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21.08. 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą Przedsiębiorstwo "[...]" w jednoosobową spółkę akcyjną pod firmą Przedsiębiorstwo "[...]" SA z wyłącznym udziałem Skarbu Państwa, wierzytelności z tytułu nabycia budynków, innych urządzeń i lokali wygasły z chwilą tego przekształcenia tj. w dniu [...].01.1991 r. / kiedy to sporządzono akt notarialny A nr [...] / Ponadto organ wyjaśnił podstawę prawną i faktyczną pozostałych postanowień decyzji. Wyjaśniono także, iż poza wyżej opisanym roszczeniem zgłoszonym przez "A." sp. z o.o. w stosunku do powołanej nieruchomości nie stwierdzono roszczeń i wniosków innych podmiotów oraz, że nie toczą się wobec niej inne postępowania. Organ stwierdził zatem, że rozstrzygnięcie decyzji nie narusza praw osób trzecich. Odwołanie od tej decyzji złożyła "A." sp. z o.o. zarzucając naruszenie art. 8 kpa oraz art. 200 ust. 3 i 4 i art. 207 ust.1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Twierdzi, że działka gruntu nr [...] jest przedmiotem sporu pomiędzy "[...]" a "A.". Jeszcze w listopadzie 2002 r. do sprawy nr [...] został złożony wniosek w trybie art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami przedsiębiorstwa "A." jako następcy prawnego firmy "C." / wniosek ten uzupełniono i sprecyzowano 8.03.2007 r. Wadą zaskarżonej decyzji jest brak odniesienia się do firmy odwołującego się; decyzja pozbawia ,,A." możliwości dochodzenia swych praw, co sprawia, że decyzja narusza art. 200 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak wypowiedzenia się w zakresie uprawnień "A." skutkować winno uchyleniem decyzji. Decyzja jest nieprawidłowa również w tej części, w której odstąpiono od ustalenia należności z tytułu odpłatnego nabycia części baraku biurowego; zarzucono nieprawidłową interpretację art. 200 ust. 3 ustawy z 1997 r. Stosowanie tego przepisu byłoby możliwe tylko wówczas, gdyby ustalono w toku sprawy, że poprzednik prawny "[...]" wzniósł wspomniany budynek z własnych środków. Odwołujący wyraźnie podkreśla, że wniosek swój złożył nie po terminie 31.12.2005 r., a dużo wcześniej - w listopadzie 2002 r. Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] r., znak :[...], wydaną na podstawie art. 200 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami /1. j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 ze zm. / oraz art. 138 § 2 kpa uchylono zaskarżoną decyzję i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Organ w uzasadnieniu przywołał art. 200 ust.1 ustawy z 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który to przepis w sprawach stwierdzenia nabycia z mocy prawa nawiązuje do regulacji zawartej w ustawie z dnia 29.09.1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości / Dz. U. Nr 79, poz. 464 /, w szczególności do art. 2 ust. 1, która wprawdzie utraciła moc z dniem 1.01.1998 r., niemniej jednak w myśl art. 200 "nowej" ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sprawach niezakończonych przed dniem 1 stycznia 1998 r., dotyczących stwierdzenia nabycia z mocy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynków, lokali i innych urządzeń stosuje się zasady wynikające z art. 200 ust. 1 ustawy z 21.08. 1997 r. Zgodnie z tymi zasadami dotyczącymi państwowych i komunalnych osób prawnych oraz BGŻ, które z dniem [...].12.1990 r. posiadały w tym dniu grunty w zarządzie - nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie jeżeli obiekty te nie były wybudowane ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych; - nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności stwierdza w drodze decyzji wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy; - w decyzji o stwierdzeniu nabycia prawa użytkowania wieczystego oraz własności ustala się warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 i w art. 236 kc oraz kwotę należną za nabycie własności, a także sposób zabezpieczenia wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali; - na poczet nabycia własności zalicza się zrewaloryzowane opłaty poniesione z tytułu zarządu budynków, innych urządzeń i lokali, przy czym przy nabyciu użytkowania wieczystego nie pobiera się pierwszej opłaty. Wobec powyższego, zasady dotyczące stwierdzenia nabycia z mocy prawa, z dniem 5.12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, odnoszą się do spraw, które nie zostały zakończone przed dniem wejścia w życie "niniejszej ustawy" czyli ustawy z 21.07.1997 r. Datą wejścia w życie tej ustawy jest 1.01.1998 r., co oznacza, że aby było możliwe zastosowanie wyżej podanych zasad stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, przewidzianych w art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprawa