II SAB/Kr 265/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu w dniu 2 marca 2026 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi P. Sp. z o.o. z siedzibą w K. na bezczynność Starosty Krakowskiego w przedmiocie wykupu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste postanawia: 1) odrzucić skargę, 2) zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis sądowy od skargi w kwocie 100 zł (słownie: sto złotych). Pismem z dnia 30 października 2025 r. P. sp. z o.o. w K. wniosła skargę na bezczynność Starosty Krakowskiego w przedmiocie rozpoznania wniosku z dnia 24 lipca 2024 r. o wykup nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w K. o pow. 0,4086 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], oddanej w użytkowanie wieczyste. Skarżąca Spółka zarzuciła naruszenie art. 198h ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z późn. zmianami (w szczególności wprowadzonymi ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw), poprzez niezastosowanie ww. przepisu polegające na braku podjęcia jakichkolwiek czynności w przedmiocie rozpoznania wniosku o zawarcie umowy sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości. W związku z tym Spółka wniosła o zobowiązanie organu do załatwienia jej wniosku. W uzasadnieniu Spółka podniosła, że pomimo upływu 15 miesięcy nie zostały podjęte jakiekolwiek czynności w tej sprawie. Organ nie informował też strony skarżącej o wszczęciu lub przedłużeniu postępowania. Spółka wskazała, że złożyła ponaglenie w tej sprawie, które nie spowodowało jednak przyspieszenia rozpoznania wniosku. Zdaniem Spółki, spełnia ona wszystkie warunki i złożyła wniosek w terminie przewidzianym przez ustawę. Spółka podkreśliła, że ze swojej strony dopełniła wszystkich formalności a wielomiesięczny okres oczekiwania na załatwienie sprawy jest zawiniony przez opieszałość organu. W odpowiedzi na skargę Starosta Krakowski stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W uzasadnieniu organ opisał podjęte przez siebie czynności w sprawie oraz wskazał, że Wojewoda Małopolski pismem z dnia 10 marca 2025 r. znak: WS-V.7582.27.10.2023.PZ poinformował, że przed zbyciem nieruchomości, Starosta powinien wystąpić do Wojewody o zbadanie przesłanek do komunalizacji, ponieważ grunty, które stały się z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. własnością gmin, oraz co do których nie zostały wydane ostateczne decyzje potwierdzające nabycie własności, nie mogą podlegać zbyciu na rzecz użytkowników wieczystych do zakończenia postępowania komunalizacyjnego, do czasu ustalenia, komu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości. W związku z powyższym Starosta Krakowski pismem z dnia 14 kwietnia 2025 r. znak: GN-1.6840.47.2024.BC wystąpił do Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie Wydziału Skarbu Państwa i Nieruchomości z prośbą o zbadanie przesłanek do komunalizacji w trybie art. 5 ust. 1 oraz art. 7 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r. nr 32 poz. 191 z późn. zm.) w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 26 czerwca znak: WS-VII.7532.1.316.2025.AD Wydział Skarbu Państwa i Nieruchomości Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie zwrócił się do organu o uzupełnienie ww. wniosku o synchronizację obrazującą jakim parcelom odpowiada dz. nr [...] lub przedłożenie mapy katastralnej dla ww. działki. Starosta Krakowski pismem nr GN-1.6840.47.2024.BC z dnia 30 czerwca 2025 r. przesłał do Wojewody Małopolskiego skan mapy ewidencyjnej przedmiotowej działki na podkładzie mapy katastralnej z naniesionymi podziałami parcel. Starosta Krakowski dodał, że pomimo złożonego zapytania, nie otrzymał od Wojewody Małopolskiego odpowiedzi na jakim etapie znajduje się postępowanie komunalizacyjne prowadzone dla w/w działki. W związku z powyższym Starosta Krakowski stwierdził, że z uwagi na zalecenia Wojewody Małopolskiego dalsze czynności w przedmiotowej sprawie będą mogły zostać podjęte po zakończeniu postępowania komunalizacyjnego, mającego na celu ustalenie, komu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 § 2 pkt 8 i 9 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, zwanej dalej p.p.s.a.), orzeka w sprawach skarg na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a (pkt 8) oraz bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw (pkt 9). Z treści cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że skarga na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest dopuszczalna tylko w takich granicach, w jakich służy skarga do sądu administracyjnego na decyzje, postanowienia, akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące przyznania, stwierdzenia albo uznania uprawnienia lub obowiązku wynikających z przepisów prawa. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest bezczynność Starosty Krakowskiego w przedmiocie rozpoznania wniosku z dnia 24 lipca 2024 r. o wykup nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, złożonego w trybie art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., zwanej dalej u.g.n.). Stosownie do treści tego przepisu, użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz (ust. 1). Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje: 1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.; 2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste; 3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2023 r. poz. 1796); 4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych; 5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej (ust. 2). Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste (ust. 3). Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (ust. 4). Z treści cytowanego przepisu nie wynika, że załatwienie wniosku o wykup nieruchomości wieczystych użytkowników winno nastąpić w formie decyzji administracyjnej czy innego aktu administracyjnego. Zgodnie z przepisami art. 198g i nast. u.g.n., użytkownik wieczysty - spełniający ustawowe przesłanki - z chwilą złożenia w terminie określonym w art. 198g u.g.n. właścicielowi żądania sprzedaży nieruchomości, nabywa bowiem na podstawie tego przepisu wobec właściciela roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a ściślej o złożenie przez właściciela oświadczenia woli niezbędnego z jego strony do zawarcia tej umowy. Z tą chwilą nie tylko powstaje roszczenie przysługujące użytkownikowi wieczystemu, ale także staje się wymagalne. Wobec tego właściciel powinien podjąć działania prowadzące do zawarcia umowy sprzedaży bezpośrednio po otrzymaniu żądania użytkownika wieczystego. Jeżeli tych działań właściciel nie podejmuje, użytkownik wieczysty może wystąpić na drogę sądową z powództwem przeciwko gminie o złożenie przez nią oświadczenia woli niezbędnego z jej strony do zawarcia tej umowy (por. Klat-Górska Elżbieta (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, WPK 2024). Roszczenie o sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego na podstawie art. 198g u.g.n. ma zatem charakter cywilnoprawny i kończy się zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego lub informacją o negatywnym rozpatrzeniu wniosku (przepisy prawa nie wskazują również aby odpowiedź odmowna miała przyjąć formę decyzji administracyjnej). Działania organu, reprezentującego Skarb Państwa nie mają więc w tym przypadku charakteru władczego, lecz podejmowane są przez ten organ jako stronę stosunku cywilnoprawnego. W związku z powyższym stwierdzić należy, że ewentualna bezczynność organu w zakresie przedstawionego mu w trybie art. 198g u.g.n. żądania, skutkująca brakiem możliwości wyegzekwowania przez użytkownika wieczystego roszczenia cywilnoprawnego w drodze zawarcia umowy, nie mieści się w określonej powyżej kognicji sądów administracyjnych. Mając powyższe na względzie Sąd odrzucił skargę, gdyż jej przedmiot pozostaje poza zakresem właściwości sądów administracyjnych, a w związku z tym na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. - orzekł jak w pkt 1 postanowienia. O zwrocie wpisu sądowego orzeczono na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a. - jak w pkt 2 postanowienia.