I SA/Łd 449/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk - Drozda (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Cezary Koziński, Asesor WSA Tomasz Furmanek, po rozpoznaniu w dniu 10 września 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi P. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z dnia 07 maja 2024 r. nr 1001-IEE-1.7192.76.2023.4.ACU w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 7 maja 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bełchatowie z dnia 30 sierpnia 2023 r. o uznaniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczysta nr [...], za nieuzasadnione. Organy wydały powyższe rozstrzygnięcia w oparciu o ustalony stan faktyczny zgodnie, z którym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec P. M. i jego żony – M. M. (odpowiedzialnej majątkiem wspólnym za zaległości strony) na podstawie tytułów wykonawczych, które Prezes Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wystawił dnia 30 czerwca 2016 r., o numerach: - [...], który obejmuje należność z tytułu nienależnie pobranej płatności FS w kwocie 87.647,30 zł, powstałą dnia 24 lutego 2012 r., - [...], który obejmuje należność z tytułu kosztów postępowania sądowego w kwocie 4.696 zł, powstałą dnia 24 lutego 2012 r., - [...], który obejmuje należność z tytułu kosztów postępowania sądowego w kwocie 7.083 zł, powstałą dnia 24 lutego 2012 r. W piśmie z dnia 30 listopada 2016 r. wierzyciel wnioskował o zajęcie przedmiotowej nieruchomości, z wyłączeniem działki, na której ustanowiona jest służebność. Tytuły wykonawcze doręczono Podatnikowi i jego żonie dnia 23 stycznia 2017 r. (w trybie art. 43 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego). Dnia 21 sierpnia 2018 r. organ egzekucyjny zajął nieruchomość, położoną w miejscowości K.-K1, dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], stanowiącą wspólność ustawową małżeńską Podatnika i jego żony. W piśmie z tej daty organ egzekucyjny wezwał stronę do zapłaty należności objętych wskazanymi tytułami wykonawczymi wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Wezwanie to doręczono P. M. i jego żonie dnia 27 sierpnia 2018 r. (w trybie art. 43 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego). Dnia 21 sierpnia 2018 r. organ egzekucyjny przesłał do Sądu Rejonowego w Bełchatowie V Wydział Ksiąg Wieczystych wniosek o wpisanie w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji ze wskazanej nieruchomości. Sąd dokonał wpisu dnia 5 października 2018 r. Dnia 22 sierpnia 2019 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bełchatowie wpłynęło pismo Starostwa Powiatowego w B. Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru, w załączeniu którego przekazane zostały informacje z ewidencji gruntów dotyczące zajętej nieruchomości. Pismem z dnia 19 sierpnia 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie zawiadomił stronę oraz innych znanych mu uczestników postępowania, tj.: żonę Podatnika, wierzyciela - Prezesa Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego z siedzibą w B., M. W. D. - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. oraz A Bank S.A. w P. (następcę prawnego Bank B S.A.) o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Początek tego terminu organ egzekucyjny wyznaczył na dzień 15 września 2021 r. a jego zakończenie na dzień 22 października 2021 r. Organ egzekucyjny dnia 23 sierpnia 2021 r. doręczył do Urzędu Miasta B. i Urzędu Miejskiego w Z. obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, aby organy te wywiesiły je na tablicy ogłoszeń w swoich siedzibach. Tego samego dnia opisane obwieszczenie wywieszone zostało na tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego w B.. Zawierało ono wezwanie wszystkich osób, o których organ egzekucyjny nie miał wiadomości, a które roszczą sobie prawa do zajętej nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. Organ egzekucyjny, pismem z dnia 28 lipca 2021 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu C. U. dokonanie oszacowania wartości zajętej nieruchomości z wyłączeniem działki, na której ustanowiono dożywotnią służebność osobistą. Dnia 14 października 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości K.-K1 oraz W., gminie Z., oznaczonej jako działki o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o obszarze 12,6500 ha, objętej księgą wieczystą nr [...]