II SA/Łd 1017/05

Dnia 10 lutego 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Markiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Protokolant asystent sędziego Paweł Pijewski, po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2006 roku na rozprawie sprawy ze skargi E. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] znak: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz E. O. kwotę 500,- (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Prezydent Miasta Ł. odmówił E.O. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przyłącza energetycznego, wodociągowego, przydomowej oczyszczalni ścieków wraz z lokalnym przyłączem kanalizacji sanitarnej oraz zjazdu na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, na działkach o numerach ewidencyjnych 438/16 i 438/17, obręb [...]. Decyzja została podjęta na podstawie art. 53, 54, 59, 60, 61 i 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 z 2003r., poz. 717 ). W uzasadnieniu podniesiono, iż organ I instancji po przeprowadzeniu wizji lokalnej w terenie stwierdził, że działka skarżącej znajduje się po zachodniej stronie ulicy A, która jest niezabudowana i niezagospodarowana, w związku z czym nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 wskazanej wyżej ustawy. Prezydent Miasta Ł. wskazał, iż zgodnie z przywołanym artykułem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W ocenie organu w rozpatrywanej sprawie, w sytuacji braku zabudowy po zachodniej stronie ulicy A, nie ma możliwości określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Przyjął, iż przez pojęcie "działki sąsiedniej" należy rozumieć działkę posiadającą przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, aby można uznać warunek art. 61 ust. l ustawy za spełniony, działka musi posiadać dostęp do tej samej drogi publicznej, rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W odwołaniu od powyższej decyzji E.O. stwierdziła, że działki, dla których ubiega się o ustalenie warunków zabudowy, nabyła wiele lat temu, jednakże odmawiano jej ustalenia prawa zabudowy i zagospodarowania terenu z powodu zbyt małej ich powierzchni, bowiem w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania jako minimalną powierzchnię działki ustalono 5000 m2, natomiast należąca do niej nieruchomość posiada powierzchnię niespełna 3000 m2. W dalszej części uzasadnienia wskazała, że poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania nie obowiązuje, jednakże w dalszym ciągu odmawia się jej zgody na zabudowę, uzasadniając decyzję brakiem tzw. "dobrego sąsiedztwa", co uniemożliwia ustalenie parametrów dla jej budynku. E. O. podniosła także, iż po przeciwnej stronie ulicy A występują liczne istniejące, niedawno wybudowane lub przebudowane budynki mieszkalne jednorodzinne, których wygląd pozwala na ustalenie parametrów dla nowej zabudowy, czyli odpowiednie sąsiedztwo istnieje. Również po zachodniej stronie ulicy, czyli po tej samej stronie, po której znajdują się jej działki, wydano warunki zabudowy na działkach przy ulicy A, położonych bliżej ulicyJ.. W końcowej części odwołania stwierdziła, że odmawianie zabudowy po jednej stronie ulicy, podczas gdy druga jest w całości zabudowana, jest nielogiczne i nieuzasadnione również pod względem architektonicznym czy urbanistycznym, zwłaszcza że pozostałe warunki dotyczące możliwości uzbrojenia zostały spełnione. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 59, 60 i 61 wymienionej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż na mocy art. 87 ust. 3 tejże ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem l stycznia 1995r. utraciły moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003r. Zatem od dnia l stycznia 2004r. nie obowiązuje już także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi, zatwierdzony przez Radę Miejską uchwałą Nr LVII/491/93 z dnia 2 czerwca 1993r. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajduje art. 4 przywołanej ustawy, zgodnie z którym określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której wydanie możliwe jest przy jednoczesnym spełnieniu warunków zawartych we wskazanym wyżej art. 61 ust. 1 ustawy. Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że przed wydaniem decyzji organ I instancji wyznaczył obszar, na którym przeprowadził analizę, w wyniku której ustalono, że na wyznaczonym obszarze występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna zrealizowana w latach 90-tych, w dobrym stanie technicznym oraz zabudowa usługowo - magazynowa z lat 60-70-tych w średnim stanie technicznym. Podniesiono, iż zabudowa jednorodzinna występuje po wschodniej stronie ulicy A, zachodnia strona jest natomiast niezabudowana i niezagospodarowana na odcinku od ulicy J. do ulicy Z. Opierając się na przedstawionej powyżej analizie Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż inwestycja planowana na działkach nr 438/16 i 438/17 nie spełnia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, sformułowanego w art. 61 ust. l pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ II instancji podniósł, że ustalenie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku, gdy zamierzenie inwestycyjne jest lokalizowane w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej i to na zasadzie kontynuacji funkcji. Aby był spełniony ten warunek przynajmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w taki sposób, by można było ustalić wymagania dla nowej zabudowy. Organ odwoławczy nie zgodził się jednakże z interpretacją art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zaprezentowanym przez Prezydenta Miasta Ł., iż działką sąsiednią jest działka posiadająca jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium przyjęło, iż w oparciu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) należy opowiedzieć się za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej. Pomimo przedstawionej powyżej interpretacji Kolegium uznało, iż w przypadku braku po zachodniej stronie ul. A jakiejkolwiek zabudowy, nie został spełniony pierwszy z warunków określonych w treści cytowanego wcześniej art.61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem organu wyznacznikiem dla nowej, planowanej zabudowy nie może być zabudowa mieszkaniowa istniejąca po przeciwnej stronie ul. A. W oparciu o tę zabudowę nie jest bowiem możliwe wyznaczenie parametrów, takich jak linia zabudowy czy wysokość górnej krawędzi Elewacji frontowej. Z tych względów orzeczono, jak wyżej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego E.O. ponownie podniosła, iż po przeciwnej stronie ulicy A występują liczne istniejące, niedawno wybudowane lub przebudowane, budynki mieszkalne jednorodzinne, których wygląd pozwala na ustalenie parametrów dla nowej zabudowy. Dodatkowo wyjaśniła, że również po tej samej stronie ulicy A, po której znajdują się jej działki, wydano warunki zabudowy dla działek położonych bliżej ulicy J., a na jednej z nich realizowana jest budowa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Uzasadniając wniosek organ stwierdził, iż art.61 ust. l pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, formułujący zasadę "dobrego sąsiedztwa", zobowiązuje organ do ustalenia warunków zabudowy dopiero wówczas, gdy niezależnie od spełnienia innych prawem wymaganych warunków, inwestycja jest lokalizowana w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej i to na zasadzie kontynuacji funkcji. Kolegium wskazało, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest po wschodniej stronie ul. A, zaś zachodnia strona tej ulicy jest niezabudowana na odcinku od ul. Z. do ul.J. Zdaniem organu, z uwagi na brzmienie § 4 i § 7 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., zabudowa mieszkaniowa istniejąca po przeciwnej stronie ulicy A nie może stanowić wyznacznika dla nowej, planowanej na działkach nr 43 8/16 i 438/17. W końcowej części uzasadnienia organ II instancji wskazał, iż nie istnieje przepis prawa zabraniający przyjęcie jako wyznacznika dla planowanej inwestycji, zabudowy na działkach po przeciwnej stronie drogi. Jednakże, w opinii Kolegium, jest to możliwe jedynie w przypadkach stanowiących wyjątek od ogólnej zasady wyznaczonej powołanymi wyżej przepisami. Kolegium wskazało dodatkowo, iż nie może stanowić podstawy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji pozytywna decyzja o warunkach zabudowy wydana dla inwestycji o podobnym charakterze na działkach położonych po tej samej stronie ul. A. Przepis bowiem stanowi o działce "zabudowanej", przy czym można uznać za spełniający te wymogi stan surowy zamknięty. Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik skarżącej podniósł, iż na działce nr 438/33, znajdującej się przy ul. A po tej samej stronie co działki przedmiotowe, w 2005r. został zrealizowany budynek w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę, a ponadto wydano pozytywne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy odnośnie działek nr 438/32 i 438/37. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( § 2 art. 1 powołanego aktu ). Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Artykuł 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach, sąd stwierdza niE.żność decyzji lub postanowienia ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. ). Stwierdzenie wydania decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa wchodzi z kolei w rachubę, o ile zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając przedmiotową sprawę stwierdził, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy, dlatego zaszła konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz wydane w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 61 ust. 6 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ). Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane ( tekst jedn. Dz.U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, które może być wydane na wniosek, do którego należy załączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do treści art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki E.O., skarżąca w dniu 6 maja 2005r. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przyłącza energetycznego i wodociągowego, przydomowej oczyszczalni ścieków oraz zjazdu na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, nr ewidencyjne działek: 438/16 i 438/17, obręb [...]. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie natomiast z § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granica obszaru analizowanego powinna być wyznaczona na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów ( § 3 pkt 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). W przedmiotowej sprawie nie jest kwestią sporną spełnienie przez skarżącą przesłanek ustawowych zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyczyny, dla których wydana przez organ decyzja rozpatrująca złożony wniosek, jest odmowna, wynika z tego, iż - w ocenie organów obu instancji - E.O. nie spełnia warunków określonych w punkcie 1 przywołanego powyżej artykułu. W rozpatrywanej sprawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzono na obszarze obejmującym - poza działkami bezpośrednio przylegającymi do działki skarżącej - również nieruchomości położone w dalszej odległości oraz po drugiej stronie ulicy A. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż w pobliżu nieruchomości E. O. znajdują się nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi, jednakże istnieją one po przeciwnej stronie ulicy A, w związku z czym inwestycja planowana na działkach skarżącego nie spełnia warunków tak zwanego dobrego sąsiedztwa, które - zdaniem organu II instancji - zobowiązuje do ustalenia warunków zabudowy dopiero wówczas, gdy niezależnie od spełnienia innych prawem wymaganych warunków, zamierzenie inwestycyjne jest lokalizowanej w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej i to na zasadzie kontynuacji funkcji. W ocenie organu w przypadku braku zabudowy po stronie zachodniej ulicy A, a tym samym braku możliwości wyznaczenia linii zabudowy, czy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy, nawet w przypadku zabudowy mieszkaniowej po przeciwnej stronie ulicy A. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy możliwe jest w przypadku, jeżeli co najmniej jedna z działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie funkcji oraz cech zabudowy. Należy zauważyć, iż w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - brak jest definicji legalnej pojęcia "działki sąsiedniej". Możliwa jest zatem interpretacja wskazanego pojęcia w znaczeniu szerokim lub wąskim. Przyjmując znaczenie wąskie, jako "sąsiednie" należy traktować jedynie nieruchomości przylegające bezpośrednio do działki, na której planowana jest inwestycja, natomiast w znaczeniu szerokim analizie warunków zabudowy powinien być poddany szerszy obszar, obejmujący poza nieruchomościami przylegającymi bezpośrednio, również działki położone w dalszej odległości, w tym znajdujące się po przeciwnej stronie ulicy. Za pierwszą z zaprezentowanych interpretacji opowiedział się Prezydent Miasta Ł., uzasadniając decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się wprawdzie ze stanowiskiem organu I instancji w tym zakresie i opowiedziało się za szerokim rozumieniem sąsiedztwa, stwierdziło jednakże, iż również szeroka interpretacja analizowanego przepisu wymaga, aby przynajmniej jedna zabudowana działka znajdowała się po tej samej stronie ulicy, po której planowana jest inwestycja. Sąd podziela stanowisko Kolegium opowiadające się za szerokim rozumieniem pojęcia "działka sąsiednia", jednakże stwierdza, że nie można