II SA/Kr 989/03

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 4 października 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Głowacki Sędziowie WSA Krystyna Daniel NSA Andrzej Niecikowski ( spr.) Protokolant Joanna Kłos po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2006 r. sprawy ze skargi M. P. – S. i S. S. na decyzję Wojewody z dnia 24 marca 2003 r. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji, II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Decyzją z dnia [...].2003 r., (znak: [...]) Starosta N. działając na podstawie art. 112, art. 113, art. 119, art. 128, art. 129, art. 130 i art. 132 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz.741 z późn. zm.- obecnie tj. Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.- zwaną dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami) orzekł: • w pkt 1 o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miasta N., na cel budowy zakładu utylizacji odpadów komunalnych, nieruchomości niezabudowanej, w stanie wolnym od obciążeń, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,5863 ha i nr [...] o pow. 0,3164 ha położone w N., objętej księgą wieczystą nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N. Wydział V Ksiąg Wieczystych, stanowiącej własność M. P.-S. c. W. i Z. oraz S. S. s. F. i M. na prawach wspólności ustawowej, • w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość opisaną w punkcie l w wysokości łącznej [...] zł (słownie: [...] złotych), • w pkt 3 o zobowiązaniu Burmistrza Miasta N. do zapłaty kwoty wymienionego w punkcie 2 odszkodowania wywłaszczeniowego na rzecz M. P.-S. i S. S. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna; • w pkt 4, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego; • w pkt 5, że wysokość odszkodowania ustalona w niniejszej decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Odwołanie M. P.-S. i S. S. nie zostało uwzględnione i Wojewoda decyzją z dnia 24.03.2003 r. (znak: [...] ) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje podnosząc w uzasadnieniu, co następuje: 1/ budowa zakładu utylizacji odpadów komunalnych stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna dla realizacji tej inwestycji. Lokalizacja zakładu utylizacji odpadów komunalnych, jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta N. i z decyzją Burmistrza Miasta N. z dnia [...].2000 r. znak: [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarząd Miasta N. podejmował starania w celu dobrowolnego nabycia przedmiotowej nieruchomości, jednak właściciele przedmiotowej nieruchomości, M. P. -S. i S. S., nie wyrazili zgody na dobrowolny wykup a swoje negatywne stanowisko w tej sprawie przedstawiali wielokrotnie. Jednocześnie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną w dniu [...].2001 roku zaktualizowaną w dniu [...].2002 roku, 2/ z właścicielami przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono rokowania w celu ich nabycia w drodze umowy. Przedstawiono ofertę nabycia za cenę przewyższającą o 20 % wartość nieruchomości, ustaloną operatami szacunkowymi Nr [...] i [...] z dnia [...].2001 r., wykonanymi przez Kancelarię Rzeczoznawców Majątkowych s. c. na zlecenie Związku Gmin, tj. za cenę [...] zł. Oferta ta była kilkakrotnie odrzucana przez właścicieli przedmiotowych nieruchomości, którzy deklarowali sprzedaż działek za cenę [...] zł za m gruntu, 3/ wobec bezskutecznych rokowań, pismem z dnia [...].2001 r. Zarząd Miasta N. wystąpił do Starosty N. z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego między innymi w stosunku do działek nr [...] i nr [...] stanowiących własność M. P.-S. i S. S. Starosta N. pismem z dnia [...].2001 r., wyznaczył M. P.-S. i S. S. dwumiesięczny termin do zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność przedmiotowych działek na rzecz Gminy Miasta N. a skoro nie została zawarta w wyznaczonym terminie, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Starosta N. pismem z dnia [...].2001 r., zawiadomił o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, 4/ w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...].2001 r. pełnomocnik Zarządu Miasta N. przedstawił ofertę nabycia przedmiotowych działek przewyższającą o 40 % wartość nieruchomości ustaloną operatami szacunkowymi Nr [...] i [...] z dnia [...].2001 r., wykonanymi przez Kancelarię Rzeczoznawców Majątkowych s. c., tj. za cenę [...] zł. Właściciele podtrzymali deklarację sprzedaży działek tylko za cenę [...] zł za m gruntu. 