musiałaby być wszczęta i jednocześnie niezakończona poprzez wydanie odpowiedniej decyzji, przed datą 1.01.1998 r. Tymczasem organ l instancji, wydając zaskarżone rozstrzygnięcie, tej przesłanki o charakterze formalnoprawnym nie zbadał i skoncentrował się na merytorycznych zasadach stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, lokali i innych urządzeń. Znajdujący się w aktach sprawy / karta nr 44-47 / wniosek "[...]" SA o nabycie z mocy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], został natomiast złożony w kancelarii Magistratu UM z dniem [...].04.2006 r. Wnioskodawca wprawdzie powołał się na wcześniejsze podanie złożone do Wojewody, jednakże akta sprawy nie zawierają dokumentu potwierdzającego tę okoliczność oraz daty złożenia wniosku / np. jego kserokopii/, a jednocześnie sam organ l instancji nie przeprowadził w tym zakresie odpowiedniego postępowania wyjaśniającego. W rezultacie stwierdzenie w decyzji organu l instancji o spełnieniu przez SA "[...]" przesłanek z art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w ocenie Kolegium rozstrzygnięciem przedwczesnym, skoro nie zostało wykazane, iż sprawa stwierdzenia nabycia z mocy prawa, z dniem [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] jest sprawą niezakończoną przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. SKO w [...] zwraca też uwagę na art. 200 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nabycie własności oraz prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1 i 2 nie może naruszać praw innych osób. Jak wynika z odwołania do tej samej działki został przez "A." złożony wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na zasadzie art. 207 ust. 1 cyt. ustawy i rozstrzygnięcie w zaskarżonej decyzji wyłącznie o uprawnieniach "[...]" SA bez odniesienia do złożonego wniosku właśnie narusza uprawnienie, o którym mowa w art. 200 ust. 4 powołanej ustawy. Organ II instancji zakwestionował ustalenie organu l instancji, iż wniosek "A." został złożony po dniu 31.12.2005 r., gdyż pominięto treść pisma złożonego znacznie wcześniej, bo w dniu 10.09.2002 r. Należało bowiem rozważyć, czy i jaki wpływ może mieć rozstrzygnięcie o stwierdzeniu nabycia z mocy prawa, w dniu [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynków, lokali i innych obiektów na prawa podmiotu, który ubiega się o oddanie w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości, w oparciu o art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium nie jest uprawnione do zajęcia stanowiska w tym zakresie w toku postępowania odwoławczego, ponieważ doprowadziłoby to do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego /art. 15 kpa /, gdyż ustalenia takie byłyby dokonane tylko w postępowaniu przed jedną instancją. W skardze na tę decyzję Przedsiębiorstwo "[...]" SA zarzuca: 1/ naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 200 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie, że aby stwierdzić nabycie przez skarżącą z mocy prawa z dniem [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego niezbędne jest wszczęcie i prowadzenie postępowania administracyjnego przed datą wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, a to przed dniem 1.01.1998 r., 2/ naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 200 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że nabycie przez skarżącą z mocy prawa z dniem [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego może naruszyć prawo osoby trzeciej tj. "A." sp. z o. o. 3/ naruszenie prawa procesowego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 138 § 2 kpa poprzez przyjęcie, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a tym samym uchylenia decyzji organu l instancji. Wnosi zatem o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący uważa, że termin "niezakończone sprawy", o którym mowa w art. 200 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy interpretować szerzej, niż uczynił to organ odwoławczy. Owymi "niezakończonymi sprawami" są wszystkie sprawy, które nie zostały zakończone ostatecznymi decyzjami, w tym również sprawy, w których postępowanie administracyjne zostało wszczęte po dniu 1.01.1998 r. Za taką interpretacją przemawia przede wszystkim fakt, że decyzja stwierdzająca nabycie prawa użytkowania wieczystego ma wyłącznie charakter deklaratoryjny, a więc stwierdza jedynie, że skarżąca nabyła przedmiotowe prawo już w dniu [...].12.1990 r. Stwierdzenie nabycia tego prawa jest wyłącznie potwierdzeniem w drodze decyzji deklaratoryjnej prawa, które ukształtował przepis prawny według stanu z dnia 5.12. 