II SA/Kr 987/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Fronc Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. T. i K. T. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 7 lipca 2025 r. znak SKO-GN-4160-70/25 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu solidarnie na rzecz M. T. i K. T. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wpłynęła skarga K. i M. T. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 7 lipca 2025 r. znak SKO-GN-4160-70/25 utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy Gorlice z dnia 8 maja 2025 r. znak PP.6831.28.2024 negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości (przedstawiony na załącznikach graficznych tj. mapie zasadniczej oraz ewidencyjnej w skali 1:1000) położonej w K. gm. G., jednostka ewidencyjna G. obręb K., składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,2289 ha oraz działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,7066 ha, które zgodnie z zapisami księgi wieczystej [...] są własnością ( wspólność ustawowa majątkowa małżeńska ) K. i M. T.. Postanowienie to zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym. Postanowieniem z dnia 8 maja 2025r., znak: PP.6831.28.2024 Wójt Gminy Gorlice - po ponownym rozpatrzeniu sprawy - negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości (przedstawiony na załącznikach graficznych tj. mapie zasadniczej oraz ewidencyjnej w skali 1 : 1000 ) położonej w K. gm. G., jednostka ewidencyjna G. obręb K., składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,2289 ha oraz działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,7066 ha, które zgodnie z zapisami księgi wieczystej [...] są własnością (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) K. i M. T.. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji opisał dotychczasowy przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Gorlice — wieś Kobylanka, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Gorlice nr XII/ 101/2003 z dnia 29 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 2004 r. Nr 36 poz. 466 z późn. zm.), w/w nieruchomość oznaczona przed podziałem jako: 1) działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami z przeznaczeniem pod: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; 2.1.MN - tereny różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła; 3.2.KGL - drogi gminne lokalne klasy L, - 4.2.EE - Linie energetyczne średnich napięć 15 kV i stacje transformatorowe do utrzymania; modernizacji i rozbudowy. Obowiązek zachowania stref ochronnych w wielkości zgodnej z przepisami szczególnymi; 2) działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami z przeznaczeniem pod: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; 1.2.LS – tereny leśne. Organ poinformował, że zgodnie z przedstawionym wstępnym projektem podziału nieruchomości oznaczonej działkami nr [...] oraz [...] położonych w K. - miałyby powstać dwie nowe działki ewidencyjne położone w terenach oznaczonych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: Działka oznaczona literą A o powierzchni ok. 0,10 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym 1.4.RP, oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 4.2.EE, Działka oznaczona literą B o powierzchni ok. 0,835 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 3.2.KGL, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.4.RP oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.2.LS. W dalszej części organ wyjaśnił, że sprawa niniejsza była już poddana kontroli WSA w Krakowie, który wyrokiem z dnia 13.11.2024r. uchylił wydane przez organy I i II instancji orzeczenia i skierował sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując, że odmowa pozytywnego zaopiniowania, z uwagi na niezgodność projektu podziału nieruchomości z innymi przepisami, niż zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wadliwa (przedwczesna). W ocenie sądu, brak ponadto w aktualnym stanie prawnym przepisów, które by zabraniały podziału nieruchomości składającej się z więcej niż jednej działki gruntowej (ewidencyjnej), lub też nakazujących łączyć działki ewidencyjne wchodzące w skład tej