. Oszacował wartość poszczególnych działek: • działka nr [...] - 67.300 zł, • działka nr [...] - 106.000 zł, • działka nr [...] - 70.000 zł, • działka nr [...] 121.000 zł, • działka nr [...] - 157.000 zł, • działka nr [...]- 7.100 zł, • działka nr [...] - 23.800 zł, • działka nr [...] - 5.100 zł, • działka nr [...] - 13.800 zł. Łączna wartość wskazanych nieruchomości została oszacowana na kwotę 571.100 zł. Protokołem z dnia 22 października 2021 r. organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Protokół ten doręczono Podatnikowi i jego żonie dnia 29 października 2021 r. (w trybie art. 43 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego) a dnia 2 listopada 2021 r. wierzycielowi. Żaden z uczestników postępowania egzekucyjnego nie był obecny podczas czynności opisu i oszacowania. Strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Po ich uzupełnieniu (pismo z dnia 30 listopada 2021 r.), organ egzekucyjny przesłał stanowisko Podatnika do rzeczoznawcy majątkowego, aby odniósł się do niego. W piśmie z dnia 31 grudnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do przesłanych zarzutów, podtrzymując jednocześnie oszacowaną w operacie z dnia 14 października 2021 r. wartość (sumę oszacowania) przedmiotowej nieruchomości gruntowej i poszczególnych działek, które wchodzą w jej skład. Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie uznał za nieuzasadnione zarzuty strony do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na powyższe rozstrzygnięcie P. M. wniósł zażalenie, w którym zakwestionował wartość oszacowanych przez biegłego rzeczoznawcę działek, wchodzących w skład zajętej nieruchomości, podtrzymując tę samą argumentację, którą podniósł na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi postanowieniem z dnia 18 lipca 2022 r. uchylił w całości orzeczenie organu I instancji, uznając za uzasadnione zgłoszone przez Podatnika zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 12 października 2021 r. organ egzekucyjny zlecił rzeczoznawcy majątkowemu C. U. zaktualizowanie i uzupełnienie operatu szacunkowego z dnia 14 października 2021 r. poprzez oszacowanie dodatkowo działki nr [...], na której ustanowiono dożywotnią służebność osobistą, która wchodzi w skład zajętej nieruchomości. Organ egzekucyjny zawiadomił Podatnika i jego żonę o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości pismem z dnia 7 listopada 2022 r. (doręczonym dnia 14 listopada 2022 r. w trybie art. 43 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego) a także innych znanych mu uczestników postępowania (wierzyciela - Prezesa Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa - 15.11.2022 r., Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego z siedzibą w Bełchatowie - 9.11.2022 r., M. W. D. - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. - 9.11.2022 r.). Początek tego terminu organ egzekucyjny wyznaczył na dzień 14 grudnia 2022 r. a jego zakończenie na dzień 18 stycznia 2023 r. Nadto, obwieszczeniem o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny wezwał wszystkie osoby, o których nie miał wiadomości, a które roszczą sobie prawa do zajętej nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. Obwieszczenie to dnia 7 listopada 2022 r. zostało doręczone do Urzędu Miasta B. i Urzędu Miejskiego w Z., aby organy te wywiesiły je na tablicy ogłoszeń w swoich siedzibach. Obwieszczenie zamieszczono na tablicach ogłoszeń wskazanych jednostek samorządu terytorialnego odpowiednio w okresie: od dnia 8 listopada 2022 r. do dnia 2 lutego 2023 r. oraz od dnia 7 listopada 2022 r. do dnia 18 stycznia 2023 r. Dnia 8 listopada 2022 r. wywieszono je również na tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego w Bełchatowie. Rzeczoznawca majątkowy dnia 4 stycznia 2023 r. sporządził operat szacunkowy zabudowanej nieruchomości gruntowej usytuowanej w miejscowościach: K K1 oraz W., w gminie Z., objętej księgą wieczystą nr [...] i oznaczonej jako działki o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o obszarze 15,4472 ha. Łączną wartość działek biegły oszacował na kwotę 973.500 zł, wskazując że wartość ta pomniejszona o wysokość obciążenia z tytułu służebności wynosi 946.200 zł. Biegły oszacował wartość poszczególnych działek: • działka nr [...]