1990 r. Zastosowanie przez organ odwoławczy wykładni zawężającej spowodowałoby powstanie absurdalnej sytuacji, w której podmiot, który faktycznie nabył zgodnie z przepisami prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, zostałby pozbawiony tego prawa na skutek braku przepisów proceduralnych umożliwiających stwierdzenie przez właściwy organ, faktu nabycia tego prawa. Wykładnia organu II instancji zakłada nieracjonalność ustawodawcy. Gdyby chciał on uregulować ten przepis tak jak twierdzi organ, to byłaby w nim mowa o sprawach "wszczętych i niezakończonych" ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy decyzją, jak to ma miejsce w art. 233 przedmiotowej ustawy. Ponadto ustawodawca posługuje się terminem "sprawy niezakończone", a nie "postępowania niezakończone". To pierwsze określenie ma szerszy charakter i sugeruje, że wolą ustawodawcy nie jest pozbawienie kogokolwiek nabytych już praw, a tym samym sporny przepis należy stosować również do sytuacji, w których nie wszczęto jeszcze postępowania uwłaszczeniowego. Inna niż przedstawiona przez skarżącą interpretacja art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami naruszałaby konstytucyjną zasadę ochrony prawa nabytych. Skarżąca za całkowicie chybiony uważa pogląd SKO, że decyzja w przedmiocie stwierdzenia nabycia z mocy prawa z dniem [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na rzecz skarżącej może naruszać prawa osób trzecich tj. "A.". Decyzja uwłaszczeniowa jest decyzją deklaratoryjną i jedynie potwierdza to, co nastąpiło z mocy prawa z dniem [...].12.1990 r. O możliwości nabycia użytkowania wieczystego gruntu decyduje więc stan istniejący w dniu [...].12.1990 r. a nie stan z dnia wydania decyzji stwierdzającej fakt nabycia wymienionych praw. Skoro więc decyzja uwłaszczeniowa bazuje na stanie faktycznym i prawnym na dzień [...].12.1990 r., to nie może ona naruszać praw "A." sp. z o. o, gdyż jej ewentualne roszczenie / wynikające jedynie z interesu faktycznego wyrażającego się w staraniach o przekazanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste / mogłoby powstać, zgodnie z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami dopiero 1.01.1998 r. Oczywiście jednym z warunków powstania powyższego roszczenia jest niepozostawanie podmiotu uwłaszczenia w użytkowaniu wieczystym innych podmiotów. Ten warunek nie mógł zostać spełniony, gdyż w tej dacie sporna nieruchomość pozostawała już faktycznie w użytkowaniu wieczystym skarżącej. Ponadto należy podkreślić, że zasada ochrony praw osób trzecich dotyczy jedynie ochrony praw o charakterze rzeczowym. Firma "A." sp. z. o.o. legitymuje się zaś jedynie prawami wynikającymi ze stosunku obligacyjnego / umowa dzierżawy /, które to prawa nie były i nie są przedmiotem ochrony wyrażonej w art. 200 § 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęcie odmiennej tezy spowodowałoby, że prawa posiadacza zależnego byłyby przedmiotem szerszej ochrony niż prawa posiadacza samoistnego. Zdaniem skarżącej organ l instancji należycie zbadał, czy nie zachodzi ewentualne naruszenie praw A. sp. z o.o. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wnosi o jej oddalenie podtrzymując argumenty, o których mowa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. u. nr 153 poz. 1270 / sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Sądowa kontrola nie wykazała naruszenia prawa. W szczególności nie można mówić o naruszeniu art. 138 § 2 kpa skoro rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Rację ma SKO w [...], iż przeprowadzenie takiego postępowania przez ten organ pozbawiłoby strony gwarancji procesowych wynikających z zasady dwuinstancyjności /art. 15 kpa /. A konieczność taka wynika z faktu, iż "A." Sp. z o.o. ubiega się o oddanie w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości, co do której skarżąca "[...]" SA złożyła wniosek o stwierdzenie nabycia z mocy prawa użytkowania wieczystego. Organ l instancji błędnie ocenił materiał dowodowy przyjmując, iż wniosek "A." został złożony po terminie wynikającym z art. 14 ustawy z dnia 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw / Dz.U. Nr 141 poz. 1492 / tj. po dniu 31.12.2005 r. Przyjmując takie błędne założenie organ l instancji stwierdził, że uprawnienie wynikające z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami wygasło, a zatem nie ma potrzeby rozpoznawania wniosku tego uczestnika postępowania. Jednakże argumenty przedstawione w odwołaniu jak i w decyzji organu II instancji są trafne, gdyż w aktach sprawy / k. 289 / znajduje się pismo "A." sp. z o.o. z dnia [...].09.2002 r. adresowane do UM Wydział Skarbu Miasta o ustanowienie na rzecz "A." prawa użytkowania wieczystego działki nr [...]