samej nieruchomości (objętych tą samą księgą wieczystą) przed jej podziałem, ani też nakazującą dokonywania podziału nieruchomości w zgodzie z granicami działek ewidencyjnych. W toku postępowania prowadzonego na skutek skierowania sprawy do ponownego rozpoznania Wójt Gminy Gorłice ponownie przystąpił do analizy zgodności projektu podziału z MPZP i uznał, że wydzielana działka A oraz B koliduje z liniami rozgraniczającymi różne tereny przeznaczenia w obowiązującym planie tj. z terenem istniejącej sieci elektroenergetycznej średnich napięć i stacji transformatorowej oraz z terenem rolnym i leśnym. Organ podkreślił, że w wyniku planowanego podziału powstaną działki o przeznaczeniu mieszanym, przy czym w odniesieniu do działki A wydzielana powierzchnia terenu rolnego nie przekracza 0,3000 ha, zatem zgodnie z art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nie jest dopuszczalny. Zdaniem organu, teren oznaczony symbolem 4.2. EE nie może być włączany do powstającej po podziale powierzchni działki budowlanej, choćby mając na uwadze strefy ochronne urządzeń sieci elektroenergetycznych, jak również wobec faktu, że dla terenu tego przewidziano możliwość realizacji nowych stacji transformatorowych. Organ wskazał, że jest związany liniami rozgraniczającymi przeznaczenie terenu, które zostały określone w części graficznej planu miejscowego. W ocenie organu I instancji, w niniejszej sprawie ustalenia planu oraz część graficzna planu zidentyfikowane w odniesieniu do granic ewidencyjnych nieruchomości mającej stanowić przedmiot podziału, wyklucza uznanie prawidłowości przedstawionego wstępnego projektu podziału nieruchomości. Na powyższe postanowienie w ustawowym terminie zażalenie wnieśli Państwo K. i M. T.. Rozpatrując zażalenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wskazało, że w rozpatrywanej sprawie, nieruchomość objęta projektem podziału oznaczona jako działka ew. nr [...] i [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy G. wieś K., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Gorlice nr XII/ 101/2003 z dnia 29 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 2004 r. Nr 36 poz. 466 z późn. zm.). Zgodnie z ustaleniami planu objęta wnioskiem działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; 2.1.MN - tereny różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła; 3.2.KGL - drogi gminne lokalne klasy L. 4.2.EE - Linie energetyczne średnich napięć 15 kV i stacje transformatorowe do utrzymania, modernizacji i rozbudowy. Obowiązek zachowania stref ochronnych w wielkości zgodnej z przepisami szczególnymi; Działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; - 1.2.LS - tereny leśne. Przedłożony przez wnioskodawców projekt podziału przewiduje wydzielenie dwóch działek oznaczonych: - Działka oznaczona literą A o powierzchni ok. 0,10 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym 1.4.RP, oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 4.2.EE, - Działka oznaczona literą B o powierzchni ok. 0,835 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 3.2.KGL, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.4.RP oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.2.LS. Po dokonaniu analizy akt sprawy Kolegium uznało, że organ I instancji wykazał, że powyższy projekt jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego. Na uwagę zasługuje fakt, że wnioskodawca w przedłożonym projekcie podziału przewidział wydzielenie dwóch działek położonych w terenie o różnym przeznaczeniu. Celem podziału było wydzielenie działki oznaczonej literą A o pow. ok. 10 arów położonej częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym 1.4.RP, oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 4.2.EE. Wskazano, że zgodnie z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jeżeli zatem skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej - i to niezależnie od celu podziału - jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach u.g.n. Przepis art. 93 ust. 2a u.g.n stanowi natomiast, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Z przepisu tego wynika, że tereny przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne można podzielić na działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, wyłącznie w dwóch przypadkach wymienionych w ww. przepisie. Jeżeli nie zachodzi żaden z tych przypadków (określonych w art. 93 ust. 2a ww. ustawy) podział jest w ogóle niedopuszczalny. Z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, aby spełniony miał być którykolwiek warunek z cyt. art. 93 ust. 2a u.g.n., t.j. aby wydzielona działka miała zostać przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej lub regulację granic. Wręcz przeciwnie, z pism odwołujących się wynika, że celem niniejszego podziału jest wydzielenie działki budowlanej oznaczonej jako działka A, przeznaczonej do zbycia, a zatem z przedstawionych wyżej względów należało przedłożony projekt podziału zaopiniować negatywnie. Zawnioskowany podział był bowiem wykluczony przede wszystkim w związku z niespełnieniem przesłanek zawartych w art. 93 ust. 2a u.g.n. Wskazano, że zgodność z planem nie oznacza, że linie podziału muszą pokrywać się z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu. Niewątpliwie natomiast, zgodnie z art. 93 ust. 2 u.g.n. podział nieruchomości musi być zgodny z planem w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, a linie rozgraniczające teren o różnym przeznaczeniu są w tym wypadku dla organu opiniującego wiążące. Z postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu nie zgodzili się K. i M. T.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili naruszenie m.in. art. 92 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi wskazują oni, że Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów ustawy nie stosuje się do trenów rolnych za wyjątkiem przypadków opisanych w art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z wydanym przez urząd gminy w Gorlicach wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został dołączony do akt sprawy wynika, że projektowana do wydzielenia działka A nie posiada w swoich granicach terenów rolnych oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musi być więc wydzielana na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na żadnym etapie postępowania Wójt Gminy Gorlice ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie było w stanie wykazać tego terenu na wyrysie z MPZP. Nie dostarczono też żadnych wiarygodnych dokumentów, które by potwierdziło teren rolny na projektowanej działce A. Jedynym dokumentem który stwierdza przeznaczenie ternu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W tym miejscu zwrócono uwagę, że cześć graficzna MPZP Gminy Gorlice sporządzony jest na mapie w skali 1:5000 przyjęta uchwałą rady gminy Nr XII/101/2003 z dnia 29 grudnia 2003 r. Na mapach w skali 1:5000 milimetr na mapie odpowiada 5 metrom w terenie. Naniesione na rysunku planu linie rozgraniczające są liniami orientacyjnymi zgodnie z § 3.2 uchwały Nr XII/101/2003 Rady Gminy Gorlice z dnia 29 grudnia 2003 r. który jasno wskazuje: § 3 Ustalenia planów nie naruszają i nie wykluczają stosowania innych przepisów szczególnych.2. Linie rozgraniczające tereny lasów są liniami ściśle określonymi. Pozostałe linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach są liniami orientacyjnymi i mogą być uściślone w dostosowaniu do stanu własności gruntów i do przepisów szczególnych. Zmiana przebiegu linii nie może kolidować z innymi ustaleniami planu i powodować ograniczenia w zagospodarowaniu terenów sąsiednich. Zmiana linii rozgraniczającej pas drogowy wymaga zgody zarządcy drogi. Należy zwrócić uwagę, że na obrębie K. w 2011 roku została przeprowadzona modernizacja ewidencji gruntów i budynków operatem [...] który znajduje się w wydziale geodezji starostwa powiatowego w Gorlicach. Operatem tym zostały ustalone granice nieruchomości więc granice uwidocznione w części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (sporządzona 2003 r.) nie odpowiadają aktualnym danym ewidencji gruntów i budynków. Takie postępowanie Wójta oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest dla nich krzywdzące ponieważ nie możemy podzielić swojej nieruchomości, a co za tym idzie dysponować swoją własnością. Jednocześnie nie przedstawiano nam