- 353.000 zł (bez obciążenia), wartość służebności wynosi 27.300 zł, • działka nr [...] - 126.000 zł, • działka nr [...] - 74.000 zł, • działka nr [...] - 169.000 zł, • działka nr [...] - 130.000 zł, • działka nr [...] - 7.300 zł, • działka nr [...] - 26.000 zł, • działka nr [...] - 5.200 zł, • działka nr [...] - 16.000 zł, • działka nr [...] - 67.000 zł. Protokołem z dnia 18 stycznia 2023 r. organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Protokół ten doręczono Podatnikowi i jego żonie dnia 24 stycznia 2023 r. oraz wierzycielowi – 23 stycznia 2023 r. Żaden z uczestników postępowania egzekucyjnego nie był obecny podczas czynności opisu i oszacowania. Strona złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W treści zarzutów Podatnik wskazał jakiego jest rodzaju, w jakiej wysokości i z czego wynika egzekwowane od niego na rzecz Agencji Modernizacji i Restrukturyzacji Rolnictwa zadłużenie, przedstawił sytuację majątkową oraz zdrowotną swoją i swojej rodziny. Podniósł, iż opisana sytuacja jest niezwykle ciężka i jest skutkiem prowadzonej wobec niego i jego żony egzekucji administracyjnej. Strona zakwestionowała wartość posiadanych nieruchomości, ustaloną w wyniku opisu i oszacowania. Według Podatnika oszacowana wartość nieruchomości nie odpowiada realiom rynkowym i jest wyższa od wskazanej przez rzeczoznawcę. P. M. zadeklarował gotowość podjęcia rozmów z wierzycielem w celu przekazania mu części nieruchomości w zamian za odstąpienie od egzekucji. Wniósł o wstrzymanie dalszych działań egzekucyjnych do czasu rozpatrzenia jego propozycji przez wierzyciela oraz rozpatrzenia zarzutów. Zarzuty Podatnika organ egzekucyjny przesłał do rzeczoznawcy majątkowego, aby odniósł się do zawartej w nich argumentacji. W piśmie z dnia 20 marca 2023 r. podtrzymał on oszacowaną w operacie z dnia 4 stycznia 2023 r. wartość (sumę oszacowania) przedmiotowej nieruchomości gruntowej i poszczególnych działek, które wchodzą w jej skład. Postanowieniem z dnia 28 marca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości za nieuzasadnione. Ponieważ Podatnik nadal nie zgadzał się z ustaleniami organu, złożył zażaleniem na powyższe orzeczenie. Postanowieniem z dnia 31 maja 2023 r. organ odwoławczy uchylił w całości postanowienie z dnia 28 marca 2023 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W sprawie konieczne było bowiem wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy zapisami w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów, dotyczących powierzchni zajętej nieruchomości. W odpowiedzi na zapytania organu egzekucyjnego, Starostwo Powiatowe w B. w pismach z dnia 3 lipca 2023 r. oraz 31 lipca 2023 r. wskazało powierzchnie każdej z działek wchodzących w skład zajętej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] oraz wyjaśniło, że różnica w powierzchni między ewidencją gruntów i KW [...] powstała po jej obliczeniu metodą analityczną z dokładnością do metra kwadratowego. Nadto, Sąd Rejonowy w Bełchatowie V Wydział Ksiąg Wieczystych w odpowiedzi na zapytanie organu egzekucyjnego wyjaśnił, iż błędne wskazanie obszaru nieruchomości, wynikające z omyłki w obliczeniach, zostanie sprostowane z urzędu, przy czym faktyczny obszar nieruchomości winien wynosić 15,4472 ha. Wierzyciel, pismem z dnia 28 kwietnia 2023 r. poinformował, iż w podziale na wystawione tytuły wykonawcze aktualne na dzień 28 kwietnia 2023 r. saldo zaległości wynosi: • [...] - 87.060,69 zł, • [...] - 4.696 zł, • [...] - 7.083 zł. Postanowieniem z dnia 30 sierpnia 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości za nieuzasadnione. P. M. złożył zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie, kwestionując wartość oszacowanych przez biegłego rzeczoznawcę działek, które wchodzą w skład zajętej nieruchomości. Podniósł, że ze sprzedaży opisanych działek można uzyskać wyższe kwoty, niż wynikające z oszacowania. Zarzucił, iż dokonana przez biegłego analiza rynku lokalnego jest wybiórcza i niepełna, a wskutek tego wyciągnięte zostały niewłaściwe wnioski co do wartości zajętych nieruchomości. Według Podatnika, biegły przyjął do porównania niewłaściwe nieruchomości, których charakter w zbyt małym stopniu odpowiada przedmiotowym działkom. W ocenie strony, oszacowanie biegłego nie odzwierciedla wartości rynkowej działek i nie powinno stanowić