. Wniosek, o którym mowa wyżej został zatem złożony przed 31.12.2005 r. Pismo "A." Sp. z o.o. z [...].12.2006 r. nie jest wnioskiem o oddanie w użytkowanie wieczyste działki nr [...], ale stanowiskiem wyrażonym w sprawie własności budynku biurowego posadowionego na tej działce. / natomiast wniosek z [...].03.2007 r. jest tylko konkretyzacją poprzedniego z 2002 r. / Skoro decyzja stwierdzająca nabycie z mocy prawa użytkowania wieczystego działki musi rozstrzygać także o własności tego budynku, organ l instancji powinien w sposób wyczerpujący zebrać i ocenić materiał dowodowy dotyczący własności tego budynku, a zwłaszcza dowody i dokumenty dostarczone przez uczestnika "A." sp. z o. o. Niezależnie od powyższych uwag podzielających poglądy organu II instancji co do zasadności uchylenia decyzji organu l instancji Sąd stwierdza, iż zgromadzony materiał dowodowy posiada luki i niejasności wymagające wyjaśnienia w toku dalszego postępowania. Materiał ten wbrew treści art. 7 i 77 kpa nie został zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony w całości. Jak wynika z oświadczenia na k. 30 Przedsiębiorstwo "[...]" było użytkownikiem wieczystym działki [...] i z tego tytułu opłacało roczną opłatę. Następnie działka [...] podzieliła się na działki [...] i [...] / decyzja z [...].09.1992 r. Prezydenta Miasta zatwierdzająca projekt podziału, k. 29 / na wniosek Przedsiębiorstwa "[...]" SA. Tymczasem 25.01.1991 r. Przedsiębiorstwo "[...]" SA przekształciło się w jednoosobową spółkę akcyjną SP / akt notarialny - wypis, k. 36 akt administracyjnych /. Decyzją z [...].06.1992 r. Wojewody stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem [...].12.1990 r. prawa użytkowania wieczystego działki nr [...]. Skoro identyczna sytuacja dotyczyła działki [...], rodzi się pytanie, dlaczego decyzja ta objęła tylko jedną z podzielonych działek. W piśmie "[...] SA z [...].04.2006 r. mowa jest o tym, iż nieruchomość ta pozostawała w faktycznym zarządzie i użytkowaniu poprzednika prawnego wnioskodawcy również w dniu [...].12.1990 r., a [...].08.1991 r. ponownie ustalono dla "[...]" opłatę roczną z tytułu wykonywania prawa zarządu nieruchomością oznaczoną jako działka nr [...] / mylnie określoną jako opłata z tytułu użytkowania wieczystego /. Pozostaje to w sprzeczności z treścią zawartego na k. 30 oświadczenia, a także z pismem z [...].06.2006 r. UM Wydział Podatków i Opłat, w którym jest mowa o tym, iż "[...]" SA w K. zalega z tytułu wieczystego użytkowania Skarbu Państwa na kwotę [...] zł + odsetki /k. 104 /, pismo to jest odpowiedzią na pismo [...] i dotyczy działki [...]. W sprawie tych zaległości skarżąca przedłożyła dokumenty /k. 109, k. 112 / ustalające opłatę roczną za zarząd, są to jednakże dokumenty z 1986 r. i 1989 r. Natomiast o zaległościach z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste mowa jest również w notatce służbowej z [...].07.2006 r. / k. 115 /. Jako użytkownik wieczysty działki [...] występuje "[...]" SA w umowach dzierżawy z firmą "A." z [...].01.1995 r. / k. 1917. Należy zatem stwierdzić, że zebrane dokumenty są ze sobą sprzeczne i nie pozwalają ustalić charakteru prawnego władztwa [...] w stosunku do działki nr [...]. Mało przekonywujące jest pismo skarżącej z [...].07.2007 r. k. 119, iż nie zalega ona z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, a chodzi o podatek VAT bezzasadnie doliczony do wszystkich nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym [...]. UM Wydział Skarbu poprzestał na tym zapewnieniu, jakkolwiek wspomniane pismo z [...].06.2006 r. dotyczyło działki [...], a nie wszystkich nieruchomości użytkowanych przez skarżącą. Kolejna wątpliwość dotyczy oględzin nieruchomości w dniu [...].06.2006 r. / k. 186 /, z których wynika, że "granic działki nr [...] w terenie nie da się dokładnie ustalić", natomiast budynek użytkowany przez "A." usytuowany jest na dwóch działkach [...] i [...]; działka [...] została sprzedana B. Sp. z o.o. Wreszcie należy stwierdzić, że Wojewoda decyzją z [...].04.2006 r. / k. 64 / umorzył postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia z mocy prawa użytkowania wieczystego działki nr [...], brak jednak w aktach dokumentów, kiedy takie postępowanie zostało wszczęte, bowiem wniosek [...], jak wynika z zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego pochodzi z [...].04.2006 r. / k. 49 /. Na konieczność wyjaśnienia m. in. momentu wszczęcia postępowania zwrócił uwagę organ II instancji w zaskarżonej decyzji. W toku dalszego postępowania wspomniane niejasności powinny zostać dokładnie wyjaśnione, a materiał dowodowy uzupełniony. Niewątpliwie jednak istniały przesłanki do uchylenia decyzji organu l instancji, a zatem skarga nie zasługuje na uwzględnienie, co zważywszy orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153, poz. 1270/.