dokumentów z których wynika, że podziału nie możemy dokonać zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, a wręcz udostępniono nam dokumenty takie jak wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który według nas jasno wskazuje, że podziału nieruchomości dokonać możemy. W tym miejscu wskazują na Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lipca 2020 r. I OSK 2721/19 w którym sąd stwierdza między innymi: "Jednocześnie wyjaśnić trzeba, że zgodności ewidencyjnego podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie może być utożsamiana z wydzieleniem działek gruntu zgodnie z liniami rozgraniczającymi poszczególne funkcje zagospodarowania terenu określone w planie, lecz musi zapewniać możliwość zagospodarowania wydzielanych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie. Tym samym zupełnie bez znaczenia pozostaje fakt, iż wydzielane działki znajdują się na terenie o dwóch różnych przeznaczeniach określonych w planie, o ile działki w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne] spełniają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, takie jak chociażby norma powierzchniowa. Dodać trzeba, iż obecnie działka nr (...) także znajduję się w granicach terenów o dwóch różnych przeznaczeniach." Biorąc powyższe argumenty pod uwagę w opinii Skarżących tereny oznaczone w MPZP wykazane w wypisie i wyrysie z MPZP udostępnione przez Urząd Gminy Gorlice i dołączone do akt sprawy na projektowanych do wydzielenia działkach kształtują się następująco: - Na działce A znajdują się tereny oznaczone w planie jako 2.1.MN- tereny różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła oraz tereny 4.2.EE czyli stacja transformatorowa stojąca na granicy z działką sąsiednią uwidoczniona na mapie zasadniczej na której sporządzony był wstępny projekt podziału nieruchomości. Skarżący nie zgadzają się z argumentem wójta, iż teren 4.2.EE uniemożliwia podział nieruchomości zgodnie z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami bowiem nie jest to teren rolny. Całkowicie niezrozumiały jest fakt, iż wójt stwierdza na projektowanej działce A terenu 1.4. RP- tereny rolne, które zgodnie z wypisem i wyrysem z MPZP na tej działce nie występują. - Na działce B występują pozostałe wymienione przez wójta tereny o różnych formach przeznaczenia i jest to działka projektowana do wydzielenia jako pozostała część działki. Zgodnie z przytoczonym powyżej wyrokiem Sądu Administracyjnego z dnia 8 lipca 2020 r. I OSK 2721/19 na działce po podziale mogą występować tereny o różnych formach przeznaczenia i jest to bardzo powszechne zjawisko w planach zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko, że występowanie różnych form przeznaczenia terenu na danej działce uniemożliwiało by jej podział jest kompletnie nie logiczne bo blokowały by zdecydowaną większość podziałów nieruchomości, co z kolei uniemożliwiał by rozwój gminy. Podziały takie są realizowane i w opinii Skarżących nie ma podstawy prawnej żeby takiego podziału nie można było dokonać. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia, czy w określonym przypadku jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach: 1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym, 2) dochowania wymaganej prawem procedury, 3) respektowania reguł kompetencji. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zmianami, dalej p.p.s.a.) stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w tym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie, na które służy stronie zażalenie. Ramy prawne sądowej kontroli zaskarżonego postanowienia wyznaczają przede wszystkim przepisu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U z 2024, poz. 1145, dalej u.g.n. ). Zgodnie z art. 92 ust. 1 i 2 u.g.n. przepisów niniejszego rozdziału (dotyczącego podziałów nieruchomości) nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodnie z art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95. W myśl art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Jak słusznie wskazuje organ opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym. Wydając postanowienie organ jest związany treścią art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. Powinien zatem ustalić wszystkie istotne dla sprawy okoliczności oraz w swoim rozstrzygnięciu zawrzeć jego motywy. Kontrola zaskarżonego postanowienia przeprowadzona została z uwzględnieniem stanowiska tut. Sadu wyrażonego w wyroku z dnia 13 listopada 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 1007/24. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. Zaskarżone postanowienie nie odpowiada prawu, zaś zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie przedmiotem podziału jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek o nr ewid. [...] oraz [...] objętych jedną księgą wieczystą o nr [...] Organy wskazują, że zgodnie z ustaleniami planu objęta wnioskiem działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; 2.1.MN - tereny różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła; 3.2.KGL - drogi gminne lokalne klasy L. 4.2.EE - Linie energetyczne średnich napięć 15 kV i stacje transformatorowe do utrzymania, modernizacji i rozbudowy. Obowiązek zachowania stref ochronnych w wielkości zgodnej z przepisami szczególnymi. Działka ewidencyjna nr [...] znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolami: 1.4 RP - tereny rolne, podlegające ochronie przed zmianą użytkowania na cele nierolnicze; - 1.2.LS - tereny leśne. Przedłożony przez wnioskodawców projekt podziału przewiduje wydzielenie dwóch działek oznaczonych: - Działka oznaczona literą A o powierzchni ok. 0,10 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym 1.4.RP, oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 4.2.EE, - Działka oznaczona literą B o powierzchni ok. 0,835 ha, położona częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 3.2.KGL, częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.4.RP oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 1.2.LS. Sąd orzekający w niniejszej sprawie dopatrzył się wadliwości zaskarżonego postanowienia z następujących powodów. Po pierwsze, organy powołując się na wypis z m.p.z.p. Gminy Gorlice II - wieś Kobylanka (Plan B) , zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy Gorlice nr XII/101/2003 z dnia 29 grudnia 2003 r. m.p.z.p. Gminy Gorlice (k. 12) jako przeznaczenie planistyczne działki [...] wskazano tereny oznaczone symbolem 2.1.MN, 1.4.RP, 3.2 KGL oraz 4.2.E.E. Znajdujące się w aktach sprawy wyrysy z m.p.z.p. (k. 10-11) są nieczytelne i nie można na ich podstawie zweryfikować powyższych informacji. Z kolei analiza przeznaczenia działek w systemie informacji przestrzennej Gminy Gorlice (https://mapa.inspire-hub.pl/#/gmina_gorlice), dla działki [...] wskazuje przeznaczenie 2.1.MN, 3.2 KGL oraz 4.2.E.E, lecz bez 21.4.RP. Wiadomo, że w 2016 r. podjęto uchwałę Nr XIII / 137/ 16 Rady Gminy Gorlice z dnia 29 stycznia 2016r. w sprawie uchwalenia zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Gminy Gorlice II – wsie Dominikowice, Klęczany, Kobylanka, Zagórzany. Z akt sprawy nie wynika jednak, czy to właśnie ta uchwała skutkowała ewentualną zmianą granic terenów o różnym przeznaczeniu w planie. Tym samym trudno w takiej sytuacji uznać, że wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla sprawy okoliczności bowiem w kontekście kompetencji organu opiniującego przeznaczenie planistyczne działek objętych podziałem jest kwestia wyjściową i fundamentalną. Po drugie, nie są jasne powody, dla których negatywnie zaopiniowano w/w podział jako niezgodny z planem. W uzasadnieniu postanowienia Wójta Gminy Gorlice wskazano również, że teren oznaczony symbolem 4.2. EE nie może być włączany do powstającej po podziale powierzchni działki budowlanej choćby mając na uwadze strefy ochronne sieci elektroenergetycznych, jak również wobec faktu, że dla tego terenu przewidziano możliwość realizacji stacji transformatorowych, zaś organ wydający opinię związany jest liniami rozgraniczającymi przeznaczenie terenu, które zostały określone w części graficznej planu miejscowego. Tymczasem zgodnie z §3 ust. 2 m.p.z.p. linie rozgraniczające tereny lasów są liniami ściśle określonymi. Pozostałe linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach są liniami orientacyjnymi i mogą być uściślone