podstawy prowadzenia dalszych czynności. Strona dodatkowo podniosła, że wspólnie z żoną rozpoczęła negocjacje z wierzycielem w celu przekazania na jego rzecz części opisanych nieruchomości w zamian za odstąpienie od egzekucji. Z tego względu, zdaniem Podatnika, zasadne jest wstrzymanie dalszych czynności egzekucyjnych do czasu rozpatrzenia propozycji przedstawionej wierzycielowi. Postanowieniem z dnia 7 maja 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi utrzymał w mocy postanowienie z dnia 30 sierpnia 2023 r. uznając, że organ pierwszej instancji nie naruszył obowiązujących przepisów i podtrzymał jego ustalenia w pełnym zakresie. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy wskazał, iż w zażaleniu strona zakwestionowała wartość oszacowanych przez biegłego rzeczoznawcę działek, które wchodzą w skład zajętej nieruchomości. Organ jednak nie może odnieść się do tej kwestii, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem jego analizy i oceny. W dalszej części swojego stanowiska, organ podniósł, że podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Wobec zakwestionowania przez Podatnika wartości oszacowanej nieruchomości, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych przez niego zarzutów. Rzeczoznawca odniósł się do nich pisemnie (18.03.2023 r.) podtrzymując oszacowaną w operacie z dnia 4 stycznia 2023 r. wartość (sumę oszacowania) przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Organ wskazał, że ponieważ operat szacunkowy sporządzony był prawidłowo pod względem formalnym, mógł stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zgodnie z art. 110r u.p.e.a. W ocenie organu, sporządzony przez organ egzekucyjny dnia 18 stycznia 2023 r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawodawcę. Strona nie podzielając stanowiska organu wniosła skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Łodzi na powyższe rozstrzygnięcie, wnosząc o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała na te same okoliczności, które opisała w zażaleniu na postanowienie z dnia 30 sierpnia 2023 r. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i jako bezzasadna podlega oddaleniu. Rozpoznawana sprawa dotyczy zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy utrzymując postanowienie organu pierwszej instancji wskazał w szczególności, że operat stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie, spełnia wymagania formalne ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny. Ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, organ stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 4 stycznia 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego C. U., został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Treść operatu nie budzi wątpliwości, co do spójności, logiczności, zupełności czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Przy sporządzeniu operatu, jak podkreślił organ, nie doszło także do naruszenia prawa. Operat nie zawiera błędów, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe. Odnosząc się do sformułowanych przez stronę zarzutów, dotyczących kwestii zaniżenia w operacie wartości nieruchomości organ stwierdził natomiast, że nie może weryfikować tej okoliczności, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi. W ocenie organu, uczynił on zadość żądaniom strony zwracając się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska we wskazanej kwestii, przesyłając mu argumentację Podatnika i prosząc o ustosunkowanie się do niej. Rzeczoznawca pisemnie odniósł się do zarzutów strony, wyjaśniając wszelkie wątpliwości i ostatecznie podtrzymał oszacowaną w operacie szacunkowym z dnia 4 stycznia 2023 r. wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ podkreślił, że argumentacja strony stanowi powtórzenie zastrzeżeń podniesionych w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, do ktorych organ egzekucyjny już się ustosunkował, wcześniej uzyskując od rzeczoznawcy majątkowego opinię, z której jednoznacznie wynika, że są one nieuzasadnione i nie mają wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości. Analizując przedmiotową sprawę, w szczególności argumentację zawartą w skardze będącej przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie, sąd pragnie wskazać, iż stanowisko organu w kwestii braku możliwości