5/ odszkodowanie za wywłaszczaną nieruchomość zostało ustalone, zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego na kwotę [...] zł. Opinia została sporządzona, na zlecenie Starosty N., w dniu [...].2001 roku, a następnie zaktualizowana operatem z dnia [...].2002 roku. Tak więc należy przyjąć, iż zawarty w niej stan jest aktualny i odpowiadający obecnej wartości nieruchomości. 6/ w dniu [...].2003 roku Starosta N. przeprowadził rozprawę administracyjną, mającą na celu zapoznanie stron postępowania z zebranym materiałem dowodowym, a w szczególności z wysokością odszkodowania. Właściciele wywłaszczanych działek podtrzymali swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, jak i warunki dobrowolnego przystąpienia do umowy kupna - sprzedaży nieruchomości. Starosta N. uznał żądania właścicieli za nazbyt odbiegające od wartości wywłaszczanej nieruchomości i dlatego nie doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, 7/ brak jest podstaw do kwestionowania rozstrzygnięcia zawartego w decyzji Starosty N.. Operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. 8/ biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał w uzasadnieniu swojej opinii, zarówno tej z dnia [...].2001 roku, jak i z dnia [...].2002 roku, przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i ustalił wartość wywłaszczanych nieruchomości. Wojewoda stwierdza, że uzasadnienie zawarte w operatach szacunkowych jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego -rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę, stanowiłoby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu, albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny. 9/ wobec braku przedłożenia przez odwołujących, stosownych dowodów na poparcie twierdzeń zawartych w odwołaniu, negujących wysokość odszkodowania ustalonego po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, odwołanie M. P.-S. i S. S. należy uznać za nieuzasadnione , 10/ organ odwoławczy nie podzielił stanowiska odwołujących, iż zaskarżenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].2000 roku utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta N. z dnia [...].2000 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, spowodowała "przedwczesność" postępowania wywłaszczeniowego. Decyzja organu II instancji została co prawda zaskarżona do Naczelnego Sądu Administracyjnego, lecz sąd postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2001 roku sygn. akt II SA/Kr 363/01 oddalił wniosek o wstrzymanie wykonania przedmiotowej decyzji. Brak jest zatem przeszkód dla dalszego prowadzenia przedmiotowego postępowania wywłaszczeniowego, Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję złożyli M. P. -S. i S. S. i wnosząc uchylenie zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucili, że rażąco narusza ona prawo, a w szczególności art.6, art.7, art.8, art.75 § 1 i art.77 § 1 KPA, co miało istotny wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz narusza przepisy art.116 ust. 1 pkt.4 i ust.2 pkt.2 oraz art.134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe stosowanie. W uzasadnieniu podniesiono, że: 1/ przez cały czas prowadzonego postępowania ich argumenty były odrzucane przez Zarząd Miasta N., a były nimi prawomocne Uchwały Rady Miasta N. z roku 1997 o nabyciu m.in. nieruchomości położonych w niedalekim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości w cenie [...] zł za 1 m2. 2/ zakup gruntów nie był podyktowany konkretnymi potrzebami dla realizacji celów publicznych, a jedynie zwiększeniem zasobu mienia komunalnego, 3/ za wywłaszczenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni 9027 m2, winni otrzymać "słuszne odszkodowanie" (art.7 Konstytucji R.P.), odpowiadające zwaloryzowanym cenom nieruchomości wymienionych w Uchwałach Rady Miasta N. z 1997 roku, 4/ organ I instancji nie zgromadził w pełni całości materiału dowodowego w prowadzonym postępowaniu, albowiem ich uzasadnione argumenty były odrzucane bądź "przemilczane", 5/ nie zostali zapoznani z całością materiału dowodowego, a w szczególności z treścią opinii wyceny szacunkowej nieruchomości, określającej sposób jej wyceny a na rozprawie administracyjnej brak było biegłego ( rzeczoznawcy majątkowego ), którego obecność ich zdaniem była zasadna w związku z przedłożonymi przez nich dowodami, 6/ cel wywłaszczenia jakim jest budowa zakładu utylizacji odpadów komunalnych jest niewątpliwie celem publicznym, jednakże samo przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego oraz możliwości prowadzenia na tym terenie działalności gospodarczej (komercyjnej) powoduje, iż istnieje możność zastosowania metody dochodowej przy ustaleniu wartości nieruchomości. Część