w dostosowaniu do stanu własności gruntów i przepisów szczególnych. Z powyższego zdaniem Sądu nie wynika niemożność wydzielenia działki A o przeznaczeniu mieszanym częściowo w terenie oznaczonym symbolem 2.1.MN, częściowo w terenie oznaczonym 1.4.RP, oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem 4.2.EE, zaś organ nie wskazuje przy tym na to, aby m.p.z.p. Gminy Gorlice II - wieś Kobylanka (Plan B) wprowadzał wymagania co do minimalnej powierzchni działek inwestycyjnych dla tego terenu. Co więcej w ustaleniach ogólnych dla Planu A, B i C w § 6 ust. 9 wskazano, że dla nowowydzielanych działek obowiązuje minimalna powierzchnia dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 600 m ˛. Organ nie zbadał, czy po ewentualnym "odjęciu" terenów o przeznaczeniu 4.2.E.E i 1.4.RP warunek ten będzie spełniony. Tymczasem argumentacja organu zdaje się na wskazywać, że organ I instancji postawił taką tezę, lecz jej nie zweryfikował. Wreszcie, po trzecie, w ocenie Sądu zbyt pochopnie zastosowano art. 93 ust. 2a u.g.n. Jak już wskazano stanowi on, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Zakaz ten zapobiega dzieleniu nieruchomości rolnych i leśnych na działki tak małe, że w przypadku ich wydzielenia na działki małe (poniżej 30 arów) trudno by je było wykorzystywać nadal w celach produkcji rolnej lub leśnej. Zatem interpretacja tego przepisu jest determinowana przez cel ochronny względem gruntów rolnych i leśnych. Przy czym, jak akcentuje się w doktrynie, przepis ten dotyczy wydzielenia działek gruntu o powierzchni poniżej 0, 3000 ha jedynie z nieruchomości rolnych lub leśnych w rozumieniu art. 92 u.g.n. Jeśli zaś nieruchomość nie spełnia warunków do traktowania jej jako nieruchomości rolnej lub leśnej, wtedy art. 93 ust. 2a u.g.n. nie ma zastosowania do podziału takiej nieruchomości, pomimo wydzielenia z niej działki gruntu o powierzchni rolnej lub leśnej poniżej 30 arów. Jeśli zatem ustalenia m.p.z.p. dopuszczają na nieruchomości jakikolwiek inny niż rolny i leśny sposób jej zagospodarowania, to w takim przypadku nieruchomość ta nie może być traktowana jako przeznaczona jedynie na te cele (zob. M. Wolanin, Podział nieruchomości rolnych i leśnych [w:] Podziały, scalenia i rozgraniczenia nieruchomości oraz procedury ewidencyjne, 2025, Legalis, r.2, pkt III lit. C; M. Durzyńska, Podział nieruchomości, Wolters Kluwer 2021, s. 217). W przedmiotowej sprawie organy nie rozważały w ogóle, czy z uwagi na to, że objęta podziałem nieruchomość gruntowa w rozumieniu art. 92 u.g.n., złożona z dwóch działek ewidencyjnych, jest nieruchomością o mieszanym przeznaczeniu (na cele rolne, leśne, mieszkaniowe, dróg gminnych i linii energetycznych) mieści się w hipotezie normy wynikającej z art. 93 ust. 2a i jako taka objęta jest ograniczeniami podziału wynikającymi z w/w przepisu z uwagi na jego ochronny cel względem gruntów rolnych i leśnych. Bez takiej oceny sam fakt, że nowowydzielona działka A ma mieć powierzchnię mniejszą niż 30 arów w realiach rozpoznawanej sprawy nie stanowi podstawy do zakwestionowania dopuszczalności podziału w świetle art. 93 ust.2a u.g.n. Zaakcentowania raz jeszcze wymaga, że punktem wyjścia dla oceny, czy art. 93 ust. 2a u.g.n. znajduje zastosowanie jest definicja nieruchomości rolnej lub leśnej w rozumieniu art. 92 u.g.n. Ponownie rozpatrując sprawę organy wyjaśnią nieścisłości zasygnalizowane w uzasadnieniu niniejszego wyroku w zakresie przeznaczenia działki [...] oraz w zakresie sprzeczności z m.p.z.p., a następnie dokonają w świetle wskazań zawartych w niniejszym uzasadnieniu oceny, czy podlegająca podziałowi nieruchomość gruntowa złożona z dwóch działek ewidencyjnych jest nieruchomością rolną lub leśną w rozumieniu art. 92 u.g.n., a w konsekwencji czy znajduje zastosowanie art. 93 ust.2a u.g.n. Z uwagi na stwierdzone naruszenie prawa materialnego, jak również procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy Sąd orzekł na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c o uchyleniu zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. zasądzając solidarnie na rzecz Skarżących kwotę 100 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.