weryfikacji merytorycznej części operatu znajduje oparcie w przepisach prawa oraz orzecznictwie sądów administracyjnych. Do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 – dalej jako: "u.p.e.a."). Oznacza to, iż organ egzekucyjny jest zobowiązany do poinformowania uczestników postępowania egzekucyjnego o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości, a wcześniej o terminie dokonania tego opisu i oszacowania (art. 110o § 1 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zajętej nieruchomości przygotowywany jest dla organu egzekucyjnego, gdyż to właśnie ten podmiot wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do dokonania tej czynności (art. 110 § 1 u.p.e.a.). Strona (dłużnik), jak i uczestnik postępowania, ma prawo się z nim zapoznać na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, gdyż postępowanie takie jest jawne, a organ administracji publicznej obowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.). Analiza akt administracyjnych niniejszej sprawy potwierdza wywiązanie się przez organ z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości, w szczególności w zakresie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowaniu zajętej nieruchomości oraz sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, który został następnie doręczony Podatnikowi. Operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. Należy jednak zaznaczyć, że organ egzekucyjny nie może samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. Sąd w tym składzie orzekającym w pełni podziela argumentację przedstawioną w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 8 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Op 83/22 (LEX nr 3371013), w którym stwierdzono, że to autor operatu, a nie organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia a także metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jed. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm. – dalej jako: "u.g.n."), wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą w dyspozycji art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n. Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie jest uprawniony do dokonywania rozważań odnoszących się do kwestii prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane. Analizując przedmiotową sprawę, sąd doszedł do przekonania, iż Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi prawidłowo uznał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów prawnych i faktycznych, istotnych dla ustalenia wartości zajętej nieruchomości, to jest dokumentem o wartości dowodowej. Samo subiektywne przekonanie dłużnika lub uczestnika postępowania egzekucyjnego, że wartość szacunkowa zajętej nieruchomości powinna być wyższa, nie oznacza, że operat szacunkowy został błędnie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu przypomnieć należy, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Dodatkowo, w rozpatrywanej sprawie, organ przesłał rzeczoznawcy zastrzeżenia sformułowane przez stronę, a ten się do nich odniósł, nie znajdując podstaw do zmiany swoich wniosków końcowych ujawnionych w operacie szacunkowym. Regulacja zawarta w treści art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną w art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ administracji albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W orzecznictwie (wyrok NSA z 26.02.2014 r., I OSK 1568/13) słusznie zatem przyjęto pogląd, że jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (Komentarz Ewy Bończak – Kucharczyk do art. 157 u.g.n. – LEX/el. 2024). Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28.04.2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263, i z 8.03.2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). W zaskarżonym postanowieniu zostało wyjaśnione, że organ odwoławczy nie miał podstaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w tym trybie. Z powyżej opisanych względów, sąd uznał niezasadność zarzutów skargi (bardzo lakonicznych i ogólnych) a nadto nie dopatrzył się w analizowanym postępowaniu żadnych innych nieprawidłowości, które miałyby skutkować wyeliminowaniem zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego. Mając na uwadze przedstawioną argumentację, sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) oddalił skargę. db