podzielić stanowiska zaprezentowanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż warunkiem koniecznym do ustalenia warunków zabudowy jest istnienie obiektów budowlanych po tej samej stronie ulicy, po której planowana jest budowa przedmiotowego budynku. Sąd, w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę, stoi na stanowisku, iż pod pojęciem "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość lub jej część znajdującą się w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia ratio legis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1. Jej założeniem jest bowiem utrzymanie ładu przestrzennego, którego zapewnienie możliwe będzie przy ustalaniu warunków zabudowy w kontekście zabudowy zrealizowanej na szerszym terenie. Przyjęte przez Sąd stanowisko oznacza, że dokonując analizy zabudowy istniejącej na danym terenie, w celu wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, organy administracji nie mogą ograniczać się jedynie do nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio z działką inwestora, czy też znajdujących się po tej samej stronie ulicy. Zaprezentowana przez organy interpretacja przepisów pozostaje bowiem w sprzeczności z założeniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której ideą nie była blokada inwestycji w sytuacji braku planu miejscowego i braku inwestycji na działkach sąsiednich, a jedynie, jak to wskazano powyżej, zapewnienie ładu przestrzennego. Dodatkowo należy stwierdzić, iż przyjęcie prezentowanej przez organ interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prowadziłoby do uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności nawet wówczas, gdy konkretne okoliczności by tego nie wymagały. Taka wykładnia stałaby w sprzeczności z zasadą państwa prawa ( por. np. Zygmunt Niewiadomski: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2005, s. 493-504 ). Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Przytoczony przepis oznacza, iż ograniczenie możliwości inwestowania możliwe jest jedynie w przypadku, gdy zagrożony jest interes publiczny lub osób trzecich. Przytoczenie odmiennego poglądu oznaczałoby uznanie prymatu interesu publicznego nad prywatnym. Przedstawiona interpretacja oznacza, iż organy powinny interpretować przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób umożliwiający prowadzenie inwestycji i tym samym niezakłócone korzystanie z prawa własności. W rozpatrywanej sprawie na analizowanym obszarze występuje zabudowa jednorodzinna, która - zdaniem Sądu - pozwala na dokonanie oceny dominującej funkcji i cech zabudowy. Dotychczasowy brak linii zabudowy po zachodniej stronie ul. A nie może przesądzać o niespełnieniu przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy przy tym zwrócić uwagę na treść § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. ( Dz.U. nr 164, poz. 1588 ). Stosownie do treści ust. 1 tego przepisu – obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jednakże w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Ustawodawca przewidział tym samym przypadek, kiedy po tej samej stronie ulicy, której dotyczy wniosek, istnieje już zabudowa, ale zrealizowana w sposób naruszający przepisy dotyczące linii zabudowy. Jak widać sytuacja taka nie może jednak prowadzić do blokady procesu inwestycyjnego. Dodatkowo należy wskazać, iż w dniu rozprawy pełnomocnik skarżącej złożyła mapę, na której zaznaczono działki budowlane po zachodniej stronie ulicy A, dla których ustalono, zgodnie z oświadczeniem pełnomocnika skarżącej, warunki zabudowy. Wskazała ponadto, iż na jednej z nieruchomości postawiony został w 2005r. dom, który obecnie znajduje się w stanie surowym. Należy więc przyjąć, iż istnieje zatem zabudowa, po stronie ulicy po której znajduje się działka skarżącej, mogąca stanowić podstawę do ustalenie linii zabudowy. Organ administracji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy powinien przeprowadzić analizę zabudowy działek znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości skarżącej, przyjmując szeroką interpretację pojęcia działki sąsiedniej, z uwzględnieniem wskazanych wyżej uwag. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a. i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O zwrocie kosztów postępowania Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. Jednocześnie z uwagi na brak przymiotu wykonalności zaskarżonej decyzji ( odmowa ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ) Sąd uznał wydanie rozstrzygnięcia w trybie art. 152 p.p.s.a. za bezprzedmiotowe.