wykupionego do tej pory terenu pod budowę zakładu utylizacji odpadów komunalnych jest wydzierżawiana przez Gminę Miasto N. firmie prywatnej pod sortownię, co świadczy . niewątpliwie o prowadzeniu na tym terenie działalności dochodowej, 7/ w zakończeniu podnieśli, że postępowanie administracyjne o wywłaszczenie nieruchomości było prowadzone pomimo faktu, iż Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie nie rozpatrzył skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia [...].2000r w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji p.n. budowa zakładu utylizacji odpadów komunalnych, będącej podstawowym elementem prowadzonego postępowania o wywłaszczenie nieruchomości (art.119 ust.2 pkt.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) a według uzyskanych informacji (publikacja " Dziennika" z daty [...].2003r str. I i III ), przedmiotowa decyzja została uchylona przez NSA Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie w dniu 15 kwietnia 2003 r. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga w sprawie niniejszej została złożona przed dniem 1.01.2004 r. Zgodnie jednak z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r., Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1271), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1270 - w skrócie p.o.p.s.a.). Skarga jest uzasadniona, acz nie wszystkie podniesione w nie zarzuty należy uznać za uzasadnione. Dokonana w trybie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r., Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153 poz. 1269) kontrola sądowa stwierdziła, że zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji naruszają prawo. Celem wywłaszczenia jest umożliwienie państwu, jako organizacji politycznej całego społeczeństwa (lub gminie, jako związkowi mieszkańców) realizacji konkretnych celów w interesie społecznym wbrew woli jednostki i z naruszeniem jej indywidualnych praw. Przepis art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z art. 6 pkt. 3 ustawy o g.n. budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów, należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Nie budzi wątpliwości, że realizacja celu publicznego w postaci budowy obiektu utylizacji odpadów, wymaga nabycia prawa własności gruntów, przeznaczonych pod ten obiekt. O jego lokalizacji i zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego przesądzała decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W sprawie niniejszej taką decyzją była decyzja Burmistrz Miasta N. z dnia [...].2000 r. (znak: [...]) o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tymczasem decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, została zaskarżona skargą do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie (akta tut. Sądu Sygn.akt II SA/Kr 278/03) który wyrokiem z dnia 15.04.2003 r. uchylił zaskarżoną decyzję organu II instancji jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Tym samym zaistniała podstawa wznowienia postępowania bowiem zaskarżona decyzja wydana była w oparciu o decyzje która następnie została uchylona (art. 145 § 1 pkt. 8 kpa). Sam ten fakt musi decydować o uchyleniu zaskarżonej decyzji ( art. 145 § 1 pkt. 1 lit . b p.o.p.s.a. Kontrola sądowa dotyczy i prawa i stanu faktycznego istniejące w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Wyjątek od tej zasady omówiony został wyżej - i związany był z uchyleniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do przepisu art. 112 ust. 3 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Z przepisem tym pozostaje w związku, przepis art. 114 ust. 1, w myśl którego wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego ( poza sytuacjami opisanymi w ust. 2 i 3 art. 114), należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3 w rozpatrywanej sprawie prawa własności przeprowadzonymi między starostą a właścicielem. Z kolei przepis art. 115 ust. 2 przewiduje, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114, wyznaczonego przez starostę na piśmie właścicielowi. W świetle tego przepisu wyznaczenie powyższego terminu następuje po zakończeniu rokowań, bez względu na ich pozytywny czy negatywny wynik. Stosownie do przepisu art. 115 ust. 1 wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. Jak można sądzić istota sprawy niniejszej sprowadza się do wysokości odszkodowania. Przepis art. 128 ust. 1 ustawy o g.n. formułuje zasadę, iż wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi zgodnie z art. 134 ust. 1 wartość rynkowa nieruchomości. Wyjątkowo tylko, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową ( art. 135 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 1 ). Przepis art. 134 ust. 2 określa zespół czynników, które uwzględnia się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, zaliczając do nich w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualne kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przepisy natomiast ust. 3 i 4 art. 134 przewidują dwa różne, wykluczające się wzajemnie sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości, w zależności od tego, czy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje lub nie powoduje zwiększenia jej wartości. Stosownie do przepisu art. 134 ust. 3 wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 4 jeśli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenie, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, regulowało Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 98 poz. 612 ), wydane na podstawie art. 159 ustaw o g.n. i na nie powołuje się organ II instancji ale organ ten nie bierze pod uwagę, że uchylone ono zostało z dniem 8.01. 2003 r. przez Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U.nr.230 poz. 1924), które zresztą także z dniem 22.09.2004 r. uchylone zostało w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. .o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.z 2004 nr. 141 poz. 1492). Obecnie tj. od 22.09.2004 r., obowiązuje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.nr.207 poz.2109). Zgodnie z art. 154 ustawy o g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Nie mniej jednak błędny jest pogląd zaskarżonej decyzji, że skoro biegły wskazał w uzasadnieniach swoich opinii, przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i ustalił wartość wywłaszczanych nieruchomości a Wojewoda stwierdził, że uzasadnienie zawarte w operatach szacunkowych jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, to dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę, stanowiłoby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu, albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny. Opinia biegłego jest tylko dowodem w sprawie (art. 84 § 1 w związku z art. 75 § 1 kpa) który to dowód w całej rozciągłości podlega ocenie orzekającego organu ( art. 77 § 1 kpa) która to ocena musi zostać przedstawiona w uzasadnieniu decyzji ( art. 107 § 3 kpa). Dla postępowania wywłaszczeniowego kluczową kwestią jest ustalenie odszkodowania odpowiadającemu wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. Ustawodawca dążąc do należytego zabezpieczenia interesu wywłaszczanego i celem zapobieżenia dowolności wycen, w sposób szczegółowy określił zasady obliczania odszkodowania, upoważniając jeszcze Radę Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Celem tych uregulowań było, jak to powiedziano wyżej zapobieżenie dowolności wycen. Jeszcze raz należy podkreślić, iż fakt, że zgodnie z art. 154 ustawy o g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, nie zwalania orzekających organów od oceny tej opinii jako dowodu w sprawie. Ta ocena musi się znaleźć w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z treścią art. 107 § 3 kpa. Nie wystarcza stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości zgodnie z brzmieniem przepisów. Pominięto zarzut skarżących, że uchwały Rady Miasta N. z roku 1997 o nabyciu m.in. nieruchomości położonych w niedalekim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości ustalały cenę na [...] zł za 1 m2. Art. 114 ustawy o g.n. nie określa formy prowadzenia rokowań. Jednakże spełnienie obowiązku ich przeprowadzania jako przesłanki wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego oznacza taką sytuację, w której starosta określił i zaproponował określone warunki nabycia w drodze umowy nieruchomości lub jej części niezbędnej do realizacji celu publicznego. Niemożność zaś w rozumieniu art. 112 ust. 3 in fine, nabycia własności nieruchomości lub jej części w drodze umowy, oznacza z kolei taki stan, w którym właściciel nieruchomości na zaproszenie do rokowań nie odpowiedział lub w ogóle sprzeciwił się zbyciu nieruchomości (lub jej części), albo też, kiedy strona lub strony wzajemnie stawiały warunki, które druga uznawała za niemożliwe do przyjęcia. Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane będą wziąć pod uwagę powyższe rozważania, ale też będą miały na uwadze zmianę stanu prawnego. Skoro więc, kontrola sądowa wykazała, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, naruszają prawo na podstawie art. 145 § l pkt.l lit. "b" i "c" oraz art. 135 i 152 p.o.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.